О Т Ч Ё Т
№ ХХХХХХ
ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ
РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
100% ДОЛИ в уставном капитале
«ХХХХХХХХ».
ЗАКАЗЧИК
«ХХХХХХХХХ»
ИСПОЛНИТЕЛЬ
ООО «АПЭКС ГРУП»
М О С К В А
2004 г.
Генеральному директору
ООО «ХХХХХХХ»
ООО
«АПЭКС ГРУП» произвело расчет рыночной стоимости 100% доли в уставном
капитале ООО «ХХХХХХХХ»,
расположенного по адресу: ХХХХХХХХХХ.
Оценка
произведена по состоянию на 16.01.2004 года и выполнена в
соответствии с требованиями Стандартов оценки (ППР № 519 от 6.07.2001г.).
Характеристика
объекта оценки, анализ рынка, необходимая информация и расчеты представлены
в отчете об оценке, отдельные
части которого не могут трактоваться раздельно, а только в связи с
полным его текстом, с учетом всех
принятых допущений и ограничений.
Проведенные
расчеты и анализ позволяют сделать вывод, что рыночная стоимость 100% доли в
уставном капитале ООО «ХХХХХХХХ», расположенного по адресу: ХХХХХХХХХХ.
, по состоянию на 16.01.2004 составляет :
9 821 000 руб. 00 коп.
(Девять миллионов восемьсот двадцать одну тысячу )
руб.
Обращаю
Ваше внимание, что это письмо не
является отчетом об оценке, а только предваряет работу,
приведенную далее.
Смею
заверить Вас, что корыстных целей и личной заинтересованности при оценке
объекта мы не имели.
Если
у Вас возникнут какие-либо вопросы,
пожалуйста, обращайтесь
непосредственно к нам.
Благодарим
за возможность оказать Вам услуги.
С
уважением,
Генеральный Директор
ООО «АПЭКС ГРУП» Запорожец
Г.Г.
ОГЛАВЛЕНИЕ.
1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ........................................................................................................ 4
1.1. МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ.......................................................................................... 4
1.2. Описание предприятия – эмитента......................................................................... 7
2. РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ 100% ДОЛИ
В УСТАВНОМ КАПИТАЛЕ ПРЕДПРИЯТИЯ И ПОДХОДЫ К ЕЕ ОЦЕНКЕ.................................................................................................. 8
3. КРАТКОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА
И ФИНАНСОВЫЙ АНАЛИЗ ПРЕДПРИЯТИЯ. 15
3.1. Коммерческая
привлекательность............................................................................ 19
3.2.Определение прав
собственности................................................................................ 20
3.3. Анализ использования
объекта.................................................................................. 20
3.4. Описание района
окружения предприятия.............................................................. 20
3.5. Анализ рынка, к которому относится объект
оценки........................................... 20
4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ 100% ДОЛИ В
УСТАВНОМ КАПИТАЛЕ МЕТОДОМ РАСЧЕТА СТОИМОСТИ ЧИСТЫХ АКТИВОВ В РАМКАХ ЗАТРАТНОГО
ПОДХОДА.............................................................................................................................. 25
5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ........... 26
5.1. Определение стоимости
транспортных средств...................................................... 26
5.2. Определение стоимости
квартиры............................................................................. 30
5.3.Рынок жилой
недвижимости........................................................................................ 31
5.4. Сравнительный подход................................................................................................ 32
5.5. Определение общего
коэффициента переоценки основных средств................... 36
5.6. Расчёт рыночной
стоимости дебиторской задолженности.................................... 36
6. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
100% ДОЛИ В УСТАВНОМ КАПИТАЛЕ В РАМКАХ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА................................................................................................. 36
7. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
100% ДОЛИ В УСТАВНОМ КАПИТАЛЕ МЕТОДОМ ДИСКОНТИРОВАННЫХ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ В
РАМКАХ ДОХОДНОГО ПОДХОДА.................................................................................................................................................. 37
7.1. Определение
длительности прогнозного периода................................................... 38
7.2. Расчёт ставки
дисконтирования методом кумулятивного построения............. 38
7.3.
Расчёт величины денежного потока.......................................................................... 39
8. РАССЧЁТ СТОИМОСТИ 100%
ДОЛИ В УСТАВНОМ КАПИТАЛЕ ПРЕДПРИЯТИЯ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ.................................................................................. 40
9.ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА.................................. 41
10. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ ДОЛИ В УСТАВНОМ КАПИТАЛЕ. 42
11. ЗАКЛЮЧЕНИЕ.............................................................................................................. 42
12. СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА
ОЦЕНКИ.................................................................... 43
13. СДЕЛАННЫЕ ДОПУЩЕНИЯ И
ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ.............. 43
14.КВАЛИФИКАЦИЯ
ИСПОЛНИТЕЛЕЙ..................................................................... 44
15. ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ НОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ И ИСТОЧНИКИ
ИНФОРМАЦИИ................................................................................................................................................... 45
ПРИЛОЖЕНИЯ................................................. Ошибка! Закладка не определена.
1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ
По
поручению ЗАКАЗЧИКА, ИСПОЛНИТЕЛЬ
производит оценку рыночной стоимости 100% доли в уставном
капитале ООО «ХХХХХХХХ», расположенного по адресу: ХХХХХХХХ ХХХХХХХХХХ.
, который далее по тексту
именуется Объектом оценки.
ЗАКАЗЧИК: ООО «ХХХХХХХХ», расположенное по
адресу: ХХХХХХХХХХ.
ИСПОЛНИТЕЛЬ: ООО «АПЭКС
ГРУП»;
123557, Москва, Вашавское ш, д.36.
Юридический
адрес: 125238, г.Москва, Пресненский Вал, д.14.
Лицензия
на осуществление оценочной деятельности № 005765 от 21.01.2003г. , срок
действия до 21.01.2008г.
Профессиональная
ответственность застрахована в САК «Информстрах», страховая сумма 3 млн. руб.,
период страхования
28.01.2003-27.01.2004г.г.
Дата
определения стоимости: 16.01.2004
Цель
оценки - Определение рыночной стоимости 100% доли в Уставном капитале ООО «ХХХХХХХХ», расположенного по адресу: ХХХХХХХХ в целях консультации Заказчика.
При этом под рыночной стоимостью объекта оценки
понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть
отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки
действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены
сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект
оценки, а другая не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены
о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытый рынок в форме
публичной оферты;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение
за объект оценки и принуждения к совершению сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Применяемые стандарты оценки:
- Стандарты оценки (ППР № 519 от
6.07.2001г.).
1.1.
МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ
Определения
Стоимость – это ценность объекта обмена, выраженная в деньгах.
Определить
стоимость – определить количество денег,
эквивалентное ценности объекта обмена.
Оценка – процесс определения стоимости.
Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из
подходов к оценке.
Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и
другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из
сделки, состоявшейся при сходных условиях.
Рыночная стоимость
-
В
Федеральном законе «Об оценочной
деятельности в РФ» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается
наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на
открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,
располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не
отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна из сторон
сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана
принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и
действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытый рынок в форме
публичной оферты; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за
объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с
чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В
Международных стандартах оценки
(перевод Микерина Г.И.) под рыночной стоимостью понимается расчетная денежная
сумма, за которую состоялась бы продажа активов на дату оценки заинтересованным
продавцом заинтересованному покупателю в результате коммерческой сделки после
проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон обладала бы
достаточной информацией, действовала расчетливо и без принуждения.
В
Европейских стандартах оценки (TEGOVA) рыночная стоимость – это
расчетная сумма, за которую имущество следует обменивать на дату оценки между
готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке
после должного маркетинга, во время которой каждая сторона действовала
компетентно, расчетливо и без
принуждения.
Акция - эмиссионная ценная
бумага, закрепляющая права ее владельца (акционера) на получение части прибыли
акционерного общества в виде дивидендов, на участие в управлении акционерным
обществом и на часть имущества, остающегося после его ликвидации. Выпуск акций
на предъявителя разрешается в определенном отношении к величине оплаченного
уставного капитала эмитента в соответствии с нормативом, установленным
федеральной комиссией по рынку ценных бумаг. (Из Федерального закон от 22
апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг»).
Эмитент -
юридическое лицо или органы исполнительной власти либо органы местного
самоуправления, несущие от своего имени обязательства перед владельцами ценных
бумаг по осуществлению прав, закрепленных ими. (Из Федерального закон от 22
апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг»).
Финансовый
анализ
– получение небольшого числа ключевых (наиболее информативных) параметров,
дающих объективную и точную картину финансового состояния предприятия, его
прибылей и убытков.
Подходы к оценке
Согласно
Стандартам оценки, утвержденным Постановлением Правительства РФ №519 от 6 июля
2001 г, существуют три подхода к оценке:
1.
затратный
подход –
совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении
затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом
его износа;
2.
сравнительный
подход –
совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении
объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация
о ценах сделок с ними;
3.
доходный
подход –
совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении
ожидаемых доходов от объекта оценки.
Руководствуясь
Постановлением Правительства №519 от 06.07.2001 г. «Об утверждении стандартов
оценки», Оценщик при проведении оценки обязан использовать все три подхода к
оценке. В случае невозможности использования хоть одного из выше перечисленных
подходов, Оценщик обязан обосновать отказ от использования
Краткое описание
методов оценки
В рамках доходного подхода
Метод дисконтированных денежных
потоков – основан
на предположении о том, что
потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая
стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Собственник не продаст свой бизнес
по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов.
Метод
дисконтированных денежных потоков может быть использован для оценки любого действующего предприятия.
Применение данного метода наиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих
определенную историю хозяйственной деятельности (желательно прибыльную). А
также предприятий, находящихся на стадии роста или стабильного экономического
развития.
(Учебник
«Оценка бизнеса», под редакцией А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой – М.: Финансы
и статистика, 2000. стр. 105 – 106).
Метод капитализации прибыли – основан на базовой посылке, в
соответствии с которой стоимость доли собственности в предприятии равна текущей
стоимости будущих доходов, которые принесет эта собственность.
Сущность
данного метода выражается формулой
Оцененная стоимость = Чистая
прибыль
Ставка капитализации
Метод
капитализации прибыли в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых
ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно
одинаковые величины прибыли (или темпы ее роста будут постоянными).
(Учебник
«Оценка бизнеса», под редакцией А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой – М.: Финансы
и статистика, 2000. стр. 121).
В рамках затратного подхода
Метод расчета стоимости
чистых активов.
По методу расчета стоимости чистых активов все активы
предприятия (основные фонды, запасы, дебиторская задолженность, финансовые
вложения и т. д.) оцениваются по рыночной стоимости. Далее из полученной суммы
вычитаются пассивы предприятия (кредиторская задолженность, заемные средства и
т. д.), полученная стоимость и есть рыночная стоимость собственного капитала
предприятия.
В рамках сравнительного подхода
Рыночный метод – основывается на анализе
информации о ценах сделок купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемым
объектам или сходным с ними по каким-либо параметрам.
Такой
анализ состоит из четырех основных этапов:
1. сбор информации;
2. анализ ее достоверности и
применимости;
3. заключение о стоимости
оцениваемого объекта;
4. оценка точности полученного
результата.
(«Введение
в теорию оценки недвижимости», Болдырев В. С., Галушка А. С., Федоров А.
Е. – М., 1998. - с. 140).
1.2. Описание предприятия – эмитента
Каких либо обременений, обращенных на имущество Объекта
оценки, по предоставленной в наш адрес информации, не обнаружено. Согласно
Уставу Общества, предметом деятельности ООО «ХХХХХХХХ» являются товарные и сырьевые
ресурсы, движимое и недвижимое имущество, информация, научно- техническая или
иная продукция, а также ценные бумаги, финансовые средства в Российской и
иностранной валюте, услуги и т.д. Главное направление в финансово-хозяйственной
деятельности организации заключается в оказании посреднических услуг (поставки
сырья, материалов, ТМЦ, оборудования, машин, запасных частей, комплектующих,
вычислительной техники; представительские услуги, транспортные услуги,
платёжные услуги и др.) для ОАО АК «ХХХХХХХХ»
Долгосрочных обязательств на конец отчётного периода (1
октября 2003 г.) ООО «ХХХХХХХХ» не имеет, краткосрочные обязательства
составляют 14 119 тыс. руб., из них кредиторская задолженность перед поставщиками и подрядчиками 5 696 тыс.
руб., задолженностиь по налогам и сборам –12 тыс. руб., задолженности перед
государственными внебюджетными фондами –нет, задолженности перед бюджетом- нет.
Долгосрочные и краткосрочные финансовые вложения
отсутствуют.
Выручка за 9 месяцев 2003г. (всего поступившие средства)
составила 1 262 тыс. руб., нераспределенная прибыль за 9 месяцев 2003г.
составила 468 тыс. руб.
Описание долей в уставном капитале, предназначенных к оценке.
В соответствии с Уставом ООО «ХХХХХХХХ» по состоянию на 11.09.2003г. величина уставного капитала ООО «ХХХХХХХХ» составляет 9 183 868 руб., и состоит из номинальной стоимости
долей участников.
Участники Общества и их доли в уставном
капитале:
-
два физических лица (ХХХХХХХХ. и ХХХХХХХХ.) оплаченная доля которых
составляет 0,01% каждого,номинальная доля, приходящаяся на одно физ.
Лицо – 918 руб.;
-
юридическое лицо РФ ОАО «ХХХХХХХХ», размер доли которого составляет 99,98
% и номинальная стоимость доли – 9 182 032 руб.
2. РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ 100% ДОЛИ
В УСТАВНОМ КАПИТАЛЕ ПРЕДПРИЯТИЯ И ПОДХОДЫ К ЕЕ ОЦЕНКЕ.
