Содержание
Введение 3
Глава 1. Право собственности на землю_ 5
1.1. Понятие права собственности на землю_ 5
1.2. Содержание права собственности на землю_ 7
Глава 2. Приватизация земельных участков 16
Заключение 30
Список источников и литературы_ 32
Введение
Вступление в силу Федерального закона "Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения" (27 января 2003 г.) принесло не только определенность
в вопросах купли-продажи сельхозземли, но восполнило недостающий элемент в нормативной
правовой базе регулирования земельных отношений в России. Теперь, опираясь на Конституцию
РФ вкупе с Гражданским и Земельным кодексами, а также Федеральным законом "О
приватизации государственного и муниципального имущества", земельная реформа
сможет развиваться в полной мере.
Попытки включить землю в коммерческий оборот предпринимались
сразу после провозглашения государственного суверенитета РСФСР в 1990 г. Однако
они были бессистемны и хаотичны. Реформа началась после принятия в 1993 г. Конституции
РФ и Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. "О приведении земельного законодательства
РФ в соответствие с Конституцией РФ". В то время земля служила лишь средством
для реализации инвестиционных проектов и не являлась самостоятельным объектом коммерческих
отношений. При реализации инвестиционных проектов земля чаще всего сдавалась в аренду,
и случаи прямой купли-продажи были довольно редки. Главное достоинство этих документов
в том, что они определили политическое направление развития земельной реформы в
России.
Появление нового Земельного кодекса в конце 2001 г. позволило
ускорить процесс приватизации земли. Все больше предприятий стали выкупать землю
под находящимися в их собственности зданиями. Покупка-продажа государственных земель
под промышленными объектами перестала быть исключением. В течение 2002 г. этот процесс
нарастал. В настоящее время российские предприниматели должны осознать, что каждый
следующий год будет скорее всего приносить очередное повышение цен на землю: время,
таким образом, работает не на потенциальных землевладельцев. Вряд ли эта тенденция
изменится. Она обусловлена тем, что цена государственной земли (согласно Земельному
кодексу) привязана к ставке земельного налога: чем выше налог, тем выше выкупная
цена. В 2002 г. законодатель, в интересах бюджета, увеличил ставку земельного налога
в два раза, в 2003 г. - в 1,8 раза.
Вообще приватизация земельных участков или их купля-продажа у
государства регулируется нормами нескольких правовых актов. Это и ЗК РФ, и Закон
о приватизации государственного и муниципального имущества, постановление Правительства
РФ N 576, а также решения органов власти субъектов РФ.
Целью данной работы является рассмотрение приватизации земли.
Глава 1. Право собственности на землю
1.1.
Понятие права собственности на землю
Особенностью права собственности на
землю в России является то, что виды прав на землю определены в законодательстве
"по субъекту". Конституцией РФ[1] (ст. 9) установлено, что земля
может находиться в частной, муниципальной и государственной собственности.
Таким образом, определен круг субъектов,
обладающих правом собственности на имущество, а также установлено, что в зависимости
от субъекта, обладающего правами на землю, устанавливается объем прав и обязанностей,
составляющих содержание того или иного вида права собственности на землю.
Субъект права собственности на землю
— это лицо, осуществляющее владение, пользование и распоряжение земельным участком
на основании закона. Права всех субъектов права собственности равны и защищаются
способами, установленными законом. К субъектам правовых отношений, связанных с возникновением
права собственности на землю, относятся также лица, вступающие в отношения по поводу
приобретения этого права. Граждане и юридические лица как субъекты объединены содержанием
права частной собственности на землю, которое им предоставлено законодательством.
Субъектами права государственной и
муниципальной собственности являются государственные и муниципальные территориальные
образования: Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные
образования. Участие перечисленных субъектов в отношениях по поводу собственности
на землю следует отличать от их роли в управлении земельными ресурсами. В первом
случае (через соответствующие государственные органы) они выступают в качестве сторон
в договорах купли-продажи или аренды земельного участка, которые регулируются гражданским
законодательством. Во втором случае данные субъекты выполняют установленные законодательством
функции по контролю за использованием земельных ресурсов, организации землеустройства
и т. д. Органы государственной власти и управления и муниципальные органы осуществляют
управление и распоряжение землями, находящимися в государственной и муниципальной
собственности.
Объектом права собственности земля
выступает в качестве ограниченного в пространстве земельного участка. Основные формы
(виды) собственности, признаваемые в Российской Федерации, перечислены в Конституции
Российской Федерации п. 2 ст.8. Согласно этой статьи ныне в РФ признаются и защищаются
равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.
Особенности приобретения и прекращения
права собственности на землю зависят от того, находится ли земля в собственности
гражданина, юридического лица или государственного или муниципального территориального
образования. Данные особенности могут устанавливаться лишь законом[2].
В качестве объекта права собственности
земельный участок обладает следующими признаками:
1)
оборотоспособностъ — т. е. земельный участок может свободно отчуждаться или переходить
от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства, (наследование,
реорганизация юридического лица) либо иным способом, если он не изъят из оборота
или не ограничен в обороте;
2)
земельный участок как объект гражданского права является недвижимым имуществом.
На основании этого положения право собственности на земельный участок, а также его
ограничение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином
государственном реестре учреждениями юстиции;
3)
земельный участок в зависимости от того, возможен ли его раздел без ущерба для его
хозяйственного назначения или нет, может быть признан либо делимой, либо неделимой
вещью.
4)
следующим признаком земельного участка как объекта гражданского права является то,
что плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования земельного участка,
принадлежат использующему этот участок на законном основании. Однако для земли характерны
и те признаки, которые отличают ее от иного имущества.
