__________________________

                                

Уважаемый _____________________________________

 

 

     На основании Договора № ____________ от ________  Закрытым Акционерным Обществом " ______________" (Лицензия №_________выдана Министерством имущественных отношений РФ на срок с  __.__.200_г. по __.__.200_г.) проведена оценка ___-х-комнатной квартиры (далее — "Объект оценки"), находящейся по адресу: ________________________________________________ с целью определения рыночной стоимости Объекта оценки.

     Оценка Объекта оценки проводилась в порядке и в соответствии с требованиями, установленными Федеральным Законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", "Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности", утвержденными Постановлением Правительства РФ №519 от 06.07.2001г. и иными нормативными правовыми актами.

     Величина рыночной стоимости Объекта оценки, полученная как итог обоснованного обобщения результатов расчетов на дату проведения Оценки (__.__.200_г.), составляет:

________________________рублей

 

 

С  уважением,

Директор ЗАО " _______________________"                                                                                    

"___" _____________ 200__г.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

Сопроводительное  письмо

Оглавление

1.   Общие  сведения

1.1.      Основные факты Оценки

1.2.      Информация об Оценщике

1.3.      Сведения о специалистах, участвующих в проведении Оценки

1.4.      Условия и принятые при проведении оценки допущения

2.   Правовая база оценки. Основные понятия и определения

3.   Описание Объекта оценки

3.1.      Природно-климатические особенности района

3.2.      Описание местоположения Объекта оценки

3.3.      Конструктивные характеристики Объекта оценки

4.   Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования Объекта оценки

5.   Последовательность определения стоимости Объекта оценки

5.1.      Затратный подход к оценке

5.2.      Доходный подход к оценке

5.3.      Сравнительный подход к оценке

6.   Итоговое заключение о стоимости Объекта оценки

Приложения

1.ОБЩИЕ  СВЕДЕНИЯ

1.1.Основные факты оценки

Объект оценки

Месторасположение (реквизиты) Объекта оценки

Вид определяемой стоимости Объекта оценки

Функциональное назначение результатов Оценки

Собственник Объекта оценки

Реквизиты собственника

Заказчик Оценки

Дата проведения Оценки

График изучения Объекта оценки

Дата составления Отчета об оценке

1.3.Сведения о специалистах, участвующих в Оценке

     В проведении  Оценки и составлении настоящего Отчета участвовали следующие специалисты (далее "Эксперты-оценщики"):

___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

1.4.Условия и принятые при проведении оценки допущения

¨      Итоговая величина стоимости Объекта оценки может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с Объектом оценки, если с даты составления настоящего Отчета об оценке до даты совершения сделки с Объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

¨      Результаты Оценки могут быть использованы только в тех целях, для которых была произведена данная Оценка.

¨      Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость Объекта оценки.

¨      При проведении Оценки не проводилась юридическая экспертиза предоставленных документов.

¨      При проведении Оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость Объекта оценки. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

2.ПРАВОВАЯ БАЗА ОЦЕНКИ. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ  И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Отчет об оценке составлен в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998г. №135-ФЗ, Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.07.2001г. №519 (далее — "Стандарты оценки") и иными нормативными правовыми актами.

В соответствии с п. 3 Стандартов оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

    Жилая квартира — конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, имеющая хотя бы два функциональных объема ( комнаты ) и не имеющая в своих пределах функциональных частей ( площадей, объемов ) других квартир ( мест общего пользования ).            

     Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст.219 ГК РФ).

3.ОПИСАНИЕ И КОНСТРУКТИВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ УЛУЧШЕНИЙ

ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

3.1.Природно-климатические особенности района

     Город Тюмень относится к 1В климатическому подрайону с умеренно-континентальным климатом, характеризующимся длительной (5-6 месяцев) холодной зимой и коротким (2-3 месяца)жарким летом.

     Климат района резко-континентальный, преобладающие ветры — западного и юго-западного направления, среднегодовая температура воздуха —1,3°С. Средняя температура наиболее теплого периода +24,2°С, наиболее холодного —21°С. Абсолютная минимальная температура —50°С, абсолютная максимальная температура +40°С.

     Продолжительность периода со среднесуточной температурой выше 0°С составляет 170 суток. Нормативное значение веса снегового покрова 100кг/м2. Нормативная глубина промерзания грунта 2,0м. Средняя отметка нахождения грунтовых вод составляет 3,1м от поверхности земли.

