Оглавление

I. Теоретическая часть                                                                                    3

1. Определение рынка недвижимости. Почему операции с

    недвижимостью имеют перспективную ценность?

    Основные особенности российского рынка недвижимости                   3

2. Нормативная цена земли                                                                          11

II. Практическая часть                                                                                  14

Список литературы                                                                                       25

 

1. Определение рынка недвижимости. Почему операции с недвижимостью имеют перспективную ценность? Основные особенности российского рынка недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой совокуп­ность региональных, локальных рынков, существенно от­личающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т. д.

Рынок недвижимости является существенной состав­ляющей в любой национальной экономике. Недвижи­мость — важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% ми­рового богатства [3].

Без рынка недвижимости не может быть рынка во­обще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, не­обходимые для их деятельности.

По утверждению Джека Фридмана и Николаса Ордуэя [7], рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различ­ными конкурирующими вариантами землепользования.

С учетом отечественного опыта по реализации недви­жимости можно считать, что рынок недвижимос­ти — это совокупность сделок, совершенных с недви­жимостью, информационного их обеспечения, опера­ций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а и движение капитала, т. е. стоимости, приносящей доход. Так, купленный дом, квартира, зе­мельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене иди сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия при­носит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия.

Средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции, в то же время могут быть причиной спеку­лятивных сделок с недвижимостью, так как цены растут, и это может вести к концентрации недвижимости в руках крупных владельцев с целью последующей вы­годной продажи по более высокой цене. По этой же причине владение недвижимостью несет не только вы­году, но и связано с ограничениями, которые наклады­вает государство в целях защиты интересов других лиц и общества в целом. Например, купленный земельный участок можно продать через какое-то число лет или купить можно после аренды, или в течение определен­ного договором времени не менять производственную ориентацию предприятия.

Таким образом, для владельца недвижимости она не только приносит доход, но и ограничивает его права. Государство по отношению к недвижимости как любому товару не выставляет препятствий для реализации, но в то же время от имени общества контролирует режим использования и порядок реализации.

Недвижимость в руках собственника может использо­ваться для удовлетворения личных потребностей, а также получения дохода или прибыли. Что касается жилой не­движимости, то она, прежде всего, удовлетворяет личные потребности ее собственника, а в ряде случаев служит ис­точником получения дохода при сдаче ее в аренду.

Главной целью нежилой недвижимости является ее эксплуатация для производства товаров и услуг и тем самым получения прибыли или дохода.

По этой причине необходимо учитывать связь рынка недвижимости и с рынком товаров, и с рынком капи­талов, и с финансовым рынком.

В свою очередь связь рынка недвижимости с финан­совым рынком не означает, что недвижимость — это сегмент финансового рынка. Недвижимость формирует самостоятельный рынок.

В соответствии с классификатором отраслей народного хозяйства Российской Федерации «Операции с недви­жимым имуществом» выделены в самостоятельную сферу деятельности экономики (код 83000), тем самым подчеркнуто важное значение сферы недвижимости в функционировании народного хозяйства. Кроме того, в ряде самостоятельных отраслей, таких как сельское хозяйство, строительство, общая коммерческая деятель­ность по обеспечению функционирования рынка, жи­лищное хозяйство, финансы и кредит, объектом дея­тельности служит недвижимость.

Последнее свидетельствует, что сфера «деятельности» недвижимости многогранна, являясь самостоятельной среди других сфер экономики, она в то же время участву­ет во многих экономических отношениях, связанных с собственностью, с государственным регулированием раз­личных сфер экономики и общества. Состояние, тенден­ции рынка недвижимости зависят от степени развития всей экономики, особенностей ее отдельных этапов.

Рынок выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов. В силу специфических свойств недвижимости рынок недвижимости существен­но отличается от рынка других секторов рыночной эко­номики.

Рынок недвижимости — это рынок товаров, об­ладающих индивидуальными характеристиками. Недви­жимость может обладать различными физическими по­требительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и т. д. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недви­жимость может различаться местоположением к подъ­ездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологи­ческой особенностью региона и т. д. Для жилой недвижи­мости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д. [6].