Из всех объектов гражданских прав, которые могут быть ограничены в своей оборотоспособности,
ГК РФ особо выделил землю и другие природные ресурсы. Указанные объекты могут отчуждаться
или иным способом переходить от одного лица к другому только в той мере, в какой
оборот таких объектов допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Соответственно собственнику земельного участка предоставлено право продавать его,
дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом только
при условии, если "соответствующие земли на основании закона не исключены из
оборота или не ограничены в обороте" (п.1 ст.260 ГК РФ). Тем самым, помимо
прочего, еще раз подчеркивается специальный характер норм, включенных в акты, посвященные
природным ресурсам, по отношению к ГК РФ. Содержание вещных и обязательственных
прав на землю имеет свои особенности.
1.2.
Содержание права собственности на землю
На основании ГК РФ собственнику принадлежит
право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Следовательно, владение,
пользование и распоряжение — это неотъемлемые составляющие (или правомочия) одного
права — права собственности. Земельное законодательство ввело нормы, определяющие
специфику реализации этих правомочий в земельных отношениях.
Владение - это возможность обладать
землей на основании закона. Кроме того, собственник на основании этого права может
требовать возврата земли из любого незаконного владения. С правомочием владения
соприкается другое правомочие - это пользование. Пользование дает возможность извлекать
из земли ее полезные свойства[3].
В отличие от иных видов имущества,
возможные варианты использования которых определяют сами собственники, пользование
земельным участком, точнее сказать, виды пользования перечислены земельным законодательством.
Собственник может использовать землю так, как посчитает нужным, но в рамках целевого
назначения земельного участка. Самовольно собственник земли изменить целевое назначение
использования не имеет права.
Собственник также по своему усмотрению
может продать, подарить, обменять, завещать, сдать в аренду, заложить земельный
участок, т. е. на основании и в порядке, предусмотренном законом, определить его
судьбу. Кроме того, собственники земельных участков могут образовать совместную
или общую долевую собственность путем добровольного объединения принадлежащих им
земельных участков, земельных паев. Кроме этих законодательных актов распоряжение
земельной собственностью регулируется теперь и частями первой и второй ГК РФ.
В п. 1 ст. 17 ЗК РФ содержится исчерпывающий перечень оснований приобретения
права собственности Российской Федерации на земельные участки. Согласно первому
основанию в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны
таковыми федеральными законами. В период с 1992 г. по настоящее время было принято
более 10 федеральных законов, в которых в той или иной форме провозглашалась федеральная
собственность на землю. В то же время следует отметить, что для возникновения права
собственности на недвижимое имущество, в т.ч. права собственности Российской Федерации
на земельные участки, недостаточно одного провозглашения в федеральном законе. Для
этого необходима государственная регистрация права собственности на земельные участки
в порядке, предусмотренном в Федеральном Законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[4]. Они
также проходят специальную государственную регистрацию в Федеральном агентстве кадастра
объектов недвижимости)[5]. Именно такие положения закреплены, например, в Законе о разграничении государственной
собственности на землю.
Наиболее распространенным основанием приобретения права федеральной собственности
на земельные участки (как, впрочем, и собственности субъектов РФ и муниципальных
образований) является разграничение государственной собственности на землю. П. 2
ст. 3 Закона "О разграничении государственной собственности на землю"[6] предусматривает
четыре категории и подкатегории земель, в составе которых земельные участки безусловно
должны быть отнесены к собственности Российской Федерации:
- земли лесного фонда;
- земли особо охраняемых природных территорий федерального значения;
- земли водного фонда, занятые водными объектами, находящимися в федеральной
собственности;
- земли обороны и безопасности.
Земельные участки, включенные в категории и подкатегории
земель, перечисленные в п. 3 ст. 3 Закона "О разграничении государственной
собственности на землю" (земли сельскохозяйственного назначения; земли
населенных
пунктов; земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики
и космического обеспечения, энергетики и иного назначения; земли природоохранного,
рекреационного и историко-культурного назначения; земли водного фонда), могут быть
отнесены к собственности Российской Федерации при наличии хотя бы одного из следующих
четырех условий:
- на этих земельных участках располагается недвижимое
имущество, находящееся в федеральной собственности;
- эти земельные участки предоставлены органу государственной
власти Российской Федерации, его территориальному органу, а также государственному
унитарному предприятию, государственному учреждению, другой некоммерческой организации,
которые созданы органами государственной власти Российской Федерации;
- на этих находящихся в государственной собственности
земельных участках располагается приватизированное недвижимое имущество, находившееся
до его приватизации в собственности Российской Федерации;
- под поверхностью этих земельных участков находятся
участки недр федерального значения.
В п. 4 ст. 3 Закона "О разграничении государственной
собственности на землю" указана еще одна категория земель - земли запаса, в
составе которых земельные участки могут быть отнесены к собственности Российской
Федерации при условии расположения на этих земельных участках недвижимого имущества,
находящегося в федеральной собственности, или приватизированного недвижимого имущества,
находившегося до его приватизации в собственности Российской Федерации.
Согласно п.1 ст. 17 ЗК РФ в федеральной собственности
находятся земельные участки, которые приобретены Российской Федерацией по основаниям,
предусмотренным гражданским законодательством. Такими основаниями согласно ГК РФ,
в частности, являются:
- договоры купли-продажи, мены, дарения или иной сделки
об отчуждении имущества (ст. 218);
- отказ от права собственности (ст. 236);
- реквизиция и конфискация земельных участков у собственников
(ст. 242, 243);
- выкуп земельного участка для государственных и муниципальных
нужд (ст. 279);
- изъятие земельного участка, который не используется
в соответствии с его назначением или используется с нарушением законодательства
(ст. 284, 285). Анализ п. 2 ст. 17 ЗК РФ показывает, что он, по сути, дублирует
п.1 ст.17, согласно которому в федеральной собственности находятся земельные участки,
на которые право собственности Российской Федерации возникло при разграничении государственной
собственности на землю.