В случае акционерного
общества оценка доли в уставном капитале предприятия соответствует оценке
определенного пакета акций данного предприятия. Традиционно в странах с
рыночной экономикой функционируют акционерные общества двух типов: закрытые
и
открытые. Оба типа выпускают акции и за счет этого формируют
собственный капитал. Разница между открытым и закрытым акционерными обществами
сводится к следующему: закрытые имеют право распределять
акции только среди учредителей и акции могут продаваться третьим лицам лишь с
согласия большинства акционеров. Свободно продавать акции акционерного общества
закрытого типа запрещено законом. Акции же открытых акционерных обществ имеют
право свободно обращаться.
Акция - ценная бумага,
свидетельствующая о внесении средств на развитие акционерного общества или
предприятия и дающая право ее владельцу на получение части прибыли акционерного
общества (предприятия) в виде дивидендов. Акции выпускаются без установленного
срока обращения.
Акции акционерного общества
бывают двух категорий: обыкновенные (простые) и привилегированные.
Обыкновенные акции дают право на участие в
управлении акционерным обществом (одна акция- один голос при решении вопросов
на собрании акционеров) и участвуют в распределении чистой прибыли общества
после пополнения резервов и выплаты дивидендов по привилегированным акциям.
Привилегированные акции не дают право на участие в
управлении, но приносят постоянный (фиксированный) дивиденд и имеют
преимущество перед обыкновенными акциями при распределении прибыли и ликвидации
общества.
Акция имеет номинальную и
рыночную стоимость. Цена акции, обозначенная на ней , является номинальной
стоимостью акции и не может быть менее 10 руб. (неденоминированных).
Стоимость, по которой
реально покупается акция, называется рыночной ценой, или курсовой стоимостью
(курс акции).
Процесс установления цены
акции открытого акционерного общества в зависимости от реально приносимого ею
дохода называется капитализацией дохода и осуществляется через фондовые биржи,
рынок ценных бумаг.
Для определения рыночной
(курсовой) цены акции акционерного общества закрытого типа, по которой она
продается внутри общества, пользуются следующими подходами (данные подходы
могут быть применимы и когда оцениваемые
акции носят также небиржевой характер):
1.Затратным -
стоимостью чистых активов общества, приходящихся на одну оплаченную акцию
(балансовая стоимость акций).
Балансовая стоимость акции показывает сколько стоит
акция по балансу или сколько может получить твердых доходов каждый инвестор при
ликвидации акционерного общества. Балансовая стоимость определяется на
основании последних балансов эмитента по следующей методике:
из валюты баланса
исключается величина II и III
разделов пассива баланса (заемные средства), нематериальные активы, безнадежные
долги и стоимость акций; полученное значение делится на общее количество
обыкновенных акций.
При подсчете балансовой
стоимости на одну акцию активы должны быть переоценены на основе их рыночной
стоимости и балансовая стоимость должна быть соответствующим образом скорректирована.
Балансовая стоимость акции
равна:
Чистые
активы
Кр.акц.=
Кол-во акций
В случае, если прибыль предприятия от производственной деятельности невелика по
сравнению со стоимостью его чистых активов (рентабельность низкая или
предприятие убыточное) производится оценка рыночной стоимости акции исходя
из ликвидационной стоимости его чистых
активов .
Ликвидационная стоимость представляет собой чистую
денежную
сумму, которую собственник предприятия может
получить при ликвидации предприятия и раздельной распродаже его активов. При
расчете ликвидационной стоимости учитываются все затраты на ликвидацию
предприятия вплоть до завершения его ликвидации.
Ликвидационная стоимость чистых
активов
Кр.акц.=
Кол-во акций
2. Доходным - исходя из величины чистой
прибыли акционерного общества за последний год.
Возможен пересчет чистой прибыли (дохода) в текущую
стоимость объекта рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от качества
исходной информации и информации о рынке.
3. Сравнительного анализа- сравнение с курсовой
стоимостью акций аналогичного
предприятия, акции которого котируются на бирже.
Подход сравнительного
анализа имеет место для крупных предприятий, имеющих много аналогов по сфере
деятельности.
Все три подхода оценки
рыночной стоимости не только не исключают друг друга, но и взаимосвязаны, т.к.
стоимость акций определяется их доходностью или перспективой ликвидации
активов, величины стоимости, обусловленные этими двумя факторами,
устанавливаются рынком.
На рыночную стоимость акции влияет ее ликвидность,
т.е. пригодность к быстрой реализации. Пригодность к быстрой реализации
определенно повышает стоимость ценной бумаги и, напротив, отсутствие
ликвидности снижает ее стоимость по сравнению с сопоставимой, однако
высоколиквидной бумагой.
Неликвидный характер ценных
бумаг закрытых компаний (или единичных акций, не входящих в пакет) может быть
учтен либо посредством добавления некоторой суммы к ставке дисконта,
применяемой к сопоставимым, однако высоколиквидным ценным бумагам, либо путем
вычета определенной суммы из чистой текущей стоимости активов.
Для получения итоговой
величины рыночной стоимости акции или пакета акций используются ряд скидок и
премий. Чаще всего используются:
1. Премия за приобретение контрольного пакета.
2. Скидка за меньшую долю (или
ее еще называют скидка за неконтрольный характер).
3. Скидка за недостаточную
ликвидность ценных бумаг.
ОЦЕНКА
РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ДОЛИ В УСТАВНОМ КАПИТАЛЕ И ПАКЕТОВ АКЦИЙ.
Под контрольным пакетом
подразумевается владение более 50% акций предприятия, дающих владельцу право
полного контроля над компанией.
Но на практике, если акции
компании распылены, этот процент может быть значительно меньшим.
Миноритарный пакет определяет владение менее 50% акций компании.
1. Премия за контроль - имеющее стоимостное
выражение преимущество, связанное с владением контрольным пакетом акций.
Отражает дополнительные возможности контроля над предприятием (по сравнению с
“меньшей” долей, т.е. владением миноритарным пакетом акций).
2. Скидка за
неконтрольный характер - величина на которую
уменьшается пропорциональная оцениваемому пакету доля в общей стоимости
предприятия с учетом неконтрольного характера оцениваемого пакета.
Одной из наиболее важных
переменных, влияющих на оценочную стоимость пакета акций является
степень контроля. Степень контроля влияет на итоговую стоимость
оцениваемой доли. Поэтому очень важным является определение стоимости контроля.
Стоимость контроля контрольного пакета всегда выше стоимости контроля
миноритарного пакета. Стоимость контроля зависит от возможности осуществлять
любое право или весь набор прав, обычно связанных с контролем над предприятием.
Список некоторых из наиболее
общих прерогатив контроля:
1. Избирать директоров и
назначать менеджеров.
2. Определять вознаграждение и
привилегии менеджеров.
3. Принимать политику и вносить
изменения в направления работы предприятия.
4. Приобретать или
ликвидировать (продавать) активы.
5. Отбирать людей с которыми
должен вестись бизнес и будут заключаться
контракты.
6. Принимать решения о
поглощении и сливании с другими предприятиями.
7. Ликвидировать,
расформировать, распродавать или рекапитализировать компанию.
8. Продавать или приобретать
собственные акции компании.
9. Объявлять и выплачивать
дивиденды.
10. Вносить изменения в уставные
документы или правила внутреннего распорядка.
Исходя из вышеприведенного
списка, видно, что лицо владеющее контрольным пакетом в предприятии, обладает
некоторыми очень ценными правами, отсутствующими у акционера, не находящегося в
подобном положении.
Но необходимо иметь ввиду,
что на практике, очень часто начинают действовать факторы, ограничивающие права
владельцев контрольных пакетов и снижающие, тем самым, стоимость контроля:
1.Режим голосования. В мировой практике используются кумулятивные
и некумулятивные системы голосования при
выборе Совета директоров.
Некумулятивная система- 1голос-1 акция за одного директора. При
некумулятивной системе голосования оказываются в выигрыше держатели контрольных
пакетов. При кумулятивной системе
мелкие акционеры могут распределять голоса по своему усмотрению в любой
пропорции, тем самым сконцентрировав свои голоса на одной кандидатуре, провести
своего представителя в Совет директоров. Эта система голосования выгоднее
держателям миноритарных пакетов.
2. Контрактные ограничения. Если долговые обязательства
компании
существенны, то это может ограничить выплаты
дивидендов и т.д. В этом случае часть стоимости премии за контроль теряется.
3. Финансовые условия бизнеса. Если финансовое положение компании
неустойчивое, то многие права, связанные с контролем
(например на покупку активов) становятся труднореализуемыми.
4. Эффект распределения собственности. Например все акции
распределены между тремя акционерами. Два акционера владеют равными крупными
пакетами, у третьего же пакет акций небольшой. Но именно он может получить
премию за свой пакет, т.к. при голосовании именно его акции могут перевесить
чашу весов в ту или иную сторону.
5. Эффект регулирования. Государственное регулирование порой
ограничивает реализацию прерогатив контроля.
6. Право голоса. Стоимость права голоса зависит как от
размера пакета так и от распределения
собственности. Ели речь идет о контрольном пакете или о голосах, склоняющих
чашу весов, - в этом случае стоимость права голоса будет немалой.
Если отсутствует какой-либо
элемент контроля, то стоимость контрольного пакета должна будет уменьшиться.
3.Скидка на недостаточную ликвидность.
Ликвидность- способность ценной бумаги
быть быстро проданной и превращенной в денежные средства без существенных
потерь для держателей. Исходя из этого, скидка на недостаточную ликвидность
определяется как величина или доля в процентах, на которую уменьшается
стоимость собственного капитала, чтобы отразить недостаточную ликвидность.
Высокая ликвидность
увеличивает стоимость ценной бумаги, а низкая ликвидность снижает по сравнению
со стоимостью аналогичных, но легко реализуемых ценных бумаг.
Факторы, увеличивающие
размер скидки на низкую ликвидность:
1. Низкие дивиденды или
невозможность их выплаты.
2. Неблагоприятные перспективы
продажи акций компании или ее самой.
3. Ограничения на операции
(например, законодательное запрещение свободной продажи акций закрытых
компаний)
Факторы, уменьшающие размер
скидки на низкую ликвидность:
1.Возможность свободной продажи акций.
2.Возможность свободной продажи самой компании.
3.Высокие выплаты по дивидендам.
Размер пакета относится к
фактору, который может как увеличить, так и снизить скидку на недостаточную
ликвидность. Контрольный пакет акций требует меньшей скидки на ликвидность, чем
миноритарный.
Владельцы миноритарных
пакетов при продаже акций не могут получить взамен за акцию такую же цену, как
и владельцы контрольного пакета. Как правило эта цена значительно ниже.
Подходы расчета скидок и премий :
1.Премия за контроль.
В зарубежной практике премия
за контроль публикуется в ежегодно издаваемом статистическом обзоре слияний (Mergestat Review). У нас таких изданий, где бы отслеживались средние
показатели премий за контроль по годам и отраслям, нет, поэтому мы вынуждены
пользоваться и ориентироваться на данные зарубежных справочников.
Выплаченная сверх рыночной
цены премия рассчитывается как процент повышения выкупной цены акции продавца
за 5 (рабочих) дней до официального объявления о слиянии. Иначе говоря это
разница в цене, выраженная в процентах от цены миноритарного свободно
вращающегося пакета.
Скидка за неконтрольный
характер является производной от премии за контроль. Скидка на миноритарную
долю (в процентах) рассчитывается по следующей формуле:
1
1 -
1+ премия за контроль
Средняя контрольная премия колеблется в пределах
30-40 %, а скидка со стоимости за меньшую долю колеблется вокруг 23 %.
2. Скидка за недостаточную
ликвидность.
Подходы определения:
1) Показатель “цена
компании/прибыль” (мультипликатор) для закрытой компании сравнивается с таким
же показателем для свободнообращающихся сопоставимых акций на фондовых рынках.
2) Оценивается стоимость
регистрации акций и брокерских комиссионных, взимаемых за продвижение акций
компаний на фондовый рынок. Берутся данные расхода в процентном отношении к
стоимости выпускаемых акций. Причем затраты на регистрацию закрытых компаний
гипотетические, по принципу: во сколько бы стала, если бы произошла эмиссия.
Этим способом можно рассчитать скидку на недостаточную ликвидность только для
контрольных пакетов, т.к. владелец миноритарного пакета не обладает правом
принятия решения об эмиссии.
Для оценки рыночной
стоимости доли в уставном капитале
ООО используются аналогичные подходы, как и при оценке рыночной стоимости
пакетов акций. При этом используются соответствующие поправки, учитывающие
характер объекта оценки (для доли в уставном капитале). Контрольный характер и
ликвидность доли в уставном капитале
учитываются так же, как и для пакетов акций.
ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ПОДХОДЫ
ОЦЕНКИ.
При
определении рыночной стоимости объекта
обычно используют три основных подхода:
- затратный подход;
- сравнительный подход;
- доходный подход.
Каждый из этих подходов приводит к получению различных
ценовых характеристик объектов.
Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и
недостатки каждого из использованных подходов и
установить окончательную
стоимость объекта собственности на основании данных того подхода или подходов,
которые расценены как наиболее надежные.
1. Затратный
подход.
Затратный подход основывается на изучении возможностей
инвестора в приобретении объекта
и исходит из того, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та,
в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и
возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый
период без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к
объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат
на приобретение аналогичного объекта и его износа при непременном условии
относительного равновесия спроса и предложения на рынке.
Затратный подход для объекта недвижимости показывает
оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа,
увеличенную на стоимость земли.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
1.Расчет
стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях
оптимального ее использования.