Рынок недвижимости — это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограничено коли­чество продавцов недвижимости, находящейся в эколо­гически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объек­тов, объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей такой недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену.

Рынок недвижимости локализован и сегментирован в зависимости от потребностей и возможностей участ­ников сделки.

В конечном итоге классифицировать его можно по различным параметрам:

1. По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок. Даже в различных районах отдельного города могут сущест­вовать различные рыночные условия.

2.  По использованию: рынки жилого, коммерческого, промышленного и сельскохозяйственного назначения.

3.  По стоимости:

- рынки дорогой недвижимости;

- массовый рынок относительно недорогой недви­жимости.

4.  По инвестиционной мотивации:

- рынок приносящей доход недвижимости;

- рынок недвижимости с потенциалом прироста сто­имости;

- налоговое укрытие.

5.  По типу прав собственности:

- неограниченные права собственности;

- сервитут (право ограниченного использования одним или более лицами земли другого лица);

- право на недра;

- право на аренду;

- право на участие в кондоминиумах (правовая форма собственности, по которой объект разделяется на элементы, индивидуальной собственности и элемен­ты совместной собственности);

- право хозяйственного ведения;

- право оперативного управления;

- право пожизненного владения;

- другие виды прав [4].

Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.

Недвижимое имущество занимает центральное место в системе знаний при любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для прожи­вания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недви­жимости тесно связано экономическое и правовое регу­лирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Основной, базовый объект недвижимости — земля — занимает уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего челове­ческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ.

В рыночной среде земля имеет многофункциональное назначение. В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, Земля — это вся планета, колыбель человека, выполняющая важнейшую экологическую функцию. Одновременно земля — это и почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхность или пространственный базис — объект хозяйствования и, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. И, наконец, земля, как территория государства или субъекта федерации, обусловливает политическую функцию. Поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется не только конститу­ционными нормами и земельным правом, но и гражданским законодательством с учетом лесного, экологического и иного специального законодательства [6].

В силу перечисленных выше факторов земля, как невоспол­нимый природный ресурс многофункционального значения, имеет особый юридический статус. Распоряжение землей и особенно купля-продажа земельных участков в России на современном этапе — дело специфическое и непростое. Рынок земли, как средство законного перераспределения земель между собственниками экономическими методами, объективно регули­руется различными ограничениями и нормами.

В Российской Федерации, как и во многих промышленно развитых странах мира (США, Англия и др.), уста­новлено: когда частная собственность препятствует реали­зации общественных интересов, она подвергается постоян­ным или временным ограничениям. Постоянные ограничения права собственности на землю, обусловленные ограниченностью ее в природе и незаменимостью в предпринимательской дея­тельности, включают: систему зонирования; рациональное использование и охрану земель; контроль окружающей среды; защиту законных прав и интересов других собственников, аренда­торов и пользователей земли; соблюдение условий использования особо охраняемых территорий и охранных зон; учет строительных норм и правил, проектов планировки и застройки населенных пунктов; принудительный выкуп земель у собственника для государственных и муниципальных нужд и др.

Существуют и временные ограничения правомочий собст­венника земли: строго целевое использование земельного участка, возможность купли-продажи сельскохозяйственных земель при условии сохранения их целевого назначения, изъятие неиспользуемых земельных участков, ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель, исключи­тельное пользование землей на условиях аренды в г. Москве и др.

Не могут также государственные и муниципальные предприятия самостоятельно сдавать в аренду любое недви­жимое имущество, закрепленное за ними на праве хозяйст­венного ведения или оперативного управления. Ограничено и распоряжение недвижимым имуществом в акционерных обществах — при крупных сделках (25—50% балансовой стоимости активов общества) решение принимает единогласно Совет директоров или общее собрание акционеров, а если предмет сделки превышает 50% активов — только общее собрание акционеров (ст. 79 Закона об акционерных обществах).

Недвижимость находится в центре сложного перепле­тения различных экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил (Рисунок 1).

Совершение сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости требует глубоких и системати­ческих знаний особенностей рынка, обусловленных специ­фикой самого товара — недвижимого имущества.

