Аренда государственного и муниципального имущества

     Правовая основа аренды государственного и муниципального имущества 

     НДС при аренде государственного и муниципального имущества         

       Образовательная организация сдает имущество в аренду             

       Образовательная организация арендует имущество                   

     Налоговый агент: уплата НДС и оформление счетов-фактур             

Правовая основа аренды государственного и муниципального имущества

Общим для этих форм управления является то, что на передачу в аренду недвижимого имущества нужно получить согласие собственника - государственных или муниципальных органов власти.

Таким образом, сторонами договора аренды будут:

- арендодатель (представитель собственника - соответствующий комитет по управлению имуществом);

- балансодержатель (организация, у которой имущество находится в хозяйственном ведении или оперативном управлении);

- арендатор*(1).

Договор аренды имущества заключается в письменной форме. А если арендуется здание, то в договоре обязательно должен быть прописан размер арендной платы. Иначе договор будет считаться незаключенным (п.1 ст.654 Гражданского кодекса РФ). Причем в договоре нельзя установить, что в качестве арендной платы арендатор возмещает только затраты на коммунальные услуги. Так сказано в пункте 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

НДС при аренде государственного и муниципального имущества

Образовательная организация сдает имущество в аренду

Если образовательная организация сдает имущество в аренду, то НДС с такой платы в бюджет перечисляет арендатор, выступая в роли налогового агента.

Причем не имеет значения, является арендатор плательщиком НДС по своей основной деятельности или нет. Поскольку он перечисляет в бюджет НДС, удержанный из дохода балансодержателя имущества. Порядок перечисления налоговым агентом НДС в бюджет установлен в пункте 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ*(2).

Начисляя арендную плату, образовательное учреждение делает в учете следующую проводку:

Дебет 175 субсчет "Расчеты по прочим средствам на расходы учреждения"

Кредит 173 субсчет "Расчеты по платежам в бюджет"

- начислена арендная плата (без учета НДС).

А при поступлении арендной платы бухгалтер образовательного учреждения запишет в учете:

Дебет 091 субсчет "Средства федерального бюджета на расходы учреждения"

Кредит 141 субсчет "Расчеты по дополнительным источникам бюджетного финансирования на расходы учреждения"

- получена арендная плата (без учета НДС);

Дебет 173 субсчет "Расчеты по платежам в бюджет"

Кредит 175 субсчет "Расчеты по прочим средствам на расходы учреждения"

- получена арендная плата (без учета НДС).

Возможно, что договор аренды на срок менее одного года заключен между арендатором и балансодержателем без органа государственной власти или местного самоуправления. Если договор аренды недвижимости заключен на срок не более одного года, то такой договор не подлежит государственной регистрации. В этом случае арендатор не будет выполнять функции налогового агента по уплате НДС. Этот налог начисляет и уплачивает в бюджет балансодержатель.

При этом не имеет значения, куда арендатор перечисляет арендную плату: на счет балансодержателя имущества, в бюджет или на специально открытый счет балансодержателя в органах казначейства. На это указано в пункте 17 Методических рекомендаций по применению главы 21 "Налог на добавленную стоимость" Налогового кодекса РФ (утверждены приказом МНС России от 20 декабря 2000 г. N БГ-3-03/447).

В этом случае в учете образовательной организации будет записано:

Дебет 175 субсчет "Расчеты по прочим средствам на расходы учреждения"

Кредит 173 субсчет "Расчеты по платежам в бюджет"

- начислена арендная плата (без учета НДС);

Дебет 175 субсчет "Расчеты по прочим средствам на расходы учреждения"

Кредит 173 субсчет "Расчеты по платежам в бюджет"

- отражен НДС по арендной плате*(3).

Образовательная организация арендует имущество

Если образовательное учреждение арендует государственное или муниципальное имущество, то оно будет выступать в роли налогового агента по исчислению и уплате НДС.

Причем если деятельность образовательного учреждения, в которой используется арендованное имущество, облагается НДС, то суммы этого налога, уплаченные за арендодателя в бюджет, подлежат вычету из бюджета. Это следует из статьи 172 Налогового кодекса РФ. Правда, для этого должны соблюдаться следующие условия:

- образовательная организация использует имущество в производственных целях;

- аренда оплачена;

- на сумму аренды выставлен счет-фактура, в котором НДС выделен отдельной строкой*(4).

Пример

НОУ "Стар" арендует помещение для офиса у государственной организации. Это помещение образовательное учреждение использует для консультационных услуг. Арендная плата составляет 14 400 руб. в месяц.

