ОТЧЕТ

ОБ ОЦЕНКЕ

РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА,

общей площадью 50 кв. м.,

расположенного по адресу:

Московская область,

Красногорский район,

д. Рассудово.

СОДЕРЖАНИЕ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ об оценке 3

1. ВВЕДЕНИЕ_ 4

1.1.    Последовательность определения стоимости Объекта_ 4

1.2.    Основные положения об оценке Объекта_ 4

1.3.    Сведения об Оценщике 5

1.4.    Сведения о специалистах Оценщика_ 5

1.5.    Стандарты, подходы и методы оценки Объекта_ 6

1.6.    Перечень использованных при проведении оценки Объекта данных_ 6

1.7.    Сертификат качества оценки_ 6

1.8.    Условия, допущения и ограничения_ 6

2.       ХАРАКТЕРИСТИКа ОБЪЕКТА_ 7

3.       АНАЛИЗ РЫНКА_ 8

3.1.    Рынок недвижимости, его структура и объекты. 8

3.2.    Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования_ 9

4.       РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА_ 9

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА_ 9

4.1.    ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА СРАВНИТЕЛЬНЫМ  ПОДХОДОМ   10

ГЛОССАРИЙ_ 14

Общие термины_ 14

Специальные термины_ 14

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ_ 17

Справочная и методическая литература_ 17

Нормативные и правовые акты_ 17

ПРИЛОЖЕНИЕ № 1 ФОТОГРАФИИ ОБЪЕКТА И ДОКУМЕНТЫ, ПРЕДОСТАВЛЕННЫЕ ЗАКАЗЧИКОМ_ 18

ПРИЛОЖЕНИЕ №2 ЛИЦЕНЗИЯ И СТРАХОВОЙ ПОЛИС ОЦЕНЩИКА_ 22

 ЗАКЛЮЧЕНИЕ об оценке

На основании Договора № 22/2005 от 07.04.2005 года Обществом с ограниченной ответственностью «Авангард » оказаны услуги по оценке объекта оценки (земельный участок площадью 50 кв.м., расположенный по адресу:  Московская область, Красногорский район, п. Орехово и составлен в письменной форме настоящий Отчет об оценке объекта оценки.

Полученные в ходе проведения оценки результаты, позволяют сделать вывод о том, что на дату определения стоимости объекта оценки (дату проведения оценки) 07.04.2005 года

Рыночная стоимость Объекта составляет (округленно):

 13 000 (тринадцать тысяч) рублей

1. ВВЕДЕНИЕ

ООО «Авангард» работает на рынке оценочных консалтинговых услуг с 2001 года, имеет лицензию на оценочную деятельность. 

ООО «Авангард» оказывает услуги по финансовому консультированию и оценке по следующим направлениям:

·            Оценка недвижимого имущества.

·            Оценка бизнеса, имущественных комплексов, акций и векселей.

·            Оценка движимого и недвижимого имущества, в том числе при применении процедур банкротства.

·            Переоценка основных фондов. Анализ и оптимизация основных фондов.

·            Оценка имущества при внесении в Уставный капитал. Оценка для получения таможенных льгот.

·            Оценка имущества при разрешении спорных вопросов в суде.

·            Определение стоимости объектов, принадлежащих РФ или муниципальным образованиям, в целях приватизации, передачи в доверительное управление, передачи в аренду, при переуступке долговых обязательств.

·            Оценка при национализации имущества, ипотечном кредитовании, при составлении брачных контрактов, при изъятии имущества, в целях контроля за правильностью уплаты налогов.

1.1.                Последовательность определения стоимости Объекта

Последовательность определения стоимости Объекта заключается в выполнении следующих этапов проведения оценки Объекта:

-              заключение Договора;

-              установление количественных и качественных характеристик Объекта, в том числе сбор и обработка:

§   правоустанавливающих документов, сведений об обременении Объекта правами иных лиц;

§   информации о технических и эксплуатационных характеристиках Объекта;

§   иной информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик Объекта с целью определения его стоимости, а также другой информации (в том числе фотодокументов), связанной с Объектом.