Вовлечение соответствующих категорий земель или прав пользования ими в узаконенные рыночные отношения стимулирует деловую и инвестиционную активность, пре­пятствует криминальным сделкам с землей [3].

Как объект предпринимательской деятельности недви­жимость служит определенной гарантией стабильности биз­неса и воспроизводства капитала с приращением. Типичный инвестор, вкладывая средства в недвижимость, обычно не только возвращает капитал, но и получает прибыль и компенсирует все другие затраты. Возможно извлечение и иных удовольствий из владения престижной собственностью.

 

Рис. 1 Недвижимость как объект экономических и государственных интересов

2. Нормативная цена земли

Земля, представляя особую общественную ценность, является объектом государственного регулирования. Оно осуществляется с помощью государственного контроля за использованием и охраной земель, их мониторинга и земле­устройства, ведения Государственного земельного кадастра.   Государственный земельный кадастр — это действующая на своей территории страны методически унифицированная система регистрации прав на землю и связанную с ней недвижимость, уче­та и оценки земельных участков. С системой кадастра связаны сле­дующие основные функции регулирования земельных отношений:

- государственная регистрация земельной собственности, зем­левладений и землепользовании;

- количественный и качественный учет земельных участков по землепользователям и угодьям;

- учет качества земель по рельефу, почвам, растительности, мелиоративному состоянию, подверженности эрозии и дру­гим параметрам;

- бонитировка почв (лат. bonitas — доброкачественность), т.е. выраженная в классах бонитета их градуировка по природ­ным свойствам, характеризующим продуктивность земель;

- экономическая оценка земли, т. е. определение ее сравни­тельной ценности как средства производства [4].

Управление Государственным земельным кадастром возло­жено на Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству (Роскомзем). Под его руководством работают специально соз­данные органы Роскомзема — кадастровые бюро в районах и городах. Они осуществляют:

- регистрацию земельных участков с объектами недвижимости и прав на них;

- выдачу документов, удостоверяющих права на земельные участки и недвижимость;

- учет земель;

- формирование банка данных для установления цены земли, определения земельного налога и арендной платы;

- анализ состояния земельного рынка;

- информационно-справочное обслуживание и другие функции.

С точки зрения оценщика недвижимости, наиболее примеча­тельна функция кадастровых бюро, связанная с определением цены земли. Исторически эта функция выражала основное на­значение земельного кадастра в России. В «Толковом словаре живого великорусского языка», написанного В.И.Далем в сере­дине прошлого века, дано такое толкование земельного кадаст­ра: «Кадастр — оценка сельских имений по различию их, сооб­ражая все местные их отношения; расценка». И еще: «Кадастровать — расценять имущество».

Эта определяющая функция земельного кадастра долгое вре­мя была несправедливо забыта. И только после введения много­образия форм собственности на землю она вновь включена в регламент кадастровых служб как важный способ государствен­ного регулирования земельных отношений.

Законом РФ «О плате за землю» [1] были установлены принципы экономического зонирования территорий для установления базо­вых ставок арендной платы и земельного налога, введено понятие нормативной цены земли и определен порядок ее расчета. Практи­ческое осуществление этого закона в части экономического зони­рования территорий и государственной оценки земли было воз­ложено на службы нового Государственного земельного кадастра.

Кадастровая оценки земель производится по их категориям с учетом целевого назначения и использования, исходя из доход­ности земли, текущей стоимости затрат на создание и воспроиз­водство ее улучшений, соотношений спроса и предложения, складывающихся на земельном рынке. Земли сельскохозяйст­венного назначения и лесного фонда оцениваются по их продуктивности, природоохранной и рекреационной значимости, местоположению. Земли городов и населенных пунктов оцениваются по их функциональному назначению с учетом насыщенности застройки, престижности местоположения, экологи­ческого состояния, социального и инженерно-транспортного устройства и других потребительских свойств.

По совокупности этих характеристик территории субъектов РФ разделяются на ряд оценочных зон, дифференцированных по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли.

