Эксперимент по введению налога на недвижимость на основе рыночной стоимости проводится с 1997 года, в соответствии с федеральным законом «О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери».

На первом этапе эксперимента был проведен учет объектов недвижимости, созданы реестры недвижимости для целей налогообложения, разработана методика массовой оценки недвижимости на основе рыночной стоимости, проведен анализ последствий введения налога при различных вариантах ставок и льгот. Эти работы были проделаны в обоих городах – Великом Новгороде и Твери. Однако, налоговый реестр в городе Великом Новгороде был введен в действие, принятием Постановления Городской Думы от 30 декабря 1998 года. В городе Твери Городская Дума не была избрана, выборы прошли в марте 1999 года, когда федеральный закон об эксперименте не действовал (изменения о продлении сроков эксперимента были внесены соответствующим законом в ноябре 1999 года). За это время реестр утратил актуальность, поскольку соответствующие органы учета и регистрации прав не несли ответственность за обновление данных, и обмен информацией не состоялся. Впоследствии это оказалось фактором, определившим ход эксперимента: новый налог в Твери введен не был.

Первый этап завершился в 1998 году, при этом сделаны три основных вывода:

1) для проработки сценария введения нового налога, взамен действующих налога на имущество предприятий, налога на имущество физических лиц, и налога на землю, и обеспечения справедливого налогообложения, на основе предварительных прогнозов бюджетных поступлений и изменения налогового бремени по группам плательщиков, необходимо создать налоговый реестр недвижимости. В реестре должна содержаться информация об объектах недвижимого имущества, достаточная для оценки налоговой базы на основе реальных рыночных цен, а также – о правовом статусе объектов и необходимых характеристиках налогоплательщиков. В связи с тем, что регистрация прав относится к компетенции субъектов Российской Федерации, должное взаимодействие органов учета и регистрации может быть обеспечено только на государственном уровне. Органы местного самоуправления не могут обеспечить подготовку к введению налога на недвижимость, без соответствующей поддержки субъектов Российской Федерации, и методологического руководства на федеральном уровне. Система учета и оценки объектов для целей налогообложения должна создаваться как государственная, на базе единых методических принципов и технологий. Необходима общая система контроля качества, обеспечивающая полноту учета, соблюденея технологий и равномерность оценки налоговой базы в масштабах страны, как основу для обеспечения справедливого распределения налогового бремени.

Данный вывод был сформулирован в отчете, представленном по итогам 2000 года Правительству Российской Федерации, и Федеральному Собранию Российской Федерации, в соответствии с федеральным законом «О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери». Однако, условий, достаточных для создания реестра, по итогам работы в эксперименте, к настоящему времени пока не создано.

2) в связи с тем, что налоговая база по действующим налогам на имущество и землю существенно отличается от рыночной стоимости объектов недвижимости (земли и улучшений), а налоговое бремя дифференцированно не столько в зависимости от типа объекта, сколько по видам деятельности и видам плательщиков (юридическое или физическое лицо), единовременная замена действующих налогов новым налогом на недвижимость повлечет резкие изменения налогового бремени по категориям плательщиков. При этом налоговые обязательства возрастут для предприятий, имеющих в составе основных фондов высокую долю недвижимости, и занимающие обширные или хорошо расположенные земельные участки, одновременно с сокращением налоговой нагрузки для лиц, занимающиеся непроизводственной деятельностью, работающих на арендуемых площадях. Введение нового налога для всех категорий могло бы привести к отказу от оплаты непродуктивных площадей, росту предложения и снижению цен на недвижимость, и непредсказуемого изменения (с высокой вероятностью – снижения) бюджетных доходов. Во избежание нежелательных последствий такого резкого перехода, было предложено осуществлять замену действующих налогов налогом на недвижимость постепенно, определив на переходный период возможность включения в эксперимент налогоплательщиков по категориям.

