Оглавление

Введение                                                                                                             3

Глава 1 Оценка земли: основные составляющие                                        4

1.1. Земля как объект экономической оценки                                   4

1.2. Методы оценки земли                                                                 14

Глава 2  Рыночная стоимость земли                                                           19

2.1. Теоретические основы рыночной стоимости земли                19

2.2. Рыночная стоимость земли (практическая часть)                    21

Глава 3  Практические примеры экономической оценки земли              26

Заключение                                                                                             37

Список литературы                                                                                          38

Введение

Процесс развития в России рыночных отношений обусловил появление оценки стоимости земли. Земля является недвижимым имуществом, на приобретение которого имеет каждый гражданин РФ. Грамотная оценка земли является: во-первых, необходимым условием правильного и эффективного распределения земельных ресурсов России между собственниками; во-вторых, дает информацию о состоянии земли будущим владельцам.

Оценка собственности, профессиональная оценочная деятельность – понятия, прочно вошедшие в последние годы в наш лексикон. В условиях рынка невозможно эффективно управлять земельными ресурсами без реальной оценки их стоимости. Оценка стоимости земли выступает универсальным показателем эффективности любых управленческих стратегий. Нельзя сказать, что все проблемы в этой области у нас уже решены. Тем не менее, накопленный отечественный опыт открывает возможность осуществления оценочных действий с учетом в полной мере особенностей состояния российской экономики, сложившегося менталитета и традиций.

Объект исследования – оценка земли.

Предмет исследования – особенности экономической  оценки земли.

Цель исследования – изучить особенности экономической  оценки земли.

Для реализации этой цели необходимо решить следующие задачи:

- рассмотреть понятие  земли как объекта экономической оценки;

- изучить  методы оценки земли;

- проанализировать теоретические основы рыночной стоимости земли;

- рассмотреть рыночную стоимость земли  с практической точки зрения.

Глава 1 Оценка земли: основные составляющие

1.1 Земля как объект экономической оценки

Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля в пер­вую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом не­движимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на зе­мельном участке носит вторичный характер и выступает как до­полнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на про­тяжении неограниченного времени, в то время как все улучшения имеют определенный срок службы.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе не­движимости, что обусловлено следующими причинами:

1) спецификой данного объекта;

2) неразработанностью нормативно-правовой базы;

3) неразвитостью земельного рынка в стране (3, 20, 21).

Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникаль­ное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом, что обусловлено ее не воспроизводи­мым характером и многофункциональным назначением.

Земельные отношения выражают отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юри­дическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Земельные отношения имеют особый юридический статус и регулируются конституционными нормами и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и други­ми кодексами. Кроме этого, правовые нормы, регулирующие от­ношения собственности на землю, подразделяются на общие, свой­ственные всем земельным отношениям, и специальные, характер­ные для определенных категорий земель и условий их использо­вания.

Земельные отношения включают установленные земельным законодательством:

A) порядок предоставления или изъятия земельного участка;

Б) права и обязанности землепользователя, права по распо­ряжению земельным участком, купле-продаже, залогу;

B) плата за землю, налогообложение;

Г) санкции за нарушение земельного законодательства (4, 5, 11).

В Конституции РФ (5) подчеркивается, что земля и другие при­ходные ресурсы используются и охраняются в России как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (статья 9).

Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9).

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками сво­бодно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нару­шает прав и законных интересов иных лиц (статья 36).

Земли, находящиеся в собственности Российской Федерации и субъектов РФ, являются государственной собственностью. В ее со­ставе выделяют земли федерального значения, которые имеют об­щероссийское значение, а их правовой режим установлен феде­ральными законами или распоряжение которыми осуществляется с согласия Правительства РФ.

В муниципальной собственности находятся все земли в преде­лах черты поселений, за исключением земель, находящихся в го­сударственной собственности и переданных в частную собствен­ность.

Граждане РФ могут иметь земельные участки на праве собст­венности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды.

Юридические лица РФ могут иметь земельные участки на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования и аренды.

Право частной собственности граждан и юридических лиц на земельные участки возникает в результате приватизации государ­ственных или муниципальных земель, наследования, купли-продажи, дарения, обмена, иных сделок с землей, а также в ре­зультате внесения в уставный (паевой) капитал юридического лица.

В Гражданском кодексе РФ закреплено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (статья 129).

Основным земельным законодательным актом является Зе­мельный кодекс, который был принят 25 апреля 1991 года. Зе­мельный кодекс определил цели и задачи земельного законода­тельства Российской Федерации и ее субъектов, отграничил его от других отраслей — лесного, о недрах, водного и других. В нем подробно определен правовой режим всех семи категорий земель (сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, про­мышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохо­зяйственного назначения, особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда и запаса) в разрезе по субъектам, участкам, порядок возникновения и прекращения прав, контроля, ответст­венности и другие вопросы.

В соответствии с Земельным кодексом отнесение земель к ка­тегориям, перевод их из одной категории в другую производятся с изменением их целевого назначения. В Земельном кодексе закреп­лены:

— компетенция Российской Федерации и ее субъектов, государственных органов всех уровней по регулированию земельных отношений;

— все формы права собственности и других прав на землю;

— права и обязанности всех собственников земли;

— порядок ведения земельного кадастра и мониторинга, зем­леустройства;

— меры правовой охраны земель;

— порядок разрешения земельных споров;

— ответственность за нарушение земельного законодательства (10, 16).