3.2.Описание местоположения Объекта оценки

     Объект оценки — жилое помещение (________комнатная квартира), находящееся в ____________ административно-территориальном округе г.____________ по адресу: ул._______________________, ____, корпус ___,  кв. ____.

     Рельеф местности — ровный, степень застройки — высокая, доступность до общественных транспортных средств — хорошая. К дому, в котором расположен Объект оценки, имеется свободный подъезд автомобильным транспортом. Экологическая обстановка — удовлетворительная. Коммерческая   привлекательность — высокая.

3.3.Конструктивные характеристики улучшений Объекта оценки

№ п/п

Наименование

характеристик

Описание

1.     

Общая характеристика Объекта оценки

___________комнатная квартира

2.     

Назначение Объекта оценки

жилое помещение

3.     

Использование Объекта оценки

по назначению

4.     

Год постройки

5.     

Площадь помещений в Объекте оценки, общая

6.     

Количество этажей

7.     

Группа капитальности

8.     

Строительные характеристики (тип, материал, состояние):

Фундамент

Стены

Перекрытие

Кровля

Полы

Окна

Двери

Внутренняя отделка

9.     

Системы инженерного обеспечения

10.   

Техническое состояние Объекта оценки

4.ПРИНЦИП  НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО

ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

     Наиболее эффективное использование — это разумное, вероятное и разрешенное использование незанятой земли или улучшенного объекта недвижимости, которое является физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения и обеспечивает наибольший экономический эффект.

     На практике анализ оптимального использования объекта недвижимости выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим четырем критериям:

·         быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;

·         быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений, существующих либо потенциальных;

·         быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

·         быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

     Для любой недвижимости может существовать оптимальное использование земельного участка как свободного и отличное от него оптимальное использование собственности как улучшенной. Пока стоимость собственности с улучшениями будет больше стоимости участка без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование собственности с улучшениями. Когда стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование земли как будто бы свободной. Исходя из этого, мы будем анализировать с точки зрения оптимальности два состояния объекта:

·         сначала — анализ участка земли как не застроенного;

·         затем — анализ земли с существующими улучшениями.

 

5.ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

5.1.Затратный подход к оценке

        

     Согласно п.5 Стандартов оценки затратный подход понимается как совокупность  методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

     Оценка Объекта оценки в рамках затратного подхода основывалась на определении выполненных объемов строительных работ по укрупненным показателям и видам работ, и расчетов понесенных затрат в действующих ценах, с учетом региональных и отраслевых индексов цен в строительстве.

     Основные этапы процедуры при данном подходе:

1.    Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.

2.    Расчет текущей (восстановительной) стоимости (ПБУ 6/01). Под данным видом стоимости понимается сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, без учета величины накопленного износа объекта оценки.

3.    Определение величины накопленного износа Объекта оценки.

4.    Расчет стоимости воспроизводства Объекта оценки. Под данным видом стоимости понимается сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки (п.4 Стандартов оценки).

     Иногда, в случае, если определение стоимости воспроизводства не представляется возможным (целесообразным), производится определение стоимости замещения объекта оценки.

     Стоимость замещения Объекта оценки — это сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки

5.    Добавление к рассчитанной выше стоимости Объекта оценки рыночную стоимость земельного участка.

     Информационной основой базисных стоимостных показателей (текущей восстановительной стоимости) послужили:

—    сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов;

—    укрупненные показатели стоимости строительства по соответствующим отраслям промышленности.

—    данные межрегиональному информационно-аналитическому бюллетеню КО-                               Инвест "Индексы цен в строительстве

     Оценивая здания (помещение) с точки зрения затрат на его создание, Оценщик сначала определяет текущую (восстановительную) стоимость ранее выполненных улучшений на земельном участке, затем вычитает накопленный износ, а в конце — добавляет стоимость земельного участка.

Оценка земельного участка

     Земельный участок  как объект земельных отношений — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым.

     Каждый земельный участок входит в состав земель определенной категории. Земельный кодекс (ст.7) подразделяет земли в Российской Федерации по целевому назначению на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

     В процессе настоящей Оценки (определение рыночной стоимости жилого помещения) стоимость приходящегося к квартире земельного участка не учитывается в силу законодательных ограничений на права собственности земельных участков на которых расположены объекты жилой застройки.

Определение текущей (восстановительной) стоимости

     Подход к оценке текущей (восстановительной) стоимости базируется на сравнении стоимости аналогичного объекта со стоимостью существующего объекта. При этом подходе определяется стоимость аналогичного по всем характеристикам объекта.