3) рынок недвижимости развивался в условиях нестабильной правовой и налоговой среды, что противодействовало его прозрачности. Операции с недвижимостью характеризовались наличием теневых, незадекларированных денежных потоков. «Налоговое планирование» (в том числе, переоценка имущества) и слабые возможности налоговых органов в том, чтобы доказательно оценить правильность уплаты налогов способствовали тому, что продажи, сдача в аренду и другие операции проводились в большей части по фиктивным ценам. С другой стороны, нестабильность бюджетных отношений, изъятие средств, через регулирование нормативов отчислений в вышестоящие бюджеты и изменения налоговой системы, лишало муниципальные власти стимула к сокращению неденежных обязательств (прежде всего, устанавливаемых для застройщиков), выявлению и пресечению теневых операций, сопутствующих сделкам с землей и недвижимостью. В этих условиях, выявление путем полного учета, и массовая оценка всех объектов недвижимости на территории города, с последующим увеличением налоговой нагрузки, становится невыгодными для муниципальной власти. Великий Новгород, получая от налогообложения и сдачи в аренду земли и недвижимости более четверти собственных доходов бюджета, по бюджетной обеспеченности оказывался подобен городам, которые получали доходы за счет трансфертов, оставляя повышение платы за землю и нежилые помещения в резерве, и обеспечивая тем самым выгоды предпринимателям. Отсюда вывод: налог на недвижимость может эффективно использоваться как фискальный инструмент, когда бюджетные отношения стабилизировались, закреплены на перспективу не менее 5 лет. Эксперимент проходил в условиях, которые определили, что фискальные цели оказались подчинены другим целям – стимулирования развития производства, и эффективного использования земель (проведения реструктуризации активов, сокращения экстенсивно используемых объектов). Предложения местного самоуправления обоих городов о том, что налог на недвижимость должен стать местным налогом, зафиксированные в первом отчет по итогам 2000 года, не получили поддержки В условиях, когда уверенности в том, что налог на недвижимость будет закреплен за местными бюджетами, не было, этапы введения налога на недвижимость были спланированы так, чтобы в первую очередь минимизировать негативные социально-политические эффекты, получить поддержку налогоплательщиков, и лишь на последнем этапе - рост доходов бюджета.

Таким образом, результатом первого, подготовительного этапа эксперимента явились технология создания единого налогового реестра недвижимости, и изменение концепции введения налога, с учетом сложившихся реалий (в том числе – неясности полномочий в части управления земельно-имущественным комплексом, и нестабильности бюджетных отношений).

Второй этап эксперимента начался в 1999 году рассмотрением законопроекта «О внесении изменений и дополнений в Федеральный Закон «О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери», и его последующего принятия в ноябре 1999 года. В Великом Новгороде с 1 января 2000 года введен налог на недвижимость, решениями Новгородского областного Законодательного Собрания, и Думы Великого Новгорода. На первом этапе введения налога на недвижимость плательщиками налога на недвижимость стали юридические лица - полные собственники земли и улучшений. В 2000 году налог действовал для 10 плательщиков, в 2001 году – для 14, в 2002 году – для 22, на 1 ноября 2003 года в эксперименте участвует 40 плательщиков. Поступления от налога на недвижимость составили в 2000 году 388, 9 тыс. рублей, при этом плановые потери, связанные с сокращением поступлений в связи с выпадением из налоговой базы машин, оборудования, товаров, запасов, нематериальных активов, полностью компенсировались по соответствующим предприятиям приростом налога на прибыль. В 2001 году платежи по налогу на недвижимость составили 923,9 тысяч рублей, в 2002 году – 1740 тысяч рублей, в 2003 году (прогноз) – 4653,8 тыс.рублей.

Активизировался спрос на недвижимость (только за 2001 год выкуплено 29 участков площадью 52 га), выросли цены на недвижимость. В 2002 году проведена корректировка оценки рыночной стоимости – повышение по промышленной и коммерческой недвижимости – в 1.3 раза, по жилой недвижимости – в 2.8 раза. На 2003 год по жилой недвижимости оценка для налогообложения увеличена еще в 1.5 раза, для промышленной и коммерческой – в 1.18 раза. В следующем году ожидается увеличение числа плательщиков налога на недвижимость, в том числе – за счет вновь строящихся предприятий с иностранными инвестициями. Таким образом, обеспечивается приращение налоговой базы и общий рост налоговых поступлений, в большой мере благодаря стимулирующей развитие производства системе налогообложения имущества. В части налогообложения физических лиц, проводились расчеты по введению налога на недвижимость для физических лиц – владельцев жилья в многоквартирных домах, владельцев индивидуальных домов и земельных участков, владельцев нежилой недвижимости. Введение в эксперимент данной, последней категории позволило бы существенно увеличить поступления. Так, только по владельцам гаражей, прирост доходов бюджета составил бы от 1.067 миллиона рублей до 4.774 миллионов рублей (в зависимости от ставки и базы налога), при средней нагрузке на владельца гаража на одно машино-место от 76 рублей до 340 рублей.