В настоящее время принят новый  Земельный ко­декс РФ, который учитывает произошедшие после 1991 года ры­ночные преобразования, а также потребности современного эконо­мического развития страны.

Объектами земельных отношений являются земельные участки и права на них. Земельный участок — это часть поверхности зем­ли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государ­ственном земельном кадастре и документах государственной реги­страции прав на землю.

Зонирование земель — разделение земель на земельные уча­стки с различным целевым назначением и правовым режимом использования. Зонирование земель осуществляется в соответствии с кланами развития территорий. Основные положения и принципы зонирования земель определяются Правительством РФ. Планы зонирования земель утверждаются постановлениями соответст­вующих органов государственной власти или решениями органов местного самоуправления.

Целевое назначение земель — установленные законодательст­вом порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкрет­ных целей в соответствии с категориями земель.

Правовой режим земель определяется совокупностью правил их использования и включения в гражданский оборот, охраны, учета и мониторинга, установленных земельным, градостроитель­ным, лесным, водным, природоохранным законодательством и законом о недрах, и распространяется на земли определенной кате­гории.

Целевое назначение и правовой режим основных категорий земель определяются федеральными законами, законами субъектов РФ и отражаются в градостроительной и землеустроительной документации.

Разрешенное использование земельного участка — использо­вание земельного участка с учетом целевого назначения, установленных ограничений и обременении (22, 23).

Разрешенное использование определяется на основе зонирования земель, градостроительной и землеустроительной документации. Разрешенное использование земельного участка может содержать требования к:

— способам использования земельного участка и запрещению тех из них, которые ведут к деградации земли и снижению плодородия почв или ухудшению окружающей природной среды;

— плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительной документацией и строительными нормами и правилами;

— размещению социально-культурных, коммунально-бытовых, промышленных и иных зданий, строений и сооружений в пределах соответствующей зоны или земельного участка;

— видам пользования, оказывающим негативное воздействие на здоровье человека или связанным с повышенной для него опасностью;

— предельно допустимым нормам нагрузки на окружающую природную среду;

— сохранению зеленых насаждений;

— иным требованиям, установленным федеральными закона­ми, законами и иными нормативными правовыми актами субъек­тов РФ и нормативными правовыми актами органов местного са­моуправления (1, 8, 11).

Разрешенное использование земельных участков определяется органами исполнительной власти субъектов РФ и органами мест­ного самоуправления при зонировании земель, а также при пре­доставлении конкретных земельных участков и указывается в сле­дующих документах:

— в постановлениях органов исполнительной власти и в ре­шениях органов местного самоуправления о предоставлении зе­мельных участков или об установлении особых правовых режимов использования земель;

— в свидетельствах, договорах и иных документах, удостове­ряющих права на землю;

— в документах государственного земельного кадастра;

— в документах государственной регистрации.

Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органа­ми по земельным ресурсам и землеустройству. Если иное не уста­новлено законом, право собственности на земельный участок рас­пространяется на находящиеся в границах этого участка поверх­ностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

Земельные участки и права на них, а также прочно связанные с земельными участками объекты (почва, замкнутые водоемы, лес, многолетние насаждения, здания, строения, сооружения и дру­гие), перемещение которых без несоразмерного ущерба их назна­чению невозможно, находятся в обороте нераздельно, если иное не предусмотрено законом.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Дели­мым признается земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и разрешенного использования может быть разделен на части, каждая из которых после раздела может обра­зовать самостоятельный земельный участок, подлежащий государ­ственной регистрации.

Неделимым признается земельный участок, который по сво­ему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному ис­пользованию не может быть разделен на самостоятельные земель­ные участки. Земельный участок может быть признан неделимым на основании закона.

Участниками земельных отношений являются Российская Фе­дерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические типа и граждане РФ. Собственник земельного участка вправе ис­пользовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами: недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Специфика земли как объекта оценки, ее отличия от других рядов недвижимости обусловлены следующими ее особенностями:

а) земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;

б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли:

— как основного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики,  также продуктов питания.

— как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения различных объектов недвижимости;

в) земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов. Поэтому во всех странах государство регулирует использование земли од­новременно как природного и хозяйственного объектов;

г) в отличие от других объектов недвижимости к стоимости хмельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений, со временем, как правило, увеличивается;

д) использованием и охраной земли в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на со­ответствующих территориях.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременного использования как при­ходного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости (2, 7, 24).

При этом необходимо особо подчеркнуть роль государства, земельная политика которого должна быть направлена на рацио­нальное использование и охрану, воспроизводство и повышение, плодородия почв, сохранение и улучшение благоприятной для  жизни и здоровья людей окружающей природной среды, способствуя тем самым принятию научно-обоснованных решений в об­ласти землепользования и градостроительства.

Заниженная оценка стоимости земли порождает неэффектив­ное землепользование в сельском и лесном хозяйстве, а также не­рациональную модель городского развития, например размещение в центральной части промышленных зон, а также экологически вредных предприятий.

Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие комплексной стоимостной оценки этой важнейшей час­ти национального богатства, несовершенство земельного законода­тельства, бесплатность и обезличенность земли привели к их не­эффективному использованию. Начатая в 1991 году земельная ре­форма позволила ликвидировать монополию государственное собственности на землю, обеспечить значительное количество гра­ждан земельными участками, ввести платность землепользования, сформировать основы земельного рынка и его инфраструктуры. Земельные участки в частной собственности, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства и огородничества, индивидуального жилищного и дачного строительства в настоящее время имеют 44,2 млн. граждан.