В п.1 ст.18 ЗК содержится исчерпывающий перечень оснований
приобретения права собственности субъектов РФ на земельные участки.
Пункт 1 ст. 4 Закона "О разграничении государственной
собственности на землю" предусматривают три подкатегории земель, в составе
которых земельные участки безусловно должны быть отнесены к собственности субъектов
РФ:
- земли особо охраняемых природных территорий регионального
значения;
- земли водного фонда, занятые водными объектами,
находящимися в собственности субъектов РФ;
- земли фонда перераспределения.
Земельные участки, включенные в подкатегории земель,
перечисленные в п. 1 ст. 4 Закона "О разграничении государственной собственности
на землю" (земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов;
земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики
и космического обеспечения, энергетики и иного назначения; земли природоохранного,
рекреационного и историко-культурного назначения; земли водного фонда), могут быть
отнесены к собственности субъектов РФ при наличии хотя бы одного из следующих четырех
условий:
- на этих земельных участках располагается недвижимое
имущество, находящееся в собственности субъектов РФ;
- эти земельные участки предоставлены органу государственной власти субъекта
РФ, а также государственному унитарному предприятию, государственному учреждению,
другой некоммерческой организации, которые созданы органами государственной власти
субъектов РФ;
- на этих находящихся в государственной собственности земельных участках располагается
приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности
субъектов РФ;
- под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр регионального
значения.
К собственности субъектов РФ относятся также земельные участки, включенные
в состав земель запаса в границах муниципальных образований, если на этих землях
располагается недвижимое имущество, находящееся в собственности субъектов РФ, или
приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности
субъектов РФ, и включенные в состав земель запаса за границами муниципальных образований,
за исключением основания, указанного в ст. 3 Закона "О разграничении государственной
собственности на землю".
Содержание п. 2 ст. 18 ЗК РФ вызывает определенные вопросы. Во-первых, в отличие
от п.2 ст.17 и п.2 ст.19 ЗК РФ здесь не сделана отсылка к Закону о разграничении
государственной собственности на землю, а перечислены некоторые основания отнесения
земельных участков к собственности субъектов РФ в порядке разграничения государственной
собственности на землю. Во-вторых, данные основания отличаются от закрепленных в
Законе "О разграничении государственной собственности на землю". Так,
например, с одной стороны, в п.2 ст.18 ЗК РФ отсутствует такое основание отнесения
к собственности субъектов РФ земельных участков, как нахождение под их поверхностью
участков недр регионального значения, с другой стороны, предусматривается возможность
нахождения в собственности субъектов РФ земельных участков, отнесенных к землям
лесного фонда, находящимся в собственности субъектов РФ.
Представляется, что данное несоответствие ЗК РФ и Закона "О разграничении
государственной собственности на землю" должно разрешаться в пользу последнего,
поскольку он вступил в силу позднее ЗК РФ и представляет собой специальный нормативный
правовой акт по отношению к общему – ЗК РФ.
Следует отметить, что указанные проблемы во многом связаны с принятием этого
отдельного Федерального закона. Между тем нормативный материал, содержащийся в нем,
вполне мог бы быть включен в ЗК РФ, в этом случае законотворческих ошибок было бы
меньше. Тем более, что указанный Федеральный закон вступил в силу лишь на два с
половиной месяца позже, чем ЗК РФ.
В п.1 ст.19 ЗК РФ содержится исчерпывающий перечень оснований приобретения
права собственности муниципальных образований на земельные участки.
Согласно первому основанию в собственности муниципальных образований находятся
земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в
соответствии с ними законами субъектов РФ.
П. 1 ст. 5 Закона "О разграничении государственной собственности на землю"
предусматривает лишь две категории и подкатегории земель, в составе которых земельные
участки безусловно должны быть отнесены к собственности муниципальных образований:
- земли особо охраняемых природных территорий местного значения;
- земли водного фонда, занятые обособленными водными объектами, находящимися
в муниципальной собственности.
Земельные участки, включенные в категории и подкатегории земель, перечисленные
в п. 1 ст. 5 Закона "О разграничении государственной собственности на землю"
(земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности,
транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения,
энергетики и иного назначения; земли природоохранного, рекреационного и историко-культурного
назначения; земли водного фонда), могут быть отнесены к собственности муниципальных
образований при наличии хотя бы одного из следующих трех условий:
- на этих находящихся в государственной собственности земельных участках располагается
недвижимое имущество, находящееся в муниципальной или частной собственности, за
исключением недвижимого имущества, указанного в ст.3 и 4 вышеназванного Закона;
- эти находящиеся в государственной собственности земельные участки предоставлены
гражданину, коммерческой организации, органу местного самоуправления, а также муниципальному
унитарному предприятию, муниципальному учреждению, другой некоммерческой организации,
которые созданы органами местного самоуправления, за исключением земельных участков,
указанных в ст.3 и 4 того же Закона;
- под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр местного
значения.
К муниципальной собственности могут быть также отнесены земельные участки,
включенные в состав земель запаса в границах муниципальных образований, если на
них не располагается недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности,
или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в государственной
собственности.
