Уважаемые Председатель и члены Государственной Аттестационной Комиссии!

Актуальность темы обусловлена тем, в странах с развитой рыночной экономикой государство в своей социально-экономической политике активно использует систему ипотечного жилищного кредитования. Связано это с тем, что, во-первых, кредитно-финансовый механизм, лежащий в ее основе, обеспечивает привлечение масштабных инвестиций в реальный сектор экономики путем строительства жилья, а во-вторых, ипотечное кредитование является единственной системой, в рамках которой граждане, обладающие стабильными доходами и определенными накоплениями, могут удовлетворить свою потребность в жилье.

Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае не исполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного югом обязательства; обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из порученной от продажи суммы причитающийся ему долг.

В последнее время на рынке ипотечного кредитования происходят существенные изменения. Рынок краткосрочных денежных средств уже не приносит столь высоких доходов, и банки вынуждены вкладывать деньги в пусть не приносящие быстрого обогащения, но более стабильные долгосрочные проекты. Изменение налогового законодательства позволило увеличить легальный доход граждан, которые неофициально получали денежные средства, достаточные для приобретения недвижимого имущества, однако не желали (а часто и не имели возможности) декларировать свои реальные доходы. Однако именно наличие высоких легальных доходов является важным условием для выдачи ипотечного кредита. Несмотря на обеспечение обязательств по возврату денежных средств ипотекой, банки предоставляют кредиты только тем гражданам, которые имеют такой доход. Если банки не могут проверить реальные доходы граждан, владеющих недвижимостью, то эти граждане не могут претендовать на получение кредитов. В настоящее время ситуация медленно, но все же изменяется к лучшему. Таким образом, создаются более комфортные условия для развития жилищного ипотечного кредитования.

Лидером на рынке ипотечного кредитования в РФ в настоящее время является ОАО «Сберегательный Банк» («Сбербанк»).

Цель дипломной работы – изучение развития ипотечного кредитования в РФ.

Объект исследования - ОАО «Сибирский банк Сбербанка РФ».

Предмет исследования – ипотечное кредитование.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: изучить историю ипотечного кредитования в России; проанализировать зарубежный опыт ипотечного кредитования; выявить особенности нормативного регулирования ипотечного кредитования; провести анализ технологий ипотечного кредитования в РФ; исследовать особенности страхования ипотечного кредита в РФ; проанализировать основные стандарты ипотечного кредитования, применяемые в коммерческих банках РФ; провести анализ ипотечного кредитования Сибирского банка Сбербанка РФ.

Проведенное в дипломной работе исследование показало, что в последние годы рынок банковского ипотечного кредитования развивается ускоренными темпами. Количество банков - участников рынка постоянно растет, ставки по кредитам снижаются до уровня 10-11% в валюте и до 15-17% в рублях, размер авансовых взносов снизился уже до уровня 15%, на рынке определяется группа системных игроков: Сбербанк, ВТБ, ДельтаКредит, НИКом, Райффайзен, Городской Ипотечный Банк, КБ «МИА».

В процессе анализа были выявлены следующие тенденции рынка ипотечного кредитования. В качестве базовых процентных ставок на рынке ипотеки можно принимать ставки в размере 11%-12% в валюте и 16-18% в рублях. Именно такие ставки указывают участники ипотечного рынка в своих основных кредитных продуктах. Эти ставки в два-три раза превышают общемировой уровень.

Объем выданных кредитов в рублях растет, но главной валютой остается доллар. В последнее время участники рынка стали более активно выдавать кредиты в национальной валюте. Этому способствовало введение в наличный оборот Евро в 2002 году и сильное падение доллара по отношению к рублю и Евро в 2003.

Средним сроком кредита на рынке является 10 лет, максимальный срок – 27 лет. В России за последний год наметилась тенденция к удлинению ипотечных кредитов.

Средний размер авансового платежа – 15-30% от стоимости жилья в зависимости от конкретных характеристик заемщика и объекта кредитования.

Минимальный размер ипотечного кредита находится в рамках 10-20 тыс. долл. США и зависит от размера транзакционных издержек банка. Ограничения по размеру кредита интересны лишь в нижней границе, поскольку минимальный кредит связан с объемом операционных расходов на выдачу ипотечного кредита.