     Текущую (восстановительную) стоимость (ТВС) можно оценить двумя методами: по стоимости воспроизводства или по стоимости замещения, но без учета величины накопленного износа.

     В настоящем Отчете об оценке текущая (восстановительная) стоимость определяется по стоимости воспроизводства (СТвоспр) , с использованием Межрегионального информационно-аналитического бюллетеня КО-Инвест "Индексы цен в строительстве" по стоимости восстановления, т.е. определяется стоимость воспроизводства, но без учета величины накопленного износа.

     Первым шагом, будет определение текущей (восстановительной) стоимости (п.2.15 ПБУ 6/01 "Учет основных средств"), которая включает в себя:

ТВС = СС + ПИ + НДС

СС = Пиз + Киз, где

ТВС — текущая (восстановительная) стоимость

СС — стоимость строительства

Пиз — прямые издержки

Киз — косвенные издержки

ПИ — прибыль инвестора

НДС — налог на добавленную стоимость (20%)

Таким образом, стоимость воспроизводства (Своспр) равна:

СТвоспр = ТВС — Иоб,  где

 

СТвоспр — стоимость воспроизводства

ТВС — текущая (восстановительная) стоимость

Иоб — общий (накопленный) износ объекта

     При типичных условиях строительства прибыль инвестора (ПИ) составляет:

ПИ = (Ц — С) : С, где

Ц — цена реализации (рыночная стоимость) объекта

С — себестоимость объекта

     Также прибыль инвестора может определяться экспертным путем. Среднее значение прибыли инвестора может колебаться в пределах 10-50% от стоимости строительства.

     В настоящем Отчете об оценке принимаем величину прибыли инвестора в размере ____% от стоимости строительства, что соответствует прибыли инвестора от  высоко ликвидных инвестиций в строительство жилых зданий, учитывая месторасположение Объекта оценки и  коммерческую привлекательность.

     В данной экспертизе стоимость строительства определяется по межрегиональному информационно-аналитическому бюллетеню КО-Инвест "Индексы цен в строительстве", Выпуск №____, 200__г.

     Базисом для определения стоимости строительства 1м2 общей площади жилых помещений, аналогичных оцениваемому объекту в уровне цен Московской области послужили ресурсно-технологические модели (РТМ), разработанные для характерных типов жилых домов в зависимости от основного материала стен, этажности, типа домов.

     В то же время обращаем Ваше внимание на то, что в расчетных показателях РТМ не учтены дополнительные средства, выделяемые инвестором на развитие инженерной инфраструктуры населенных мест, на развитие строительного комплекса, на строительство бесплатных квартир для очередников района, прибыль застройщика, вкладывающего свои финансовые средства в жилищное строительство, а также налог на добавленную стоимость.

     Для приведения стоимости строительства в ценах Московской области к ценам в г. Тюмени используются региональные коэффициенты КО-Инвест. Региональные коэффициенты разработаны в связи с наличием в регионах зон с большим / меньшим, чем в Московской области удельным весом затрат на доставку материалов и с другим уровнем оплаты труда и прочие условия.

     Для определения текущей (восстановительной) стоимости Объекта оценки (ТВС) прибавляем к стоимости строительства (СС) предпринимательский доход (прибыль инвестора). Этот доход выражает вознаграждение, которое требует типичный инвестор за риск, связанный со строительством проекта, схожего по структуре с оцениваемым объектом. Кроме того, учитывается налог на добавленную стоимость (НДС).

Расчет текущей (восстановительной) стоимости

Средняя расчетная стоимость строительства 1м2 общей площади аналогичного объекта в уровне цен Московской области, руб.

Региональный коэффициент стоимости основных ресурсов для Тюменской области по отношению к ценам Московской области, руб.

Стоимость строительства 1м2 общей площади аналогичного объекта с учетом регионального коэффициента, руб.

Площадь Объекта оценки (общая), м2

Стоимость строительства Объекта оценки, руб.

Прибыль инвестора для жилых помещений (30%), руб.

Налог на добавленную стоимость (20% от СС), руб.

Итого ТВС, руб.

Определение износа Объекта оценки

     Каждое здание (помещение) характеризуется определенными эксплуатационными качествами: прочностью и устойчивостью, их теплозащитными качествами, герметичностью, звукоизолирующей способностью и т.п. Эти параметры могут быть обобщены в четыре группы, определяющих эксплуатационную пригодность зданий и сооружений.