Земельный фонд России по целевому назначению и правовому режиму включает 7 категорий земель: земли поселений, сельско­хозяйственного назначения, земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения, зем­ли особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда и запаса (6, 25).

К землям поселений (городов, поселков и сельских поселе­ний) относятся все земли в пределах черты поселений, находя­щиеся в ведении городских и сельских администраций. Черта по­селений — это внешние границы земель города, поселка, сельско­го поселения, которые отделяют эти земли от иных земель Включение земельных участков в черту города не влечет прекра­щения права собственности на землю, права землевладения, землепользования и аренды на эти участки.

В отличие от других категорий земли, которые представляют, как правило, отдельные объекты, относительно независящие к легко отчуждаемые от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями — системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры, являются наиболее сложными объектами для оценки.

Земли сельскохозяйственного назначения образуют террито­рии, используемые сельскохозяйственными предприятиями, орга­низациями и гражданами для нужд сельскохозяйственного произ­водства. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.

К землям промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения относятся земли, отве­денные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т.п.).

К землям особо охраняемых территорий относятся земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение. Эти земли постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота и для них установлен особый правовой режим.

К землям лесного фонда относятся лесные земли (покрытые и не покрытые лесом), а также нелесные земли (болота, дороги и другие), используемые для ведения лесного хозяйства.

В состав земель водного фонда входят территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных со­оружений, необходимых для использования водных объектов.

Земли запаса — это государственные земли, не предоставлен­ные муниципальным органам, гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию (6, 9).

Категория использования земли имеет большое значение при оценке, так как она обуславливает правовой статус, разрешенное использование и различные сервитута, относящиеся к конкретному земельному участку.

Земля как природный ресурс, основа формирования среды проживания населения, объект недвижимости и основное средстве производства подлежит стоимостной оценке. Объектом оценки яв­ляется земельный участок без находящихся на нем и в его недрах объектов недвижимости.

1.2. Методы оценки земли

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Целью кадастровой оценки является одновременное определе­ние кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, рай­онов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на начало следующего года.

Целью рыночной оценки является определение рыночное стоимости единичного земельного участка на дату оценки незави­симыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами к методами оценки (12, 14).

Кадастровая и рыночная оценка земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнитель­ного и затратного (техника остатка для земли) (12, 25).

Методы оценки земли можно изобразить с помощью следующей схемы (рис. 1.1.).

Исходя из рис. 1.1. рассмотрим каждый из этих методов.

Доходный подход к оценке земельных участков – это методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход. В основе доходного подхода лежат три принципа:

- принцип ожидания;

- принцип спроса и предложения;

- принцип замещения (12, 15).

Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других выгод. При этом стоимость земельного участка может быть определена исходя из доходности земли, т.е. способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ

	Доходный подход		Сравнительный подход		Затратный подход

 

- Метод прямой капитализации - Капитализация дохода по периодам - Техника остатка дохода для земли

- Метод сравнения продаж (способы типичного участка и единицы сравнения) - Метод переноса

- Метод изъятия - Метод определения затрат на освоение - Оценка по затрат на инфраструктуру

Рис. 1.1. Методы оценки земли

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка капитализируются в текущую стоимость.

Метод прямой капитализации дохода основан на определении доход от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации или для сельскохозяйственных земель умножением на коэффициент капитализации. При этом под коэффициентом капитализации понимают период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Капитализация дохода по периодам строится на определении потоков доходов за весь период владения и приведения этих потоков к текущей стоимости.

При применении техники остатка дохода для земли должна быть известна стоимость зданий и сооружений, а доход, приходящийся на землю, определяется как остаток после удовлетворения требований к доходу для зданий и сооружений.

Техника остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения сравнительно новые или еще не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности, так же как и продолжительность их полезной жизни. Данный метод может быть также использован для определения варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Применение доходного подхода затруднено при высоком уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке.

Рассматривая сравнительный подход к оценке земельных участков надо заметить, что метод сравнения продаж широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Метод основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Метод сравнения продаж предполагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

Метод переноса основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части – стоимость зданий и стоимость земельного участка.

Затратный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка и возведения на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период. Затратный подход включает несколько методов.

Метод изъятия (извлечения) определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа.

К затратному подходу относится метод определения затрат на освоение, который применяется, главным образом, к незастроенной земле. Данный метод определяет общую стоимость земли при предположении, что она будет разделена на отдельные земельные участки, которые будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитается стоимость неосвоенной земли.

Для земель поселений оценка может проводиться исходя из затрат на воспроизводство инфраструктуры. При оценке земель населенных пунктов необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель, т.е. всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

В странах с развитой рыночной экономикой при оценке зем­ли, по возможности, применяют все три подхода. Итоговая вели­чина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. При сравне­нии этих результатов предпочтение целесообразно отдавать оцен­кам, базирующимся на основе более полной и достоверной ин­формации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчи­танной по разным подходам, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

Глава 2  Рыночная стоимость земли

2.1. Теоретические основы рыночной стоимости земли

При оценке рыночной стоимости земли руководствуются та же принципами и применяют те же классические подходы, что при оценке других объектов недвижимости. Однако имеет существенная разница, заключающаяся в том, что стоимость земли всегда является базисной составляющей стоимости им имущественного комплекса, хотя в практике его оценки рассчитывается в виде остатка от общей стоимости объекта за вычетом стоимости улучшений. Такой подход объясняется сложности учета многолетних вложений труда и капитала в социальную инфраструктуру земельного участка и его окружения, обусловливающих покупательский спрос, в отличие от стоимости воспроизведения построек на данном участке, относительно просто поддающейся измерению (13, 17).

