Содержание

Введение_____________________________________________________ 3

1. Классификация рынка недвижимости в России_____________________ 5

2. Социально-экономические проблемы развития рынка недвижимости__ 8

Заключение__________________________________________________ 15

Список используемой литературы________________________________ 16

Введение

За последние годы рынок недвижимости с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов стал более активным.

Рынки недвижимости - стратифицированные рынки, т.е. узколокализованные, сегментированные и персонифицированные, что служит одной из причин того, что информация о рынках недвижимости поступает к инвесторам с большим опозданием и она недостаточно достоверна.

Рынок недвижимости, в отличие от большинства рынков, менее организован и эффективен, поскольку он не имеет характеристик, существенных для эффективного рынка: стандартизированных товаров, которые сортируются, покупаются и продаются по образцам; сезонных колебаний при функционировании рынка; простоты и доступности финансирования; достаточного количества юридических требований и необходимого числа правительственных распоряжений и ограничений, относящихся к рынку.

За последние годы рынок недвижимости повысил свою эффективность с помощью содействия брокеров, оценщиков, юристов, компаний, специализирующихся на операциях с титулами собственности, финансовых организаций и правительственных агентств. Тем не менее он не достиг еще эффективности большинства других рынков и занимает относительно невысокое место по эффективности среди других рынков, поскольку он отличается по некоторым параметрам от конкурентного рынка, так как:

• недвижимость нельзя стандартизировать, сортировать и покупать или продавать по образцам;

• сделки с недвижимостью затрагивают широкий спектр юридических прав, которые могут меняться в зависимости от объекта недвижимости, каждая сделка с недвижимостью включает много юридических формальностей и объемную документацию;

• финансирование может жестко ограничивать свободное функционирование рынка;

• о состоянии рынка недвижимости практически нет достоверной и своевременной информации, что увеличивает риски инвесторов;

• операции на рынке недвижимости связаны со значительными операционными издержками;

Целью данной работы является изучение недвижимости как объекта инвестирования.

Данная цель разворачивается в решение ряда задач:

─     провести классификацию рынка недвижимости в России;

─     обозначить участников рынка недвижимости;

─     описать влияние экономических показателей на рынок жилой недвижимости;

─     выявить взаимосвязь рынка недвижимости с рынком капитала;

─     провести анализ рисков, присущих инвестированию в недвижимость.

1. Классификация рынка недвижимости в России

Согласно Российскому законодательству (Гражданский Кодекс РФ, статья 130), недвижимость – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам также относятся подлежащие обязательной государственно регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В России рынок недвижимости традиционно классифицируется по назначению: рынок жилья и рынок коммерческой недвижимости. Рынок жилья представляет собой рынок квартир, коттеджей, то есть, всех объектов, в которых возможно проживание человека. Рынок коммерческой недвижимости – это рынок объектов, используемых для коммерческой деятельности: офисы, склады, торговые площади, даже самолеты (согласно Российскому законодательству).

Рынок жилья традиционно классифицируется следующим образом: рынок покупки/продажи недвижимости и рынок аренды недвижимости.

Рынок покупки/продажи в свою очередь можно разделить на: Первичный рынок – это рынок жилых объекты, которые впервые предложены на рынке жилья, или находятся в стадии строительства. Например, квартиры в новых или строящихся домах, новые коттеджи, и т.д.

Вторичный рынок – это рынок жилых объектов, которые уже построены и выводились на рынок жилья ранее. Значительная часть этого рынка – жилые квартиры. Действия, которые можно совершить над объектами, принадлежащим к первым двум типам рынков – полная передача прав владения и распоряжения объектом недвижимости.

Рынок аренды недвижимости – это рынок жилых объектов, которые используются их владельцами (арендодателями) для извлечения постоянного дохода, получаемого от арендаторов. На этом рынке передаются права пользования объектами недвижимости.

