Содержание

ВВЕДЕНИЕ ……………………………………………………………………	3
ГЛАВА I.  ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ………………………...	7
1.1. Экономическое содержание ипотечных отношений ………………...	7
1.2. Модели ипотечного кредитования в зарубежных странах …………..	11
1.3. Правовые аспекты ипотечной системы в РФ ………………………...	21
1.4. Эволюция системы  ипотечного кредитования в России ……………	28
1.4.1. Становление института ипотеки в России ………………….............	28
1.4.2. Текущее состояние рынка ипотечного кредитования России …….	33
1.4.3. Динамика индекса возможности приобретения жилья с кредитом в России ……………………………………………………………………...	42
ГЛАВА II. Финансово-экономический анализ деятельности АКБ «АК БАРС» Банк (ОАО) ……………………..	46
2.1. Основная информация о банке ………………………………………..	46
2.2. Анализ финансового состояния ОАО «АК БАРС» Банк …………….	51
2.2.1. Анализ активов и пассивов ОАО «АК БАРС» Банк ……………….	51
2.2.2. Анализ финансовых результатов ОАО «АК БАРС» Банк ………...	55
2.2.3. Анализ показателей финансово-экономической деятельности …...	61
ГЛАВА III. НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ  ………………………………………	64
3.1. Сравнительный анализ ипотечных программ ведущих банков ……..	64
3.2. Перспективы развития  и совершенствование ипотечного кредитования в современной России ……………………………………...	74
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ………………………………………………………………	81
Список используемоЙ литературы …………………………..	84
ПРИЛОЖЕНИЯ ……………………………………………………………...	89

ВВЕДЕНИЕ

В своем послании Федеральному Собранию Президент РФ В.В. Путин затронул проблему совершенствования системы ипотечного кредитования: «Развитие системы ипотеки должно стать сферой приоритетного внимания и федерального правительства и региональных властей».

Несмотря на обилие программ по развитию жилищного комплекса, экономические реалии таковы, что без принятия дополнительных мер решение указанной задачи не обеспечить. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения и действующие цены на жилье и условия получения кредитов на приобретение квартиры или строительство собственного дома.

Тем не менее, значительная часть людей продолжает считать приобретение жилья самой насущной необходимостью, усугубляемой в случае естественного расширения семьи.

Обратимся к ценам на строящееся или продаваемое из обменного фонда жилье. Средняя цена метра на вторичном рынке Москвы превысила 2 500 долл. США / м² (на 01.01.2006 г. – 2 700 долл. США / м²), на вторичном рынке городов ближнего Подмосковья – превышает 1 000 долл. США / м².

Конечно, цены на жилье в московском регионе нельзя считать безусловным ориентиром для определения его стоимости в целом по России. Однако, если цены на жилье в регионах могут быть существенно ниже, чем в Москве и области, то его недоступность определяется гораздо меньшим размахом жилищного строительства ввиду отсутствия достаточных финансовых средств, с одной стороны, и гораздо меньшими возможностями для роста доходов в этих регионах – с другой.

Таким образом, ясно, что даже жесткий режим экономии не даст возможности приобрести жилье в обозримом будущем. Только объединением усилий государства, банков и населения возможно превратить желаемое в реальность. Во-первых, взятое на себя обязательство проиндексировать дореформенные вклады граждан государство может реализовать, разрешив зачесть определенную долю вкладов как часть взноса в стоимость приобретаемого жилья. Во-вторых, необходимо кардинально изменить условия предоставления ипотечного кредита.

Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды.

В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость – не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.

Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования. В частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения. Участник общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников) может оформить ипотеку только при наличии письменного согласия всех собственников, а участник общей долевой собственности вправе заложить свою долю без их согласия.

Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из самых эффективных инструментов решения важнейшей проблемы, обеспечения населения жильем. Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость выбранной темы дипломной работы.

Объект и предмет исследования

Объектом исследования в дипломной работе является рынок ипотечного кредитования в России, а предметом исследования – отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования. Выбор объекта и предмета исследования обусловлен сложившейся экономической ситуацией в экономике России.

Цель и задачи исследования

Цель дипломной работы заключается в рассмотрении системы ипотечного кредитования в Российской Федерации и предложении путей её совершенствования. В рамках поставленной цели в работе должны быть решены следующие задачи:

·         рассмотреть сущность ипотечного кредитования;

·         провести финансово-экономический анализ банка;

·         провести исследование ипотечных программ ведущих банков;

·         рассмотреть и предложить пути решения прикладных проблем ипотечного кредитования.

Научной и методической основой дипломной работы послужили законодательные акты, а также работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, к которым относятся: В. Иванов, Смирнов В., Минц В., Шадрин А.

Структура работы

Поставленная в работе цель позволила сформировать следующую структуру работы. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.

Во введении сформулирована основная цель и поставлены задачи работы, доказана актуальность выбранной темы, проведен краткий анализ изученности проблемы.

В первой главе «Финансово-экономические и правовые аспекты ипотечного кредитования» раскрыта сущность ипотечного кредитования, а также его роль в экономическом развитии России, рассмотрены основные модели ипотечного кредитования в зарубежных странах, теоретические и нормативные основы ипотечного кредитования.

Во второй главе «Финансово-экономический анализ деятельности АКБ «АК БАРС» Банк (ОАО)» приведена основная информация о банке, а также анализ финансово-экономического состояния кредитной организации.

В третьей главе «Направления совершенствования системы ипотечного кредитования» проанализированы основные прикладные проблемы ипотечного кредитования, а также сделана попытка найти пути решения указанных проблем, проведен анализ ипотечных программ ведущих банков, а также подобраны наиболее оптимальные программы для потенциальных заемщиков с учетом различных параметров ипотечного кредита.

В заключении подведены основные итоги исследования, а также сделаны основные выводы и рекомендации.

ГЛАВА I.  ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ И

ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1. Экономическое содержание ипотечных отношений

В условиях хронического недостатка государственных средств, традиционной задачей для органов власти всех уровней стало привлечение внебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболее перспективным решением «квартирного вопроса» специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования [23, с. 174].

Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств [22, с. 186].

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником обьекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных, оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала) [24, с. 179].

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов [49, c. 113].

Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

·        функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

·        функция обеспечения возврата заемных средств;

·        функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

·        функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др. [23, с.167].

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита:

1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что, в случае неисполнения заемщиком обязательств, осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срока предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-30 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.

К основным требованиям можно отнести следующие:

• сумма кредита, как правило, составляет не более 60-90% рыночной стоимости покупаемого жилья;

• величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 50% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

 • при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов [26, c.72]. Создание указанной системы позволит:

·        увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

·        активизировать рынок жилья;

·        вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;

·        привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

·        обеспечить развитие строительного комплекса;

·        оживить экономику страны в целом.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры.

1.2. Модели ипотечного кредитования в зарубежных странах

Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения, ипотечное кредитование, государственная поддержка. Конкретные механизмы реализации этих принципов могут весьма и весьма отличаться.

Контрактные сбережения

Устойчивые системы контрактных сбережений введены:

· В Пруссии - уставом 1783 г. и 1872 г.;

· В Австрии - гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г.;

· В Саксонии - уставом 1843 г. и кодексом 1863 г.

В Германии действует наиболее известная модель контрактных сбережений – строительные сберегательные кассы. Они начали возникать еще в конце XVIII столетия в шахтерских поселках по простому принципу: если для строительства одного дома требовалось 10 тысяч денежных единиц, а каждый желающий обзавестись собственным жильем мог сэкономить за год только тысячу, то, следовательно, он мог построить жилье лишь через 10 лет. В случае объединения сбережений десяти таких желающих один из них мог приобрести жилье уже через год, второй - через два и т.д. Таким образом, в выигрыше оказываются все, кроме последнего [56].

Современные строительные сберегательные кассы - один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии. Сегодня строительство каждых трех из четырех единиц жилья финансируется с участием системы жилищных стройсбережений.

Источником ресурсов для целевых жилищных займов в стройсберкассе являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой счет определенную сумму. Жилищный кредит может получить только вкладчик стройсберкассы по истечению определенного времени (обычно пять-шесть лет), в течение которого он ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированные на все время действия контракта [56].

Погашение жилищного займа осуществляется в течение срока, определенного в контракте о строй сбережениях. Максимальный срок погашения займа 12 лет. Процентные ставки обычно составляют 5-6% годовых (в среднем на 4 процента ниже рыночных).

Иные модели контрактных жилищных сбережений функционируют во Франции и Великобритании.

Во Франции есть два вида жилищных сберегательных счетов: на первом (так называемая сберегательная книжка А) можно накапливать до 100 тыс. франков и после этого получить льготный жилищный кредит в 150 тыс. франков под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 7,5 тысячи франков. Второй вид жилищных сберегательных счетов - так называемые счета PEL (план жилищных сбережений), на которых можно накапливать до 400 тыс. франков и получать льготный жилищный кредит на сумму до 600тыс. франков под 4,8% годовых. Ставки по кредитам ниже рыночных на 4-5 процентов. Крупнейший земельный банк (Credit foncier de France) и его филиал - Контора предпринимателей (Contoire des entrepreneurs) предоставляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей - среднесрочных и долгосрочных - ипотечных ссуд в основном крупным строительным компаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет [56].

В Великобритании еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ. Механизм их работы немного похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества. В последние годы в результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства деятельность строительных обществ всё больше пересекается с деятельностью коммерческих банков [56].

Ипотечное кредитование

До окончания второй мировой войны ипотечные банки являлись наиболее развивающейся формой организации ипотечного кредитования. Такие банки самостоятельно эмитировали ипотечные ценные бумаги с целью привлечения долгосрочных финансовых ресурсов.

Деятельность ипотечных банков лежит в основе так называемой одноуровневой системы ипотечного кредитования. Такие системы доминируют в Дании, Швеции и Канаде, также очень развиты в Германии, Австрии, Нидерландах, Великобритании и Финляндии. Во Франции и Испании одноуровневая система реализована через монопольные государственные ипотечные банки [56].

В Германии с 1900 г. существует специальная сеть ипотечных банков. С тех пор ни один из них не разорился. Кроме того, проценты по закладным листам они выплачивали своим вкладчикам даже во время первой и второй мировых войн. Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII веке (одновременно с Россией). Первый ипотечный банк основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций).

В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии - кредитование жилищного строительства. В то же время ключевыми участниками канадской системы ипотечного кредитования являются государственные жилищные корпорации, организующие жилищное строительство, подбор заёмщиков и страхование кредитных рисков [56].

В Дании реализована система ипотечного кредитования, в которой 100% ипотечных кредитных обязательств секьюритизируется, т.е. преобразуется в ценные бумаги, реализуемые на рынке с целью привлечения долгосрочных кредитных ресурсов. Поэтому по объёмам ипотечных ценных бумаг Дания занимает 29% от общего объёма оборачиваемых в Европе (впереди только Германия с 44%) [56].

В Великобритании процесс формирования ипотечных банков приобрёл характер замещения строительных обществ. Крупнейшие строительные общества, например Abbey National, сами превратились в ипотечные банки. В 90-х годах прошлого столетия ипотечные банки стали преобладать по объёмам кредитов над строительными обществами.

В Аргентине эффективная система ипотечного кредитования реализована при помощи Всемирного Банка в рамках программ поддержки развивающихся рынков. Правительство Аргентины создало гарантийный Фонд для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками - участниками проекта. Мировой Банк для создания Фонда предоставил 15-летний заем (включая 7-летнюю отсрочку платежа) на сумму 500 млн. долларов США. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам (паям участия в пулах ипотечных кредитов ипотечных банков), эмитируемым субъектами ипотечного рынка. Плата за гарантию - 5% от суммы кредита. Сертификаты паев имеют единый стандарт и номинированы к валюте кредита Всемирного Банка.

Гарантийный Фонд создается для того, чтобы выкупить у банков - участников проекта выпущенные ими облигации в случае, если у банков нет возможности поддерживать их курс ввиду спада на рынке. Расчет с Фондом производится во всех случаях, когда банки решают воспользоваться своим правом, зафиксированным в соглашении с Фондом, продать ему свои ценные бумаги.

Банки - участники эмитируют номинированные по курсу доллара США облигации для того, чтобы аккумулировать денежные средства для кредитования инвестиционных проектов (как в области производственного, так и жилищного строительства). Эмитент по согласованию с гарантом (Фондом) может выбрать вид эмитируемых облигаций.

Однако эволюция ипотеки привела к формированию так называемой двухуровневой системы ипотечного кредитования, где кредитор и эмитент ипотечных ценных бумаг (mortgage backed securities - MBS) разделены. В первую очередь это обусловлено соображением поддержания ликвидности универсальных коммерческих банков, участвующих в долгосрочном ипотечном кредитовании. Впервые такая система была реализована и получила распространение в США.

В Соединенных Штатах Америки еще во времена Ф.Рузвельта начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность. Сегодня система финансирования жилья в США - это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п.

Решающим фактором успеха в данном направлении оказались мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования - проблему кредитных ресурсов. С этой целью в разные годы были созданы специализированные организации - Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае) [56].

Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация была учреждена американским правительством в 1938 году. Она начинала как филиал государственной корпорации Reconstruction Finance Corporation. Сначала она была названа National Mortgage Association of Washington - Вашингтонская Национальная Ипотечная Ассоциация. Однако в том же году ее название изменилось на Federal National Mortgage Association (FNMA, Fannie Мае) - Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация. Главной целью Fannie Мае была покупка и продажа закладных, застрахованных Federal Housing Administration (FHA) - Федеральная Жилищная Администрация. В 1954 году Fannie Мае стала корпорацией со смешанной собственностью: ее обыкновенные акции находились в частном владении, а привилегированные в собственности государства [56]. 

В 1968 году была проведена реструктуризация Федеральной Национальной Ипотечной Ассоциации: в результате она была разделена на два отдельных предприятия. Одно из них сохранило название Fannie Mae, фактически приобретя статус частной компании (государство сохраняет за собой относительно небольшой пакет). Сегодня Fannie Мае - крупнейшая по размеру активов национальная корпорация, а также крупнейший источник обыкновенных ипотечных фондов в США. Акциями Fannie Мае торгуются на Нью-Йоркской фондовой бирже (New-York Stock Exchange, NYSE). Ее акции находятся среди наиболее активно продаваемых. Они также входят в каталог Standard & Poor's 500 Composite Stock Price Index. Другое предприятие - Правительственная Национальная Ипотечная Ассоциация (Government National Mortgage Association, GNMA или Ginnie Mae) - государственная корпорация, созданная для управления ипотечными программами, которые не могли бы развиваться в частном секторе [56].

Все эти организации наделены полномочиями покупать ипотечные кредиты на жилье и под государственную гарантию или государственное страхование, выпускать ценные бумаги, обеспеченные выкупленными ипотечными кредитами. Стоимость ипотечных ценных бумаг, обращающихся на рынке, по оценкам экспертов достигла в начале 2001 года 3,5 трлн. долларов, что сопоставимо с объемами рынков американских правительственных ценных бумаг (3 трлн.) или корпоративных облигаций (3,5 трлн. долларов).

Следует обратить внимание на любопытный факт: в странах Восточной Европы США напрямую или через Мировой банк, где основным «донором» опять же выступают США, потратили десятки миллионов долларов в рамках программ помощи по созданию систем ипотечного кредитования и финансирования по американскому образцу, но в итоге эти страны (за исключением России) приняли законы, основанные на германском (европейском континентальном) праве как более соответствующем историческим традициям и экономическим реалиям этих стран.