Сумма штрафных санкций в среднем составляет 3% от суммы досрочного погашения, срок моратория на досрочное погашение колеблется от 3 до 12 мес.

Основным видом обеспечения остается залог приобретаемого жилья. Все прочие виды являются дополнением к основному обеспечению и используются при необходимости. В обеспечение все банки принимают приобретаемое жилье и дополнительно просят поручительства нескольких лиц (от одного до четырех), с уровнем доходов, сопоставимых с доходами заемщика. Ипотека работает во всех сегментах рынка жилой недвижимости, но предпочтение отдано вторичному рынку.

Лояльность банков к своим клиентам повышается. Банки стали более гибкими в вопросе оценки платежеспособности заемщика. В качестве подтверждения доходов можно представлять выписки с текущего счета в банке, гарантийные письма с места работы.

Большую часть клиентов ипотечных банков – молодые специалисты в возрасте от 25 до 35 лет. Наиболее типичными получателями ипотечных кредитов являются граждане в возрасте от 25 до 35 лет с зарплатой от 24 до 100 тысяч рублей в месяц.

Основными проблемами ипотечного кредитования являются слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России. Существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит.

Несмотря на существующие проблемы ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок, что подтверждает присутствие крупных западных банков (Райффайзен, Банк Сосьете Женераль).

В работе был рассмотрен механизм ипотечного кредитования на примере ОАО «Сибирский Банк» Сбербанка РФ.

Анализ динамики кредитного портфеля показал, что за период с 200 по 2005 год кредитный портфель Сибирского Банка Сбербанка РФ увеличился более чем в 2 раза (табл. 1 и рис. 1 и 2 раздаточного материала).

Удельный вес просроченных ссуд в структуре кредитного портфеля Сибирского банка Сбербанка РФ за период с 2004 по 2005 гг. увеличился на 0,2 % (табл. 2 раздаточного материала).

Объемы вложений Сибирского Банка в жилищное кредитование за период с 2003 по 2005 гг. увеличились более чем в 13 раз (рис. 3 раздаточного материала).

В 2005 году объемы выданных ипотечных кредитов Сибирским Банком Сбербанка РФ превысили 3,9 по сравнению с 2,1 млрд. руб. в 2004 году и 1,4 млрд. руб. в 2003 году (рис. 4 раздаточного материала).

За период с 2003 по 2005 гг доля жилищных кредитов, предоставляемых Сибирским банком Сбербанка РФ значительно увеличилась с 0,6 до 28 % (рис. 5 и 6 раздаточного материала).

Целями жилищных кредитов является приобретение, строительство (в т.ч. реконструкция старого жилого фонда), реконструкция, ремонт (в т.ч. отделочные работы) Объектов недвижимости, расположенных на территории Российской Федерации.

Жилищные кредиты, предоставляемые Сибирским Банком Сбербанка РФ включают:

Кредит на недвижимость – кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости под различные виды обеспечения;

Ипотечный кредит – кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости под залог кредитуемого Объекта недвижимости;

Кредит «Ипотечный+» – кредит на приобретение, строительство Объекта недвижимости, строящегося (построенного) с участием кредитных средств Сбербанка России.

Условия предоставления Сибирским банком Сбербанка России жилищных кредитов физическим лицам представлены в табл. 3 раздаточного материала. Как можно увидеть из табл. 3, срок кредитования физических лиц по ипотечным программам Сбербанка может составлять до 20 лет, процентная ставка колеблется от 11 до 16 % годовых. Максимальная сумма кредита составляет до 90 % от стоимости жилья.

Таким образом, анализ ипотечного кредитования в Сибирском Банке Сбербанка РФ показал, что ипотечные кредиты пока не доступны большинству населения, в особенности молодым семьям. Несмотря на то, что банк предлагает достаточно много ипотечных продуктов с разными условиями кредитования, следует отметить, что требования Сбербанка по обеспечению кредита слишком высоки и подходят только населению с доходами не ниже средних или имеющих возможность поручительства физических или юридических лиц, а для населения с низкими доходами и без поручительства, программы, предлагаемые Сбербанком РФ, не подходят.