2. Расчет стоимости возведения нового аналогичного
объекта, получение восстановительной оценки
3. Определение величины
износа объекта оценки.
4. Уменьшение восстановительной оценки на сумму износа
для получения реальной стоимости объекта
оценки.
5.
Добавление к рассчитанной реальной стоимости объекта стоимости земли.
2. Сравнительный
подход.
сравнительный подход основан на том,
что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть основываясь на информации об
аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе
замещения. Другими словами, подход имеет
в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленный на
продажу объект заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по
качеству и пригодности.
Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и
предложений по объектам, сходным с оцениваемыми. Цены на объекты-аналоги затем
корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от
друга. После корректировки цен их можно
использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
1. Исследование рынка с
целью сбора информации
о совершенных сделках, котировках,
предложениях, по продаже объектов, аналогичных объекту оценки.
2. Отбор
информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения
того, что совершенные сделки
произошли в свободных рыночных условиях.
3.
Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы
измерения.
4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для
сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным
элементам, корректировка цены оцениваемого
объекта.
5. Установление
стоимости оцениваемого объекта
путем анализа сравнительных характеристик и сведению
их к одному стоимостному
показателю или группе
показателей. В условиях недостатка или
низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта, выходные данные могут быть
представлены в виде группы показателей.
3. Доходный
подход.
Доходный подход основывается на
принципе ожидания. Данный принцип
утверждает, что типичный инвестор или
покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов
или выгод. Иными словами, стоимость
объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
1. Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для
сравнимых объектов. Такой показатель
обычно называется оптимальной
или рыночной ставкой.
2. Оценка потерь производится на основе анализа
рынка, характера его динамики (трендов) применительно к
оцениваемому объекту. Рассчитанная таким образом величина вычитается из
валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
3.
Расчет издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на
анализе фактических издержек
по его содержанию и/или типичных издержках на данном рынке. Расчетная
величина вычитается из
действительного валового дохода, а
итоговый показатель является чистым
операционным доходом.
4. Полученный
таким образом чистый операционный доход затем пересчитывается в текущую
стоимость объекта рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от качества
исходной информации о рынке.
Целью
сведения результатов всех используемых подходов является определение
преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой
стоимостной оценки. Преимущества каждого подхода в оценке рассматриваемого
объекта недвижимости, определяются по
следующим критериям:
1. Тип, качество и
обширность информации, на основе которых проводится анализ.
2. Способность учитывать специфические особенности
объекта, влияющие на его стоимость,
такие как использование,
потенциальная доходность.
3. КРАТКОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА И
ФИНАНСОВЫЙ АНАЛИЗ ПРЕДПРИЯТИЯ.
Предприятие ООО «ХХХХХХХХ», 100% доля в уставном капитале которого оцениваются в данном отчете,
по основному виду деятельности занимается посреднической деятельностью.
Остаточная стоимость основных фондов ( 3 машины и квартира) составляет по представленному балансу на 1.10.2003г. 5 321 000 руб., .
Величина запасов 6 000 руб.
НДС по приобретенным
ценностям 88 000 руб.
Дебиторская
задолженность (краткосрочная) составляет 18 436 000 руб. со сроком погашения в
течение 12 месяцев после отчетной даты.
Денежные
средства составили 0 руб.
Кредиторская
задолженность всего составляет 5 708 000 руб.
На
забалансовом счете указана сумма выданных обеспечений обязательств и платежей в
размере 1 тыс. руб.
За
отчетный период (за 9 месяцев 2003г.)
валовая прибыль или выручка (нетто) составила 1 262 000 руб. При этом
коммерческие расходы составили 335 000
Оцениваемая доля в 100% является контрольной.
Финансовый
анализ предприятия сделан
на основании методов горизонтального и вертикального анализа. Анализируемый
документ – отчет о прибылях и убытках.
Горизонтальный (временной)
анализ –
сравнение каждой позиции отчетности с предыдущим периодом.
Вертикальный (структурный)
анализ –
определение структуры итоговых финансовых показателей с выявлением влияния
каждой позиции отчетности на результат в целом.
Определения
из учебного пособия «Методика финансового анализа» А. Д. Шеремет, Р. С.
Сайфулин, Е. В. Негашев, Москва ИНФРА-М 2002, страница 30.
Исходные данные предоставлены предприятием –
эмитентом. Для объективности финансового
анализа, Оценщики перевели данные исходной таблицы в долларовую форму по
среднему курсу того года, на который составлен отчет о прибылях и убытках.
Этапы проведения финансового анализа
предприятия.
1.
Заполнение первоначальной аналитической таблицы отчета о прибылях и убытках (в
рублях).
1. Переведение первоначальной
таблицы в долларовую форму.
2. Составление аналитической
таблицы горизонтального анализа.
3. Написание выводов по
горизонтальному анализу.
4. Составление аналитической
таблицы вертикального анализа.
5. Написание выводов по вертикальному
анализу.
6. Написание общих выводов по
двум методам.
Табл. 3.1.
Аналитическая таблица отчета о прибылях и убытках (в рублях)
|
Статьи
|
код строки
|
Год составления отчета о прибылях и
убытках
|
|
2001 г.
|
2002
|
2003 г. (9 месяцев)
|
|
Чистый объем продаж (выручка)
|
10
|
25 871 000,00
|
1 085 000
|
1 262 000
|
|
Себестоимость
|
20
|
25 554 000,00
|
|
|
|
Валовая прибыль
|
29
|
317 000,00
|
1 085 000
|
1 262 000
|
|
Общие издержки (коммерческие расходы)
|
30
|
210 000,00
|
-351 000
|
-335 000
|
|
Другие операционные доходы
|
90
|
|
0
|
0
|
|
Другие операционные расходы
|
100
|
13 000
|
-59 000
|
0
|
|
Операционная прибыль
|
50
|
106 000,00
|
734 000
|
927 000
|
|
Процент к получению
|
60
|
-
|
1 000,00
|
5 000,00
|
|
Процент к выплате
|
70
|
-
|
- 352 000,00
|
-
561 000,00
|
|
Другие внереализационные доходы
|
120
|
-
|
|
|
|
Другие внереализационные расходы
|
130
|
-
|
0
|
|
|
Прибыль до выплаты налогов
|
140
|
93 000,00
|
324 000
|
214 000
|
|
Налог на прибыль
|
150
|
40 000,00
|
-78 000
|
-56 000
|
|
Чистая прибыль (убыток) отчётного
периода
|
190
|
53 000,00
|
246 000
|
158 000
|
|
Аналитическая таблица отчета о прибылях
и убытках (в долларах США)
|
|
Статьи
|
код строки
|
Год составления отчета о прибылях и
убытках
|
|
2001
|
2002 г.
|
2003 г.
|
|
|
|
Среднегодовой курс доллара
|
|
|
26,72
|
31,34
|
30,99
|
|
Чистый объем продаж (выручка)
|
10
|
968 226
|
34 620
|
40 723
|
|
Себестоимость
|
20
|
956 362
|
0
|
0
|
|
Валовая прибыль
|
29
|
11 864
|
34 620
|
40 723
|
|
Общие издержки
|
30
|
7 859
|
-11 200
|
-10 810
|
|
Другие операционные доходы
|
90
|
0
|
0
|
0
|
|
Другие операционные расходы
|
100
|
487
|
-1 883
|
0
|
|
Операционная прибыль
|
50
|
3 967
|
23 421
|
29 913
|
|
Процент к получению
|
60
|
0
|
32
|
161
|
|
Процент к выплате
|
70
|
0
|
-11 232
|
-18 103
|
|
Другие внереализационные доходы
|
120
|
0
|
0
|
0
|
|
Другие внереализационные расходы
|
130
|
0
|
0
|
0
|
|
Прибыль до выплаты налогов
|
140
|
3 481
|
10 338
|
6 905
|
|
Налог на прибыль
|
150
|
1 497
|
-2 489
|
-1 807
|
|
Чистая прибыль
|
190
|
1 984
|
7 849
|
5 098
|
|
Табл.3.2. Аналитическая таблица
горизонтального анализа
|
|
Статья
|
Процентное изменение статьи в 2002 году по сравнению с 2001 годом
|
Процентное изменение статьи за 9 месяцев 2003 г. по
сравнению с 2002 годом
|
|
Чистый объем продаж (выручка)
|
3,58
|
117,63
|
|
Себестоимость
|
0,00
|
0,00
|
|
Валовая прибыль
|
291,82
|
117,63
|
|
Общие издержки
|
142,50
|
96,52
|
|
Другие операционные доходы
|
0,00
|
0,00
|
|
Другие операционные расходы
|
386,94
|
0,00
|
|
Операционная прибыль
|
590,37
|
127,72
|
|
Процент к получению
|
0,00
|
0,00
|
|
Процент к выплате
|
0,00
|
0,00
|
|
Другие внереализационные доходы
|
0,00
|
0,00
|
|
Другие внереализационные расходы
|
0,00
|
0,00
|
|
Прибыль до выплаты налогов
|
297,03
|
66,80
|
|
Налог на прибыль
|
166,25
|
72,61
|
|
Чистая прибыль
|
395,73
|
64,95
|
Оценщики
проанализировали данные таблицы горизонтального анализа и выявили следующие
тенденции:
«Чистый
объем продаж» (выручка), «себестоимость» и «валовая прибыль». В 2002-м году выручка предприятия значительно упала и
составила всего 3,58 % по сравнению с
2001 годом).Но при этом снизилась и
«себестоимость» до 0 Долл. в 2002-м году, по сравнению с 956 362 Долл. в
2001 г. За девять месяцев 2003 г.
выручка предприятия повысилась на 117,6% по сравнению с 2003 г.
«Общие издержки». Общие издержки
в 2002-м году выросли до 142,5%, а за девять месяцев 2003 г. составили 96,5%. то есть имеется тенденция к их
снижению.
«Другие операционные
доходы», «другие операционные расходы» и «операционная прибыль». Статья «другие
операционные доходы» в 2001-2003 годах отсутствует. При этом «другие
операционные расходы» в 2002-м году выросли на 387%!, а в 2003 г. они
отсутствовали. Если рассматривать сальдо этих статей, то будет очевидно, что
разница между «другими операционными расходами» и «другими операционными
доходами» в 2002-м году была очень большой. Тем не менее, «операционная
прибыль» в 2002-м году увеличилась почти
на 590%, а за 9 месяцев 2003 г. на 127%.
«Процент к получению» и
«процент к выплате». Данные строки в отчёта о прибылях и убытках отсутствуют
и за анализируемые периоды равнялась
нулю.
«Налог на прибыль». Очень успешным
показателем можно считать значение «налога на прибыль» относительно «чистого
объема продаж». При снижении выручки, выплаты по налогу на прибыль в 2002-м
увеличились непропорционально больше (166%) Но за девять месяцев 2003 г. при
увеличении валовой прибыли налог на прибыль составил всего 72,6%. Если сравнить динамику статьи «налог на
прибыль» с «валовой прибылью», которая является налогооблагаемой базой по
данному налогу, то результаты значительно улучшились в 2003 г . Это говорит о
том, что фирма оптимизировала свою
налоговую политику.
«Чистая прибыль». «Чистая
прибыль» предприятия на протяжении
анализируемого периода сохраняла хороший уровень. В 2002 году эта статья
выросла на 396%, но в за девять месяцев 2003 г. составляла только 65%. Вполне
вероятно, что до конца 2003 г. она превысит 100%.
|
Табл.3.3. Аналитическая таблица
вертикального анализа
|
|
Статьи
|
2001 г.
|
2002
|
2003 г.
|
|
%
|
|
Чистый объем продаж (выручка)
|
100,00
|
100,00
|
100,00
|
|
Себестоимость
|
98,77
|
0,00
|
0,00
|
|
Валовая прибыль
|
1,23
|
100,00
|
100,00
|
|
Общие издержки
|
0,81
|
32,35
|
26,55
|
|
Другие операционные доходы
|
0,00
|
0,00
|
0,00
|
|
Другие операционные расходы
|
0,05
|
5,44
|
0,00
|
|
Операционная прибыль
|
0,41
|
67,65
|
73,45
|
|
Процент к получению
|
0,00
|
0,092
|
0,396
|
|
Процент к выплате
|
0,00
|
32,44
|
44,45
|
|
Другие внереализационные доходы
|
0,00
|
0,00
|
0,00
|
|
Другие внереализационные расходы
|
0,00
|
0,00
|
0,00
|
|
Прибыль до выплаты налогов
|
0,36
|
29,86
|
16,96
|
|
Налог на прибыль
|
0,15
|
7,19
|
4,44
|
|
Чистая прибыль
|
0,20
|
22,67
|
12,52
|
Вводы по
вертикальному анализу.
Проанализировав данные таблицы вертикального
анализа, Оценщики выявили следующие структурные характеристики:
«Себестоимость».
Себестоимость
продукции составляет основную часть в структуре выручки в 2001 г. –99% и
отсутствовала в последующих годах
«Общие издержки», «другие операционные доходы»
и «другие операционные расходы». Значения статей «общие издержки»,
«другие операционные доходы» и «другие операционные расходы» за 2001 г.не
велики и не могут сильно влиять на «чистую прибыль» . Но в 2002 и 2003 г «общие
издержки» составили уже 32% и 26,6% соответственно ( до трети от валовой
прибыли).
«Другие
внереализационные расходы». Статья «другие внереализационные расходы» отсутствует,
тенденция явно положительная.
«Операционная
прибыль». Данная статья имеет тенденцию к ежегодному росту (
от 0,41% в 2001 г.до 73,4% в 2003 г.)