Правовое регулирование вопросов прекращения права частной собственности на
землю, закрепление в законодательстве оснований прекращения этого права имеет своей
базой Конституцию РФ, согласно ч.1 ст.35 которой право частной собственности охраняется
законом. В ч.3 той же статьи говорится, что никто не может быть лишен своего имущества
иначе как по решению суда, что принудительное отчуждение имущества для государственных
нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Конкретным выражением данных норм является принцип неприкосновенности собственности,
закрепленный в п.1 ст.1 ГК РФ. Исчерпывающий перечень таких оснований прекращения
права собственности предусмотрен в ст.235 ГК РФ. Так, право собственности прекращается
при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника
от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности
на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Глава 2. Приватизация земельных участков
Регулирование
отношений в области владения, пользования и распоряжения землей, несмотря на достаточно
долгий период действия нового законодательства о земле, является одной из наиболее
сложных и отягощенных многочисленными ведомственными актами проблем законодательства.
Не меньше вопросов вызывает и приватизация земельных участков.
Вступивший
в силу в апреле 2002 года Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О
приватизации государственного и муниципального имущества" (с изменениями от
27 февраля 2003 г.)[7] (далее - Закон о приватизации) создал необходимые
основы для включения земельных участков в гражданский оборот. Несмотря на то, что
Закон о приватизации, как следует из п.2 ст.3, распространяется только на случаи
отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том
числе имущественные комплексы, следует признать его появление значительным шагом
в развитии российского законодательства, поскольку действие Федерального закона
N 123-ФЗ от 21.07.97 "О приватизации государственного имущества и об основах
приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" не распространялось
на приватизацию земли. Приватизация земельных участков, составляющих единый имущественный
комплекс с объектами приватизации, должна была регулироваться другими федеральными
законами.
Предпосылкой
для появления подобной новеллы в новом Законе о приватизации явилась норма пункта
7 ст.3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Согласно последней со дня введения в действие Земельного кодекса РФ - 30.10.2001
- приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе промышленного назначения,
без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не
допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота
или ограничены в нем.
Определение
состава земельных участков, подлежащих приватизации, регулируется прежде всего ст.28
Закона о приватизации. Пункт 2 этой статьи устанавливает, что приватизация имущественных
комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю
следующих земельных участков:
· находящихся
у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды;
· занимаемых
зданиями, строениями и сооружениями, а также объектами, строительство которых не
завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, входящими
в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых
для использования указанных объектов.
Из этой
нормы видно, что ее действие, строго говоря, распространяется только на случаи продажи
имущественного комплекса унитарного предприятия, но не на такой способ приватизации,
как преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество. Очевидно,
что не существует особых проблем с приватизацией тех земельных участков, на которых
расположены приватизируемые объекты недвижимости, входящие в имущественный комплекс,
поскольку здесь возможно применение п.1 ст.28 Закона о приватизации. Пункт говорит
об отчуждении земельных участков лицу, приобретающему объекты недвижимости, расположенные
на этом участке, безотносительно к основаниям такого приобретения.
В то
же время остается открытым вопрос о том, следует ли включать в состав приватизируемого
имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в открытое акционерное
общество, земельные участки, на которых не находятся объекты недвижимости, не являющиеся
необходимыми для использования этих объектов, но принадлежащие унитарному предприятию
на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды. С одной стороны, можно
сделать вывод о том, что законодатель специально ограничил приватизацию незастроенных
земельных участков только случаями продажи имущественного комплекса унитарного предприятия,
с другой - нельзя не видеть однородность отношений, возникающих при продаже имущественного
комплекса унитарного предприятия и при преобразовании унитарного предприятия в открытое
акционерное общество.[8]
Действительно,
в обоих случаях в основе этих отношений лежат сделки с имущественным комплексом
- предприятием, как этот термин раскрыт в ст.132 ГК РФ. В первом случае имущественный
комплекс переходит к новому собственнику на основе договора купли-продажи, во втором
- в результате преобразования унитарного предприятия. Подобная дифференциация только
подчеркивает единые основания этих сделок, что требует и единства правового регулирования.
Соответственно нормы п.2 ст.28 Закона о приватизации могут применяться и к случаям
преобразования унитарного предприятия в открытое акционерное общество.
Следует
также отметить, что в обоих случаях состав имущественного комплекса определяется
в соответствии со ст.11 Закона о приватизации. С учетом состава имущественного комплекса
вычисляется балансовая стоимость подлежащих приватизации активов унитарного предприятия.
А на основании этой балансовой стоимости устанавливается способ приватизации (п.2
ст.13 Закона о приватизации).
Таким
образом, определяя состав имущественного комплекса, подлежащего приватизации, мы
должны заранее включать или не включать в него незастроенные земельные участки,
принадлежащие унитарному предприятию на праве собственности или на праве аренды.
Но прежде должен быть определен этот состав и выбран способ приватизации. В результате
мы приходим к логическому противоречию, доказывающему необходимость единообразного
подхода к определению состава земель, приватизируемых в составе имущественного комплекса
унитарного предприятия, независимо от способа приватизации.[9]
Логичен
вывод о том, что позиция, в соответствии с которой при преобразовании унитарного
предприятия в открытое акционерное общество подлежат приватизации незастроенные
участки, принадлежащие унитарному предприятию на праве собственности, представляется
более обоснованной. Тем не менее следует признать, что скорейшее создание законодательной
определенности по данному вопросу было бы весьма желательным.
