Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

«ИЖЕВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Факультет «Менеджмент и маркетинг»

Кафедра «Финансы и кредит»

«Дипломная работа допущена к защите»

Заведующий кафедрой «Финансы и кредит»

к.э.н., профессор М.Н. Горинов

«___» ______ 2006г.__________________

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

на тему: Организация ипотечного кредитования в коммерческом банке

(на примере АКБ «Ижкомбанк» (ОАО))

по специальности 080105 «Финансы и кредит»

Студент

группы 10-22-3 Т.В. Белослудцева

«___» _______ 2006г.

Руководитель

дипломной работы

к.э.н., доцент Т.Г. Волкова

«___» _______ 2006г.

Нормоконтроль

к.э.н., доцент В.Н. Майоров

«___» _______ 2006г.

Ижевск 2006

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ.. 3

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.. 5

1.1.. Экономическая сущность ипотечного жилищного кредитования в РФ.. 5

1.2. Инструменты ипотечного кредитования. Схемы расчетов платежей по кредитам. 12

1.3. Система управления рисками ипотечного жилищного кредитования. 18

1.4. Анализ мирового опыта привлечения ресурсов для ипотечного кредитования 24

1.4.1. Немецкая модель ипотечного кредитования. 25

1.4.2. Американская модель ипотечного кредитования. 30

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ АКБ «ИЖКОМБАНК» (ОАО) 36

2.1. Общая характеристика АКБ «Ижкомбанк» (ОАО) 36

2.2. Основные финансовые показатели деятельности АКБ «Ижкомбанк» (ОАО) 41

2.3. Анализ кредитной деятельности АКБ «Ижкомбанк» (ОАО) 45

ГЛАВА 3. ОРГАНИЗАЦИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В АКБ «ИЖКОМБАНК» (ОАО) 53

3.1. Обзор рынка ипотечного жилищного кредитования в Удмуртской республике 53

3.2. Анализ развития ипотечного кредитования в АКБ «Ижкомбанк» (ОАО) 60

3.3. Оценка экономической эффективности организации ипотечного жилищного кредитования в АКБ «Ижкомбанк» (ОАО) 69

3.3.1. Предлагаемая методика расчета рентабельности ипотечного кредитования 70

3.3.2. Расчет рентабельности операций по ипотечному жилищному кредитованию 74

3.4. Предложения и рекомендации по совершенствованию организации ипотечного кредитования в АКБ «Ижкомбанк» (ОАО) 79

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.. 82

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ... 85

ПРИЛОЖЕНИЯ.. 88

ВВЕДЕНИЕ

Острейшая проблема обеспечения граждан жильем в современной России привела к необходимости поиска и разработки новых схем и путей удовлетворения потребности россиян в доступном жилье.

Ипотечное кредитование – один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

Возрастающая потребность данного вида кредитования, но в тоже время недостаточная разработанность теоретического и прикладного инструментария ипотечного жилищного кредитования обусловили выбор темы дипломной работы. В условиях реформирования экономики России формирование жизнеспособной системы ипотечного жилищного кредитования является одной из актуальных задач, как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях. Успешное решение этой задачи возможно только при системном согласовании экономической, правовой и организационной сторон внедрения жилищной ипотеки в российскую практику.

Целью дипломной работы является исследование теоретических и практических основ организации ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации и в коммерческом банке на примере АКБ «Ижкомбанк» (ОАО).

Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

- рассмотреть правовую и экономическую сущность ипотеки, ипотечного кредитования;

- проанализировать исторический опыт развития ипотечного кредитования, существующую нормативно-правовую базу в РФ;

- выявить и обобщить современные тенденции развития ипотеки на федеральном и региональном уровнях, обозначить основные проблемы развития ипотеки в России и в Удмуртской республике, указать возможные пути решения;

- рассмотреть возможность применения классических моделей привлечения ресурсов для ипотечного кредитования через призму сложившегося мирового опыта;

- проанализировать деятельность АКБ «Ижкомбанк» на рынке ипотечного жилищного кредитования в Удмуртской республике;

- разработать рекомендации по совершенствованию организации ипотечного кредитования в АКБ «Ижкомбанк».

Объектом исследования является процесс организации ипотечного жилищного кредитования в коммерческом банке.

Предметом исследования выступают экономические отношения, складывающиеся в процессе реализации схем ипотечного кредитования, теоретические основы и механизмы формирования жизнеспособной модели ипотечного жилищного кредитования.

Теоретической и методологической основой дипломной работы послужили работы ведущих отечественных специалистов в области ипотечного жилищного кредитования. Эмпирическую основу составили аналитические обзоры и статистические данные, периодические издания, действующие законы, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые документы.

Полученные в дипломной работе результаты позволяют применить представленные выводы для моделирования ипотечных отношений в стране в целом, на уровне региона и на уровне коммерческого банка и открывают широкое поле для реализации изложенных выводов на практике.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1. Экономическая сущность ипотечного жилищного кредитования в РФ

Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Ипотека представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

Согласно закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [2] предметом ипотеки могут быть земельные участки, предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Однако наиболее актуальным представляется рассмотрение сферы ипотечного жилищного кредитования.

Ипотека дает возможность жить в своей квартире, заплатив за нее лишь часть стоимости. Кроме этого, существует возможность приобретения на кредитные средства банков квартир в домах-новостройках. К безусловным преимуществам приобретения жилья через систему ипотечного кредитования также относятся:

- возможность сразу стать собственником жилья, выплачивая его стоимость в рассрочку;

- получение налоговых льгот по кредиту;

- обеспечением по кредиту становится сама приобретаемая квартира;

- в условиях постоянного роста цен на недвижимость ее покупка является доходным способом размещения капитала.

Становление института ипотеки происходило постепенно и шло в русле общих тенденций развития экономических отношений и права. Его функционирование происходило в тесной взаимосвязи с кредитными отношениями. Вследствие этого обстоятельства залог сохранил на протяжении многовековой истории своего развития то ядро, тот смысл, которым эта модель была наполнена в древнейшие времена.

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство). Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции, когда объект залога переходил в собственность кредитора, до более прогрессивной стадии – пигнуса, который предусматривал владение кредитором недвижимости как гарантии кредитного обязательства, и далее - до ипотеки.

Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель. Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость. При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

Ипотека и ипотечное кредитование появились в России в 50-х гг. XXIII столетия, а к 1917г. уже существовали 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского банка и 18 частных банков [35].

Данный этап становления ипотечного жилищного кредитования в России характеризуется очень широким кругом субъектов ипотечного кредитования, длительными сроками и относительно низкими процентными ставками. Предельная доля кредита в стоимости заложенного имущества варьировалась от 50-60% при кредитовании под залог городской недвижимости, до 80-90% при кредитовании покупки крестьянами земли в сельской местности. После 1917г. в связи с всеобщей национализацией и практически полной отменой частной собственности на недвижимость подобная практика ипотечного кредитования прекратилась.

До начала экономической реформы конца 80-х - начала 90-х гг. в России не существовало системы ипотечного кредитования, как она понимается во всем мире. Кредиты на жилье не были напрямую обеспечены залогом недвижимого имущества вплоть до принятия закона «О залоге» в 1992г.; объем кредитования определялся государством, крайне проблематичным было выселение неплатежеспособного заемщика из заложенного жилого помещения.

В конце 80-х – начале 90-х гг. в России началась перестройка экономики и реорганизация банковской системы. Долгосрочным кредитованием жилья для населения занимались Госбанк СССР, Жилсоцбанк СССР (кредитование членов жилищных кооперативов) и Сберегательный банк СССР.

Кредиты, выдаваемые индивидуальным лицам, характеризовались чрезвычайно длительными сроками погашения и очень низкими процентными ставками. Эти кредиты содержали в себе элемент субсидий: 2% годовых, которые взимались до 1991г., были меньше, чем банковская процентная ставка по срочным вкладам более одного года, и лишь на 1 процентный пункт выше официального уровня инфляции.

Новая концепция политики жилищного финансирования, которая была сформулирована в государственной программе «Жилище» (1993г.), заключалась в следующем: формирование рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования, использование залога как способа обеспечения возвратности кредита, создание условий для обращения взыскания на заложенное жилье, внедрение альтернативных инструментов кредитования, работающих в условиях инфляции; переход от субсидирования процентных ставок к системе целевой поддержки групп населения со средним и низким уровнем дохода в форме субсидий для оплаты первоначального взноса; обеспечение гражданам, не имеющим необходимых сбережений и права на получение субсидии, возможности накопления средств для приобретения или строительства жилья или внесения первоначального взноса по ипотечному кредиту.

На этом этапе был достигнут значительный прогресс в становлении системы ипотечного кредитования. Некоторые кредиторы начали ипотечные операции уже в 1993-1994гг. (Ипотечный Стандартбанк, Мосбизнесбанк, Менатеп, Столичный банк сбережений). В 1993г. была создана Ассоциация ипотечных банков, которая активно участвовала в законодательном процессе. В данный период были приняты два важнейших закона: Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ, который упорядочил процесс заключения договора об ипотеке, государственной регистрации ипотеки, обращения взыскания на имущество, а также отразил особенности ипотеки жилых домов и квартир.

В настоящее время правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные нормативные правовые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кредитования образуют:

- Гражданский кодекс РФ (части первая, вторая и третья) [1];

- Федеральный закон от 16 июля 1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 30.12.2004г. №216-ФЗ) [2];

- Федеральный закон от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. от 31.12.2005г.) [5];

- Федеральный закон от 11 ноября 2003г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (с изм. от 29.12.2004г.) [3];

- Федеральный закон от 30 декабря 2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»[4];

- постановление Правительства РФ от 11 января 2000г. №28 (в редакции от 8 мая 2002г.) «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Этим постановлением была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, утвержден план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного кредитования в России, рекомендовано органам исполнительной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления разрабатывать на основе Концепции региональные программы ипотечного жилищного кредитования [7].

В числе последних позитивных изменений в ипотечном законодательстве можно назвать исключение нотариата из схемы ипотечного кредитования. Теперь его функции переданы Регпалате, которая может осуществлять все необходимые действия с закладной. Нагрузка на заемщика снижается и за счет отмены обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки и договоров купли-продажи (раньше будущий собственник платил госпошлину в размере 1,5% от стоимости квартиры). Поскольку до сих пор нередко при оформлении ипотечных договоров возникали ошибки, то возможность внесения изменений и аннулирования закладной кредитными организациями была оценена положительно. И главное изменение касается вопроса перехода прав собственности - обращение взыскания на заложенную квартиру отныне является основанием для прекращения права залогодателя и любых других лиц, проживающих в жилом помещении. Все это вкупе должно снизить риски кредиторов, что в будущем может стать основанием для снижения стоимости кредита.

Таким образом, подводя итог становлению ипотечного жилищного кредитования в России, необходимо отметить, что российская ипотека имеет достаточно богатую историю, и нельзя не учитывать этого при построении современной системы ипотечного кредитования.

Система ипотечного жилищного кредитования, как любая другая система, представляет собой ряд взаимосвязанных элементов: субъекты, объекты ипотечного жилищного кредитования, обеспечение ипотечных жилищных кредитов, организационно-экономическая основа как определенная последовательность обязательных процедур, а также сама технология кредитного процесса, то есть кредитная документация, порядок выдачи и погашения ссуды, а также процедура контроля в процессе обслуживания кредита [36].

Во всех случаях первыми и главными субъектами, участниками рынка ипотечного жилищного кредитования выступают заемщики – граждане РФ, которые заключили соответствующие кредитные договоры с кредитными и иными организациями с целью приобрести жилье. Ипотечное кредитование на приобретение квартиры представляет собой комплексный процесс, в котором гражданин выступает не только в роли заемщика по кредитному договору, но также в роли залогодателя по договору об ипотеке приобретаемого жилого помещения и покупателя по договору купли-продажи квартиры.

Участниками рынка ипотечного жилищного кредитования выступают также продавцы жилья. Постановлением правительства РФ от 11 января 2000г. №28 [7] они определены как физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим или юридическим лицам по их поручению.

Заемщик-покупатель заключает с кредитором кредитный договор и договор купли-продажи с продавцом, а банк выплачивает продавцу жилья полную стоимость квартиры.

Ипотечный кредит покупателю предоставляет кредитная или иная организация и поэтому в соответствии со статьей 77 Федерального закона «Об ипотеке» [2] квартира, приобретенная по такому договору, признается находящейся в залоге у кредитора. Возникает ипотека в силу закона. К ней применяются соответственно правила об ипотеке, возникающей в силу договора об ипотеке.

В связи с вышеизложенным и с учетом самой природы жилищной ипотеки одну из главных ролей на рынке ипотечного жилищного кредитования играют банковские структуры [21]. Кредитные организации в целом свободны в определении условий кредитования и ориентируются, прежде всего, на кредитный спрос.

Выдача долгосрочных кредитов – рискованное мероприятие для кредитующих организаций. В связи с этим встает вопрос о рефинансировании первичных кредиторов через специализированных субъектов – операторов вторичного рынка. Таковыми выступают агентства ипотечного жилищного кредитования.

Постановлением правительства РФ от 26 августа 1996г. №1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» [6] был учрежден основной по замыслу законодателя, участник вторичного ипотечного рынка на федеральном уровне. Государственная поддержка ипотеке выражается в предоставлении Агентству государственных гарантий при выпуске облигаций с ипотечным покрытием. Привлеченные с рынка средства Агентство направляет на выкуп у банков закладных по ипотечным кредитам. Подобный механизм позволяет банкам выдавать кредиты на достаточно привлекательных для заемщиков условиях.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой.

От федерального и региональных агентств по ипотечному жилищному кредитованию следует отличать региональные ипотечные корпорации. Последние также являются субъектами рынка ипотечного жилищного кредитования, но в разных регионах их роль и направления деятельности довольно существенно различаются. В целом можно отметить, что корпорации выступают операторами первичного рынка ипотечных кредитов.

К участникам рынка долгосрочного ипотечного кредитования относятся также органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценочные организации, риэлторские компании, инвесторы – физические и юридические лица, приобретающие ипотечные ценные бумаги.

1.2. Инструменты ипотечного кредитования. Схемы расчетов платежей по кредитам

В системе мер по становлению и развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.

Инструмент ипотечного кредитования – это способ погашения долга (амортизации кредита). График амортизации показывает остатки суммы долга по кредиту в каждый период времени. В нем также отражается, какая часть платежа идет на выплату процента, и какая – на выплату основной суммы долга.

Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора и заемщика путем обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции, снижение рисков ипотечного кредитования, обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика [9].

Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых можно назвать следующие: ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.), источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов, необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам.

В зависимости от способа амортизации ипотечные кредиты подразделяются на постоянный ипотечный кредит и ипотеку с переменными выплатами.

Первая группа кредитов - стандартный ипотечный кредит - предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило, ежемесячных, взносов. Такой кредит называется аннуитетный ипотечный кредит.

Для расчета платежей по кредиту применяется следующая формула:

R=, (1.1)

где R ‑ размер месячного платежа по кредиту;

P ‑ сумма ипотечного кредита;

r ‑ процентная ставка по кредиту за месяц;

n ‑ общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество месяцев).

Заемщик ежемесячно выплачивает равные суммы, часть которой идет на погашение кредита и часть – на уплату начисленных за месяц процентов, что, во-первых, дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту, во-вторых, заемщик выплачивает процентов меньше, чем если бы не осуществлялось ежемесячное погашение части основного долга.

В целях анализа, а также по просьбе заемщика может быть рассчитан баланс основной суммы кредита на любой месяц кредитного срока. При этом используется следующая формула:

P_i= R* , (1.2)

где P_i ‑ баланс долга на конец t-го периода;

R ‑ размер ежемесячного взноса;

i ‑ оставшееся число платежей (количество месяцев) до окончания кредитного срока;

r ‑ процентная ставка по кредиту за месяц.

Модификацией стандартного аннуитетного кредита с ежемесячными платежами является ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей, который позволяет сократить срок кредита и общую сумму процентных платежей.

Вторая группа кредитов ‑ ипотечные кредиты с переменными выплатами. Среди кредитов второй группы наиболее распространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга, кредиты с «шаровым» платежом, ипотека с ростом платежей, индексируемые кредиты.

В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой.

В качестве индексирующих показателей могут быть использованы доходность государственных ценных бумаг, ставки по межбанковским кредитам, ставка LIBOR (Лондонская межбанковская однодневная ставка предложения кредитных ресурсов), средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков, курс доллара США и т. д. Выбор индекса обусловлен прежде всего показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты.

В сфере банковского кредитования под залог приобретаемой недвижимости довольно активно обсуждается ставка LIBOR [21]. Данная ставка банковского процента рассматривается многими специалистами в области кредитования как очень перспективный финансовый продукт. Величина этой ставки, как правило, варьируется от 2,5 до 3,5%.