-              анализ рынка, к которому относится Объект;

-              выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

-              обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости Объекта;

-              составление и передача Заказчику настоящего Отчета.

1.2.                Основные положения об оценке Объекта

В соответствии с Договором Оценщиком оказаны услуги по оценке Объекта, при этом Оценщик придерживался следующих положений (см. табл. «Основные положения об оценке Объекта»):

Таблица 1. Основные положения об оценке Объекта

1.3.                Сведения об Оценщике

Реквизиты Оценщика (см. табл. «Сведения об Оценщике»):

Таблица 2. Сведения об Оценщике

1.4.                Сведения о специалистах Оценщика

В проведении оценки Объекта принимала участие группа специалистов, работников Оценщика (далее - «Специалисты») в следующем составе (см. табл. «Сведения о специалистах Оценщика»)

Таблица 3. Сведения о специалистах Оценщика

1.5.                Стандарты, подходы и методы оценки Объекта

Стандартами оценки для определения соответствующего Договору вида стоимости Объекта являются Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 июля 2001 года № 519 «Об утверждении стандартов оценки» (//Российская Бизнес - газета. – 24 июля 2001. № 29). Использование названных выше стандартов обосновывается обязательностью их применения Оценщиком в рамках оценочной деятельности.

При проведении оценки Объекта Оценщик использовал следующие подходы к оценке:

-              сравнительный подход (совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на сравнении Объекта с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними);

Для определения стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода Оценщик использовал следующие методы оценки:

1. Метод сравнительного анализа продаж.

1.6.                Перечень использованных при проведении оценки Объекта данных

При проведении оценки Объекта Оценщик использовал полученные от Заказчика документы (см. табл. «Опись полученных от Заказчика документов»):

Таблица 4. Опись полученных от Заказчика документов

1.7.                Сертификат качества оценки

Составивший настоящий Отчет Оценщик гарантирует, что в соответствии с имеющимися у него данными:

1.            Содержащиеся в настоящем Отчете расчеты, выводы, заключения и мнения принадлежат Специалистам и действительны с учетом оговоренных допущений, ограничений и пределов применения полученного результата проведения оценки Объекта.

2.            Оценка Объекта проводилась Оценщиком при соблюдении требований к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

3.            Оценка проведена, а настоящий Отчет составлен в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (//Российская газета. – 06 авг. 1998. № 148 – 149), а также в соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 июля 2001 года № 519 «Об утверждении стандартов оценки» (//Российская Бизнес - газета. – 24 июля 2001. № 29).

4.            Приведенные в настоящем Отчете данные, на основе которых проводилась оценка Объекта, были собраны Оценщиком и обработаны добросовестно и основательно, в связи с чем, обеспечивают достоверность настоящего Отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

5.            Оценщик имеет в своем штате специалиста, для которого данное место работы является основным, и который имеет документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с уполномоченным Правительством Российской Федерации органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности профессиональными образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки работников.

1.8.                Условия, допущения и ограничения

На Отчет накладываются следующие ограничивающие условия, являющиеся неотъемлемой частью настоящего Отчета:

• настоящий Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь для указанных в нем целей. Никакая часть настоящего Отчета, равно как и Отчет в целом, не могут копироваться без письменного согласия Оценщика;
• ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать настоящий Отчет иначе, чем оговорено в Отчете;
• итоговая величина стоимости Объекта является действительной исключительно на дату определения стоимости Объекта (дату проведения оценки), при этом итоговая величина стоимости Объекта может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с Объектом, если с даты составления настоящего Отчета до даты совершения сделки с Объектом прошло не более 6 месяцев;
• в расчетных таблицах и формулах, представленных в настоящем Отчете приведены округленные значения показателей. Итоговые значения получены также при использовании округленных показателей.
• от Оценщика не требуется свидетельствовать в суде, а также иных судебных и фискальных органах по поводу произведенной оценки иначе, как по официальному вызову суда;
• права на Объект предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательству Российской Федерации и иным нормативным актам, за исключением случаев, если настоящим Отчетом установлено иное;
• заключение о стоимости объекта оценки, содержащееся в настоящем Отчете, базируется на существующей рыночной ситуации и действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, политических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, на рыночную стоимость объекта оценки;
• Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно вероятностной рыночной стоимости объекта недвижимости и не является гарантией того, что оцениваемый объект может быть продан на свободном рынке по цене, равной стоимости оцениваемого объекта, указанной в данном Отчете.

