Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.

Целью данной контрольной работы является изучение рынка недвижимости. Для достижения данной цели были поставлены и решены следующие задачи:

- дать общую характеристику рынка недвижимости;

- дать представление о структуре рынка недвижимости;

- изучение возможности применения финансовой математики в экономике недвижимости;

- методы управления объектами недвижимости в процессе их воспроизводства.

5  Общая характеристика рынка недвижимости. Структура рынка недвижимости.

«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости. Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью (табл. 1.)

Таблица 1. Характеристика рынка совершенной и несовершенной конкуренции

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершен­ной конкуренции вследствие существенных особенностей функциониро­вания, обусловленных такими факторами как:

•специфика объектов недвижимости;

•относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;

•воздействие рынка капитала;

•невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.

Развитие рынка недвижимости определяется:

• экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

•финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;

•взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность. Сложные причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости, можно отразить в виде кривой, получившей название «рыбья кость» (рис.1). Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка:

1. По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту - по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса. Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивно-оздоровительные комплексы, танцевальные залы и т.д. Оценка стоимости такого типа-недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.

2. По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).

3. По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов).

Структуризация рынка недвижимости, его классификация по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру. Например, потенциальным инвесторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования. Оценщику, помимо вышеприведенной структуры рынка, необходима классификация объектов недвижимости по степени готовности:

•готовые объекты;

•объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта;

•незавершенные объекты.

Поскольку объекты недвижимости находятся под влиянием ра5нооб-разных условий и их сочетания, для проведения классификации (группировки) может быть использован метод «дерева признаков». Такая классификация (группировка) является многоуровневой. Каждый уровень имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации. Например, рынок жилой недвижимости имеет следующие признаки:[1]

Рис 2 Структура рынка жилой недвижимости.

11. Применение финансовой математики в экономике недвижимости.

Для анализа обоснованности финансирования инвестиций в недвижимость, при определении залоговой стоимости объектов с учетом доходного подхода необходимо применять элементы финансовой математики. При расчете нормы дохода на инвестируемый капитал должна учитываться текущая стоимость будущих доходов для сопоставимости с текущей стоимостью инвестиций, иначе будущие доходы в случае их преобразования в текущую стоимость могут оказаться равными капитальным вложениям.

Для анализа денежных потоков от недвижимости, определения текущей стоимости инвестиций, обоснования величины платы за получение будущих потоков Дохода широко применяются функции сложных процентов.

Сложный процент — процент, начисленный на основную сумму долга и невыплаченные ранее проценты, начисленные за предыдущий период.

Пример. 100 тыс. р. положены под 10% годовых. Рассчитаем сумму депозита (суммы на банковском счету) по простому и сложному проценту, если период накопления 4 года (таблица 2)

Таблица 2. Расчет суммы депозита по простому и сложному проценту.

Основные функции сложного процента: 1) будущая стоимость единицы; 2) накопление единицы за период; 3) фактор фонда возмещения; 4) текущая стоимость единицы; 5) текущая стоимость единичного аннуитета; 6) взнос за амортизацию денежной единицы.

Для определения этих функций и удобного применения в работе с различными потоками доходов используют финансовые калькуляторы. Они имеют клавиши числа периодов, периодической ставки процента, периодического платежа, текущей стоимости суммы, будущей стоимости суммы и др. Для упрощения расчетов в случае отсутствия финансового калькулятора применяют таблицы сложных процентов Рассмотрим перечисленные выше функции сложного процента.

Будущая стоимость единицы (Sⁿ) — будущая стоимость одной денежной единицы через n периодов при ставке сложного процента i.

Sⁿ = (1+i)ⁿ,

где S" — сумма после n периодов; i — периодическая фактическая ставка процента; n — число периодов.

Накопление единицы за период (S_n) — остаток денежных средств через n периодов при ставке сложного процента, равной i, в результате периодического пополнения основной суммы депо­ита за счет новых взносов и перевода накопленных процентов в основную сумму депозита.

S_n = (Sⁿ – 1)/i.