Следует отметить, что некоторые иностранные банки, работающие в Москве (Райффайзенбанк, Дельта-Кредит) уже предлагают заинтересованным лицам такие «плавающие» ставки. Содержание их составляют твердый, фиксированный процент (например, 8,5% годовых в валюте), к которому добавлена ставка LIBOR. Что касается рублевых ипотечных кредитов, то аналогичным продуктом здесь выступает московская ставка по межбанковским кредитам – MIBOR.

В целом, существуют разные точки зрения в отношении ставки LIBOR и ее аналогов. С течением времени в России прогнозируется снижение ставки банковского процента. Исходя из этого, фиксированная долгосрочная процентная ставка может стать невыгодной заемщику уже по прошествии нескольких лет. В то же время такая ставка для инвесторов положительно сказывается на привлекательности ипотечных ценных бумаг, которые являются перспективным источником дохода и средством привлечения внебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищной ипотеки. Очевидно, что здесь интересы участников рынка ипотечного кредитования полярно противоположны и необходим поиск кредитной модели, компромиссной для всех заинтересованных лиц.

Однако кредитная ставка LIBOR представляется все-таки более рискованной для среднестатистического российского заемщика, поскольку величину колебаний такой ставки предсказать и спрогнозировать практически невозможно. Последние несколько лет она не превышает 4%, но еще раньше ее показатели были значительно выше. Ставка LIBOR, выгодна достаточно состоятельному заемщику, который может диверсифицировать возможные колебания процентной ставки и восполнить свои финансовые потери за счет иных стабильных источников дохода. С учетом нынешних доходов российских заемщиков и предполагаемой массовости ипотеки такой механизм видится труднодоступным.

Чтобы повысить привлекательность для заемщиков ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, применяется механизм регулирования процентной ставки. Суть регулирования заключается в установлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки. Однако в целях защиты интересов банка может быть установлен минимальный уровень процентной ставки.

Кредит с фиксированной выплатой основной суммы долга широко применялся банками в практике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Недостатком данного кредитного инструмента является значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы, что приводит к возрастанию риска невозврата, увеличивается требуемый порог платежеспособности потенциального заемщика, соответственно ограничивается число возможных пользователей ипотечного кредита. Учитывая эти моменты, можно сделать вывод, что такой инструмент в меньшей степени подходит для ипотечного кредитования.

В последнее время достаточно широкое применение в практике зарубежных банков нашли кредиты с «шаровым» платежом, когда предусматривается крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения основного долга. Недостатком кредита с «шаровым» платежом является повышенный риск невозврата кредита, то есть кредитный риск. Это связано с тем, что возврат основной суммы отодвигается на конец срока, поэтому велика вероятность изменения финансового положения заемщика, которое может привести к его неплатежеспособности. Кроме того, с течением времени возрастает риск изменения стоимости залога, вероятность снижения цен на недвижимость, что приобретает особую значимость в условиях погашения основной суммы долга в конце срока.

Индексируемые инструменты ипотечного кредитования были разработаны для стран с высокой инфляцией. Среди таких инструментов следует назвать кредит с индексацией непогашенной суммы долга и кредит с двойной индексацией.

Кредит с индексацией долга предполагает корректировку непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса могут использоваться индекс потребительских цен, курс доллара США, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др. Такой инструмент позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, так как рост индекса может опережать рост реального дохода заемщика.

Платежи с двойной индексацией позволяют более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая возвратность кредита и его доступность. Номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по уровню инфляции, что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора. Таким образом, срок кредита становится переменной величиной, зависящей от того, насколько темпы роста доходов соответствуют темпам роста инфляции. В заранее оговоренные моменты времени (чем выше инфляция, тем чаще) изменяются номинальная стоимость платежей с учетом изменений в индексе зарплаты и номинальная стоимость непогашенного остатка с учетом индекса цен.

Использование инструмента с регулируемой отсрочкой платежа (ИРОП) предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных операций банка, а другая – сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется «контрактной ставкой», она определяет тот размер платежа, который обеспечивает банку рентабельность кредитования и который клиент готов выплачивать банку. Размер суммы регулярно пересчитывается на основе рыночного финансового показателя, например, ставки процента на межбанковском рынке кредиторов. Этот показатель включает фиксированную банковскую надбавку, необходимую для покрытия банком административных и прочих расходов, связанных кредитными операциями, надбавку за кредитные риски и собственно прибыль банка.

В действительности, регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик выполняет по достаточно низкой процентной ставке, которая называется «платежной». Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к основной сумме долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика пересчитывается каждые три месяца, исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. В результате платежи по полной «контрактной» процентной ставке взимаются в более поздний период, когда заемщику будет легче их осуществить благодаря увеличению его доходов, хотя бы и номинальных – в результате инфляции. Кроме того, инструмент ИРОП, основанный на межбанковской процентной ставке, практически полностью позволяет исключить риск роста процентной ставки. Однако следует иметь в виду, что при отсрочке платежей в течение первых лет предоставления ипотечных кредитов риск ликвидности банка может увеличиться.

Таким образом, амортизация долга играет важную роль в определении степени эффективности ипотечных операций для банков и доступности ипотечных кредитов для заемщика.

1.3. Система управления рисками ипотечного жилищного кредитования

Параметры кредита (его размер, процентную ставку, период кредитования, сумму первоначального взноса и т.д.) во многом определяют финансовые риски, неизбежно возникающие на разных этапах ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование отличается от обычного очень большими сроками и объемами, особенностью формирования банковских активов и пассивов, необходимостью правильной оценки залога, применения специфических инструментов кредитования, определяющих риски и их оценку. Половина ипотечных кредитов выдается на срок 25-30 лет, который предполагает большие изменения в экономике, кредитной и банковской политике, в системе налогообложения и уровне доходов населения, а также покупательной способности денег, стоимости недвижимости и т.д.

Основные типы рисков, которым подвергаются участники ипотечной деятельности, схематично представлены на рис. 1.1.

Рис. 1.1. Риски ипотечной деятельности

Кредитный риск – это риск невыполнения заемщиком по каким-либо причинам своих обязательств по кредиту [9].

В качестве системных причин, влияющих на степень кредитного риска, следует отметить уровень развития законодательной базы, ее адекватность задачам развития системы жилищного ипотечного кредитования населения, социально-экономическую стабильность в стране, уровень развития жилищного рынка, наличие достаточного платежеспособного спроса на ипотечные кредиты.

Вопросы кредитного риска решаются комплексно: это и государственная политика, и политика кредитных учреждений в области первоначального взноса. Большая роль принадлежит правильному выбору кредитных технологий и инструментов как составной части андеррайтинга или банковской политики.

В качестве дополнительной гарантии кредита (к залогу и страхованию) ввиду больших рисков ипотечного кредитования предполагается крупный первоначальный взнос заемщика в качестве частичной оплаты недвижимости продавцу. Превышение рыночной цены обеспечения над суммой кредита и определяет степень защищенности ссуды на всех стадиях кредитования. Это является важнейшим фактором повышения ликвидности предмета обеспечения, отягощенного залогом.

Обычный ипотечный кредит для многих западных стран имеет средний показатель заемного капитала (процентное соотношение заемного капитала к стоимости заложенной недвижимости) порядка 70%. В Германии этот процент составляет 50-60%, в США – 75%. Остальные 25-40% стоимости недвижимости – собственные средства заемщика в стоимости недвижимости. Таким образом, выдаваемый кредит всегда меньше стоимости недвижимости на сумму взноса, и максимальная сумма кредита обычно определяется исходя из этих показателей.

Доходы заемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму кредита. В то же время процент по кредиту влияет на сумму кредита, но уже косвенным путем, через максимальную сумму кредитного долга или максимальные выплаты по оплате за кредит, входящие в общую сумму и составляющие обычно его большую часть.

Цена и стоимость недвижимости (предмета залога) также играют важную роль в части возникновения и снятия рисков, так как все стандартные показатели кредита (размер, срок, ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки. Во-первых, завышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит. Все это влияет на общую доступность кредита. Во-вторых, правильная оценка стоимости кредита – это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов.

Необходимо остановиться еще на одном вопросе кредитного риска, в большей степени присущем сегодня России, - риске невозможности кредитора обеспечить надлежащее принудительное исполнение обеспеченных ипотекой обязательств. Несмотря на то, что законодательство (ГК РФ, ГПК РФ и Закон «Об ипотеке») предусматривает возможность выселения неплатежеспособного заемщика, соответствующая судебная практика пока носит единичный характер, не отработан механизм реализации заложенного жилья, судебного исполнения принятых решений. Большинство банков до сих пор рассматривает возможность выселения неплатежеспособного заемщика из жилого помещения как мало реальную. В результате кредитный риск, связанный с невозможностью выселения заемщика и реализации предмета залога, оценивается банками достаточно высоко, что приводит к завышению процентных ставок по кредитам для населения. По этой же причине вместо реальной ипотеки наибольшее распространение получили схемы кредитования под названием «продажа жилья в рассрочку» или заключение с заемщиком договора аренды жилого помещения с правом его выкупа в дальнейшем.

Риски ликвидности заключаются в проблематичности обеспечения ликвидности баланса банка: вложение финансовых средств в долгосрочное ипотечное кредитование не всегда обеспечивается наличием столь же долгосрочных ресурсов. Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. Во-первых, требуется детальный расчет потоков наличности для определения возможной потребности банка в ликвидных средствах. Во-вторых, требуется разработка стратегии мобилизации ликвидных средств с определением источников и затрат. В случае организации вторичного рынка ипотечных кредитов (рынка ипотечных ценных бумаг) риски ликвидности, связанные с ипотечной деятельностью, становятся вполне приемлемыми.

Риск процентной ставки – это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок, то есть когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банкам в настоящее время или в будущем средствам. Ставки могут изменяться по самым разным причинам: в связи с экономической ситуацией, выбором неэффективной банковской политики, выбором неправильных инвестиционных инструментов и технологий и т.д.

Банки, занимающиеся выдачей ипотечных кредитов, преодолевают риск процентной ставки посредством использования новых кредитных инструментов. Так, Сбербанк перешел к выдаче ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, привязанной к уровню учетной ставки ЦБ. Мосбизнесбанк апробировал инструмент с регулируемой отсрочкой платежа (ИРОП), в которой в качестве индекса суммы основного долга использует процентную ставку межбанковских кредитов для определения стоимости фондов, а некоторые банки пытались использовать инструмент, при котором индексирование суммы основного долга осуществляется исходя из официально устанавливаемого уровня минимальной заработной платы. Особое распространение получили кредиты с привязкой к доллару США, когда формально все условия кредита определяются на основе кредита в валюте США с фиксированной процентной ставкой, однако заемщик производит регулярные платежи в рублях по текущему обменному курсу. В Москве коммерческие банки в основном используют именно этот финансовый инструмент.

Вводя различные индексы, банки стараются сбалансировать изменение стоимости банковских фондов с изменением процентных ставок по выданным кредитам. С другой стороны, в условиях отсутствия официально публикуемых показателей рыночных кредитных ставок банки пытаются заменить их понятными для населения показателями. Однако такая аппроксимация не позволяет полностью избежать риска процентной ставки, так как изменения обменного курса доллара США, а тем более дискретные политические решения об изменении уровня минимальной заработной платы не совпадают с изменением рыночной ставки процента. Наиболее эффективным типом кредитов, снижающим риск процентных ставок, являются кредиты с переменной процентной ставкой, отражающие изменения рыночной процентной ставки.

Большую роль играет для банка риск досрочного платежа [33], смежный риску процентной ставки и риску ликвидности. Сегодня граждане предпочитают брать краткосрочные ипотечные кредиты, а если и берут долгосрочные, то настаивают в договоре на оговорке, позволяющей погашать кредит досрочно. Банкам это невыгодно, так как, ссужая деньги, банк рассчитывает получить определенную прибыль. Поэтому досрочный возврат кредита многими банками не приветствуется. Банки устанавливают так называемый мораторий на досрочное погашение. Это срок, в течение которого заемщик не может полностью погасить ссуду. Некоторые банки берут штраф за досрочное погашение, который обычно устанавливается в процентах от погашаемой суммы и зависит от срока возврата.

Под имущественными рисками понимают риски утраты и повреждения предмета ипотеки.

Заемщик ипотечного кредита в результате каких-либо неблагоприятных событий может лишиться источника дохода либо его части – в этом заключается сущность рисков утраты или понижения дохода.

Последние два вида рисков, присущих при ипотечном кредитовании для заемщика, можно застраховать. Страхование жизни и здоровья заемщика позволяет кредитно-финансовому учреждению, выдавшему ипотечный кредит, быть уверенным в том, что кредит будет погашен независимо от превратностей судьбы заемщика. При уничтожении или серьезном повреждении заложенной недвижимости вследствие предусмотренного договором страхования события, кредитор получит страховое возмещение и, соответственно, не понесет убытков. При этом, конечно, должны быть учтены и интересы добросовестного заемщика.

Крах кредитных учреждений в США в 1920-1930 гг., крах ссудно-сберегательных учреждений в 1980-х гг. заставил государственные институты, кредитные учреждения серьезнее подходить к проблемам риска. Поэтому в настоящее время для всех кредитных учреждений характерны серьезные маркетинговые исследования общего рынка капитала, рынка заемных денег, жилищного рынка, а также анализ рисков, контроль и управление ими.

1.4. Анализ мирового опыта привлечения ресурсов для ипотечного кредитования

Основное отличие в подходах к организации системы ипотечного жилищного кредитования в развитых странах заключается в формировании различных механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд. Специалистами высказываются разнообразные мнения по поводу формирования системы жилищного ипотечного кредитования в России.

Одни говорят о необходимости при построении национальной системы ипотечного жилищного кредитования использовать так называемую «автономную немецкую модель», основанную на целевых сбережениях. В этой модели средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент.

Другие специалисты высказывают мнение о необходимости создания полноценного вторичного рынка закладных, когда привлечение ресурсов осуществляется на рынке капитала, которое обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка («расширенная открытая модель США»). Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов, либо рефинансирование этих кредитов каким-либо иным способом.

К.Л. Астапов [14], автор ряда публикаций по вопросам законодательства и практики ипотечного кредитования в России и за рубежом, выделяет третью модель («усеченно-открытую»), характерную для Великобритании, Израиля, Испании. Ипотечные ссуды в этой модели финансируются за счет собственного капитала банка, депозитов, межбанковских кредитов. Соответственно каждый банк устанавливает параметры ипотечного кредитования, и ставка определяется текущей экономической конъюнктурой. Такой подход возможен в странах с устойчивой экономикой. Однако в странах переходной экономики инфляция, ставки процента, курс национальной валюты, а значит, и доход граждан подвержены сильным колебаниям. Поэтому применение данной модели в России недостаточно эффективно, тем не менее некоторые российские банки на современном этапе используют эту модель ипотечного кредитования граждан (в частности, Сбербанк, Внешторгбанк).

Таким образом, вопрос заключается в том, какая из двух систем – жилищные контрактные сбережения или институты вторичного рынка – больше подходят для развития в России с учетом специфических условий, сложившихся в настоящее время в нашей стране.

1.4.1. Немецкая модель ипотечного кредитования

Суть немецкой системы обеспечения дешевых долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка. Он формируется вокруг специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений - строительно-сберегательных касс (ССК). С помощью данной модели в Германии инвестируется более 2/3 всего жилищного строительства.

Название «немецкая система» очень условно. Аналогичные сберегательно-ипотечные учреждения существуют во многих странах мира. Во Франции эти структуры называются учреждениями взаимного кооперативного кредита, в Великобритании - строительными обществами, в США - ссудно-сберегательными ассоциациями и банками взаимных сбережений.

Взаимодействие с кассой делится на два периода: период накопления и период кредитования. Сначала вкладчик - член кассы заключает контракт, согласно которому берет на себя обязательство вносить в течение определенного времени деньги на депозит и хранить их, получая доход по оговоренной низкой ставке. Сумму ежемесячных выплат и срок накопления он выбирает сообразно своим возможностям и потребностям. Касса в свою очередь берет на себя обязательство предоставить ему по окончании периода накопления ипотечный кредит по низкой ставке. В Германии ССК уже много лет стабильно привлекают средства под 3% годовых и выдают ипотечные кредиты по ставке 5% при колебании рыночных ставок на такие кредиты, выдаваемые обычными банками, от 7 до 12% годовых.

Период кредитования начинается, когда член кассы накапливает приблизительно половину той суммы, которая нужна на покупку жилья. Затем он получает накопленное и еще столько же в качестве кредита. На все эти средства член кассы покупает квартиру, оформляет ее в залог и начинает выплачивать кредит. Из-за невысокой ставки процента суммы ежемесячных выплат по кредиту оказываются приблизительно такими же, какими были его ежемесячные накопительные взносы. Условия контракта основаны на расчете, призванном обеспечить соответствие пассивов и активов кассы по сумме и срокам. Поэтому в контракт вводится понятие минимального срока накоплений (1,5-2 года) и условие, что накопления должны достичь размера, соответствующего так называемому оценочному числу.