          Построенные здания под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость здания оказывает внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное (или моральное) старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний (или экономический) износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью улучшений и текущей рыночной стоимостью.

     Накопленный износ мы определяем как "уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников".

     Износ оцениваемого объекта рассчитывался нами модифицированным методом срока жизни, в основе которого лежит неустранимый физический износ объекта, стоимость строительства и предельный срок службы здания или жизнь эффективная (экономическая).

     Кроме этого существует еще несколько методов оценки износа, основные из них:

—    метод разбивки;

—    метод рыночной выборки;

—    метод срока жизни.

Определение физического износа

     Под физическим износом конструкций, элементов, системы инженерного оборудования (далее — системы) и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и т.д.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом и их восстановительной стоимости.

     При осмотре объекта для определения физического износа составляется ведомость дефектов.

     Физический износ может быть определен в виде устранимых позиций по отложенному ремонту и неустранимых позиций, исправлять которые нецелесообразно с экономической точки зрения.

     Физический износ в процентном выражении нами определен как "стоимость ремонта — затраты по доведения объекта до состояния, эквивалентного первоначального".

      Физический износ Объекта оценки определен исходя из хорошего состояния в размере ____%, согласно метода Думашева/Химунина (Ю.Ф. Думашев, С.Д. Химунин, Москва, 1975), который не проводит деления физического износа на устранимый и неустранимый.

     Основой метода, является определение величины физического износа конструктивных элементов по фактическому их состоянию, т.е. устанавливается процент физического износа каждого элемента. При этом техническое состояние частей здания и элементов благоустройства определяют по семибалльной системе.

Баллы

Состояние

Износ, %

1

хорошее

0 — 10

2

вполне удовлетворительное

11 — 20

3

удовлетворительное

21 — 30

4

не вполне удовлетворительное

31 — 40

5

неудовлетворительное

41 — 60

6

аварийное

61 — 80

7

негодное

81 — 100

Определение функционального износа

     Функциональный износ, или функциональное устаревание, вызывается несоответствием объемно-планировочного и/или конструктивного решения сооружения современным стандартам.

     Для решения задач настоящей оценки функциональный износ определен нами как "потеря стоимости объекта вследствие недостатков проектирования, а также качественными недостатками использованных материалов". Такого рода недостатки могут быть как исправимыми, так и неисправимыми.

Устранимый функциональный (моральный) износ

     Аналогично физическому износу, функциональный износ делят на устранимый и неустранимый.

     Аналогично исправимому физическому износу, устранимый функциональный износ измеряется стоимостью его устранения.

     Для целей анализа мы определяем стоимость устранимого функционального износа как "затраты на реконструкцию, целесообразные с точки зрения их вклада в будущий доход от эксплуатации объекта".

     Считается, что устранимый функциональный износ вызывается:

—    недостатками, требующими добавления элементов;

—    недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

—    "сверхулучшениями".

     К недостаткам, требующим добавления, относят позиции, которых нет в существующем сооружении, и без которых сооружение не может соответствовать современным стандартам. Количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.

     К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным рыночным стандартам. Исправимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах.

     К "сверхулучшениям" относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ за счет "сверхулучшений" измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций "сверхулучшений" минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

 

Неустранимый функциональный износ

     Стоимость неустранимого функционального износа определяется как капитализированная потеря арендной платы, вызванная несоответствием конструктивного решения сооружения современным стандартам. При этом, для капитализации неполученного дохода используется ставка капитализации для аналогичных зданий, определенная выше.

   Ифунк. =      %.

Внешнее (экономическое) устаревание

     Внешний износ вызывается уменьшением полезности объекта недвижимости в результате изменения внешних условий. Под внешними условиями подразумеваются макроэкономическая ситуация, условия локального рынка, экономическое местоположение объекта недвижимости, его транспортная доступность, финансовые и законодательные условия и т.д.

     Внешний (или экономический) износ или износ внешнего воздейст­вия — это снижение стоимости здания вследствие негативного измене­ния его внешней среды, обусловленного либо экономическими, или политическими, или другими факторами.

     Существенным фактором, влияющим на величину внешнего износа, является непосредственная близость к "малопривлекательным" природным или искусственным объектам — болотам, очист­ным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензо­колонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, предприятиям и пр.

