Оглавление
1. Оценка земельных
участков…………………………………………….3
2. Независимость оценщика……………………………………………….8
Список литературы……………………………………………………….14
1. Оценка земельных участков
Согласно ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов
оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов
оценки рыночной или иной стоимости [2].
Как правило, когда
заходит речь об оценке земельных участков, требуется определить либо рыночную
стоимость права собственности на земельный участок, либо право аренды.
«Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается
наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на
открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,
располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не
отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из
сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана
принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете
сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытый рынок в
форме публичной оферты;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение
за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с
чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме»
(ст. 4. ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации») [2].
При оценке земельного
участка специалистами в первую очередь учитываются его местоположение, влияние
внешних факторов и конъюнктура рынка. Кроме того, принимаются во внимание
ожидаемая величина, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации
земельного участка при наиболее эффективном его использовании, без учета
доходов от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку для
предпринимательской деятельности.
Оценка земельного участка
подразумевает определение рыночной стоимости земельного участка, либо рыночной
стоимости права аренды земельного участка. Рыночная стоимость земельного
участка, в первую очередь, зависит от ее местоположения и влияния внешних
факторов, а также от спроса и предложения на рынке земельных участков, и не
может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка
эквивалентной полезности. Оценка земельного участка учитывает количественный и
качественный состав коммуникаций и возможность присоединения к существующим
сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство объектов
недвижимости. Немаловажным фактором при определении рыночной стоимости земли,
при условии застройки участка улучшениями, являются данные
инженерно-геологических и инженерно-геодезических изысканий позволяющие
определить состав, состояние и свойства грунтов и данные о ситуации и рельефе
местности, необходимые для прогнозирования возможного строительства а также
затрат связанных со строительством.
Определение рыночной
стоимости права аренды, зависит от прав арендатора, срока действия права,
обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого
назначения (разрешенного использования) земельного участка. Рыночная стоимость
земельного участка со временем изменяется, поэтому оценка земли проводится по
состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения земельного
участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.
Оценка
земельного участка производится для следующих целей [5]:
- получение кредита в
банке;
- продажа земельного участка;
- вступление в
наследство;
- составление
бизнес-плана;
- выкуп земельного
участка из муниципальной собственности.
Для
оценки земельных участков необходимы документы [4; 5]:
- правоустанавливающий
документ на земельный участок;
- кадастровый план
земельного участка;
- площадь земельного
участка;
- категория земельного
участка в соответствии с целевым назначением;
- разрешенное
использование;
- сведения об
ограничениях и обременениях земельного участка;
- сведения о состоянии и
наличии инженерных коммуникаций;
- при наличии, сведения
об объектах недвижимости, расположенных на земельных участках.
Методические рекомендации
по определению рыночной стоимости земельных участков разработанные Минимуществом России в соответствии с постановлением Правительства
Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении
стандартов оценки» предписывают при оценке рыночной стоимости земельных
участков следующие положения [1]:
1. Рыночную стоимость
имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности
пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени
(принцип полезности).
2. Рыночная стоимость
земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера
конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).
3. Рыночная стоимость
земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на
приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).
4. Рыночная стоимость
земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения
дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее
эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства,
привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для
целей настоящих рекомендаций - земельной ренты) (принцип ожидания).
5. Рыночная стоимость
земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату
(принцип изменения).
6. Рыночная стоимость
земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного
использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных
прав на земельный участок.
7. Рыночная стоимость
земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов
(принцип внешнего влияния).
8. Рыночная стоимость
земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного
использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка,
являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим
требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого
расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип
наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование
земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его
разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером
использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим
использованием земельного участка.
При определении наиболее
эффективного использования принимаются во внимание [7]:
- целевое назначение и
разрешенное использование;
- преобладающие способы
землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
- перспективы развития
района, в котором расположен земельный участок;
- ожидаемые изменения на
рынке земли и иной недвижимости;
- текущее использование
земельного участка.
В отчет об оценке
рыночной стоимости земельного участка рекомендуется включать [5]:
- описание земельного
участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного
участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на
земельный участок;
- описание зданий,
строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в
пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных
воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка;
- фотографии земельного
участка и его улучшений;
- характеристику
состояния рынка земли и недвижимости;
- установление варианта
наиболее эффективного использования земельного участка.
Оценщик при
проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования)
затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе
самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные
методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для
использования того или иного метода рыночной информации.
Как правило, при оценке
рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж,
метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты,
метод остатка, метод предполагаемого использования.
На сравнительном подходе
основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На
доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка,
метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части
расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка
используются в методе остатка и методе выделения.
2. Независимость оценщика
Приближающиеся новации
законодательства, регулирующего оценочную деятельность в РФ, ставят новые
вопросы перед оценочным сообществом. Одним из таких новых, точнее выглядящих по
иному в новых условиях вопросом является вопрос о независимости оценщика.