Согласно постановлению Правительства РФ от 3 ноября 1994г. № 1204 «О порядке определения нормативной цены земли» [5] и Инструкции Госналогслужбы РФ от 17 апреля 1995 г. №29 по применению Закона РФ «О плате за землю» [2] норматив­ная цена земли по конкретным земельным участкам определяет­ся в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка соответствующего целевого назна­чения. Так, в начале 1997 г, по 69 оценочным зонам Москвы базовые ставки земельного налога составляли от 120 057 тыс. руб. за гектар в 1-й зоне до 5241 тыс. руб. за гектар в 69-й зоне, а расчетные значения нормативной цены земли — соответственно от 24 011 400 до 1 048 200 тыс. руб. за гектар.

Органы исполнительной власти субъектов РФ правомочны устанавливать по своим оценочным зонам повышающие коэффи­циенты к нормативной цене земли, но при этом ее повышение не должно быть более 75% уровня рыночных цен на земельные уча­стки конкретного назначения соответствующей оценочной зоны.

Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре по каждому участку наряду со сведениями об изменении его ста­туса, границ, площади и о расположенных на нем строениях. Эти данные востребуемы всеми системами информационного обеспе­чения рынка недвижимости и ее государственной регистрации.

Нормативная цена земли служит единственной базой для установления ставок арендной платы и стартовых цен продажи земли из государственных и муниципальных запасов. Следова­тельно, она является естественным ориентиром и низшей грани­цей цен на земельные участки, продающиеся либо сдаваемые в аренду на вторичном рынке.

II. Практическая часть

I.  Применение затратного подхода к оценке недвижимости (дачи, офиса, предприятия).

Задача 1.

Определить затратным подходом стоимость дачи, если известны следующие данные:

А) площадь дома 100 м2, стоимость 1 м2 дома = А дол.;

Б) площадь гаража 60 м2 , стоимость 1 м2 гаража = В дол.;

В) стоимость всех других сооружений на даче составляет 2000 дол.;

Г) неустранимый физический износ дома составляет С дол.;

Д) для определение устранимого физического износа дома был произведен осмотр элементов здания, подвергшихся износу, и определен процент физического износа. Данные для определения физического износа стоимостным методом в таблице 3.

Таблица 3

Элементы здания

Восстанови-тельная стоимость, дол.

Износ, %

Накопленный износ, дол.

1. Фундамент

3200

20

2. Электросистема

800

20

3. Сантехника и водопровод

4000

30

Всего

Е) устранимый функциональный износ дома составляет D дол.;

Ж) рыночная стоимость земельного участка составляет Е дол.

Решение:

А) стоимость дома = (200 х 1,03) х 100 м2 = 20 600 дол.;

Б) стоимость гаража = (100 х 1,1) х 60 м2 = 6 600 дол.;

В) 2000 дол. (по условию);

Г) неустранимый физический износ дома = 3000 х 1,02 =3 060 дол.

Д) Находим накопленный износ дома:

     1. Фундамент = (3200 х 20%) : 100 % = 640 дол.

      2. Электросистема = (800 х 20%) : 100% = 160 дол.

      3. Сантехника и водопровод  (4000 х 30%) : 100% = 1200 дол.

Накопленный износ дома = 640 дол. + 160 дол. + 1200 дол. = 2000 дол.

Е) 1000 х 1,03 = 1030 дол.

Ж) 5000 х 1,04 = 5200 дол.

Находим восстановительную стоимость всей дачи.

Восстановительная стоимость = 20 600 + 6 600 + 2 000 + 8000 =             37 200 дол.

Находим сумму издержек, которая равна 3 060 + 2 000 + 1 030 =              6 090 дол.

Стоимость дачи = (37 200 – 6 090) + 5 200 = 36 310 дол.

Задача 2.

Какова общая стоимость офиса, определенная с помощью затратного метода, если стоимость участка земли составляет А дол., полная стоимость здания составляется 20% от восстановительной стоимости.

Решение:

1. Стоимость участка земли = 180 000 х 1,03 = 185 400 дол.

2. Полная стоимость воспроизводства здания офиса = 1 500 000 х 1,1 =    1 650 000 дол.

3. Общий износ здания = 20% от полной стоимости = 330 000 дол.