Ниже рассматриваются следующие наиболее употребительные методы оценки земельных участков:

• сравнение продаж;

• соотнесение;

• разбивка на участки;

• техника остатка для земли;

• капитализация земельной ренты (18, 22).

Самым надежным из этих методов в мировой практике принято считать сравнение продаж. Приемлемая точность его результатов обеспечивается при наличии достаточно большого массива достоверной и доступной информации о состоявшихся сделках купли-продажи участков земли в данном районе и по каждой страте земельного рынка. Такой информацией российские оценщики в должном объеме еще не располагают. Поэтому в отечественной практике сравнение продаж следует применять с разумной осторожностью, учитывая достоверность имеющихся сведений и корректность сопоставлений.

Из двух классических приемов обработки рыночной информации, основанных на использовании единиц сравнения или базисного участка, в российских условиях предпочтительнее первый вариант, т. е. цены продаж сравниваемых участков приводятся единому измерителю площади (1м²,           1 сотка, 1 га). Известный из переводной литературы оценочный измеритель на 1 фронтальный метр городских участков у нас практически не применяется.

Отбор сравниваемых с оцениваемым участков земли и корректировка их цен выполняются по следующим признакам (в указанной последовательности):

- состав оцениваемых прав;

- условия финансирования сделки;

- условия продажи;

- рыночные условия (время сделки);

- местоположение;

- условия зонирования и другие ограничения;

- физические характеристики;

- доступные коммунальные услуги (транспортная доступность, наличие или близость инженерных сетей, условия подключе­ния к ним и др.) (6, 19).

Метод соотнесения состоит в выявлении нормального соотношения стоимости земельного участка и его улучшений. Это отношение обладает достаточной устойчивостью в каждой грате рынка недвижимости.

Метод соотнесения целесообразен при очевидной недостаточности сравнимых продаж свободных земельных участков. Он способен дать приемлемые результаты при анализе участков с относительно новыми постройками, стоимость которых можно определить с помощью затратного метода. По мере старения построек и накопления их износа первоначальное соотношение стоимости земли и улучшений изменяется в пользу увеличения доли, приходящейся на стоимость земли.

2.2. Рыночная стоимость земли (практическая часть)

Технику использования метода соотнесения рассмотрим на условном примере. Допустим, требуется оценить участок земли застроенном пригороде, где отсутствуют продажи свободных летков. Оценщик подобрал в данном районе продажи три типичных застроенных участка и по каждому из них подсчитал текущую стоимость улучшений с учетом износа и предприни­мательской прибыли. По соотношению стоимости улучшений к, цене продаж определил типичную долю в ней стоимости земли и перенес ее на аналогичный оцениваемому участок. Результаты расчетов приведены в таблице 2.1.                        

Следовательно, на стоимость земли в среднем приходится 0,26 цены продажи типичного участка с улучшениями. Если в ближайшем окружении оцениваемого участка его аналог с постройками продается за 240 млн. руб., то свободный уча­сток путем соотнесения правомерно оценить в 62,4 млн. руб. (240 х 0,26). Очевидно, эту величину с учетом необходимых корректировок можно перенести и на оцениваемый участок.

Метод разбивки на участки представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего исполь­зования оцениваемой территории, не имеющей аналогов в срав­нимых продажах. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рацио­нального перспективного освоения. Разбивка на участки, соот­ветствующие типичным в данном районе условиям рыночных продаж, позволяет не только обосновать оптимальную гипотезу развития, но и оценить инвестиционную привлекательность всего земельного массива.

Работа заключается в определении:

1) размеров и числа участков, требований к их благоустройству, соответствующих типичным условиям продаж в данном районе;

2) цены продаж улучшенных участков, времени обращения и у ожидаемой выручки от их реализации;

Таблица 2.1.

Определение доли стоимости земли

в цене продаж

№     продажи	Цена продажи участка с постройками, млн. руб.	Стоимость улучшений, млн. руб.	Отношение стоимости улучшений к цене продажи
1	220	158	0,72
2	200	140	0,70
3	290	150	0,79
			В среднем 0,74

3) затрат инвестора на освоение участков и их последующую  продажу с учетом ожидаемой прибыли от вложений в улучшения;

4) текущей стоимости земельного массива по ожидаемому чис­тому доходу с учетом нормы отдачи проекта и периодичности поступления денежных средств.

Рассмотрим пример. Клиент приобрел право собственности на неосвоенный земельный участок площадью 6 га и интере­суется условиями его наиболее выгодной продажи. Оценщик, понимая сомнительность быстрой реализации целиком такого земельного массива и не имея сведений о ценах продаж подоб­ных объектов, предложил вариант использования этой террито­рии под размещение коттеджного поселка.

Как показал анализ, наибольшим спросом на местном рынке под коттеджное строительство пользуются благоустроенные  участки размером 12 соток. При нарезке таких участков около 20% земли отойдет на устройство дорог, размещение водоза­бора, трансформаторной станции, пожарного водоема и других мест общего пользования. Таким образом, на оцениваемой тер­ритории реально может быть размещено и пущено в продажу 40 земельных участков.

