ОСОБЕННОСТИ РЫНКА
ЖИЛЬЯ
Григорьев А.А., аспирант
Тверской государственный технический
университет
Рынок жилищного
строительства, будучи частью строительного рынка, имеет все его атрибуты, т.е.
включает субъекты (элементы) рынка, объекты (предметы) рыночных отношений,
инфраструктуру, рыночный механизм, государственный контроль, регулирование и
саморегулирование рынка.
Субъектами (элементами) строительного рынка являются:
инвесторы, заказчики, подрядчики, проектно-изыскательские организации,
научно-исследовательские институты, предприятия промышленности строительных
материалов, изделий и конструкций, предприятия строительного и дорожного
машиностроения, предприятия (заводы)-изготовители технологического,
энергетического и другого оборудования, население.
Объектами рыночных отношений являются: строительная
продукция (здания, сооружения, объекты, их комплексы и др.); строительные
машины, транспортные средства, энергетическое и другое оборудование; материалы,
изделия, конструкции; капитал; рабочая сила; информация и т.д.
Инфраструктуру рынка строительного комплекса образуют:
банки – Центральный (государственный), внешнеэкономические, инвестиционные,
акционерные коммерческие, ипотечные и др.; биржи - товарно-сырьевые, трудовых
ресурсов, фондовые (ценных бумаг), недвижимости и др.; брокерские конторы и
фирмы; институциональные инвесторы – пенсионные фонды, страховые компании,
инвестиционные общества и фирмы открытого и закрытого типа и др.; иностранные
инвесторы; агентские, посреднические, рекламные, информационные службы и фирмы;
инженерно-консультационные центры; аудиторские фирмы; венчурные (рисковые)
предприятия в строительном комплексе; фонды и программы поддержки малого
бизнеса; контрольно-инспекционные службы; суд, арбитраж и др.
Рыночный механизм – это механизм экономического
взаимодействия участников рынка, при котором цены на продукцию формируются в
соответствии с действием законов спроса и предложения, конкуренции. Данный
механизм обеспечивает саморегулирование рыночных процессов. Наличие конкуренции
приводит к созданию сбалансированного рынка, т.к. в результате конкурентных
отношений устанавливается величина экономических регуляторов, которыми
выступают цены, норма прибыли, процента и т.д.
Наряду с чисто рыночными саморегуляторами
в виде спроса, предложения и наличия конкуренции для успешного развития
экономики страны нужны меры государственного регулирования. Об этом
свидетельствует опыт развитых стран. Они осуществляются, с одной стороны, путем
прямого воздействия на структуры государственного сектора, с другой стороны,
путем косвенного воздействия на структуры государственного и негосударственного
секторов экономики.
Все субъекты строительного рынка и элементы его
инфраструктуры находятся во взаимной связи и взаимоотношениях. Они реализуют
свои экономические интересы не по приказу, как это было в условиях
административно-командной системы управления, а на договорной основе. При этом
экономическая ответственность сторон отражается в хозяйственных и подрядных
договорах, контрактах, соглашениях о намерениях и т.п.
Реализация рыночных отношений в строительном комплексе
имеет особенности, являющиеся следствием с одной стороны, общих для всех
отраслей капитального строительства характерных признаков, а именно: привязка к
земле, сравнительно длительные сроки создания продукции, большие единовременные
затраты и т.д., с другой – особенности, вызванные спецификой вида (отрасли)
строительной деятельности.
Строительно-монтажные организации, занятые в
жилищно-гражданском строительстве, функционируют в основном на региональных
(местных) рынках, в то время как занятые в производственном строительстве
работают как в определенных регионах, так и на других территориях. Что же
касается промышленности строительных материалов (не местных), производства
строительных машин и механизмов, технологического оборудования, то здесь рынок
имеет межрегиональный ареал своей деятельности.
Уровень развития рыночных отношений в строительстве
можно оценить относительно того, в какой мере в этой сфере реализуются наиболее
значимые принципы и условия функционирования рыночной экономики. Такими
принципами и условиями являются: принцип рыночных форм ценообразования на
продукцию и услуги; либерализация предпринимательской деятельности; наличия
различных форм собственности с преобладанием частной; демонополизации и
концентрации производства; открытость внутреннего и внешнего рынка; договорных
форм взаимоотношений между хозяйствующими субъектами; исключительного права
собственника по регулированию деятельности хозяйствующих субъектов, создания и
функционирования инфраструктуры и др.
Все эти принципы и условия в той или иной мере
реализуются в сфере строительства. Так, в строительстве применяются свободные
договорные цены на продукцию и услуги. Они устанавливаются по соглашению между
производителями и потребителями продукции. В том случае, если производители
продукции по определенным критериям относятся к монополистам, то формирование
цен обеспечивается рядом мер со стороны органов власти и главным образом
антимонопольным законодательством. Можно говорить о том, что не всегда
эффективно используются антимонопольные меры по отношению к поставщикам сырья,
изделий и конструкций, которые являются монополистами на региональных рынках и
завышают цены на продукцию. Однако принцип рыночных форм ценообразования в строительстве
в целом реализуется.
В строительном комплексе действуют учреждения
инфраструктуры. Создана сеть учреждений по подготовке и переподготовке кадров,
способных работать в условиях рынка. Существует определенное правовое
обеспечение деятельности участников рынка. Выполнены и другие условия,
необходимые для функционирования строительного рынка.
Все вышеизложенное позволяет констатировать, что в
настоящее время созданы основные условия для функционирования и развития
строительного рынка, как составной части рыночного хозяйства страны.
Данный вывод применим и к рынку жилищного
строительства, который является составной частью строительного рынка.
Наряду с реализацией фундаментальных положений по
построению рыночных отношений в строительстве, становление и развитие
строительного рынка, рынка жилищного строительства происходит с учетом
особенностей, связанной со спецификой отрасли.
Многие объекты строительства крупномасштабны и требуют
большого объема инвестиций. Это, прежде всего объекты производственного назначения,
которые возводятся в течение нескольких лет. Объекты жилищного строительства
требуют, как правило, меньшего объема финансирования. Однако при строительстве
многоквартирных домов необходимые объемы финансирования достаточно велики. Так,
например, для возведения 80и квартирного жилого дома, который
строится в течении 1,5 – 1,8 года необходимы инвестиции в размере 40 – 50 млн.
рублей. Собственных оборотных средств в таком объеме не имеют не только малые и
средние предприятия, но и некоторые крупные жилищно-строительные предприятия.
Данное обстоятельство ставит строительные организации
в зависимость от внешних источников финансирования, в том числе от финансовых
институтов, осуществляющих свою деятельность на рынке жилья. Ими выступают
банки, страховые компании, местные органы власти, прочие инвесторы.