«Налог на
прибыль». Статья «налог на прибыль» имеет довольно незначительную часть в
структуре выручки. Это говорит о том, что
предприятие оптимизирует свою налоговую политику.
«Чистая
прибыль». Налицо явно положительные
тенденции, «чистая прибыль» в 2001-м году составляла всего 0,20% от выручки, а
в 2002 г. уже 22,7%, за девять месяцев 2003 г. –12,5% и до конца года, вероятно
догонит или перегонит уровень 2002г.
Общие выводы
по двум методам.
На основании методов вертикального и горизонтального
анализа, Оценщики сделали следующие выводы и заключения:
Тенденция. В результате
данного анализа выявлена следующая положительная тенденция: при увеличении
выручки, «чистая прибыль» растёт как в абсолютном выражении, так и по отношению
к выручке. То есть, объем услуг предприятия в стоимостном выражении
увеличивается, но необходимо при этом снижать общие издержки и расходы . Это
говорит о том, что какие-то затраты неоправданно велики. Рассмотрим данные,
полученные в результате вертикального и горизонтального анализа.
Описание
статей по результатам двух методов. Статьи
«другие операционные доходы», «другие операционные расходы», «процент к
получению», «процент к выплате» и «другие внереализационные доходы», несмотря
на значительные временные изменения некоторых из них не могут сильно влиять на чистую прибыль, так
как их процентная доля в выручке незначительна.
Статья «общие издержки», составляет значительную часть от выручки за
последние два года (по данным аналитической таблицы вертикального анализа до
26,6% в 2003 г.)
Выводы. Таким образом,
Оценщики сделали вывод, что для сохранения положительной динамики необходимо
снижение общих издержек. Другие статьи
предоставленного отчета о прибылях и убытках не являются проблемными.
На данный момент предприятие имеет
положительную тенденцию развития, которая сохранится при существующем положении
дел.
3.1. Коммерческая
привлекательность
По мнению экспертов ООО «АПЭКС ГРУП»
оцениваемая 100% доля в уставном капитале ООО «ХХХХХХХХ» представляет коммерческий интерес для потенциальных инвесторов в силу
перспективности производства, хорошей выручки и отсутствию значительных
обременений.
3.2.Определение прав
собственности.
Оценка
объекта проведена для полных прав собственности. Под "Полным правом
собственности" понимается осуществление собственником следующего комплекса прав, включая: права владения, распоряжения и
пользования. Ограничение настоящих прав определяется условиями, специально
установленными государством в отношении их реализации.
3.3. Анализ использования
объекта.
На основании анализа предоставленной
информации, эксперты ООО «АПЭКС ГРУП» пришли к выводу, что оптимальным для ООО
«ХХХХХХХХ» является
дальнейшее осуществление своей деятельности по оказанию посреднических
услуг а также снижение общих издержек от
их деятельности.
3.4. Описание района окружения
предприятия.
ООО «ХХХХХХХХ», расположенно по адресу: РФ, ХХХХХХХХ в 15
- ти минутах ходьбы от станции метро «ХХХХХХХХ».
Здание
расположено в районе смешанной застройки, где располагаются промышленные,
административные и жилые здания. С экономической точки зрения ООО «ХХХХХХХХ», имеет очень выгодное расположение. Москва –
экономическая и политическая столица России. Здесь сосредоточены основные финансовые
и экономические ресурсы страны. Москва хорошо подходит для ведения бизнеса:
развитая инфраструктура, высокая покупательная способность населения (по
сравнению с остальной Россией), относительная экономическая стабильность. Все
это положительно влияет на развитие бизнеса в городе.
3.5. Анализ рынка, к которому относится объект
оценки
В
соответствии с Постановлением Правительства РФ №519 от 06.07.2001 г. «Об
утверждении стандартов оценки»: «Оценщик определяет и анализирует рынок, к
которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и
тенденции…»
ЗОЛОТОДОБЫВАЮЩАЯ
ОТРАСЛЬ РОССИИ-XXI
Россия
обладает развитой золотодобывающей промышленностью. Страна имеет подготовленную
для промышленного освоения сырьевую базу и крупный потенциал прогнозных
ресурсов, занимая после ЮАР второе место в мире.
По балансовым запасам золота
Россия занимает третье место в мире после ЮАР и США (7-8% общемировых). По
данным МПР России, на 01.01.2002 г. балансовые запасы золота учитываются по
5834 месторождениям, из них - 5473 россыпные и 361 - коренного типа (238
собственно золоторудных и 123 комплексных) месторождения. Доля запасов,
пригодных для рентабельной отработки, составляет 59% запасов, учтённых
Государственным балансом.
В распределённом фонде
находится 68% запасов коренных месторождений (151 объект), в том числе такие
крупные месторождения, как Воронцовское (Свердловская область), Многовершинное
(Хабаровский край), Кубака и Наталкинское (Магаданская область), Нежданинское
(Республика Саха), Олимпиадинское (Красноярский край), Покровское (Амурская
область), Светлинское (Челябинская область), и 63% запасов россыпных
месторождений. В нераспределённом фонде остались наименее привлекательные для
промышленной отработки россыпи (мелкие, удалённые, погребённые, с низким
содержанием металла).
Среднее содержание золота в
рудах коренных и россыпных месторождений по состоянию на 01.01.2001 г.
составило 4,7 и 1,06 г/т соответственно. Минерально-сырьевая база россыпного
золота остаётся довольно крупной, а её реализация представляется наиболее
привлекательной в связи с минимизацией капитальных вложений и эксплуатационных
затрат. Потенциал ресурсов россыпного золота достаточен для обеспечения объёмов
добычи на соответствующих месторождениях в течение 10-15 лет на уровне 60-70 т
в год. Среднее содержание золота в россыпях в последнее время постоянно
снижается и на 01.01.2002 г. оно составляло всего 0,83 г/куб. м. Наиболее
богатые россыпи находятся в Магаданской, Иркутской областях и Чукотском
автономном округе.
В 2001 г. распределение
разведанных (категории А+В+С1) и предварительно оценённых (категория С2)
запасов золота по основным золотодобывающим федеральным округам составило (%
общероссийских):
Сибирский - 40,6 и 42,3;
Дальневосточный - 33,0 и
38,0;
Приволжский - 17,0 и 7,8;
Уральский - 8,1 и 7,2.
За последние десять лет
разведанные запасы золота изменились незначительно. По данным МПР России, в
2001 г. они составили 97,6% от уровня 1991 г., при этом запасы россыпного
золота сократились на 15%. С 1995 г. прирост запасов перестал восполнять их
погашение при добыче. В 2001 г. прирост компенсировал лишь чуть более 45%
объёма погашенных запасов.
По оценкам экспертов,
обеспеченность золотодобывающей промышленности России балансовыми запасами
коренных месторождений при сегодняшнем уровне добычи составляет 20-30 лет, но
месторождения с богатыми легкообогатимыми рудами будут большей частью
отработаны уже к 2005-2010 гг. Запасами россыпных месторождений Россия
обеспечена только на период порядка 8 лет.
Ресурсы категории Р1
составляют 26% общемировых. Наибольшие ресурсы выявлены в Дальневосточном,
Сибирском, Уральском и Приволжском федеральных округах, включающих основные
золотодобывающие районы. Распределение прогнозных ресурсов золота категорий Р1,
Р2 и Р3 по этим округам в 2001 г. (ИАЦ "Минерал" МПР России)
составило соответственно (% общероссийских):
Дальневосточный - 61,4; 49,1
и 50,0;
Сибирский - 31,5; 34,3 и
28,2;
Уральский - 5,2; 12,4 и 8,8;
Приволжский - незначителен;
незначителен и 3,7.
Основной удельный вес в разведанных
запасах и прогнозных ресурсах приходится на долю коренных месторождений, доля
которых в прогнозных ресурсах колеблется от 76 до 82%, а в балансовых запасах -
почти 54% общероссийских. Вместе с тем Россия является единственной страной в
группе основных мировых продуцентов этого металла, получающей около 50% золота
из россыпей, хотя в них заключено лишь чуть более 17,5% запасов.
В последние годы в России
разведано более 200 коренных и 114 комплексных месторождений золота, что
позволяет прогнозировать увеличение производства этого металла уже в
среднесрочной перспективе.
По уровню добычи Россия
занимает шестое место в мире.
Прослеживая тенденции
последних четырёх лет в развитии золотодобывающей отрасли, следует отметить
постоянство роста объёмов золотодобычи, 8-13% в год, что пока недостижимо для
других отраслей.
Основные причины этого
следующие:
Во-первых, рост объёмов производства
золота - прямое следствие общего изменения структуры добычи золота в России:
перехода от отработки преимущественно россыпных к активному вовлечению в
освоение коренных месторождений. До 1998 г., по данным Гохрана России (В.
Гончаров, 2002), до 80% драгоценного металла извлекалось именно из россыпей. В
последующем это соотношение стало меняться, и в 2001 г. доля добычи золота из
коренных месторождений уже достигла 40% в общем объёме его добычи, а с 2002 г.
рудные объекты будут обеспечивать свыше половины добычи драгоценного металла в
стране.
Ещё одним положительным
фактором, во многом стимулировавшим работу отрасли в последние годы, стал
значительный рост интереса коммерческих банков к сделкам с драгоценными
металлами и сотрудничеству с золотодобывающими предприятиями. Так, если в 1996
г. коммерческие банки приобрели у недропользователей всего 5 т золота, в 1997
г. этот объём, по данным Гохрана России, который ведёт учёт подобных сделок,
уже возрос до 43 т , в 1998 - до 87 т, в 1999 - до 89 т, в 2000 - до 112 т, а в
2001 г. составил около 130 т золота. В 2001 г. самыми активными банками,
работавшими с недропользователями, были Сбербанк России, Внешторгбанк,
Альфа-банк, банк "Новая Москва", Росбанк, Банк Москвы, "Менатеп
СПб." и банк "Авангард". Объясняется это тем, что начиная с 1999
г., Правительство России практически прекратило финансирование добычи золота и
стало приобретать его только для Гохрана России Центрального банка России.
Поэтому место государства заняли коммерческие банки. Ежегодный уровень
авансирования золотодобычи составляет в настоящее время порядка 300-400 млн.
долларов. Таким образом, заёмные средства позволяют финансировать не только
сезонную добычу, но и геологоразведочные работы, что положительно сказывается
на уровне производства и восполнения запасов золота в России. По прогнозам
Гохрана России, для сохранения достигнутой динамики добычи к 2015 г.
потребуется ввести в эксплуатацию до 40 рудных месторождений для чего
необходима существенная интенсификация темпов геологоразведочных работ.
Всего в стране насчитывается
29 золотодобывающих субъектов, причём только в 14 из них производится более 1 т
золота в год, а более 10 т (по данным за 2001 г.) лишь в Республике Саха
(Якутия) (16,6), Красноярском (19,0) и Хабаровском (13,4) краях, Магаданской
(30,5), Иркутской (15,8) и Амурской (12,9) областях. По предварительным данным
Гохрана России, наибольший прирост в добыче золота в 2002 г. дали эти же
основные российские продуценты: Республика Саха (Якутия) (17,5), Красноярский
(29,3) и Хабаровский (15,2) края, Магаданская (33,1) и Иркутская (16,2)
области. Исключение составила Амурская область, снизившая объёмы добычи до 12,7
т.
Следует отметить, что в 2001
г. добычу вели 639 предприятий, число которых в последние годы постоянно
увеличивается (1998 - 449, 1999 - 548, 2000 - 602, 2001 - 639). Анализ,
проведённый Союзом золотопромышленников России (В. Брайко, В. Иванов, 2002),
позволил выявить две основные тенденции последних четырёх лет в развитии
золотодобывающей промышленности:
- число золотодобывающих
предприятий возросло в основном за счёт малых предприятий с числом работающих
до 100 человек (181 предприятие из общего прироста в 190) - это преимущественно
небольшие старательские артели. При этом прирост объёма добычи значительно
отстаёт от их числа.
- 80% прироста
общероссийской добычи обеспечили предприятия с годовой добычей от 1 до 5 т. При
этом более 50% прироста получено восьмью холдингами, имеющими в своей структуре
подразделения, обеспечивающие весь цикл работ - от геологоразведки, научно-исследовательских
и опытно-конструкторских работ, проектирования и строительства до производства
изделий из драгоценных металлов и драгоценных камней и их реализации.
Роль коренных месторождений
в общероссийской добыче растёт начиная с 1993 г., когда были введены в
эксплуатацию два крупных золоторудных месторождения богатых и легкообогатимых
руд - Олимпиадинское и Кубакинское, доля которых в общероссийской добыче
коренного золота в 2001 г. составила 51%. В последние годы началась разработка
ещё нескольких месторождений коренного золота: Джульетта (Магаданская область),
Зун-Холба (Республика Бурятия), Покровское (Амурская область), Многовершинное
(Хабаровский край), Воронцовское (Свердловская область) и других. Ряд
месторождений готовится или подготовлен к отработке. Среди них такие
перспективные месторождения, как Светлинское (Челябинская область), Березитовое
и Бамское (Амурская область). Пока остаются в резерве крупнейшее месторождение
Сухой Лог (Иркутская область), месторождения с богатыми рудами золота и серебра
в Корякии и на Камчатке.
До 2005 г. предусматривается
усиление поисковых геологоразведочных работ как в освоенных, так и в новых
районах (Красноярский и Хабаровский края, Республика Саха (Якутия), Магаданская
и Камчатская области, Полярный Урал и Карело-Кольский регион), а также освоение
крупных коренных месторождений в зоне БАМ и Чукотском автономном округе.
Прирост запасов золота в ближайшие годы предполагается получить практически во
всех золотодобывающих районах России.