При наличии надежных подъездных путей и инженерных ком­муникаций (электроэнергии, водопровода, газа) каждый участок продается в среднем за 36 млн. руб. (около 500 долл. за сотку),  т.е. ожидаемая валовая выручка инвестора составит 1440 млн. руб. (36 млн. руб. х 40 уч.). С учетом сложившейся динамики продаж реально рынок может поглотить около 10 участков в год, а весь период товарного обращения составит 4 года.

Издержки и прибыль инвестора составят (в млн. руб.):

благоустройство: проектно-изыскательские                   

работы, расчистка и планировка территории,

прокладка дорог и инженерных коммуникаций

(по цене подрядчиков)                                                      480

управление                                                                           60

маркетинг                                                                            70

налоги и страхование                                                         40

прибыль инвестора                                                           130

                                                                                    ________

Итого                                                                                  780

Чистый доход от продажи участков:

1440-780 =660 млн. руб.

Норма отдачи проекта принимается в размере 12% (без учета инфляции).                                            

Текущая стоимость земельного массива определяется путец дисконтирования потока чистого дохода, в данном случае поступающего равномерно в течение 4 лет при норме отдачи 12%, чему соответствует коэффициент текущей стоимости единично­го аннуитета 3,03735. Следовательно, рыночная стоимость всего оцениваемого участка земли округленно составляет 500 млн. руб. [(660/4) х 3,03735].

Техника остатка для земли — универсальный метод оценки, но он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравни­мых продажах свободных участков и наличии информации о доходности всего имущественного комплекса. В этом случае затратным методом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для зданий определяется относящаяся к ним часть чистого операционного дохода. Остальная часть чистого операционного дохода всей собствен­ности с помощью коэффициента капитализации для земли пре­образуется в оценку ее стоимости.

Такой подход, сочетающий достоинства затратного и доход­ного методов, вполне корректен, так как арендатор недвижимо ста оплачивает владельцу цену использования всего арендуемого имущества без различения его составляющих, а коэффициенты капитализации отдельно для земли и зданий могут быть получе­ны оценщиком по сравнимым объектам на местном рынке. I, Например, требуется определить стоимость участка, для кото­рого, по мнению оценщика, наилучшим использованием является строительство многоэтажного гаража-стоянки для легковых авто­машин. Строительство такого гаража по типовому проекту стоит 18 млрд. руб., а чистый операционный доход прогнозируется в З млрд. руб. По рыночным данным, коэффициент капитализа­ции для зданий такого типа составляет 15% и для земли — 12%.

Для здания чистый операционный доход = 18 х 0,15= 2,7 млрд. руб., для земли чистый операционный доход = 3,0 - 2,7 = 0,3 млрд. руб.

Стоимость земли = 0,3/0,12 = 2,5 млрд. руб.

 Капитализация земельной ренты — способ прямого исполь­зования доходного метода для оценки стоимости земли. Внешне он прост и выражается зависимостью:

Стоимость земельного участка

Доход от владения землей

Коэффициент капитализации

для земли

Однако в РФ пока еще мало распространена практика сдачи в аренду частных землевладений. У нас арендуются главным образом свободные земли из государственных и муниципальных запасов, когда величина арендной платы регламентируется нор­мативной ценой земли, неадекватной ее рыночной стоимости. Поэтому на практике применение метода капитализации зе­мельной ренты сопряжено с существенными трудностями полу­чения достоверной информации для измерения потока будущих доходов и операционных расходов землевладельца, определения ставки их дисконтирования в текущую стоимость и коэффи­циента капитализации для земли.

Глава 3 Выводы и предложения

Исходя из многоплановости  экономической оценки земли, которая возникает из разнообразия видов земели, их место расположения и непосредственного назначения расмотрим несколько примеров экономической оценки земли и способов их решения, которые мы рекомендуем к использованию.

Пример 1. Оценка земельного участка по тарифу за 1 балл бонитета по категориям зональных почв (по доходности на единицу почвенно-экологического индекса)

Имея полную характеристику данного участка, мы использовали в расчетах этот метод оценки. За основу расчета принята методика оценки плодородия почв и их цены, разработанная  Почвенным институтом им. В.В.Докучаева.

Нормативная цена земельного участка (Ц _н) определяется по формуле:

       

         Ц _н = Т х К_пт х ПЭ_и х S x И_инф х К_м х К_з х —— х К_уг, х К_о х К_кул,   

   

где       Т - тариф за 1 балл бонитета почв;

 К_пт - поправочный коэффициент к тарифной категории на окультуренность почв;

   ПЭ_и  - почвенно-экологический индекс участка (количество баллов бонитета);

             S - площадь участка;

  И_инф - инфляционный коэффициент;

             К_м  - коэффициент на местоположение участка;

   К_з  поправочный коэффициент в зависимости от зоны нахождения;

   - технологический коэффициент;

                    поправка на технологические свойства;

              К_уг  - поправочный коэффициент в зависимости от вида угодья;

К_о  - повышающий коэффициент в зависимости от цели отвода;

                К_кул - поправочный коэффициент в зависимости от культуртехнического состояния     участка.

Определение рыночной стоимости Цз:

                         

         Ц_з = Ц_н х И_спр,                                                                                           

где       Цз, - рыночная стоимость земельного участка;

И_спр - индекс спроса и предложения в области в зависимости от экономической оценочной зоны и цели отвода.