Отчет об оценке подготовлен в соответствии со следующими основными допущениями:

• предполагается отсутствие каких-либо скрытых дефектов и фактов, которые могут повлиять на состояние собственности и её стоимость, кроме оговоренных в настоящем Отчете. Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых дефектов и фактов и не обязан выявлять таковые;
• исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность. Поэтому там, где это, возможно, делаются ссылки на источник информации.

2.             ХАРАКТЕРИСТИКа ОБЪЕКТА

Описание характеристик оцениваемого объекта.

В соответствии с предоставленной информацией, Объект имеет характеристики:

Объект оценки – земельный участок площадью 50 кв. м., расположенный в п. Орехово Красногорского района Московской области.

Кадастровый номер участка 01:01:000. Согласно договору №000 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, данный участок находится в аренде у Дачного некоммерческого партнерства  «Лужок» с 13 июля 2004 г. сроком на 49 лет.

Земельный участок относится к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения.

Рельеф участка ровный, ранее использовался под пашню, без древесных насаждений. С севера участок ограничен лесом, с запада, востока и юга участок ограничен проектируемой коттеджной застройкой. В 100 м расположена местная асфальтовая дорога.

Временные строения, инженерно-технические сооружения на участке отсутствуют.

Возможность водоснабжения и канализования в центральную канализацию отсутствуют.

На территории, занимаемой объектом оценки, отсутствуют памятники истории и культуры, оцениваемый участок не граничит с охранными зонами памятников.

Предполагается, что на участок распространяются типичные сервитуты, такие как право проезда и проведения коммуникаций, однако делается допущение, что ни один из существующих сервитутов не должен являться препятствием для использования участка по его прямому назначению.

Описание и анализ местоположения объекта оценки

Объект оценки находится на территории Красногорского района, на расстоянии 10 км по автомагистрали «Балтия».

Красногорский район расположен на территории площадью 22 тысячи гектаров.

 В Красногорском районе проживает 145,6 тысячи человек, из них постоянного населения -143,5тысячи, в том числе в Красногорске - 89,5 тысячи, поселке Нахабино - 25,9 тысячи, поселке Опалиха - 5 тысяч человек.

Транспортные связи района с Москвой и областью осуществляются автомобильным и железнодорожным транспортом. Пассажирские перевозки осуществляются 12 автобусным парком ГУП "Мосгортранс", Истринским ДТП и Одинцовским ДТП, Химкинской автоколонной 1786, ГП "Мострансавто". Помимо общественного транспорта администрацией района (в условиях недостаточного бюджетного финансирования) привлечен на договорных основах пассажирский транспорт коммерческих предприятий и индивидуальных предпринимателей. Всего в районе задействовано в маршрутных пассажирских перевозках 158 единиц подвижного состава, из них 56% составляет коммерческий транспорт. Количество подвижного состава, работающего в "час пик" на маршрутах, связывающих территорию Красногорского района с Москвой, составляет 96 машин, из них 62 коммерческие.

Основное поступление грузов железнодорожным транспортом в район производится через станцию Павшино, расположенную на 23-м км Рижского направления. Протяженность двух главных путей Рижского направления Московской железной дороги (МЖД) в пределах Красногорского района - 32 км. К станции Павшино примыкает 13 подъездных путей, которые обслуживают предприятия города: АО КМЗ, ЗАО "Бецема", СП "ТИГИ Кнауф" и др.

3.             АНАЛИЗ РЫНКА

3.1.        Рынок недвижимости, его структура и объекты.

Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

Ценовой спектр земельных участков в Подмосковье.

Новорижское шоссе в последние годы становится все более популярным направлением для загородного проживания и по мнению специалистов его можно считать альтернативой Рублевке. К достоинствам трассы можно отнести ее скоростной режим движения, высокое качество дороги, отсутствие пробок даже в часы пик.

Другие несомненные плюсы - хорошая экологическая обстановка и близость к Рублево-Успенскому шоссе с его развитой инфраструктурой.

На Новорижском направлении немало привлекательных мест для отдыха. В 3 км от Москвы находится Мякинино, где на берегу Рублевского водохранилища прекрасный песчаный пляж с вековыми соснами и яхт-клуб. В 15 км от столицы - построенная в 16 веке князем Голицыным усадьба Архангельское, где по сей день хранится большая коллекция живописи и скульптур. Через лесок отсюда расположен поселок Николо-Урюпино, где протекает речка Липка. А в озере близ поселка Ольгино водятся даже мидии.

На уровне 30-го километра есть дачные поселки, построенные в 30-е и послевоенные годы прошлого века. Нельзя не сказать и об Истринском водохранилище, расположенном на 45-м км от Москвы. Около 1000 лет назад здесь было село Раково, где в свое время сделали запруду и перегородили Истру. Сегодня в этих местах роскошный парк с вековыми соснами.

     Выводы:

В 2005 году земля в Подмосковье продолжит диверсифицироваться по стоимости в зависимости от назначения и направления. Этот процесс закономерно определяет спрос на рынке земли. Прогноз сделан на основе анализа структуры спроса и предложения на рынке земли за 2004 год, в основу положена статистика реальных сделок, зарегистрированных МОПР, база заявок покупателей и продавцов в АН «НПО Знание».

Результаты исследований отчетливо показывают устойчивый рост стоимости для всех групп земельных участков в среднем более чем на 20% по всему Рижскому направлению. Указанные тенденции символизируют не рост завышенных ожиданий, а скорее нижнюю границу возможного, особенно это относится к лидеру направления – Новорижскому шоссе (в основном из-за усреднения с данными двух других трасс.)

Обзор составлен на основе следующих информационных источников: Интернет-сайты  www.dm-realty.ru , www.zemly.ru, журнал «Недвижимость и цены» №11,12,13

3.2.                Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Понятие наилучшего и оптимального использования, применяемое в настоящем отчете, определяется  как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого имущества с наилучшей отдачей. Непременным условием является обеспечение физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Понятие наилучшего и оптимального использования подразумевает наряду с выгодами для собственника оцениваемого имущества особую общественную пользу.

Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждения оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым выражает лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки оцениваемого имущества о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки имущества.

При определении вариантов наилучшего и оптимального использования имущества использовались четыре основных критерия анализа:

1.            Физическая возможность - физическая возможность наилучшего и оптимального использования рассматриваемого имущества.

2.            Допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника.

3.            Финансовая целесообразность – она определяется тем, способен ли проект обеспечить положительный возврат инвестированного капитала, т.е. позволит ли данный проект возместить вложенный капитал и получить ожидаемую ставку дохода инвестором.

4.            Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого имущества.

Исходя из вышеуказанных критериев анализа наилучшего использования, месторасположения, физического состояния, и ситуации, которая сложилась на рынке недвижимости,  а также учитывая проведенный качественный анализ возможных функций использования оцениваемого объекта, Оценщики пришли к выводу, что в связи со спецификой расположения  и  размером Объекта, оцениваемые 50 кв.м. являются не ликвидными и наиболее эффективным вариантом их использования, является присоединение к основному участку и  использование  для ведения личного подсобного хозяйства.

4.             РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

В соответствии со ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием строение, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

§  сравнительный подход;

§  доходный подход;

§  затратный подход.