Решением Думы Великого Новгорода от 27.10.2003 №611, на 2004 год предусмотрено значительное расширение числа участников эксперимента путем присоединения категорий плательщиков - физических лиц, обладающих правом собственности на объекты нежилой недвижимости и земельные участки, на которых располагаются эти объекты, на гаражи и земельные участки, на которых они располагаются, на объекты жилой недвижимости и земельные участки, на которых располагаются эти объекты

В Твери, на втором этапе эксперимента, с использованием результатов работы первого этапа, было проведено ценовое зонирование территории города. В итоге начисления по арендной плате за землю, в бюджеты всех уровней, росли следующим образом: 1997 год – 16 млн. руб., 1998 г. – 25.0 млн. руб., 199 г. – 31.5 млн. руб., 2000 г. – 38,6 млн. руб, 2001 г. – 55,1 млн. руб., 2002 г. – 116,0, сбор за 10 месяцев 2003 г. (составил 70% от начисленного) - 153,1 млн. рублей. Динамика поступлений арендной платы за нежилые помещения, обеспеченная за счет улучшения администрирования нежилой недвижимости на базе упорядочения учета, а начиная с 2000 года, и благодаря корректировкам методики определения арендной платы за нежилые помещения, представлена следующим образом. В 1997 году в бюджет поступило 9 млн. рулей, в 1998 г. – 15,9 млн. рублей, в 1999 г. –24,2 млн.рублей, в 2000 г. – 29.6 млн.руб., в 2001 г. – 35,2 млн. руб., в 2002 г. – 65,6 млн.руб., за 10 месяцев 2003 г. – собрано 70.1 млн.рублей. При осуществлении повышения уровня арендной платы, администрация использовала методы работы с общественностью, применяемые на практике в странах с налогообложением недвижимости на основе рыночной стоимости, освоенные благодаря проведению эксперимента.

Созданный в 1997 году налоговый реестр объектов находится в рабочем состоянии, при обеспечении взаимодействия с учреждением юстиции, актуализация данных будет произведена в кратчайшие сроки, что позволит выпустить уведомления об учете и оценке, согласовать учетные характеристики, провести оценку по откорректированной методике и анализ последствий, выработать приемлемый сценарий, ввести налог на недвижимость для некоторых категорий плательщиков, и получить результаты до конца 2005 года.

Выводы, по результатам второго этапа

Первоначально, приступая ко второму этапу, участники эксперимента рассчитывали на то, что в обозримые сроки закончится переходный период, к концу которого налог на недвижимость полностью заменит действующие налоги на имущество и землю. Однако, оказалось, что необходимость прояснения отношений собственности и нахождения баланса общественных и частных интересов является наиболее приоритетной целью реформы налогообложения, по сравнению с другими задачами, и налог на недвижимость является не кнутом, и не пряником, а средством достижения компромисса между органами власти, которые не хотят лишаться возможности принимать решения о правах, даруемых лицам, и о правилах, регулирующих получение этих прав, и самими лицами – частными владельцами недвижимости, так и прочими. Частая смена «правил игры», слабая предсказуемость действий правительств всех уровней – является фактором ухудшения инвестиционного климата, инструментом коррупции и платформой теневой экономики. С другой стороны, лица, чтобы получить ясность прав и стабильность правил игры, должны быть готовы делиться доходами, получаемыми явно или в скрытой форме за счет получения во владение ресурсов, которые возникали как общественные, как продукт усилий не данных конкретных лиц, а из неопределенных – общественных источников, из «общего котла», в которые собирались плоды усилий индивидов и групп.

Переосмысление целей реформы налогообложения происходило постепенно, по мере проработки отдельных вопросов, успехов и неудач в реализации формулируемых задач. По сравнению с опытом зарубежных стран, с развитым рынком и многолетней традицией уважения отношений собственности, ситуация, наблюдаемая в практике российских городов казалась парадоксальной. Так, например, в качестве годовой арендной платы за землю, киоски по розничной торговле товарами повседневного спроса могли оплачивать не «нормальный» уровень в 12-14% капитальной стоимости земельного участка, а 200-300%, то есть сумму, в 16-20 раз выше «общепринятого» уровня.. При внимательном рассмотрении, это оказывалось возможным вследствие теневых оборотов, и слабости системы налогового законодательства и администрирования: успешное уклонение от уплаты налогов и сборов, кроме арендной платы за землю, сделало ее удобным, эффективным инструментом изъятия экономической ренты. В этих условиях, перейти единовременно к «нормальным», для других стран, уровням арендной платы вряд ли целесообразно, поскольку означало бы потерю собираемых доходов, назначенных платежеспособным плательщикам, и чрезмерное обременение предприятий-производителей (которые в качестве арендной платы платили 1-2% капитальной стоимости участка), по инерции сохранявших «честные отношения» с властями, показывая (или не имея возможности скрыть) обороты.