В то же время в последние годы в континентальных европейских странах, например в той же Германии, всё чаще начинают обращаться к американской и английской системе секьюритизации активов. То есть  рассматривают возможной двухуровневую систему ипотечного кредитования. Иными словами, две системы (одноуровневая и двухуровневая) не являются антагонистическими и могут действовать параллельно.

Государственная поддержка

Основной формой государственной поддержки ипотечных кредиторов являются государственные гарантии, обеспечивающие дополнительное покрытие эмитируемых ценных бумаг. Так в США государственные гарантии обеспечивали выпуск MBS более 30-ти лет, вплоть до 1970 г., когда Fannie Mae было разрешено выпускать ипотечные облигации на основе кредитов, не обеспеченных государственными гарантиями [56].

Но на этом государственная поддержка не закончилась, а приобрела иную форму. Федеральное законодательство США разрешило использовать бюджетные средства на приобретение MBS, тем самым, приравняв этот вид ценных бумаг к государственным обязательствам. Комитет по открытому рынку ФРС уполномочен покупать и продавать их при проведении денежно-кредитной политики [56].

Не менее важной формой государственной поддержки является страхование кредитных рисков. Важным шагом на пути формирования институциональных основ современной системы ипотечного кредитования стало создание в 1934 году Федеральной жилищной администрации (Federal Housing Administration, FHA) в соответствии с Национальным актом о жилье. Основными направлениями деятельности FHA являются создание системы взаимного страхования ипотечных кредитов и разработка и совершенствование стандартов ипотечного жилищного кредитования. FHA стала первой страховой компанией, учрежденной государством, страхующей кредитные риски по ипотечным жилищным кредитам [56].

Основной задачей FHA является содействие малообеспеченным семьям в улучшении жилищных условий. Параллельно решаются задачи улучшения жилищных стандартов, а также создания системы взаимного страхования ипотечных кредитов. FHA осуществляет около сорока различных страховых и кредитных программ. В их число, в частности, входит программа государственного страхования ипотечных кредитов на жилье. В конце 1991 финансового года объем страховых обязательств FHA составил 378,1 млрд. долларов [56].

Основные программы страхования ипотечных кредитов разработаны для облегчения приобретения, строительства или реконструкции жилья определенными категориями граждан, которые не в состоянии выполнить требования внесения первоначального платежа по обычным кредитам. FHA в первую очередь оказывает содействие тем, кто впервые покупает жилье, покупателям жилья из числа национальных меньшинств, а также покупателям с низким и умеренным доходом, т.е. наиболее нуждающимся в дополнительной помощи. Страхование по большей части таких кредитов осуществляется Фондом взаимного страхования ипотечных кредитов, созданным на основе самоокупаемости. Ставка процента по кредитам, страхуемым FHA, находится на уровне рыночных ставок, в то время как требования первоначального взноса несколько ниже, чем по обычным кредитам.

Кредиты FHA не могут превышать установленный уровень, составлявший, например, в 1993 году 67 тысяч долларов для отдельного дома на одну семью. Если заемщики нарушают сроки выплат по своим кредитам, банк, выдавший им ипотечный кредит, подает заявку в Департамент жилья и городского развития на страховое возмещение невыплаченной части кредита. Департамент выплачивает требуемую сумму и становится при этом собственником такого имущества. Штат работников Отдела по распоряжению имуществом Департамента жилья и городского развития совместно с подрядчиками предпринимает необходимые меры для содержания этого имущества и его продажи на рынке [56].

Вот некоторые факты, иллюстрирующие деятельность FHA:

·  ипотечные кредиты FHA ежегодно позволяют сделать первый шаг на пути к домовладению 165- 275 тысячам семей и одиноких граждан из числа тех, кто не имеет возможности приобрести жилье другим путем. Из 850 тысяч ипотечных кредитов, которые в среднем FHA страхует каждый год, 550 тысяч идут на покупку жилья теми людьми, которые, по оценкам экспертов, не смогли бы получить кредит без такой страховки;

·  около 40% от общего числа впервые покупающих жилье делают это с помощью кредитов FHA, с другой стороны, две трети заемщиков FHA покупают жилье впервые;

·  более 20% заемщиков FHA - представители национальных меньшинств;

·  FHA обслуживает семьи, чей доход значительно ниже, чем у тех, кто использует обычные источники финансирования. Так в 1992 году средний доход заемщиков FHA составил 37 тысяч долларов по сравнению с 55 тысячами долларов у заемщиков, пользующихся обычными кредитами;

·  FHA обслуживает тех, у кого недостает первоначальных средств для покупки жилья. Порядка двух третей ипотечных кредитов, получивших страховку от FHA, имели первоначальное соотношение величины займа к стоимости заложенного имущества не ниже 90%.

При этом FHA никогда не пользовалась бюджетными средствами. Свои программы поддержки ипотечного кредитования FHA с самого начала осуществляет в соответствии с основным принципом страхования, заключающемся в объединении возможных рисков в одну большую группу для минимизации неизбежных потерь. В результате Взаимный фонд ипотечного страхования, входящий в FHA, преуспевает, а за всю шестидесятилетнюю историю FHA этот фонд не истратил на покрытие убытков ни единого доллара налогоплательщиков [56].

В 1944 году Конгрессом была создана Администрация по делам ветеранов (Veterans Administrations, VA), уполномоченная гарантировать ипотечные кредиты, выданные отдельным категориям ветеранов войны и отвечающие требованиям, установленным Администрацией. Первоначально VA выдавала гарантии на 50% выданного кредита или 2000 долларов, в зависимости от того, какая из этих величин меньше. Сегодня эта сумма увеличена до 46 000 долларов. Администрация проводит оценку недвижимости, на приобретение которой выдаются ипотечные кредиты, и таким образом определяет сумму, из которой исходит при выдаче сертификата гарантии. За предоставление гарантий VA взимает с заемщиков сбор, зависящий от величины первоначального взноса.

В 1989 году доля кредитов, застрахованных от невозврата Федеральной жилищной администрацией, составила 26% общего числа выданных ипотечных кредитов; доля кредитов, гарантированных Администрацией по делам ветеранов - 10%; застрахованных частными компаниями - 16%. При этом доля кредитов, незастрахованных от риска невозврата, составила 46%.

Еще одна форма государственной поддержки - адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья, в том числе с привлечением ипотечных кредитов - является неотъемлемым элементом жилищно-социальной политики. Наиболее отрегулированной представляется система социальной поддержки заёмщиков в Германии Вкладчики стройсберкасс, получают ежегодные премии за свои сбережения (до 10% к накопленной сумме).

Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине («план Ковальо») и в Чили (реформы Пиночета) [56].

1.4. Правовые аспекты ипотечной системы в РФ

В России в настоящий момент почти полностью разработана нормативно-правовая база, создающая условия для осуществления операций с недвижимостью и землей. К настоящему времени сложилась следующая иерархия источников залогового права.

1. Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ). Содержит в части первой главу 23, посвященную способам обеспечения исполнения обязательств. Помимо этого, к залоговым отношениям применяются и другие нормы ГК РФ, в частности, о порядке заключения договоров, об условиях действительности сделок и др. Количество норм, посвященных залогу, как в первой, так и во второй части ГК РФ, достаточно велико. Таким образом, ГК РФ является, с точки зрения его юридической силы,  наиболее подробным источником регулирования залоговых отношений. Однако нормы о залоге в части первой ГК РФ [1] охватывают далеко не все вопросы, связанные с залоговыми отношениями во всем их многообразии и сложности.

2. Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге» [4]. С момента вступления в силу этот закон занял место основного источника российского залогового права. Однако необходимо отметить, что с момента введения в действие части первой ГК РФ именно Кодекс стал основным источником залогового права. Следовательно, Закон РФ «О залоге» «применяется постольку, поскольку он не противоречит» части первой ГК РФ.

3. Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - ФЗ «Об ипотеке» [5]). Данный законодательный акт, раскрывающий особенности залога недвижимого имущества, прошел долгий и тернистый путь, прежде чем был подписан Президентом РФ.

Несмотря на то, что ГК РФ содержит ряд специальных норм об ипотеке (п. 2-3 ст.339, п. 2-5 ст.340, п.1 ст.349 и др.), основной массив норм, регулирующих ипотеку, содержится в данном федеральном законе.

4. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». [6].

Настоящим федеральным законом регулируются отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам.

5. К источникам залогового права относят также другие федеральные законы, в которых в той или иной мере рассматриваются вопросы залоговых отношений. К таким законодательным актам можно отнести, в частности, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

6. В совокупность источников залогового права входят не только собственно законодательные акты, но и указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, законодательные акты субъектов РФ, нормативно-правовые акты исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления [16, с.135] В качестве примера можно привести следующие нормативно-правовые акты: Постановление правительства Москвы от 25 апреля 1995 г. № 356 «О принципах использования залогового кредитования в г. Москве»; Постановление Правительства Москвы от 20 сентября 94г. № 788 «О введении на территории Москвы единой системы государственного регистрации залога и единого реестра договоров залога»; Постановление Правительства РФ от 1 мая 1996г. № 534 «О дополнительном стимулировании частных инвестиций в РФ» и др.

При реализации ипотечных отношений на практике очень важно правильно понимать термин «предмет ипотеки» для определения конкретных прав и обязанностей сторон по договору об ипотеке.

Объекты гражданских правоотношений правоведы объединяют в четыре группы:

1) имущество;

2) действия;

3) результаты интеллектуальной (творческой) деятельности;

 4) нематериальные блага.

Термин «имущество» применяется в гражданском праве неоднозначно. В основном под ним понимают вещь или определенную совокупность вещей, а также и имущественные права. [16, с.138].

Правовой режим недвижимых вещей (недвижимого имущества, недвижимости) основан исходя из главной цели, которой должны отвечать объекты, входящие в их состав. Эта цель состоит в том, чтобы обеспечить особую устойчивость прав на названные вещи (имущество), т. е. установить специальный порядок распоряжения им (определять его юридическую судьбу). Для этого введена система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регламентируемая федеральным законом от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Перечень объектов, относящихся к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости), как это следует из ст. 130 ГК РФ, не является исчерпывающим. Законодатель вправе признать недвижимостью и другие предметы и нематериальные блага. Так, предметом договора об ипотеке могут быть также сооружения, находящиеся в процессе возведения, а также недвижимость, находящаяся в аренде.

Как уже отмечалось, действующее законодательство выделяет ипотеку, т.е. залог недвижимого имущества, в особый объект договорных отношений в связи с тем, что недвижимости присуща неразрывная связь с земельным участком, на котором указанные объекты находятся, и оттого их перемещение технологически невозможно. [27, с.140]

Предметом ипотеки может быть только индивидуально определенная вещь. Поэтому здание или сооружение, являющееся предметом договора об ипотеке, должно по своим характеристикам, в частности по функциональному назначению, точно совпадать с данными, которые оно имеет в качестве объекта государственной регистрации недвижимости (ст. 131 ГК РФ).

Ипотека возможна в случаях, когда имущество принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством РФ или Правительством (администрацией) субъекта РФ.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Ипотека жилых домов и квартир, включающая ипотеку части жилого дома, квартиры, состоящей из одной или нескольких изолированных комнат, имеет свои особенности. В частности, не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, не распространяются на гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, так как они не предназначены для постоянного проживания, эти объекты могут быть предметом ипотеки на общих основаниях.

Договор об ипотеке, предметом которого являются жилой дом или квартира, находящиеся в собственности гражданина, может быть заключен только непосредственно с собственником жилья, за исключением случаев, установленных законодательством РФ (при опеке и попечительстве).

Жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли - продажи жилого дома или квартиры.

Организация процесса обращения взыскания является одним из основных вопросов при решении судьбы ипотеки. Несмотря на положительные изменения в законодательстве по данной проблеме, она все еще является одной из наименее разработанных как в законодательном, так и в «исполнительном» плане.

Часть первая ГК РФ внесла определенные изменения в правовое регулирование института залога. Залоговый кредитор традиционно имел преимущественное право перед другими кредиторами на удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества. Однако это право не является безусловным. Как более ранний закон «О залоге» (1992 г.) [4], так и первая часть ГК РФ содержат оговорку, что преимущественное право залогового кредитора действует за изъятиями, предусмотренными законом.

Взыскание на предмет ипотеки может быть обращено только по решению обычного или арбитражного суда. При удовлетворении требований залогодержателя за счет предмета ипотеки по решению обычного или арбитражного суда предмет ипотеки реализуется путем продажи с публичных торгов специализированной организацией, имеющей соответствующую лицензию Минюста России. Начальная продажная цена предмета ипотеки определяется решением суда, обычного или арбитражного, либо нотариально удостоверенным соглашением залогодержателя и залогодателя, без обращения в судебные органы. Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере 10% начальной продажной цены предмета ипотеки. Предмет ипотеки передается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену [1]. Специализированная организация выдает свидетельство о приобретении заложенного имущества покупателю, который с момента государственной регистрации приобретает право собственности на предмет ипотеки.

Часть первая ГК РФ вводит изменения также в порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Ст.349 части первой ГК РФ допускает два варианта обращения взыскания на заложенное имущество: по решению суда и без обращения в суд. В одних случаях обращение взыскания возможно только по решению суда, в других - обращение взыскания по решению суда действует как общее правило, если стороны не избрали иной порядок [1].

По общему правилу обращение взыскания на заложенное имущество производится по решению суда. Однако стороны вправе договориться об обращении взыскания на заложенную недвижимость без судебного решения. К такому соглашению, согласно ст.349, предъявляются два требования: оно должно быть удостоверено нотариально и заключается после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Единственный случай, когда в самом договоре о залоге может быть оговорен бесспорный порядок обращения взыскания на заложенное имущество - это залог с передачей заложенного имущества залогодержателю: в соответствии с п.2 ст.349 взыскание на заложенное имущество может быть обращено в порядке, установленном в договоре о залоге, если законом не предусмотрен иной порядок.

Наконец, в ряде случаев взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда. Это случаи, когда:

- для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица либо органа;

- предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность;

- залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно.

Первый случай имеет особое значение при залоге государственного имущества, если одной из сторон в договоре выступает предприятие, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения. Такое предприятие обязано заручиться согласием собственника: если речь идет о недвижимом имуществе, то это императивное требование ст.295 части первой ГК.

Наконец, следует затронуть вопрос о реализации заложенного имущества путем передачи его в собственность залогодержателю. Такой способ реализации заложенного имущества противоречит самой идее залога. Конструкция залога исходит из того, что залогодержатель в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) обеспеченного залогом обязательства приобретает не собственно предмет залога, а право получить удовлетворение из стоимости предмета залога, который с этой целью реализуется. В случае же, когда стороны соглашаются на передачу заложенного имущества в собственность залогодержателя, по сути дела имеет место отступное, предусмотренное ст.409 части первой ГК РФ, но не реализация прав залогодержателя.

Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма или договора аренды жилого помещения, не подлежат выселению при реализации заложенного жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор найма или договор аренды жилого помещения сохраняет силу.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательств, предусмотренных ст.2 ФЗ «Об ипотеке», содержание которой представлено ниже [5].

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой:

• по кредитному договору;

• по договору займа;

• иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст.337 ГК РФ залогом должны обеспечиваться все требования кредитора-залогодержателя, возникшие к моменту их предъявления. В ст.3 ФЗ «Об ипотеке» эти требования выделены [5].