Анализируя
Закон о приватизации, необходимо четко осознавать, что подавляющее большинство хозяйствующих
субъектов, предприятия которых были приватизированы в 90-х годах прошлого века,
волнует не то, каким образом включать земельные участки в состав приватизируемых
имущественных комплексов, а более практичные вопросы, связанные с тем, что в настоящее
время подавляющая масса земельных участков, на которых расположены приватизированные
здания и сооружения, принадлежит собственникам этих объектов либо на праве аренды,
либо на праве постоянного пользования. В результате практический интерес представляют
два вопроса: что произойдет с земельными участками, принадлежащими на праве бессрочного
пользования земельным участком, и есть ли правовая возможность приватизировать земельный
участок, находящийся в аренде?
Пункт
3 ст.28 Закона о приватизации устанавливает, что собственники объектов недвижимости,
не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся
к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду,
либо приобрести в собственность у государства или муниципального образования указанные
земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Оставляя в стороне
вопрос о неудачной формулировке, использованной в законе, статья 222 ГК РФ делает
затруднительным приобретение права собственности на самовольную постройку - мы видим,
что Закон о приватизации не устанавливает четкого срока для совершения вышеуказанной
сделки с земельным участком (аренда или выкуп).
Представляется,
что такой срок предусмотрен в Федеральном законе N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О
введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Действительно,
п.2 ст.3 названного Закона устанавливает, что юридические лица, за исключением государственных
и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной
власти и органов местного самоуправления, обязаны переоформить право постоянного
(бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков
или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004
года в соответствии с правилами ст.36 ЗК РФ.
Несмотря
на то, что данная норма оперирует различными понятиями: "переоформление права
постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды" и
"приобретение земельного участка в собственность", следует признать, что
и в первом, и во втором случае речь все же идет именно о приобретении прав: права
собственности или права аренды, что и предусмотрено ст.36 Земельного кодекса.
В то
же время истечение вышеуказанного срока не может означать, что собственник зданий,
строений, сооружений, непереоформивший право постоянного (бессрочного) пользования
соответствующим земельным участком, автоматически утратит этот право. Действительно,
п.12 ст.3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"
устанавливает, что предоставленное землепользователям до введения в действие Земельного
кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками соответствует
предусмотренному ЗК РФ праву постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
При этом ст.45 Земельного кодекса содержит закрытый перечень оснований для прекращения
права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Непереоформление
права постоянного (бессрочного) пользования в установленный законом срок никак не
связано с этими основаниями.
Более того, заслуживает внимания вопрос о конституционном
аспекте права постоянного (бессрочного) пользования. В принципе наличие у определенного
лица такого права означает, что это лицо имеет правовую возможность использовать
соответствующий земельный участок бессрочно. Переоформление права на право аренды
или выкуп земельного участка означает прекращение у землепользователя права постоянного
(бессрочного) пользования. В то же время в соответствии со ст.35 (ч.3) Конституции
РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
В Постановлении Конституционного Суда РФ от 13
декабря 2001 г. N 16-П "По делу о проверке конституционности части второй статьи
16 Закона города Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве"
в связи с жалобой гражданки Т.В.Близинской"[10]
есть прямое указание на то, что ст.35 (ч.3) Конституции РФ гарантируется защита
не только права собственности, но и таких имущественных прав, как право постоянного
(бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком.
Необходимо учитывать, что в конкретном деле Конституционный Суд РФ рассматривал
данный вопрос применительно к праву постоянного (бессрочного) пользования, принадлежащего
гражданину, а не юридическому лицу. Однако сформированные при этом правовые позиции
носят достаточно общий характер, следовательно, могут быть распространены и на права
юридических лиц.
Таким
образом, мы видим, что с правовой точки зрения истечение вышеуказанного срока не
может привести к автоматическому переоформлению права постоянного (бессрочного)
пользования на земельный участок, тем не менее следует признать, что владельцу такого
земельного участка будет достаточно нелегко реализовывать свое право на практике.
Необходимо
также обратить внимание на то, что вышеизложенные правила относятся только к тем
земельным участкам, на которых расположены здания, строения, сооружения. Ограничение
объясняется тем, что ст.36 ЗК, в соответствии с которой и должно производиться переоформление
права постоянного (бессрочного) пользования, регулирует приобретение прав именно
на земельные участки, на которых находятся вышеуказанные объекты недвижимости.
Наряду
с землепользователями, которым земельные участки принадлежат на праве постоянного
(бессрочного) пользования, существуют еще арендаторы земельных участков, находящихся
в государственной или муниципальной собственности и принадлежащих им на праве аренды,
за которые уплачивается не земельный налог, а арендная плата. Базовые размеры арендной
платы по видам использования земель и категориям арендаторов устанавливаются соответствующими
органами исполнительной власти и могут существенно отличаться (в большую сторону)
от размера земельного налога, уплачиваемого собственниками земельных участков.
В такой
ситуации перед рачительным предпринимателем встает вопрос: а не лучше ли приобрести
арендуемый земельный участок в собственность, то есть потратить большую сумму, но
один раз, с тем чтобы уменьшить будущие расходы? Очевидно, что данной проблемой
следует озаботиться только в случае, если возможность приватизации арендуемого земельного
участка реально существует.[11]
Из нормы,
сформулированной в п.1 ст.36 ЗК РФ, непонятно, существует ли у собственника недвижимости,
расположенной на земельном участке, право на приватизацию этого земельного участка,
если он уже находится в аренде. Не добавляет ясности в этот вопрос и порядок предоставления
прав на земельный участок, заложенный в упомянутой статье ЗК. Какое именно решение
примет уполномоченный орган в отношении арендуемого земельного участка, остается
на усмотрении этого органа. Все перечисленное приводит нас к выводу, что Земельный
кодекс не содержит механизма автоматической приватизации земельного участка, арендуемого
собственником зданий, строений, сооружений, расположенных на этом земельном участке.