По количеству государственных
резервных запасов золота Россия в 2001 г. занимала 13-е место в мире. Для
дальнейшего экономического развития потребуется существенное увеличение этих
резервов. Внутреннее потребление золота в России составляет около 25-28 т в год
- менее 1% общемирового потребления. Однако при устойчивом развитии внутреннего
рынка этот показатель может вырасти в несколько раз. Мощности ювелирной
промышленности России оцениваются в 50 т в год. Кроме того, по данным Гохрана
России, внутренний рынок страны способен ежегодно поглощать значительные объёмы
золота в монетах (100 т), "золотых сертификатах" и складских
расписках (50 т) и мерных слитках (10 т). Следовательно, необходимость
увеличения добычи золота в России экономически вполне обоснована.
По оценкам экспертов (в т.ч.
Ассоциация российских банков, С. Кашуба, 2002) в дальнейшем продолжится рост
объёмов добычи золота в России, чему будет способствовать ряд факторов.
Во-первых, полное и
своевременное финансирование отрасли со стороны российских банков. Причины,
из-за которых банки не теряют интереса к рынку золота, остались прежние: золото
всегда имеет гарантированный рынок сбыта, как внешний, так и внутренний, цена
на золото не колеблется так резко, как цены на другие металлы. Кроме того, все
операции с золотом контролируются государством, так что возможность
мошенничества почти исключена. Сегодня очевидно, что рентабельными для банков
являются операции только со значительными объёмами золота - от 2-3 т и выше,
причём именно такого золота, добыча которого ими же предварительно
финансируется. С другой стороны, недропользователям уже требуется не только
сезонное кредитование на срок от 6 до 12 месяцев, но и более длительные (на 3-5
лет) кредиты либо лизинг техники или другого оборудования на тот же срок. Такими
возможностями располагают далеко не все российские банки. Поэтому при
сохранении тех же объёмов финансирования число банков, реально работающих на
рынке драгоценных металлов, должно ежегодно сокращаться. Что же касается второй
категории банков, то на рынке в весьма ограниченном количестве останутся
кредитные учреждения, не входящие в первую категорию и специализирующиеся
только на работе с драгоценным металлами.
Во-вторых, имеющийся
позитивный прогноз относительно роста мировых цен на золото в течение ближайших
лет. Так, по оценкам экспертов, ближайшие годы будут благоприятны для мирового
рынка золота. Предполагается, что прогнозируемые среднегодовые цены на золото
составят в 2003 г. 290 долл. в 2004 - 300, в 2005 - 325 долл. за тройскую
унцию. Росту цен на золото должны способствовать также нестабильность мировой
экономики и снижение привлекательности фондового рынка США.
Резюмируя вышесказанное,
следует ещё раз подчеркнуть, что для устойчивого развития российской
золотодобывающей отрасли необходимо изменение структуры запасов и добычи в
сторону увеличения роли коренного золота. Если до 2007-2010 гг. имеется
некоторый задел разведанных месторождений, хотя и со сложными условиями
освоения (Сухой Лог, Нежданинское, Воронцовское, Светлинское, Бамское и др.),
то на более далёкую перспективу многие регионы (Хабаровский край, Амурская
область, Южная Якутия, Забайкалье, некоторые районы Магаданской области)
обеспечены запасами коренного золота недостаточно. Закреплению положительных
тенденций, которые проявились в последние четыре года, способствовала бы и
реструктуризация отрасли с укрупнением добывающих компаний и созданием
холдингов, подобным тем, которые организованы в большинстве стран - продуцентов
золота.
Одновременно
необходимы меры особой государственной поддержки малых предприятий отрасли,
иначе Россия в ближайшие несколько лет может потерять до 1/3 потенциально
возможных объёмов добычи золота с очевидными последствиями для
консолидированного бюджета. Прекращение деятельности малых предприятий может привести
и к таким негативным последствиям, как потеря рабочих мест в наиболее
проблемных регионах России (в Магаданской области из 277 золотодобывающих
предприятий малыми являются 271, а в Республике Саха (Якутия) из 86-79), потеря
более половины находящихся сегодня в эксплуатации балансовых запасов в основном
россыпного золота, так как на тех мелких месторождениях, на которых работают
малые предприятия, никто другой работать не будет.
2003 год прошел под знаком консолидации
российской золотодобычи. Приватизация магаданского рудника им. Матросова и
иркутского "Лензолота" принесла бюджету $186 млн. А купивший их
"Норильский никель" ворвался в мировую десятку золотодобытчиков.
В 2003 году золото бьет все рекорды. Мировые цены за
год выросли почти на 30% и достигли семилетнего максимума, перевалив отметку в
$400 за унцию (около $12400 за 1 кг). На этом фоне и в России к золотодобыче -
до сих пор не консолидированной отрасли с оборотом около 12 млрд - наблюдался
повышенный интерес. Событием года стали приватизационные аукционы. В августе
РФФИ продавал 51% обыкновенных акций магаданского рудника им. Матросова,
основная ценность которого -лицензия на Наталкинское месторождение с запасами
около 250 т золота. На аукционе боролись "Норникель" и еще один консолидатор
золотой отрасли - альянс магаданского "Сусуманзолота" и британской
Peter Hambro Mining, суммарно добывающих около 10 т золота в год. В
изнурительных торгах, длившихся несколько часов, победу одержал
"Норникель". Металлургический гигант предложил за акции рудника 534
млн, что оказалось в 12 раз больше стартовой цены.
Еще более ожесточенная борьба развернулась в
сентябре за 51% обыкновенных акций иркутского объединения
"Лензолото". Мало того что оно третье в России по объемам
золотодобычи (около 9,4 т в год), так компания еще и владеет инфраструктурой,
необходимой для освоения крупнейшего в Евразии месторождения Сухой Лог с
запасами более 1000т золота. Это месторождение было выделено из состава
"Лензолота" в 1990-х гг., и конкурс на его разработку правительство
собирается объявить в первой половине 2004 г. Понимая, что
"Лензолото" может стать входным билетом в золотодобычу, на аукцион по
нему пошли "Базовый элемент" и "Совлинк", принадлежащий
акционерам "СУАЛа", а также "Нафта-Москва". После 240 шагов
аукциона победителем опять-таки вышел "Норникель", предложивший за
госпакет "Лензолота" баснословные $152 млн.
С
учетом этих приобретений, а также купленного в конце прошлого года
красноярского "Полюса" (добыча - 25 т золота) "Норникель"
увеличил добычу золота в 10 раз. Если ранее он добывал попутно с никелем и
платкноидами около 4 т золота в год, то в 2003 г. эта цифра превысит 40 т
золота. Благодаря приобретениям "Норникель" вошел в мировую десятку
золотодобытчиков. Алюминщики тем временем не оставляют надежд заняться
золотодобычей и с нетерпением ждут тендера по Сухому Логу, рассчитывая
наконец-то добиться сатисфакции.
Не стояли на месте и другие золотодобытчики. Так.
Highland Gold Mining за год успела доплатить $26 млн Хабаровскому краю за
инфраструктуру месторождения Многовершинное, купить у структур Романа
Абрамовича месторождение Майское на Чукотке с запасами 280 т и продать 29%
своих акций канадской Barrick Gold - третьему в мире золотодобытчику.
(Илья Хренников) http://www.lh.ru/msknwdb.nsf/ArticlesKnowbase/7AACFF46883E845BC3256E1B00433F0B
4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ 100% ДОЛИ В УСТАВНОМ
КАПИТАЛЕ МЕТОДОМ РАСЧЕТА СТОИМОСТИ ЧИСТЫХ АКТИВОВ
В РАМКАХ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА
Суть данного метода заключается в том,
что все активы предприятия (основные фонды, запасы, дебиторская задолженность,
финансовые вложения и т. д.) оцениваются по рыночной стоимости. Далее из
полученной суммы вычитают стоимость обязательств предприятия. Итоговая величина
показывает рыночную стоимость собственного капитала предприятия. Расчет
величины рыночной стоимости дебиторской задолженности производится с
учетом вероятности ее погашения.
Полная восстановительная стоимость объектов определяется затратами на
восстановление новых объектов в современных условиях их точной копией с
использованием аналогичных материалов и сохранением всех эксплуатационных
параметров. Ее определяют, исходя из реальных условий воспроизведения объектов:
договорных цен, сметных расценок, оптовых цен на материалы, топливо, энергию,
машины, оборудование и т.п.
Остаточная восстановительная (рыночная) стоимость (с учетом износа)
определяется затратами на восстановление основных фондов в их фактическом
состоянии.
Затратный подход
основывается на стоимости чистых активов предприятия. При подсчете стоимости активы
должны быть переоценены на основе их рыночной стоимости и балансовая стоимость
должна быть соответствующим образом
скорректирована.
Предприятие рентабельное и прибыль имеет
положительную динамику, а основные фонды имеют значительную часть активов и состоят
из машин и квартиры с остаточной стоимостью 5 321 000 руб.
Табл 4.1. Справка по основным средствам на 1октября
2003 г.
|
Год выпуска
|
Пробег км
|
Год постановки
на баланс
|
Первоначальная
балансовая стоимость руб.
|
Норма амортзации
руб.
|
Остаточная
стоимость 01 октября 2003 г.
|
|
1997
|
189 000
|
2002
|
487 800 (покупная цена 487 800)
|
9 756,000 руб. (2%)
|
292 680,00
|
|
1996
|
208 000
|
2002
|
652 734,72 (покупная цена 652 734,72)
|
6 527,34 (1%)
|
580 933,89
|
|
2000
|
60 300
|
2003
|
980 934,76
(покупная цена 1 177 121,71)
|
9 809,35. (2%)
|
961 316,06
|
|
|
|
|
|
|
1 834 929,95
|
Данные по квартире
|
Адрес и местоположение
|
ХХХХХХХХ
|
|
Текущее
использование объекта
|
Квартира в
жилом доме
|
|
Общая площадь
кв.м.
|
114,6
|
|
Жилая площадь
кв.м.
|
80,7
|
|
Качество
отделки
|
Евро
|
|
Свидетельство
о гос. регистрации права
|
ХХХХХХХХ
|
|
Остаточная
стоимость на 01 октября 203 г.
|
3 486 000 руб
|
5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ.
5.1. Определение стоимости
транспортных средств.
С УЧЕТОМ ВОЗРАСТА
И ПРОБЕГА
(метод
рыночной выборки)
|
Рыночный метод (метод сравнительных продаж) основывается
на определении статис-
|
|
тическим
выборочным методом рыночной стоимости транспортного средства данной
|
|
марки,аналогичного возраста и пробега на вторичном рынке
транспортных средств
|
|
на дату оценки в месте оценки.
|
|
|
|
Методические и справочные материалы,используемые при
определении рыноч
|
|
ной стоимости транспортного средства:
|
|
1. "Методика оценки остаточной стоимости транспортных
средств с учетом технического
|
|
состояния" Министерство Транспорта РФ,Департамент
Автомобильного Транспорта
|
|
(Р-03112194-0376-98) Москва 1999 г.
|
|
2. Журнал "КЛАКСОН"
|
|
3. Журнал "АВТО РЕВЮ"
|
|
4. Журнал "АВТОМИР"
|
|
5. Журнал "АВТОМОБИЛЬ"
|
|
7. Газета
"Из рук в руки"
|
|
|
Мерседес Вито
|
Мерседес Бенц
|
Мерседес Вито
|
|
|
Гос. рег.знак
|
ХХХХХХХХ
|
ХХХХХХХХ
|
ХХХХХХХХ
|
|
|
Двигатель
(модель,номер)
|
Бензиновый
|
Бензиновый
|
Бензиновый
|
|
|
Пробег (км):
|
189 000
|
208 000
|
60 300
|
|
|
Шасси №
|
Н/У
|
Н/У
|
Не установлен
|
|
|
Автомобиль имеет
комплектацию завода-изготовителя
|
|
|
|
|
|
Паспорт
тринспортного средства №
|
ХХХХХХХХ
|
ХХХХХХХХ
|
ХХХХХХХХ
|
|
|
Год выпуска:
|
1997
|
1996
|
2000
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1 $ USA =
|
28,89
|
руб.
|
По курсу Центрального Банка РФ на дату оценки
|
|
|
|
Расчёт стоимости Мерседес
Вито
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1.
|
Цены
на аналогичное транспортное средство на рынке
|
|
|
|
|
|
|
Москвы
на дату оценки в месте оценки.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
№
|
Наименование источника
информации
|
Со i руб.
|
|
1
|
Газета "Из рук в
руки" Электронная версия от
|
10.01.04г
|
300 000
|
|
2
|
Газета "Из рук в
руки" Электронная версия от
|
11.01.04г
|
340 000
|
|
3
|
Газета "Из рук в
руки" Электронная версия от
|
12.01.04г
|
230 000
|
|
4
|
Газета "Из рук в
руки" Электронная версия от
|
13.01.04г
|
370 000
|
|
5
|
Газета "Из рук в
руки" Электронная версия от
|
15.01.04г
|
350 000
|
|
6
|
Газета "Из рук в
руки" Электронная версия от
|
08.09.03г.
|
310 000
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Cо = (С1 + С2 + С3
+ С4 + С5 + С6) : 6
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
С1
|
С2
|
С3
|
С4
|
С5
|
С6
|
Со
|
|
|
|
|
300000,00
|
340000,00
|
230000,00
|
370000,00
|
350000,00
|
310000,00
|
316666,67
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2.