Также рынок жилой недвижимости можно классифицировать основываясь на форме собственности. Например, основные формы собственности на жилье в России – частная собственность (приватизированные квартиры), кооперативная собственность (собственнику принадлежит доля (пай) в кооперативе), муниципальная собственность (собственность города, района).

Сами объекты недвижимости могут классифицироваться по нескольким характеристикам: по качеству квартиры (площадь, количество комнат, балкон, этаж и др.), дома (материал стен, время постройки, наличие лифта, консьержа, др.), района города (удаленность от центра, экологичность, развитость инфраструктуры района, др.).

Интересный и достаточно распростаненный способ классификации жилья основывается на качестве материалов, из которых сооружен дом. В России, например, выделяют блочные (монолитные) дома, панельные дома 5-9 этажей, панельные дома 12 этажей и выше, кирпичные дома. Качество этих домов, комфорт проживания в них, а следовательно – и цена, сильно различаются, что позволяет использовать эти критерии для классификации.

За рубежом почти не используется такая классификация, разве что в последнее время выделяются так называемые «natural house», которые сооружены из полностью экологически чистых материалов и требуют минимальное количество ресурсов для эксплуатации. Особенно, дома такого типа распространены в Германии и на западном побережье США, а также – в меньшей степени – в Великобритании.

В США применяется классификация жилья по типу домов: family house (Российский аналог – коттедж), town house (таунхаусы – совмещенные многоуровневые квартиры повышенной комфортности), и apartments (обычные квартиры).

В Российской практике рынок недвижимости часто классифицируется по уровню жилых объектов: стандартое (массовое) жильё, жильё повышенной комфортности, и так называемое «элитное» жильё. Эта классификация достаточно условна и основные факторы, которые принимаются во внимание – это комфортность и эксклюзивность объекта, наличие дополнительных удобств и услуг, расположение и, как следствие, цена.

2. Социально-экономические проблемы развития рынка недвижимости

Примером информационных площадок в России могут служить сайты www.realestate.ru или www.rentline.ru, чья основная функция – предоставление информации о предложениях не одного, а нескольких агентств недвижимости, что, несомненно, удобно для покупателей.

Среди популярной прессы можно отметить в России – «Из рук в руки», «М2», «Квартира, Дача, Дом».

3) Инвесторы (организации или физические лица, покупающие или арендующие недвижимость для извлечения дохода – через перепродажу, аренду и т.д.);

Существует также множество компаний, предлагающих сервисы инвесторам – от исследований рынка и помощи в поиске / покупки / продажи недвижимости до управления недвижимостью (property management) и увеличения её стоимости (например, посредством ремонта или увеличения площади).

4) Девелоперы (компании, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов – строительство новых домов и т.д.);

5) Организации, которые оказывают консультационные и финансовые услуги участникам рынка: банки, кредитные общества, юридические конторы, оценщики.

В России, например, многие банки предоставляют ипотечные кредиты на покупку жилья (Дельта Банк, Сбербанк и т.д.)

6) Организации, опеспечивающие техническую поддержку объектов недвижимости (ремонтные организации).

В России пока это направление только зарождается, за рубежом – находится на достаточно высоком уровне.

7) Различные ассоциации, гильдии, объединяющие участников рынка для более последовательного представления их интересов;

Например, в России – Российская гильдия риэлтеров, в Великобритании – Council of Mortgage Lenders (ассоциация организаций, предоставляющих ипотечные кредиты).

8) Важный участник рынка недвижимости – государство, функция которого – регулировать рынок и устанавливать правила игры.

Следует отметить, что в США государство активно поощряет инвестиции в недвижимость посредством различных законодательных актов, а также налоговых поощрений, скидок, и дешевых кредитов. Государство не только облегчает процесс покупки/продажи недвижимости, но и участвует косвенно в качестве партнера в инвестиционных проектах за счет предоставления так называемого «отложенного налога» при продаже одного объекта недвижимости для покупки другого (tax-deferred exchange). Таким образом, часть неуплаченного налога по сути «вкладывается» покупателем в другой дом и в конце концов возвращается государству вместе с определенным процентом при продаже дома.