4. Общая стоимость офиса = (1 650 000 дол. – 330 000 дол.) +                   185 400 дол. = 1 505 400 дол.

Задача 3.

Определить стоимость предприятия методом затрат, если известно, что:

А) ставка земельного налога А р. за 1 м2 , площадь земельного участка равна 4 км2;

Б) стоимость строительства главного сооружения по смете – В млн. р., а стоимость вспомогательных зданий и сооружений по смете – С млн. р.;

В) косвенные издержки, определенные расчетно-аналитическим путем, составляют 20% от сметной стоимости главного сооружения;

Г) прибыль предпринимателя составляет 20% от вложенного капитала, т.е. (земля + полная восстановительная стоимость главного сооружения);

Д) износ главного сооружения и вспомогательных зданий составляет 2% от стоимости строительства (сметной).

Решение:

А) Ставка земельного налога за 1 м2 = 3,5 х 1,03 =  3,605 руб.

     Нормативная цена земли = 3,605 руб. х 10 х 4000 м2 = 144 200 руб.

Б) Стоимость строительства главного сооружения по смете = 110 х             1,1 = 121 млн. руб.

      Стоимость вспомогательных зданий и сооружений по смете = 20 х 1,02 = 20,4 млн. руб.

В) Косвенные издержки = 20% стоимости строительства главного сооружения = (121 млн. руб. х 20%) : 100% = 24,2 млн. руб.

Г) Прибыль предпринимателя составляет 20% от вложенного капитала (земля + полная восстановительная стоимость главного сооружения) =             ((144 200 руб .+ 121 000 000 руб. ) х 20%) : 100% =  24 228 840 руб.

Д) Износ главного сооружения и вспомогательных зданий составляет 2% от стоимости строительства (сметной) = ((121 млн. руб. + 20,4 млн. руб.) х 2%) : 100% = 2,828 млн. руб.

Стоимость предприятия =  (121 млн. руб. + 20,4 млн. руб. + 24,2 млн. руб. + 24, 22884 млн. руб.) - 2,828 млн. руб.)  + 0, 1442 млн. руб. =                187,145 млн. руб.

II. Применение метода сравнения продаж для оценки недвижимости

Задача 4.

Определить откорректированную цену сопоставимого объекта недвижимости, если известны следующие рыночно-обоснованные корректировки (в процентах), выраженные по отношению к оцениваемому объекту недвижимости (таблица 4).

Таблица 4

Коррекция к цене продаж сопоставимого объекта «А»

Элементы сравнения

Рыночно-обоснованная корректировка, %

1. Корректировка на право собственности.

Скорректированная цена

Уступает на 6%

2. Корректировка на условия финансирования.

Скорректированная цена

Лучше на 3%

3. Корректировка на условия продажи.

Скорректированная цена

Уступает на 5%

4. Корректировка на условия рынка.

Скорректированная цена

Уступает на 4%

Корректировки на:

5. Местоположение

6. Физические характеристики

7. Экономические характеристики

8. Использование

9. Компоненты, не связанные с недвижимостью

Уступает на 3%

Лучше на 5%

Лучше на 5%

Уступает на 2%

Уступает на 3%

Решение:

1. Стоимость объекта «А» = 200 000 х 1,03 = 206 000 руб.

2. Найдем сумму рыночно-обоснованных корректировок. Сумма = -6% + 3% - 5% - 4% - 3% + 5% + 5% - 2% - 3% = -10%

3. Откорректированная цена сопоставимого объекта недвижимости = 206 000 руб. – 10% = 185 400 руб.

III. Применение метода капитализации дохода к оценке недвижимости

Задача 5.

Рассчитать чистый доход на основе составления отчета о доходах и расходах по сдаваемому в аренду офисному зданию площадью 500 м2 на основе следующей информации (таблица 5).

Таблица 5

Наименование показателей

Значение показателей, р.

1. Стоимость основных фондов

2. Выручка от основного вида деятельности (валовая выручка):

- от сдачи в аренду офисного здания

3. Выручка от дополнительных видов услуг (дополнительная выручка):

- плата за пользование автостоянкой;

- плата от торговых точек;

- плата от использования средств связи.