Требования, обеспечиваемые ипотекой:

·                уплата залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке;

·                уплата кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами), если ипотека установлена в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов;

·                уплата (если договором не предусмотрено иное) залогодержателю сумм, причитающихся ему:

·                в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

·                в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

·                в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания недвижимости на заложенное имущество;

·                в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

1.4. Эволюция системы  ипотечного кредитования в России

1.4.1.  Становление института ипотеки в России

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII-XIV в.в. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства - санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов - в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в «Государственный заёмный банк».

Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768 года в России впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 г. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 году с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

В том же 1786 году при Заемном банке была образована Страховая экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк.

В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.

Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения. С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита «Санкт-Петербургское городское кредитное общество». В 1863 г. было учреждено «Общество взаимного кредита».

С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX-XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился).

Ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. - 294,9 млн. руб., в 1877 г. - 415 млн. руб. Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции. В связи с этим Правительство в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно-финансовую политику государства.

По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции. В Москве работало 8 основных государственных банков. «Московский земельный банк» в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае «неисправности» должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится «Московский народный банк».

Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае «неисправности» должника имущество «уходило» с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.

На «Государственный крестьянский поземельный банк», основанный в 1882 году, была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5 года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5-8,5% годовых.

«Государственный дворянский земельный банк», основанный в 1885 году) поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере до 100% оценочной стоимости залога, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования - 66,5 года). Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102 313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб. Однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка. В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5-4,5% годовых.

В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудосберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно «Государственный банк России».

В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. - уже 15450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11. В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита.

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована.

В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию  кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам  ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости несомненно сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

После октябрьской революции ипотечные кредитные организации в России были полностью ликвидированы вместе с правами частной собственности.

В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и,  прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях  по распоряжению имуществом.

1.4.2. Текущее состояние рынка ипотечного кредитования России

По данным «Ассоциации российских банков» в 2001 году в России было выдано ипотечных кредитов на 56 млн. долларов США. В 2002 году уже 260 млн. долларов США. В 2003 году суммарный объем выданных кредитов составил около 500 млн. долларов США. По итогам работы в 2004 году произошло ожидаемое удвоение и объем выданных ипотечных кредитов всеми операторами как банками, так и фондами достиг рубежа в 1 млрд. долларов США. По данным Центрального Банка России в 2005 году на покупку жилья было выдано примерно 2,8 млрд. долларов США (см. рис. 1.1). На 1 января 2006 года объем задолженности физических лиц по кредитам на покупку недвижимости составил 4,2 млрд. долларов США.

Таблица 1.1. Сведения об ипотечных жилищных кредитах, предоставленных кредитными организациями РФ физическим лицам в 2004 г., млн. руб.

Наименование показателя 1.07.04 1.10.04 1.01.05 1.             Предоставлено кредитов физическим лицам 1 – всего 547 280 856 531 1 212 871 из них: 1.1         - ипотечных жилищных кредитов 1 6 342 11 630 18 461 2.             Доля ипотечных жилищных кредитов в общем объеме предоставленных физическим лицам кредитов, % 1,16 1,36 1,52 3.             Количество кредитных организаций, предоставлявших ипотечные жилищные кредиты, ед. 144 181 218 4.             Количество субъектов Российской Федерации, заемщикам которых предоставлены ипотечные жилищные кредиты, ед. 74 78 80 5.             Задолженность по ипотечным жилищным кредитам 10 729 13 884 17 774 6.             Просроченная задолженность по ипотечным жилищным кредитам 7 11 9 7.             Доля просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам в объеме задолженности по ипотечным жилищным кредитам, % 0,07 0,08 0,05

Примечание.¹ Нарастающим итогом с начала года.

Рис. 1.1.  Динамика объемов выданных ипотечных кредитов в РФ

Несмотря на значительную долю кредитных средств, направляемых на рынок недвижимости, доля непосредственно ипотечных кредитов в России остается очень низкой. По данным РБК (см. рис. 1.2), общий портфель ипотечных кредитов на 01.01.2006 г. – более 100 млрд. руб. (≈ 126 млрд. руб.), портфель автомобильных кредитов – около 103 млрд. руб., что составляет соответственно 8,5 % и 8,7 % от всего объема потребительского кредитования. Оставшиеся более 82 % выданных кредитов – нецелевые и экспресс-кредиты на покупку товаров и услуг.

Рис. 1.2.  Доля ипотечных кредитов в общем объеме кредитования физических лиц

Тем не менее, сопоставляя структуру потребительского кредитования в России, в развитых странах и странах Восточной Европы, где ипотечное кредитование занимает 50-70% рынка, эксперты прогнозируют все более активный переход от нецелевых к ипотечным кредитам при сохранении тенденции использования получаемых в кредит средств для совершения операций на рынке недвижимости. Основой для развития системы ипотечного кредитования в России продолжает оставаться государственная поддержка. Одним из наиболее важных событий на рынке ипотечного кредитования в 2005 году стало снижение ставки федерального Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). С 1 июня 2005 года ставка по ипотечным кредитам была снижена до 14 %, а с 1 января 2006 года АИЖК ввело дифференцированную ставку по ипотечным кредитам в зависимости от суммы первоначального взноса и сроков кредитования, то есть в зависимости от оценки кредитного риска. Теперь вместо одного кредитного продукта предусмотрено шесть различных продуктов в зависимости от условий кредитования. Это оказало воздействие на коммерческие банки, которые также стали снижать ставки по своим кредитным продуктам. Сейчас процентная ставка колеблется в диапазоне 13%-16%, а в отдельных случаях может опускаться до 12 % годовых в рублях. 

Таблица 1.2. Объем выданных ипотечных кредитов ведущими банками

по состоянию на 01.01.2006 г.^*              

Банк	Кредитный портфель,  млн. $	Объем выданных кредитов, млн. $	Количество кредитов, шт.
1	2	3	4
1.             Сбербанк	2387	2760	216341
2.             ДельтаКредит	-	270	6000
3.             Внешторгбанк	200.3	-	-
4.             Райффайзенбанк	159	203.4	3165
5.             Городской	45	100.7	2050
6.             Абсолют Банк	67	73.2	1463
7.             Фора-Банк	20.1	60	1400
8.             BSGV	70.6	59.8	663
9.             НИКОМ	48	52.5	1101
10.         ММБ	43.2	48.4	715
11.         Возрождение	26.9	44.7	2217
12.         ФИА-Банк (Тольятти)	25.9	42	2855

                                                                                    Окончание табл. 1.2

1	2	3	4
13.         МДМ-банк	29	40	-
14.         Русский ипотечный банк	36.9	38	705
15.         Газпромбанк	27.8	-	-
16.         СКБ-банк (Екатер.)	-	29	1569
17.         Банк ЖилФинанс	18.8	27.8	891
18.         Русь (Оренбург)	9.7	27	3149
19.         Сибконтакт (Н-ск)	-	27	1100
20.         Союз	21.6	25.5	484
21.         Росбанк **	17.8	24.1	448
22.         Агропромкредит	12.7	17.2	1204
23.         Юниаструм Банк	12.2	17.1	645
24.         Российский капитал	6	16.4	401
25.         Евротраст	8.8	15.4	134
26.         Собинбанк	-	14	-
27.         Промсвязьбанк	10	11.5	38
28.         ТрансКредитБанк	-	11.3	586
29.         Промэнергобанк	3.6	10.2	-
30.         МИА	7.1	8	-
31.         Промстройбанк (СПб)	-	6.5	180
32.         Оргбанк	8	-	-
33.         Импэксбанк	-	5.4	28
34.         Камабанк (Пермь)		3.4	242
35.         КИТ Финанс	8.6	4	77
36.         Зенит	3.1	-	-
37.         Система	3	3.5	-
38.         РБД	0.8	1.4	24
39.         Национальный банк ТРАСТ	-	0.3	11
40.         Приморье	-	1.1	58
41.         Соцгорбанк	1.1	-	-
Итого по 41 банку	3 311.8	4 099.8	249 944
* Примечание. Данные первоисточников. Расчет рублевых кредитов проводился по курсу 30 руб. / $.
** Примечание. Данные представлены по Москве.

Рис. 1.3.  Доля ведущих банков, ведущих операторов и прочих банков и операторов в портфеле ипотечных кредитов по состоянию на 01.01.2006 г.

Таким образом, из рис. 1.3 можно сделать вывод, что на ведущие банки РФ (около 40 банков) приходится 78,85 % портфеля ипотечных кредитов по РФ (остаток ссудной задолженности по ипотечным кредитам на 01.01.2006 г.). На Сбербанк РФ приходится 56,83 % (см. рис. 1.4) портфеля ипотечных кредитов по РФ (остаток ссудной задолженности по портфелю ипотечных кредитов на 01.01.2006 г.).

Таблица 1.3. Объем выданных ипотечных кредитов ведущими ипотечными агентствами, компаниями и фондами на 01.01.2006 г.^*

Оператор	Кредитный портфель, млн. $	Объем выданных кредитов, млн. $	Количество кредитов, шт.
1	2	3	4
Ипотечные агентства, компании, фонды
1.             АИЖК **	-	417	27908
2.             УГАИК (Уфа)	11.2	116	7640
3.             СОФЖИ (Самара)	20.4	59.1	3815
4.             ИКМО **	1.3	41.3	1742
5.             ОИЖК (Оренбург)	-	38.1	3953
6.             КАЖИК (Барнаул)	1.7	34	2492
7.             САИЖК (Екатер.)	2.9	32.3	1656
8.             РИАТО (Томск)	0.81	28.2	1606
9.             Жилище (Ханты-Мансийск)	-	25.9	1383
10.         ИА РТ (Казань)	-	25.3	1915
11.         ЦИК (Москва)	11.2	23.6	567
12.         ОРИФА (Оренбург)	-	22.2	-
13.         НОАИЖК (Нов-ск.)	-	19.6	1014
14.         Наш дом-Приморье	2.3	18.4	838
15.         ИК УР (Ижевск)	-	18	1400

Окончание табл. 1.3

1	2	3	4
16.         ФРИЖК ВО (Вологда)	-	17.8	1302
17.         АИЖК КО (Кемер.)	-	13.5	950
18.         АИК (Барнаул)	0.11	10.3	729
19.         МИК (Мордовия)	2.4	9.8	1199
20.         КРИК (Киров)	1	9.8	706
21.         ИК РБ (Бурятия)	7	9.5	924
22.         ИКЧР (Чувашия)	1.2	9.3	767
23.         КИЖК (Курган)	-	8.9	771
24.         КИК (Калуга)	1.3	8.8	616
25.         БОФЖСиИ (Брянск)	-	6.6	715
26.         ЮУ АИЖК (Чел-к)	-	6	460
27.         ЛИК (Липецк)	1.2	4.7	568
28.         ВОФЖиИ (Волг-д)	2.8	4.3	1594
29.         РИА (Якутск)	1.4	4.2	231
30.         КИК (р-ка Коми)	-	4.1	238
31.         СПИА (С.-Петербург)	0.63	4	165
32.         БИК (Белгород)	0.4	3.2	383
33.         ОРИК (Омск)	-	2.7	218
34.         КОИА (Курск)	0.5	2.5	194
35.         АИА (Благовещенск)	1.2	2.5	107
36.         ПОИФ (Пермь)	2.3	2.2	153
37.         ИРИА (Иркутск)	0.4	1.5	139
38.         ТИК (Тамбов)	-	1.1	129
39.         РФЖиИ РМЭ	0.8	1.3	362
40.         НОФИЖК (Новгород)	-	0.7	179
41.         АИК ПО (Пенза)	-	0.6	38
42.         ЯИК (Ноябрьск)	-	0.5	26
43.         КИА (Краснодар)	-	0.23	15
44.         ИКСО (Саратов)	0.2	0.2	8
45.         АРОИЖК	-	0.13	10
46.         ОблЖАИК (СПб)	0.04	0.04	2
Итого по 46 ипотечным агентствам, компаниям и фондам	76.69	1 070.0	71 827
* Примечание. Данные первоисточников. Расчет рублевых кредитов проводился по курсу 30 руб. / $.
** Примечание. Количество и объем рефинансированных кредитов.

Таким образом, из рис. 1.3 видно, что на ведущие ипотечные агенства, компании и фонды (около 45 организаций) приходится всего лишь 1,83 % портфеля ипотечных кредитов по РФ (остаток ссудной задолженности по ипотечным займам на 01.01.2006 г.).

Рис. 1.4.  Доля Сбербанка РФ в портфеле ипотечных кредитов

по состоянию на 01.01.2006 г.

Из табл. 1.2, 1.3 можно сделать вывод, что почти весь портфель ипотечных кредитов приходится на ведущие банки РФ. Следовательно, роль банковской системы РФ в становлении системы ипотечного кредитования в РФ огромна.

Рис. 1.5.  Доля ведущих банков в общем объеме выданных ипотечных

кредитов за 2005 год

Рис. 1.6.  Доля Сбербанка в общем объеме выданных ипотечных

кредитов ведущими банками за 2005 г.

Таблица 1.4. Объем выданных ипотечных кредитов ведущими банками

 за 2005 г.^*

Название банка	Объем выданных кредитов, млн. $	Количество кредитов, шт.
1	2	3
1.             Сбербанк	1698	116504
2.             Внешторгбанк	139	3092
3.             ДельтаКредит	113	2300
4.             Райффайзенбанк	98.9	1546
5.             Уралсиб	94	4734
6.             Абсолют Банк	65	1300
7.             Городской ипотечный банк	54.7	1263
8.             BSGV	50.8	563
9.             Международный московский банк	48.4	715
10.         Возрождение	41.9	2053
11.         Русский ипотечный банк	37	690
12.         Национальная ипотечная компания	34.3	700
13.         Собинбанк	25.8	760
14.         МДМ Банк	29	716
15.         СКБ-Банк (Екатеринбург)	19.7	971
16.         ФИА-Банк (Тольятти)	19.2	1029
17.         СОЮЗ	18.5	384
18.         Юниаструм Банк	17.2	645
19.         Банк ЖилФинанс	17.1	573
20.         Фора-банк	16.2	179
21.         Росбанк **	12.9	219
22.         Промсвязьбанк	11.8	38
23.         Евротраст	8.8	65
24.         Агропромкредит	6.7	300
25.         Российский капитал	6.5	124
26.         ТрансКредитБанк	6.3	74
27.         Импэксбанк	5.4	28

Окончание табл. 1.4

1	2	3
28.         Оргбанк	5	52
29.         Промэнергобанк	4.1	-
30.         КИТ Финанс	4	77
31.         Зенит	3	100
32.         Система	2.3	34
33.         МБРР ***	1.8	54
34.         Национальный банк ТРАСТ	0.3
Итого по ведущим банкам	2 716.6	139 582
Примечание*. Данные первоисточников. Расчет рублевых кредитов проводился по курсу 30 руб. / $.
Примечание**. Данные представлены по Москве.
Примечание***. Начало работы банка на рынке ипотечного кредитования октябрь 2005 года.

        Рис. 1.6. Доля 5 крупнейших банков по объемам ипотечного кредитования

        в общем объеме ипотечного кредитования за 2005 г.

Таблица 1.5. Объем выданных ипотечных кредитов ведущими ипотечными агентствами, компаниями и фондами за 2005 г.