Фактор фонда возмещения (SFF) — показывает денежную сумму, которую необходимо депонировать в конце каждого периода для тога, чтобы через n периодов при ставке сложного процента i остаток на счете составил один рубль.

SFF = 1/S_n

Периодический платеж = Желаемая сумма * SFF.

Текущая стоимость единицы (Vⁿ) — текущая стоимость одной денежной единицы, которая дол­жна быть получена через n периодов при ставке сложного процента, равной i.

Vⁿ = 1/Sⁿ,

Вследствие того, что целью инвестирования является получение доходов в будущем, важным шагом в оценке является определение текущей стоимости реверсии.

Текущая стоимость реверсии — это текущая стоимость денежных единиц, которые должны быть получены в будущем. Стоимость денег изменяется во времени, стоимость одного рубля в будущем меньше его стоимости сегодня.[2]

Текущая стоимость единичного аннуитета (а_n) —«текущая стоимость серии ожидаемых равных единичных поступлений в течение n периодов при ставке сложного процента i.

A_n = (1-Vⁿ)/i

При заданной ставке дисконта текущая стоимость аннуитета может быть рассчитана в результате оценки каждого платежа как отдельной реверсии.

Взнос на амортизацию денежной единицы — коэффициент частичных платежей, который показывает величину обязательного периодического платежа, необходимую для погашения кредита за n периодов при ставке сложного процента i.

1/A_n = i/(1-Vⁿ),

Амортизация денежной единицы — это процесс погашения долга в течение определенного времени. Взнос на амортизацию кредита математически определяется как отношение одного платежа к первоначальной сумме кредита.

29. Управление объектами недвижимости в процессе  эксплуатации.

Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости. Технический аспект управления состоит в поддержании объекта управления в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.

Управление недвижимостью — это комплексный подход к улучшению и поддержанию состояния объекта, организация и прогнозирование его развития.[3]

Главная задача — получение максимально возможного дохода от использования объекта. В логической связке с основной находятся и другие задачи управления: повышение стоимости здания, приращение собственности за счет получаемых доходов и защита капитала от инфляции. Управление недвижимостью подразумевает прежде всего такие действия, как сдача в аренду и управление офисными зданиями, управление недвижимостью как инвестицией.

Если на Западе управление недвижимостью — высокоприбыльный бизнес, то в России об услугах по управлению недвижимостью заговорили лишь в начале 1990-х годов, когда появился спрос на первоклассные офисы. Бизнес по управлению офисной недвижимостью в России молодой, однако, по мнению специалистов, у него есть все шансы стать весьма доходным. Структура цены на услуги профессиональных управляющих компаний, как правило, разделяется на плату за управление и операционные (эксплуатационные) расходы. По разным оценкам, плата за управление, например, составляет в среднем 3-5% годовой арендной платы. Нетрудно догадаться, что доходы управляющих напрямую зависят от ставки арендной платы.

Мировое профессиональное управление зданиями пережило небольшую, функции, например уборку помещений или техническую эксплуатацию инженерных систем. Постепенно все больше функций доверялось различным подрядчикам, которые в свою очередь пошли по пути расширения спектра предлагаемых услуг. И сегодня в Америке и в Европе большинство офисных зданий управляются профессиональными компаниями, интегрировавшими все необходимые в здании услуги в единый пакет. Россия прошла этот путь еще быстрее, практически миновав среднюю ступень. Сегодня владельцы бизнес-центров приглашают управляющую компанию в роли генерального подрядчика, который в случае необходимости привлекает к исполнению работ другие компании.[4]

Под управлением понимают все виды деятельности, связанные с эксплуатацией здания и созданием максимально комфортных условий для его арендаторов, а также извлечение прибыли от этого вида деятельности.

В стандартный перечень работ по управлению (с позиций видов деятельности) входят:

•сопровождение и контроль качества строительства объектов;

•техническая эксплуатация инженерных систем и помещений здания;

•уборка помещений и прилегающих территорий, включая паркинг;

•организация (reception);

•обеспечение охраны здания;

•организация питания;

•ведение бухгалтерии по эксплуатации здания;

•управление отношениями с арендаторами.

