ОЦЕНКА БУДУЩЕЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ  В РАЗЛИЧНЫХ ЦЕЛЯХ

                                                                                                                                 С. Ю. Дударева

Оценка рыночной стоимости имущества, в том числе недвижимого, обычно производится на текущую дату. Возможна оценка стоимости на определенную дату в прошлом (ретроспективная оценка, в случае, если имеются документы, доказывающие наличие и состояние объекта на момент оценки). Обычно такая оценка осуществляется по определению суда. В последнее время оценщикам все чаще приходится иметь дело с оценкой стоимости имущества на будущую дату. Здесь ставится   задача определения так называемой прогнозной стоимости, то есть наиболее вероятной рыночной стоимости оцениваемого объекта на определенную дату в будущем.  Согласно Стандартам оценки, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации 6.07.2001 г. №519, прогнозная стоимость попадает под определение специальной стоимости –  стоимости, для определения которой в договоре об оценке оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в Стандартах оценки [1]. В данном случае таким специальным условием является будущая дата оценки. Естественно, такое условие  накладывает  на определение стоимости немалую степень неопределенности и субъективизма.

Прогнозирование стоимости имущества на будущую дату – сложный и неоднозначный процесс. Необходимо рассматривать имущество не только с позиции его существующих количественных и качественных характеристик, но и с учетом динамики их изменения в период с текущей даты до даты оценки. Считается, что недвижимое имущество не столь подвержено временным изменениям, как другие виды имущества, поскольку основной его характеристикой является привязка к определенному участку земли, а следовательно, местоположение, окружение объекта,  подведенные коммуникации,  транспортная доступность и т. д., но тем не менее со временем все эти факторы  (или их часть) могут изменяться, и оценщику приходится учитывать вероятность таких изменений и их многовариантность [3].

Рассмотрим основные цели оценки недвижимости на будущую дату и особенности ее определения в указанных конкретных целях.

Прогнозирование стоимости в целях ипотечного кредитования.

При выдаче кредита под залог недвижимости кредитных инспекторов банка интересует стоимость, по которой это имущество может быть продано через год (или несколько лет) при невозврате кредита. Многие банки специально оговаривают такое условие в задании на оценку при подписании договора с оценочными организациями. Важно помнить, что банк обычно интересует стоимость в обмене (т. е. при продаже), а не стоимость в пользовании, поэтому основное внимание оценщик должен уделить именно стоимости реализации объекта на дату оценки в будущем. В этом случае необходимо определить будущие тенденции изменения рыночной стоимости аналогичных объектов (естественно, с учетом возможных изменений его состояния, окружения и т. д.).  Главным параметром, интересующим банк с позиции необходимости реализации залогового имущества при невозврате кредита, является ликвидность оцениваемого имущества, поэтому необходимо также учесть и ее возможное изменение (скажем, ликвидность магазина в еще незастроенном районе может возрасти после его застройки, но может и снизиться, если рядом планируется построить мощный торговый комплекс или рынок).

Прогнозирование стоимости в инвестиционных целях.

Инвесторы, вкладывающие средства в объект недвижимости, стремятся знать, по какой цене они смогут продать эту недвижимость через определенный промежуток времени, и когда именно лучше это сделать. Здесь задача оценщика несколько сложнее, поскольку рассматривается не только вариант продажи объекта оценки, доходность которой сравнивается инвестором с доходностью по другим возможным видам инвестиций, но и вариант коммерческого использования недвижимости. Поскольку недвижимое имущество отличается сравнительно низкими рисками инвестирования, но и достаточно низкой ликвидностью,  важно учесть эти факторы при прогнозировании  стоимости при продаже; при определении же стоимости при коммерческом использовании прогнозируется изменение арендных ставок, а также операционных расходов, связанных с содержанием недвижимости. В этом случае необходим прогноз не только покупательского спроса, но и спроса на аренду аналогичных объектов.

Прогнозирование стоимости в целях оптимизации управления собственностью предприятий.

Многие крупные предприятия, и зачастую не только на периферии, но и в крупных городах,  сегодня сталкиваются с проблемой избыточных производственных, складских и административных площадей. Такая недозагрузка помещений связана обычно с сокращением и перепрофилированием производства, внедрением нового, более компактного оборудования, а также с неудовлетворительным финансовым состоянием (и банкротством) предприятий. Следовательно,  иметь в собственности неиспользуемые просторные цеха и складские здания, построенные в 60-70 годы,  становится неэкономичным, поскольку  затраты на коммунальные услуги, обслуживание и текущий ремонт излишних  объектов слишком велики для нерентабельных предприятий.

Для наиболее эффективного использования объектов недвижимости производственных предприятий необходима как оценка их рыночной стоимости на сегодняшний день, так и определение тенденции изменения этой стоимости хотя бы на несколько ближайших лет. Такая «оценка на перспективу» позволит руководителям предприятий принимать правильные решения по вопросам сроков и величины стоимости аренды, продажи или получения кредитов под залог недвижимости. На это и должен обратить внимание оценщик, рассмотрев различные сценарии использования объектов недвижимости и рассчитав приносимый этими объектами по каждому сценарию доход, а также учитывая риски, которые будут различными для каждого рассматриваемого сценария. Прогнозная стоимость объектов оценки по каждому сценарию, определенная с учетом ряда ограничивающих условий, сможет стать хорошим ориентиром для лица, принимающего решения по вопросам о том, как оптимально распорядиться избыточными объектами недвижимости [2].

В любом случае для определения наиболее вероятного изменения цены на объект оценки  необходим ретроспективный анализ цен на аналогичную недвижимость и  выявление основных тенденций с учетом конкретных особенностей объекта оценки. Основная трудность прогнозирования заключается  не в расчетах, а в накоплении достаточно большой информационной базы о ценах сделок с аналогичными объектами недвижимости на разные даты, а также данных о планируемых изменениях основных характеристик объекта – его состояния (даты проведенных и планируемых ремонтов, реконструкций и т. д.), окружения (данные об изменениях застройки и благоустройства прилегающих территорий). Важно также учесть  макроэкономические факторы – изменение демографической ситуации, платежеспособности и доходов населения и других, необходимых для прогноза спроса и предложения   в ближайшие годы [4].

Литература.

1. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности (утв. Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. №519).

2.  Дударева С.Ю., Тютюнникова Т.В. Прогнозирование стоимости недвижимого имущества в целях управления собственностью предприятия: материалы 1 Всероссийской научно-практической конференции «Управление в социальных и экономических системах», Пенза, 2003.

3. Дударева С. Ю., Тютюнникова Т. В. О прогнозировании стоимости имущества на будущую дату: научная сессия МИФИ-2004, Москва, 2004.

4. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002. -512 с.