Оператор	Объем выданных кредитов, млн. $	Количество кредитов	Объем проданных кредитов, млн. $
1	2	3	4
Ипотечные агентства, компании и фонды*
1.             АИЖК **	287	17993	-
2.             УГАИК (Уфа)	73	4538	66
3.             ИКМО	31	1169	2.9
4.             КАЖИК (Барнаул)	24.9	1579	21
5.             СОФЖИ (Самара)	24.5	1066	27

Окончание табл. 1.5

1	2	3	4
6.             САИЖК (Екатеринбург)	23.1	1058	15
7.             ОИЖК (Оренбург)	17.8	1326	-
8.             РИАТО (Томск)	16.9	819	12
9.             ЦИК (Москва)	16.8	370	9.3
10.         ИА РТ (Казань)	16.1	1045	8.2
11.         АИК (Алтай)	10.3	729	10.3
12.         ИК УР (Ижевск)	13	950	12.1
13.         ОРИФА (Оренбург)	12.1	-	11.7
14.         АИЖК КО (Кемерово)	10.1	640	9.7
15.         КРИК (Киров)	8.8	619	9.1
16.         МИК (Мордовия)	5.2	562	7.2
17.         КИК (Калуга)	5.1	319	4.2
18.         ИК РБ (Бурятия)	4.1	295	4.4
19.         Наш дом-Приморье (Влад-к)	4.1	152	4.3
20.         РИА (Якутск)	3.2	156	3.1
21.         БОФЖСиИ (Брянск)	2.3	211	-
22.         АИА (Благовещенск)	2.1	88	5
23.         КОИА (Курск)	1.9	145	1.1
24.         ЛИК (Липецк)	1.3	129	2.1
25.         ТИК (Тамбов)	1	221	0.1
26.         ИРИА (Иркутск)	0.4	34	0.5
27.         НОФИЖК (Новгород)	0.3	60	0.7
28.         ИКСО (Саратов)	0.06	4	-
29.         ОблЖАИК (Ленинградская обл.)	0.04	2	0.04
Итого по ведущим ипотечным агентствам, компаниям и фондам	616.5	36 279	247.04
Примечание*. Данные первоисточников. Расчет рублевых кредитов проводился по курсу 30 руб. / $.
Примечание**. Количество и объем рефинансированных кредитов у банков и региональных операторов.

 

 

1.4.3. Динамика индекса возможности приобретения жилья

с кредитом в России

 

Индекс возможности приобретения жилья с кредитом (HАI – Housing affordability index) показывает соотношение доходов среднестатистического домохозяйства (с учетом данных переписи населения) с доходами, которые необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях (см. табл. 1.6)

Рис. 1.7. Динамика HAI. (Рассчитано по данным Росстата)

Рис. 1.8. Динамика HAI в федеральных округах. (Рассчитано по данным Росстата)

Субъекты РФ с наибольшими и наименьшими значениями индекса возможности приобретения жилья с кредитом (II кв. 2005 г.)

Индекс возможности приобретения жилья в федеральных округах России рассчитывается по данным о средних ценах на первичном и вторичном рынках жилья и доходах в федеральных округах России. Условия, на которых выдается ипотечный кредит, приведены в табл. 1.6 и являются общими для всех федеральных округов. На рис. 1.9 представлены регионы с наибольшими и наименьшими значениями индекса возможности приобретения жилья, рассчитанного по средним ценам на первичном и вторичном рынках жилья. Значение HAI в 100 % означает, что среднестатистическая семья имеет доходы, в точности соответствующие необходимым доходам для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита. Если HAI меньше 100%, то среднестатистическое домохозяйство не в состоянии приобрести стандартную квартиру. Так, например, значение HAI в 60 % означает, что у домохозяйства есть только 60 % дохода, необходимого для приобретения квартиры с помощью ипотечного кредита.

Рис. 1.9. Значение HAI в некоторых субъектах РФ на II кв. 2005 г. (Рассчитано по данным Росстата)

Таблица 1.6. Стандартные условия выдачи ипотечных кредитов, лежащие

в основе расчета HAI

Показатель	2003	2004	2005
II кв.	III кв.	IV кв.	I кв.	II кв.	III кв.	IV кв.	I кв.
1.             Срок кредита, лет	15	15	15	15	15	15	15	15
2.             Процентная ставка, % годовых	18	18	18	15	15	15	15	15
3.             LTV, %	70	70	70	75	75	75	75	75
4.             Платеж к доходу, %	30	30	30	30	30	30	30	30
5.             Средняя площадь квартиры, кв. м.	54	54	54	54	54	54	54	54

Модифицированный индекс доступности жилья в России

Модифицированный индекс доступности жилья (MHAI) рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 м²) к среднему годовому доходу семьи (3 человека) за вычетом величины прожиточного минимума. Он показывает время, за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы, превышающие минимальные средства, тратящиеся на питание и удовлетворение базовых потребностей (прожиточный минимум). Данный показатель не учитывает возможности приобретения жилья с помощью ипотечных кредитов и отражает лишь фактически сложившееся соотношение между средними ценами на жилье, средними доходами и прожиточным минимумом.

Рис. 1.10. Динамика MHAI. (Рассчитано по данным Росстата)

На рис. 1.11 представлены 5 регионов с наибольшим и наименьшем значением модифицированного индекса доступности жилья, рассчитанного по средним ценам на первичном и вторичном рынках жилья.

Рис. 1.11. Значение MHAI в некоторых субъектах РФ на II кв. 2005 г.

ГЛАВА II. Финансово-экономический анализ деятельности АКБ «АК БАРС» Банк (ОАО)

2.1. Основная информация о банке

В рейтинге банков Российской Федерации ОАО «АК БАРС» Банк  занимает  13 позицию по размеру собственного капитала, 18 позицию по сумме чистых активов, 18 позицию по самым розничным банкам, 18 позицию по самым кредитным банкам, 22 позицию по самым клиентским банкам (рейтинг журнала «Профиль» на 01.01.06 г.).

Акционерный коммерческий банк «АК БАРС»  (открытое акционерное общество) зарегистрирован в ЦБ РФ и успешно работает на финансовом рынке России с 1993 года.

Банк располагает всеми видами существующих в Российской Федерации банковских лицензий и оказывает более 100 видов банковских услуг для корпоративных и частных клиентов.

 «АК БАРС» Банк обслуживает более 1 миллиона 317 тысяч частных лиц и свыше 26 тысяч корпоративных клиентов, среди которых – крупнейшие экспортеры Республики Татарстан, предприятия нефтегазового и нефтехимического комплекса, машиностроительные, телекоммуникационные, строительные, химические, автотранспортные, торговые и агропромышленные предприятия.

Стабильность деятельности Банка гарантирует оплаченный уставный капитал в размере 8,015 млрд. руб. Величина собственного капитала на 1 января 2006 г. составляет 13 млрд. руб.

В составе акционеров банка – крупнейшие промышленные предприятия Республики Татарстан и структуры государственного управления.

Активно развивается филиальная сеть «АК БАРС» Банка, насчитывающая на 01.01.06 г. 20 филиалов в Республике Татарстан, 13 филиалов в крупных городах России, 65 дополнительных офисов и 104 операционные кассы.

«АК БАРС» Банк является участником:

• Всемирного сообщества банковских телекоммуникаций «СВИФТ» (S.W.I.F.T),
• Информационно-дилинговой системы «Рейтерс Дилинг» (Reuters Dealing),
• Московской Межбанковской Валютной Биржи (ММВБ),
• Национальной Ассоциации Участников Фондового Рынка (НАУФОР),
• Ассоциации участников вексельного рынка (АУВеР),
• Российской Торговой Системы (РТС) и Ассоциации российских банков.

Таблица 2.1. Доля «АК БАРС» Банка на рынке банковских услуг Республики Татарстан на 1 октября 2005 г.

Средства	Доля, %
1.             Сумма активов	37,3
2.             Собственные средства	44,0
3.             Привлеченные средства	34,5
4.             Выданные кредиты	29,6
5.             Прибыль	14,1

     Ключевые зарубежные банки-корреспонденты «АК БАРС» Банка:

• Citibank N.A. (Нью-Йорк, США),
• American Express Bank Ltd. (Нью-Йорк, США),
• HSBC Bank USA (Нью-Йорк, США),
• Commerzbank AG (Франкфурт, Германия),
• Dresdner Bank AG (Франкфурт, Германия),
• Bayerische Hypo-und Vereinsbank (Мюнхен, Германия),
• B.C.E.N.-Eurobank (Париж, Франция),
• BNP PARIBAS (SUISSE) SA (Женева, Швейцария),
• Skandinviska Enskilda Banken (Стокгольм, Швеция),
• Nordea Bank Finland Plc (Хельсинки, Финляндия).

Акционеры банка

Акционеры Банка обеспечены надежными и эффективными способами учета прав собственности на акции.

Акционеры имеют право участвовать в управлении Банком путем принятия решений по наиболее важным вопросам деятельности Банка на общих собраниях акционеров (внеочередных и годовых), о которых надлежащим образом извещаются, а также обеспечиваются необходимыми материалами.

Акционеры имеют право на регулярное и своевременное получение полной и достоверной информации о Банке. Акционеры не злоупотребляют своими правами.

Банком обеспечивается одинаковое, равное отношение к Акционерам, владеющим равным числом акций. Все Акционеры имеют возможность получать эффективную защиту в случае нарушения их прав.

Председатель Правления действует в соответствии с утвержденным на Наблюдательном Совете финансовым планом Банка. О работе Банка, выполнении показателей финансового плана Председатель Правления отчитывается перед Наблюдательным Советом.

Деятельность Банка осуществляется с соблюдением основных требований, установленных главами 2-10 Кодекса корпоративного поведения и действующим законодательством.

Таблица 2.2. Список акционеров ОАО «АК БАРС» БАНК, владеющих долей уставного капитала Банка более 5,0 %.

Наименование акционера	Номинальная стоимость акций, руб.	Доля в УК, %
1. ОАО «Татнефть» им. В. Д. Шашина	2 361 404 187	29,461
2. ОАО «Нижнекамскнефтехим»	600 338 351	7,490
3. ОАО «Связьинвестнефтехим»	537 307 668	6,703
4. ООО «Икс-Луч»	1 599 926 907	19,961
5. ОАО «Холдинговая компания «АК БАРС»	1 476 800 000	18,425
Итого:	6 575 777 113	82,039
Размер уставного капитала ОАО »АК БАРС» БАНК	8 015 396 326

Рейтинги ОАО «АК БАРС» Банк

В рейтинге банков Российской Федерации ОАО «АК БАРС» БАНК  занимает  13 позицию по размеру собственного капитала, 18 позицию по сумме чистых активов, 18 позицию по самым розничным банкам, 18 позицию по самым кредитным банкам, 22 позицию по самым клиентским банкам (рейтинг журнала «Профиль» на 01.01.06 г.).

Таблица 2.3. Международные кредитные рейтинги «АК БАРС» Банка (Fitch Ratings)

Вид рейтинга	Февраль 2006 г.
Краткосрочный (Short-term)	B
Долгосрочный (Long-term)	B+
Индивидуальный (Individual)	D
Национальный долгосрочный рейтинг	A- (rus)
Рейтинг поддержки (Support)	4
Прогноз по долгосрочному рейтингу (Outlook)	Стабильный (stable)
Долгосрочный рейтинг выпуска еврооблигаций	B+
Долгосрочный рейтинг по национальной шкале	A- (rus)

Таблица 2.4. Международные рейтинги «АК БАРС» Банка (Moody`s Investors Service)

Вид рейтинга	Октябрь 2005 г.
Долгосрочный рейтинг	Ba3
Рейтинг финансовой устойчивости	E+
Долгосрочный кредитный рейтинг по национальной шкале (Moody's Interfax)	Aa3

Филиальная сеть ОАО «АК БАРС» Банк

В настоящее время территориальная сеть Банка (см. рис. 2.1) насчитывает 33 филиала, представительство в Тюмени, 65 дополнительных офисов, 104 операционные кассы, дочерний банк в Саратове - «Наратбанк». За пределами Республики Татарстан на территории Российской Федерации зарегистрировано 13 филиалов: в Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Ульяновске, Йошкар-Оле, Чебоксарах, Ижевске, Екатеринбурге, Тольятти, Самаре, Омске, Челябинске и Красноярске. Кроме того, в российских регионах открыты 6 дополнительных офисов (по одному в Санкт-Петербурге, Йошкар-Оле,  Златоусте, Челябинске, 2 - в Нижнем Новгороде). В Ижевске открыта операционная касса. 14.12.2004 г. зарегистрирован Ижевский филиал Банка  «АК БАРС».

Таким образом, уже на 01.01.2006 г. ОАО «АК БАРС» БАНК присутствует на рынках 14 регионов Российской Федерации:

·         Москва ·         Санкт-Петербург ·         Нижегородская область ·         Ульяновская область ·         Республика Марий Эл ·         Чувашская Республика ·         Удмуртская Республика ·         Самарская область (2 филиала: в Тольятти и Самаре)

Рис. 2.1. Филиальная сеть ОАО «АК БАРС» БАНК

2.2. Анализ финансового состояния ОАО «АК БАРС» БАНК

2.2.1. Анализ активов и пассивов ОАО «АК БАРС» БАНК

Таблица 2.7. Динамика активов ОАО «АК БАРС» БАНК за последние три отчетных года, тыс. руб.

Наименование  статей	01.01.04	01.01.05	Т пр, %	01.01.06	Т пр, %
АКТИВЫ
1. Денежные средства и счета в Центральном банке РФ	1 432 287	3 813 792	+166.3	7 697 484	+101.8
2. Обязательные резервы в Центральном Банке РФ	1 174 157	769 377	-34.5	1 345 061	+74.8
3. Средства в кредитных организациях за вычетом                                                   резервов (ст.3.1.-ст.3.2.)	337 050	389 151	+15.5	466 085	+19.8
3.1. Средства в кредитных организациях	340 471	393 786	+15.7	-	-
3.2. Резервы на возможные потери	3 421	4 635	+35.5	-	-
4. Чистые вложения в торговые  ценные бумаги  (ст.4.1.- ст.4.2.)	377 762	1 331 367	+252.4	1 654 874	+24.3
4.1. Вложения в торговые  ценные  бумаги	378 662	1 331 367	+251.6	-	-
4.2. Резервы под обесценение ценных бумаг и на  возможные потери	900	0	0	-	-
5. Ссудная и приравненная к ней задолженность	13 874 765	24 188 133	+74.3	-	-
6. Резервы на возможные потери по ссудам	519 030	1 054 917	+103.2	-	-
7. Чистая ссудная задолженность (ст.5-ст.6)	13 355 735	23 133 216	+73.2	45 467 414	+96.5
8. Проценты начисленные (включая просроченные)	135 525	116 750	-13.9	80 757	-30.8
9. Чистые вложения в инвестиционные ценные бумаги, удерживаемые до погашения (ст.9.1.-ст.9.2.)	798 944	1 800 431	+125.4	12 468 503	+592.5
9.1. Вложения в инвестиционные ценные бумаги, удерживаемые до погашения	869 454	1 821 088	+109.5	-	-
9.2. Резервы на возможные потери	70 510	20 657	-70.7	-	-
10. Основные средства, нематериальные активы и материальные запасы	1 030 394	1 229 050	+19.3	1 499 787	+22.0
11. Чистые  вложения в ценные бумаги, имеющиеся в наличии для продажи   (ст.11.1.-ст.11.2.)	713 291	540 498	-24.2	1 976 309	+265.6
11.1. Ценные бумаги, имеющиеся в наличии для продажи	727 427	550 550	-24.3	-	-
11.2. Резервы под  обесценение ценных бумаг и на возможные потери	14 136	10 052	-28.9	-	-
12. Расходы будущих периодов по другим операциям, скорректированные на наращенные процентные доходы	38 799	69 117	+78.1	-	-
13. Прочие активы за вычетом резервов (ст.13.1.-ст.13.2.)	2 820 918	5 112 479	+81.2	1 005 122	-80.3
13.1. Прочие активы	2 836 914	5 158 544	+81.8	-	-
13.2. Резервы на возможные потери	15 996	46 066	+188.0	-	-
Всего активов: (ст.1+2+3+4+7+8+9+10+11+12+13)	22 214 862	38 305228	+72.4	72 316 335	+88.8

Рис. 2.2. Динамика активов ОАО «АК БАРС» БАНК

Активы Банка, приносящие доход, по сравнению с 2001 годом увеличились на 54,2 млрд. рублей. На коммерческое кредитование приходится более 63% всех доходных активов Банка.