В разных странах правила поведения на рынке недвижимости определяются по-разному. Например, в России большая часть такого рода отношений регулируется Гражданским Кодексом, в то время, как в Великобритании, например, есть множество различных актов: Housing Act (1988), Law of Property Act (1994).

Состояние экономики оказывает большое влияние на рынок недвижимости. Главные факторы, вызывающие изменение цен в России:

благосостояние граждан (которое, в свою очередь, в России сильно зависит от экпортирующих отраслей – в первую очередь, нефтяной)

инерционность рынка (например, рост цен предложения жилья может продолжаться полгода - год при снижении соотношения спрос/предложение, и наоборот, цены могут падать такое же время после начала роста спроса);

двухвалютность рынка (не во всей России – в Москве и других городах, но все же из-за этого фактора наблюдается зависимость цены от изменений курса доллара, его покупательной способности в России).

Поэтому, при анализе рынка недвижимости необходимо учитывать макроэкономические показатели и экономические прогнозы.

Как уже было замечено, благосостояние граждан в России сильно зависит от экспортообразующих отраслей, а также – от состояния Российской экономики, которое в свою очередь, зависит от цен на нефть. Поэтому, если, например, цена на нефть сильно упадет до того, как экономика Росси станет более диверсифицированной, то платежеспособный спрос сильно снизится, что окажет понижающее влияние на цены.

Кроме того, на цены влияют неблагоприятные процессы в политической и экономической сферах: введение таможенных барьеров, остановка производств, рост цен на землю, рост стоимости строительства жилья (в Москве эта величина в 2000 г. выросла на 40-45%), замедление темпов экономического роста, замедление роста реальных доходов населения, снижение темпов роста сбережений, особенности предыдущих стадий кризисного развития регионов/городов (для Москвы данный фактор относительно незначителен, т.к. кризис прошел гладко, т.е. без значительных потерь) и т.д.

В странах со стабильной экономикой, где цены на недвижимость выражены в национальной валюте, темп роста цен на недвижимость соответствует сумме темпа роста инфляции национальной валюты и темпа прироста валового внутреннего продукта (обычно – около 1-3%) при ограничении влияния других факторов и постоянном спросе.

Однако, особенность Российского рынка недвижимости (не все города, но большинство крупных – Москва, Санкт-Петербург) заключается в том, что цены на недвижимость выражены не в рублях, а в долларах. Поэтому, они формируются не только инфляцией рубля, но и также инфляцией доллара, а также – обменным курсом рубля к доллару.

Проиллюстрируем эту особенность на примере покупки квартиры в Москве в начале 2002 года стоимость которой составляет $60000 и продажи ее через один год. Если не принимать в расчет другие факторы, а также – считать, что спрос стабилен (неизменен), то какова будет цена этой квартиры? Можно предположить, что инфляция рубля составит в 2002 году 15%, инфляция доллара – 5%, а обменный курс рубля к доллару вырос на 5%. Поскольку все расчеты в России производятся в рублях, то в начале 2002 года было уплачено за квартиру $60000*30 (курс рубля к доллару) = 1800000 рублей. Очевидно, что через год при инфляции рубля в 15% покупатель захочет получить за квартиру как минимум на 15% больше, чем за нее было уплачено (то есть, 1800000*1.15=2070000 рублей). При выставлении квартиру на продажу ее стоимость будет выражена в долларах. Учитывая, что курс доллара в начале 2003 года – 31.5 (на 5% больше, чем в начала 2002 года), цена была назначена продавцом в долларах, равная 2070000 / 31.5 = $65714, что на 9,5% выше цены, за которую квартира была приобретена в 2002 году. Таким образом, благодаря тому, что покупательная сила рубля по отношению к доллару увеличилась, цена на объект недвижимости увеличилась не на 5% (как инфляция доллара), а на 9.5%!