     Если речь идет о потери стоимости, то, конечно, важнейшим является вопрос о том, относительно чего будут определяться эти потери. В качестве базы расчета используется восстановительная стоимость, или полная восстановительная стоимость, включающая затраты на строительство объекта недвижимости и прибыль инвестора. При этом внешний износ учитывается в составе накопленного износа.

     Традиционными методами оценки внешнего износа являются:

—    сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях;

—    капитализация потери дохода, относящегося к изменению внешних условий.

   Ивн. = 0%.

     Проанализировав все выше сказанное, экспертная группа делает следующие выводы.

     Определяем общий (накопленный) износ (Иоб.) объекта по формуле:

Иоб. = [1 — (1 — Ифиз./100) x (1— Ифун./100) x (1 — Ивн/100)] x 100%, где

Ифиз. — величина физического износа = 10%

Ифун. — величина функционального износа = 0%

Ивн. — величина внешнего устаревания = 0%

Иоб. = [1 — (1 — __/100) x (1 — __/100) x (1 — __/100)] x 100%

Иоб. = _____%

     Итого, величина общего (накопленного) износа Объекта оценки на дату проведения Оценки в процентном выражении составляет ____%, а в денежном — _____________руб.

Сопоставление результатов по затратному подходу

     Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости с точки зрения затратного подхода (РСзат.) вычитаем из текущей (восстановительной) стоимости (ТВС.)  величину общего (накопленного) износа (Иоб.) и добавляем рыночную стоимость земельного участка (РСзем.).

РСзат. = ТВС —  Иоб. + РСзем. = СТвоспр. + РСзем.

     В процессе настоящей Оценки стоимость земельного участка не учитывается (см. стр.14-15 настоящего Отчета об оценке). Таким образом, рыночная стоимость Объекта оценки с точки зрения затратного подхода (РСзат.) равна стоимости воспроизводства (СТвоспр.) Объекта оценки на дату проведения Оценки.

РСзат. = ТВС —  Иоб. = СТвоспр.

РСзат. = ___________ ­— __________ = _____________ руб.

Заключение:

     Итоговая величина стоимости Объекта оценки, полученная в рамках затратного подхода (с учетом округления), на дату проведения Оценки составляет:

_________________ рублей

5.2.Доходный подход к оценке

     Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки (п.5 Стандартов оценки).

     Оценка недвижимости по ее доходности представляет собой процедуру определения стоимости, исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентирующегося на будущие блага от ее использования и их текущее выражение в определенной денежной сумме. Другим выражением по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход.

     Расчет стоимости может быть осуществлен посредством метода прямой капитализации или анализа дисконтированных денежных потоков. В зависимости от конкретных обстоятельств может быть применен либо один из  методов, либо оба.   

     Так как Объект оценки не требует существенных затрат на ремонт, а поток доходов (аренды) стабилен и постоянен, то в доходном подходе используется метод капитализации валовой ренты (капитализация дохода).

  Капитализация дохода — это метод, позволяющий потоки денежных средств в период владения и выручку от последующей перепродажи (реверсия) капитализировать (конвертировать) в текущую стоимость объекта.

     Первым шагом при любом подходе к капитализации дохода является определение потоков денежных средств.

     В данном отчете расчет доходов производился на основании прогнозных данных, т.к. данные, предоставляемые Заказчиком или другим заинтересованным лицом, могут быть искажены и не отвечать должным образом предъявляемым требованиям.

     Потенциальный валовой доход — доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. При расчете потенциального валового дохода обыкновенно используются рыночные данные, полученные с самого объекта или с его аналогов, а также прогнозы оценщиков относительно изменений арендных ставок и других источников дохода.

     Расчет потенциального валового дохода (ПВД) осуществляем по формуле:

ПВД = S х Ар, где

S — площадь объекта оценки

Ар — рыночная ставка арендной платы в год

     Прямая капитализация дохода — это метод, позволяющий потоки денежных средств за первый период владения конвертировать в текущую стоимость объекта по формуле:

Ставка капитализации = Доход за первый год владения/Стоимость Объекта оценки

     Величина, обратная ставке капитализации, называется коэффициентом капитализации.

     Расчет месячной арендной платы проводится сравнительным подходом с использованием базы данных ____________, результаты расчета приведены в нижеследующей таблице.

Название улицы (г.Тюмень)

Размер арендной платы в месяц, руб.

Средний размер арендной платы, руб.