4. Общая выручка (потенциальная валовая выручка).

5. Потери от недоиспользования фондов и неплатажей (5%).

6. Действительная (или эффективная) выручка.

Расходы:

7. Постоянные (фиксированные) расходы:

- страхование имущества от пожара (1,67% от стоимости ОФ);

- амортизационные отчисления (2% от стоимости ОФ).

1 500 000 х 1,03 = 1 545 000

250 000

3 000

2 000

5 000

250 000 + 3 000 + 2 000 + 5 000 = 260 000

(260 000 х 5%) : 100% = 13 000

260 000 – 13 000 = 247 000

(1 545 000 х 1,67%) : 100% = 25 801,5

(1 545 000 х 2%) : 100% = 30 900

8. ИТОГО: постоянные расходы

25 801, 5 + 30 900 = 56701,5

9. Эксплуатационные расходы:

Зарплата управляющему.

6 000

Коммунальные услуги

Зарплата рабочих (охраны, гардероба, электроцеха)

Социальное страхование работников (39% от Фонда зарплаты)

Транспортный налог (1% от Фонда зарплата работников)

Транспортные расходы

Прочие расходы

Накладные расходы

Банковские платежи

10 000

10 000

(10 000 х 39%) : 100 = 3 900

(10 000 х 1%) : 100 = 100

10 000

10 000

15 000

1 000

10. ИТОГО: эксплуатационные расходы

66 000

11. Резервы – замена сантехнического оборудования, мебели и другого имущества

5 000

12. ИТОГО: резервы

5 000

13. Общие расходы

56 701, 5 + 66 000 + 5 000 =                 127 701, 5

14. Прибыль от реализации

15. Внереализационные расходы:

- налог на имущество (1,5% от стоимости имущества);

- налог на образование (1% от фонда зарплаты);

- налог на жилье и соцкультбыт (1,5% от действительной выручки)

260000 – 127701, 5 = 132 299

(1545000 х 1,5%) : 100% = 23175

(10000 х 1%) : 100% = 100

(247000 х 1,5) : 100% = 3705

16. ИТОГО: Внереализационные расходы

23175 + 100 + 3705 = 26980

17. Действительная прибыль

18. Налог на прибыль (доход) – 30%

19. Чистая прибыль

132 299 – 26 980 = 105 319

(105 319 х 30%) : 100% = 31595,7

105 319 – 31595,7 = 73 723,3

20. Чистый доход = чистая прибыль + амортизация

73 723, 3 + 30 900 = 104 623,3

Задача 6.

Рассчитать общий коэффициент капитализации методом прямой капитализации и определить стоимость магазина, годовая прибыль от которого ожидается на уровне 65000 дол.

Общий коэффициент капитализации при этом должен отражать преобладающее соотношение между чистым доходом и продажей ценой для сопоставимых объектов, проданных на рынке.

На рынке недвижимости эксперт-оценщик обнаружил следующие достоверные данные о продажах магазинов в этом месяце. Данные приведены в таблице 6.

Таблица 6

Сопоставимые магазины

Чистый доход, дол.

Продажные цены, дол.

Коэффициент капитализации в долях от единицы

Магазин 1

А

600 000

Магазин 2

В

750 000

Магазин 3

С

450 000

Решение:

Сопоставимые магазины

Чистый доход, дол.

Продажные цены, дол.

Коэффициент капитализации в долях от единицы

Магазин 1

72 000 х 1,03 =  74 160

600 000

74 160 : 600 000 = 0,123

Магазин 2

82 500 х 1,1 =

90 750

750 000

90 750 : 750 000 = 0,121

Магазин 3

47 250 х 1,02 =

48 195

450 000

48 195 : 450 000 = 0,107

Находим общий коэффициент капитализации.

Общий коэффициент капитализации = (0,123 + 0,121 + 0,107) : 3 = 0,117

Определим стоимость магазина.

Стоимость магазина = 65 000 : 0,117 = 555 555 дол.

Задача 7.