Рис. 2.3. Динамика чистой ссудной задолженности

ОАО «АК БАРС»   БАНК

Ссудная задолженность клиентов выросла за период с 01.01.2002 г. по 01.01.2006 год в 6,8 раз или на 34,6 млрд.руб., и составила на конец отчетного года 40,6 млрд.руб., в том числе портфель корпоративного кредитования Банка превысил 36,4 млрд. рублей, портфель потребительского кредитования – 4,2 млрд. руб.. По сравнению с началом 2006 года кредитный портфель банка вырос на 7 млрд.руб., в том числе кредиты, предоставленные юридическим лицам – 6 млрд.руб., физическим лицам-1 млрд.руб.

Таблица 2.8. Динамика пассивов ОАО «АК БАРС» БАНК за последние три отчетных года, тыс. руб.

Наименование  статей	01.01.04	01.01.05	Т пр, %	01.01.06	Т пр, %
ПАССИВЫ
1.              Кредиты, полученные кредитными организациями от Центрального банка Российской Федерации	0	0	-	0	-
2.              Средства кредитных организаций	1 864 290	2 607 059	+39.84	3 846 768	+47.55
3.              Средства клиентов	9 643 218	20 397 983	+111.53	48 533 611	+137.93
3.1.  в том числе вклады физических лиц	4 280 746	7 169 330	+67.48	11 350 296	+58.32
4.              Доходы будущих периодов по другим операциям	4 498	5 534	+23.03	-	-
5.              Выпущенные долговые обязательства	7 235 520	5 339 131	-26.21	9 422 746	+76.48
6.              Прочие обязательства	114 736	574 648	+400.84	1 156 737	+101.29
7.              Резервы на возможные потери по срочным сделкам и внебалансовым   обязательствам и по расчетам с дебиторами по операциям с резидентами офшорных зон	15 597	88 870	+469.79	363 645	+309.19
8.              Всего обязательств: (ст.1+2+3+4+5+6+7)	18 877 859	29 013 225	+53.69	63 323 507	+118.26
Источники собственных средств
9.              Уставный капитал  (Средства акционеров (участников)) (ст. 9.1 + 9.2 + 9.3), в т.ч.:	2 015 396	8 015 396	+297.71	8 015 396	0.00
9.1.Зарегистрированные обыкновенные акции и доли	2 015 396	8 015 396	+297.71	8 015 396	0.00
9.2.  Зарегистрированные привилегированные акции	0	0	-	0	-
9.3.  Незарегистрированный уставный капитал неакционерных кредитных организаций	0	0	-	0	-
10.    Собственные акции, выкупленные у акционеров	0	0	-	0	-
11.    Эмиссионный доход	0	0	-	0	-
12.    Фонды и прибыль, оставленная в распоряжении кредитной организации	929 199	1 388 314	+49.41	1 831 608	31.93
13.    Переоценка основных средств	7 438	7 385	-0.71	7 385	0.00
14.    Прибыль (убыток) за отчетный период	557 083	603 841	+8.39	505 217	31.93
15.    Дивиденды, начисленные из прибыли текущего года	0	0	-	0	-16.33
16.    Распределенная прибыль (исключая дивиденды)	55 246	89 945	+62.81	-	-
17.    Нераспределенная прибыль (ст.14-ст.15-ст.16)	501 837	513 896	+2.40	-	-
18.    Расходы и риски, влияющие на собственные средства	116 867	632 988	+441.63	1 366 778	115.92
19.    Всего источников собственных средств (ст.9-9.3-10+11+12+13+17-18)	3 337 003	9 292 003	+178.45	8 922 828	-3.97
20.    Всего пассивов: (ст.8+9.3+19)	22 214 862	38 305 228	+72.43	72 316 335	88.79

Рис. 2.4. Динамика обязательств ОАО «АК БАРС» БАНК

Рис. 2.5. Динамика собственных средств ОАО «АК БАРС» БАНК

Рис. 2.6. Динамика пассивов ОАО «АК БАРС» БАНК

2.2.2. Анализ финансовых результатов ОАО «АК БАРС» БАНК

Таблица 2.9. Динамика финансовых результатов ОАО «АК БАРС» Банк за 2000-2004 г.г., тыс. руб.

Наименование статей	за 2000 год	за 2001 год	за 2002 год	за 2003 год	за 2004 год
1	2	3	4	5	6
Проценты полученные и аналогичные доходы от:
1. Размещения средств в банках в виде кредитов, депозитов, займов и на счетах в других банках	67 420	176 470	206 056	163 279	139 854
2. Ссуд, предоставленных другим клиентам	401 794	694 709	866 365	1 572 281	2 331 759
3. Средств, переданных в лизинг	-	-	-	-	-
4. Ценных бумаг с фиксированным доходом	44 411	83 149	150 499	409 212	522 569
5. Других источников	2 429	5 593	5 070	6 530	7 709
6. Итого проценты полученные и аналогичные доходы: (ст.1+2+3+4+5)	516 054	959 921	1 227 990	2 151 302	3 001 891
Проценты уплаченные и аналогичные расходы по:
7. Привлеченным средствам банков, включая займы и депозиты	968	24 952	19 252	39 349	51 493
8. Привлеченным средствам других клиентов, включая займы и депозиты	69 636	59 888	82 622	255 958	712 376
9. Выпущенным долговым ценным бумагам	15 664	9	332 116	884 194	679 426
10. Арендной плате	955	1 966	2 664	13 798	79 480
11. Итого проценты уплаченные и аналогичные расходы: (ст.7+8+9+10)	87 223	86 815	436 654	1 193 299	1 522 775
12. Чистые процентные и аналогичные доходы (ст.6-ст.11)	428 831	873 106	791 336	958 003	1 479 116
13. Комиссионные доходы	115 037	147 153	163 860	205 409	285 861
14. Комиссионные расходы	20 327	11 351	19 937	19 110	51 536
15. Чистый комиссионный доход (ст.13-ст.14)	94 710	135 802	143 923	186 299	234 325
Прочие операционные доходы:
16. Доходы от операций с иностранной валютой и с другими валютными ценностями, включая курсовые разницы	623 209	813 953	478 912	981 942	1 478 437
17. Доходы от операций по купле-продаже драгоценных металлов, ценных бумаг и другого имущества, положительные результаты переоценки драгоценных металлов и ценных бумаг	70 445	87 848	161 834	339 293	1 301 274
18. Доходы, полученные в форме дивидендов	320	5 559	4 220	1 601	21 514
19. Другие текущие доходы	6 582	10 459	10 174	9 895	43 172
20. Итого прочие операционные доходы: (ст.16+17+18+19)	700 556	917 819	655 140	1 332 731	2 844 397
21. Текущие доходы: (ст.12+15+20)	1 224 097	1 926 727	1 590 399	2 477 033	4 557 838

Окончание табл. 2.9

1	2	3	4	5	6
Прочие операционные расходы:
22. Расходы на содержание аппарата	129 400	227 478	329 562	445 209	525 736
23. Эксплуатационные расходы	105 347	108 939	160 013	239 868	366 945
24. Расходы от операций с иностранной валютой и другими валютными ценностями, включая курсовые разницы	596 772	782 448	457 430	943 930	1 518 719
25. Расходы от операций по купле-продаже драгоценных металлов, ценных бумаг и другого имущества,  отрицательные результаты переоценки драгоценных металлов, ценных бумаг	42 603	31 995	41 959	182 508	802 183
26. Другие текущие расходы	84 736	53 195	98 955	98 917	154 827
27. Всего прочих операционных расходов: (ст.22+23+24+25+26)	958 858	1 204 055	1 087 919	1 910 432	3 368 410
28. Чистые текущие доходы до формирования резервов и без учета непредвиденных доходов/расходов (ст.21 - ст.27)	265 239	722 672	502 480	566 601	1 189 428
29. Изменение величины резервов под возможные потери по ссудам	113 982	408 847	49 583	11 554	530 840
30. Изменение величины резервов под обесценение ценных бумаг и на возможные потери	12 484	38 729	28 748	1 281	-
31.Изменение величины прочих резервов	157	22 763	29 990	19 791	54 747
32. Чистые текущие доходы без учета непредвиденных доходов/расходов: (ст.28-29-30-31)	138 616	252 333	550 821	557 083	603 841
33. Непредвиденные доходы за вычетом непредвиденных расходов	-	-	-	-	-
34. Чистые текущие доходы с учетом непредвиденных доходов / расходов (ст.32 + ст.33)	138 616	252 333	550 821	557 083	603 841
35. Налог на прибыль	74 526	106 386	130 869	55 246	72 805
36. Отсроченный налог на прибыль	-	-	-	-	-
36а. Непредвиденные расходы после налогообложения	-	-	-	-	-
37. Прибыль (убыток) за отчетный период: (ст.34 - ст.36 - ст. 36а)	138 616	252 333	550 821	557 083	603 841

За   период с 2001 года по 2005 год доходы Банка увеличились  в 4,9 раз -  с 3381,1  млн. руб. до 16 466,4 млн. руб. (см. табл. 2.9, 2.10).  Это связано с расширением круга банковских операций, а также увеличением объема вложения средств в доходные активы: кредитные вложения, вложения в ценные бумаги.

 

Рис. 2.7. Динамика чистых процентных доходов ОАО «АК БАРС» Банк

Основными видами доходов для Банка на протяжении 5 последних завершенных лет  являлись:

 - проценты,  полученные по ссудам, предоставленным клиентам. Так, в 2001 году процентные доходы от предоставленных кредитов составляли 34%  в общей сумме процентных и прочих операционных доходов, полученных за этот год, в 2002 году – 42%, в 2003 году – 43%, в 2004 году – 38%, в 2005 году – 40% (см. рис. 2.9);

- доходы от операций с иностранной валютой и с другими валютными ценностями.  В 2001 году указанные доходы составляли 40% в общей сумме процентных и прочих операционных доходах Банка,  в 2002 году – 23%, в 2003 году – 27%, в 2004 году – 24%, в 2005 году – 32,4% (см. табл. 2.9, 2.10);

 - доходы от операций по ценным бумагам.  В 2001 году их доля в общей сумме процентных и прочих операционных доходах составила 7%, в 2002 году – 14%, в 2003 году – 20%, в 2004 году – 29%, в 2005 году – 21%.

Рис. 2.8. Темпы прироста ЧПД ОАО «АК БАРС» Банк

Рис. 2.9. Доля процентных доходов по предоставленным кредитам в

процентных доходах и прочих операционных доходах

Финансовая  деятельность ОАО «АК БАРС» БАНК на протяжении 5 последних завершенных лет является прибыльной. По мнению органов управления Банка, причиной этого послужило расширение масштабов проводимых Банком операций: кредитование юридических лиц, потребительское кредитование, операции на денежном рынке, операции с ценными бумагами, операции с пластиковыми картами, операции с драгоценными металлами, внешнеэкономическая деятельность (конверсионные операции, ведение паспортов сделок).

Рис. 2.10. Динамика чистых комиссионных доходов ОАО «АК БАРС» Банк

Основной удельный вес в общей сумме процентных и аналогичных расходах составляют проценты, уплаченные Банком по привлеченным средствам клиентов (в 2001 году данный показатель составлял 69%,в 2002 году – 19%, в 2003 году – 21%, в 2004 году -  47%, в 2005 году – 65%), а также расходы по выпущенным долговым ценным бумагам (в 2002 году данный показатель составлял 76%, в 2003 году – 74%,  в 2004 году - 45%, в 2005 году – 28%).

Рис. 2.11. Динамика балансовой прибыли ОАО «АК БАРС» Банк

Рис. 2.12. Темпы прироста балансовой прибыли ОАО «АК БАРС» Банк

Таблица 2.10. Динамика прибыли ОАО «АК БАРС» Банк за 2005 г. –

I квартал 2006 г., тыс. руб.

Наименование статьи отчета и приблях и убытках (публикуемая форма)	за 2005 год	на 01.04. 2006г.
1	2	3
Проценты полученные  и  аналогичные доходы от:
1.              Размещения средств в кредитных организациях	191 732	33 556
2.              Ссуд, предоставленных клиентам (некредитным организациям)	4 196 672	1 413 392
3.              Оказания услуг по финансовой аренде (лизингу)	0	0
4.              Ценных бумаг     с    фиксированным доходом	973 157	358 246
5.              Других источников	13 675	3 061
6.              Всего процентов     полученных     и аналогичных доходов:  (ст. 1 + 2 + 3 + 4 + 5)	5 375 236	1 808 255
Проценты уплаченные  и  аналогичные расходы по:
7.              Привлеченным средствам  кредитных организаций	116 158	149 822
8.              Привлеченным средствам  клиентов (некредитных организаций)	1 774 202	909 595
9.              Выпущенным долговым обязательствам	759 907	244 574
10.           Всего процентов уплаченных   и аналогичных расходов: (ст. 7 + 8 + 9)	2 650 267	1 303 991
11.           Чистые процентные   и   аналогичные доходы (ст. 6 - ст. 10)	2 724 969	504 264
12.           Чистые доходы от операций с ценными бумагами	43 463	389 652
13.           Чистые доходы от операций с иностранной валютой	87 870	25 314
14.           Чистые доходы от операций с драгоценными металлами и прочими финансовыми инструментами	10 095	3 461
15.           Чистые доходы от переоценки иностранной валюты	-14 453	29 777
16.           Комиссионные доходы	383 304	110 101
17.           Комиссионные расходы	45 369	10 294

Окончание табл. 2.10

1	2	3
18.           Чистые доходы от разовых операций	2 242	217
19.           Прочие чистые операционные доходы	-72 547	-29 053
20.           Административно-управленческие расходы	1 413 879	361 379
21.           Резервы на возможные потери	-912 053	-84 977
22.           Прибыль до налогообложения	793 642	577 083
23.           Начисленные налоги (включая налог на прибыль)	288 425	22 074
24.           Прибыль за отчетный период	505 217	555 009

    За анализируемый период расходы Банка увеличились в 5 раз – с 3 128,7 млн.руб. до 15 793 млн.руб. Основной причиной увеличения расходов является активное развитие Банком ресурсной базы.   Так, совокупные объемы средств на счетах юридических лиц (текущие счета и депозиты) в течении 5 лет выросли в 6,7 раз, средства населения – в 20,7 раз, выпущенные долговые обязательства в 4,3 раза.

        Увеличение объемов средств на счетах клиентов послужило ростом комиссионных доходов Банка. Чистая прибыль ОАО «АК БАРС» БАНК, отраженная в бухгалтерской отчетности,  за период с 2001 года по 2005 год выросла на 376,7 млн. руб.: с 128,5 млн. руб. до 505,2 млн. руб. (см. табл. 2.9, 2.10).