Таким образом, когда темп роста курса доллара ниже темпа инфляции рубля, произойдет увеличение цены объекта недвижимости в долларах на количество процентов, примерно равное разности темпа инфляции рубля и роста курса рубля по отношению к доллару. Поэтому, Российский рынок недвижимости может быть вдвойне интересен тем инвесторам, которые держат основную часть своих сбережений в валюте, темпы девальвации рубля к которой выше, чем рост обменного курса.

Однако, верно и обратное: высокий рост курса доллара и низкая инфляция могут оказать понижающее действие на цены на недвижимость. В свете недавних событий в Ираке это достаточно актуально, поскольку возможно повышение курса доллара и уменьшение платежеспособного спроса в на недвижимость России в связи с возможным падением стоимости нефти. Поэтому для принятия эффективных инвестиционных решение необходимо внимательно следить за макроэкономической ситуацией и учитывать то влияние, которое она может оказать на динамику цен на недвижимость.

На сегодняшний день функционирование рынка недвижимости характеризуется некоторыми принципиально новыми аспектами. С одной стороны, прошел первый этап малой приватизации, соответственно, сформировался рынок, уже существуют правила игры, наметился определенный баланс спроса и предложения. С другой, рынок и дальше стремительно развивается. Проявляется это в реализации объектов коммерческой недвижимости: офисов, магазинов, аптек, складов и т.д.; в увеличении количества дополнительных услуг – в первую очередь риэлторских услуг, услуг оценщиков, а также арбитражных управляющих, консалтинговых компаний и т. д. В связи с этим каждый раз предъявляются новые требования к качеству этих услуг, что побуждает специалистов по недвижимости внедрять систему сертифицирования, отрабатывать новые схемы ведения бизнеса, находить взаимовыгодные методы работы с клиентами. Впрочем, это стремление к совершенствованию приобретает жизненно важное значение в ракурсе борьбы с новым сильным конкурентом – ведь сегодня строительные фирмы зачастую сами реализуют свое жилье. В последние годы, ступив на риэлторскую стезю, строители добились ощутимых успехов: они активно сдают в эксплуатацию жилье, а также офисные, торговые и складские помещения, причем создают при этом собственные специализированные подразделения, которые берут на себя продажу недвижимости. Клиента привлекают кредитами, современными планировками, невысокой ценой квадратного метра жилья.

Изменились и сами риэлторы: так, столичные специалисты по недвижимости уже выросли из проблем молодых рынков — «черного» маклерства, отсутствия необходимого законодательства. Со временем стало ясно, что борьба, которую риэлторы вели с «черными» маклерами, не имела смысла. По мнению специалистов, если бы несколько лет назад, когда рынок недвижимости переживал этап болезненного роста, удалось создать эффективные правила работы на нём, это неминуемо привело бы к тому, что подпольные маклеры ушли бы с рыночного пространства и необходимость каждый раз находить действенные способы борьбы с ними отпала бы сама собой. Впрочем, лучше поздно, чем никогда, — словно спохватившись, специалисты по недвижимости пытаются инициировать принятие Закона «О риэлторской деятельности», оценив его актуальность. Кроме этого, ярко выраженная тенденция развития рынка риэлторских услуг состоит в консолидации сил риэлторских фирм, направленной на повышение профессионального уровня риэлторов, унификацию и стандартизацию их деятельности, рост качества услуг на рынке недвижимости.

В апреле 2005 года индекс потребительских цен по сравнению с предыдущим месяцем вырос на 1,1%, что выше аналогичного показателя 2004 года (в апреле 2004 года индекс потребительских цен вырос на 1,0%). В мае Парижский клуб стран-кредиторов принял предложение России о досрочном погашении долга на сумму 15 млрд. долларов США.