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р, и распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 № 1102-р при оценке рыночной стоимости земельных участков в рамках

сравнительного подхода используются

§  метод сравнения продаж,

§  метод выделения,

§  метод распределения,

на доходном подходе основаны

§  метод капитализации земельной ренты,

§  метод остатка,

§  метод предполагаемого использования,

элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Применение затратного подхода полезно в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка. Также применение затратного подхода возможно при оценке городских земель, или застроенных земель. Также следует отметить, что этот подход не отражает действительных рыночных цен на объекты недвижимости, поэтому даже при условии использования этого подхода в расчетах, при согласовании результатов ему бы был придан наименьший вес, что незначительно сказалось бы на результатах оценки. Затратный подход в расчетах не использовался.

Доходный подход в данном случае также не использовался, т.к. расчеты, полученные при использовании данного подхода, отражают ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. В данном случае объект оценки земельный участок, расположенный в садоводческом товариществе, цель которого дарение родственнику – использование в садоводческих целях, а не извлечение дохода. Также, в РФ еще мало распространена практика сдачи в аренду частных землевладений. У нас арендуются главным образом свободные земли из государственных и муниципальных запасов, когда величины арендной платы регламентируется нормативной ценой земли, неадекватной ее рыночной стоимости. На практике применение метода капитализации земельной ренты сопряжено с существенными трудностями получения достоверной информации для измерения будущих доходов и операционных расходов землевладельца, определения ставки их дисконтирования в текущую стоимость и коэффициента капитализации для земли. Поэтому специалистами принято решение не использовать данный метод в расчетах.

В данном случае рыночная стоимость земельного участка определяется в рамках сравнительного подхода  методом сравнения продаж.

4.1.                ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА СРАВНИТЕЛЬНым  ПОДХОДом

При определении стоимости права собственности земельного участка в рамках сравнительного  подхода в расчетах применялся метод сравнения продаж. Данный метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися сопоставимыми объектами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

§  определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с сопоставимыми земельными участками  (далее – элементов сравнения);

§  определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого сопоставимого  от оцениваемого земельного участка;

§  определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен сопоставимых земельных участков, соответствующих характеру и степени отличий каждого сопоставимого объекта от оцениваемого земельного участка;

§  корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого сопоставимого земельного участка, сглаживающая их отличия от оцениваемого;

§  расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен сопоставимых земельных участков.

Расчет стоимости

В процессе сбора информации по сопоставимым объектам Специалисты не смогли обнаружить информацию о совершенных сделках купли-продажи аналогичных оцениваемому объектах, так как информация об условиях продажи и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер, поэтому расчет стоимости оцениваемого объекта в рамках сравнительного подхода основывается на ценах предложений сопоставимых объектов с учетом корректировок.

В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения земельного участка за 1 сотку

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта недвижимости посредством необходимых корректировок цен предложения сравнимых объектов недвижимости.

В оценочной практике при определении стоимости земельного участка выделяют следующие основные элементы сравнения:

1.                       Переданные права на недвижимость;

2.                       Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости;

3.                       Условия продажи (чистота сделки);

4.                       Динамика сделок на рынке;

5.                       Местоположение (удаленность от МКАД);

6.                       Оснащенность инженерными коммуникациями и другими элементами благоустройства.

Проанализировав состояние земельного рынка Московской области, отобраны пять земельных участков сходных с оцениваемым, выставляемых на продажу.

Используемая в данном отчете информация по сопоставимым объектам была получена у специалистов агентств недвижимости: МИАН, МИЭЛЬ-НЕДВИЖИМОСТЬ, БЕСТ, ИНКОМ-НЕДВИЖИМОСТЬ, а также на основании баз данных Internet (www.kottedj.ru, www.izrukvruki.ru).

Правовой статус одинаков по всем сравнимым объектам и соответствует оцениваемому объекту, что не требует введения поправки на переданные права собственности.

 В связи с отсутствием данных о ценах реальных сделок, в расчетах были использованы цены предложения, поэтому корректировок на время продажи, условия продажи и финансирования сделки также не требуется.

