Квартира стоимость 900 тыс. руб. куплена в рассрочку. Рассчитать ежегодный взнос в погашение долга, если процентная ставка 10%. Долг надо погасить за 7 лет равными частями

Решение:

Расчет оформим виде таблицы:

Задача 11

Имеются  3 банка.  В банке А ставка процента 8,2% годовых, которые начисляются 1 раз в год, в банке Б – 8% годовых, начисляются 1 раз в квартал, в банке В – 7,8% годовых, начисляются  1 раз в день. Какой банк Вы предпочтете для хранения суммы 100 тыс. руб. в течении 5 лет.

Решение

Рассчитаем итоговую сумму, которая будет получена по истечении 5 лет[1]:

Банк А: 100*(1+8,2%) = 148, 2983

Банк Б: 100*(1+8%/4) = 148,5947

Банк В: 100*(1+7,8%/365)= 146,2227

Таким образом в банке Б сумма выплат через 5 лет будет больше, следовательно выгоднее вложить деньги в этот банк

Задача 12

За 7 лет стоимость актива возросла с 1200 у.е. до 3190 у.е. Определить ставку процента по которой происходило ежегодное начисление процентов

 Решение:

Ставку процента находим из равенства:

1200*(1+х) = 3190, таким образом  х = 15%.

Задача 25

Здание имеет срок жизни 35 лет. конечная отдача для вложения в данный вид недвижимости является 8% годовых. Определить коэффициент капитализации здания с учетом возврата капитала равными выплатами.

Решение:

Коэффициент капитализации[2] = 108%/35 = 3%

Задача 27

Объектом оценки является право аренды офисного центра. Предположим, ставка по государственным обязательствам составляет 8,4%. Оценщик считает, что риск может быть оценен в 5%, а привлечение дополнительных средств не потребуется. Продажа права аренды такого объекта занимает около 3-х месяцев. Срок предполагаемого возврата капитала 10 лет. Определить значение коэффициента капитализации.

Решение

Коэффициент капитализации[3] (при расчете методом кумулятивного построения) равен сумме: безрисковой ставки дохода, премии за риск, вложения в недвижимость, премии за низкую ликвидность недвижимости, премии за инвестиционный менеджмент.

а) безрисковая ставка дохода – 8,4% (по условию);

б) премия за риск инвестиций – 0 (привлечение дополнительных средств не потребуется);

в) поправка на ликвидность[4] – 3% (принята на уровень долларовой инфляции за время продажи права аренды офисного центра – около 3-х месяцев);

г) поправка за инвестиционный менеджмент – 5% (по условию);

д) норма возврата – 10% (100% / 10 лет = 10%).

Получаем:

Коэффициент капитализации = 8,4 + 3 + 5 + 10 = 26,4%.

Задача 30

Ожидается, что объект недвижимости будет приносить ЧОД, равный 350 000 д.е в год. Анализ сравнительных продаж показывает, что инвесторы ожиают 19%-ной нормы прибыли на собственные средства от капитальных вложений в схожие объекты. При приобретении объекта был получен кредит в размере 1 750 00 д.е Ипотечная постоянная составляет 17%. Оцените стоимость объекта.

Решение

Расчет доли процента = 1750000*0,17 = 297500;

Стоимость объекта с ставкой % = 297500+1750000 = 2047500;

Дисконтная стоимость[5] = 2047500*1/(1+0,19) = 1720588,2

 Задача 31

Ожидается, что объект недвижимости будет приносить ЧОД, равный 120 000  д.е в год за первый год эксплуатации, после чего ЧОД будет возрастать  на 5% ежегодно вплоть до момента продажи объекта на рынке за 1 500 000 д.е. по завершении  5- го года. Какова стоимость объекта при условии 12% ставки дисконтирования.

Решение:

Стоимость объекта = (1500000+120000+120000*1,05+120000*1,05*1,05+

120000*1,05*1,05*1,05+120000*1,05*1,05*1,05*1,05)*(1+0,12)  = 2163076

Задача 32

Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду, составляет 10 000 куб. м., из них 400 куб. м. не занято, остальная площадь сдана по средней для данной категории недвижимости ставке – 12 д.е за куб.м в месяц. Операционные расходы составляют 45% потенциального валового дохода. Определить величину чистого операционного дохода.

Решение

Доход от сдачи в аренду = (10000-400)*12 = 115200

Потенциальный валовой доход =  10 000 * 12 = 120 000

Операционные расходы = 120 000 *0,45 = 54000

ЧОД = 115200-54000 = 61200

Список литературы

1.                Грабовый П.Г. экономика и управление недвижимостью. ЮНИТИ 2001 – 265 с.

2.                Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Е.Б. Денисенко. – Новосибирск: НГАСУ, 2002. – 144 с.

3.                Крутик А.Б. и др. Экономика недвижимости, СПб. 2001 – 156 с.

4.                Ресин В.И. экономика недвижимости –Аист, М. 2000 – 198 с.

5.                Щербакова Н.А. Экономика недвижимости, Ростов н/Д. 2002 – 220 с.

[1] Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью. ЮНИТИ 2001 – с. 43

[2] Щербакова Н.А. Экономика недвижимости, Ростов н/Д. 2002 – с. 78

[3] Крутик А.Б. и др. Экономика недвижимости, СПб. 2001 – с. 72

[4] Ресин В.И. экономика недвижимости –Аист, М. 2000 – с. 58

[5] Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Е.Б. Денисенко. – Новосибирск: НГАСУ, 2002. – с. 54