Оглавление
Задача 4……………………………………………………………………………….3
Задача 14……………………………………………………………………………...3
Задача 16……………………………………………………………………………...4
Задача 23……………………………………………………………………………...5
Задача 24……………………………………………………………………………...5
Задача 26……………………………………………………………………………...7
Задача 29……………………………………………………………………………...7
Задача 31……………………………………………………………………………...9
Список литературы…………………………………………………………………10
Задача 4.
Какую сумму необходимо
ежеквартально вносить в течение 3 лет на депозит для проведения реконструкции
склада, стоимость которой составляет 500 тыс. руб., если банк начисляет процент
каждые 3 месяца, а годовая ставка равна 28%.
Решение
Для решения задачи
воспользуемся формулой для сложной схемы начисления процентом, которая выглядит
следующим образом:
,
где S – искомая сумма в
конце срока;
s – начальная сумма долга
или вклада (до начисления процентов);
i – процентная ставка;
m – количество начислений
процентов (капитализаций) в течение рассматриваемого периода;
n – количество периодов.
В нашем случае :
s = 500 тыс. руб..
i = 0.28.
m = 4, т.к в году четыре
квартала.
n = 3, т.к. начисления
происходят в течение трех лет.
Сумма которую нужно
вносить ежеквартально
S = 500/(1+0,28/4)3 =
222,006 тыс. руб.
Задача 14.
За какой срок будет
возращен кредит в сумме 29130 руб., взятый под 8% годовых, если возврат
осуществляется равными платежами по 2500 руб. в год.
Решение
Пусть срок возврата
кредита обозначен переменной х. Тогда конечная сумма кредита, величина разового
платежа, процентная ставка и количество лет, согласно формуле простого
начисления процентов, связаны друг с другом следующим уравнением:
29130 = 2500*(1+х*0,08)
Преобразуем и решим это
уравнение:
29130/2500 = 1+0,08х
11,65-1 = 0,08х
х = 10,65/0,08 = 13,15
лет.
Итак, для возврата
кредита потребуется 14 лет
Задача 16.
Какова будущая ценность
500 руб., вложенных на 5 лет под 12% годовых, если процент начисляется:
1) 1 раз в год
2) 1 раз в полугодие
3) 1 раз в месяц
Решение
,
где S – искомая сумма в
конце срока;
s – начальная сумма долга
или вклада (до начисления процентов);
i – процентная ставка;
m – количество начислений
процентов (капитализаций) в течение рассматриваемого периода;
n – количество периодов.
В нашем случае :
s = 500 тыс. руб..
i = 0.12.
m меняет свои значения:
1, 2 и 12 по количеству начислений в год..
n = 5, т.к. начисления
происходят в течение 5 лет.
Применим эту формулу для
каждого пункта с разными значениями переменной m.
Будущая ценность с
начислением 1 раз в год = 500 * (1+0,12)5 = 881,17 руб.
Будущая ценность с
начислением 1 раз в полугодие = 500 * (1+0,12/2)10 = 895,42 руб.
Будущая ценность с
начислением 1 раз в месяц = 500 * (1+0,12/12)60 = 908,35 руб.
Задача 23.
Объект недвижимости
приобретен на 50% за счет собственного капитала и на 50% за счет заемного.
Ставка процента по кредиту – 12 %. Кредит выдан на 25 лет при ежемесячном
накоплении. Ставка дохода на собственный капитал 16%. Определить общий
коэффициент капитализации по методу инвестиционной группы.
Решение
Метод имеет другое
название – метод связанных инвестиций. Он предполагает сравнение доходности или
процентных ставок двух инвестиционных проектов (процентов по кредитам).
Процентная ставка по
кредиту при ежемесячном накоплении в течение 25 лет:
i1 = (1+0,12)12*25 = 5,83
Процентная ставка
доходности по СК при ежемесячном накоплении в течение 25 лет:
i2 = (1+0,16)12*25 = 2,17
Общий коэффициент
капитализации по методу связанных инвестиций (инвестиционных групп):
I = i1 / i2 = 2,17/5,83 =
0,37 или 37%.
Задача 24.
Оценить стоимость
объекта, который после его приобретения будет сдаваться в аренду. Анализ
показал. Что за последнее время было продано 5 примерно аналогичных объектов
информация о которых представлена в таблице:
|
Объекты для сравнений
|
Чистый операционный
доход, д.е.
|
Цена продажи, д.е ,
|
Коэффициент роста
недвижимости
|
|
1
|
435 000
|
2 900 000
|
6,67
|
|
2
|
560 000
|
3 500 000
|
6,25
|
|
3
|
784 000
|
5 600 000
|
7,14
|
|
4
|
1 020 000
|
6 000 000
|
5,88
|
|
5
|
1 125 000
|
7 500 000
|
6,67
|
|
Оцениваемый объект
|
680 000
|
4 434 762
|
|
Решение
Коэффициенты роста
недвижимости рассчитываются как частные от деления цены продажи и чистого
операционного дохода. Так, например, для первого объекта этот коэффициент
равен:
К1 = 2900000 / 435000 =
6,67.