Основным достоинством системы является ее полная прозрачность. Согласно германскому закону о строительно-сберегательных кассах, эти организации не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи ипотечных кредитов своим членам. Таким образом, в отличие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего ни малейшего понятия, как, на какие нужды и насколько рискованно используются его средства, вкладчик ССК точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами.

Положительными факторами данной схемы являются также сосредоточение финансовых потоков в рамках одного экономического субъекта, замкнутость, возможность стабильно функционировать практически автономно от внешнего финансового рынка, простота финансового и правового механизмов, позволяющая адаптироваться к имеющимся финансовым и кредитным системам без создания сложной инфраструктуры.

Данная модель представляет интерес для России, поскольку цены на первичном рынке жилья (дома-новостройки), как правило, ниже цен вторичного рынка, а себестоимость строительства значительно ниже рыночной цены жилья. Большим преимуществом этой системы в наших условиях является также отсутствие необходимости требовать от будущего заемщика подтверждения платежеспособности. В самом деле, если человек, по документам получающий 200 долл. в месяц, исправно в течение двух лет вносил ежемесячно по 500 долл., то можно предположить, что он и в дальнейшем сможет делать это.

При распространении модели стройсберкасс в России значительно расширятся объемы ипотечного рынка, что повлечет и увеличение масштабов строительства. Однако это вовсе не означает, что контрактная сберегательная модель ипотеки идеальна.

Во-первых, в условиях значительного подъема рыночных процентных ставок возрастает риск изъятия членами накопительных касс своих низкодоходных депозитов, чтобы вложить их в высокодоходные рыночные активы, даже потеряв возможность получить дешевый ипотечный кредит. Скачок средних рыночных ставок по депозитам в США с 8% годовых в 1978г. до 20% в 1980г. вызвал массовый отток средств из судно-сберегательных ассоциаций и послужил причиной банкротства многих из них.

Вторая группа рисков заключается в возможности снижения реальных заработков членов кассы и, соответственно, их способности гасить выданный кредит. Для контрактной сберегательной системы эта проблема стоит даже в большей степени, чем для американской. Ведь сберегательно-ипотечное учреждение берет на себя обязательство выдать ипотечный кредит в начале фазы накопления, то есть за 1,5-2 года до начала реального кредитования. Что делать, если за это время платежеспособность будущего заемщика значительно ухудшится, совершенно неясно.

Третья проблема исключительно российская. Дело в том, что наше законодательство не предусматривает особой формы кредитных организаций, работающих по контрактной сберегательной схеме. Создать такую организацию в виде подразделения коммерческого банка нельзя, так как нельзя гарантировать, что средства вкладчиков не будут использованы на другие нужды.

Как обозначила начальник отдела Департамента банковского регулирования и надзора ЦБ РФ И. Антонова, заявившая, что в Законе «О банках и банковской деятельности» нет понятия строительных сберкасс, поэтому «достаточно сложно определить, будут ли строительные сберкассы осуществлять свою деятельность как банки, либо как небанковские кредитные организации». При этом она отметила, что привлекать вклады граждан могут только банки, чей уставной капитал не должен быть меньше 5 млн. евро, а говорить о создании специализированных ипотечных банков преждевременно. К этому вопросу следует вернуться, когда будет принят пакет законопроектов по ипотечному жилищному кредитованию», - заявила И.Антонова, добавив, что Банк России в отношении строительных сберегательных касс окончательную позицию еще не выработал.

В свою очередь, один из разработчиков законопроекта о стройсберкассах – директор Фонда «Институт экономики города» Н. Пастухова [11] заявила, что «независимо от нашего отношения к стройсберкассам в России уже существуют аналоги немецких касс. Правда, они абсолютно не соответствуют критериям, по которым работают немцы, чей опыт основан на очень точном и жестком законодательном правовом регулировании, потому что все прекрасно понимают политические последствия от недобросовестного привлечения огромных денежных сбережений населения».

В табл. 1.1 представлена характеристика элементов немецкой модели ипотечного кредитования и попытки их применения в настоящее время в России.

В условиях финансового «голода» переходного периода, когда бюджетное финансирование жилищного строительства минимально, застройщики в России стали активно привлекать денежные средства населения как путем заключения договоров инвестирования или долевого участия в строительстве, так и создания строительно-сберегательных обществ, потребительских и жилищно-строительных кооперативов [15]. В области жилищного финансирования застройщики начали успешно конкурировать с банками, используя денежные средства населения и предлагая квартиры в рассрочку, поскольку они могут не соблюдать обязательные для кредитных организаций требования по резервированию и экономическим нормативам.

Таблица 1.1. Применение в России элементов немецкой

контрактно-сберегательной системы ипотечного кредитования

Элементы немецкой модели ипотечного кредитования	Применение в России
1. Специализированные ипотечные кредитные организации - стройсберкассы	Организации-застройщики, ЖСК, ПК, ссудосберегательные кассы
2. Период накопления до 40-50% от стоимости недвижимости (срок 1,5-2 года, с начислением на вклад 1-3%)	Внесение вкладов в долевое участие в строительстве в размере 50-100% от стоимости недвижимости
3. Использование накапливаемых средств членов кассы на выдачу кредитов тем, кто уже завершил процесс накопления	Использование внесенных средств дольщиков для строительства определенного жилого объекта
4. Период кредитования (квартира оформляется в собственность члена кассы и в залог ССК), ставка 4-5%	Период покупки квартиры в рассрочку или аренда с правом выкупа (на срок до 10 лет, ставка 4%)
5. Использование для выдачи кредита средств членов кассы, находящихся в периоде накопления	Использование для выдачи товарного кредита собственных средств застройщика

Период накопления тут заменяется периодом внесения вкладов в долевое участие в строительстве, а период кредитования - периодом покупки в рассрочку или аренды с правом выкупа.

Такие схемы, во-первых, вынуждают заемщика покупать то, что дают, причем по той цене, которая установлена (соблазн завысить цену у продавца очень велик). Во-вторых, в случае если по какой-либо причине (например, из-за недостаточного притока клиентов и, следовательно, нехватки средств на строительство) здание не будет закончено, долевой участник рискует потерять все деньги. Точнее, он оказывается долевым владельцем недостроя, ликвидность которого нулевая.

Главное же препятствие для введения сберегательной системы ипотеки сегодня состоит в невозможности убедить нормального россиянина ежемесячно несколько лет вкладывать средства в какую-то кредитную организацию в ожидании ипотечного кредита. Даже если переходить к «немецкой» схеме постепенно, значительно сократив на время ее раскрутки период накопления, она может заработать, только если кредитная организация будет либо западным банком, либо структурой, гарантированной государством или субъектом федерации.

В России для создания и развития системы стройсберкасс необходимы принятие закона о стройсберегательных кассах как специализированных кредитных организациях, государственная финансовая поддержка данных учреждений в виде дотаций участникам системы накопительных вкладов для приобретения и строительства жилья, государственные гарантии возвратности средств по вкладам физических лиц в стройсберегательные кассы.

С помощью модели стройсберкасс у населения появится надежный в финансовом отношении механизм накопления средств на приобретение жилья, что позволит повысить покупательную способность и доступность ипотечных кредитов. Что касается системы ипотечного жилищного кредитования, то будет решена главная задача – обеспечение долгосрочными дешевыми ресурсами.

1.4.2. Американская модель ипотечного кредитования

Позитивные тенденции, происходящие в сфере ипотечного кредитования в последнее время, обусловили перенос акцентов с немецкой модели жилищного финансирования на американскую двухуровневую модель. Так, позитивными тенденциями в развитии ипотечного кредитования выступают увеличение доступности ипотечных кредитов, увеличение максимального срока погашения ипотечной ссуды до 30 лет, снижение выплаты годовых процентов за предоставленный кредит.

Американская система обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами опирается на вторичный ипотечный рынок. В США он построен на базе трех ипотечных агентств «Фэнни Мэй», «Джинни Мэй» и «Фрэдди Мэк», основная задача которых - выкуп у банков ипотечных кредитов и выпуск на их основе собственных ценных бумаг. Агентствам разрешено покупать кредиты, величина которых примерно на 40% превышает среднюю стоимость жилья.

Полугосударственный статус этих агентств сводится к регулированию их деятельности правительством и к гарантированной возможности заимствовать в случае необходимости до 2,25 млрд. долл. из казны. Кроме того, доход по ценным бумагам агентств, так же как и доход по ценным бумагам американского казначейства, освобожден от ряда налогов.

Американская схема минимизации процентных ставок по ипотечным кредитам действует следующим образом. Банк, выдав ипотечный кредит заемщику, продает кредит одному из агентств, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные средства, а банк переводит получаемые ежемесячные выплаты от заемщиков в агентство за вычетом маржи банка. Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство. Ставки эти публикуются ежедневно и действительны в течение 60 дней.

Таким образом, в США ставки по ипотечным кредитам оказываются не связанными ни со ставками по другим банковским кредитам, ни со стоимостью депозитов. Единственное, что их определяет, это ставка, по которой ипотечные кредиты покупаются агентствами. Возникает вопрос, чем же определяется ставка агентств. До конца 60-х гг. источником их средств был бюджет, и, следовательно, ставки по ипотечным кредитам определялись государством. С 1970г., когда «Джинни Мэй» выпустила на рынок первые обеспеченные ипотечными кредитами ценные бумаги, ситуация изменилась. В США появился третичный ипотечный рынок, который определяет теперь стоимость ипотечных кредитов.

Все агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу. Наиболее распространены ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (mortgage backed securities, MBS). Источником выплат по MBS являются платежи заемщиков по ипотечным кредитам. Однако MBS - это ценная бумага агентства, и выплаты по ней гарантированы этой структурой, а не залогом недвижимости. Агентства реализуют MBS на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты от банка за вычетом своей маржи (последняя крайне мала).

Таким образом, ставка, по которой агентства покупают ипотечные кредиты, зависит от той ставки доходности по ценным бумагам агентства, на которую согласны инвесторы. Причем ставки по этим ценным бумагам ниже, чем ставки по долговым обязательствам организаций, имеющих высший статус надежности, и чуть выше ставок по государственным ценным бумагам.

Причина, по которой инвесторы соглашаются на низкую доходность по MBS, заключается в том, что обеспечением по ним являются не обязательства заемщиков, подкрепленные залогом труднореализуемого жилья (на это даже в США может уйти до двух лет), а обязательства агентств, за которыми стоит государство. Инвесторы уверены, что каким бы массовым ни был дефолт заемщиков по ипотечными кредитам, свои обязательства перед инвесторами агентства с помощью бюджета выполнят. Это дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкладываться в них самым консервативным инвесторам, таким как пенсионные фонды, а, следовательно, обеспечивает приток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов.

Итак, низкие ставки по ипотечным кредитам в рамках американской модели ипотеки опосредовано обеспечивает бюджет, то есть налогоплательщики. В США это хорошо понимают и именно поэтому делают все возможное, чтобы дешевыми кредитами не пользовались люди, покупающие элитное жилье. Поэтому-то и существует ограничение на максимальную величину кредита, который может быть выкуплен агентствами. Примерно 20% объема ипотечных кредитов США - это кредиты, превышающие лимит. Они недоступны для агентств, и ставки по ним значительно выше.

В современной системе ипотечного кредитования вторичный рынок закладных играет важнейшую роль, позволяя решить ряд проблем:

1. Обеспечивать ликвидность банковских средств. Путем продажи ссуд на вторичном рынке банк может сразу восстановить свои средства и снова ссудить их новым заемщикам.

2. Смягчать циклический поток ссудного капитала. Во время общей нехватки средств происходит спад в операциях с недвижимым имуществом. Вторичный рынок ссуд помогает смягчить этот спад путем обеспечения перемещения капитала.

3. Уменьшать разницу между процентными ставками в различных географических районах.

По мнению сторонников американской модели привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования, ипотечный бизнес, не обеспеченный вторичным ипотечным рынком, способным вернуть часть кредитных средств практически одновременно с выдачей кредита под ипотеку, невозможен в современных условиях.

На сегодняшний момент, в России избрана двухуровневая модель организации ипотечного рынка, однако имеются некоторые отличия в ее построении в сравнении с американской системой (см. табл. 1.2).

Таблица 1.2. Применение в России элементов американской двухуровневой

модели ипотечного кредитования

Элементы американской модели ипотечного кредитования	Применение в России
1. Ипотечные агентства («Фэнни Мэй», «Джинни Мэй» и «Фрэдди Мэк») – операторы вторичного ипотечного рынка	Ипотечные агентства (АИЖК, Московское ипотечное агентство, Федеральная ипотечная ассоциация) – операторы вторичного ипотечного рынка
2. Долговые обязательства агентств гарантированы государством	Долговые обязательства агентств гарантированы государством
3. Для рефинансирования ипотечных кредитов привлекаются средства институциональных инвесторов – пенсионных фондов и компаний, занимающихся страхованием жизни и др. – посредством выпуска ипотечных ценных бумаг	Для рефинансирования ипотечных кредитов используются бюджетные средства (временно), средства от выпуска Агентствами облигаций. Предполагается привлечение средств зарубежных инвесторов: МБРР, ЕБРР
4. Ставка ипотечного кредита для заемщика 6-8%	Ставка ипотечного кредита для заемщика – 12-16%

В 1996г. было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) [6]. Его главной задачей была определена организация вторичного рынка в России. АИЖК, по опыту американских коллег, должно было выкупать у банков ипотечные жилищные кредиты и выпускать под их обеспечение ценные бумаги с конкурентоспособной доходностью, к тому же гарантированные государством. Эти ценные бумаги планировалось продавать на вторичном рынке. Такой финансовый институт должен был стать мостом, соединяющим банковскую систему и фондовый рынок.

Для развития жилищного кредитования в регионах АИЖК заключило соглашение с 65 региональными операторами и 55 сервисными агентами. По Стандартам АИЖК сегодня выдают ипотечные кредиты 95 организаций из 62 регионов РФ. Всего по стандартам АИЖК по состоянию на 06 мая 2006г. рефинансировано 34,65 тыс. ипотечных кредитов, что составляет 16,5 млрд. р.

Региональный оператор рефинансирует ипотечный кредит и перепродает его АИЖК. Но федеральное агентство может также напрямую заключать договоры с коммерческими банками в регионах и выкупать у них стандартизованные ипотечные кредиты. Схема достаточно проста и прозрачна.

Однако главная задача, которая была поставлена перед Агентством, - аккумуляция финансовых средств за счет выпуска ипотечных ценных бумаг и продажи их либо на открытом рынке, либо банкам - пока не выполнена [28]. Для того чтобы механизм ипотечных облигаций заработал, необходимо принять еще целый ряд подзаконных актов. Однако появление первых ипотечных ценных бумаг уже не за горами: АИЖК начало подготовку к дебютному выпуску ипотечных облигаций. Если все необходимые акты будут скоро приняты, АИЖК эмитирует первые ипотечные ценные бумаги уже в этом году.

У банков же нет длинных денег, которые позволили бы финансировать кредиты сроком на 10-20 лет, то есть без поддержки государства им не обойтись. Кроме того, структуры, которые могли бы обеспечить приток длинных денег на ипотечный рынок, оказались к этому не готовы. В целом инвесторами, заинтересованными в приобретении ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, являются пенсионные фонды, страховые компании, банки, инвестиционные фонды, паевые инвестиционные фонды. Причем первые две группы являются наиболее привлекательными для рынка ипотечных ценных бумаг. По оценкам Всемирного банка, одни только пенсионные фонды могут инвестировать в ипотечные ценные бумаги около 120 млрд. р. в течение ближайших пяти лет. Однако пока полноценного механизма, который позволил бы им это сделать, не существует.

В результате вторичный ипотечный рынок практически не развивается. Для дальнейшего выкупа закладных Агентству необходимы дополнительные средства. Не имея пока возможности привлечь их за счет выпуска ценных бумаг, АИЖК начало поиск покупателя на уже сформированный портфель ипотечных кредитов. В октябре 2004г. Газпромбанк открыл под обеспечение АИЖК кредитную линию в 1 млрд.р.

В сложившихся условиях функции АИЖК стали выполнять крупные банки. МДМ-банк успешно кредитует Центр ипотечного кредитования корпорации «Уралсиб» под залог закладных. А банк «Совфинтрейд» является в определенном смысле конкурентом АИЖК, выкупая закладные у региональных операторов (всего выкупил на 14 млн.р.). Подобную цель преследует Национальная ипотечная компания. Но первым на рынке был банк Delta Credit, который в октябре 2003г. продал пул ипотечных кредитов Москоммерцбанку на 5 млн. долл.