|
Коэффициент
вариации V должен удовлетворять следующим условиям: V < 0,3
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
V = (Корень кв.(Д12
+ Д22 + Д32 + Д42 + Д52 +
Д62):5):Со
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Дi2 = (Co - Ci)2
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Д1
|
Д2
|
Д3
|
Д4
|
Д5
|
Д6
|
|
|
|
|
|
16666,67
|
-23333,33
|
86666,67
|
|
-33333,33
|
6666,67
|
|
|
|
|
Д2
|
277777777,8
|
544444444,4
|
7511111111
|
|
1111111111
|
44444444
|
|
|
|
|
Сум.Д2
|
12333333333,33
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Сум.Д2/5
|
2466666666,67
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Корень кв
|
49665,55
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
V
|
0,16
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Cтоимость транспортного
средства Мерседес Вито с учетом
возраста и пробега на дату оценки в месте
оценки составляет:
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
316700,00
|
руб.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Расчёт
стоимости Мерседес Бенц Е230
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1.
|
Цены
на аналогичное транспортное средство на рынке
|
|
|
|
|
|
|
Москвы
на дату оценки в месте оценки.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
№
|
Наименование источника
информации
|
Со i руб.
|
|
1
|
Газета "Из рук в
руки" Электронная версия от
|
05.01.04г.
|
570 000
|
|
2
|
Газета "Из рук в
руки" Электронная версия от
|
10.01.04г.
|
580 000
|
|
3
|
Газета "Из рук в
руки" Электронная версия от
|
15.01.04г.
|
590 000
|
|
4
|
Газета "Из рук в
руки" Электронная версия от
|
10.01.04г
|
560 000
|
|
5
|
Газета "Из рук в
руки" Электронная версия от
|
10.01.04г
|
665 000
|
|
6
|
Газета "Из рук в
руки" Электронная версия от
|
10.01.04г
|
575 000
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Cо = (С1 + С2 + С3
+ С4 + С5 + С6) : 6
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
С1
|
С2
|
С3
|
С4
|
С5
|
С6
|
Со
|
|
|
|
|
570000,00
|
580000,00
|
590000,00
|
560000,00
|
665000,00
|
575000,00
|
590000,00
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2.
|
Коэффициент
вариации V должен удовлетворять следующим условиям: V < 0,3
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
V
= (Корень кв.(Д12 + Д22 + Д32 + Д42
+ Д52 + Д62):5):Со
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Дi2 = (Co - Ci)2
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Д1
|
Д2
|
Д3
|
Д4
|
Д5
|
Д6
|
|
|
|
|
|
20000,00
|
10000,00
|
0,00
|
30000,00
|
-75000,00
|
15000,00
|
|
|
|
|
Д2
|
400000000
|
100000000
|
0
|
900000000
|
5625000000
|
225000000
|
|
|
|
|
Сум.Д2
|
7250000000,00
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Сум.Д2/5
|
1450000000,00
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Корень кв
|
38078,87
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
V
|
0,06
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Cтоимость транспортного
средства Мерседес Бенц Е230
с
учетом возраста и пробега на дату оценки в месте оценки составляет:
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
590 000,00
|
руб.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Расчёт стоимости Мерседес Вито
|
|
1.
|
Цены
на аналогичное транспортное средство на рынке
|
|
|
|
|
|
|
Москвы
на дату оценки в месте оценки.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
№
|
Наименование источника
информации
|
Со i руб.
|
|
1
|
Газета "Из рук в
руки" Электронная версия от
|
11.01.04г
|
960 000
|
|
2
|
Газета "Из рук в
руки" Электронная версия от
|
12.01.04г
|
1 000 000
|
|
3
|
Газета "Из рук в
руки" Электронная версия от
|
13.01.04г
|
890 000
|
|
4
|
Газета "Из рук в
руки" Электронная версия от
|
11.01.04г
|
880 000
|
|
5
|
Газета "Из рук в
руки" Электронная версия от
|
10.01.04г
|
1 070 000
|
|
6
|
Газета "Из рук в
руки" Электронная версия от
|
10.01.04г
|
990 000
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Cо = (С1 + С2 + С3 + С4 + С5 + С6) : 6
|
|
С1
|
С2
|
С3
|
С4
|
С5
|
С6
|
Со
|
|
960000,00
|
1000000,00
|
890000,00
|
880000,00
|
1070000,00
|
990000,00
|
965000,00
|
|
2.
|
Коэффициент вариации V должен удовлетворять следующим
условиям: V < 0,3
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
V = (Корень кв.(Д12 + Д22 + Д32
+ Д42 + Д52 + Д62):5):Со
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Дi2
= (Co - Ci)2
|
|
|
Д1
|
Д2
|
Д3
|
Д4
|
Д5
|
Д6
|
|
|
5000,00
|
-35000,00
|
75000,00
|
85000,00
|
-105000,00
|
-25000,00
|
|
Д2
|
25000000
|
1225000000
|
5625000000
|
7225000000
|
1,103E+10
|
625000000
|
|
Сум.Д2
|
25750000000,00
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Сум.Д2/5
|
5150000000,00
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Корень кв
|
71763,50
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
V
|
0,07
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Cтоимость транспортного
средстваМерседес Вито У с учетом
возраста и пробега на дату
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
оценки в месте оценки составляет:
|
965 000,00
|
руб.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Расчёт
итоговой рыночной стоимости транспортных средств
|
Год выпуска
|
Марка автомобиля,
Гос номер.
|
Пробег км
|
Год постановки
на баланс
|
Первоначальная
балансовая стоимость руб.
|
Остаточная
стоимость 01 октября 2003 г.
|
Рыночная
стоимость на 16 января 2004 г.
|
|
1997
|
Мерседес Вито
|
189 000
|
2002
|
487 800 (покупная цена 487 800)
|
292 680,00
|
316 700,00
|
|
1996
|
Мерседес Бенц Е230
|
208 000
|
2002
|
652 734,72 (покупная цена 652 734,72)
|
580 933,89
|
590 000,00
|
|
2000
|
Мерседес Вито У
|
60 300
|
2003
|
980 934,76
(покупная цена 1 177 121,71)
|
9 809,35. (2%)
|
965 000
|
|
|
Итого
|
|
|
|
1 834 929,95
|
1 871 700,00
|
|
Коэффициент
пересчёта
|
1,02
|
5.2. Определение стоимости
квартиры
КРАТКОЕ ОПИСАНИЕ
ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.
Общая характеристика объекта оценки
|
Адрес и местоположение
|
ХХХХХХХХ
|
|
Текущее
использование объекта
|
Квартира в
жилом доме
|
|
Типичное использование окружающей
недвижимости
|
Находится в
жилой зоне
|
|
Тип дома
|
Дом кирпичный, «сталинский», 1950 –х годов
постройки
|
|
Ближайшее
метро
|
ХХХХХХХХ.
|
|
Временная
доступность, мин
|
15 мин. пешк
|
|
Общая площадь
кв.м.
|
114,6
|
|
Жилая площадь
кв.м.
|
80,7
|
|
Качество
отделки
|
Евро
|
|
Свидетельство
о гос. регистрации права
|
ХХХХХХХХ
|
|
Остаточная
стоимость на 01 октября 203 г.
|
3
486 000 руб
|
Характеристики объекта оценки
взяты на основании выписки из технического паспорта БТИ (ф.22) от 25.03.2003 г.
Фотографии объекта оценки прилагаются в Приложении.
5.3.Рынок жилой недвижимости.
Анализ рынка недвижимости
Декабрь 2003
Даже в конце года, вопреки поспешным предсказаниям некоторых участников
рынка, цены продолжили свой рост. На вторичном рынке увеличение цен составило
4,3 % в долларах (3,7% в рублях), на рынке новостроек 4,6 % в долларах (3,9 % в
рублях), а в секторе жилья бизнес-класса цены выросли на 1,3 % в валюте или 0,7
% в рублях. Итоговый годовой рост на рынке новостроек составил 40 % в долларах
США и 33 % в рублях. А стоимость предложения 1 кв. метра на вторичном рынке жилья
поднялась за этот же период на 45 % в долларах и 38 % в рубл
|
Уходящий год был отмечен на рынке недвижимости двумя ценовыми
рекордами. Минимальная стоимость типового московского жилья впервые превысила
психологически важный рубеж в $1000 за 1 кв. м. А цены на элитку перевалили
за $10 000 за 1 кв. м.
В 2003 г. практически все значимые причины, влияющие на рынок недвижимости,
работали на его повышение, считает руководитель аналитического центра IRN.RU
Олег Репченко. Еще в начале года аналитики прогнозировали, что за год
долларовые цены на недвижимость вырастут на 30 - 35% , и эти прогнозы
полностью сбылись. Минимальная стоимость типового жилья уже в начале года
превысила $1000 за "квадрат" - планку, державшую психологический
порог цены на типовое жилье с начала 90-х гг. "Судя по тенденциям рынка,
это цена, к которой рынок должен был прийти к концу 1998 г. ", - считает
начальник службы маркетинга инвестиционно-риэлторской компании
"Пересвет-Инвест" Андрей Блажко. Перед кризисом средняя цена жилья
составляла как раз $950 - 970 за метр, но в конце 1998 г. упала до $670,
вспоминает он. "[Нынешний] рост означает, что рынок уверенно перешагнул
докризисный уровень и продолжает расти", - заключает маркетолог.
Новостройки росли в цене весь год, иногда - на 5 - 6% в месяц.
По данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", сейчас минимальная
стоимость "панельного метра" составляет $1150 - 1250, а средняя -
$1350 - 1500.
Падение курса доллара спровоцировало на рынке недвижимости
ажиотажный спрос. По данным "МИЭЛЬ-Недвижимости", объем сделок на
первичном рынке в два раза превысил показатели прошлых лет, причем
новостройки раскупались еще на стадии котлована. Сильнее всего ощущается
дефицит типовых новостроек в Южном Бутове, Люблине, Марьине и Митине. Они
практически прекратили поступать на рынок: город забирал их под переселение
очередников. Приобрести здесь квартиру по цене менее $1000 за 1 кв. м было
нереально.
Из-за вымывания дешевых новостроек спрос переориентировался на
вторичный рынок, где база предложения сократилась почти в два раза. "В
начале года устанавливать цену на хрущевку выше $1000 за 1 кв. м считалось
дурным тоном, - рассказывает аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. -
Покупатель был не готов платить такие деньги, а продавец был не готов их
запрашивать. Получилась пружина: с одной стороны ее сжимал объективный рост
цен, а с другой стороны находилась $1000-я планка. В конце концов пружина
разжалась и с ускорением проскочила барьер". В итоге средняя цена
хрущевки в отдаленных районах [Москвы] сейчас превышает $1300, а цена более
качественной площади в кирпичных и 9 - 16-этажных панельных домах составляет
$1400 - 1700.
Рынок элитной недвижимости в 2003 г. преодолел собственный
психологический барьер максимальной цены - в феврале 2003 г. в строящемся
жилом комплексе "Новая Остоженка" была впервые объявлена цена в $10
000 за 1 кв. м. "Спустя несколько месяцев девелоперы уже не стеснялись
говорить о проектах с ценой $12 000 - 15 000 за "квадрат", -
рассказывает Павел Здрадовский, директор департамента элитной недвижимости Penny
Lane Realty. Например, в декабре квартира с ремонтом в новом элитном доме в
Трубниковском переулке была продана компаний Soho Realty по $12 000 за 1 кв.
м.
Самым дорогим районом столицы остается Остоженка, - говорит
Наталья Пейсикова, руководитель отдела аналитики компании Soho Realty. - А
самыми дорогими объектами - пентхаусы. Цены на них выросли за год с $8000 за
1 кв. м. до $11 000. "Ситуация с московской недвижимостью, в том числе
элитной, сейчас такова, что проиграть здесь практически невозможно, - считает
Здрадовский. - При сумасшедшей собственной рентабельности проектов в элитном
секторе продолжается рост цен". По данным Penny Lane Realty, в 2003 г.
цены на жилье класса А выросли в среднем на 15% , класса В - на 12%.
Алена
Шевченко Ведомости
|
Расчёт стоимости квартиры
производился на основе сравнительного подхода
5.4. Сравнительный подход
Сравнительный
подход оценки рыночной стоимости основан на сравнении объекта оценки с
аналогичными объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр
на продажу. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость
объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов.
Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену
сопоставимой продажи вносят поправки, отражающие существенные различия между
ними.
Следует
отметить, что сведения о реально совершенных сделках купли-продажи на рынке
недвижимости носят конфиденциальный характер. В основном Оценщик ориентируется
на цены предложения с применением необходимых корректировок. Такой подход
оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять
решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее состояние рынка
и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его
достоинства и недостатки относительно других объектов.
Математическую
модель оценки объекта недвижимости с использованием метода рыночных сравнений
может быть представлена в виде следующей формулы:
где k – количество аналогов,
Сo
– оценка рыночной стоимости объекта оценки,
Coi – оценка рыночной стоимости
объекта оценки с использованием информации о цене i–го аналога,
Wi
– вклад i-го аналога в стоимость объекта
оценки( )
Оценка
рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i–го
аналога может быть записана следующим образом:
где Цi – цена i-го аналога,
n –
количество ценообразующих факторов,
Δцij
– корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору.
Корректировка цены i-го
аналога по j-му ценообразующему фактору оценивается по вкладу этого
фактора в стоимость объекта оценки.
Оценка по вкладу основана на том, сколько рынок заплатит за присутствие того
или иного фактора в объекте.
Для сбора необходимых данных оценщики
использовали следующие средства информации:
данные информационного
агентства «RWAY»;
информационный каталог
«ТРИГОН»;
публикации в газете «Из рук
в руки»;
публикации в издании «КДО»;
Internet
- ресурсы различных риэлторских компаний.
В результате исследований рынка были обнаружены данные по трём
потенциальным сделкам с объектами, сопоставимыми с объектом оценки.