В обозначенной
ситуации имеет смысл обратиться к Закону о приватизации, п.3 ст.28 которого содержит
норму о том, что договор аренды земельного участка не является препятствием для
выкупа последнего. Легко заметить, что в данном случае речь идет о приватизации
земельного участка, осуществляемой после приватизации объектов недвижимости, на
ней расположенных.[12]
В противном случае земельный участок был бы приватизирован одновременно с объектами
недвижимости, и собственнику последних не понадобилось бы направлять в уполномоченный
орган обращение о приватизации соответствующего земельного участка. Следовательно,
нормы п. 3 ст.28 Закона о приватизации могут распространяться только на те случаи,
когда объекты недвижимости были приватизированы до его вступления в силу.
С этой
точки зрения единственно возможное истолкование рассматриваемых норм Закона о приватизации
состоит в том, что они регулируют отношения по поводу земельных участков, на которых
находятся ранее приватизированные объекты недвижимости, а значит, не исключают приватизацию
арендуемых земельных участков. Справедливо ли это заключение - покажет правоприменительная
практика.
Право
гражданина однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном
наследуемом владении земельный участок закрепляется п.3 ст.21 ЗК РФ.
Пункт
3 ст.36 ЗК РФ утверждает: в случае если здание (помещение), находящееся на неделимом
земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица
имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность
или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено
ЗК, федеральными законами. Для осуществления этого права граждане или юридические
лица, указанные в настоящей статье, должны совместно обратиться в исполнительный
орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении
прав на земельный участок (п.5 ст.36 ЗК РФ).
Вышеуказанное,
в частности, означает:
· гражданин,
имеющий участок в пожизненно наследуемом владении, имеет право бесплатно и однократно
приобрести его в собственность;
· если
здание (например, жилой дом) является имуществом, принадлежащим нескольким гражданам
на праве общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве
собственности (долевая собственность) и находится на неделимом земельном участке,
участники долевой собственности имеют право на приобретение данного земельного участка
в общую долевую собственность;
· для
приобретения неделимого земельного участка в общую долевую собственность собственники
расположенного на нем здания должны совместно обращаться с заявлением о приобретение
прав на земельный участок.
К примеру,
на практике возникла следующая ситуация.
Граждане
М., Ю., Ф., имеют в общей долевой собственности жилой дом (по 1/3 у каждого из собственников).
Доли каждого из них в имуществе индивидуализированы в натуре: кв. N 1, 2, 3. (так
называемые реальные доли). Земельные участки также имеют "неофициальные"
границы.
Гражданину
М. принадлежит 1/3 доли в праве собственности на дом, что подтверждается свидетельством
о государственной регистрации права, выданным учреждением юстиции.
Остальные
сособственники - Ю. и Ф. - также имеют по 1/3 (зарегистрированы их доли в учреждении
юстиции или нет - неизвестно).
М. самостоятельно,
без какого-либо участия Ю. и Ф., зарегистрировал в учреждении юстиции право пожизненного
наследуемого владения земельным участком площадью 354 кв. м для обслуживания 1/3
доли жилого дома из общей площади землепользования 1060 кв. м.
Таким
образом, М. имеет зарегистрированные права:
· пожизненно
наследуемого владения на 1/3 земельного участка из общей площади землепользования
для обслуживания 1/3 жилого дома;
· на
1/3 доли в праве собственности на жилой дом.
Далее
М. обращается в администрацию муниципального образования, а именно в управление
по земельным ресурсам (далее - управление), с заявлением о предоставлении в соответствии
с п.3 ст.21 ЗК РФ земельного участка бесплатно, в собственность.
В своем
ответе со ссылкой на п.5 ст.36 ЗК РФ управление указывает на обязательность совместного
обращения собственников жилого дома, т. е. фактически отказывает в удовлетворении
заявления.[13]
Требования
о совместности обращения собственников не учитывают определенные реалии, с которыми
столкнулся и М., а именно:
· остальные
собственники или один из них могут не проживать в данном доме;
· адрес
их фактического проживания может быть неизвестен;
· отношения
между собственниками не всегда конструктивны и т. д.
Не совсем
понятно также требование о совместном обращении для приобретения права собственности
на земельный участок, если учитывать самостоятельное получение М. свидетельства
о регистрации пожизненного наследуемого владения земельного участка для обслуживания
1/3 доли жилого дома.
Представляется,
что законодатель, закрепляя в законе (п.5 ст.36 ЗК РФ) обязательность совместного
обращения заявителей, исходил из сущности совместной (долевой) собственности на
имущество, характеризующейся более тесными связями между участниками последней.
Далее
Ф. извещает М. и Ю. о продаже принадлежащей ему доли в праве долевой собственности
на дом. М. желает ее приобрести. Но приобрести не только вышеуказанную долю, но
и долю в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален
отчуждаемой Ф. доле в праве собственности на здание (абз.4 ст.35 ЗК РФ).
Для
этого земельный участок необходимо оформить в собственность. Ю. не желает подавать
совместное заявление для приобретения прав на земельный участок права общей долевой
собственности.
Работники
управления предлагают Ф., имеющему намерение быстрее продать свою долю в имуществе,
жилом доме, оформить отказ от принадлежащему ему права на его часть земельного участка
(п.1 ст.45 ЗК РФ). Далее по логике управления доля в участке, от которой отказался
Ф., приобретается М., к тому времени купившему долю Ф. в имуществе, жилом доме.[14]
Правомерность
предложенного управлением варианта вызывает сомнения.