Что же препятствует внедрению американской модели ипотечного жилищного кредитования в России? Ключевыми отличиями внешних условий формирования систем ипотечного жилищного кредитования в 80-е гг. в США и в современной России являются: уровень развития рыночных отношений; ограниченные размеры бюджетных средств, которые могут быть направлены в эту сферу; высокие темпы инфляции; кредитный риск, слабая банковская система, низкая доступность жилья; неразвитый фондовый рынок. Поэтому многие аналитики считают, что необходимо развивать параллельно и другие модели ипотечного жилищного кредитования, в частности, систему стройсберкасс [28].

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ АКБ «ИЖКОМБАНК» (ОАО)

2.1. Общая характеристика АКБ «Ижкомбанк» (ОАО)

Коммерческий банк «Ижкомбанк» создан в октябре 1990г. Первоначальный Устав Банка зарегистрирован в Государственном Банке РСФСР, регистрационный N646 от 30 октября 1990г. В мае 1994г. Банк переименован в товарищество с ограниченной ответственностью коммерческий банк «Ижкомбанк», а в июле 1994г. в Общество с ограниченной ответственностью коммерческий банк «Ижкомбанк».

В июле 2000г. Общество с ограниченной ответственностью коммерческий банк «Ижкомбанк» преобразовано в Акционерный коммерческий банк «Ижкомбанк» (открытое акционерное общество).

Уставной капитал на сегодня составляет 44,14 млн.р. По данным Центрального Банка РФ по состоянию на 01.01.2006г. АКБ «Ижкомбанк» (ОАО) входит в группу 212 кредитных организаций по величине зарегистрированного уставного капитала от 30 до 60 млн.р.

В 2004г. решена главная стратегическая задача года: Ижкомбанк первым в республике включен в реестр банков - участников обязательного страхования вкладов.

Темпы роста основных показателей банка за 2004г. значительно превышают общие темпы роста банковского сектора республики (табл. 2.1).

Значительный рост объемов привлекаемых депозитов является выражением определенной степени доверия АКБ «Ижкомбанк» как населения, так и представителей бизнеса республики.

Акционеры банка: ОАО «Гарант», ООО «Петро-Альянс», ООО «Финком», ООО «НЕМПЛАСТ», ООО «ИНБИЗ».

Таблица 2.1. Темпы роста основных показателей АКБ «Ижкомбанк»

за 2004г., в %

Активы

(по головным офисам кредитных организаций и филиалам)

Капитал

Депозиты юридических и физических лиц

Выданные банковские карты

Средства организаций на счетах кредитных организаций

Всего по банковскому сектору УР

134

126, 4

143, 6

90, 3

АКБ «Ижкомбанк» (ОАО)

137, 9

127

155, 5

170, 8

155, 8

Приоритетные направления деятельности банка:

- поиск стратегического партнера, увеличение уставного капитала и создание значительного запаса прочности по уровню капитализации и по уровню ликвидности банка;

- внедрение международных стандартов бухгалтерского учета и финансовой отчетности;

- совершенствование системы корпоративного управления и внутреннего контроля банка;

- формирование системы управления рисками, адекватных характеру совершаемых операций;

- повышение качества активов банка с целью получения устойчивых доходов и обеспечения долгосрочной безубыточной деятельности банка;

- последовательное и неуклонное развитие партнерских отношений с клиентами на базе безусловного выполнения взаимных обязательств, высокого качества предлагаемого банковского продукта, уважения и взаимного доверия;

- создание благоприятных условий для профессиональной карьеры сотрудников банка, развитие их личностного потенциала и роста материального благосостояния;

- высокая культура работы с клиентами, технологичность, приверженность нормам действующего законодательства;

- высокая ответственность перед клиентами, акционерами, коллегами и перед обществом;

- поддержка усилий государственных органов и организаций, направленных на социально – политическую стабилизацию в Удмуртской Республике и в стране, создание и развитие цивилизованных рыночных отношений.

За 15 лет работы на финансовом рынке Удмуртии АКБ «Ижкомбанк» зарекомендовал себя как стабильная надежная кредитная организация. Банк имеет многолетний опыт и традиции обслуживания предприятий и организаций различных отраслей производства и форм собственности. Сегодня банку доверяют свои денежные средства 3 179 предприятий и организаций различных форм собственности и частных предпринимателей и 55 060 физических лиц, при этом сохраняется индивидуальный подход к каждому клиенту. По сравнению с прошлым годом клиентская база увеличилась на 22,3% или на 253 юридических лица и частных предпринимателей и 10 383 физических лица.

Банк имеет разветвленную сеть: пять иногородних дополнительных офиса – в городах Глазов, Воткинск и Сарапул, Можге – 2, четыре дополнительных офиса в г. Ижевске, одну операционную кассу вне кассового узла при Регистрационной палате в г. Ижевске. Финансовые ресурсы банка сконцентрированы в едином балансе, что позволяет повысить качество управления ресурсами, снизить уровень риска, и, как следствие, повысить доходность проводимых операций.

Организационная структура АКБ «Ижкомбанк» (ОАО) представлена на рис.2.1. Структура соответствует как целям банка, так и ассортименту банковских продуктов и услуг.

Серьезная работа проводится в банке по совершенствованию системы управления рисками и системы внутреннего контроля. Осуществляется ежедневный анализ ликвидности и доходности, охватывающий все основные аспекты деятельности банка.

Рис.2.1. Организационная структура АКБ «Ижкомбанк» (ОАО)

Обеспечивается постоянная работа по идентификации и оценке основных видов риска, присущих банковской деятельности, на основе которой принимаются решения по консолидированному управлению рисками и финансовыми потоками банка с целью разумного сочетания финансового результата и уровня риска. Обеспечивается современное и точное раскрытие предусмотренной законодательством информации по вопросам деятельности банка, включая данные о его финансовом положении, структуре и управлении.

Сегодня АКБ «Ижкомбанк» – это постоянно развивающееся кредитное учреждение, которое предоставляет весь комплекс банковских продуктов и услуг в рублях и иностранной валюте, активно работает на рынке ценных бумаг.

В арсенале банка – самые современные банковские технологии и продукты, позволяющие клиентам рационально и с максимальной выгодой использовать банк как высокоточный финансовый инструмент.

Банк предлагает максимально широкий спектр банковских услуг:

- открытие и ведение счетов юридических и физических лиц, частных предпринимателей;

- удаленное управление счетом посредством банковских продуктов: «Интернет-банкинг», «Клиент-Банк»;

- оперативные платежи в любой свободно конвертируемой валюте;

- денежные переводы в течение 10 минут в любую страну мира по системе Western Union;

- международные пластиковые карты VISA, зарплатные проекты через локальный продукт «Ижкард»;

- финансирование предприятий и программ развития производства (кредитование, лизинг, факторинг);

- ипотечное кредитование;

- документарные операции (аккредитивы, инкассо, чеки);

- гарантийные операции;

- консультирование по всем вопросам, касающимся деятельности клиентов;

- содействие в продвижении услуг и продукции клиентов.

АКБ «Ижкомбанк» – участник Программы кредитных гарантий, утвержденной Правительством УР, которая позволяет предпринимателям получать кредиты под поручительство Удмуртского государственного фонда поддержки малого предпринимательства. Заключено соглашение о кредитовании субъектов малого предпринимательства, создании и использовании гарантийного резерва.

Банк активно содействует реализации Республиканской целевой ипотечной программы «Жилище 2005-2010»: на сегодня около 1000 семей приобрели квартиры, благодаря ипотечному кредиту, оформленному в «Ижкомбанке».

2.2. Основные финансовые показатели деятельности АКБ «Ижкомбанк» (ОАО)

Для оценки эффективности деятельности и финансовой устойчивости АКБ «Ижкомбанк» проведем коэффициентный анализ за период с 1 января 2004г. по 1 января 2006г. на основе системы аналитических коэффициентов по данным публикуемой отчетности (Приложение 1, Приложение 2).

За рассматриваемый период валюта баланса увеличилась на 164%. Рост произошел в большей степени за счет таких статей как кассовые активы и ссудная задолженность в активе баланса и средства клиентов, выпущенные долговые обязательства и уставный капитал – в пассиве.

Положительным моментом является наращение собственного капитала: с 01.01.2004г. по 01.01.2006г. прирост составил 62 млн.р., или 205%. Акционерами банка поставлена задача до 1 января 2007г. довести собственный капитал до 5 млн. евро.

Кредитные вложения банка увеличились на 187% и составили 817,5 млн. р.

Доля просроченных ссуд в активах банка возросла в 5 раз и на 01.01.06г. составила 7,7 млн.р. При этом просроченная задолженность физических лиц возросла за данный период в 2 раза, а задолженность негосударственных коммерческих организаций – в 4 раза.

На протяжении рассматриваемого периода балансовая прибыль банка растет. Рост прибыли по итогам 2005г. в сравнении с итогами 2003г. составил 700%.

Процентная маржа на 01.01.2006г. выросла в сравнении с 01.01.2004 г. на 28 млн. р., или на 153%.

Анализ финансовой деятельности банка на основе системы аналитических коэффициентов предполагает расчет нескольких групп коэффициентов [8].

Первая группа коэффициентов характеризует качество активов: это коэффициент уровня доходных активов и коэффициент размещения платных средств (табл.2.2).

Таблица 2.2. Показатели качества активов

Определение показателя	Диапазон оптимальных значений	Значение на 01.01.2004	Значение на 01.01.2005	Значение на 01.01.2006
К₁=	0,65-0,85	0,69	0,79	0,76
К₂=	<=1,0	0,83	0,69	0,68

Банк имеет достаточно качественную структуру активов. Удельный вес доходных активов в составе активов в норме, при этом наблюдается устойчивый рост этого показателя. Отношение платных ресурсов и доходных активов также входит в диапазон оптимальных значений и имеет тенденцию к уменьшению.

В показателях структуры пассивов отражены параметры, характеризующие устойчивость, надежность и эффективность работы банка (табл. 2.3).

Таблица 2.3. Показатели качества пассивов

Определение показателя	Диапазон оптимальных значений	Значение на 01.01.2004	Значение на 01.01.2005	Значение на 01.01.2006
К₃=	0,08-0,15	0,07	0,09	0,09
К₄=	0,15-0,5	0,79	0,47	0,48

Коэффициент К₃ отражает финансовую устойчивость банка. При К₃<=0,8 возникает риск банкротства, а при К₃>=0,15 банк можно назвать неконкурентоспособным. Динамика показателя К₃ свидетельствует о положительном для АКБ «Ижкомбанк» изменении доли собственного капитала в структуре пассивов.

Коэффициент К₄ показывает, что капитал банка был сформирован из средств учредителей на 79% в 2003г. и 48% в 2005г. Это означает, что в последние два года в развитие банка стало инвестироваться больше средств.

В табл. 2.4 представлена следующая группа коэффициентов - показатели ликвидности банка.

Таблица 2.4. Показатели ликвидности

Определение показателя	Диапазон оптимальных значений	Значение на 01.01.2004	Значение на 01.01.2005	Значение на 01.01.2006
К₅=	max	0,43	0,31	0,33
К₆=	>=0,5	0,61	0,72	0,67

Коэффициент К₅ позволяет оценить долю обязательств банка, которая может быть погашена по первому требованию за счет ликвидных активов «первой очереди». Сбалансированность активной и пассивной политики банка для достижения оптимальной ликвидности характеризует коэффициент К₆.

Анализируя значения данных показателей, можно сделать вывод о том, что банку следует повысить степень покрытия обязательств ликвидными средствами, тем более что в структуре платных привлеченных средств значительно увеличилась доля депозитов физических лиц.

Показатели рентабельности активов, уставного фонда и доходных активов находятся в диапазоне оптимальных значений (табл. 2.5).

Таблица 2.5. Показатели рентабельности

Определение показателя	Диапазон оптимальных значений	Значение на 01.01.2004	Значение на 01.01.2005	Значение на 01.01.2006
К₇= (ROA)	0,005-0,05	0,007	0,02	0,02
К₈= (ROE)	0,10-0,7	0,11	0,48	0,50
К₉=	0,10-0,5	0,28	0,30	0,27

Значения коэффициента К₇ обусловлены эффективной деятельностью банка и достаточно высокими ставками доходов от активов.

Рост показателя К₈говорит об увеличивающейся эффективности использования средств собственников.

Эффективность проводимых доходных операций также можно охарактеризовать положительно (К₉).

Динамика и параметры показателей дееспособности по кредитным, фондовыми и валютным операциям представлены в табл. 2.6. Максимальное и минимальное значения для них не устанавливаются.

Показатель стабильности банка на кредитном рынке (К₁₀) имеет устойчивую положительную тенденцию к снижению.

Коэффициент дееспособности по фондовым операциям (К₁₁) в 2004г. вырос, а за 2005г. резко сократился вследствие снижения дисконтных расходов по векселям почти в 10 раз.

Таблица 2.6. Показатели дееспособности по отдельным операциям

Определение показателя	Значение на 01.01.2004	Значение на 01.01.2005	Значение на 01.01.2006
К₁₀=	0,56	0,50	0,48
К₁₁=	0,34	0,45	0,03
К₁₂=	0,77	0,69	0,91
К₁₃=	0,96	0,89	0,89

Коэффициент дееспособности по валютным операциям (К₁₂) в анализируемом периоде колеблется в пределах 69-91%, наибольшее влияние на это оказывает статья результатов от переоценки счетов в иностранной валюте.

Коэффициент дееспособности К₁₃ позволяет оценить стабильность работы банка в целом. Максимальное значение для этого коэффициента - 1. По итогам за 2004-2005гг. расходы от операций и инвестиций стали занимать меньшую часть в доходах банка, однако представляется необходимым дальнейшее снижение этого показателя до 0,7-0,8.

Таким образом, в результате анализа финансового состояния банка за период 01.01.04 - 01.01.06гг. на основе рассчитанных коэффициентов можно сделать следующие выводы: банк имеет хорошие показатели качества активов и пассивов, внимательнее банку следует отнестись к показателям ликвидности, показателю дееспособности по валютным операциям, стремиться увеличить показатель рентабельности активов.

2.3. Анализ кредитной деятельности АКБ «Ижкомбанк» (ОАО)

Данные о величине предоставленных кредитов различным заемщикам за период с 01.01.04г. по 01.01.06г. представлены в табл. 2.7.

Кредитный портфель банка за анализируемый период вырос почти в 3 раза. Рост кредитных вложений банка, с одной стороны, связан с растущими потребностями клиентов, а с другой стороны - совершенствованием кредитной политики, более полного учета интересов заемщиков. Значительный рост кредитных вложений достигнут как за счет активно проводимой банком работы по привлечению потенциальных заемщиков, имеющих устойчивый бизнес, положительную кредитную историю и рассматривающих сотрудничество с банком как долгосрочное и взаимовыгодное, так и за счет предоставления новых видов кредитования.

Таблица 2.7. Динамика и структура кредитного портфеля АКБ «Ижкомбанк» по субъектам кредитования

Субъекты кредитования	Динамика, тыс.р.	Структура, %
01.01.04	01.01.05	01.01.06	01.01.04	01.01.05	01.01.06
Кредиты, предоставленные кредитным организациям	0	2775	0	0,0	0,8	0,0
Кредиты, предоставленные финансовым органам субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления	0	20000	20000	0,0	5,4	2,9
Кредиты, предоставленные коммерческим организациям, находящимся в государственной собственности	1993	1669	1000	0,9	0,5	0,1
Кредиты, предоставленные некоммерческим организациям, находящимся в государственной собственности	5025	0	0	2,3	0,0	0,0
Кредиты, предоставляемые негосударственным финансовым организациям	0	0	10080	0,0	0,0	1,5
Кредиты, предоставленные негосударственным коммерческим организациям	149909	219693	375717	67,8	59,5	54,2
Кредиты, предоставленные негосударственным некоммерческим организациям	2300	16600	17200	1,0	4,5	2,5
Кредиты, предоставленные индивидуальным предпринимателям	53940	84650	136773	24,4	22,9	19,7
Кредиты, предоставленные физическим лицам	7784	23799	132605	3,5	6,4	19,1
ИТОГО	220951	369186	693375	100,00	100,00	100,00

Динамика структуры кредитного портфеля по рассматриваемым субъектам кредитования представлена на рис. 2.2.

Рис. 2.2. Динамика структуры кредитного портфеля по субъектам кредитования

Банк в большей степени кредитует негосударственные коммерческие организации, хотя динамика удельного веса данной категории заемщиков показывает снижение их доли до 54,2% на 01.01.06г.

На втором месте по объемам кредитования – индивидуальные предприниматели (их доля на 01.01.06г. – 19,7%). Это связано с активным участием АКБ «Ижкомбанк» в реализации программы поддержки малого предпринимательства, утвержденной Правительством УР.