После
проведения анализа рынка нами были отобраны аналоги сопоставимые с объектом оценки:
|
№
п/п
|
Элементы сравнения
|
Аналог 1
|
Аналог 2
|
Аналог 3
|
|
1
|
Назначение
|
4 комнат. квартира
|
4 комнат. квартира
|
4 комнат. квартира
|
|
2
|
Условия прод./предл.
|
предложение
|
предложение
|
предложение
|
|
3
|
Время прод./предл.
|
декабрь 2003г.
|
декабрь 2003г.
|
декабрь 2003г.
|
|
4
|
Права собственности
|
собственность
|
собственность
|
собственность
|
|
5
|
Условия финансирования
|
рыночные
|
рыночные
|
рыночные
|
|
6
|
Местоположение (Метро)
|
Тульская
|
Серпуховская
|
Шаболовская
|
|
7
|
Адрес
|
|
|
|
|
8
|
Привлекательность
местоположен.
|
хорошее
|
хорошее
|
хорошее
|
|
9
|
Транспортная доступность
|
хорошая
|
хорошая
|
хорошая
|
|
10
|
Год постройки
|
1950
|
1952
|
1957
|
|
11
|
Материалы стен дома
|
кирпич
|
кирпич
|
кирпич
|
|
12
|
Этаж
|
4
|
3
|
4
|
|
13
|
Этажей
в доме
|
6
|
5
|
6
|
|
14
|
Площадь общая, кв.м.
|
98,0
|
102,0
|
110,0
|
|
15
|
Площадь жилая, кв.м.
|
|
|
|
|
16
|
Высота потолка, м
|
3,3
|
3,3
|
3,3
|
|
17
|
Тип планировки
|
полногабаритная
|
полногабаритная
|
полногабаритная
|
|
18
|
Балкон/лоджия
|
лоджия
|
лоджия
|
лоджия
|
|
19
|
Отделка квартиры
|
евро
|
евро
|
простая
|
|
20
|
Состояние квартиры
|
тр. Косм. рем
|
тр. Косм. рем
|
хорошее
|
|
21
|
Коммуникации
|
все
|
все
|
все
|
|
22
|
Системы безопасности
|
нет
|
металлич.дверь
|
металлич.дверь
|
|
23
|
Телефон
|
есть
|
есть
|
нет
|
|
24
|
Цена, $.
|
190 000
|
170 000
|
180 000
|
|
25
|
Цена за 1 кв.м., $.
|
1 939
|
1 667
|
1 636
|
|
26
|
Источник информации
|
http://km.ru/
|
http://km.ru/
|
http://km.ru/
|
|
27
|
Контактный телефон
|
363-0456
|
954-2718
|
777-3333
|
Внесение корректировок цен
аналогов:
|
№
п/п
|
Корректировки
|
Аналог 1
|
Аналог 2
|
Аналог 3
|
|
|
1
|
Цена за 1 кв.м., $.
|
1 939
|
1 667
|
1 354
|
|
|
2
|
Перевод цены предложения в
цену сделки,%
|
-5,00
|
-5,00
|
-5,00
|
|
|
|
3
|
Скорректированная цена, 1
кв.м. (01+(02/100)), $
|
1 842
|
1 583
|
1 286
|
|
|
|
4
|
Время прод./предл., %
|
0,00
|
0,00
|
0,00
|
|
|
5
|
Скорректированная цена, 1
кв.м. (03+(04/100)), $
|
1 842
|
1 583
|
1 286
|
|
|
|
6
|
Имущественные права
|
0,00
|
0,00
|
0,00
|
|
|
7
|
Скорректированная цена, 1 кв.м. (05+06), $.
|
1 842
|
1 583
|
1 286
|
|
|
|
8
|
Условия финансирования
|
0,00
|
0,00
|
0,00
|
|
|
9
|
Скорректированная цена, 1
кв.м. (07+08), $.
|
1 842
|
1 583
|
1 286
|
|
|
|
10
|
Местоположение (коэф.)
|
1,000
|
1,000
|
1,000
|
|
|
11
|
Скорректированная цена, 1
кв.м. (09х10), $.
|
1 842
|
1 583
|
1 286
|
|
|
|
12
|
Транспортная доступность
(коэф.)
|
1,000
|
1,000
|
1,000
|
|
|
13
|
Скорректированная цена, 1
кв.м. (11х12), $
|
1 842
|
1 583
|
1 286
|
|
|
|
№ п/п
|
Корректировки
|
Аналог 1
|
Аналог 2
|
Аналог 3
|
|
|
14
|
Материалы стен дома, %
|
0,00
|
0,00
|
0,00
|
|
|
15
|
Скорректированная цена, 1
кв.м. (13+(14/100)), $.
|
1 842
|
1 583
|
1 286
|
|
|
|
16
|
Этаж, %
|
0,00
|
0,00
|
0,00
|
|
|
17
|
Скорректированная цена, 1
кв.м. (15+(16/100)), $.
|
1 842
|
1 583
|
1 286
|
|
|
|
18
|
Площадь, %
|
5,00
|
5,00
|
0,00
|
|
|
19
|
Скорректированная цена, 1
кв.м. (17+(18/100)), $.
|
1 934
|
1 663
|
1 286
|
|
|
|
20
|
Высота потолка, %
|
1,00
|
1,00
|
1,00
|
|
|
21
|
Скорректированная цена, 1
кв.м. (19+(20/100)), $
|
1 953
|
1 679
|
1 299
|
|
|
|
22
|
Планировка, %
|
0,00
|
0,00
|
0,00
|
|
|
23
|
Скорректированная цена, 1
кв.м. (21+(22/100)), $.
|
1 953
|
1 679
|
1 299
|
|
|
|
24
|
Балкон/лоджия, %
|
0,00
|
0,00
|
0,00
|
|
|
25
|
Скорректированная цена, 1
кв.м. (23+(24/100)), $
|
1 953
|
1 679
|
1 299
|
|
|
|
26
|
Отделка, %
|
0,00
|
0,00
|
15,00
|
|
|
27
|
Скорректированная цена, 1
кв.м. (25+(26/100)), $
|
1 953
|
1 679
|
1 494
|
|
|
|
28
|
Состояние, %
|
15,00
|
15,00
|
0,00
|
|
|
29
|
Скорректированная цена, 1
кв.м. (27+(28/100)), $.
|
2 246
|
1 931
|
1 494
|
|
|
|
30
|
Коммуникации, %
|
0,00
|
0,00
|
0,00
|
|
|
31
|
Скорректированная цена, 1
кв.м. (29+(30/100)), $.
|
2 246
|
1 931
|
1 494
|
|
|
|
32
|
Системы безопасности, %
|
1,00
|
0,00
|
0,00
|
|
|
33
|
Скорректированная цена, 1
кв.м. (31+(32/100)), $.
|
2 269
|
1 931
|
1 494
|
|
|
|
34
|
Телефон, %
|
0,00
|
0,00
|
0,50
|
|
|
35
|
Скорректированная цена, 1
кв.м. (33+(34/100)), $.
|
2 269
|
1 931
|
1 501
|
|
|
|
36
|
Суммарная корректировка
(35/1)
|
1,170
|
1,159
|
1,109
|
|
|
37
|
Вес
|
1
|
2
|
3
|
|
|
38
|
Средневзвешенная стоимость
1 кв.м., $.
|
1
772
|
|
|
Таким образом, рыночная стоимость.
Оцениваемой квартиры по состоянию на 16 января 2004 г. с учётом НДС (18 %)
составляет:
5 866 700,0 руб.
(Пять
миллионов восемьсот шестьдесят шесть тысяч семьсот) рублей.
или
или по курсу ЦБ РФ 28,89 руб./1 $ на16 января 2004 г.
203100,0 долл. США
|
Остаточная стоимость на 01
октября 203 г.
|
3
486 000 руб
|
|
Рыночная стоимость на 16
января 2004 г.
|
5 866 700 руб
|
|
Коэфициент переоценки
|
1,68
|
5.5. Определение общего
коэффициента переоценки основных средств
|
|
Рыночная
стоимость на 16 января 2004 г.
|
Остаточная
стоимость на 01 октября 2003 г.
|
Коэфициент переоценки
|
|
Квартира
|
5
866 700 руб
|
3
486 000 руб
|
1,68
|
|
Транспортные
средства
|
1
871 700,00
|
1
834 929,95
|
1,02
|
|
ИТОГО
|
7 738 400,00
|
5 320 929,95
|
1,45
|
5.6. Расчёт рыночной стоимости
дебиторской задолженности
На основании данных,
предоставленных главным бухгалтером предприятия – эмитента (или другого
сотрудника), определяется величина рыночной стоимости дебиторской задолженности
с учётом вероятности возврата, определённой бухгалтером. Стоимость дебиторской
задолженности рассчитывается путем перемножения суммы долга для каждого
дебитора на вероятность его возврата. Итоговая сумма всех скорректированных
долгов и является текущей стоимостью дебиторской задолженности. По данным
Заказчика, вероятности возврата равна 1,
таким образом коэффициент переоценки дебиторской задолженности –1.
6. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ 100% ДОЛИ В УСТАВНОМ
КАПИТАЛЕ В РАМКАХ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА
|
№
|
Наименование статьи
|
Код сторо-
ки
|
Значение статьи баланса (руб.), на 1
октября 2003 года
|
Коэффи-
циент
|
Скорректированная сумма в рублях на дату
оценки.
|
|
|
Активы
|
|
|
|
|
|
1
|
Нематериальные активы
|
110
|
0
|
1,00
|
0
|
|
2
|
Основные средства
|
120
|
5 321 000
|
1,45
|
7 715 450
|
|
3
|
Незавершенное строительство
|
130
|
0
|
0,00
|
0
|
|
4
|
Долгосрочные финансовые вложения
|
140
|
0
|
1,00
|
0
|
|
5
|
Прочие внеоборотные активы
|
150
|
0
|
1,00
|
0
|
|
6
|
Запасы
|
210
|
|
1,00
|
0
|
|
7
|
Расходы будущих периодов
|
216
|
6 000
|
1,00
|
6 000
|
|
|
Налог на добавленную стоимость
|
220
|
88 000
|
1,00
|
88 000
|
|
7
|
Дебиторская задолженность
|
240
|
18 436 000
|
1,00
|
18 436 000
|
|
8
|
Краткосрочные финансовые вложения
|
250
|
|
1,00
|
0
|
|
9
|
Денежные средства
|
260
|
|
1,00
|
0
|
|
10
|
НДС по приобретённым ценностям
|
220
|
|
1,00
|
0
|
|
11
|
Итого активы
|
|
23 851 000
|
|
26 151 450
|
|
|
Пассивы
|
|
|
|
|
|
12
|
Целевые финансирования и поступления
|
450
|
|
1,00
|
0
|
|
|
Нераспределённая прибыль прошлых лет
|
460
|
|
1,00
|
0
|
|
|
Нераспределённая прибыль отчётного года
|
470
|
468 000
|
1,00
|
468 000
|
|
13
|
Заемные средства
|
610
|
8 491 000
|
1,00
|
8 491 000
|
|
14
|
Кредиторская задолженность
|
620
|
5 708 000
|
1,00
|
5 708 000
|
|
|
в том числе поставщики и подрядчики
|
621
|
5 696 000
|
1,00
|
5 696 000
|
|
15
|
Задолженность по налогам и сборам
|
626
|
12 000
|
1,00
|
12 000
|
|
16
|
Резервы предстоящих расходов и платежей
|
650
|
|
1,00
|
0
|
|
17
|
Прочие пассивы
|
660
|
|
1,00
|
0
|
|
|
Итого пассивы
|
|
14 667 000
|
|
14 667 000
|
|
Стоимость чистых активов (активы - пассивы)
|
11 484 450
|
|
Курс доллара на16 января 2004 г., в рублях
|
28,89
|
|
Рыночная стоимость 100% пакета акций предприятия
полученная в рамках затратного подхода на 16 января 2004 г., в долларах США
составляет:
|
397 523
|
Таким образом, рыночная стоимость 100% акций
предприятия, полученная в рамках затратного подхода составляет
11 484 450 руб.
7. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ 100%
ДОЛИ В УСТАВНОМ КАПИТАЛЕ МЕТОДОМ ДИСКОНТИРОВАННЫХ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ В РАМКАХ
ДОХОДНОГО ПОДХОДА
Доходный
подход основан на прогнозировании и расчете ожидаемого дохода от вложенных в объект оценки средств. Из
анализа предполагаемых в будущем доходов и сложившегося на данном рынке
соотношения между стоимостью объекта и его доходностью, Оценщик делает
заключение о стоимости конкретного объекта.
Основные этапы
оценки методом дисконтированных денежных потоков:
1. Определение
длительности прогнозного периода.
2.
Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации и расходов.
4. Расчет
величины денежного потока для каждого года.
5. Определение
ставки дисконта.
6. Расчет
величины стоимости в постпрогнозный период.
7. Расчет
текущей стоимости будущих денежных потоков, а также их суммарного значения.
7.1. Определение длительности
прогнозного периода.
«По
сложившейся в странах с развитой рыночной экономикой практике, прогнозный период для оценки
предприятия может составлять в зависимости от целей оценки и конкретной
ситуации от 5 до 10 лет. В странах с переходной экономикой, в условиях
нестабильности, где адекватные долгосрочные прогнозы особенно затруднительны,
на наш взгляд, допустимо сокращение
прогнозного периода до 3 лет», - из учебника «Оценка бизнеса» под редакцией А.
Г. Грязновой, М. А. Федотовой, Москва «Финансы и статистика», 2000 г., стр.
108.