В соответствии с договором аренды бухгалтер НОУ "Стар" делает в учете следующие проводки:

Дебет 26 Кредит 76

- 12 000 руб. (14 400 руб. - 14 400 руб. Х 20% : 120%) - начислена арендная плата (без учета НДС);

Дебет 19 Кредит 76

- 2400 руб. (14 400 руб. Х 20% : 120%) - отражен НДС с арендной платы;

Дебет 76 Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"

- 2400 руб. - отражен НДС, который подлежит уплате в бюджет;

Дебет 76 Кредит 51

- 12 000 руб. - перечислена в бюджет арендная плата;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 51

- 2400 руб. - перечислен в бюджет НДС;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

- 2400 руб. - возмещен из бюджета НДС по арендной плате.

Налоговый агент: уплата НДС и оформление счетов-фактур

Налоговый агент самостоятельно выписывает счет-фактуру по арендной плате. Почему же на него возложена эта обязанность?

Дело в том, что в статье 24 Налогового кодекса РФ сказано, что налоговые агенты имеют те же права, что и налогоплательщики. При этом налоговые агенты перечисляют удержанные налоги в том же порядке, который предусмотрен для налогоплательщика.

В соответствии с пунктом 3 статьи 169 Налогового кодекса РФ при совершении операций, облагаемых НДС, налогоплательщик обязан составить счет-фактуру, если иное не предусмотрено в пункте 4 этой же статьи. В пункте 4 статьи 169 Налогового кодекса РФ исключений для арендаторов государственного и муниципального имущества не предусмотрено.

Порядок оформления счетов-фактур при аренде государственного и муниципального имущества разъяснен в письме Госналогслужбы России от 20 марта 1997 г. N ВЗ-2-03/260 "О применении счетов-фактур при расчетах по НДС при аренде государственного и муниципального имущества". Согласно этому письму арендатор составляет счет-фактуру в одном экземпляре с пометкой "Аренда государственного (или муниципального) имущества". Этот счет-фактура регистрируется в книге продаж в момент фактического перечисления в бюджет арендной платы и НДС.

В книге покупок счет-фактура регистрируется только в той части арендного платежа, которая подлежит списанию в данном отчетном периоде на расходы предприятия и в соответствующей ей доле НДС.

Арендатор перечисляет арендную плату в соответствии с договором. Но следует учесть, что по федеральному имуществу установлен конкретный срок - до 10-го числа отчетного месяца. Это следует из пункта 4 постановления Правительства РФ от 30 июня 1998 г. N 685 "О мерах по обеспечению поступлений в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества".

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 174 Налогового кодекса РФ, налоговые агенты уплачивают НДС в бюджет по своему местонахождению не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом. Причем если по своей основной деятельности налоговый агент не является плательщиком НДС, то как налоговый агент он перечисляет НДС в бюджет по итогам календарного месяца (п.1 ст.163 Налогового кодекса РФ)*(5).

В.Ю. Осипян,

аудитор

"Главбух", Отраслевое приложение "Учет в сфере образования", N 2, II квартал 2003 г.

—————————————————————————————————————————————————————————————————————————

*(1) Правовые основы договора аренды прописаны в главе 34 Гражданского кодекса РФ.

*(2) Для сведения.

Доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности и переданного в оперативное управление государственным образовательным учреждениям, финансируемым из федерального бюджета, в полном объеме учитываются в доходах федерального бюджета.

Поступившие средства отражаются на лицевых счетах бюджетных образовательных учреждений, открытых в органах федерального казначейства, и направляются на содержание этих учреждений в качестве дополнительного источника бюджетного финансирования.

При этом бюджетные организации-балансодержатели имущества, которое они сдают в аренду, должны сообщить арендатору номер лицевого счета и порядок заполнения платежного поручения на перечисление в доход бюджета арендной платы и НДС.

*(3) Для справки.

Нередко арендная плата по договору, который заключен между арендатором и балансодержателем, поступает непосредственно на расчетный счет балансодержателя. Методические рекомендации по применению главы 21 "Налог на добавленную стоимость" Налогового кодекса РФ допускают такую ситуацию. Однако в этом случае поступившие на расчетный счет средства не могут считаться дополнительным источником бюджетного финансирования, а рассматриваются как средства, полученные за счет внебюджетных источников.

*(4) Если образовательное учреждение арендует имущество для своей деятельности то НДС по арендной плате будет списываться на расходы (в составе платы за аренду).

*(5) От редакции.

Письмо Госналогслужбы России от 20 марта 1997 г. N ВЗ-2-03/260 "О применении счетов-фактур при расчетах по НДС при аренде государственного и муниципального имущества" было издано тогда, когда еще действовал Закон РФ "О налоге на добавленную стоимость". Сейчас же порядок исчисления и уплаты НДС регламентирует глава 21 "Налог на добавленную стоимость" Налогового кодекса РФ.

Но, по нашему мнению, это письмо можно применять и сейчас. Ведь в нем прописан порядок составления счетов-фактур, который с тех пор не поменялся (в той части, в которой он рассмотрен в письме Госналогслужбы России).