На третьем месте – кредиты, предоставляемые физическим лицам (их доля на 01.01.06г. – 19,1%). В 2004г. банк активизировал работу по потребительскому кредитованию. Предоставлялись целевые кредиты для приобретения товаров (услуг) в организациях, с которыми банком были заключены договоры о сотрудничестве. Альтернативой данному виду кредитования стало финансирование под уступку денежных требований – факторинговые операции. Преимуществом данного вида кредитования является солидарная ответственность предприятия за своих заемщиков.

На рис.2.2. видно, что доли кредитов, предоставленных негосударственным коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, уменьшаются. Доля кредитов, предоставленных физическим лицам, увеличивается. Остальные категории субъектов кредитования занимают очень незначительные доли в общем объеме кредитного портфеля.

Если анализировать структуру кредитного портфеля по срокам предоставления кредитов, то наибольшую долю занимают кредиты сроком от 181 дня до 1 года (табл. 2.8).

Таблица 2.8. Динамика и структура кредитного портфеля банка по срокам кредитования

Сроки кредитования	Динамика, тыс.р.	Структура, %
01.01.2004	01.01.2005	01.01.2006	01.01.2004	01.01.2005	01.01.2006
Овердрафт	2893	14113	19445	1,3	3,8	2,8
на срок до 30 дней	2530	46166	15900	1,1	12,5	2,3
на срок от 31 до 90 дней	5981	34956	108960	2,7	9,5	15,7
на срок от 91 до 180 дней	36594	36933	53044	16,6	10,0	7,7
на срок от 181 дня до 1 года	58950	181303	318480	26,7	49,1	45,9
на срок от 1 года до 3 лет	35414	48395	83845	16,0	13,1	12,1
на срок свыше 3 лет	78589	7320	93701	35,6	2,0	13,5
ИТОГО	220951	369186	693375	100,0	100,0	100,0

Динамика структуры кредитного портфеля по срокам кредитования приведена на рис. 2.3.

Рис.2.3. Динамика структуры кредитного портфеля по срокам кредитования

В 2005г. существенно возросла доля кредитов со сроком от 31 до 90 дней. Основной субъект такого кредитования – негосударственные коммерческие организации.

Существующая в банке политика управления ликвидностью позволяет размещать банку и среднесрочные кредиты. Банк кредитует на сроки от 1 года до 3 лет и даже свыше 3 лет. Доля таких кредитов в портфеле банка на 01.01.06 г. – 12,1% и 13,5% соответственно.

Рис. 2.3. показывает, что в анализируемом периоде устойчиво растет доля кредитов, выданных на срок 30-91 дней, а доля кредитов, размещенных на срок более года – напротив, уменьшается.

Динамика и структура просроченной задолженности по предоставленным банком кредитам представлена в табл. 2.9.

Таблица 2.9. Динамика и структура просроченной задолженности по предоставленным кредитам

Просроченная задолженность по предоставленным кредитам	Динамика, тыс. р.	Структура, %
01.01.2004	01.01.2005	01.01.2006	01.01.2004	01.01.2005	01.01.2006
Негосударственным коммерческим организациям	1147	1114	4601	78,7	40,7	59,8
Индивидуальным предпринимателям	0	1243	2228	0,0	45,4	29,0
Гражданам	310	378	860	21,3	13,8	11,2
ИТОГО	1457	2735	7689	100,0	100,0	100,0

Наиболее проблемными заемщиками для банка являются негосударственные коммерческие организации, хотя банк проводит жесткую политику в области своевременного погашения существующей задолженности, уровень просрочки по данной категории заемщиков достаточно высок.

Несмотря на то, что доля просроченной задолженности граждан-заемщиков сократилась, в абсолютном выражении она увеличилась на 550 млн.р., или почти в 3 раза.

Доля просроченной задолженности в общей сумме кредитов незначительна: по итогам 2003г. данный показатель составлял 0,66%, по итогам 2004г. – 0,74%, по итогам 2005г. – 1,1%.

Незначительные показатели просроченной задолженности позволяют сделать вывод о том, что клиенты банка в большинстве случаев являются финансово-устойчивыми и своевременно, в полном объеме выполняют свои обязательства по кредитным договорам.

Несомненно, что для банка отсутствие большой просроченной задолженности является благоприятным показателем. Чем лучше финансовое положение заемщика, тем меньший размер резерва на возможные потери по ссудам банк должен сформировать. А это, в свою очередь, означает, что банк иммобилизует в резервный фонд меньшую сумму ресурсов, и за счет этого имеет дополнительные возможности размещения кредитов.

Структура и динамика сформированных резервов на возможные потери по ссудам представлена в табл. 2.10.

Сумма сформированных резервов на возможные потери по ссудам в целом не значительна – средняя доля сформированных резервов в общей сумме выданных кредитов за последние три рассматриваемых года составляет 1,4%.

Таблица 2.10. Динамика и структура сформированных резервов на возможные потери по ссудам

Группы кредитов	Динамика, тыс. р.	Структура, %
01.01.04	01.01.05	01.01.06	01.01.04	01.01.05	01.01.06
Кредиты, предоставленные финансовым органам субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления	0	0	0	0,0	0,0	0,0
Кредиты, предоставленные коммерческим организациям, находящимся в государственной собственности	20	8	0	0,8	0,1	0,0
Кредиты, предоставленные некоммерческим организациям, находящимся в государственной собственности	50	0	0	1,9	0,0	0,0
Кредиты, предоставляемые негосударственным финансовым организациям	0	0	181	0,0	0,0	1,8
Кредиты, предоставленные негосударственным коммерческим организациям	1760	2321	3834	68,2	39,4	38,9
Кредиты, предоставленные негосударственным некоммерческим организациям	23	155	167	0,9	2,6	1,7
Кредиты, предоставленные индивидуальным предпринимателям	650	3181	5395	25,2	54,0	54,7
Кредиты, предоставленные физическим лицам	78	227	282	3,0	3,9	2,9
ИТОГО	2581	5892	9859	100,0	100,0	100,0

Самый большой резерв на 01.01.06г. и в абсолютном, и в относительном выражении сформирован под ссуды, выданные индивидуальным предпринимателям. При этом нельзя сказать, что динамика увеличения резервов под ссуды предпринимателям связана только с ростом объема предоставленных им кредитов. Скорее, это наиболее неустойчивая по финансовому положению группа заемщиков.

Таким образом, анализ кредитной деятельности АКБ «Ижкомбанк» показал, что большую долю в кредитном портфеле банка составляют негосударственные коммерческие организации, у этой же категории заемщиков самая большая доля просроченной задолженности. Резервов на возможные потери по ссудам больше всего формируется под кредиты, предоставляемые индивидуальным предпринимателям. При этом удельный вес просроченной задолженности и формируемых резервов под ссуды в общем объеме выданных кредитов незначителен на протяжении всего анализируемого периода. Кредиты выдаются в основном на срок от полугода до года.

ГЛАВА 3. ОРГАНИЗАЦИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В АКБ «ИЖКОМБАНК» (ОАО)

3.1. Обзор рынка ипотечного жилищного кредитования в Удмуртской республике

В настоящее время в России реализуется национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Его основная цель – создание реальных предпосылок для формирования рынка доступного жилья и обеспечения благоприятных условий для комфортного проживания граждан.

В Удмуртии в очереди на улучшение жилищных условий сегодня стоит 55тыс. семей. В целом обеспеченность жильем в республике составляет 18,3 кв.м. на человека (в среднем по России эта цифра достигает 20 кв.м.). Четвертую часть всего жилого фонда республики составляет в настоящее время ветхое и аварийное жилье. В таких условиях сегодня проживают 45 тыс. человек.

Одним из приоритетных направлений проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» является увеличение объемов ипотечного кредитования, которое может помочь многим гражданам решить жилищную проблему.

В настоящее время в Удмуртии функционирует несколько схем получения кредитных ресурсов: ипотечное кредитование, льготное кредитование, ипотечное кредитование с компенсацией процентной ставки, с 2006г. начала работать жилищно-накопительная ипотечная схема. Кроме того, можно приобрести жилье в рассрочку, вступив в жилищно-строительный кооператив (ЖСК).

Сегодня услуги по ипотечному кредитованию предлагает практически каждый коммерческий банк. Свои собственные ипотечные программы предлагают порядка 15 банков, 9 из них, имеющие наибольшие объемы кредитования, представлены в табл. 3.1.

Таблица 3.1. Условия собственных банковских ипотечных программ в Удмуртской республике

(данные по состоянию на 20.05.06г)

№ п/п	Наименование банка	Недвижи-мость	Ставка кредита	Срок кредита	Первона-чальный взнос	Сумма кредита, тыс.руб.	Схема погашения кредита	Условия при досрочном погашении
1	Сбербанк	первичный, вторичный рынки	16%	до 20 лет	³10%	не ограничена	с фиксированной выплатой основного долга	без ограничений и штрафных санкций
2	Ижладабанк	первичный, вторичный рынки	13-15%	до 20 лет	³10%	не ограничена	аннуитетные платежи	без ограничений и штрафных санкций
3	Банк Ак-Барс	вторичный рынок	15%	до 10 лет	³10%	100-2 000	с фиксированной выплатой основного долга	без ограничений и штрафных санкций
4	Уралсиб	первичный, вторичный рынки	17%- в р., 12%- в долл. и евро	до 15 лет	³30%	50 - 3 000	аннуитетные платежи	через 3 мес. без штрафных санкций
5	Росбанк	вторичный рынок	13-14%	до 15 лет	³20%	225-15 000	аннуитетные платежи	через 3 мес. без штрафных санкций
6	Внешторгбанк	первичный, вторичный рынки	15%- в р., 10,5%- в долл.	до 20 лет	³25%	300-15 000	аннуитетные платежи	через 3 мес. без штрафных санкций
7	Газпромбанк	вторичный рынки	14%- в р., 10,5%- в долл. и евро	до 15 лет	³10%	100-800	аннуитетные платежи	через 3 мес. без штрафных санкций
8	Банк Москвы	вторичный рынки	13%- в р., 10,0%- в долл.	до 25 лет	³10%	не ограничена	аннуитетные платежи	через 6 мес. без штрафных санкций
9	Бин-Банк	вторичный рынок	14,5-16,5%	до 20 лет	³20%	300-12 000	аннуитетные платежи	через 12 мес. без штрафных санкций

Однако эти программы не стандартизованы, а их объемы ограничены отсутствием долгосрочных пассивов. Соответственно они характеризуются либо высокими ставками по кредитам и высокими ставками за ведение ссудного счета, либо возможностью приобрести жилье только на вторичном рынке жилья, либо ограниченным сроком кредитования (10-15 лет) и относительно невысокой максимальной суммой кредита. К тому же часто квартиры, приобретенные по таким программам, оформляются в собственность заемщика лишь после полного погашения кредита, а значит многие из них не являются ипотечными в соответствии с законом «Об ипотеке». Аналитики и журналисты, изучающие проблемы ипотечного кредитования в РФ, называют такие схемы кредитования «квазиипотека», то есть «почти ипотека».

Агентство ипотечного жилищного кредитования, привлекая с рынка долгосрочные и относительно недорогие ресурсы, дает банкам возможность выйти на рынок с действительно масштабными программами на базе стандартных рублевых кредитов. Оператором АИЖК в республике выступает Ипотечная корпорация УР (ИКУР). Трехстороннее соглашение между правительством УР, АИЖК и Ипотечной корпорацией действует с 2003г. Говоря о цифрах, только в прошлом году (2005г.) в республике Ипотечной корпорацией УР и коммерческими банками было выдано кредитов на сумму 872,3 млн.р.; 2,5тыс. семей на практике смогли улучшить свои жилищные условия.

В настоящее время в Удмуртской республике в качестве первичных кредиторов по федеральной программе АИЖК выдают кредиты 6 банков. Еще с рядом банков ведутся переговоры о перспективах их участия. Помимо этого «Ипотечная корпорация УР» (ИКУР) выступает в качестве первичного кредитора (на ее долю сегодня приходится почти 50 % всех выданных ипотечных кредитов).

Среди кредитных организаций Удмуртской республики наиболее активно работают по федеральной программе АКБ «Ижкомбанк» и ОАО «Мобилбанк». Несмотря на то, что условия кредитования по программе АИЖК одинаковы, стандарты единообразны, некоторые условия оформления ипотечных сделок в этих банках все же различаются (см. табл.3.2). Жирным шрифтом выделены преимущества каждого из этих банков.

Таблица 3.2. Сравнительная таблица условий оформления ипотечных сделок

в ОАО «Мобилбанк» и АКБ «Ижкомбанк»

	ОАО «Мобилбанк»	АКБ «Ижкомбанк»
Процентная ставка
Вторичный рынок жилья	12-16%	12-16%
Строящееся жилье	20% (только на дома «Талана» и «Римского квадрата»)	16-20% в зависимости от застройщика жилья
Срок кредитования
Максимальный возраст заемщиков	до исполнения 60 лет	до исполнения 75 лет
Накладные расходы, сопровождающие оформление ипотечной сделки
Комиссия банка	1,5% от суммы кредита при зачислении кредита в момент государственной регистрации сделки	1% от суммы кредита в момент государственной регистрации сделки
2,5% от суммы кредита при зачислении кредита в день подачи документов на гос.регистрацию	2% от суммы кредита при зачислении кредита в день подачи документов на гос.регистраицю
Комиссия по оформлению документов	0,8-2% в зависимости от стоимости квартиры	2,5% от стоимости покупаемой квартиры
Стоимость оценки квартиры	600-1000р., «Эксо-Ижевск», «Инком-Эксперт»	750 р. РАО «Стандарт»

Срок оформления ипотечной сделки в этих банках одинаков – 2 дня с момента предоставления всего пакета документов.

Дополнительными преимуществами АКБ «Ижкомбанк» является следующие условия: супруги не всегда выступают в роли солидарных заемщиков; на размер совокупного дохода для оформления кредита наличие иждивенцев не учитывается; более простая процедура оформления несовершеннолетних детей-залогодателей.

Для социально незащищенных слоев населения с 1994г. в республике действует схема льготного ипотечного кредитования. Льготный кредит выдается сроком до 20 лет под 7% годовых. Оставшаяся сумма (до 14%) компенсируется из местного бюджета. По словам замминистра строительства, архитектуры и жилищной политики УР А.Г. Ходырева, в очереди на получение льготных кредитов в республике на сегодняшний день стоят 13,8 тыс. семей, из них 5 тыс. составляют категорию молодых семей. В 2006г. на льготное жилищное кредитование планируется выделить порядка 40 млн. р.

С прошлого года в республике действует схема ипотечного кредитования с компенсацией процентной ставки. Эта схема компенсации части общих платежей заемщика предполагает компенсацию процентной ставки с 14% до 7% в первые три года – в самый непростой период для заемщика. Далее свою роль сыграет инфляция.

Сравнительно новой моделью кредитования является ипотечная жилищно-накопительная схема, которая начала действовать в Удмуртии с 2006г. Это направление в кредитовании предусматривает взаимодействие ЖСК и Ипотечной корпорации УР. В реализации ипотечной жилищно-накопительной схемы на территории республики большая роль отводится сотрудничеству Министерства строительства, архитектуры и жилищной политики УР и Группы компаний «Строим вместе», которая работает как на рынке первичного жилья, вкладывая значительные средства в строительство жилых домов, так и на вторичном рынке.

Любой желающий может заключить, в частности, с ИПК «Строим вместе»», договор паенакопления, по которому предусмотрено внесение первоначального взноса в любом размере. Пайщик выплачивает членские взносы (5% от суммы паевого взноса). Исходя из своих финансовых возможностей, участник накопительно-ипотечной программы ежемесячно вносит за приобретаемое жилье любые суммы. Сроки накопления первоначального взноса и оформления ипотечного кредита на выбранную квартиру определяются датой внесения последнего взноса, завершающего накопление.

За время накопления члену ИПК начисляется компенсация из расчета 10% годовых. При этом имеется реальная возможность накопления от 3000р. в месяц. Накопив не менее 10% от стоимости приобретаемой квартиры, член ипотечного потребительского кооператива имеет право приобрести квартиру в строящихся силами группы компаний «Строим вместе» новых домах или на вторичном рынке, а также на получение кредита в ИКУР на льготных условиях. Участникам накопительно-ипотечной программы предоставляется преимущественное право выбора местоположения квартиры в строящихся домах. Перед заключением договора приобретения квартиры в собственность определяется срок, на который предоставляется льгота, и процент, на который снижается плата за кредит.

Что касается собственно ЖСК, они сегодня определяются как альтернативный вариант банковскому механизму кредитования. В Удмуртии ЖСК действуют не так активно, как, например, в Башкортостане, однако удачные примеры все же существуют: «Строительно-сберегательное общество» и «Строим вместе».