Изменение концепции на втором этапе, по отношению к результатам первого этапа, состояло в том, что налог на недвижимость будет сосуществовать с действующими налогами достаточно долго, в обозримой перспективе полной замены не произойдет. С одной стороны, отказ от налога на имущество предприятий, и арендной платы за землю, не целесообразны, поскольку именно эти фискальные инструменты позволяют «улавливать» поступления от категорий плательщиков, занимающихся услугами, непроизводственной деятельностью. С другой стороны, прорабатывался вопрос о переводе на налог на недвижимость собственников квартир – и это оказалось непродуктивным по другим причинам, а именно – потому, что права собственников квартир практически идентичны правам арендаторов, квартирная плата за жилье в муниципальном фонде не достигнет рыночного уровня в обозримой перспективе, выбора в части формы собственности (между квартирой в муниципальном фонде или квартирой в кондоминиуме, с более определенными правами в отношении зданий и земли) у лиц не было до недавнего времени никакого, и поэтому «нормальные» соотношения квартирной (арендной) платы для нанимателей, и налога - для собственников, в нашей ситуации не будут приняты, поскольку сильно обидели бы собственников. Это будет возникать по мере создания арендного сектора, с частными инвестициями и нормальными отношениями собственности, когда собственник имеет больше прав, и поэтому платит государству налог, имея возможность получить доход с недвижимости.

Попытки проработать введение налога для таких категорий, как владельцы квартир (жилых помещений) не увенчались успехом, в связи с тем, что нормативная правовая база федерального уровня не позволяет

- ни рассчитывать на проведение межевания и оформление прав на землю для собственников жилья в многоэтажной жилой застройке (технически межевание возможно, практически –нет, из-за трудности согласования интересов владельцев и нанимателей жилья и нежилых помещений, соседствующих в пользовании помещениями, и по-разному претендующих на землю);

- ни ожидать изменения системы оплаты жилья и коммунальных услуг – чтобы налог на собственника квартир был по крайней мере не больше платы за найм для арендаторов муниципального жилья. Проработка данного вопроса в рамках второго этапа эксперимента привела к выводу о том, что ускорить решение вопросов оформления прав на землю и здания в смешанной собственности не реалистично.

Таким образом, в обозримом будущем облагать налогом на недвижимость собственников квартир в многоэтажном жилищном фонде смешанной собственности – практически не удастся. Соответственно, нецелесообразно «допускать» к уплате налога на недвижимость предприятия, занимающиеся виртуальными операциями.

Отсюда вывод: налог на недвижимость должен вводиться для полных собственников – лиц, обладающих на праве собственности улучшениями земельного участка, и имеющими на праве собственности или долгосрочной (25-49 лет) аренды сам этот земельный участок. Допуск к уплате налога на недвижимость тех собственников улучшений, которые не имеют возможности получить земельные участки в собственность (как, например, пользователи земель исторического центра г.Великий Новгород), - необходим: для обеспечения стабилизации условий землепользования для всех лиц, включая владельцев объектов центров городов, на базе арендной платы, установленной (как и налог) в процентах от оцененной стоимости. В случае передачи объектов в управление или пользование, уплата налога на недвижимость может делегироваться держателю прав временного пользования (эти случаи требуют дополнительной проработки).

Такое структурирование переходного механизма во-первых, обеспечит осмысленный выбор между собственностью и другими основаниями прав пользования, на основе закрепления на перспективу принципов определения налоговой базы и ставок налога, с тем чтобы инвестиционные условия были предсказуемы на достаточно длительный период, которого может требовать окупаемость вложений в реальный сектор. Во-вторых, выбор очередности категорий плательщиков для перевода на налог на недвижимость – вопрос приоритетов и ресурсов территории, которая планирует переход, и определит категории плательщиков, переводимых на новый режим имущественного налогообложения. Создание реестра (кадастра) недвижимости также может осуществляться очередями, в зависимости от понимания справедливости налогообложения, шаг за шагом обеспечивая согласование (согласие) налогоплательщиков, принимающих бремя налогообложения, и власти, которая обеспечивает прозрачность и подотчетность в расходовании средств. Чем очевиднее связаны уплачиваемые налогами, и уровнем общественных услуг, тем быстрее может идти перераспределение налогового бремени, тем легче проходят «непопулярные» решения об увеличении налоговой нагрузки. В-третьих, перераспределение налоговой нагрузки на базе общественного согласия – императив экономического развития. Компенсация растущего имущественного неравенства, с одной стороны, и снижение налоговой нагрузки отечественных производителей, малого и среднего бизнеса, не могут быть достигнуты иначе как с участием системы имущественных налогов. При этом, поскольку перераспределенное общественное богатство в конечном счете оседает у частных лиц, и материализуется в недвижимости, уплата заметных налогов, дающая возможность помогать малообеспеченным и нуждающимся в помощи, и финансировать общественные проекты (строить дороги, сети, обустраивать землю), является инструментом общественного примирения, своего рода индульгенцией богатых в пользу бедных, способом помирить малоимущего и не рвущегося работать субъекта с богатством интенсивно работающего соседа.

