Значительную часть российского жилья называют теперь «трущобами», а время ожидания в очереди на получение жилья достигает во многих регионах 20 лет. Жилищная проблема остается основной проблемой более чем для половины россиян, и сейчас срочно нужны ее решения, предложения по правовым основам ее решения, необходимым действиям публичной власти.

Приватизация жилья изменила структуру рынка недвижимости и экономический оборот, так как возникновение права частной собственности на жилье привело к возникновению мощного жилищного рынка.

С учетом правоприменительной практики, базирующейся на Законе РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и других принятых на его основе нормативных актах, приватизацию жилья можно определить как бесплатную передачу жилых помещений из государственной и муниципальной собственности в собственность проживающих в них граждан РФ[1].

Приватизации жилья была проведена бесплатно, гражданам советовали становиться собственниками, но в результате в стране появился весьма многочисленный класс «бедных собственников», для которых сегодня «бремя содержания» жилой недвижимости является непосильным. Парадоксально, но сегодня многие собственники очень дорогого жилья получают жилищные субсидии и ради сохранения за ними прав именно на это жилье, услуги по содержанию и ремонту, по отоплению такого жилья наше еще небогатое общество разрешает субсидировать за счет бюджетов[2].

Практически без изменений со времен плановой экономики сохранился в России институт социального найма, который закреплен Жилищным кодексом РФ, хотя его существенные условия и не соответствуют реалиям социальной и экономической ситуации в стране. Договор социального найма является бессрочным (право пользования жильем фактически переходит по наследству), количество жилья в государственной и муниципальной собственности снижается в результате приватизации жилья, разрешенной до 2010 г. Договоры, подобные российским договорам социального найма, в развитых странах отсутствуют, хотя объемы социальной поддержки нуждающихся в жилье в этих странах весьма разнообразны и значительны.

Одним из наиболее существенных недостатков института договоров социального найма является то, что их заключение допускается только для жилых помещений, входящих в состав государственных или муниципальных жилищных фондов (Жилищный кодекс РФ, ст. 60 (1)). Следует заметить, эта норма с непонятными целями ограничила возможности решения жилищной проблемы, предоставляемые Конституцией РФ (ст. 40 (3)), которой установлено, что «жилище… предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законами нормами». Этот дефект Жилищного кодекса РФ отмечался ранее В.Н. Литовкиным[3], справедливо считающим, что граждане должны «обеспечиваться жилыми помещениями… из всех разновидностей жилищного фонда страны» и что «частный жилищный фонд выпал в Жилищном кодексе РФ из социального использования». Это приводит теперь к тому, что, по мнению В.Н. Литовкина, «Жилищный кодекс РФ несправедливо возложил ответственность только на органы местного самоуправления за обеспечение [жильем малоимущих и] очередников… с такой задачей они, очевидно, не справятся», что естественно при дефицитных бюджетах практически всех муниципальных образований.

Действует в России и институт договоров найма жилых помещений, который иногда называют коммерческим наймом, хотя последнего понятия нет в законодательстве. Этот вид найма не предусмотрен Жилищным кодексом РФ, и, следовательно, его условия (размер платы, возможность бюджетного субсидирования платы по договору, условия расторжения и пр.) не регулируются жилищным законодательством, стороны договора (наймодатель и наниматель) свободны в определении условий соответствующего договора, как и предусматривается Гражданским кодексом РФ.

[1] Гражданское право: В 2 т.: Учебник (том 2, полутом 1) (2-е издание, переработанное и дополненное) / Под ред. Е.А. Суханова, -М., Волтерс Клувер, 2004. С. 154.

[2] Широков А.В. Возможно ли социальное жилье в России // Конституционное и муниципальное право, 2008, N 11.

[3] Литовкин В.Н. Национальный проект, способный вывести людей на улицу, или дефектная ведомость Жилищного кодекса РФ // Жилищное право. 2006. N 4. С. 2 — 12.