ЖСК работают по принципу касс взаимопомощи. Главное, выбрать из множества кооперативов, обещающих помочь в покупке квартиры в рассрочку, тот, который на деле выполняет свои обязательства перед пайщиком. Следует помнить, что до тех пор, пока не выплачен последний пай, жилье остается в собственности кооператива.

Для вступления в ЖСК не нужно доказывать собственную платежеспособность: из всех документов достаточно предъявить паспорт и ИНН. Вступительный взнос в ЖСК составляет всего 3-5% от цены намеченного к покупке жилья. После уплаты вступительного взноса и первого паевого взноса начинает работать накопительная схема. Член ЖСК не выплачивает проценты за кредит, как при ипотеке, кооперативы приобретают для своих пайщиков жилье в порядке строгой очереди, как только они накопят 50% от стоимости жилья. Рассрочка на вторую половину суммы, по сути, беспроцентная ссуда, которую пайщики погашают по согласованному графику, проживая в уже приобретенной кооперативом квартире.

Для того чтобы накопительные схемы не становились очередными финансовыми пирамидами, новые федеральные законы прописали несколько условий, касающихся структуры ЖСК, например, определив потолок количества их членов – не более 5 тысяч человек. Сегодня, по данным Минстроя, на территории Удмуртской республики в кооперативы вступило 1650 человек. Общая сумма паевых взносов составила 860 млн. р., всего приобретено членами кооперативов 595 квартир, из них построено собственно кооперативами 574 (269 человек из числа членов ЖСК получили жилье с помощью ипотечных кредитов). Заключено договоров на приобретение 640 квартир в строящихся домах, в том числе за счет ипотечных займов – на 34 квартиры.

Всего за время существования кредитной системы в Удмуртской республике, по данным министерства строительства, архитектуры и жилищной политики УР, было выдано всех видов кредитов на общую сумму 1 млрд. 107 млн.р., включая льготные и ипотечные. Эти кредиты получили 15 662 заемщика, из них 2 138 являются молодыми семьями. На средства от полученных кредитов построено и приобретено 584 тыс.кв.м. жилья.

В 2005г. благодаря банковским ресурсам 1610 семей получили кредитные средства, в том числе 358 молодых супружеских пар. За счет кредитов было приобретено 85 тыс.кв.м. жилья, в том числе построено 43,3 тыс.кв.м. жилого фонда. Однако почти 85% всех кредитных средств в республике в прошлом году пошли на приобретение квартир на вторичном квартирном рынке, что способствовало росту цен на жилье.

Объемы выдаваемых кредитов ежегодно удваиваются. За два месяца 2006г. за счет средств бюджета выдано 10,6млн.р., за счет оборотных средств ИКУР – 72 млн.р. кредитных ресурсов, банки выдали 52,6 млн.р.

В 2006г. на жилищное строительство предусмотрено выделить из бюджета Удмуртской республики 186,7 млн.р., на компенсацию по кредитам – 12,3 млн.р., на развитие инженерной инфраструктуры – 256 млн.р. Всего по республике планируется выдать всех видов кредитов порядка 1млрд. р., из них 600 млн.р. приходится на ИКУР. Кроме того, в этом году республика получила 180 млн.р. из федерального бюджета на реализацию облигационного займа, который также будет направлен на развитие ипотечного кредитования. В ближайшее время властями республики поставлена цель достичь ежегодной выдачи ипотечных займов в размере 450 млрд.р., хотя эта задача, по признанию самих властей, достаточно сложная.

Кроме того, сегодня важно выработать механизмы, способствующие сдерживанию роста цен на вторичном рынке. Один из наиболее действенных – ипотечное кредитование на этапе строительства. По официальной статистике АИЖК, объем ипотечных кредитов, выдаваемых под строящееся жилье, в целом по стране составляет менее 10%. В связи с этим, важной задачей считается увеличение кредитных ресурсов, направляемых на жилищное строительство. Планируется активнее привлекать к сотрудничеству в этой сфере коммерческие банки.

3.2. Анализ развития ипотечного кредитования в АКБ «Ижкомбанк» (ОАО)

Благодаря ипотечному кредитованию АКБ «Ижкомбанк» получает уникальную возможность расширить объемы оказываемых населению розничных услуг, возможность более эффективно работать с предприятиями строительного комплекса, сформировать устойчивую клиентскую базу на срок кредитования до 20 лет, получать единовременную комиссию за андеррайтинг и открытие ссудного счета.

24 марта 2005г. кредитный комитет московского Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) аккредитовал АКБ «Ижкомбанк» (ОАО) в качестве сервисного агента для работы с АИЖК на территории Удмуртской республики.

С этого времени АКБ «Ижкомбанк» обеспечивает полное сервисное обслуживание процесса ипотечного кредитования: выдает кредиты, аккумулирует денежные средства, направляемые должниками в счет погашения задолженности по закладным, перечисляет аккумулируемые денежные средства Агентству, контролирует исполнение заемщиками взятых на себя обязательств, формирует пул закладных для передачи Агентству; осуществляет выкуп дефолтных закладных, обращение взыскания на предмет ипотеки и отселение бывших заемщиков в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиками обязательств по кредитному договору.

Ипотечные программы АКБ «Ижкомбанк» (ОАО) позволяют найти приемлемый вариант практически каждому нуждающемуся в ипотечном кредите жителю Удмуртской республики.

Сегодня Банк предлагает следующие виды ипотечных кредитов: «Оптимальный», «Инвестиционный», «Загородная недвижимость» (см. табл. 3.3.).

Таблица 3.3. Условия ипотечных программ АКБ «Ижкомбанк» (ОАО)

Тип кредита	Первоначаль-ный взнос	Срок кредитова-ния	Ставка	Возраст	Заемщики / созаемщики
Оптимальный (АИЖК)	50-70%	1-15 лет	12%	до 75 лет	супруги + 2 человека
50-70%	15-28 лет	13%
30-50%	1-15 лет	13%
30-50%	15-28 лет	13,5%
10-30%	1-15 лет	14%
10-30%	15-28 лет	16%
Инвестицион-ный	30-70%	до 20 лет	16%-«Столица»; 18% - «Альянс», УТЭК, АСПЭК, «Римский квадрат», УССТ №8, «Ижторгметалл»; 20% - если нет соглашения	до 75 лет	супруги + 2 человека
Загородная недвижимость	30-70%	до 27 лет	14%	до 70 лет	супруги + 2 человека
Новая квартира (под залог имеющегося в собственности жилья)	30-70%	до 27 лет	15%	до 70 лет	супруги + 2 человека

Кредит «Оптимальный» полностью соответствует стандартам федеральной программы АИЖК. В целях рефинансирования Агентство по ипотечному жилищному кредитованию рассматривает ипотечные кредиты, отвечающие следующим требованиям:

- предмет ипотеки - жилое помещение;

- наличие закладной, удостоверяемой право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, и право залога на жилое помещение, обремененное ипотекой;

- наличие страхового обеспечения ипотечных сделок;

- валюта кредита (займа), погашения денежного обязательства и уплаты процентов - российские рубли;

- заёмщиком может быть любое дееспособное физическое лицо, достигшее возраста 18 лет;

- минимально допустимый размер первоначального взноса на покупку жилья - не менее 10% стоимости жилого помещения в соответствии с договором купли-продажи жилого помещения или оценкой независимого оценщика (во внимание принимается минимальная из этих сумм);

- минимальная сумма ипотечного кредита, установленная Агентством для Удмуртской республики – 120 тыс. р.;

- максимальная сумма ипотечного кредита – 4 млн.р.;

- срок денежного обязательства - не менее 12 мес. и не более 360 мес.;

- порядок погашения денежного обязательства и уплаты процентов: в первый платеж заемщика включаются только начисленные проценты за период времени, считая с даты, следующей за датой фактического предоставления кредита, по последнее число процентного периода (процентный период - период, считая с первого по последнее число каждого месяца). Последующие платежи состоят из ежемесячных платежей, включающих суммы в погашение основного долга и процентов за пользование кредитом. Последний платеж по кредиту включает в себя платеж по возврату всей оставшейся суммы долга и платеж по уплате начисленных процентов.

Процентная ставка, по которой выдаются ипотечные кредиты с последующим выкупом оформленных закладных Агентством, еще недавно составляла 14%, с 1 января 2006г. она варьируется от 12 до 16% в зависимости от двух критериев: размер первоначального взноса и продолжительность кредитования.

Для оптимизации процесса выдачи ипотечных кредитов на приобретение строящегося жилья банком разработана процедура взаимодействия и заключены соглашения о сотрудничестве со следующими строительными организациями, действующими на территории УР: ООО «Альянс», ООО «АСПЭК-Домстрой», ЗАО «Ижторгметалл», ООО «МСО», ООО Строительная фирма «Римский Квадрат», ООО «Строительное управление УТЭК», ФГУП УССТ-8, ООО «АССО-строй».

За пользование «Инвестиционным» кредитом заемщик уплачивает проценты из расчета годовой процентной ставки от 16 до 20% в течение периода, пока строящийся объект не будет сдан в эксплуатацию и не будет осуществлена государственная регистрация права собственности заемщика на квартиру. С этого момента график погашения оставшейся задолженности и процентов пересчитывается, исходя из новой процентной ставки от 12 до 16% (по федеральной ипотечной программе).

Кредит «Загородная недвижимость» предоставляется на приобретение (строительство) отдельно стоящего дома (коттеджа для постоянного проживания, сблокированного дома). При этом должно быть оформлено свидетельство о собственности на землю либо иной документ, подтверждающий права на земельный участок с правом застройки. К документу на землю, которая должна передаваться в залог вместе с домом, должен быть приложен кадастровый план земельного участка.

Базовые условия предоставления кредита на коттедж номинально не отличаются от квартирного кредита, хотя «загородный» кредит в итоге выходит дороже даже кредита на недостроенные квартиры. Это связано с юридическими проблемами при оформлении в собственность земельного участка и самого дома. К тому же, загородный дом по сравнению с типовой квартирой оценивается менее точно - отсюда дополнительные риски для банка, которые он восполняет повышенной процентной ставкой.

Используя опыт работы по ипотечному кредитованию, сегодня АКБ «Ижкомбанк» предлагает также ипотечную программу «Новая квартира», в рамках которой банком внедряется новый вид накопительного вклада для населения с начислением 11,5% годовых – «вклад ипотечный - накопительный». Сумма вклада состоит из некоторого первоначального вклада, суммы довложений и ежемесячного дохода по вкладу, начисленного банком на ежедневный остаток на вкладе. Сумма первоначального вклада, суммы и сроки довложений не ограничены. Срок договора - до 3-х лет. Срок снятия вклада - любой по истечении одного года с даты первого взноса. Банк обязуется выдать ипотечный кредит вкладчику, если суммы вклада достаточно для оплаты первоначального взноса в размере 20% от стоимости приобретаемого жилья. Банк, зная потребности вкладчика и ориентировочные сроки накопления вклада, подбирает удобные варианты из инвестируемых банком объектов, предлагает их вкладчику, помогает согласовать сроки заключения договоров купли-продажи.

Рассмотрим задачу приобретения жилья с получением ипотечного кредита путем накопления первоначального взноса на банковском вкладе «Ипотечный –накопительный» (табл. 3.4).

Таблица 3.4. Пример расчета накопления первоначального взноса с

помощью вклада «Ипотечный - накопительный»

Стоимость однокомнатной квартиры	1 000 000,00р.
Сумма необходимого первоначального взноса (20%)	200 000,00р.
Сумма ипотечного кредита	800 000,00р.
Ставка ипотечного кредита	15% годовых
Срок возврата кредита	20 лет
Аннуитетный платеж	10 527,00р.
Первый взнос на вклад и последующие ежемесячные довложения	5 000,00р.
Срок накопления	35 мес.
Сумма на вкладе по истечении срока накопления	205 724,00р.

Таким образом, в течение 35 месяцев на вкладе образуется требуемая сумма первоначального взноса (рис.3.1). С увеличением размера довложений срок накопления уменьшается.

Рис. 3.1. Рост суммы вклада

В течение всего периода существования ипотечного кредитования в АКБ «Ижкомбанк» предлагаемые заемщикам ипотечные программы видоизменялись, корректировались с учетом степени рисков для банка и спроса населения на тот или иной вид кредита.

При анализе развития ипотечного кредитования в АКБ «Ижкомбанк» необходимо проследить динамику основных показателей ипотечного кредитного портфеля: число и общая сумма выданных кредитов, средний размер кредитной сделки, удельный вес кредитов, выданных на приобретение жилья на первичном рынке.

АКБ «Ижкомбанк» (ОАО) начал работу по выдаче ипотечных кредитов по стандартам АИЖК в июле 2004г.

За 6 месяцев 2004г. банком был выдан 71 кредит на сумму 28,55 млн. р., в том числе: кредитование на приобретение нового жилья – 0 р.; кредитование на приобретение жилья на вторичном рынке – 28,55млн.р. Величина среднего ипотечного кредита в 2004г. составила 402 тыс. р. (рис. 3.2).

Рис.3.2. Динамика выданных ипотечных кредитов в 2004г.

За 12 месяцев 2005г. банком был выдан 471 кредит на общую сумму 223,3 млн. р. (рис.3.3). Величина среднего ипотечного кредита в 2005г. составила 501 тыс. р.

Рис.3.3. Динамика выданных ипотечных кредитов в 2005г.

Спад выдачи кредитов в январе 2005г. по сравнению с декабрем 2004г. обосновывается наличием большого количества праздничных дней.

С апреля 2005г. АКБ «Ижкомбанк» (ОАО) начал осуществлять кредитование в городах Глазов, Воткинск, Сарапул, а с августа 2005г. - в городе Можга.

Структура выданных ипотечных кредитов по городам Удмуртской республики по состоянию на 01.01.06г. представлена на рис. 3.4.

Рис. 3.4. Структура выданных кредитов по городам УР на 01.01.2006г.

В 2006г. за 4 прошедших месяца выдано кредитов больше, чем за весь 2005г. Общая сумма выданных в 2006г. кредитов составляет 225,53 млн.р. (рис.3.5). Нужно отметить, что общая сумма увеличилась как за счет роста средней величины кредита (617,9 тыс.р.), так и за счет роста количества сделок (355).

Рис. 3.5. Динамика выданных ипотечных кредитов в 2006г.

В структуре кредитов по видам с 2004г. по 2006г. произошли изменения в сторону увеличения доли жилья на первичном рынке до 22% (рис.3.6).

Рис. 3.6. Структура выданных ипотечных кредитов по видам

в 2004г.-1кв.2006г.

Анализ показал, что количество и общая сумма выдаваемых ипотечных кредитов, а также средний размер кредита из года в год увеличиваются. Динамика этих показателей приведена в табл. 3.5.

Таблица 3.5. Динамика основных показателей ипотечного кредитования

АКБ «Ижкомбанк»

	3-4кв. 2004г.	2005г.	1 кв. 2006г.
Число выданных кредитов, ед.	71	471	355
Общий объем выданных кредитов, млн.р.	28,55	223,34	225,53
Средний размер кредита, тыс.р.	402	501	618

За все время работы с ипотечным кредитованием в АКБ «Ижкомбанк» не было ни одного прецедента по обращению взыскания на объект залога по договору ипотеки по вине недобросовестных заемщиков. Конечно, задержки на 1-2 дня по уплате ежемесячных платежей имеются. В таких случаях с заемщика, во-первых, взимают пеню в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, а во-вторых, предупреждают о возможных последствиях для него в соответствии с законом «Об ипотеке» и контролируют дальнейшее своевременное поступление платежей.

Подводя итог анализу развития ипотечного кредитования в АКБ «Ижкомбанк» хочется отметить, что по результатам деятельности за 2005г. АКБ «Ижкомбанк» (ОАО), являющийся сервисным агентом АИЖК, признан Агентством самым динамично развивающимся в области ипотечного кредитования в Российской Федерации.

3.3. Оценка экономической эффективности организации ипотечного жилищного кредитования в АКБ «Ижкомбанк» (ОАО)

Работа АКБ «Ижкомбанк» в системе АИЖК предоставляет ему целый ряд рыночных преимуществ. Прежде всего это доступ к источнику финансирования. При заключении договора с агентством банк получает возможность пополнения оборотного капитала, расширения объемов активных операций, выхода на новый перспективный рынок.

Банк попадает в «стандартное поле» агентства, что подразумевает единые правила (документы и процедуры) выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов. Стандартизация позволяет существенно снизить риски всех участников рынка, а в первую очередь совокупные издержки первичного кредитора.

Созданная агентством Единая информационная система (ЕИС) является уникальным информационным полем, объединяющим заемщиков, кредиторов, рефинансирующие организации и инвесторов в ценные бумаги. Подключение к ЕИС позволяет первичным кредиторам снизить временные и материальные затраты по запуску программы ипотечного кредитования.