2.6.3. Анализ показателей финансово-экономической деятельности

Собственный капитал Банка  увеличился за пять лет  на 10 176,8 млн. руб.  (см. табл. 2.11) за счет полученной чистой прибыли, увеличения уставного капитала, а также привлечения в 2005 году субординированных займов. В первом квартале 2006 года капитал Банка увеличился на 913,9 млн. руб. по сравнению с началом года, и составил 13 944,2 млн.руб., рентабельность капитала в первом квартале составила 16,5%  за счет полученной в анализируемом периоде чистой прибыли в размере 555 млн.руб.

На протяжении 2001-2003 г.г. рентабельность активов Банка в среднем составляла 2,3%. За 2004-2005 г.г. значительно выросли активы за счет привлечения крупных депозитов юридических лиц, что послужило причиной снижения рентабельности активов на конец 2005 года до 1%.Так, по сравнению с 2004 годом активы в 2005 году выросли на 34 012,7 млн.руб. и составили 72 317,9 млн.руб.. В первом квартале 2006 года рентабельность активов увеличилась до 2,9% за счет роста чистой прибыли.

Таблица 2.11. Основные показатели финансовой деятельности банка

Наименование показателя	01.01.02	01.01.03	01.01.04	01.01.05	01.01.06	01.04.06
Уставный капитал	2 015 396	2 015 396	2 015 396	8 015 396	8 015 396	8 015 396
Собственные        средства (капитал)	2 853 408	3 223 653	3 412 884	9 451 629	13 030 169	13 944 167
Чистая прибыль (непокрытый убыток)	128 500	419 952	501 837	480 840	505 217	555 009
Рентабельность активов (ROA), %	1,2	3,0	2,7	1,6	0,9%	2,9%
Рентабельность капитала (ROE), %	4,7	14,4	15,1	7,5	4,5%	16,5%
Привлеченные средства (кредиты, депозиты, клиентские счета и т.д.)	9 421 048	11 963 663	18 743 028	28 344 173	62 603 258	66 912 187
Методика расчета показателей Показатель рентабельности капитала рассчитывается по следующей формуле: (чистая прибыль/средний объем собственных средств)/n*12*100%, где n-число месяцев, прошедших с начала года до окончания отчетного периода Показатель рентабельности активов рассчитывается по следующей формуле: (чистая прибыль/средний объем активов-нетто)/n*12*100%, где n-число месяцев, прошедших с начала года до окончания отчетного периода

За период с 2001 года по 1 января 2006 года привлеченные средства увеличились в 6,6 раз или на 53,2 млрд. рублей. В анализируемом периоде наибольший объем привлечения приходится на средства юридических и физических лиц. Наибольший прирост привлеченных средств отмечается в 2005 году. За 12 месяцев 2005 года средства юридических лиц выросли по сравнению с 2004 годом на 22,4 млрд.руб. в основном за счет депозитов юридических лиц.  За этот же период средства физических лиц выросли на 6,4 млрд.руб. и составили по состоянию на 1 января 2006 года 13,6 млрд.руб. Наиболее быстрыми темпами средства физических лиц росли, начиная с 2002 года, что явилось результатом активизации работы Банка по привлечению средств от населения и расширения региональной сети. Так, за 12 месяцев 2005 года Банк открыл 6 новых филиалов и по состоянию на 1 января Банк насчитывает 33 филиала. С декабря 1999 года Банк начал совершать выпуск долговых обязательств. По состоянию на 1 января 2006 года объем выпущенных ценных бумаг составил 9,4 млрд.руб. По сравнению с началом 2006 года в первом квартале привлеченные средства Банка выросли на 4,3 млрд.руб., в том числе средства юридических лиц – на 2,6 млрд.руб., средства физических лиц – на 1 млрд.руб., выпущенные долговые обязательства – 2,4 млрд.руб..

Более 28 % «работающих» активов приходится на вложения Банка в ценные бумаги. В портфеле ценных бумаг на конец отчетного года преобладающую долю занимают корпоративные облигации - более 63,7%, на вложения в государственные долговые обязательства приходится 5,3% от общего портфеля ценных бумаг, на векселя - 11,3%, акции – 11,8%, на долговые обязательства кредитных организаций – 3%, долговые обязательства субъектов РФ – 4,9% . За период с 2001 года по 2005 год портфель ценных бумаг вырос на 17,1 млрд. руб. и составил на конец отчетного года более 18 млрд. руб. По сравнению с 2004 годом портфель ценных бумаг вырос на 13,7 млрд.руб., в основном за счет увеличения вложений банка в корпоративные ценные бумаги. По сравнению с началом 2006 года в первом квартале текущего  года портфель ценных бумаг уменьшился на 1,5 млрд. руб., в основном за счет продажи корпоративных долговых обязательств.

ГЛАВА III. НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

3.1. Сравнительный анализ ипотечных программ ведущих банков

Данный анализ представляет собой сводную таблицу данных (см.               табл. 3.1), на основе которых производился анализ и данных, которые получились в результате  обработки (см. табл. 3.2). В результате были проанализированы такие параметры ипотечных кредитов как эффективная ставка и стоимость пула. Данная информация крайне важна как для заемщика, который может оценить реальные расходы по получению и обслуживанию ипотечного кредита, так и для инвестора, желающего приобрести у банка пул ипотечных кредитов. В табл. 3.1, 3.2 были проанализированы программы следующих банков: Банк Москвы, Банк Жилищного Финансирования, Росбанк, Московский Международный банк, Городской ипотечный банк, Райффайзенбанк, Внешторгбанк24, ДельтаКредит, Фора-банк и ряд других. Также рассматривалась федеральная программа АИЖК.

Методика расчета

Основная цель данного анализа – сравнить ипотечные программы и продукты различных банков на базе единого интегрального критерия. При анализе учитывались следующие параметры:

·  Срок кредитования;

·  Валюта кредита;

·  Значение К/З (параметр К/З выражает соотношение размера кредита к рыночной стоимости залога);

·  Форма подтверждения дохода;

·  Ставка процента;

·  Мораторий и штрафы за досрочное погашение.

В анализе не учитывались следующие расходы заемщика: страховка (размер зависит от возраста заемщика, страховой компании и т.п.), услуги нотариуса (конкретный тариф неизвестен), стоимость услуг по оценке квартиры (тариф примерно у всех одинаковый).

Без ограничения общности будем считать, что приобретается в кредит жилье стоимостью 1 000 000 руб. В каждой конкретном ипотечном продукте все фиксированные платежи известны. Единственные нетривиальные компоненты – дисконтированные месячные платежи и размеры досрочных погашений. Рассмотрим, как оценивались эти компоненты.

Кривая доходности. Для дисконтирования денежных поступлений по ипотечным кредитам использовалась суверенная рублевая кривая доходности. Такая кривая строится на основе торгов и котировок суверенных казначейских бумаг. На сегодняшний день на российском рынке единственными ликвидными бумагами являются облигации федеральных займов (ОФЗ) различных серий. При расчете кривой использовались рыночные цены ОФЗ и их расчетные доходности к погашению. По сути, с помощью этой кривой можно определить стоимость рубля, занятого федеральным правительством сегодня и возвращаемого через некоторый промежуток времени t. С учетом кредитного риска такая кривая может быть использована для дисконтирования денежных поступлений от любых финансовых активов и заемщиков. Обычно кривая доходности выражается в виде графика функции выражающей зависимость спот ставок от времени. В анализе и расчетах использовалась кривая ОФЗ, сформированная по результатам торговли ОФЗ 18.05.2006 г.

Кредитный спрэд к кривой доходности. Кривая доходности суверенных ценных бумаг, может служить оценкой кредитного риска заимствований федеральным правительством. Естественно, что кредитные риски, связанные с негосударственными банками и компаниями, не говоря уже о физических лицах (заемщиках), выше суверенного. В случае ипотечного кредита кредитный риск частного заемщика, «снижается» залогом объекта недвижимости. В данной обзоре кредитные риски заемщиков по ипотечным кредитам выражались в виде спрэда к суверенной кривой доходности. Спрэд численно выражает тот факт, что заемщик вынужден занимать дороже, чем федеральное правительство.

Таблица 3.1. Сравнительный обзор ипотечных программ ведущих банков по состоянию на 22.05.2006 г.

Банк	Программа	Валюта кредита	Срок, лет	К/З, %	Форма подтверждения дохода	Проц. ставка, %	Банковское вознаграждение	Штрафные санкции за досрочное погашение
% от ссуды	fixed, руб.	мораторий	период	% от платежа	fixed, руб.
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13
	Программа	RUR	15	90
БЖФ	AHML	RUR	15	90	Любая	14.00	0.00	3350	6	0	0.00	0.000
Банк Москвы	Brick building	RUR	15	90	2-НДФЛ	14.00	1.00	1350	0	6	2.00	0.000
Банк Москвы	Brick building	RUR	15	90	Форма Банка	15.00	1.00	1350	0	6	2.00	0.000
ММБ	Min_Down	RUR	15	90	2-НДФЛ	15.50	0.90	2500	6	0	0.00	0.000
Росбанк	Standard	RUR	15	90	Любая	13.00	1.05	2500	3	0	0.00	0.000
МИБ	Flat	RUR	15	90	Форма Банка	14.00	1.00	1620	0	12	1.00	0.000
Программа	RUR	15	85
Райффайзенбанк	Special	RUR	15	85	2-НДФЛ	12.00	1.00	810	0	60	4.00	0.000
Райффайзенбанк	Special	RUR	15	85	Форма Банка	12.50	1.00	810	0	60	4.00	0.000
Райффайзенбанк	Standard	RUR	15	85	2-НДФЛ	12.75	1.00	810	3	9	2.00	2250.00
Райффайзенбанк	Standard	RUR	15	85	Форма Банка	13.25	1.00	810	3	9	2.00	2250.00
Городской ипотечный банк	Flat	RUR	15	85	Форма Банка	11.90	0.80	5800	0	36	3.00	0.000
Внешторгбанк24	Rubles	RUR	15	85	2-НДФЛ	14.00	0.00	8347	3	0	0.00	0.000
	Программа	RUR	15	80
ДельтаКредит	DeltaRubles	RUR	15	80	2-НДФЛ	12.70	1.50					0.000
ДельтаКредит	DeltaRubles	RUR	15	80	Форма Банка	13.70	1.50	1200	12	0	0.00	0.000
Банк Москвы	Any building	RUR	15	80	2-НДФЛ	14.00	1.00	1350	0	6	2.00	0.000
Банк Москвы	Any building	RUR	15	80	Форма Банка	15.00	1.00	1350	0	6	2.00	0.000
Городской ипотечный банк	Flat	RUR	15	80	Форма Банка	11.90	0.80	5800	0	36	3.00	0.000
УралСиб	Standard	RUR	15	80	Форма Банка	15.00	1.00	2000	0	6	5.00	0.000

Окончание табл. 3.1

1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13
	Программа	RUR	15	70
MМБ	Std_Invest	RUR	15	70	2-НДФЛ	13.50	0.90	1200	6	0	0.00	0.000
ФОРА-Банк	State price	RUR	15	70	2-НДФЛ	14.00	1.00	3780	6	0	0.00	0.000
ФОРА-Банк	State price	RUR	15	70	Форма Банка	14.00	1.00	4780	6	0	0.00	0.000
Собиньанк	AHML	RUR	15	70	Форма Банка	15.00	1.45	4200	6	0	0.00	0.000
	Программа	RUR	15	60
ММБ	Individual	RUR	15	60	Любая	13.50	0.90	2500	6	0	0.00	0.000
	Программа	RUR	15	70
АИЖК	AHML	RUR	15	70	Любая	13.00	1.00	2540	6	0	0.00	0.000

Базовый кредитный спрэд. Для оценки и сравнения различных ипотечных кредитов необходим некий базис или точка отсчета. К сожалению, российские ипотечные ценные бумаги пока не выпущены и не обращаются на рынке, а достоверной информации о торговле пулами ипотечных кредитов и закладных нет. С другой стороны на российском ипотечном рынке есть Агентство по Ипотечному Жилищному Кредитованию (АИЖК), которое на регулярной основе выкупает ипотечные кредиты в больших объемах. Выкуп кредитов, отвечающих стандартам АИЖК, производится по номиналу. Стандарты АИЖК единственно пригодное средство для вычисления базового кредитного спрэда по ипотечным кредитам.

Эти стандарты использовались следующим образом. Например, для оценки ипотечных кредитов со сроком обращения в 10 лет и определенным значением К/З использовались параметры аналогичного кредита, выданного на условиях АИЖК. С помощью численной процедуры подбирался такой спрэд к суверенной кривой доходности, при котором такой ипотечный кредит АИЖК должен торговаться по номиналу. Для каждой пары параметров (срок кредита и К/З) было вычислено значение базового спрэда, который, по существу, выражает кредитный риск, связанный с любыми ипотечными кредитами с таким же сроком и К/З.

Стоимостные характеристики ипотечных кредитов всех банков и других операторов, которые имеют такую же комбинацию параметров, рассчитывались с соответствующим базовым спрэдом.

Банк	Форма подтверждения дохода	Приведенная стоимость, руб.	Начальный взнос, руб.	Месячный платеж, руб.	Цена  пула	Эффективная ставка, %
Fixed: срок – 15 лет, К/З – 90 %
БЖФ	Любая	1 031 112	100 000	11 985.67	103.08	14.122
Банк Москвы	2-НДФЛ	1 037 271	100 000	11 985.67	102.90	14.446
Банк Москвы	Форма Банка	1 062 029	100 000	12 596.28	105.65	15.461
ММБ	2-НДФЛ	1 078 719	100 000	12 905.91	107.57	15.903
Росбанк	Любая	1 012 371	100 000	11 387.18	100.05	13.447
МИБ	Форма Банка	1 037 594	100 000	11 985.67	102.90	14.460
Fixed: срок – 15 лет, К/З – 85 %
Райффайзенбанк	2-НДФЛ	998 104	150 000	10 201.43	97.17	12.897
Райффайзенбанк	Форма Банка	1 010 780	150 000	10 476.44	98.63	13.419
Райффайзенбанк	2-НДФЛ	1 014 656	150 000	10 615.11	99.30	13.565
Райффайзенбанк	Форма Банка	1 027 362	150 000	10 894.76	100.79	14.075
Городской ипотечный банк	Форма Банка	992 391	150 000	10 146.81	96.88	12.664
Внешторгбанк24	2-НДФЛ	1 033 848	150 000	11 319.80	103.00	14.338
Fixed: срок – 15 лет, К/З – 80 %
ДельтаКредит	2-НДФЛ	1 004 711	200 000	9 964.53	98.94	13.197
ДельтаКредит	Форма Банка	1 031 178	200 000	10 493.17	102.25	14.204
Банк Москвы	2-НДФЛ	1 033 279	200 000	10 653.93	102.90	14.453
Банк Москвы	Форма Банка	1 055 287	200 000	11 196.70	105.65	15.468
Городской ипотечный банк	Форма Банка	993 180	200 000	9 549.94	96.88	12.678
УралСиб	Форма Банка	1 057 015	200 000	11 196.70	105.65	15.549
Fixed: срок – 15 лет, К/З – 70 %
ММБ	2-НДФЛ	1 018 395	300 000	9 088.23	101.56	13.850
ФОРА-Банк	2-НДФЛ	1 032 373	300 000	9 322.19	103.08	14.509
ФОРА-Банк	Форма Банка	1 033 373	300 000	9 322.19	103.08	14.557
Собиньанк	Форма Банка	1 056 990	300 000	9 797.11	106.09	15.695
Fixed: срок – 15 лет, К/З – 60 %
ММБ	Любая	1 017 239	400 000	7 789.91	101.56	13.930
Fixed: срок – 15 лет, К/З – 70 %
АИЖК	Любая	1 009 629	300 000	8 856.70	100.01	13.441

Таблица 3.2. Анализ ипотечных программ банков на базе единого

интегрального критерия

Учет досрочных погашений

Для того чтобы расчеты были приближены к реальной ситуации на российском ипотечном рынке необходимо учитывать возможность досрочного погашения кредита. Использованная модель досрочных погашений включала в себя две компоненты: возможность того, что заемщик полностью погасит кредит, и тот факт, что многие заемщики на регулярной основе делают дополнительные платежи, которые уменьшают сумму основного долга и укорачивают время погашения кредита. Перерасчет и изменение ставки процентов по кредиту при сохранении срока погашения кредита (как это делают отдельные банки) не рассматривался.