7.2. Расчёт ставки
дисконтирования методом кумулятивного построения.
|
|
Наименование
показателя
|
Возможные значения
|
Ставка,
%
|
|
Rf
|
Безрисковая ставка
|
|
8,0
|
|
R1
|
Поправка на размер
компании
|
0 – 5%
|
4,0
|
|
R2
|
Поправка на качество
управления
|
0 – 5%
|
2,0
|
|
R3
|
Риск появления новых
конкурентов
|
0 – 5%
|
3,0
|
Ставка
дисконта
|
17,0
|
Комментарии к таблице:
Безрисковая ставка - за безрисковую ставку принято считать ставку процента, установленную
по финансовым обязательствам, гарантированным государством.
Российские
показатели берутся исходя из ставки дохода на государственные облигации или ставок по валютным депозитам банков высшей категории
надежности.
В данном случае использована
Безрисковая ставка дохода соответствующая ставке валютного депозита в Сбербанке
РФ по состоянию на сентябрь 2003 г.
Источник: Информационное агентство «РБК»
R1 –поправка на размер компании (компания средняя).
R2 – поправка на управление предприятием. Качество
управления высокое.
R3 –
поправка на вероятность появления конкурентов. Вероятность средняя.
7.3.
Расчёт величины денежного потока
Табл. 7.3.1. Расчёт денежного
потока
|
Наименования показателей
|
Ретроспектива
|
Прогноз
|
Постпрогнозный
период
|
|
2001 г.
|
2002
|
2003 г.
|
2004 год (текущий год)
|
2004 год
|
2005 год
|
|
Курс доллара на конец периода
|
26,72
|
31,34
|
30,99
|
31,00
|
31,50
|
32,00
|
32,5
|
|
Чистый объем продаж (выручка)
|
25 871 000,00
|
1 085 000
|
1 262 000
|
1 467 874,65
|
1 614 662
|
1 776 128
|
1 953 741
|
|
Себестоимость
|
25 554 000,00
|
|
|
0
|
0
|
0
|
0
|
|
Валовая прибыль
|
317 000,00
|
1 085 000
|
1 262 000
|
1 467 875
|
1 614 662
|
1 776 128
|
1 953 741
|
|
Общие издержки
|
- 210
000,00
|
-351 000
|
-335 000
|
-319 729
|
-287 756
|
-258 981
|
-233 083
|
|
Другие операционные доходы
|
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
|
Другие операционные расходы
|
13 000
|
-59 000
|
0
|
0,00
|
0,00
|
0,00
|
0,00
|
|
Операционная прибыль
|
106 000,00
|
734 000
|
927 000
|
1 148 145
|
1 902 419
|
2 035 109
|
2 186 824
|
|
Процент к получению
|
-
|
1 000,00
|
5 000,00
|
5 000
|
6 000
|
7 200
|
8 640
|
|
Процент к выплате
|
-
|
352 000,00
|
561 000,00
|
561 000
|
701 250
|
876 563
|
1 095 703
|
|
Другие внереализационные доходы
|
-
|
|
|
0
|
0
|
0
|
0
|
|
Прибыль до выплаты налогов
|
93 000,00
|
324 000
|
214 000
|
592 145
|
1 207 169
|
1 165 747
|
1 099 761
|
|
Налог на прибыль
|
40 000,00
|
-78 000
|
-56 000
|
142 115
|
289 720
|
279 779
|
263 943
|
|
Денежный поток в
рублях
|
53 000,00
|
246 000
|
158 000
|
450 030
|
917 448
|
885 967
|
835 818,16
|
|
Денежный поток в
долларах США
|
1 983,53
|
7 849,39
|
5 098,91
|
14 517
|
29 125
|
27 686
|
25 717,48
|
Табл.
7.3.2. Определение стоимости в постпрогнозный период.
|
Денежный поток доходов за первый год постпрогнозного
(остаточного) периода
|
Ставка дисконта %
|
Долгосрочные темпы роста денежного потока*
|
Стоимость в постпрогнозный период
|
|
CF(t+1)
|
K
|
g
|
V(term)
|
|
25 717,48
|
17
|
0,05
|
214 312,35
|
Табл. 7.3.3. Димконтирование денежного потока.
|
Период
|
Денежный поток, USD
|
Число периодов
|
Ставка дисконта, %
|
Текущая стоимость денежного потока, USD
|
|
FV
|
N
|
I/Y
|
PV
|
|
|
14 517,11
|
1
|
17
|
12 407,79
|
|
|
29 125,34
|
2
|
17
|
21 276,45
|
|
|
27 686,48
|
3
|
17
|
17 286,62
|
|
Стоимость в постпрогнозный период
|
214 312,35
|
4
|
|
214 312,35
|
|
Рыночная стоимость 100% пакета акций предприятия
полученная в рамках доходного подхода на 16 января 2004 г. в долларах США составляет:
|
265 283
|
|
Рыночная стоимость 100% пакета акций предприятия
полученная в рамках доходного подхода на 16 января 2004 г. в рублях составляет:
|
7 664 032
|
Итак, стоимость 100% доли в уставном капитале
предприятия, определённая доходным подходом
7 664 032 руб.
8. РАССЧЁТ СТОИМОСТИ 100% ДОЛИ В
УСТАВНОМ КАПИТАЛЕ ПРЕДПРИЯТИЯ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ.
Данный
подход основан на принципе замещения – покупатель не купит объект недвижимости,
если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта,
обладающего такой же полезностью. Подход сравнения продаж заключается в
анализе объектов недвижимости и
сравнении их с оцениваемым объектом. В
результате эксперт-оценщик делает соответствующие поправки к цене на различия, которые имеются
между оцениваемым и сопоставимыми
объектами недвижимости Затем определяется
продажная цена каждого сопоставимого
объекта, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый
Объект. Откорректированные (усредненные в нашем случае) цены по сопоставимым
объектам недвижимости позволяют эксперту-оценщику сделать
вывод о рыночной стоимости
оцениваемого Объекта.
Строгой
последовательности внесения поправок в данном подходе не существует. Тем не
менее Американский институт оценщиков недвижимости рекомендует следующую
последовательность внесения поправок.
1.Состав
имущественных прав.
2.Условия
финансирования.
3.Условия
продажи.
4.Время.
5.Местоположение.
6.Физические
характеристики.
Первая
поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого
объекта. Вторая поправка умножается на скорректированную цену. Эта
последовательность продолжается пока не будут внесены все поправки.
Сравнительный подход для оценки доли
в уставном капитале предприятий используется весьма редко, поскольку
практически сложно подобрать подходящие объекты-аналоги для сравнения. В данном
случае указанный подход использовать не представляется возможным из-за
отсутствия информации по сопоставимым аналогам.
9.ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ОБЪЕКТА.
В
результате расчетов экспертами ООО “АПЭКС ГРУП” получены следующие величины
рыночной стоимости Оцениваемого объекта .
Доходным подходом : = 79 585 тыс. руб.
Затратным подходом : = 278 266 тыс.
руб.
Сравнительным подходом: = не
использован.
Так как доля основных
средств в структуре предприятия довольно значительна, а доходность имеет
вероятностный характер, то удельные веса, присваемые каждому методу должны
отражать данную зависимость.
В связи с этим, по мнению
экспертов ООО “АПЭКС ГРУП”, удельные веса стоимости, определенной с соответствующим
подходом, в рыночной стоимости Объекта оценки в настоящем случае должны
составлять величину:
затратный -
0,7
доходный -
0,3
сравнительный – 0
|
№
|
Подход к оценке
|
Рыночные стоимости пакета акций, полученные в рамках подхода в
долларах США
|
Весовые коэффициенты
|
Скорректированная рыночная
стоимость пакета акций в долларах США
|
|
1
|
Доходный подход
|
265 283,21
|
0,3
|
79 584,96
|
|
2
|
Сравнительный подход
|
0,00
|
0
|
0,00
|
|
3
|
Затратный подход
|
397 523,36
|
0,7
|
278 266,36
|
|
Рыночная стоимость 100%
стоимости уставного капитала предприятия ООО «ХХХХХХХХ» на 16 января 2004 г. в
долларах США равна:
|
357 851,32
|
|
Курс доллара США на
16.01.2004 г. рублей
|
28,89
|
|
Рыночная стоимость 100%
стоимости уставного капитала предприятия ООО «ХХХХХХХХ» на 16 января 2004 г. в
рублях равна:
|
10 338 324,59
|
Таким образом, итоговая величина
рыночной стоимости 100 % доли в
уставном капитале ООО «ХХХХХХХХ» принимается равной округлённо: 10 338 тыс. руб.
10. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ ДОЛИ В УСТАВНОМ КАПИТАЛЕ.
Далее производится расчет
рыночной стоимости 100% доли в уставном капитале по приведенной в разделе 2 методике.
Сд=Сстоимость чистых активов*Доля Активов -
СКн.л. , где
СКн.л- скидка на недостаточную ликвидность.
Скидка на недостаточную ликвидность определяется как величина или доля в
процентах, на которую уменьшается стоимость собственного капитала, чтобы
отразить недостаточную ликвидность объекта (доли в уставном капитале).
При определении размера
скидки на низкую ликвидность мы основывались на данных Школы профессиональной
оценки и экспертизы собственности МИПК РЭА им. Г.В.Плеханова, приведенных в
издании по стоимостному анализу предприятия и оценке бизнеса, 1997г.
Для оцениваемой 100% доли в
уставном капитале ООО «ХХХХХХХХ» скидка на недостаточную ликвидность минимальна, т.к. нет факторов,
оказывающих заметное влияние на ее величину. Для расчетов она принимается
равной 5%.
На
основании вышесказанного рыночная стоимость оцениваемой 100% доли в уставном
капитале ООО
«ХХХХХХХХ» составляет:
Сд100%=0,95*10 338 тыс.
руб.=9 821 тыс. руб.
11. ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
Таким
образом, итоговая величина рыночной стоимости 50% доли в уставном капитале ООО «ХХХХХХХХ», расположенного по адресу: ХХХХХХХХХХ.
, по состоянию на 16.04.2004г.
составляет
9 821 000 руб. 00 коп.
(Девять миллионов восемьсот двадцать одну тысячу )
руб.
12. СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ.
Подписавшие данный отчет
оценщики (далее: Оценщики) настоящим удостоверяют, что в соответствие с
имеющимися у них данными:
1. Факты, изложенные в отчете, верны и
соответствуют действительности.
2. Содержащиеся в отчете анализ, мнения и
заключения принадлежат самим оценщикам и действительны строго в пределах
ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего отчета.
3. Оценщики не имеют ни настоящей, ни
ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, и действуют непредвзято и
без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.
4. Вознаграждение оценщиков не зависит от
итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в
результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и
заключений, содержащихся в отчете.
5. Оценка была проведена, а отчет составлен
в соответствие с требованиями Стандартов
оценки (ППР № 519 от 6.07.2001г.).
6. Оценщики лично не производили наружный
или внутренний осмотр оцениваемого имущества.
7. В процессе анализа данных, ни одно лицо
не оказывало сколько-нибудь существенной помощи оценщикам, подписавшим
настоящий отчет.
13.
СДЕЛАННЫЕ ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ.
Сертификат качества оценки,
являющийся частью настоящего отчета, ограничивается следующими условиями:
1. В процессе подготовки настоящего отчета,
мы исходили из достоверности следующих правоустанавливающих документов на
объект оценки.
2. Оценщики не несут ответственности за
юридическое описание права собственности на
оцениваемое имущество,
достоверность которого презюмируется со слов заказчика. Оцениваемые права собственности рассматриваются
свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в
отчете.
3. Оценщики не производили обмер земельного
участка, зданий и сооружений, полагаясь на верность исходной информации,
предоставленной заказчиком.
4. При проведении оценки предполагалось
отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого
имущества. На оценщиках не лежит
ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.
5. Исходные данные, использованные оценщиком
при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются
достоверными. Тем не менее, оценщики не
могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно,
делаются ссылки на источник информации.
6. Ни заказчик, ни оценщики не могут
использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором
об оценке.
7. Мнение оценщиков относительно рыночной
стоимости действительно только на дату оценки.
Оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения
социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут
повлиять на стоимость оцениваемого имущества.
8. Отчет об оценке содержит профессиональное
мнение оценщиков относительно стоимости оцениваемого имущества и не является
гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в
отчете стоимости.
14.КВАЛИФИКАЦИЯ ИСПОЛНИТЕЛЕЙ.
В разработке отчета
принимали участие
специалисты-оценщики ООО
"АПЭКС ГРУП".
Эксперт-оценщик
ООО “ АПЭКС ГРУП”
Зуевская В.Н.
Государственный университет
по землеустройству,
диплом о профессиональной
переподготовке,
ПП № 047077, выдан
13.09.2002
Эксперт-оценщик
ООО “ АПЭКС ГРУП”
Сек М.М.
15. ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ НОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ И ИСТОЧНИКИ
ИНФОРМАЦИИ.
1. Закон РФ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации», № 135-ФЗ от 29.07.98 г.
2. “О нормативных правовых
актах по оценке недвижимости”. Распоряжение Мэра г. Москвы № 644-РМ от
29.06.98.
3. Международные стандарты
оценки (МСО 1-4)
4. Утвержденные постановлением
Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519 «Стандарты оценки,
обязательные к применению субъектами оценочной
деятельности».
5. Анализ и оценка приносящей
доход недвижимости. Фридман Дж., Ордуэй Ник. – М. Дело, 1998г.
6. «Оценка бизнеса», изд. под.
редакцией Грязновой.
7. Индексы цен в строительстве.
Ко-Инвест – №45, 2003г.
8. Rway.
Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости. 2002-2003г.
9. Информационные ресурсы сети
Интернет.