Необходимо
учитывать специфику того, что жилой дом, принадлежащий нескольким лицам на праве
собственности, расположен на неделимом, по мнению управления, земельном участке.
Следовательно, владелец 1/3 дома может отказаться от своей части (доли) земельного
участка, когда весь земельный участок для обслуживания всего дома является неделимым.
Исходя
из факта получения М. свидетельства о государственной регистрации права пожизненного
наследуемого владения на земельный участок для обслуживания 1/3 доли жилого дома
можно утверждать, что до приобретения земельного участка в общую долевую собственность
фактически имеется, без законодательного закрепления, общее долевое пожизненно наследуемое
владение. Поэтому, учитывая наличие условия о совместном обращении собственников
жилого дома для приобретения земельного участка в собственность, требуется совместное
обращение собственников жилого дома как землепользователей об отказе от принадлежащих
им прав на земельный участок.
Выписка
из государственного реестра земель, содержащая чертеж границ земель, находящихся
в пожизненно наследуемом владении, не содержит и не может содержать в чертеже "внутренних"
границ между землепользователями. Внутренних границ не будет и при оформлении земельного
участка в общую долевую собственность. Отказ Ф. от принадлежащих ему прав на его
долю земельного участка и последующая покупка М. данной доли у органа местного самоуправления
неизбежно повлекут за собой официальное закрепление и установление границ внутри
неделимого земельного участка, предназначенного для обслуживания жилого дома.
Если
следовать логике управления, у М. появится возможность самостоятельно, без совместного
обращения с другими сособственниками жилого дома, приобрести в собственность находящийся
в его пожизненно наследуемом владении земельный участок, в случае если Ф. и Ю. оформят
отказ от принадлежащего им права на земельный участок. М. останется "один"
и закрепленное в законе требование "совместного обращения" будет не действовать.
В конце
концов, нет гарантии, что орган местного самоуправления вообще продаст М. земельный
участок.
Определенные
положения ст.36 ЗК РФ в свете рассматриваемого случая вызывают и ряд других вопросов.
Какой
смысл законодатель вложил в термин "неделимый земельный участок" (п.3
ст.36 ЗК РФ). Это земельный участок с расположенным на нем зданием, принадлежащим
нескольким лицам на праве собственности, без описания (фиксации) границ землепользования
между собственниками внутри самого земельного участка или, иными словами, обладающий
статусом имущества с признаками фактически общего долевого пожизненного наследуемого
владения? Имеет ли место "неделимость" земельного участка при наличии
у М. свидетельства о регистрации права пожизненного наследуемого владения его доли
земельного участка, предназначенного для обслуживания доли в праве собственности
М. на жилой дом?
Возможность
"поделить (разделить) " земельный участок появится тогда, когда он будет
зарегистрирован в общую долевую собственность или после того, как произойдет раздел
жилого дома, находящегося в долевой собственности, и выдел доли из него (ст.252
ГК РФ)?
Какие
действия должен выполнить орган местного самоуправления для обеспечения изготовления
кадастровой карты (плана) земельного участка (абз.1 п.7 ст.36 ЗК РФ), как соотнести
вышеуказанное требование закона с абз.2 п.8 ст.36 ЗК РФ, закрепляющим, что изготовление
кадастровой карты (плана) земельного участка обеспечивается за счет лиц, совместно
обратившихся для приобретения прав на земельный участок?
Не является
ли требование о "совместном обращении" (п.5 ст.36 ЗК РФ) фактическим ограничением
права граждан приобрести имеющиеся у них земельные участки в пожизненном наследуемом
владении в собственность?
Имеет
ли право на получение в соответствующем органе государственной власти копии кадастровой
карты (плана) земельного участка тот из собственников, который хотя и участвовал
в подаче совместного заявления о приобретении прав на земельный участок (п.5 ст.36
ЗК РФ), но не понес расходов при установлении границ и изготовлении кадастровой
карты (плана) земельного участка (абз.2 п.8 ст.36 ЗК РФ) и данный факт подтверждается
наличием заявления остальных собственников?
Требование
о совместном обращении по вопросу оформления участка в собственность имеет еще одну
спорную сторону. Ведь может же быть и такая ситуация, когда до введение в действие
ЗК РФ в судебном порядке был определен порядок пользования земельным участком с
учетом сложившегося порядка пользования, когда доли совладельцев далеко не равны
между собой. Получается, что есть возможность пересмотра долей собственников в ходе
оформления участка в собственность, что является ущемлением права лица фактически
владеющего частью земельного участка. В этом случае можно воспользоваться нормой,
закрепленной в п.4 ст. 3 Вводного закона, где говорится, что Граждане Российской
Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными
на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены
до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 года N 1305-I "О собственности
в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право
зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии
с правилами, установленными статьей 20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Заключение
В Российской Федерации допускается право частной
собственности на землю, но только на данный момент действующее законодательство
не предусматривает права частной собственности на ряд природных объектов. В
связи с этим право собственности граждан на землю не реализуется в полной мере.
Поэтому следовало бы внести соответствующие изменения в законодательство для
реализации прав граждан по распоряжению и пользованию своих земельных участков.
Земля может находиться в частной, государственной
и муниципальной собственности. Граждане и юридические лица имеют право на
равный доступ к приобретению земельных участков в частную собственность. В
соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации[15]
иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица также
могут обладать на праве собствнности земельными участками за исключением тех из
них, которые находятся на приграничных территориях и иных территориях.