Инфляция в России составила 5,3% за I квартал 2005 года (по сравнению с 3,5% в I полугодии 2004 года), из чего можно сделать вывод, что достижение показателя 8,5%, запланированного правительством, невозможно. Если в нынешнем году не будут приняты меры в целях восстановления доверия бизнеса к государству, темпы роста ВВП — основного индикатора развития экономики — не превысят 3,5.4%, при инфляции в 12.15%.

Снижение темпов экономического роста обусловлено падением инвестиционной активности, ухудшением конкурентоспособности российских предприятий (из-за укрепления рубля к иностранной валюте) при росте издержек, а также отсутствием существенных результатов проведения реформ и снижением доверия бизнеса к власти.

Несмотря на это, в конце II квартала 2005 года Организация экономического сотрудничества и развития в докладе «Последние тенденции в прямых иностранных инвестициях» охарактеризовала Россию как страну со значительным потенциалом для прямых иностранных инвестиций. Прямые иностранные инвестиции в Россию улучшили свои позиции и в 2004 году достигли 11,7 млрд. долларов США. Причиной инвестиционного бума называется бурное развитие розничной торговли в России, подпитываемое растущими доходами населения и взлетом потребительского кредитования.

Инвестиции российских компаний в основной капитал выросли на 7,6% за период с января по март и составили 509,8 млрд. рублей. Министерство экономического развития и торговли ожидает рост инвестиций в основной капитал на 10% в 2005 году. Отток денежного капитала за I квартал 2005 года составил 19 млрд. долларов США.

При этом общий инвестиционный климат, по оценкам, как российских чиновников, так и международных организаций, вызывает большое беспокойство. Объем внутренних инвестиций в первые пять месяцев 2005 года уменьшился на 10% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. В марте количество безработных в России составило 8,3% от общей численности экономически активного населения страны, которая к концу месяца составила 72,5 млн. человек, или около 51% от общей численности населения страны.

Основные макроэкономические показатели

Одним из главных политических событий II квартала 2005 года стало подведение итогов более чем годового судебного разбирательства по делу ЮКОСа. Главные фигуранты дела, Михаил Ходорковский и Платон Лебедев, были приговорены к тюремному заключению сроком на 9 лет. В течение более чем года ход этого дела оказывал влияние на политическую и экономическую ситуацию в стране. Вынесение обвинительного приговора не стало неожиданностью и четко обозначило недостатки властной системы России.

Заключение

В заключении следует отметить, что развитие рынков недвижимости зависит от:

• экономического роста или ожидания такого роста. Благоприятные краткосрочные условия могут возникать на рынке и при отсутствии роста, однако это происходит очень редко;

• финансовых возможностей для приобретения недвижимости. На них влияют стадия экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличие и характер рабочих мест;

• взаимосвязи между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района.

Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены на другие территории страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости при структурных изменениях в экономике.

Развитие рынка недвижимости определяется следующими основными факторами:

экономическим ростом или ожиданиями такого роста.

финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона, наличием и характером рабочих мест;

взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района.

Кроме того, при оценке недвижимости необходимо учитывать, что рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, а также фактора политической стабильности.

Список используемой литературы

1.     Грязнова А., Федотова М. Оценка недвижимости. – М.: ФиС, 2005. – 496 с.

2.     Ивасенко А.Г. Формирование и функционирование рынка недвижимости в условиях нестабильной экономической среды. – Новосибирск, 2000. – 192 с.

3.     Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. Серия “Учебники для вузов. Специальная литература” – СПб.: Издательство “Лань”, 2000. – 480 с.

4.     Оценка стоимости недвижимости /Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. – М.: Интерреклама, 2003. – 704 с.

5.     Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости / СПбГТУ, СПб., 1997. - 418 с.

6.     Харрисон Г. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ. - М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. - 231 с.

7.     Экономика недвижимости: Учеб. пособие для вузов / А.Н. Асаул, В.Н. Старинский, Е.И. Рыбнов, А.Ф. Клюев. – М.: АСВ; СПб.: СПбГАСУ, 2000. – 156 с.