Проблема независимости
оценщика является одним из ключевых элементов обеспечивающих беспристрастную и
достоверную оценку. На предметно-бытовом уровне эта проблема концентрируется
вокруг возможного сговора оценщика с заказчиком. Однако на принципиальном
политическом и экономическом уровнях эта проблема гораздо шире, и включает
такие серьезные прецеденты, как оценка ключевого актива ЮКОСа,
нефтяной компании «Юганскнефтегаз», для последующей
продажи.
Кроме таких, единичных,
но вызывающих политический резонанс оценок, существует множество оценок,
связанных с взаимодействием оценщиков с государственными органами в субъектах,
а также на муниципальном уровне. Их характерной особенностью является возможная
зависимость оценщика от чиновника территориального отделения властной
вертикали: Комитет по Управлению Муниципальным Имуществом, Торгово-промышленная
палата, Таможенной службы и тому подобных служб государства.
Таким образом, для целей
понимания особенностей независимости оценщика на современном этапе необходимо
ввести некую классификацию. Одним из вариантов может быть следующая
классификация зависимости (независимости) [3]:
1. Независимость первого рода:
отсутствие сговора Оценщика, который под влиянием своего коммерческого интереса
в получении вознаграждения может пытаться защитить своим отчетом незаконные
интересы Заказчика, целенаправленно завышая или занижая стоимость объекта
оценки.
2. Независимость второго рода:
отсутствие давления на Оценщика со стороны властных структур, имеющих большое
влияние коммерческих структур, органов саморегулирования, когда Оценщик
вынужден под угрозой воспрепятствования ему выхода на рынок оценки соглашаться
на неверные по его мнению методы (подходы) оценки или на ее результат.
Если в вопросах
независимости первого рода в принципе достаточно обычного судебного порядка
разрешения споров и наличия внятных стандартов нормативного обеспечения оценки,
то независимость второго рода требует существенно больше. Она требует не
столько создания каких-либо структурных механизмов, сколько подлинной
независимости оценщика, в том числе и его фактической, а не формальной
независимости от власти и бизнеса.
Федеральный закон «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации» трактует проблему независимости
следующим образом: согласно ст.16 указанного
Федерального закона Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если
он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом
юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный
интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или
свойстве [2].
Проведение
оценки объекта оценки не допускается, если [6]:
-
в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне
договора;
-
оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором,
страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем,
акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.
Не
допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в
деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность
результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга
вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта
оценки. Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может
зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.
Очевидно, что данная
трактовка защищает независимость оценщика первого рода, к независимости же от
власти данная статья никак не защищает. Однако в существующей системе
лицензирования такая защита в принципе обеспечивается возможностью независимой
повторной оценки иным оценщиком с последующим судебным рассмотрением спора, где
стороны в суде будут и фактически и процессуально равны.
Иное дело в системе
регулирования с обязательным членством в саморегулируемой
организации (СРО). Органы власти на местах и центральная власть в этих новых
условиях могут взаимодействовать напрямую с руководством СРО (здесь не имеются
в виду штатные единицы СРО, которые не могут заниматься оценкой), с
высокопоставленными членами экспертных советов СРО. Такие оценщики, облечены
властью в рамках своих СРО, связаны отношениями сотрудничества с высокопоставленными
участниками конкурирующих СРО. Они способны обеспечить гораздо более высокую
легитимность отчета, чем рядовой оценщик. Более того, в случае выявления острых
разногласий они способны в административном порядке или через экспертные советы
своих СРО оказать давление на непокорного оценщика, нанимаемого несогласной с
их оценками стороной, предложив ему при полюбовном решении спора особые
преференции в рамках СРО [3].
Таким образом, в условиях
существования особого заказчика в лице органов государства СРО становятся
инструментом лишения независимости не вписывающихся в проводимую местным
чиновником политику вплоть до их лишения возможности заниматься оценочной
деятельностью.
Это является тем большей
угрозой, что в стране имеется опыт коррупции и казнокрадства, вполне
соперничающий с опытом рядовых коммерческих злоупотреблений.
Таким образом,
обязательное саморегулирование в лице руководящих членов СРО и членов
экспертных советов создает особых оценщиков, наделенных особыми возможностями
по отстаиванию своих отчетов об оценке и критике чужих отчетов об оценке. Можно
говорить уверенно, что заказчики определенного рода не преминут воспользоваться
услугами такой элиты и за ценой не постоят.
Чиновникам различного
ранга гораздо проще договориться с чиновниками от оценки, чем с их рядовыми
конкурентами по бизнесу, каждый из которых в отличие от высокопоставленных
оценщиков, становится существенно более уязвимым. Можно предполагать, что если
бы оценка нефтяной компании «Юганскнефтегаз» производилась
бы в условиях обязательного членства в СРО, то в их оценке участвовала бы
структура близкая к руководству ведущей СРО страны.
В этих условиях оценочное
сообщество должно более пристрастно относиться к избираемым на такие должности
профессионалам, поскольку их профессионализм может сыграть злую шутку с
бизнесом рядовых членов. Кроме того, полезно предусматривать в уставах СРО
жесткие требования по пребыванию членов СРО на руководящих должностях. На мой
взгляд, было бы уместно ограничить максимальный период непрерывного пребывания
члена СРО на руководящей должности или в экспертном совете одним годом.