В соответствии с Федеральным
законом от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие
Земельного кодекса Российской Федерации"[16] до
установления Президентом Российской Федерации указанного в п. 3 ст. 15
Земельного кодекса Российской Федерации перечня приграничных территорий не
допускается предоставление земельных участков, расположенных на указанных
территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и
иностранным юридическим лицам.
Необходимо дополнить законодательство перечнем
приграничных территорий, в котором будут указаны земельные участки для предоставления
в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным
юридическим лицам.
Собственники земельных участков вправе их
продать, подарить, передать в залог, в уставные фонды (капиталы), в аренду и
срочное пользование, обменять
на
любое недвижимое имущество, заключить договор ренты или договор пожизненного
содержания с иждивением, добровольно отказаться от земли. Такие участки
наследуются по закону или в соответствии с завещанием.
Землевладельцы и землепользователи вправе с согласия
органа местного самоуправления, так как земля в этих случаях остается в
государственной или муниципальной собственности, обменять свои участки на
другие участки, сдать их в аренду или срочное пользование, приватизировать,
добровольно отказаться. Земельные участки, переданные гражданам в пожизненное
наследуемое владение, наследуются по закону; земли, переданные в постоянное
(бессрочное) пользование, наследуются или переходят к правопреемнику только
вслед за строениями, зданиями и сооружениями.
Список источников и литературы
1.
Конституция Российской Федерации. Принята всенародным
голосованием 12 декабря 1993 года // Российская газета. № 237. 25.12.1993.
2.
Земельный кодекс
Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // Собрание
законодательства Российской Федерации. 2001. N 44. Ст. 4147.
3.
Федеральный
закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного
кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской
Федерации. 2001. N 44. Ст. 4148.
4.
Федеральный закон
от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства
Российской Федерации. 1997. N 30. Ст. 3594.
5.
Федеральный закон
от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности
на землю" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 30.
Ст. 3060.
6.
Постановление
Правительства РФ от 19 августа 2004 г. N 418 "Об утверждении Положения о
Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости" // Собрание
законодательства Российской Федерации. 2004. N 34. Ст. 3554.
7.
Боголюбов С.А. Земельное право. М., 2001. С. 178.
8.
Булатов А.С. Экономика. М., 1997. С. 67.
9.
Галиновская Е.А. Право собственности на землю в России
// "Черные дыры" в Российском Законодательстве: Юридический журнал. -
М.; "1с: Компьютерный Аудит", 2003. - № 2. –
10. Пацев
А.А. О переходе прав на землю в Москве при переходе права собственности на
здания // Закон и право. - М.; ЮНИТИ-ДАНА, 2000. - № 7. - с.17-22
11. Грудцына
Л. Право собственности на землю и его законодательное закрепление и
историческое развитие // Юрист. - М.; Юрист, 2003. - № 3. - с.30-35
12. В.
Воинов, В. Митюшев. // Приватизация земель "эж-ЮРИСТ", N 35, август
2003 г.С 33-48
13. Гражданское право. Том I. / Под ред. доктора
юридических наук, профессора Е.А.Суханова. М., 2004. 780 с.
14. Гражданское
право: Учебник. 6-е издание // Отв. Ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М., 2004.
875 с.
15. Ерофеев
Б.В. Земельное право России. Учебник. 9-е издание. М., 2004. 365 с.
16. Иконицкая
И.А. Земельное право Российской Федерации: Учебник. М., 2003. 280 с.
17. Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу
Российской Федерации. М., 2002. 630 с.
18. Мазуров А.В. Земельное право: Краткий курс
лекций. М., 2003. 220 с.
[1] Конституция Российской Федерации.
Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года // Российская газета. №
237. 25.12.1993.
[2] См.: Боголюбов С.А. Земельное право.
М., 2001. С. 178.
[3] См.: Булатов А.С. Экономика. М.,
1997. С. 67.
[4] Федеральный
закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства
Российской Федерации. 1997. N 30. Ст. 3594.
[5] Постановление
Правительства РФ от 19 августа 2004 г. N 418 "Об утверждении Положения о
Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости" // Собрание
законодательства Российской Федерации. 2004. N 34. Ст. 3554.
[6] Федеральный
закон от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ "О разграничении государственной
собственности на землю" // Собрание законодательства Российской Федерации.
2001. N 30. Ст. 3060.
[7] Российская газета от 26 января 2002
г.
[8] Галиновская Е.А. Право собственности
на землю в России // "Черные дыры" в Российском Законодательстве:
Юридический журнал. - М.; "1с: Компьютерный Аудит", 2003. - № 2. -
с.421-429
[9] Пацев А.А. О переходе прав на землю
в Москве при переходе права собственности на здания // Закон и право. - М.;
ЮНИТИ-ДАНА, 2000. - № 7. - с.17-22
[10] "Российская газета" от 25
декабря 2001 г.
[11] Грудцына Л. Право собственности на
землю и его законодательное закрепление и историческое развитие // Юрист. - М.;
Юрист, 2003. - № 3. - с.30-35
[12] Грудцына Л. Право собственности на
землю и его законодательное закрепление и историческое развитие // Юрист. - М.;
Юрист, 2003. - № 3. - с.30-35
[13] В. Воинов, В. Митюшев. //
Приватизация земель "эж-ЮРИСТ", N 35, август 2003 г.С 33-48
[14] В. Воинов, В. Митюшев. //
Приватизация земель "эж-ЮРИСТ", N 35, август 2003 г.С 33-48
[15] Земельный
кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // Собрание
законодательства Российской Федерации. 2001. N 44. Ст. 4147.
[16] Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в
действие Земельного кодекса Российской Федерации" // Собрание
законодательства Российской Федерации. 2001. N 44. Ст. 4148.