Дополнительным аргументом в пользу такого, «мягкого» сценария введения налога на недвижимость, является насущная потребность в стимулировании нового строительства и комплексной реконструкции жилья с привлечением средств частных инвесторов.

Инвесторы – лица, в том числе – физические, которым необходим понятный и стабильный на перспективу не менее 10 лет режим налогообложения, и возможность регулировать /воздействовать на политику застройки земель. Точечная застройка, принятая в практике крупных городов с дефицитом обустроенных земель, приводит в ухудшению условий жизни (по экологическим показателями, нагрузке на социальную инфраструктуру и т.п.), и нередко – к снижению совокупной рыночной стоимости застройки. Так, дом, построенный во дворе других домов, ухудшает параметры качества жилья (вид из окна является растущим приоритетом для покупателей), и соответственно – рыночную стоимость квартир – всех вместе объектов рыночного оборота в данном квартале. Баланс общественных и частных интересов в области застройки и эффективного использования земель недостижим вне контекста политики налогообложения.

Общим принципом согласования интересов здесь является оплата более ценных земель в обмен на право принятия решения (право вето в отношении новых проектов). Сохранение качественного облика застройки, включая плотность, - возможно и реально только тогда, когда собственники лучших объектов отчисляют через налоги средства на то, чтобы обустроить соседние (другие) участки, путем развития инфраструктуры, озеленения и прочих улучшений - до уровня, обеспечивающего качественные условия жизни для тех, кому «не хватило» земли в лучших районах. Не хотите уплотняться – пожалуйста, оставайтесь в нынешнем качестве микрорайона, а рядом будет создан другой, не хуже, а даже лучше, и перспективный по инвестиционным показателям, за счет тех налогов, которые идут от вас, от нынешних собственников на сегодня лучших квартир и домов. И вот тогда, когда этот новый район будет построен, и жилье в нем будет стоить дороже, чем ваше, придет их очередь оплачивать улучшение вашего квартала – либо через реконструкцию (со сносом или без этого) или модернизацию, либо через улучшения путем дополнительных элементов благоустройства – озеленение, устройство гаражей или магазинов и т.п.

Однако, для реализации такого механизма согласования интересов, необходим нормальный инструмент, налог, который обеспечивает финансирование развития за счет тех, кто в этом развитии больше не нуждается, поскольку уже решил свои проблемы улучшения жилищных условий. Действующие налоги такими инструментами не являются. Налог на имущество физических лиц с рыночной стоимостью имущества не связан. Инвентаризационная стоимость определяется так, что люди, живущие в отдаленных районах, с низкими показателями качества жилья и высокими транспортными и эксплуатационными расходами, зачастую платят больше, чем те, кто проживает в дорогих по факту, удачно расположенных и эффективных в эксплуатации домах. Рост или снижение капитальной стоимости в зависимости от конъюнктуры рынка также не отражается на уровне налоговых обязательств. Поэтому нет препятствий к тому, чтобы, получив с покупателя хорошие деньги, впоследствии ухудшить показатели района, изменив планы застройки. Налог на землю в многоэтажной застройке практически не работает. В лучшем случае, его платят муниципальные предприятия – балансодержатели, затем включая (легитимность этого вызывает вопросы) в состав квартирной платы.

Перевести категорию собственников квартир с налога на имущество физических лиц на налог на недвижимость, в базе которого отражается ценность местоположения, автоматически невозможно. Налог на недвижимость состоит из двух частей – плата за землю, и плата за улучшения. Строго говоря, прав на землю собственник квартиры (автоматически) не имеет, равно как и прав на здание. Фактически, он этими правами пользуется, но в усеченном объеме – поскольку не может воспрепятствовать решениям и действиям, ухудшающим качество соседства, и снижающим поэтому капитальную стоимость его имущества.