Несомненно, у банка появляется преимущество в маркетинге. Ипотечный кредит - сложный для продвижения продукт, требующий проведение информационной и рекламной кампании по внедрению продукта на рынок. Кроме того, «стандартный ипотечный кредит» АИЖК является конкурентоспособным на рынке - анализ рынка позволяет сделать вывод об увеличении доли стандартных кредитов АИЖК на рынке в 2005г. до 12,5% в общем объеме рынка и 35% в рублевом сегменте рынка.

Важно отметить, что выданный по стандартам АИЖК ипотечный кредит является для первичного кредитора высоколиквидным активом, поскольку срочность данного вложения определяется самим банком.

Рефинансирование закладных осуществляется агентством в соответствии заранее утвержденным графиком. Выкуп закладных, предлагаемых агентству вне согласованного срока и объема поставки, осуществляется в соответствии с решением агентства при наличии финансовой возможности.

При рефинансировании банку возвращается полная сумма выданных заемщикам средств, и он может снова осуществлять кредитные операции.

3.3.1. Предлагаемая методика расчета рентабельности ипотечного кредитования

Настоящая методика может быть использована в работе банка для определения рентабельности и окупаемости действующих, а также планируемых к внедрению программ ипотечного кредитования.

Целью данной методики является возможное повышение рентабельности операций по ипотечному жилищному кредитованию, в частности для АКБ «Ижкомбанк».

Доходы банка как первичного кредитора и сервисного агента в системе АИЖК складываются из непроцентных и процентных доходов:

D = D_непр + D_пр, (3.1)

где D – общие доходы;

D_непр– непроцентные доходы;

D_пр – процентные доходы.

К непроцентным доходам относятся:

- комиссия, уплачиваемая заемщиком единовременно за андеррайтинг и формирование кредитного дела;

- комиссия, уплачиваемая заемщиком единовременно за открытие и ведение ссудного счета на основании тарифов банка;

- ежемесячное вознаграждение банка как сервисного агента АИЖК за оказываемые услуги по обслуживанию ипотечных кредитов, права по закладным на которые переданы Агентству. Размер ежемесячного вознаграждения вычисляется исходя из расчетного остатка основного долга по закладным, находящимся на сопровождении. Расчетный остаток основного долга по закладным вычисляется исходя из фактического количества календарных дней, в течение которых каждая закладная находилась на сопровождении, по следующей формуле:

, (3.2)

где V – расчетный остаток основного долга по закладным;

D – количество календарных дней в отчетном месяце;

d – количество календарных дней, которое закладная находилась на сопровождении в отчетном месяце;

m – количество закладных на сопровождении в отчетном месяце;

v_i – остаток основного долга по закладной на конец отчетного месяца.

Порядок расчета вознаграждения производится по одной из следующих формул:

- если расчетный остаток основного долга (V) не превышает 300 млн. р.

В = , (3.3)

-если расчетный остаток основного долга более 300 млн.р., но не более 3 млрд. р.

В = , (3.4)

- если расчетный остаток основного долга более 3 млрд. р., но не более 5 млрд. р.

В = , (3.5)

- если расчетный остаток основного долга более 5 млрд. р.

В = , (3.6)

где В – размер ежемесячного вознаграждения сервисного агента;

N – количество календарных дней в году.

До 01.01.2006г. размер вознаграждения АИЖК сервисному агенту исчислялся в размере 1% годовых от суммы задолженности заемщиков по основному долгу по каждой закладной, обслуживаемой сервисным агентом по состоянию на конец каждого отчетного месяца. Очевидно, что нынешний расчет вознаграждения сервисного агента более интересен банку. В настоящее время остаток основного долга по ипотечным кредитам в АКБ «Ижкомбанк» не превышает 3 млрд., соответственно для расчета ежемесячного вознаграждения применяется формула (3.4).

Непроцентные доходы, получаемые за оформление, выдачу и обслуживание ипотечного кредита, отражаются в форме № 102 «Отчет о прибылях и убытках».

Процентные доходы – это доходы от удержания ипотечного кредита на балансе банка. Пока банк не продал кредит агентству, он получает процентный доход от заемщика по установленной в кредитном договоре процентной ставке в соответствии с рассчитанным графиком платежей.

Сумма расходов, которые несет банк в качестве первичного кредитора и сервисного агента АИЖК складываются из непроцентных и процентных расходов:

R = R_непр + R_пр, (3.7)

где R – общая сумма расходов;

R_непр – непроцентные расходы;

R_пр – процентные расходы.

К непроцентным расходам относятся:

- маркетинговые затраты (выпуск информационных и рекламных брошюр, организация встреч, конференций и семинаров по ознакомлению с условиями программ ипотечного кредитования);

- прямые и косвенные издержки (персонал, инфраструктура, аренда);

- оплата услуг третьих лиц (экспертиза, формирование кредитного дела и т.д.);

- затраты на осуществление взыскания и реализацию заложенного имущества в случае признания дефолта закладной.

Процентные расходы, которые несет банк на организацию и функционирование ипотечного кредитования, рассчитываются исходя из требуемой суммы для оборота кредитных средств между выдачей ипотечных кредитов и рефинансированием АИЖК, и среднегодовой ставки привлечения ресурсов, сложившейся в банке.

Прибыль, полученная банком от проведения операций по ипотечному кредитованию, определяется как разница между доходами и расходами:

P = D – R, (3.8)

где P – прибыль, полученная от ипотечных операций.

Рентабельность ипотечных программ рассчитывается как отношение прибыли, полученной от проведения операций по ипотечному кредитованию, к расходам, которые несет банк в процессе ипотечного кредитования:

R_рент = *100%, (3.9)

где R_рент– рентабельность операций по ипотечному жилищному кредитованию.

3.3.2. Расчет рентабельности операций по ипотечному жилищному кредитованию

В настоящее время средний срок удержания ипотечного кредита на балансе АКБ «Ижкомбанк» составляет в среднем 1-2 месяца, в течение которых банк полностью получает процентную плату за кредит. Возникает вопрос: почему банк не стремится увеличить срок удержания кредита на балансе?

По прогнозам сумма выданных ипотечных кредитов в 2006г. составит не менее 650 млн.р. При расчете рентабельности рассмотрим две стратегии организации ипотечного жилищного кредитования в АКБ «Ижкомбанк» в 2006г.

Вариант 1: существующая стратегия, когда средний срок удержания ипотечного кредита на балансе составляет 1-2 месяца.

Вариант 2: стратегия, при которой предлагается увеличить средний срок удержания ипотечного кредита на балансе банка до 5-6 месяцев.

Исходные данные и показатели, используемые в расчетах:

- комиссия банка за андеррайтинг и формирование кредитного дела – 2,5% от стоимости приобретаемой квартиры;

- комиссия банка за открытие и ведение ссудного счета – 2% от суммы кредита на основании действующих тарифов банка;

- принимаемая в расчет минимальная процентная ставка по ипотечному кредиту АИЖК – 12% годовых;

- средняя стоимость квартиры, приобретаемой по ипотечному кредиту – 1,2 млн.р.;

- средняя сумма выдаваемого ипотечного кредита исходя из статистических данных за 4 мес. 2006г. – 620 тыс.р.;

- предполагаемое количество выданных в 2006г. ипотечных кредитов составит 650 000 тыс.р./ 620тыс.р.=1 048 ед.

- расходы на содержание аппарата (фонд оплаты труда, отчисления по единому социальному налогу от фонда оплаты труда) рассчитываются исходя из средней месячной заработной платы 12 тыс.р. и 20 сотрудников, занятых в процессе ипотечного кредитования - 3,75 млн. в год.

Косвенные издержки и маркетинговые затраты рассчитаем исходя из данных «Отчета о прибылях и убытках» (форма №102) на 01.01.06г. пропорционально фонду оплаты труда сотрудников, занятых в процессе ипотечного кредитования, к общему фонду оплаты труда:

- косвенные издержки составляют 4,42 млн.р. в год;

- маркетинговые затраты примем равными 400 тыс.р. в год;

- среднегодовая процентная ставка привлечения ресурсов – 10% .

Для упрощения дальнейших расчетов необходимо сделать еще одно весьма существенное предположение о том, что кредиты в течение календарного года выдаются равномерно, а рефинансируются в АИЖК в последний день каждого месяца по истечении выбранного срока удержания кредитов на балансе.

На основе исходных данных и приведенных в методике расчета рентабельности формул определяем годовые процентные и непроцентные доходы банка от операций по ипотечному жилищному кредитованию для обоих вариантов стратегии (табл.3.6).

В «Отчете о прибылях и убытках» за 2005г. статья «проценты, полученные по предоставленным кредитам гражданам (физическим лицам)» составляет 9,7 млн.р. Если при этом учесть, что банк не занимается широкомасштабным кредитованием физических лиц (за исключением ипотечного кредитования и факторинговых операций) получаются вполне сопоставимые цифры с процентными платежами по выданным ипотечным кредитам при существующей стратегии банка удержания кредита на балансе в течение 2-х месяцев.

В целом, как видно из табл. 3.6, доходов больше банк получает при втором варианте. Однако пока рано делать окончательные выводы для выбора лучшей из двух стратегий.

Таблица 3.6. Доходы банка в зависимости от выбранной стратегии, р.

Доходы банка	Значение для варианта 1	Значение для варианта 2
Непроцентные доходы (D_непр)
Комиссия за андеррайтинг и формирование кредитного дела	31 440 000	31 440 000
Единовременная комиссия за открытие и ведение ссудного счета	13 000 000	13 000 000
Итого комиссия банка	44 440 000	44 440 000
Вознаграждение банка как сервисного агента АИЖК по рефинансированным закладным	3 718 626	1 688 370
Итого непроцентные доходы	48 158 626	72 603 796
Процентные доходы (D_пр)
Процентные платежи по выданным ипотечным кредитам	9 423 749	28 163 796
ИТОГО ДОХОДЫ (D)	57 582 375	74 292 166

Интересно отметить, что в общих доходах от ипотечной деятельности велика доля комиссии банка: для первого варианта она составляет 78% (рис.3.7), для второго варианта - 60% (рис. 3.8).

Рис.3.7. Структура доходов от ипотечного кредитования для 1 варианта

Статья «Комиссия, полученная по расчетным операциям» за 2005г., отраженная в форме №102, составила 14,4млн.р. Эта сумма с учетом комиссии по другим операциям и с учетом увеличения объемов ипотечного кредитования в 2006г. соотносится с 13 млн.р. («комиссия за открытие и ведение ссудного счета» для 1 варианта).

Рис.3.8. Структура доходов от ипотечного кредитования для 2 варианта

Сумма комиссии за оформление кредитного дела и андеррайтинг не отражается в форме №102. Дело в том, что формально этим занимается не банк, а сторонняя организация ООО «Фактор», принадлежащая акционерам. Поскольку целью настоящего анализа рентабельности ипотечного кредитования являются реальные доходы от него, размер этой комиссии целесообразно включить в общие доходы (D).

В соответствии с методикой расчета рентабельности годовые расходы банка, связанные с ипотечным кредитованием, составят 18,57 млн.р. и 41,25 млн. р. для первого и второго варианта соответственно (табл. 3.7).

Таблица 3.7. Расходы банка, связанные с ипотечным кредитованием, р.

Доходы банка	Значение для варианта 1	Значение для варианта 2
Непроцентные расходы (R_непр)
Маркетинговые затраты	400 000	400 000
Административные расходы	3 750 000	3 750 000
Косвенные издержки	4 420 000	4 420 000
Процентные расходы (R_пр)
Расходы на привлечение средств	10 000 000	32 500 000
ИТОГО РАСХОДЫ (R)	18 570 000	41 250 000

На основании полученных данных о доходах и расходах можно спрогнозировать годовую прибыль банка от ипотечной деятельности в 2006г. и рентабельность ипотечных операций для обоих вариантов (табл. 3.8).

Таблица 3.8. Прибыль и рентабельность ипотечных операций в зависимости от выбранной стратегии

Показатель	Значение для варианта 1	Значение для варианта 2
Доходы (D), р.	57 582 375	74 292 166
Расходы (R), р.	18 570 000	41 250 000
Прибыль (P), р.	39 012 375	33 042 166
Рентабельность (R_рент), %	210	80
Прибыль без учета комиссии за андеррайтинг и формирование кредитного дела, р.	7 572 375	1 602 166
Рентабельность без учета комиссии за андеррайтинг и формирование кредитного дела, %	41	4

Второй вариант стратегии организации ипотечного кредитования в 2006г., предполагающий увеличить средний срок удержания ипотечного кредита на балансе банка до 5-6 месяцев, как показали расчеты, менее прибыльный. Он требует отвлечения из оборота большого объема ресурсов банка (в размере полугодового объема выданных ипотечных кредитов, то есть примерно 325 млн.р.). Во-первых, у банка нет в наличии свободных средств в таком размере. Во-вторых, если учесть, что банк привлекает ресурсы иногда под 10% (вклады физических лиц), минимальная ставка ипотечного кредита по стандартам АИЖК в 12% банку не интересна (для сравнения, ставка кредитов для малого бизнеса – 18%). К тому же, как отмечалось ранее, основные доходы банка от ипотечного кредитования составляют не процентные платежи от заемщиков, а комиссия, поэтому стремиться удерживать закладные на балансе как можно дольше не имеет смысла.

Для первого варианта, то есть существующей стратегии в банке в настоящее время, прибыль от ипотечных операций в 2006г. составит 39,01 млн.р., а без учета доходов от комиссии за формирование кредитного дела и андеррайтинг – 7,6 млн.р., что составляет 34% к балансовой прибыли банка за 2005г. Рентабельность ипотечного жилищного кредитования в АКБ «Ижкомбанк» в 2006г. составит 210%.

Следовательно, чем выше оборачиваемость кредитных средств, тем большую рентабельность получает банк от выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов.

3.4. Предложения и рекомендации по совершенствованию организации ипотечного кредитования в АКБ «Ижкомбанк» (ОАО)

Проведенное в ходе дипломной работы исследование позволяет назвать следующие исходные принципы, которые могут быть использованы для совершенствования организации ипотечного кредитования в АКБ «Ижкомбанк» (ОАО).

При долгосрочном ипотечном кредитовании исключительное значение для заемщика имеет установление оптимального режима процентных платежей, то есть схема погашения кредита. Для привлечения новых заемщиков и охвата тех клиентов, которые по тем или иным причинам не могут получить кредит по федеральной программе АИЖК, банк мог бы разработать и предложить новые ипотечные продукты, например, ипотечный кредит для молодой семьи с меньшим первоначальным взносом, кредит с двухнедельным графиком аннуитетных платежей, с регулируемой отсрочкой платежа (ИРОП) или кредит с фиксированной выплатой основного долга.

Ввиду отсутствия предложения таких видов кредитов на ипотечном рынке Удмуртской республики, а также учитывая то, что они оказываются в том или ином аспекте выгоднее для заемщика, чем стандартные кредиты АИЖК, представляется, что новые ипотечные продукты будут пользоваться спросом у населения. Конечно, в этом случае банк не сможет прорефинансировать эти кредиты в АИЖК, но он может назначить приемлемую для себя процентную ставку по ним с учетом того, что все сопутствующие риски будет нести он сам.

Не является закрытой информацией то, что АИЖК в рамках своей программы планирует снизить ставку по ипотечным кредитам к 2010г. до 8%. Реально это или нет, пока говорить сложно. Однако этот фактор отпугивает многих заемщиков брать ипотеку сегодня даже под 12%. Для решения этой проблемы АИЖК предлагает тем заемщикам, которые несколько лет назад брали ипотечный кредит под 16%,15% или 14%, перекредитование под ту процентную ставку, под которую они попали бы по сегодняшним условиям федеральной программы. И АКБ «Ижкомбанк», начиная с 2006г. уже начал проводить такие процедуры для своих заемщиков. Таким образом, в целях расширения ипотечного спроса необходимо довести эту информацию посредством СМИ, проведения встреч, семинаров и конференций до как можно большего количества человек.

Решиться заемщику на ипотеку мешает еще и тот фактор, что, взяв ипотечный кредит на квартиру на 20 или 30 лет, они оказываются «привязанными» к ней и в течение всего срока погашения кредита не могут эту квартиру без разрешения банка ни продать, ни подарить. В связи с этим, банку предлагается отработать схемы, при которых у заемщика появится возможность продажи заложенной по ипотеке квартиры с кредитным остатком, то есть перенос залога с одного заемщика на другого. Некоторые разработки касательно этой проблемы банком уже ведутся.

Увеличить кредитный спрос на ипотеку можно также с помощью выхода на новые рынки: с 2005г. АКБ «Ижкомбанк» начал осуществлять кредитование в городах Удмуртской республики: Глазов, Воткинск, Сарапул, Можга. В малых городах и селах УР большим спросом пользуется кредитование малоэтажной индивидуальной застройки. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию не запрещает банкам кредитовать заемщиков и из других республик, областей: в настоящее время АКБ «Ижкомбанк» предлагает кредиты не только жителям Удмуртской республики, но и Татарстана, Пермского края. В этом направлении банку необходимо продолжать развитие и осуществлять поиск новых перспективных рынков.

