Оглавление
Введение……………………………………………………………………3
Анализ договора о передаче квартиры на предмет соответствия
действующему законодательству……………………………...………….4
Заключение………………………………………………………………..10
Список литературы……………………………………………………….11
Введение
Договор представляет собой важное средство регулирования
гражданско-правовых отношений. Заключение договора ведет к установлению
юридической связи между его участниками. Договор выполняет функцию формирования
правовых связей между определенными лицами.
Он не только создает взаимодействие между субъектами, но также определяет
требования к порядку и последовательности всех действий, совершаемых
участниками договорных отношений. Таким образом, договор выполняет регулирующую
функцию – предусматривает режим поведения лиц в рамках возникшей связи.
Сам термин «договор» - многозначен. Так, договор – это прежде всего
юридический факт, относящийся к правомерным действиям, направленным на
достижение определенного правового результата (установление, изменение,
прекращение гражданских прав и обязанностей). Договором является также само
обязательственное правоотношение, возникшее из соглашения сторон (например,
договор купли-продажи). Наконец, под договором понимается сам документ, т. е.
письменный текст соглашения.
Договор – это наиболее распространенный вид сделки. К договору
применяются общие для всех сделок правила, в частности, об условиях
действительности сделок, об их форме и т. д.
Для того, чтобы договор породил права и обязанности сторон, он должен быть
заключен, т. е. стороны должны достигнуть соглашения по всем его существенным
условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Анализ договора о передаче квартиры на предмет
соответствия действующему законодательству
Договор
о передаче квартиры
г. Кемерово 29
октября 2001 г.
ОАО «Разрез Кедровский», именуемое в дальнейшем
«Сторона-1», в лице заместителя генерального директора ОАО «Разрез Кедровский» по капитальному строительству Ланка Владимира Александровича,
действующего на основании доверенности №1-21.3 от 02 февраля 2001 г., Гурин
Игорь Александрович, именуемый в дальнейшем «Сторона-2», подписали настоящий
договор о нижеследующем:
1. «Сторона-1» на основании:
- Акта приемки дома в эксплуатацию от 15 августа 1997 г.;
- Распоряжения Администрации г. Кемерово №2060 от 21 августа 1997 г.;
- Договора на участие в долевом строительстве от 25 августа 1997 г.
передала в
собственность, а «Сторона-2» приняла квартиру, состоящую из трех комнат
площадью 64,6 кв. м, в том числе жилой 39,5 кв. м, расположенную по адресу:
650903, г. Кемерово, п. Кедровка, ул. Ухановская, дом
98 «Д», кв. 11.
2. Окончательная стоимость квартиры составляет 85304 рубля (восемьдесят
пять тысяч триста четыре рубля).
4. «Сторона-2» в соответствии с договором на участие в долевом
строительстве от 14 февраля 1997 г. осуществила финансирование строительства
дома в полном объеме. В соответствии с соглашением, достигнутым между сторонами
в п. 4 договора на участие в долевом строительстве от 14 февраля 1997 г.,
учитывая размер вклада, внесенного «Стороной-2» на строительство дома, в
соответствии со ст. 245 ГК РФ, собственником квартиры, расположенной по адресу:
г. Кемерово, п. Кедровка, ул. Ухановская, дом 98 «Д»,
кв. 11, является «Сторона-2».
«Сторона-1» передала, а «Сторона-2» приняла квартиру в пользование и
владение до окончания настоящего договора. Квартира, расположенная по адресу:
г. Кемерово, п. Кедровка, ул. Ухановская, дом 98 «Д»,
кв. 11 признается переданной и обязательство по передаче недвижимого имущества
исполненным с 29 октября 2001 г. – с момента подписания настоящего договора,
который по взаимному соглашению сторон имеет силу акта передачи квартиры.
Анализ:
Собственность как экономическая категория – это
отношение между людьми, их коллективными образованиями по поводу принадлежащего
им имущества.
Основания возникновения права собственности – различные юридические
факты, с которыми закон связывает приобретение права собственности.
Согласно ст. 223 ГК РФ момент возникновения права собственности у
приобретателя по договору наступает в следующих случаях:
1. С момента ее
передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
2. Когда отчуждение
имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у
приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено
законом [1; 4].
Согласно ст. 224
ГК РФ передача вещи приобретателю признается в следующих случаях:
1. С момента ее фактического поступления во владение приобретателя или
указанного им лица.
2. Если к моменту
заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении
приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь
(товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется
принять этот товар и уплатить за него определенную денежную суму (цену) (п. 1
ст. 454 ГК РФ).
Договор купли-продажи является основанием возникновения
обязательственного (относительного) правоотношения между продавцом и
покупателем, вместе с тем покупатель приобретает право собственности на
купленное имущество.
Договор купли-продажи является одной из юридических форм, опосредующих
перемещение материальных ценностей от одного лица к другому.
Он является возмездным договором. Приобретая вещь в собственность,
покупатель уплачивает продавцу обусловленную цену вещи, или, иными словами,
продавец получает встречное имущественное предоставление.
Двусторонний характер обмена товаров определяет конструкцию договора
купли-продажи как двусторонне-обязывающего – права и обязанности возникают у
обеих сторон: продавец обязан передать покупателю определенную вещь, но вправе
требовать за это уплаты установленной цены, тогда как покупатель, в свою
очередь, обязан уплатить цену, но вправе требовать передачи ему проданной вещи
[1; 3].
Согласно п. 1 данного договора дом был принят в эксплуатацию 15 августа
1997 г., а договор на участие в долевом строительстве был подписан позже, 25
августа 1997 г. Как такое может быть?