Цены предложений сопоставимых земельных участков корректировались с учетом их параметров следующим образом:

Рскорр = Р0 + Р0 х (П1+ П2+ П3)/ 100, где

·   Р0 – стоимость 1 сотки  сопоставимого объекта;

·   Рскорр – скорректированная стоимость 1 сотки  сопоставимого объекта;

·   П1, П2, П3 – поправки на местоположение, на торг,  на наличие коммуникаций у объектов.

Поправка на местоположение. Фактор местоположения является одним из важнейших в ценообразовании на рынке недвижимости. Поскольку все объекты сравнения выбраны в пределах зоны 6-15 км от МКАД, введение корректировки не требуется.

Поправка на торг. Цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок на вторичном рынке нежилых помещений, которые, как правило, происходят по более низким ценам. На основе данных, предоставленных ведущими риэлтерскими компаниями, цены предложений отличаются от цен реальных сделок на уровне 5 -10 %. Поправка определена на уровне 10 %.

Поправка на наличие коммуникаций.  Наличие коммуникаций, подведенных к участку, влияет на цену предложения. В данном случае все выбранные объекты аналогичны оцениваемому участку,  коммуникации существуют по границе, корректировки на наличие коммуникаций не требуется.

Поправка на удобство подъездных путей. Поправка на удобство подъездных вводится в случаях, когда характеристика по данному параметру оцениваемого и сопоставимых объектов различна. В нашем случае поправка вводится.

Удобство подъездных путей Специалистами рассчитывается по пятибалльной шкале:

5 баллов – обеспечен подъезд автотранспорта к объекту с центральной улицы, имеется парковка;

4 балла – возможен подъезд легковых и грузовых автомобилей не с центральной улицы, парковка;

3 балла – подъезд автомашин осуществляется по улицам с ограниченным движением автотранспорта, парковка затруднена;

2 балла – подъезд автомашин затруднен, ближайшая парковка находится 10 мин. пешком.

Поправка была определена экспертным путем на основе анализа рыночной информации на рынке аналогичных помещений, так уменьшение балльной оценки на 1 балл характеризуется снижением в стоимости на 2%.

 Поправка на наличие охраны. На основе исследований  предпочтения потребителей на рынке коттеджей, проведенных Г. М. Стерником, 08.09.02 и опубликованными в газете «Известия» 23.09.02. значение поправочного коэффициента составляет 15,6%.

Расчёт рыночной стоимости земельного участка методом сравнительных продаж представлен в таблице 5.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка представлена в табл. №6

Таблица 6. Определение рыночной  стоимости земельного участка методом сравнительных продаж

Полученную величину целесообразно округлить до тысяч рублей:

Рыночная стоимость Объекта составляет (округленно):

 13 000 (тринадцать тысяч) рублей

ГЛОССАРИЙ

Общие термины

Оценка (оценочная деятельность) - деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Объект оценки – объект гражданских прав, в отношении которого в соответствии с законодательством Российской Федерации может устанавливаться рыночная или иная стоимость.

Оценщик – субъект оценочной деятельности, являющийся юридическим лицом или физическим лицом (индивидуальным предпринимателем), деятельность которого регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Заказчик – субъект оценочной деятельности, являющийся потребителем услуг по оценке, оказываемых оценщиком.

Договор об оценке объекта оценки – соглашение, заключенное в простой письменной форме между оценщиком и заказчиком, об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, являющееся основанием для проведения оценки объекта оценки.

Отчет об оценке объекта оценки – документ, составление оценщиком в письменной форме и передача заказчику которого обеспечивает надлежащее исполнение оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором об оценке объекта оценки.

Подход к оценке - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сходных по своим основным параметрам однородных принципах.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки) - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Специальные термины

Затратный подход к оценке - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Примечание:

1.            Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.

2.            При осуществлении затратного подхода используются следующие методы оценки:

-              метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости при оценке бизнеса (предприятия);

-              метод сравнительной стоимости единицы, поэлементный метод расчета стоимости и сметный метод (метод количественного анализа) при оценке недвижимого имущества;

-              поэлементный метод расчета стоимости, метод анализа и индексации имеющихся калькуляций, метод укрупненного расчета себестоимости, метод замещения, метод удельных ценовых показателей для оценки оборудования.