Для того, чтобы оформить права на землю и долю в общем имуществе – здании, владельцы квартир должны объединиться, создав товарищество собственников жилья, в этом качестве зарегистрировать право на общее имущество – кондоминиум, и затем – свои, владельца квартиры, права на долю в праве на землю и общие помещения здания. В случае, когда дом многоквартирный, договориться с соседями оказывается очень сложно – одних заботит капитальная стоимость квартиры, они рассуждают как инвесторы, и готовы вкладывать силы (время, средства) в улучшения общих мест, в других это не заботит, участвовать они не хотят (хорошо, если не строят препятствий). Поэтому либо часть жильцов объединяется, и берет на себя все расходы, а другая часть при этом не мешает наращивать качество соседства и стоимость квартир, либо первые отступают, и просто ждут случая, чтобы уехать, попасть к сопоставимые условия с лучшими соседями.

Реально создание ТСЖ и регистрация кондоминиумов в случае многоэтажной (многоквартирной) застройки только для вновь строящихся домов. В этом случае, ТСЖ создаются автоматически – застройщики заинтересованы в том, чтобы передать дом на баланс такого юридического лица, и выйти из отношений, связанных с оформлением прав на квартиры и оплатой земельного участка. Соответственно, введение налога на недвижимость только для полных собственников – обладателей на праве собственности не только объектов недвижимости = улучшений, но и прав на землю – в основном будет касаться тех, кто покупает или строит новое жилье.

В части социально-политических последствий, введение налога на недвижимость только для полных собственников жилья и земли является значительно более простым, проходимым вариантом, чем для всех собственников жилья. Во-первых, потому, что покупателями нового жилья являются в основном более обеспеченные семьи – ведь цены нового жилья выше, чем по аналогичным квартирам в существующем жилищном фонде (если рынок не растет, продать новые квартиры за те деньги, что вложены в их покупку и необходимый ремонт и обстановку, чаще всего невозможно). Во-вторых, потому, что относительно общих затрат на покупку и обстановку (доведение до жилого состояния) нового жилья, налог на недвижимость в размере 0.25 - 0.5 процентов от покупной цены не является непосильным бременем (по статистике, полученной в ходе исследовательской работы в рамках Жилищного проекта Всемирного Банка, затраты на последующие ремонтно-отделочные работы и переезд составляют от 30 до 100% первоначальной покупной цены квартиры). Кроме того, при покупке первой квартиры, семья получает льготу – имущественный вычет из базы подоходного налога, экономия на котором составляет до 13% от вложенных средств (при цене покупки до 1 миллиона рублей). Таким образом, среднеобеспеченные покупатели (это не касается покупателей элитного, дорогого жилья), уплачивая налог на недвижимость в размере 0.5% от рыночной цены покупки, возвращают сэкономленные 13% в течение 26 лет. То есть имущественный вычет по подоходному налогу, для тех, кто сумел им воспользоваться, вкладывая «белые», задекларированные доходы, увеличивает доступность покупки нового жилья, а налог на недвижимость служит как инструмент возвращения обществу прольготированной суммы частями, когда человек уже живет в новом доме и пользуется правами полного собственника. Такие условия, в сравнении с налогообложением имущества в других странах, являются весьма нежесткими, и не могут рассматриваться как препятствие, антистимул для улучшения путем покупки нового жилья. То же самое будет относиться к членам ТСЖ – кондоминиума, который создается в существующем фонде. Однако, чтобы баланс интересов достигался, необходимо прояснение и укрепление прав полных собственников жилья в части воздействия на решения о застройке окружающих участков. Если земля оплачивается ТСЖ, то он должен и принимать решения, и получать доход от аренды – как помещений, так и участка, в случае если целесообразно организовать там коммерческое использование (например, гаражи, стоянки, торговые точки и т.п.). Если земля не оплачивается ТСЖ, но застройка существенным образом скажется на рыночной капитальной стоимости собственности членов ТСЖ, у них должно быть преимущественное право выбора, и активная (сильная) позиция в переговорах с властями, определяющими дальнейшее развитие квартала, микрорайона , района (если влияние предполагаемой стройки на качество жизни и стоимость недвижимости распространяется на район).

Очевидно, приемлемые процедуры урегулирования конфликтов, спровоцированных градостроительными решениями, требуют проработки – которая даст наибольший эффект, если будет осуществляться в реальном режиме эксперимента.