Согласно п. 3 данного договора «Сторона-2» осуществила финансирование
строительства дома в полном объеме согласно договора в долевом строительстве от
14 февраля 1997 г., а не от 25 августа 1997 г. как указано в п. 1.
Непонятно, почему «Сторона-1» передала квартиру только 29 октября 2001
г., если дом был сдан в эксплуатацию 15 августа 1997 г. Передача квартиры тоже
должна была осуществляться в это же время, но не спустя четыре года.
Непонятно, о каком распоряжении Администрации г. Кемерово №2060 от 21
августа 1997 г. идет речь.
Опорная схема:
«Сторона-1» ← Договор о передаче →
«Сторона-2»
квартиры
Договор купли-продажи – консенсуальный. Под консенсуальностью понимается возникновение прав и
обязанностей сторон уже в момент достижения ими соглашения по всем существенным
условиям договора.
Купля-продажа недвижимости относится к числу наиболее распространенных
сделок с недвижимостью.
В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает ее
собственник.
Договор купли-продажи недвижимости считается незаключенным, если в нем не
определены обязательные условия – предмет договора (ст. 554 ГК РФ) и его цена
(п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Предметом данного договора является квартира. Цена в данном договоре
также указана. Таким образом, этот пункт считается выполненным.
Договор заключается в письменной форме путем составления единого
документа, подписанного сторонами. Закон прямо устанавливает, что несоблюдение
письменной формы ведет к недействительности такого договора (ст. 550 ГК РФ) [1;
6].
Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю с момента
государственной регистрации, и исполнение договора до этого момента не влечет перехода к приобретателю права
собственности, содержания и риска случайной гибели имущества (ст. 210, 211 ГК
РФ). Однако если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации
перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой
стороны вынести решение о такой
регистрации, и сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, должна
возместить другой стороне вызванные задержкой регистрации убытки. Следует
обратить внимание на то, что регистрации подлежит не сам договор, предметом
которого является недвижимость, а переход права на нее [1; 2].
В данном договоре не упоминается о государственной регистрации.
Передача недвижимости оформляется подписанием сторонами передаточного
акта или иного документа, подтверждающего передачу имущества продавцом и его
принятие покупателем. Уклонение одной из сторон от подписания документа о
передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом
соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а
покупателя – обязанности принять его. Принятие покупателем недвижимости, не
соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое
несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является
основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее
исполнение договора.
В случае продажи недвижимости с существенными нарушениями требований к качеству
покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата
уплаченной денежной суммы. Однако в отличие от других вещей покупатель
недвижимости не вправе потребовать замены товара ненадлежащего качества
товаром, соответствующим договору.
Возможны ситуации, когда продавец передает покупателю недвижимость, не
соответствующую условиям договора. В этом случае покупатель имеет право
потребовать от продавца на выбор: соразмерное уменьшение покупной цены,
безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения своих
расходов на устранение своих недостатков. Если же нарушения требований к
качеству являются существенными (обнаружение неустранимых недостатков,
недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат
времени или являются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения и
т. п.), покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи [5].
Таким образом, в результате проведенного анализа, договор о передаче
квартиры от 29 октября 2001 г. не соответствует действующему законодательству.
В данный договор необходимо внести пункт о государственной
регистрации данной квартиры.
В п. 1 необходимо
внести изменение по дате Договора на участие в долевом строительстве, так как
этот Договор не мог быть составлен после того, как дом был сдан в эксплуатацию.
Договор о передаче
квартиры должен быть осуществлен после приемки дома в эксплуатацию, т. е. дата
должна быть изменена.
Заключение
Сегодня
купля-продажа – это самый распространенный договор гражданского оборота.
Перемещение материальных благ в товарной форме, составляющее основу любого
обязательства, в договоре купли-продажи выступает в наиболее чистом виде,
является его непосредственным содержанием. Особое значение этого института в современном
праве обусловлено большой гибкостью, широтой сферы его применения, ведь по существу купля-продажа – наиболее
универсальная форма товарно-денежного обмена.
Прогресс техники и науки, усложнение экономической жизни общества не
только ведут к возникновению новых правовых форм, но также проявляются в
развитии таких традиционных институтов, как купля-продажа. Возмездная уступка
патентных прав, передача ценных бумаг, отчуждение воздушных судов и космических
аппаратов – все эти действия облекаются в форму купли-продажи.
Основу российского законодательства о купле-продаже составляет глава 30
ГК. Ее отличает достаточно высокий уровень юридической техники, удачное
сочетание традиционных положений и новых норм, отсутствовавших в прежнем ГК.
Правовое регулирование договора стало более полным и детальным, в результате
чего резко уменьшилась необходимость в многочисленных подзаконных актах.
Наряду с ГК значительную роль в регулировании отношений купли-продажи
недвижимости играют специальные законы, а также подзаконные нормативные акты:
указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, акты отдельных федеральных органов
исполнительной власти.
Список
литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации по состоянию на 01.01.03 г. –
М.: Юрайт, 2003.-462с.
2. Федеральный закон
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от
21.07.97г.
3. Гражданское право: Учебник / Под ред. С.П. Гришаева. – М.: Юристъ, 2003.-484с.
4. Гражданское право
/ Под ред. А.Г. Калпина. - М.: Юрист, 2003.-536с.
5. Гражданское
право. Учебник / Под ред. д. ю. н., проф. А.П.
Сергеева.- М.: ПРОСПЕКТ, 2003.-848с.
6. Кашанина Т.В., Кашанин
А.В. Основы российского права: Учебник. – М.: ИНФРА-М-НОРМА,2000.-622с.