Метод чистых активов - способ оценки бизнеса (предприятия) путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы текущей стоимости всех обязательств.

Метод ликвидационной стоимости - способ оценки бизнеса, путем вычитания из доходов от ликвидации предприятия, полученных в результате раздельной распродажи его активов, расходов на ликвидацию.

Метод сравнительной стоимости – способ оценки недвижимого имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогичного имущества.

Сметный метод (метод количественного анализа) – способ оценки недвижимого имущества на основе полной сметы затрат на его воспроизводство.

Поэлементный метод расчета стоимости - способ оценки недвижимого имущества (или оборудования) на основе суммы стоимости создания (или затрат на приобретение) его основных элементов.

Метод анализа и индексации имеющихся калькуляций – способ оценки оборудования путем индексирования статей затрат, входящих в калькуляцию, по экономическим элементам (затрат на материалы, комплектующие изделия, зарплату и косвенные расходы), приводя их тем самым к современному уровню цен.

Метод укрупненного расчета себестоимости – способ оценки оборудования путем расчета полной себестоимости изготовления по укрупненным нормативам производственных затрат с учетом рентабельности производства.

Метод замещения – способ оценки оборудования на основе известных стоимостей и технико-экономических характеристик объектов аналогов.

Метод удельных ценовых показателей – способ оценки оборудования, который заключается в расчете стоимости на основе удельных ценовых показателей, т.е. цены, приходящейся на единицу главного параметра (производительности, мощности и т.д.), массы или объема.

Сравнительный подход к оценке - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Примечание:

1.            В соответствии со сравнительным подходом величиной стоимости объекта оценки является наиболее вероятная цена продажи аналогичного объекта.

2.            При осуществлении сравнительного подхода используются следующие методы:

-              метод компании-аналога, метод сделок (продаж), метод отраслевых коэффициентов при оценке бизнеса;

-              метод прямого сравнительного анализа продаж при оценке недвижимости;

-              метод прямого сравнительного анализа продаж и метод процента восстановительной стоимости при оценке оборудования.

Метод компании-аналога – способ оценки бизнеса, который базируется на ценах, выплаченных за акции сходных компаний на фондовых рынках

Метод сделок (продаж) – способ оценки бизнеса, основанный на ценах приобретения целых схожих предприятий.

Метод отраслевых коэффициентов – способ оценки бизнеса, основанный на рекомендуемых соотношениях между ценой и определенными финансовыми параметрами.

Метод прямого сравнительного анализа продаж – способ оценки недвижимости и оборудования, который заключается в анализе сделок купли-продажи схожих объектов и сравнении объектов, по которым эти сделки производились, с оцениваемым объектом.

Метод процента восстановительной стоимости – способ оценки оборудования, основанный на определении соотношения между ценой продажи и полной восстановительной стоимостью объекта на момент продажи, то есть между возрастом объекта, ценой продажи и стоимостью.

Доходный подход к оценке - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Примечание:

1.            Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что потенциальный покупатель не заплатит за данный объект сумму большую, чем текущая стоимость доходов от этого объекта.

2.            При реализации доходного подхода используют следующие методы:

-              метод дисконтирования денежных и метод капитализации доходов при оценке бизнеса, недвижимости и оборудования;

-              метод остатка при оценке недвижимого имущества;

-              метод равноэффективного аналога при оценке оборудования.

Метод дисконтирования денежных потоков – способ оценки при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках в зависимости от степени риска, связанного с использованием объекта оценки.

Примечание:

Метод дисконтирования денежных потоков основан на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков при помощи процедуры дисконтирования.

Денежный поток – это сальдо поступлений и платежей, возникающее в результате использования имущества.

Дисконтирование – функция сложного процента, позволяющая привести ожидаемые будущие денежные потоки, поступления и платежи к их текущей стоимости, то есть в сопоставимый вид на сегодняшний день, при заданных периоде и норме дисконтирования.