При расчетах использовались следующие предположения о скорости досрочных погашений:

·  Вероятность полного погашения кредита выражалось в виде постоянного процента (скорости), выраженного в нотации CPR (Constant Prepayment Rate), и принималась равной 6% в год.

·  Средний размер месячных дополнительных платежей досрочного погашения предполагался в размере 30 % от суммы месячного платежа.

В качестве базовых ипотечных кредитов с фиксированной ставкой брались кредиты, выданные по стандартам АИЖК, со следующими параметрами:

·  Срок кредита: 15 лет;

·  К/З: 70%;

·  Дата выдачи: 18.05.2006 г.

·  Погашение: месячный аннуитет (МА);

Расчет ежемесячного аннуитетного платежа (МА) производился по формуле 3.1:

МА = ,                                        (3.1.)

где  ОСЗ – остаток ссудной задолженности (суммы обязательства) на

расчетную дату;

ПС – месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки, установленной на сумму обязательства в соответствии с настоящей закладной (в процентах годовых);

ПП – количество периодов, оставшихся до окончательного погашения ссудной задолженности (суммы обязательства).

·  Процентная ставка: 13 % годовых;

Например, такой кредит на 15 лет при спрэде в 655 базисных пунктов (БП) к суверенной кривой доходности должен стоить 100 руб. Если другое не указано, то при оценке каждого конкретного кредита использовались соответствующая комбинация спрэд/маржа.

Рассматриваемые ипотечные продукты оценивались по следующим критериям:

·  Приведенная стоимость кредита;

·  Месячный платеж заемщика;

·  Цена;

·  Эффективная ставка процента;

Приведенная стоимость кредита

Одним из критериев сравнения ипотечных продуктов может служить приведенная стоимость кредита. Рассмотрим, что именно входит в стоимость кредита:

·  Первоначальный взнос;

·  Плата за рассмотрение заявки;

·  Сбор за проведение кредитной сделки;

·  Плата за снятие наличных;

·  Плата за использование банковской ячейки;

·  Все месячные платежи, дисконтированные должным образом;

·  Штрафные пени за досрочные погашения;

·  Сборы за ведение ссудного счета.

Приведенная стоимость выражает стоимость кредита с точки зрения заемщика, куда входят основные сегодняшние и все будущие платежи.

Месячный платеж заемщика

Это оценка регулярных расходов по обслуживанию кредита.

Цена кредитных обязательств

В дополнение к приведенной стоимости ипотечного кредита рассчитывались стоимость пула кредитов, обеспеченных такими кредитами и эффективная ставка процента. В стоимость пула (или доли пула) включались оценки всех будущих платежей по кредиту, досрочных погашений и штрафных пеней.

Этот критерий выражает оценку кредитного продукта с точки зрения инвестора. Это оценка тех платежей, которые должен получить инвестор в такой пул. Цена 100 руб. вложенных в такой пул приведена в колонке «Цена».

Эффективная ставка процента

Последней интегральной оценкой ипотечного продукта является эффективная ставка процента, которая представляет собой ставку процента «чистого» ипотечного кредита, без каких либо скрытых, явных и неявных дополнительных платежей. Эффективная ставка подбиралась таким образом, чтобы приведенная стоимость «чистого» кредита была равна приведенной стоимости анализируемого реального ипотечного продукта.

Выводы из проведенного анализа

Таким образом, с точки зрения потенциального заемщика (см. табл. 3.1, 3.2), можно сформулировать следующие выводы:

·                при параметрах кредита: срок – 15 лет, первоначальный взнос – 10 % (К/З= = 90 %), наиболее привлекательной для заемщика будет ипотечная программа Росбанка – номинальная ставка – 13 %, эффективная ставка – 13,447 %, мораторий на досрочное погашение – всего 3 месяца, штрафные санкции на досрочное погашение отсутствуют;

·                при параметрах кредита: срок – 15 лет, первоначальный взнос – 15 % (К/З= = 85 %), наиболее привлекательной для заемщика будет ипотечная программа Городского ипотечного банка – номинальная ставка – 11,9 %, эффективная ставка – 12,664 %, мораторий на досрочное погашение – отсутствует, однако присутствуют штрафные санкции за осуществление досрочного платежа в течение 3-х лет (36 месяцев) в размере 3 % от осуществляемого досрочного платежа;

·                при параметрах кредита: срок – 15 лет, первоначальный взнос – 20 % (К/З= = 80 %), наиболее привлекательной для заемщика будет ипотечная программа Городского ипотечного банка – номинальная ставка – 11,9 %, эффективная ставка – 12,678 %, мораторий на досрочное погашение – отсутствует, однако присутствуют штрафные санкции за осуществление досрочного платежа в течение 3-х лет (36 месяцев) в размере 3 % от осуществляемого досрочного платежа;

·                при параметрах кредита: срок – 15 лет, первоначальный взнос – 30 % (К/З= = 70 %), наиболее привлекательной для заемщика будет ипотечная программа Московского международного банка – номинальная ставка – 13,5 %, эффективная ставка – 13,850 %, мораторий на досрочное погашение – 6 месяцев, отсутствуют штрафные санкции за осуществление досрочного платежа.

Таким образом, ипотечные программы различных банков различаются незначительно. Отстуствует такая программа, о которой можно было бы сказать: «Да эта программа – самая оптимальная». Если у одного банка – процентные ставки по кредиту ниже, чем у другого, то, как правило, это обусловлено наличием «скрытых» дополнительных расходов – комиссии банку, штрафы за досрочное погашение и т.д.

Выбор конкретной ипотечной программы банка потенциальным заемщиком, поэтому должно быть обусловлено: наличием того или иного первоначального взноса, штрафами за невыполнение договорных обязательств, штрафами за досрочное погашение, наличием дополнительных комиссий банку, наличие или отсутствие моратория на досрочное погашение, наличие или отсутствие ограничительных сумм, направляемых на досрочное погашение, качеством обслуживания в банке, наличием привилегий за закрытие кредита раньше срока погашения (льготная ставка по вновь выдаваемым кредитам, доверительные кредиты и т.д.) и др.

Таким образом, на сегодняшний день невозможно выделить наиболее оптимальную ипотечную программу того или иного банка, практически все программы достаточно «расплывчаты» по условиям кредитования. На данный момент в банках идет тенденция не к снижению процентных ставок (кроме явно демпинга ради захвата того или иного рынка), а грамотное продвижение того или иного ипотечного кредитного продукта, акцент на его преимущества, а также проведение рекламных акций, маркетинговых исследований и т.д.

 

3.2. Перспективы развития  и совершенствование ипотечного

кредитования в современной России

Создание рынка доступного жилья в России было объявлено президентом России В. Путиным одной из приоритетных задач. Необходимость принятия данного пакета законопроектов вызвана остро стоящим квартирным вопросом в стране. Так, на сегодняшний день к категории нуждающихся в улучшении жилищных условий себя причисляют 62 % населения. На одного человека в нашей стране приходится 19,7 кв. м. площади, в то время как в Европе – 40-50 кв. м., а в США – свыше 70.

Чтобы ипотека стала доступной для всех желающих, необходимы многие законодательные нововведения.

Серьезным препятствием для развития ипотеки являлось противоречивость и недостаточное развитие законодательной базы по ипотечным сделкам. Данный вопрос урегулирован неполно и только в общих чертах. Существовали противоречия между Федеральным законом «Об ипотеке» [5] и Гражданским процессуальным кодексом (ГПК) [2]. Согласно Закону «Об ипотеке» (ст. 78) [5] заемщик и члены его семьи могут быть выселены из жилого помещения, приобретенного за счет ипотечного кредита. В то время статья 446 ГПК [2] устанавливает перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. Если это жилье единственное, то выселить заемщика и членов его семьи нельзя. Если человек прекратил выплаты по кредиту, его переселяют  в более дешевое жилье этого фонда, после чего квартиру  – объект ипотечного кредитования – продают и возмещают кредит.

Жилищный кодекс РФ [3] (далее – ЖК РФ), который был принят в 1983 году, предусматривал выселение неплатежеспособного должника из квартиры, купленной в кредит. Однако он гарантировал, что банкроту будет предоставлено «жилое помещение из фонда жилья для временного поселения». Председатель думского комитета по законодательству Павел Крашенинников, один из разработчиков новой версии ЖК РФ, считает, что нельзя вовлекать муниципалитеты и региональные администрации в коммерческие отношения между банками и клиентами. На этом основании из нового ЖК РФ исчезла норма о предоставлении временного приюта обедневшим заемщикам. Однако авторы законопроекта отвергают все обвинениями в свой адрес: они говорят, что при выселении из заложенных квартир банк вернет заемщикам первоначальный взнос на покупку квартиры и выплаченную часть кредита. Однако, если за время, прошедшее с момента заключения кредитного договора, цены на недвижимость вырастут, заемщику вряд ли хватит возращенных денег на покупку новой квартиры.

После вступления в силу закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» право на бесплатное жилье получат только малоимущие. Чтобы такое жилье не ушло из муниципальной собственности, будет введен запрет на приватизацию социального жилья, которая вредит развитию ипотечного рынка».

Ипотечное кредитование не может развиваться без рынка ипотечных ценных бумаг. Длинными деньгами на российском рынке обладают только крупнейшие пять-десять банков. Остальные же, не обладая таким ресурсом, формируют пулы ипотечных закладных с целью перепродажи их для привлечения длинных денег. Для любой же кредитной организации на Западе основным механизмом привлечения денег является выпуск ипотечных ценных бумаг. У нас в стране закон о выпуске таких бумаг пока еще сырой. По сути, он является революционным, так как ввел новый тип бумаг, которых еще не было на рынке. Сейчас идет работа в рамках нескольких банков по разработке механизмов выпуска ипотечных бумаг. Когда такой механизм появится, кроме рефинансирования закладных у АИЖК банки смогут самостоятельно привлекать деньги, выпуская ценные бумаги.

По оценкам Московской межбанковской валютной биржи (ММВБ), на данный момент потребность накопительной пенсионной системы в ипотечных ценных бумагах составляет около 3 млрд. долларов, в следующем году она вырастет до 8,4 млрд. долларов. На сегодняшний день на российском рынке уже представлены эмитенты ипотечных ценных бумаг - это ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), Московское ипотечное агентство и Первая ипотечная компания.

По  мнению экономистов, рынок ипотечных облигаций в РФ сформировался к концу 2005 года, и только в 2006 году может состояться полноценный выход банков на рынок ценных бумаг.

Андрей Козлов, первый заместитель Председателя Банка России, считает, что одним из препятствий для развития ипотечного рынка являются медленные темпы строительства. Показатели объема ввода жилой площади за последние два года находятся примерно на уровне 1996 года и очень сильно уступают показателям 1985-1987 годов. Подобное падение обусловлено резким сокращением участия государства в финансировании строительства жилья. Если в конце 1980-х годов доля государственных капитальных вложений превышала 85 %, то сейчас она не выше 20 %. Государство ушло, но ему на смену не пришли эффективные рыночные механизмы.

Однако представители банков не видят в ближайшем будущем проблем со спросом на ипотечные кредиты. Цены на недвижимость продолжают расти, и все еще выгоднее взять кредит и купить квартиру, а не арендовать ее. Стремительного роста рынка ипотеки никто не прогнозирует, напротив, чтобы поддержать ликвидность, многие универсальные банки вынуждены уменьшить количество выданных кредитов или пересмотреть их условия. На дату составления рейтинга из 33 опрошенных банков 4 пересматривают условия предоставления кредитов или же вообще закрыли свои ипотечные программы. Эксперты прогнозируют, что после падения ставок на рынке ниже 10 % ежегодный спрос населения на ипотечные кредиты вырастет до 2-3 млрд. долл. США.

Хорошим примером является рынок автокредитования: если 2-3 года назад менее 1,0 % авто продавались в кредит, то сейчас, как уже отмечал «РБК.Рейтинг», эта цифра достигает 15 %.

Необходимо предусмотреть долгосрочную целевую программу, чтобы соответствующие ипотечные организации могли бы планировать свою работу, - подчеркнул председатель совета НАУИР. - На протяжении 2-3 ближайших лет механизм ипотеки будет внедряться на практике, и в этот период наличие государственных гарантий будет очень важным». В этих целях, добавил            В. Пономарев, целесообразно было бы использовать часть стабилизационного фонда.

Основные проблемы развития ипотеки в России:

1.       Высокая эффективная процентная ставка по кредитам.  Система ипотечного кредитования, безусловно, базируется на рыночных принципах. Однако государство в рамках социальных программ должно предоставить возможность улучшать жилищные условия и тем, кто не может себе этого позволить на коммерческих принципах. Для России господдержка ипотечного кредитования необходима ввиду крайне низких доходов большей части населения. Но она должна носить исключительно адресный характер и быть адекватной возможностям государства. Без ипотечного кредитования говорить о доступности жилья не приходится, так как большинство не в состоянии покупать квартиры исключительно на собственные средства, а государство не в состоянии обеспечивать жильем даже малоимущих, социально незащищенных граждан.

При этом прямое дотирование процентной ставки неэффективно и рискованно как для кредиторов, так и для города и гражданина. Во-первых, не решается проблема уменьшения первоначального взноса за квартиру. Во-вторых, с дотационных бюджетных средств банк должен заплатить налог на прибыль, а гражданин должен заплатить налог с материальной выгоды, полученной при экономии на процентах. В-третьих, кредитная организация также должна учесть дополнительные кредитные риски, связанные с выполнением городом бюджетных обязательств, в течение целых 20 лет. Наверняка они будут заложены в базовую процентную ставку и лягут на плечи заемщика. И, наконец, планируя развивать ипотеку через дотирование процентной ставки, мы должны быть готовы к колоссальному ежегодному увеличению нагрузки на бюджет, если мы хотим, чтобы число заемщиков росло, а не ограничивалось несколькими десятками или сотнями людей. Учитывая все это, сегодня гораздо эффективнее косвенное дотирование ставки за счет реализации предлагаемых нами ипотечных схем».

2.       Ограниченный платежеспособный спрос населения. В настоящее время, из 100 кандидатов на получение кредита нужным уровнем официально подтвержденного дохода обладает лишь каждый десятый. Банк вынужден отклонять достаточное количество обращений за кредитом. Например, при кредите в 350 000 рублей, требуемый ежемесячный доход от  13 000 рублей, при кредите в 600 000 рублей – от 23 000 рублей. А в городе Ижевске и во многих других крупных городах обычна практика выплаты зарплат «черным налом».