  

   Таким образом экспертная группа принимает месячную арендную плату (Ам) в размере ________ руб. Соответственно, рыночная ставка арендной платы в год (Ар) составит:

Ар = Ам x 12

Ар = ________ x 12 = ___________руб

ПВД = Ар

ПВД = _________руб.

     Действительный (эффективный) валовой доход — потенциальный валовой доход за вычетом скидки за простой и неполучение платежей из-за недоиспользование площадей.

     Расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляем по формуле:

ДВД = ПВД x Кисп, где

Кисп. — коэффициент использования площадей, учитывающий также скидки на простой и неполучение платежей. Принимаем Кисп. = _________.

ДВД = ________ x __________ = _________руб.

     Чистый операционный (эксплуатационный) доход — это действительный валовой доход за вычетом всех статей расход (эксплуатационных расходов и расходов по управлению), но до обслуживания долгов по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений.

     В состав операционных расходов (ОР) включаются те расходы, которые несет арендодатель.

     Операционные расходы (ОР) берутся по аналогичным объектам, а также по данным рынка. Операционные расходы Заказчика (по справке Заказчика) принимать в расчет не этично, но допустимо и не противоречит методологии процесса оценки.

      В теории оценки операционные расходы группируются в три блока: постоянные расходы, не зависящие от уровня загрузки объекта, переменные расходы, зависящие от уровня загрузки помещений и резерв на замещение.

     Постоянные расходы (fixed expenses) — это те, которые не изменяются с изменением коэффициента загрузки (использования) объекта. Один из примеров таких расходов — поимущественные расходы. Можно отметить, что последние могут изменяться от года к году, однако, эти изменения не связаны с уровнем загрузки объекта.

     Переменные расходы (variable expenses) напрямую зависят от коэффициента загрузки (использования). Чем больше людей занимают и используют оцениваемые площади, тем выше переменные расходы. Примеры последних — оплата отопления, вывоза мусора, водоснабжения и т.д.

     В данном случае операционные расходы несет арендатор, что отражено в арендной плате за квартиру. Таким образом ОР = 0.

Расчет чистого операционного расхода (I) осуществляем по формуле:

I = ДВД – ОР

I = _________ – 0 =  __________руб.

     Следует отметить, что чистый операционный доход является чисто оценочным понятием и чаще других используется при оценке дохода. Во всей оценочной литературе, если не оговорено иное, под термином "доход" обычно подразумевается чистый эксплуатационный доход (ЧЭД).

     Расчет стоимости Объекта оценки методом прямой капитализации дохода осуществляется по формуле:

V = I/R, где

V — стоимость, с точки зрения дохода;

I — чистый операционный (эксплуатационный) доход (ЧОД);

R — коэффициент капитализации.

     Существует несколько методов определения коэффициента капитализации (R), наиболее эффективные из них, по нашему мнению, два метода:

1.    Метод рыночной выборки, при котором коэффициент капитализации (R) составляет:

R = I аналога / Цена продажи аналога x100%

2.    Метод определения нормы дохода. Определяется как норма дохода на инвестиции плюс норма возврата капитала и рассчитывается методом кумулятивного построения.

     В данной экспертизе используется метод рыночной выборки, как наиболее приемлемый при оценке объектов жилой недвижимости, т.к. имеется большая база данных на рынке аренды и продажи квартир в г.Тюмени.

     Результаты расчета коэффициента капитализации (R) методом рыночной выборки приведены в нижеследующей таблице.

Расчет коэффициент капитализации

№ п/п

Местоположение аналогов (г.Тюмень)

Этажность

Площадь, м2

Месячная арендная плата, руб.

Годовая арендная плата, руб.

ДВД руб.

ОР, %

ЧОД (I), руб.

Цена продажи, руб.

Коэф-т капитализации (R)
  1.  
  1.  
  1.  

    

     Исходя из таблицы, определяем коэффициент капитализации, как среднее арифметическое значение, по формуле:

R = (R1 + R2 + R3) / 3

R = (____ + ____ + ____) / 3

R = ________

     Последним этапом оценки Объекта оценки с точки зрения дохода является сведение воедино полученных выше результатов.

V = I/ R х 100%, где

V — стоимость, с точки зрения дохода

I — чистый операционный доход

       I = _________ руб. (расчет приводится выше)

R — коэффициент капитализации

       R = ________ (расчет приводится выше)

V = (________ / ________) х 100%

V = ___________ руб.