Норма дисконтирования (ставка дисконтирования) – процентная ставка, применяемая при пересчете стоимости денежных потоков на определенный момент времени.

Метод капитализации доходов – способ оценки на основе прямого преобразования наиболее типичного дохода от использования объекта в его стоимость; метод используется при сохранении стабильных условий использования объекта оценки, постоянной величине дохода от его использования.

Примечание:

Метод капитализации представляет собой метод определения стоимости объекта оценки через перевод чистого операционного дохода в текущую стоимость

Капитализация дохода – процесс пересчета доходов, полученных от объекта, позволяющий определить его стоимость.

Коэффициент капитализации - норма дохода, которая отражает взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки;  должен учитывать как ставку дохода на вложенный в объект капитал, так и норму возврата капитала.

Потенциальный валовой доход - максимальный доход, который способен приносить объект оценки.

Действительный валовой доход - потенциальный валовой доход с учетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а также дополнительных видов доходов.

Чистый операционный доход - действительный валовой доход, за исключением операционных расходов.

Операционные расходы - затраты, необходимые для поддержания воспроизводства доходов от объекта оценки.

Метод остатка – способ оценки недвижимого имущества с учетом влияния отдельных факторов образования дохода.

Метод равноэффективного аналога – способ оценки оборудования, при котором стоимость оцениваемого объекта выводится из цены функционального аналога при условии обеспечения их равной прибыльности.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.

Инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

Ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в «Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности» (утв. Постановлением Правительства РФ от 06 июля 2001 года № 519).

Износ - снижение стоимости объекта оценки под действием различных причин.

Примечание:

1.            Износ определяется на основании фактического состояния имущества или по данным бухгалтерского и статистического учета.

2.            Существуют три вида износа - физический, функциональный, внешний.

3.            По характеру состояния износ разделяют на устранимый и неустранимый.

Физический износ – износ отражает изменение физических свойств объекта оценки со временем под воздействием эксплуатационных факторов или естественных и природных факторов.

Функциональный износ – износ, возникающий из-за несоответствия объекта оценки современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

Внешний износ - износ, возникающий в результате изменения внешней среды, обусловленного либо экономическими, или политическими, или другими факторами.

Устранимый износ - износ, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

Неустранимый износ - износ, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.

Согласование результатов оценки – обоснованное обобщение оценщиком результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки, направленное на получение итоговой величины стоимости объекта оценки.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Справочная и методическая литература

1.            Подходы и методы оценки недвижимого имущества. Практика их применения. - М., ГУЗ, 2003 г.

2.            Д. Фридман и др. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», М., ДЕЛО, 1997 г.

3.            Оценка бизнеса. М., Финансы и статистика, 2003 г.

4.            Оценка недвижимости. М., Финансы и статистика, 2003 г.

5.            Сборник «Индексы цен в строительстве» №48 , Ко-Инвест, 2004 г.

6.            Прорвич В.С. Оценка экономической стоимости городской земли. - М., 1998 г.

7.            Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. – Спб., 1997 г.

8.            Методы капитализации доходов С. Грибовский, С.-П., 1997 г., стр.132-133

Нормативные и правовые акты

1.            Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. ФЗ от 22.08.2004г. №122-ФЗ).

2.            «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности» (утв. Постановлением Правительства РФ от 06 июля 2001 года № 519).

3.            «Делопроизводство и архивное дело. Термины и определения» ГОСТ Р 51141-98» (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 27.02.1998 N 28).

4.            «Унифицированные системы документации. Унифицированная система организационно - распорядительной документации. Требования к оформлению документов» ГОСТ Р 6.30-97» (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 31.07.1997 N 273).

5.            «Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» - утв. распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. №568-р (в ред. распоряжения Минимущества России от 31.07.2002 №2314-р)

ПРИЛОЖЕНИЕ № 1 ФОТОГРАФИИ ОБЪЕКТА И ДОКУМЕНТЫ, ПРЕДОСТАВЛЕННЫЕ ЗАКАЗЧИКОМ