Глава 1        Нормативное правовое регулирование отношений по оплате жилого помещения и коммунальных услуг в Российской Федерации

1.1        Развитие законодательства об оплате жилого помещения и коммунальных услуг

С началом осуществления социально-экономических преобразований в России жилищно-правовая проблема приобрела особую актуальность.

В течение довольно длительного времени в жилищном праве господствовала идея, что правовое регулирование жилищных отношений должно осуществляться в рамках особых правовых конструкций, юридическая природа которых (гражданско-правовая или административная) зачастую оставалась не ясной. В условиях развития экономических реформ стало очевидно, что решать жилищно-правовую проблему без привлечения современных гражданско-правовых институтов невозможно.

Обновление жилищного законодательства во многом продиктовано необходимостью возрождения полноценных цивилистических начал в регулировании жилищных отношений. Не случайно был принят такой вариант Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), который регулирует жилищные отношения с использованием не столько административных, сколько гражданско-правовых методов.

Осуществляемое в настоящее время реформирование жилищного законодательства заставляет более пристально взглянуть на то, как жилищно-правовая проблема решалась в нашей стране и каковы перспективы развития современного жилищного законодательства. С этой точки зрения представляет интерес опыт правового регулирования жилищных отношений на различных этапах развития нашей страны.

В дореволюционной России регулирование жилищных отношений осуществлялось в рамках гражданского права. Вопрос о правовой природе прав, на основании которых осуществлялось пользование жильем, не возникал.

Права на жилье могли носить вещный и обязательственный характер. К вещным правам на жилье относились право частной собственности на домостроения и право застройки, а к обязательственным — имущественный найм. Объекты вещных и обязательственных прав на жилье в современном и дореволюционном законодательстве определялись по-разному.

Одним из обязательных условий договора найма являлась его цена, которая определялась соглашением сторон, как правило, исходя из соотношения спроса и предложения на рынке жилья. Наймодатель («хозяин») не мог в одностороннем порядке расторгнуть договор найма до истечения срока договора, хотя бы ему предлагали большую плату за использование жилья, равно как и наемщик не мог отказаться от платежа договорной цены.

В рассматриваемый период времени, в условиях роста промышленности, а соответственно и численности населения в городах, присутствовал значительный дефицит квартир и комнат. Спрос на жилье превышал предложение, что приводило к тому, что собственники строений имели практически неограниченную возможность навязывать нанимателю свои условия, далеко не всегда выгодные для него (особенно это касалось цены договора найма жилья).

Большая концентрация населения в городах повлекла за собой необходимость государственного вмешательства в регулирование отношений, складывающихся вокруг найма жилья.

27 августа 1916 г. специальным нормативным правовым актом о воспрещении повышать цену договора найма жилья были внесены элементы государственного регулирования в сферу найма жилья (по сути являющуюся гражданско-правовой сферой). Несколько позднее, а именно 5 августа 1917 г., Временное Правительство своим постановлением внесло ряд изменений в содержание указанного постановления[1].

[1] Хрестоматия но истории отечественного государства и права. Х век — 1917 год. Составитель Томсинов В.А. М. 1998 с. 245.