В целях исключения неоправданного как занижения, так и завышения цен на землю при заключении договоров купли-продажи, передачи по наследству и т.п. сделок органа исполнительной власти области установили повышающие коэфэфициенты к размеру нормативна цены земли по оценочным зонам о зависимости от рыночного спроса и предложений И_спр на земельные участки. Он равен 18,50.

Нормативная цена не учитывает влияния благоприятного расположения земельного участка внутри зоны, поэтому вводят поправочный коэффициент на местоположение К_м. Корректировка на этот коэффициент предполагает изменение стоимости участка прямо пропорционально удалению  рынков сбыта продукции, транспортных связей, качеству дорог и тому подобным факторам через специальные таблицы, отражающие стоимость дополнительных транспортных издержек, складывающихся из-за сверх нормативного удаления. Помимо этого, коэффициент на местоположение предусматривает корректировку на удаленность от объектов инженерного обеспечения и отдельных элементов окружающего ландшафта, К_м равно 1,22.

Оцениваемый участок находится в пригороде города Владимира, расстояние до областного центра - 8 км, районного - 32 км, поэтому рынок спроса на участки в этой зоне повышенный поправочный коэффициент в зависимости от зоны нахождения К_з, в Вашем случае равен 1,3.

Инфляционный индекс на дату оценки составил 1,0.

Произведение тарифа Т на поправочный коэффициент К_нм и на балл бонитета ПЭ_и дает цену почвы участка площадью в 1 га. Чтобы перейти к стоимости земельного участка, ввели технологический коэффициент Т_к и размер площади.

Т_к рассчитывается как произведение отдельных составляющих поправочных коэффициентов; рельеф местности, степень каменистости, конфигурацию участка, длину рабочего гона, удельное сопротивление плугу, прочность несущей  поверхности, изрезанность поля препятствиями и некоторые другие показатели. Он равен 0,98. Площадь участка равна Юга.

Введение данного коэффициента позволило более дифференцирование подойти к оценке стоимости данного участка.

На данном участке вводится поправочный коэффициент к стоимости участка на культуртехническое  состояние,  показывающий  снижение стоимости  при  залесенности, акустаренности или закочкаренности оцениваемого объекта К_кул. Он равен в данном случае 1,0.

Оцениваемый участок № 0022 планируется использовать под садовые кооперативы, поэтому ввели коэффициент к стоимости земельного участка в зависимости от цели отвода (К_от), равный 0,7. Тариф одного балла дерново-подзолистой почвы составляет 43 965 рублей.

Ц_н = 43965 х 1,05 х 41,5 х 10 х 1,0  1,22 х 1,3 х       х 1,0 х 0,7 х 1,0

Ц_н = 25831 296

         Ц_з = 25 831 296 х 18,5 = 477 878 972

Пример 2. Оценка объекта недвижимости

Затратный подход

Здание торгового комплекса

Полная восстановительная стоимость

                                                      Вариант 1

По проектно-сметной документации на строительство торгового комплекса и бухгалтерским документам о постановке на баланс предприятия, стоимость строительства торгового комплекса на дату ввода -  1 октября 1986 года составляет 49141 рубль.

Полная восстановительная стоимость строительства на дату оценки определяется с помощью индексов по следующей формуле:

ВС = БС х И ;

где    ВС    - восстановительная стоимость;

         БС    - балансовая стоимость на дату ввода;

         И     - индекс перерасчета на дату оценки.

Индекс перерасчета принимаем по изданию КО-ИНВЕСТ "Индексы цен в строительстве", выпуск 19, р. 2.

ВС = 49 141 х 11 203 = 550 526 623 рубля:

Полная восстановительная стоимость торгового комплекса составляет округленно 550,5 млн. рублей.

                                  

                                  Вариант 2

Полная восстановительная стоимость здания торгового комплекса рассчитывается по сборнику "Укрупненные показатели восстановительной стоимости" (УПВС). Стоимость 1 м³ здания по УПВС 18, т. 19, п. 1а составляет 14 рублей. Восстановительная стоимость здания в ценах 1969 года составляет

14 х 3000= 42 000 рублей;

Восстановительная стоимость здания на 1.04.97 года составляет

42 000 х 1,7 х 11203 = 550515420 рублей

где 1,7 -коэффициент пересчета в цены 1984 года.

Полная восстановительная стоимость торгового комплекса на 1 апреля 1997 года составляет округленно)   550,5 млн. рублей.

        Определение износа здания торгового комплекса

Физический износ. Оценку физического износа здания определяем согласно правилам оценки физического износа зданий ВСН 53-86(р) по результатам визуального осмотра торгового комплекса.

Удельный вес конструктивных элементов здания торгового комплекса определяем по УПВС 18, т. 19 и физический износ элементов конструкций по таблице 2.2.

Физический износ здания торгового комплекса составляет 6,55%.

Функциональный износ. Анализируя сведения работников торгового комплекса и в результате осмотра, мы пришли к заключению, что здание отвечает всем необходимым требованиям к эксплуатации и функциональным возможностям такого рода предприятий.

Считаем, что функционального износа на дату оценки нет.

Экономический (внешний) износ. Оцениваемый объект недвижимости не имеет внешних ограничивающих (факторов (финансовых, законодательных, административных) и имеет устойчивую тенденцию к увеличению ежегодной прибыли, поэтому мы пришли к решению экономический износ в настоящем расчете не учитывать.

Таблица 2.2.