Определить общий коэффициент капитализации методом связанных инвестиций (заемного и собственного капитала), если:

- доля кредитных ресурсов в общей величине инвестиций составляет –  А %;

- ипотечная постоянная – В%;

- ставка капитализации на собственный капитал – С%.

Решение:

А = 60 х 1,03 =  61,8% = 0,618

В = 15 х 1,1 = 16,5% = 0,165

С = 12 х 1,02 = 12,24% = 0,1224

Общий коэффициент капитализации = (0,618 х 0,165) + 0,1224 х (1- 0,618) = 0,10 + 0,05 = 0,15

Задача 8

Определить общий коэффициент капитализации по методу связанных инвестиций (земли и здания) по параметрам из таблицы 7.

Таблица 7

Тип объектов

Параметры

Стоимость земли в долях от общей стоимости имущественного комплекса

Ставка капитализации для земли

Стоимость здания в долях от общей стоимости имущественного комплекса

Ставка капита-лизации

для здания

Особняки без участка земли

A

0,102

0,215

Особняки с участком земли

B

0,102

0,200

Типовые здания D(старой постройки)

C

0,102

0,244

Типовые многоэтажные здания

D

0,102

0,230

Решение:

Тип объектов

Параметры

Стоимость земли в долях от общей стоимости имущественного комплекса

Ставка капитализации для земли

Стоимость здания в долях от общей стоимости имущественного комплекса

Ставка капита-лизации

для здания

Особняки без участка земли

0,2х1,03=0,206

0,102

0,206

0,215

Особняки с участком земли

0,4х1,1=0,44

0,102

0,44

0,200

Типовые здания (старой постройки)

0,3х1,02=0,306

0,102

0,306

0,244

Типовые многоэтажные здания

0,15х1,03=0,154

0,102

0,154

0,230

Кобщ. = С земли х К земли + С здания х К здания

К общ.1 = 0,206 х 0,102 + 0,206 х 0,215 = 0,08

К общ.2 =  0,44 х 0,102 + 0,44 х 0,2 = 0,13

К общ.3 = 0,306 х 0,102 + 0,306 х 0,244 = 0,10

К общ.4 = 0,154 х 0,102 + 0,154 х 0,230 = 0,06

Задача 9

Определить общий коэффициент капитализации методом кумулятивного построения офиса.

На момент оценки офиса доходность правительственных среднесрочных облигаций составляет А%.

По мнению эксперта-оценщика, дополнительный риск капиталовложений в офис по сравнению с инвестициями в правительственные облигации равен В%.

Затраты на управление инвестициями (поиск сфер вложения капитала и пр.) составляют С%.

В случае необходимости продажа данного фонда займет определенное время (по сравнению с возможной быстротой реализацией правительственных облигаций), поэтому эксперт-оценщик принимает поправку на недостаточную ликвидность в размере D%.

Время, которое потребуется для возврата вложенного капитала по расчетам типичного инвестора, составляет Е лет.

Решение:

А = 8,5 х 1,03 = 8,75%

В = 5 х 1,1 = 5,5%

С = 2 х 1,02 = 2,04%

D = 2 х 1,03 = 2,06%

Е = 20 х 1,04 = 20,8лет

1. Ставка дохода = 8,75 + 5,5 + 2,04 + 2,06 = 18,35%

2. Ставка возмещения капитала = 1/20,8 лет = 0,05

3. Общий коэффициент капитализации = 18,35 + 0,05 =18,4

Список литературы

1. Закон РФ «О плате за землю» от 11 октября 1991 г. с изменениями и дополнениями на 22 августа 1995г.

2. Инструкция Госналогслужбы РФ по применению Закона РФ «О плате за землю» от 17 апреля 1995 г. №29.

3. Крутик А.Б. и др. Экономика недвижимости: Учеб. пособие для вузов. – СПб.: Питер, 2000.-480с.

4. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 1998.-384с.

5. Постановление Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» от 3 ноября 1994г. №1204.

6. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник. – М.: ЭКМОС, 2000.-352с.

7. Фридман Дж., Ордуэй Н. Оценка и анализ приносящей доход недвижимой собственности. – М.: Дело, 1997.-348с.