3.           Постоянный рост цен на недвижимость. Низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства в субъектах Российской Федерации. Рост цен на рынке недвижимости В. Пономарев объяснил следующим образом: «мы очень мало строим». По его словам, большая часть жилья, фигурирующего на рынке - это вторичное жилье. «Жилищный фонд стареет, становится неликвидным, это негативно сказывается и на населении: ведь новое жилье соответствует современным стандартам, - отметил председатель совета НАУИР. По его данным, рост цен на жилье в 2003 году составил 26% по России, в Москве этот показатель еще выше - около 40%. Так как административные меры не приносят должного результата, единственным решение может быть только увеличение объемов роста жилья, причем именно в его социальном, массовом сегменте, уверен В. Пономарев.

4.       Высокий показатель первоначального взноса.

5.       Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости.

6.       Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

7.       Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства нашего населения — нежелания жить в долг («берешь деньги чужие, - а отдавать приходится свои»).

Внедрение в деловой оборот выдачи кредитов на покупку жилья гражданам, имеющим надежное обеспечение их возврата в виде реальной собственности (приобретенного объекта недвижимости), могло бы дать:

·        постоянный и существенный приток денежных средств на рынок жилья;

·        оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности;

·        сохранить и расширить рабочие места;

·        повысить доходы населения и бюджеты всех уровней.

Становление ипотеки и системы ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как:

·        недостаток ресурсов коммерческих банков для долгосрочного    инвестирования;

·        отсутствие   государственной    поддержки    и   льготного    налогообложения   для инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты;

·        недостаточная разработка законодательной базы ипотечного кредитования;

·        практически отсутствие вторичного рынка закладных.

Масштаб проблем развития жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования, а также их сложность и комплексность требуют при их решении использовать программный подход, предпринимать максимально быстрые действия и всемерно использовать мировой опыт, опираясь на международное сотрудничество.

Успех конкретной программы будет зависеть от привлечения в эту сферу всех возможных источников ипотечного кредитования жилья - кредитных ресурсов ипотечных и универсальных банков, индивидуальных, корпоративных и институциональных инвесторов.

В целях развития ипотеки в России необходимо создавать системы ипотечного кредитования и системы управления рисками как альтернативного способа страховой защиты от рисков, возникающих при ипотечных операциях

Организация управления рисками необходима для равномерного распределения бремени финансовых расходов по защите от рисков между субъектами, принимающими участие в ипотечных правоотношениях. Сейчас, в различных ипотечных программах явно просматривается стремление кредиторов переложить риски на плечи заемщиков и при этом защиту от них осуществлять в основном посредством страхования. В результате значительно увеличиваются издержки (помимо основного кредитного долга) заемщика.

Что же касается развития системы ипотечного кредитования, то сегодня в России необходимо создавать именно систему ипотечного кредитования, а не просто ипотечное законодательство и ипотечные банки. Без какого-либо одного звена функционирование системы может оказаться неэффективным. Для полноценной работы системы ипотечного кредитования должны быть развиты такие обеспечивающие функции, как оценка стоимости недвижимости, страхование, процедуры обращения взыскания на заложенное имущество и механизм регистрации ипотеки.

Существенное значение будет иметь практика рассмотрения судебными органами дел по заложенному недвижимому имуществу. В данном вопросе должна быть заявлена жесткая позиция судебной власти в отношении неплательщиков.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проанализировав развитие ипотечных отношений в России, можно сделать следующие выводы:

Обеспечение населения «доступным» жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. «Доступное жилье» - это жилье, цена которого не превышает четырех совокупных годовых доходов семьи, которая его приобретает (федеральная целевая программа «Жилище»). От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

К настоящему времени в жилом фонде России сохраняется значительная часть домов с неблагоустроенными квартирами, из которых около 3% размещены в ветхих и аварийных домах, а также индивидуальные частные дома. При этом основная часть вновь вводимого жилья сооружается на основе технических и архитектурно-планировочных решений, сложившихся в 70-80-е годы и во многом морально устаревших. К тому же в строительстве и при эксплуатации жилья используют устаревшие технологии, материалы, которые энерго- и материалоемки.

В связи с этим опасной становится тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье все менее доступным для населения и вызывающая сокращение спроса, а, следовательно, и объема производства. В конечном итоге это создает кризис системного характера, заметно усилившийся в условиях ухудшения макроэкономической ситуации и очередного резкого падения жизненного уровня населения после известных решений в августе 1998 г.

Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает положение и населения, и предпринимателей, и финансистов, и государства, интересы которых сейчас более, чем когда-либо ранее, сходятся в том, что в основе решения жилищной проблемы лежит создание и развитие национальной системы ипотечного кредитования.

Особенно необходимо выработать общие требования к режиму работы рынка ипотечного кредитования на этапе его становления на первое время. Важно и то, что выбор тех или иных схем ипотечного кредитования (у каждой из них могут быть свои специфические ограничения) зависит от особенностей налоговой системы. Различные изменения вынуждают вносить соответствующие коррективы в ипотечную программу. В связи с этим необходимо пересмотреть принципы налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества, а также ставки налогов, государственных пошлин и иных сборов при оформлении таких сделок.

Многое зависит и от Центрального банка РФ. Должна быть создана система специального лицензирования ипотечных банков (законодательное установление статуса ипотечных банков по аналогии с инвестиционными). Отобранным для участия в системе ипотечного кредитования банкам могут быть предоставлены определенные льготы в осуществлении их деятельности.

Только в условиях правовой защиты институтов ипотечного кредитования и их клиентов, а также при наличии рационального государственного регулирования системы ипотечного кредитования российские ипотечные банки, используя свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт, смогут работать так же, как работают ипотечные банки развитых стран. Создание системы ипотечного кредитования и вторичного рынка закладных могло бы стать очередным шагом в развитии рыночных отношений в России, позволило бы снизить ставки по ипотечным кредитам до приемлемых 8-10 % годовых, а также способствовать укреплению банковской системы страны, развитию сферы жилищного строительства и, следовательно, улучшению жилищных условий населения России в целом.

Таким образом, в первой главе данной дипломной работы были достаточно глубоко изучены теоретические, практические и нормативные аспекты ипотечного кредитования, проведен обзор от истории зарождения ипотеки до ипотечного кредитования развитых стран, а также проведен анализ рынка ипотечного кредитования в России на 1 января 2006 г.

Во второй главе представлена характеристика ОАО «АК БАРС» Банк, а также проведен финансово-экономический анализ деятельности банка: анализ динамики активов, пассивов, финансовых результатов и основных показателей финансово-экономической деятельности банка.

В третьей главе дипломной работы рассмотрены проблемы ипотечного кредитования в РФ, а также сделаны выводы и рекомендации по решению данных проблем, проведен сравнительный анализ ипотечных программ ведущих банков и предложены наиболее оптимальные программы банков на основе единого интегрального показателя (эффективная процентная ставка).

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1.            Гражданский кодекс Российской Федерации (части I, II и III) – официальный текст. – М.: «Издательство ЭЛИТ», 2004. – 352 с.

2.            Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации – официальный текст. – М.: «Издательство ЭЛИТ», 2004. – 360 с.

3.            Жилищный кодекс РФ от 24.12.2004 г. с изменениями и дополнениями.

4.            О залоге: Федеральный закон Российской Федерации от 29.05.1992 г.          № 2872-1 (в редакции Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ).

5.            Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон Российской Федерации от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ.

6.            Об ипотечных ценных бумагах: Федеральный закон Российской Федерации от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ.

7.            О банках и банковской деятельности: Федеральный закон Российской Федерации от 02.12.1990 г. № 395-1.

8.            Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об агентстве по ипотечному кредитованию».

9.            Постановление Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. № 1407 «Об утверждении Положения о лицензировании риэлтерской деятельности».

10.       Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов».

11.       Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»

12.       Ваксман С.А., Воробьева О.Е. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США. – Екатеринбург: Урал. Гос.Экон.Ун-т, 2000. – 97с.

13.       Верганова Е.В., Горбунова И.В., Сазонова Ю.А., Соколов В.Н. Анализ достоинств и недостатков схем ипотечного кредитования// Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 6)/ Отв. ред А.И. Щербаков. - Новосибирск: НГАСУ, 2000. - С.45-47.

14.       Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: Регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах. - М.: «Филинъ», 2003. - 144 с.

15.       Ельцов М.И. Перспективы развития ипотечного кредитования в России// Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. - СПб.: Нестор, 2005. - С.65 - 66..

16.       Жуков И.В., Щербаков А.И. Ипотечное кредитование затрат на приобретение и строительство жилья// Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 4): Сб. научн. тр./Отв. ред. А.И. Щербаков. - Новосибирск: НГАСУ, 1998.-С. 98- 101.

17.       Завидов Б.Д. Комментарий к федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М.: Издательство «ПРИОР», 2005. - 160с.

18.       Золотарев И.И., Горбунова И.В., Сазонова Ю.А., Соколов В.Н. Инвестиции в жилищное строительство// Экономика и предпринимательство в строительстве: Сб. научи, тр. (выпуск 6)/ Отв. ред. А.И. Щербаков. - Новосибирск: НГАСУ, 2003. - С.45 -47.

19.       Золотарев И.И., Ивасенко А.Г., Соколов В.Н. Развитие системы долгосрочного жилищного кредитования населения в России - важнейшая социально-экономическая задача стабилизации общества// Прогнозирование развития регионального строительного комплекса. - Новосибирск: НГАСУ, 1998. - С. 43 - 46.

20.       Иванов В. В. Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2004.

21.        Ивасенко А.Г., Казаржевская B.C., Зыкова О.С., Казаржевская Е.С., Соколов В.Н. Особенности ипотечного кредитования в Сибири// Сборник материалов межкафедрального научно-методического семинара «Современные проблемы экономики и менеджмента». - Новосибирск: СГГА, 2004. - С. 166-172.

22.       Ивасенко А.Г., Литвинова О.В., Соколов В.Н. Ипотечное кредитование: анализ и перспективы// Сборник материалов межкафедрального научно-методического семинара «Современные проблемы экономики и менеджмента». - Новосибирск: СГГА, 2004. - С. 173-179..

23.       Ивасенко А.Г., Михайлова Е.М., Соколов В.Н. О схеме проведения ипотечного кредитования в России// Проблемы современной экономики и педагогики: 56-я научно-техническая конференция профессорско-преподавательского состава НГАСУ. -Новосибирск: НГАСУ, 1999. - С. 13-14.

24.       Ивасенко А.Г., Опольская Н.В., Соколов В.Н. Источники финансирования жилищного строительства в России: Поиск оптимального варианта //ВОСТОК-СИБИРЬ-ЗАПАД. Всероссийский экономический форум. СИБИРЬ: ЭКСПОРТ-ИМПОРТ. Международная промышленная выставка. Тезисы докладов./ Новосибирск: СГГА, 1999. - 72 с.

25.       Ивасенко А.Г., Опольская Н.В.. Соколов В.Н. Международный опыт финансирования жилищного строительства// Сбоник материалов межкафедрального научно-методического семинара «Современные проблемы экономики и менеджмента» (выпуск 2). - Новосибирск: СГГА, 2000. - С. 141.

26.       Ивасенко А.Г., Опольская Н.В.. Соколов В.Н. Организационно-эконо-мические и правовые вопросы ипотечного кредитования в России // Социальные приоритеты и механизмы их реализации: Материалы научной сессии преподавателей НГАЭиУ. 28-30 апреля 1999 г. - Новосибирск: НГАЭиУ, 1999. - 158 с.

27.       Ивасенко А.Г., Опольская Н.В., Соколов В.Н. Применение моделей рефинансирования ипотечных кредитов в международной практике // Вестник Сибирской государственной геодезической академии. - Новосибирск, 1999. -Вып. 4. - 183 с.

28.       Ивасенко А.Г., Соколов В.Н., Вернова Е.В. Проблемы планирования темпов жилищного строительства и распределения муниципального жилья // Эффективность инвестиций в новое строительство и реконструкцию. Сборник докладов и сообщений к международной научно-практической конференции. - Новосибирск: МАН, 2000. - С. 107.

29.       Ивасенко А Г, Чугунова О.А., Соколов В.Н. Эффективность инвестиций и пути ее повышения в строительстве жилья через механизм ипотечного кредитования// Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 4): Сб. научи, тр./ Отв. ред. А.И. Щербаков. - Новосибирск: НГАСУ, 1998. - С. 78.

30.       Ипотечное жилищное кредитование. - М.: Издательский дом «Аудитор», 2001.

31.       Кирсанова А.В. Ипотека как способ преодоления инвестиционного кризиса // Эффективность инвестиций в новое строительство и реконструкцию: Материалы к международной научно-практической конференции 10 февраля 2000 г. - Новосибирск, 2000.-С. 180-181.

32.       Концепция международной программы по ипотечному кредитованию жилищного строительства в России «Дом для Вашей семьи». - М.: Российская ипотечная ассоциация, 1998. - 82с.

33.       Копейкин А., Стебенев Л.. Скоробогатько Б., Пенкина И. Развитие ипотечного кредитования в России // Рынок ценных бумаг. - 1998. - № 8. - С.26

34.       Лимаренко В.И. Дом для Вашей семьи на Большой Волге: Проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика. - Саров Нижегородской обл.: изд-во «Альфа», 1998. - 271 с.

35.       Минц В. В ожидании третьего пути: Ипотечное кредитование //Эксперт. 1999. №16.

36.       Московская ипотека лучше федеральной // Коммерсантъ. - 1999. - № 197. - С.7.

37.       Новосибирск становится плацдармом для развития системы ипотечного кредитования в Сибири. // Эпиграф. - 1998. - № 32. - С. 1.

38.       Опольская Н.В., Соколов В.Н., Горбунова И.В. Опыт внедрения региональных ипотечных схем (на примере Оренбургской области)// Современные проблемы геодезии и оптики.  Научно-техн. конф. Тезисы докл. - Новосибирск: СГГА, 2000. - С. 179.

39.       Опольская Н.В., Шитова О.Т., Соколов В.Н. Государственная поддержка ипотечного жилищного кредитования: зарубежный опыт и российская практика// Вестник СГГА (выпуск 6). - Новосибирск: СГГА, 2001. - С. 245-249.

40.       Сергеев Д.А. Влияние системы ипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений в экономике// Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. - СПб.: Нестор, 2000. -С.186- 191.

41.       Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: Издательский дом «Аудитор», 1999.- 112с.

42.       Смолянников А. Ипотека сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. - 1997. -№ 8.-С.147-160.

43.       Соколов В.Н. Инвестиции в производство и строительство через механизм ипотечного кредитования// Проблемы эффективной организации производства и приоритеты инвестиционной политики. Материалы к международной научно-практической конференции. - Новосибирск: НГТУ, 2000. - С.309-310.

44.       Терковская Е. Ипотека: Проблемы и перспективы // Хозяйство и право. - 1997. - № 9. -С. 16-26.

45.       Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов: Пер.с англ. / Под ред. проф. С. Г. Беляева. - М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998. - 391с.

46.       Шадрин А. Рынок ипотечных ценных бумаг. Опыт США и перспективы России //Рынок ценных бумаг. 2003. №7.

47.       Щербаков А.И., Ивасенко А.Г., Опольская Н.В., Соколов В.И. Ипотека в России. Современные тенденции и перспективы развития на федеральном и региональных уровнях // Известия вузов «Строительство». - 1999. -№ 7 (487). - С.88-93.

48.       Internet: http: // www.fom.ru

49.       Internet: http: // www.gks.ru

50.       Internet: http: // www.irn.ru

51.       Internet: http: // www.ipoteka.info

52.       Internet: http: // www.gosstroy.gov.ru

53.       Internet: http: // www.maif.ru

54.       Internet: http: // www.postroim.com

55.       Internet: http: // www.rokf.ru

56.       Internet: http: // www.rusipoteka.ru

57.       Internet: http: // www.russianrealty.ru