Главными функциями являются техническая эксплуатация и уборка здания, а также организация питания. Владелец может включить в список обязанностей управляющей компании и специфические поручения: доставку корреспонденции и курьерские услуги, услуги нотариальной конторы, организацию и сопровождение различных мероприятий (презентаций, конференций, банкетов), управление складами (например, канцтоваров), садово-парковые работы, заказ легковых и грузовых такси, прачечные услуги, услуги горничных и т.д.

Многообразие объектов недвижимости, их взаимная связь друг с другом инженерными коммуникациями, единством территории, принадлежностью одному собственнику и т.д. определяют наличие разных уровней в управлении недвижимостью. Так, в рамках города могут быть выделены:

•управление отдельными объектами недвижимости;

•управление имущественными комплексами;

•управление территориально-имущественным комплексом города в целом.

На уровне отдельного объекта критерием эффективности управления может считаться, например, максимизация доходов от объекта в течение какого-либо периода.

На уровне имущественного комплекса необходимо обеспечить органическое сочетание в развитии отдельных элементов комплекса.

На уровне города в круг задач управления недвижимостью включаются:

•создание условий для деятельности организаций и предприятий, обеспечивающих функционирование города как социально-экономического целого;

•обеспечение развития отдельных территорий с учетом интересов комплексного развития территории города в целом;

•формирование доходной части бюджета города и минимизация затрат по содержанию недвижимости;

•обеспечение высокого уровня деловой активности на территории города (максимизации объема продукта, создаваемого на территории города) и одновременно решение социальных задач.

С точки зрения роли недвижимости в реализации интереса собственника вся недвижимая собственность может быть разделена на две группы:

•недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для ведения определенной деятельности — производственной, административной, учебной и пр. (операционная недвижимость);

•недвижимость, используемая в интересах получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости (инвестиционная недвижимость).[5]

Заключение

Рынок недвижимости в России еще достаточно молод. В классическом его понимании он представлен обычно в трех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок ценных бумаг на недвижимость. К примеру, рынок жилых помещений предусматривает как продажу, так и аренду, и эксплуатацию. Этот рынок охватывает многоквартирные дома, модное ныне у нас коттеджное строительство и т.д.

Различные формы собственности: частная, собственность акционерных предприятий, местная, муниципальная и, наконец, федеральная. Определить эффективность той или иной формы очень сложно - все зависит от конкретных ситуаций.

В целом рынок жилых помещений развит значительно больше, чем другие сегменты. И это понятно. Здесь есть уже определенная  законодательная база, регулирующая процессы приватизации жилья, получения земли для строительства коттеджей и т.д.

Рынок нежилых помещений представлен в основном когда-то выкупленными или реконструированными помещениями, переоборудованными под офисы. Но в ходе приватизации появляется все больше объектов, которые сдаются в долгосрочную аренду или продаются с аукционов фондами имущества, т.е. местными органами управления. На втором этапе приватизации рынок недвижимости пополнится промышленными объектами и в еще большей степени объектами торгово-сервисного назначения.

После введения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.

Список литературы

1.                Грабовый П.Г. экономика и управление недвижимостью. ЮНИТИ 2001 – 265 с.

2.                Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Е.Б. Денисенко. – Новосибирск: НГАСУ, 2002. – 144 с.

3.                Крутик А.Б. и др. Экономика недвижимости, СПб. 2001 – 156 с.

4.                Ресин В.И. экономика недвижимости –Аист, М. 2000 – 198 с.

5.                Щербакова Н.А. Экономика недвижимости, Ростов н/Д. 2002 – 220 с.

[1] Ресин В.И. экономика недвижимости –Аист, М. 2000 – с. 86

[2] Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Е.Б. Денисенко. – Новосибирск: НГАСУ, 2002. – с. 78

[3] Щербакова Н.А. Экономика недвижимости, Ростов н/Д. 2002 – с. 56

[4] Крутик А.Б. и др. Экономика недвижимости, СПб. 2001 - . 89

[5] Грабовый П.Г. экономика и управление недвижимостью. ЮНИТИ 2001 – с. 67