Заключение:

     Итоговая величина стоимости Объекта оценки, полученная методом прямой капитализации дохода в рамках доходного подхода (с учетом округления), на дату проведения Оценки составляет:

_______________ рублей

5.3.Сравнительный подход к оценке

      Сравнительный подход — это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними (ст.5 Стандартов оценки). Метод прямого сравнительного анализа продаж в рамках сравнительного подхода основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод основывается на принципе замещения.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1.    Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях, по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

2.    Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

3.    Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.

4.    Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.

5.    Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть предоставлены в виде группы показателей.

Выбор элементов и единиц сравнения

     Несомненно, что ни один из выбранных объектов сравнения не может практически полностью соответствовать объекту оценки. Поэтому сравнению подлежат какие-то общие единицы, которые могут быть физическими или экономическими. На практике разные сегменты рынка недвижимости используют разные единицы сравнения. Элементами сравнения называют характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость.

     К рассмотрению можно принимать объекты, конкурентоспособные с точки зрения типично информированного покупателя. Это означает, что сделка продажи была честной, обе стороны имели соответствующую информацию и поступали экономически целесообразно, условия финансирования были нормальными рыночными. Особую осторожность следует применять при анализе сделок между связанными каким-либо образом сторонами, поспешно совершенных сделок и т.п.

     Для определения элементов, от которых зависит стоимость, необходим подробный анализ рыночных условий. Чтобы привести объекты сравнения к исследуемому на дату оценки, требуется выполнить корректировки продажной цены объекта сравнения по каждой позиции элементов сравнения. При этом корректировка может применяться либо к общей цене, либо к цене за единицу сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.

     В оценочной практике принято выделять пять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

Ö       Права собственности на недвижимость

Ö       Условия финансирования

Ö       Условия и время продажи

Ö       Месторасположение

Ö       Физические характеристики

Последовательность шагов

     Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1.    Изучение рынка и выбор максимально похожих на оцениваемый объектов.

2.    Сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о дате и условиях сделки, физических характеристиках, местоположении и других условиях сделки.

3.    Корректировка цен сопоставимых объектов в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. При этом поправки вносятся таким образом, чтобы определить, какова была бы цена, сопоставимых объектов, обладай они теми же характеристиками, что и оцениваемый объект.

4.    Анализ приведенных цен сопоставимых объектов и вывод о величине рыночной стоимости или диапазоне, в котором она наиболее вероятно будет находиться.

Корректировка цен сопоставимых объектов

     Мы рассчитали корректировки на переданные права, условия продажи, финансирование, местоположение, состояние объекта, вид из объекта и удобства. Ниже приведен обзор примененных корректировок к каждой из сопоставимых продаж.

     Каждая продажа сравнимого объекта анализировалась сначала на основе цены, уплаченной за квадратный метр, затем вносились корректировки, относимые к цене объекта в целом. Рассматриваемые корректировки включают в себя переданные права, условия продажи, финансирование, рыночные условия, состояние объекта недвижимости, удобства и другие уместные характеристики. В следующих параграфах объясняется расчет корректировок сопоставимых продаж.

1.    Передаваемые права.

2.    Скидка на уторгование.

3.    Местоположение, удобства.

4.    Фактор времени продажи. Оптимальную поправку на этот фактор можно получить из сделок перепродажи одного и того же объекта с постоянными физическими и экономическими параметрами. В случае отсутствия подобных данных следует использовать продажи подобных объектов на одном и том же рынке.

5.    Корректировка цены в зависимости от масштаба. Учитывается факт того, что при прочих равных условиях цена единицы площади больших участков ниже, чем маленьких.

     Более точно эта поправка определяется методом корреляционно-регрессионного анализа. Для ее определения рассматриваются данные о ценах квадратного метра общей площади зданий различных размеров, сопоставимых   по   остальным   характеристикам.   Для   получения репрезентативной выборки мы подобрали несколько максимально сопоставимых объектов, относящихся к одному сегменту рынка.

     Уравнение парной регрессии имеет вид:

у = а + Ьх,

где у — среднее значение результативного признака (цены квадратного метра общей площади здания) при определенном значении факторного признака Х (общей площади здания);

а — свободный член уравнения;

b — коэффициент регрессии, изменяющий среднее отношение отклонения результативного признака от его средней величины к отклонению факторного признака от его средний величины на одну единицу его измерения -вариация у, приходящаяся на единицу вариации Х.

     

     Величина поправки определяется умножением разницы в площадях оцениваемого и сопоставимого объектов на коэффициент регрессии.