Как показывает практика,
для проверки чужих отчетов требуется не столько особый профессионализм, сколько
отсутствие ангажированности и беспристрастность. Член экспертного совета,
знающий, что через год он снова станет рядовым членом, поостережется вести на
ниве экспертизы отчетов конкурентную борьбу [3].
Вторым важным критерием
для избрания на руководящие должности можно считать непричастность кандидата к
крупнейшим и успешнейшим оценочным фирмам. Опасно давать особые полномочия тем,
у кого в руках сосредоточены и без того большие возможности. Голоса рядовых
оценщиков на конференциях СРО следует отдавать своим коллегам по бизнесу,
которых большинство. Только такой механизм способен хоть в незначительной
степени противодействовать заложенному в новом законодательстве коррупционному
потенциалу.
Большая проблема
современных проверок отчетов также состоит в том, что проверяющие относятся без
должного уважения к оценщику [5]:
- навязывают свои
предпочтения методов;
- произвольно оценивают
выборы оценщика в плане обоснованности;
- диктуют свою экспертную
оценку вместо экспертной оценки оценщика;
- толкуют неясные
моменты, как хочется им, а не как их толковал в отчете оценщик.
В этом смысле необходимо
провозгласить и реализовать в проверках отчетов силами экспертных советов СРО
презумпцию правильности отчета.
Например, существует в
редакции Российского общества оценщиков документ «Ошибки, наиболее часто
встречающиеся в отчетах об оценке», весьма полезный документ. Все примеры на
базе реальных рецензий [3]:
1. Любой легитимный
метод, использованный оценщиком, имеет преимущество перед методом,
предпочитаемым рецензентом, пока рецензент не доказал, что применение данного
метода в данных условиях является нелегитимным. Пример: в отчете ставка
определена на базе ПП №1470, рецензент пишет, что на его взгляд лучше другой
метод.
2. Обоснование оценщика
считается достаточным до тех пор, пока рецензент не доказал, что оно ложно.
Пример: в отчете приведен отказ от затратного подхода «нет данных о затратах на
формирование брэнда за последние 70 лет, они не релевантны», рецензент пишет: «отказ является спорным».
Желание рецензента все время заставить оценщика выполнять на средства заказчика
никому не нужную работу весьма странно.
3. Если из отчета можно
понять ту или иную характеристику (дату, площадь, мощность, балансовую
стоимость), то рецензент не может указать в замечании, что в отчете не
приведена эта характеристика. Пример: в отчете написано «оценка проведена по
состоянию на 1.01.05г», рецензент пишет: «в отчете не указана дата оценки».
4. Используемые оценщиком
термины и определения имеют преимущество перед терминами, предпочитаемыми
рецензентом, если только он не докажет, что использованные определения не
верны, или термины означают не то, что подразумевал оценщик, или вводят в
заблуждение. Пример: рецензент пишет: «термин брэнд в
отчете не следовало использовать» или «определение износа следовало взять из...».
5. Оценщик делает анализ
рынка для своих целей, а не для целей, которые видит рецензент. Пример: в
отчете проведен краткий анализ истории известной газеты, рецензент пишет, что «анализ
недостаточный, можно было бы еще проанализировать вот это вот...».
Для экспертных советов,
особенно на начальном этапе, следует вменить в обязанность членам экспертных
советов публиковать свои отчеты для сведения членов СРО. Таким путем члены СРО
могут убедиться, как в уровне проверяющего их эксперта, так и в его
объективности. Во всяком случае, при выборе членов экспертного совета
необходимо учитывать, что стоит за экспертом: квалификация и открытость или
крючкотворство и личный интерес. Надо ясно сознавать, что у проверяющего из
числа чиновников в норме не было личного интереса в необъективной экспертизе,
хотя впоследствии он мог и появиться. А вот у проверяющего члена экспертного
совета изначально всегда есть интерес:
- выиграть в конкурентной
борьбе, перетянуть клиентов на свою сторону;
- показать себя большим
профессионалом, чем проверяемый им оценщик;
- наказать строптивого
конкурента;
- покрыть свои огрехи и
нечестную игру на рынке, и так далее...
И лишь в результате
большой работы и постоянного контроля можно обеспечить, чтобы эти личные
интересы не превалировали в экспертном совете.
Список литературы
1. Постановление Правительства Российской Федерации
«Об утверждении стандартов оценки» от 6 июля 2001 г. № 519.
2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ.
3. Мисовец В.Г. Саморегулирование. К вопросу о
независимости оценщика // Вопросы оценки. - 2006. - №1. – С.21-24.
4. Оценка недвижимости. Учебник / Под ред. А.Г.
Грязновой. - М.: Финансы и статистика, 2005. - 384с.
5. Оценка стоимости недвижимости / Под ред. С.В. Грибовского и др. - М.: Интерреклама,
2003. – 412с.
6. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и
бизнеса. Учебник. - М: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ». Издательство
«ЭКМОС», 2002.- 367с.
7. Чипига Н.П. Экономика
недвижимости: Учебное пособие. Хабаровск: Изд-во ДВГУПС, 2004.- 392с.