Средний коэффициент роста
недвижимости рассчитывается как среднее
арифметическое от коэффициентов роста
недвижимости по все проектам:
Kср =
(6,67+6,25+7,14+5,88+6,67) / 5 = 32,61/5 = 6,52 (безразмерная величина).
Цена продажи, с учетом
среднего коэффициента рассчитывается как произведение совокупного оцениваемого
эффекта от всех объектов на средний коэффициент роста недвижимости, и эта цена
равна:
Р = 680000 ×
6,52 = 4 434 762 д.е.
Задача 26.
С использованием
коэффициента капитализации необходимо оценить четырехзвездочную гостиницу в
центральной части города, эксплуатация которой приносит годовой чистый
операционный доход 1 300 000 д.е. Имеется информация о недавних продажах
аналогичных гостиниц: гостиница 1 была продана за 8 400 000 д.е.. ее
использование приносит ЧОД в 1 000 000 д.е., гостиница 2 была продана за 8 000
000 д.е.. ее использование приносит ЧОД в 1 200 000 д.е., гостиница 3 была
продана за 11 550 000 д.е., ее использование приносит ЧОД в 1 500 000 д.е.
Решение
Находим
средний коэффициент капитализации.
Для этого
сначала рассчитаем коэффициенты капитализации для каждой гостиницы как
отношение чистого операционного дохода к цене продажи.
Так, для
первой гостиницы:
R1 = ЧОД/
цена продажи = 1 000 000/ 8 400 000 = 0,12.
Для второй
гостиницы:
R2 = 200000 /
800000 = 0,15.
Для третьей
гостиницы:
R3 = 150000 /
11550000 = 0,13,.
Средний
коэффициент равен средней арифметической величины от всех трех коэффициентов:
К = (К1 + К2
+ К3) / 3 = (0,12+0,15+0,13)/3 = 0,133.
С учетом этой
информации о гостиницах – аналогах, для рассматриваемой гостиницы оценочная
стоимость продажи:
Р = ЧОД / К =
1 300 000/0,133= 9 774 436 д.е.
Задача 29.
Банк выдает кредиты под
покупку недвижимости на следующих условиях:
ипотечная постоянная 18%;
коэффициент покрытия
долга 1,25;
отношение величины
кредита к стоимости 75 %.
Какова общая ставка
капитализации. Какова ставка капитализации для собственных средств?
Решение
По методу связных
инвестиций (по методу инвестиционных групп) общая ставка капитализации
связанных инвестиционных проектов (кредитов, ссуд) рассчитывается как
произведение постоянной ипотечной ставки и коэффициента покрытия долга, т.е.
общая ставка капитализации
К = 1,18*1,25 = 1,475.
Ставка капитализации для
собственных средств с учетом отношения величины кредита к стоимости находится с
учетом 75%-ой доли заемных средств, т.е. общая ставка капитализации
Kобщ = К × 0,75 = 1,18 × 1,25 × 0,75 = 1,1.
Задача 31.
Ожидается,
что объект недвижимости принесет ЧОД в размере 120 000 д.е. за первый год
эксплуатации, после чего ЧОД будет возрастать на 5 % ежегодно вплоть до момента
продажи объекта на рынке за 1 500 000 д.е. по завершении 5-го года. Какова
стоимость объекта при условии 12 % ставки дисконтирования.
Решение
Общая
стоимость объекта складывается из дисконтирования операционного дохода и
продажной цены по истечении 5 лет.
Так, при
ставке дисконтирования 12% годовых, за 5 лет операционных доход имеет величину:
120000 *
(1+0,12*5) = 192000 д.е.
С учетом цены
продажи по истечении 5 лет стоимость объекта:
Стоимость
объекта = 1500000 + 192000 = 1692000
д.е.
Список литературы
1.
Грабовый
П.Г. Экономика и управление недвижимостью. ЮНИТИ 2001
2.
Грязнова
А.Г. Оценка недвижимости – М.: Финансы и статистика, 2004. – с. 496 ил.
3.
Крутик
А.Б. и др. Экономика недвижимости, СПб. 2001
4.
Ресин
В.И. Экономика недвижимости –Аист, М. 2000
5.
Фридман
Д. Анализ и оценка приносящий доход недвижимости Финансы, М., 2005
6.
Щербакова
Н.А. Экономика недвижимости, Ростов н/Д. 2002