АКБ «Ижкомбанк» активно работает по инвестиционным ипотечным кредитам, то есть кредитует строящееся жилье, причем охватывает широкий спектр предприятий строительного комплекса. Однако и здесь есть к чему стремиться: не заключены соглашения о сотрудничестве с такими достаточно крупными и известными строительными компаниями, как «Талан», «Римский квадрат».

Как показал проведенный анализ структуры доходов банка от операций с ипотечным жилищным кредитованием, наибольший удельный вес здесь занимает комиссия банка за формирование кредитного дела и андеррайтинг заемщика. Она составляет 2,5% от стоимости приобретаемой квартиры, в то время как в «Мобилбанке» эта комиссия дифференцирована в зависимости от стоимости квартиры от 0,8 до 2% (чем дороже квартира, тем меньше комиссия), в «Газпромбанке» она не превышает 2%. В этом отношении у «Мобилбанка» и «Газпромбанка» явное преимущество перед АКБ Ижкомбанк». Этот момент становится все более актуальным в связи с тем, что цены на квартиры постоянно растут, а значит, накладные расходы при оформлении ипотечной сделки для заемщика играют весьма важную роль. Целесообразным видится снижение комиссии банка хотя бы до 2%.

Последнее, что хотелось бы отметить, это то, что, как показали расчеты, существующая в настоящее время стратегия по удержанию выданного ипотечного кредита на балансе банка в течение 1-2 мес. наиболее прибыльная. Чем выше оборачиваемость кредитных средств, тем большую рентабельность получает банк от выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов. Остается рекомендовать АКБ «Ижкомбанк» придерживаться в дальнейшем избранной стратегии.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В современной рыночной экономике значение ипотеки как инвестиционного инструмента велико: для заемщика ипотека это дополнительная возможность получения крупных средств на длительные сроки для решения жилищной проблемы, для кредитного института - устойчивое функционирование со стабильными доходами и гарантией возврата кредита, для экономики в целом – постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индустрии, становление рыночных отношений в смежных отраслях экономики и решение социальных проблем.

Участниками рынка ипотечного жилищного кредитования являются: покупатели (они же заемщики и залогодатели) и продавцы жилья, первичные кредиторы, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, региональные операторы – ипотечные корпорации, а также органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, страховые, оценочные и риэлторские компании, инвесторы, приобретающие ипотечные ценные бумаги.

Ипотечный кредит характеризуется следующими параметрами: процентная ставка, сумма кредита, срок кредитования, которые непосредственно зависят от предмета залога и его денежной оценки. Параметры кредита во многом определяют финансовые риски, возникающие на разных этапах ипотечного кредитования: кредитный риск, риск ликвидности, риск процентной ставки, имущественные риски.

В зависимости от способа погашения ипотечные кредиты подразделяются на аннуитетные, с переменной процентной ставкой, с фиксированной выплатой основного долга, кредиты с «шаровым» платежом, индексируемые кредиты. Выбор того или иного инструмента ипотечного кредитования играет важную роль в определении степени эффективности ипотечных операций для банков и доступности ипотечных кредитов для заемщиков.

В истории развития ипотеки выделяют две основные модели рынка ипотечного кредитования: автономная немецкая модель, основанная на целевых сбережениях, и двухуровневая американская модель, предполагающая создание полноценного вторичного ипотечного рынка. И та, и другая модель в настоящее время апробируются в России, но наибольший успех пока имеет двухуровневая американская модель. Она пользуется поддержкой государства, выражающейся в создании специализированного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, главной задачей которого ставится организация вторичного рынка ипотеки в России путем выпуска ипотечных ценных бумаг, гарантированных государством, на основе выкупленных у банков закладных.

АИЖК, привлекая с рынка долгосрочные и относительно недорогие ресурсы, дает банкам возможность выйти на рынок с действительно масштабными программами на базе стандартных рублевых кредитов. В настоящее время в Удмуртской республике по федеральной программе АИЖК выдают кредиты 6 банков и Ипотечная корпорация УР. Наиболее активно в этой сфере работают ИКУР, АКБ «Ижкомбанк», ОАО «Мобилбанк».

АКБ «Ижкомбанк» - единственная кредитная организация на территории 18-го региона, получившая статус Сервисного агента АИЖК. Это дает банку возможность консолидировать всех участников ипотечного рынка Удмуртии, а также принимать участие в формировании платежеспособного спроса населения на жилье. Как показал анализ финансовых показателей и кредитной деятельности АКБ «Ижкомбанк» банк имеет устойчивое финансовое положение и качественную структуру кредитного портфеля.

Анализ развития ипотечной деятельности в АКБ «Ижкомбанк» дал следующие результаты: начиная с июля 2004г. до апреля 2006г. банком выдано около 1000 кредитов на общую сумму 480 млн.р. При этом средний размер кредита вырос с 400 тыс.р. до 620 тыс.р. В структуре выданных кредитов по видам также произошли изменения в сторону увеличения доли приобретаемого жилья на первичном рынке с 0% в 2004г. до 22% за 1 кв. 2006г.

Произведенная оценка экономической эффективности организации ипотечного жилищного кредитования в АКБ «Ижкомбанк» (ОАО) показала, что данный вид деятельности обеспечивает банку достаточно высокую рентабельность: в 2006г. прогнозируемая величина прибыли банка составит 39 млн.р., а рентабельность - 210%. В ходе оценки было также рассмотрено сравнение двух вариантов стратегии по удержанию ипотечного кредита на балансе банка. Наиболее прибыльным оказался существующий в настоящее время вариант, предусматривающий удержание на балансе в 1-2 мес.

Разработанные предложения и рекомендации по совершенствованию организации ипотечного жилищного кредитования в АКБ «Ижкомбанк» (ОАО) включают в себя разработку новых ипотечных продуктов с целью повышения доступности ипотечных кредитов некоторым категориям заемщиков; донесение информации до широкого круга населения о возможности снижения процентной ставки по кредитам, выданным несколько лет назад; отработку схем, при которых у заемщика появится возможность продажи заложенной по ипотеке квартиры с кредитным остатком; поиск новых перспективных рынков на территории и за пределами республики; более тесное взаимодействие с предприятиями строительного комплекса и заключение новых соглашений о сотрудничестве; снижение комиссии за оформление кредитного дела и андеррайтинг заемщика с 2,5 до 2%.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1-3. М.: Юрист, 2002.

2. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16 июля 1998г. №102-ФЗ.

3. Об ипотечных ценных бумагах: Федеральный закон от 11 ноября 2003г. №152-ФЗ.

4. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ: Федеральный закон от 30 декабря 2004г. №214-ФЗ.

5. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997г. №122-ФЗ.

6. Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию: Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996г. №1010.

7. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 11 января 2000г. №28.

8. О предоставлении государственной гарантии РФ по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»: Постановление Правительства РФ от 27 декабря 2004г. №846.

9. Грудцына Л.Ю. Козлова М.Н. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства. – М.: Изд-во Эксмо, 2006. – 368с.

10. Жарковская Е.П. Банковское дело: учебник для студентов вузов. – М.: Омега-Л, 2006. – 452с.

11. Косарева Н.Б. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования. – М.: «Институт экономики города», 2002. - 145с.

12. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: учебное пособие. – СПб.: Питер, 2005. – 312с.

13. Толкушкина А.В. Ипотека в России. – М.: Юристъ, 2002. – 525с.

14. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит.–2004.- №4.–С.42-48.

15. Белокрылова О.С. Региональные особенности реализации модели ипотечного кредитования // Финансы. – 2005. - №1. – С.68-71.

16. Бехметьева Ю.М. Становление системы ипотечного кредитования в России // Уровень жизни населения регионов России .– 2004. - №4. – С.60-65.

17. Будаков Д.Ю. Проблемы ипотечного кредитования // Деньги и кредит. -2002.- №9.- С.18-20.

18. Веремейкина В.Д. Статистический анализ динамики развития ипотечного кредитования // Банковские услуги.- 2002. - №4.- С.20-28.

19. Гарипова З.Л. Влияние цикличности рынка жилья на залоговую стоимость в ипотечном кредитовании // Банковское дело. - 2005. - №4.-С.51-56.

20. Гарипова З.Л. Рынок жилищной ипотеки: развитие социальных кредитных институтов // Банковское дело.- 2004.- №1.- С.20-24.

21. Гущин В.В. К вопросу об ипотечном жилищном кредитовании в России // Жилищное право. – 2006. – №1. – С.33-41.

22. Залесова М.Г. Процесс секьюритизации как механизм совершенствования системы долгосрочного кредитования // Банковское дело. – 2004. - №12. – С.51-52.

23. Каримов Б.Н. Проблемы участия банков в ипотечном кредитовании //Банковское дело. – 2000. - №10.- С.41-44.

24. Коган Ю.И. Кредитование в системе источников финансирования жилищного строительства: структурный анализ // Банковские услуги. – 2002. - №3. – С.13-19.

25. Крупнов Ю.С. О природе банковского ипотечного жилищного кредитования // Бизнес и банки. – 2004.– февр. (№6). – С.1-3.

26. Крупнов Ю.С. Оценка риска по ипотечным жилищным ссудам // Бизнес и банки.– 2005. – май (№20). – С.13-14.

27. Крысин А.В. Секьюритизация банковских активов в сфере ипотечного и потребительского кредитования // Бизнес и банки. – 2005. – июнь (№26). – С.4-5.

28. Лазарова Л.Б. Что влияет на развитие ипотечного жилищного рынка // Банковское дело. – 2006. - №1. – С.38-42.

29. Логинов М.П. К вопросу о бюджетной модели ипотеки в России // Деньги и кредит.-2003.- №12. - С.67-69.

30. Логинов М.П. Андеррайтинг ипотечных кредитов.//Финансы и кредит.-2002.- №8.-С.30-33.

31. Логинов М.П.Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения // Деньги и кредит.- 2002.- №4.- С.22-30.

32. Матюхин Г.Г. Ипотека: социальные, экономические и технические проблемы // Банковское дело.- 2003.- №3.- С.25-27.

33. Матюхин Г.Г. Тернистый путь ипотечного кредитования // Банковское дело.- 2004.- №3.-С.34-36.

34. Минц В.М. Контрактно-сберегательная система и ипотечное кредитование // Бизнес и банки. – 2002. – февр.(№7). – С.8.

35. Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование в России: история и современность // Банковское дело.- 2000.- №10.- С.35-38.

36. Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит.- 2003.- №3.- С.57-62.

37. Пономарев В. Система ипотечного кредитования // Экономика России: ХХI в. - 2003.- №11.-С.43-45.

38. Проскурин В.А. О совершенствовании практики ипотечного жилищного кредитования // Банковское дело. – 2000. - №6. – С.16-20.

39. Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного жилищного кредитования в современных условиях //Финансы. - 2002.- №1.- С.79.

ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение 1

Агрегированные статьи оборотной ведомости по счетам

бухгалтерского учета, тыс.р.

Наименование статей	01.01.2004	на 01.01.05	на 01.01.06
	Актив	Пассив	Актив	Пассив	Актив	Пассив
1	2	3	4	5	6	7
Уставный капитал		24140		24140		44140
Прирост стоимости имущества при переоценке		113		7402		7402
Фонды и прибыль предшествующих лет		7375		8803		19136
Денежные средства	29738		51361		67765
Корреспондентские счета ЦБ РФ	51973		35027		98064
Корреспондентские счета в кредитных организациях	15126		9732		63807
Корреспондентские счета кредитных организаций				561		309
Обязательные резервы в ЦБ РФ	19811		9663		17472
Счета кредитных организаций по кассовому обслуживанию филиалов	112		594		385
Кредиты, полученные от кредитных организаций		27000		0		20000
Кредиты, предоставленные кредитным организациям	0		2775		0
Резервы на возможные потери		0		0		0
Предстоящие выплаты и поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) межбанковских кредитов, депозитов и иных размещенных средств	240			1	1476
Средства местных бюджетов, выделенные организациям		9		128		14
Счета организаций и физических лиц		103034		160441		304101
Депозиты организаций и физических лиц		210132		316350		538039
Кредиты, предоставленные организациям и физическим лицам	220951		366411		693375
Продолжение Приложения 1
1	2	3	4	5	6	7
Резервы на возможные потери		2581		5892		9779
Просроченная задолженность по предоставленным кредитам и прочим размещенным средствам	1457		2735		7689
Резервы на возможные потери		1405		2510		6454
Начисленные проценты по вкладам		726		1156		2011
Суммы, поступившие на корреспондентские счета до выяснения		322		343		649
Обязательства по прочим операциям		24		184		19
Требования по прочим операциям	97		239		442
Резервы на возможные потери		90		215		345
Обязательства по уплате процентов		247				1501
Требования по получению процентов	1570		1941		2117
Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением денежных средств клиентам		1575		1940		2098
Предстоящие выплаты по операциям, связанным с привлечением денежных средств от клиентов	733		1156		2017
Права требования, приобретенные по договорам финансирования под уступку денежного требования	0		56805		38341
Резервы на возможные потери		0		568		1646
Прочие акции	407		381		86
Резервы на возможные потери		115		148		86
Векселя	66843		31013		96410
Резервы на возможные потери		789		91		429
Выпущенные долговые обязательства		40936		32196		139939
Окончание Приложения 1
1	2	3	4	5	6	7
Предстоящие выплаты по процентам, купонам и дисконтам по выпущенным ценным бумагам	3391		214		130
Расчеты с дебиторами и кредиторами	411			11214	1822
Основные средства, НМА, материальные запасы	8561		15448		21828
Доходы будущих периодов по другим операциям		0		0		2
Расходы будущих периодов по другим операциям	782		690		454
Прибыль отчетного года		2752		14683		22238
Использование прибыли отчетного года	1162		2781		6657
итого	423365	423365	588966	588966	1120356	1120356

Приложение 2

Агрегированные показатели счетов прибылей и убытков (по форме №102), тыс.р.

01.01.2004

01.01.2005

01.01.2006

Наименование статей

Сумма

Сумма

Сумма

ДОХОДЫ

1. Проценты, полученные по предоставленным кредитам, депозитам и иным размещенным средствам

36163

64991

88692

2. Доходы, полученные от операций с ценными бумагами

5822

8890

15359

3. Доходы, полученные от операций с иностранной валютой и другими валютными ценностями

18903

9675

27451

4. Дивиденды полученные, кроме акций

0

0

0

6. Штрафы, пени, неустойки полученные

23

28

179

7. Другие доходы

16451

52894

90149

Всего доходов

77362

136 478

221 830

РАСХОДЫ

1. Проценты, уплаченные за привлеченные кредиты

2385

1889

279

2. Проценты, уплаченные юридическим лицам по привлеченным средствам

2471

4239

4842

3. Проценты, уплаченные физическим лицам по депозитам

12765

26500

42162

4. Расходы по операциям с ценными бумагами

1970

4030

465

5. Расходы по операциям с иностранной валютой и другими валютными ценностями

14505

6680

24972

6. Расходы на содержание аппарата

14979

22290

27549

8. Штрафы, пени, неустойки уплаченные

0

36

249

9. Другие расходы

25535

56131

99074

Всего расходов

74 610

121 795

199 592

3.РЕЗУЛЬТАТЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Прибыль

2 752

14 683

22 238

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.2. Инструменты ипотечного кредитования. Схемы расчетов платежей по кредитам

1.3. Система управления рисками ипотечного жилищного кредитования

1.4. Анализ мирового опыта привлечения ресурсов для ипотечного кредитования

1.4.1. Немецкая модель ипотечного кредитования

1.4.2. Американская модель ипотечного кредитования

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ АКБ «ИЖКОМБАНК» (ОАО)

2.1. Общая характеристика АКБ «Ижкомбанк» (ОАО)

2.2. Основные финансовые показатели деятельности АКБ «Ижкомбанк» (ОАО)

2.3. Анализ кредитной деятельности АКБ «Ижкомбанк» (ОАО)

Структура, %

Сроки

Структура, %

Структура, %

Структура, %

ГЛАВА 3. ОРГАНИЗАЦИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В АКБ «ИЖКОМБАНК» (ОАО)

3.1. Обзор рынка ипотечного жилищного кредитования в Удмуртской республике

3.2. Анализ развития ипотечного кредитования в АКБ «Ижкомбанк» (ОАО)

3.3. Оценка экономической эффективности организации ипотечного жилищного кредитования в АКБ «Ижкомбанк» (ОАО)

3.3.1. Предлагаемая методика расчета рентабельности ипотечного кредитования

3.3.2. Расчет рентабельности операций по ипотечному жилищному кредитованию

3.4. Предложения и рекомендации по совершенствованию организации ипотечного кредитования в АКБ «Ижкомбанк» (ОАО)

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

ПРИЛОЖЕНИЯ