В заключение данной темы, целесообразно привести результаты анализа, проделанного в рамках исследования «Развитие системы ипотечного кредитования», выполненного в рамках Жилищного Проекта Всемирного Банка. Целью анализа было выявление факторов, препятствующих развитию ипотеки. Одной из основных причин, которые могут обусловить нежелательные для развития ипотеки эффекты (в частности, рост цен на жилье, опережающий рост доходов), является низкая эластичность предложения по ценам. Другими словами, рост цен на рынке жилья не обязательно ведет к росту предложения нового жилья, в силу монопольных эффектов, связанных с отсутствием свободного конкурентного рынка участков под застройку, и дефицитом современных технологий и местных стройматериалов.

В принципе, вторая причина устранима, но для получения отдачи от инвестиций в стройиндустрию требуется уверенность в наличии платежеспособного спроса в течение нескольких лет, который может быть обеспечен развитием ипотеки. Таким образом, ипотека будет развиваться в необходимых масштабах, если цены будут расти не быстрее доходов, а для этого нужно обеспечить конкурентный доступ к земле, и упрощение процедур согласований для застройщика. Поэтому на втором этапе исследования был сделан анализ вариантов развития жилищного строительства в отдельном регионе, на примере конкретного города – Иркутска.

При целевом условии - соблюдении баланса платежеспособного спроса и предложения нового жилья, рассматривалось 2 варианта – инерционный, и реформенный. В первом случае, за 5 лет предусматривалось удвоение объемов вводов, во втором, опираясь на оценку потенциала развития стройиндустрии, - увеличение вводов в 4,5 раза. В «реформенном» варианте, объем ипотечных кредитов, который позволил бы балансировать спрос и предложение и «удерживать» цены, к концу 5-летнего периода значительно – в 3.5 раза - больше, чем в «инерционном», при начальном объеме в 4 млн. долларов (на первый год цикла), а количество ипотечных кредитов – и семей, включенных в ипотеку – в 4 раза больше, при благоприятном сценарии, поддерживающем «демонополизацию» сектора путем обеспечения строителей землей «по потребности».

Таким образом, развитие нового строительства выгодно не только производителям, даже при условии замораживания цен, при одновременном снижении себестоимости за счет экономии масштаба. Бум жилищного строительства позволит включить внутренний двигатель роста - свяжет сбережения, направит их в реальный сектор, спровоцирует спрос на товары длительного пользования и т.п., помимо улучшения условий жизни людей.

Однако, оказалось что непреодолимым препятствием благоприятного сценария развития является бюджетно-налоговая система. После оценки максимально возможных темпов роста строительства, анализ охватывал наличие земельных участков под застройку. Оказалось, что обеспечить участками растущие стройки непросто – застройщикам, для соблюдения экономических параметров благоприятного сценария, нужны хорошие участки, а их меньше, чем требуется, поэтому встает вопрос - как .подготовить участки под застройку, в потребном количестве и качестве.

Для финансирования развития инженерной и социальной инфраструктуры (наличие которой, в большой мере, и определяет качество участков) необходимы средства, которых в бюджетах нет. Обременение застройщика развитие инфраструктуры, как условием получения прав на застройку, является плохим решением – это увеличивает риски строительства, премию застройщика, и в конечном счете – цены на строящееся жилье (снижает доступность, и препятствует развитию ипотеки). Город мог бы финансировать строительство внешних сетей за счет кредита на короткий срок – тогда возврат заемных средств обеспечивается продажей обустроенных участков, и застройщик, оплатив землю, вынужден поднять на эту сумму цены на жилье. Другой вариант – кредит долгосрочный, с возвратом не столько через продажу земли, сколько через налогообложение построенного имущества, - в конечном счете, его оплачивает также покупатель жилья, но значительно дольше, и потому платить – легче. Этот вариант позволяет растянуть сроки возврата кредита до 10-20 лет, сделав финансирование развития доступным для семей со средними доходами, покупающих новое жилье. Именно таким образом построен механизм финансирования развития в странах с рыночной экономикой, так было и в дореволюционной России (именно сроки окупаемости водопровода задали горизонт планирования в 30 лет).