Определение износа здания торгового комплекса

Конструктивные элементы	Удельный вес элементов,%	Износ, %	Удельный износ, %
Фундаменты	15	2	0,3
Стены, перегородки	31	5	1,55
Покрытия, перекрытия	20	2	0,4
Кровля	5	15	0,75
Полы	13	10	1,3
Проемы	7	10	0,7
Отделочные работы	2	20	0,4
Внутреннее инженерное оборудование	5	15	0,75
Прочие работы	2	20	1,4
ИТОГО	100		6,55

Рыночная стоимость при затратном подходе

Здание торгового комплекса. Обоснованная рыночная стоимость здания торгового комплекса по затратному подходу рассчитывается с учетом предпринимательской прибыли.

В настоящем отчете ставку предпринимательской прибыли принимаем равной 20%, что соответствует максимальной ставке банковского кредита в   г.Владимире.

Таким образом, рыночная стоимость здания торгового комплекса по состоянию на 1 апреля 1997 года составит

550500000 (1 -0,0655) (l + 0,2) = 617330700 рублей;

или округленно 617,3 млн. рублей,

Земельный участок. Для определения стоимости земельного участка был выполнен расчет стоимости исходя из нормативной цены. По данным Владкомзема стоимость участка земли в данной оценочной зоне составляет 105,0 млн, рублей за 1 га. Таким образом, стоимость земельного участка составляет 10,.0 х 0,35 = 36,75 млн. рублей.

Общая стоимость торгового комплекса с прилегающим участком земли составляет:

          617,3 + 36,75 = 645,05 млн. рублей

 Рыночный подход

Был осуществлен сбор информации о последних сделках купли-продажи объектов недвижимости с земельными участками. При подборе сопоставимых объектов основное внимание уделялось функциональному использованию недвижимости, местоположению, дате продажи, дате ввода. Всего было отобрано 3 сделки, которые позволяют определить рыночную стоимость прямым сравнением продаж.

Характеристики сопоставимых объектов и внесенные поправки приведены в таблице 2.3.

                         Объяснение поправок (корректировок)

Дата продажи. Все сделки купли-продажи были совершены в феврале-марте 1997 года. ситуация на рынке недвижимости в г.Владимире была стабильной и не претерпела изменении поэтому отсутствуют причины внесения поправок на время заключения сделки.

Местоположение. Участок № 1 и 3 находятся в жилых районах и одинаково удалены от центра города. Спросы на эти районы не отличаются друг от друга. Участок № 2 находится на границе промышленной и жилой юны, поэтому вносится поправка на местоположение принимаемая равной 8% (анализ прошлых парных продаж устанавливает разницу в пределах 8-10%).

Возраст. За период строительства всех объектов, т.е. с 1980 по 1991 годы, технология проектирования и строительства торговых предприятий не менялась. Для каменных строений разница в дате вводя объектов является несущественной.

Заключение о стоимости. В результате анализа сопоставимых продаж принимаем, что рыночная стоимость здания торгового комплекса составит     1 560 млн. рублей, земельного участка - 38,85 млн. рублей.

Общая стоимость торгового комплекса с земельным участком составит:

1 560 000 000 + 38 500 000 = 1 5'98 850 000 рублей.

                                        Доходный подход

         Прямая капитализация с применением общего коэффициента капитализации. Действительный валовой доход торгового комплекса принимаем равной доходу, получаемому предприятием за 1996 год в размере 900 млн. рублей.

Операционные расходы за 1996 год составили 660,5 млн. рублей.

Чистый операционный доход торгового комплекса за 1996 год

Таблица 2.3.

Характеристики сопоставимых объектов и внесенные поправки

	Оцениваемый	Участок 1	Участок 2	Участок 3
	Участок
1. Местоположение	г. Владимир,	г.Владимир,	г.Владимир,	Г.Владимир,
	ул. Красно-­	ул.В. Дубро­-	ул. Почаев-	ул. Зеленая
	сельская, д. 12	ва, д. 67	ская,д.18	Д. 7
2. Функции использования	Торговля	Торговля	Автомастер-­	Торговля "
			Ская
3. Общая площадь участка (га)	0.35	0.22	0.15	0.40
4. Строительным объем (мЗ)	3 000	2 100	1200	3800
5. Дата продажи	1.04.'Л	20.03.97	14.03.97	15.02.97
6. Год постройки	01.10.86	1991	1985	1980
7. Материалы стен	Кирпич	Кирпич	Кирпич	Кирпич
8. Этажность	Одноэтажноее	Одноэтажное	Одноэтажное	Одноэтажное
9. Цена продажи
Всего: (млн. руб.)		1 125	600	1 994,5
в т.ч. здание:		1 100	585	1 900'
участок:		25	15	44,5
10. Стоимость за 1 м3 (руб.)		523810	487 500	513 153
11. Стоимость за 1 м2 (руб.)		11 364	10000	11 125
12.ЧОДза 1996 год (руб.)	-	157 500 000	90 000 000	320 000 000
Корректировка
1. Дата продажи
2. Местоположение			+ 1 200 000
3. Функция использования
Скорректированная цена		25 000 000	16 200000	12000000
(участка)
всего	1598850000	1125000000	601200000	1994500000
В Т.Ч. ЗДАНИЯ	1560000000	1100000000	585000000	1950000000
УЧАСТКА	38 850 000	25000000	16200000	44500000
ЗДАНИЯ ЗА 1 М3	520 000	524000	487500	513000
земли за 1 м2	11 100	11364	10800	11 125

ЧОД = ДВД - П_о = 900 – 660,5 =  239,5 млн. рублей.