6.    Состояние объекта. Принимая, что процент износа равен проценту снижения стоимости здания по сравнению с новым зданием, корректируем стоимость сопоставимых объектов так, как если бы их износ равнялся износу оцениваемого объекта. Формула определения поправки на техническое состояние (износ) объекта имеет следующий вид:

Пи = (100%-Иоб) / (100%-Иан), где

Пи — поправка на износ;

Иоб — физический износ оцениваемого объекта;

Иан — физический износ аналога.

     Следует учитывать при этом, что износ до 8% не учитывается (здание считается новым). Если износ превышает 80%, аналог использовать нельзя, так как, скорее всего, он приобретается с иной инвестиционной мотивацией.

7.Показатель удобства пользования.

 

  1. Дополнительные улучшения. Поправка учитывает наличие (отсутствие) дополнительных улучшений (сауна, парковка, сигнализация, телефон и т.п.), величина которых вносится в стоимость 1м2 объектов-аналогов и может быть рассчитана в рублях и в процентном отношении величины дополнительных улучшений к стоимости объекта-аналога.

7.    Поправка на этажность. Поправка на этажность — это разность в стоимости квартир, находящихся на средних этажах, и квартир, находящихся на первом и последнем этажах. Как правило, величина этой поправки по г.Тюмени составляет 3-5%. Результаты определения величины поправки на этажность приведены в нижеследующей таблице.

     Проведя маркетинговые исследования на рынке недвижимости г.Тюмени группа экспертов-оценщиков определяет рыночную стоимость с точки зрения метода прямого сравнительного анализа продаж в рамках сравнительного подхода по скорректированной рыночной стоимости аналогичных объектов. На дату проведения Оценки были выявлены стоимости предложений на продажу трех объектов аналогичной жилой недвижимости. Источником информации для расчета стоимости Объекта оценки сравнительным подходом послужили рубрики ___________________________. Описание аналогов и результаты корректировок приведены в нижеследующей таблице.

№ п/п

Характеристики

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

     1.       

Наименование объекта

_________комнатная квартира

__________комнатная квартира

_________комнатная квартира

_________комнатная квартира

     2.       

Месторасположение (в г.Тюмени)

     3.       

Площадь (общая), м2

     4.       

Стоимость предложения за 1м2

     5.       

Дата предложения

 

     6.       

Скидка на уторгование, (%)

 

     7.       

Скорректированная стоимость

 

     8.       

Корректировка на дату продажи

     9.       

Стоимость после корректировки

    10.      

Корректировка         на месторасположение ( %)

 

    11.      

Стоимость после корректировки

    12.      

Техническое состояние

    13.      

Корректировка на техническое состояние

    14.      

Стоимость после корректировки

    15.      

Корректировка на площадь, поправка на масштаб (Мисовца)

    16.      

Стоимость после корректировки

    17.      

Условия продажи

    18.      

Корректировка на условия продажи

    19.      

Стоимость после корректировки

    20.      

Этажность

    21.      

Корректировка на этажность (%)

    22.      

Стоимость после корректировки

    23.      

Дополнительные улучшения

    24.      

Корректировка на дополнительные улучшения, (%).

    25.      

Стоимость после корректировки

Весовые коэффициенты

Стоимость после корректировок в весовых коэффициентах

Рыночная Стоимость 1м2 оцениваемого объекта, руб.

Рыночная Стоимость всего объекта, руб.

Заключение:

     Итоговая величина стоимости Объекта оценки, полученная в рамках сравнительного подхода (с учетом округления), на дату проведения Оценки составляет:

________________ рублей

6.ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

     В процессе настоящей Оценки нами были применены затратный, доходный и сравнительный подходы. На основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяется итоговая величина стоимости Объекта оценки.

1.    Затратный подход

2.   доходный подход

3.   Сравнительный подход

     Согласование результатов тестирует адекватность и точность применения каждого из подходов по весовым коэффициентам, отражающим долю каждого подхода в определении итоговой стоимости долей Объекта оценки:

№ п/п

Подходы к оценке

Стоимость (руб.)

Весовой коэффициент

1.     

3атратный подход

2.     

Доходный подход

3.     

Сравнительный подход

Итого:

     Итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки с учетом округления составляет:

______________________ рублей

ПОДПИСИ ОЦЕНЩИКОВ:

______________________________________

 

Перечень документов,

устанавливающих количественные и

качественные характеристики Объекта оценки

1.    Регистрационное удостоверение о частной собственности

2.    Справка об объекте недвижимости