Определение общего коэффициента капитализации проведен методом сравнительных продаж по сопоставимым объектам (таблица 2.4.).

Считаем, что коэффициент капитализации для оцениваемого объекта составляет 0,15. Учитывая стабилизацию экономической, политической и законодательной ситуации в Российской Федерации, в настоящем отчете поправка на риск не производится.

Исходя из полученных результатов, стоимость здания торгового комплекса составит 239,5 х 0,15 = 1 596,7  млн. рублей.

                                              Анализ результатов

В настоящем отчете были использованы три подхода к оценке здания торгового комплекса, результаты которых приведены ниже:

Затратный подход               -       645,05 млн. рублей

Рыночный подход             -    1 598,85 млн. рублей

        Доходный подход                -    1 596,70 млн. рублей

Поскольку рыночный подход наиболее точно отражает рынок продаж объектов недвижимости с торговой функцией, то при окончательном установлении величины стоимости этот метод имеет предпочтение.

Исходя из приведенного анализа, мы считаем, что на 1 апреля 1997 года здание торгового комплекса с участком земли по ул.Красносельской. 12, имеет рыночную стоимость 1600000000 (один миллиард шестьсот миллионов) рублей.

Таблица 2.4.

Определение общего коэффициента капитализации

	Объект 1	Объект 2	Объект 3
Цена продаж ЧОД Ro	1 125000000 157500000 0,14	600 000 000 90 000 000 0,15	1 994 500 000 320 000 000 0,16

Заключение

В ходе исследования было выяснено, что в современной действительности в России земля представляет собой один из наиболее сложных объектов экономической оценки. Земельное отношение является крайне сложными и многоплановыми, потому что включают в себя и отношение между органами государственной власти, и органами местного самоуправления, и юридическими лицами, и отдельными гражданами и т.д. Примером сложности этих взаимоотношений может являться десятилетняя отсрочка принятия Земельного кодекса, который наконец-то был принят в текущем году.

Также было выявлено, что для оценки земель применяется три метода: - доходный подход;

- сравнительный подход;

- затратный подход.

Оценка рыночной стоимости земельного участка внутри  конкретной оценочной зоны предполагает уточнение коэффициентов градостроительной ценности, применяемых к данному участку на основе установления и детального учета всех рентообразующих факторов, а также факторов локальной неоднородности территории города.

Основанием для определения рыночной стоимости единичного земельного участка является договор, заключаемый оценщиком с заказчиком оценки.

Список литературы

1. Артеменков И.Л., Воронкин А.В. Роль и место в стандартов оценки в оценочной практики «сравнительный анализ в стандартах оценки» // Вопросы оценки.-1996.-№1.-С.8-12.

2. Кадастр земель населенных пунктов: Учебное пособие.-М., 1997.-С.78-124.

3. Камаев В.Д. и др. Учебник по основам экономической теории.-М.: «ВЛАДОС», 1994.-384с.

4. Колтунов В.М. Основы рыночной экономики.-Ч.1.-Н-Новгород, 1996.-С.89-119.

5. Комментарий к Конституции РФ / Под ред. Л.А.Окунькова.-М.: Бек, 1994.-458с.

6. Конституция Российской Федерации.-М.: «Проспект», 1999.-48с.

7. Крутик А.Б. и др. Экономика недвижимости: Учеб. пособие для вузов.-Спб., 2000.-С.255-278.

8. Кузнецов С.Ю. Новое в оценке компаний за рубежом // Финансовая газета.- 1998.- №44.- С.4.

9. Курс экономической теории / Под ред. М.Н.Чепурина.-М., 1999.-С.18-117.

10. Микро- и макроэкономика.-Спб.: АО Литера плюс, 1994.-188 с.

11. Нейман Е.И. Оценка рыночной стоимости недвижимости.-М.: Дело, 1998.- С.73-111.

12. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учеб. и практическое пособие / Под ред. А.Зарубина.-М., 1998.-С.12-37.

13. Оценочная деятельность в России: Сб. науч. тр.- М.: ФА, 1998.- С.27-56.

14. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель.- М.: Дело, 1998.- С.212-145.

15. Рыночная экономика // Деловая жизнь.-1993.-№2.-С.8-12.

16. Современная экономика / Под ред . О.Ю.Мамедова.-Р-на-Д., 1998.-С.117-156.

17. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 №135 – ФЗ

18. Федотова М.А. Сколько стоит бизнес? (Методы оценки) М.: Перспектива, 1996.- С. 7-14.

19. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник.-М., 2000.-С.145-190.

20. Фридман Д., Ордуэй  Анализ и оценка приносящий доход недвижимости.- М.: Дело, 1995.- С. 346-388.

21. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учебное пособие.- М.: РОО, 1994.- С. 8-15.

22. Хоменко Н.А. Оценка компании методом дисконтирования // Российский оценщик.- 1996.- №2.- С.5.

23. Экономика: Учебник / Под ред. А.С.Булатова.-М.: Юристъ, 1999.-896с.

24. Экономика и бизнес / Под ред. В.Д.Камаева.-М., 1993.-С.5-38.

25. Экономическая теория: учебник / Под ред. В.И.Видяпина, А.И.Добрынина, Г.П.Журавлевой, Л.С.Тарасевича.-М.: ИНФРА-М, 2000.-714с.