Для проверки благоприятного сценария был сделан анализ налоговых поступлений в бюджеты разных уровней. Оказалось, что действующие налоги обеспечивают парадоксальную ситуацию: чем больше жилья строится, тем больше выигрывает федеральный бюджет, и тем больше теряют региональные и местные бюджеты, за счет перераспределения в пользу федерального. Налоговые поступления за счет приращения строительства на 2/3 поступают в федеральный бюджет (по факту уплаты налогов, с учетом схем оптимизации). В то же время, имущественные вычеты по подоходному налогу с физических лиц ложатся на региональный и местные бюджеты, поэтому чем больше строится – тем больше они теряют доходов, пока все покупатели не используют свое право на льготу при покупке первого жилья. Налоги на землю и имущество физических лиц не обеспечивают баланса интересов – только в случае налогообложения нового жилья по рыночной стоимости (то есть при введении налога на недвижимость) эти потери местных и региональных бюджетов компенсируются, и накапливаются средства на финансирование подготовки земли под застройку. Таким образом, введение налога на недвижимость необходимо для развития ипотеки, путем обеспечения условий для нового строительства.

Предложения по обеспечению развития реформы налогообложения земли и имущества

1) Продлить сроки проведения эксперимента в городах Великом Новгороде и Твери до 1 января 2006 года, поддержав законопроект «О внесении изменений в статью 1 Федерального закона «О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери», внесенный Депутатом Государственной Думы Е.А. Зеленовым, а также постановлением Новгородской областной Думы от 20.1-.2003 №547-IIIОД «О законодательной инициативе Новгородской областной Думы по внесению проекта федерального закона «О внесении изменений в статью 1 Федерального закона «О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери». Таким образом, будет обеспечено продолжение проработки перехода от действующих налогов на имущество и землю к налогу на недвижимость. В соответствии с уже принятым решением Думы Великого Новгорода, на 2004 год предусмотрено значительное расширение числа участников эксперимента: плательщиками станут также физические лица – полные собственники нежилой недвижимости, гаражей и индивидуального жилья. В последующем, предполагается также обеспечить участие в эксперименте собственников объектов недвижимости, обладающих правом долгосрочной аренды на земельные участки, не подлежащие переводу в собственность (например, вследствие историко-культурной ценности). В Твери, может быть отработано введение в действие реестра, в стандартных условиях действия системы учета недвижимости и регистрации прав на нее. Кроме того, возможно проработать корректировку налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, в части приближения ее к рыночным ценам, и организацию обучения налогоплательщиков, работы с общественностью, в целях согласования политики налогообложения недвижимости (социально приемлемой ставки, дифференцированно по типам объектов, льготирования – как, например, отсрочка обязательств для пенсионеров). В целом, продолжение эксперимента позволит выявить проблемы, решение которых в масштабах страны необходимо для успешного применения налога на недвижимость как инструмента регулирования развития и наполнения бюджетов.

2) Определить ответственность за создание реестра (кадастра) недвижимости, обеспечив полноту учета физических объектов, и прояснение их правового статуса (выявление правообладателей всех идентифицированных объектов) как государственную функцию, на базе распределения полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Государственный учет и оценка для целей налогообложения должны быть закреплены в составе функций одного ведомства, дробление учета и отделение от него оценки для целей налогообложения ведут к дублированию действий, непродуктивному расходованию средств, времени и материально-технических ресурсов – различными заинтересованными сторонами, при осуществлении практически одинаковых действий (создание реестра имущества, оценка для целей управления и т.п.).

3) Регламентировать обмен данными в процессе создания и ведения реестра, между органами земельного кадастра, учреждениями юстиции и налоговыми органами. Определить минимально необходимый перечень характеристик, обязательных при технической инвентаризации для целей государственного учета, обеспечивающий проведение массовой оценки для целей налогообложения в рамках единой, принятой на федеральном уровне методологии.

4) Закрепить налог на недвижимость за тем уровнем бюджетной системы, который обеспечит эффективное управление и реализацию налогового потенциала недвижимого имущества, в целях планирования территориального развития (на базе финансирования развития инженерной и социальной инфраструктуры) и стимулирования экономического роста.

5) Обеспечить возможность создания реестра (кадастра) недвижимости, проведения оценки налоговой базы, и планирования реформы налогообложения недвижимости для территорий, готовых финансировать указанные мероприятия, путем принятия Постановления Правительства, регламентирующего порядок проведения государственного учета для указанных территорий, в опережающем порядке (не дожидаясь принятия глав Налогового кодекса, регулирующих земельный налог, налог на имущество физических лиц, и налог на недвижимость).

6) Обеспечить обсуждение изменений концепции налога на недвижимость, произошедшие за время эксперимента. С участием заинтересованных органов власти, организовать общественные слушания по вопросам налогообложения недвижимого имущества, в первую очередь – касающиеся земли и имущества физических лиц. При этом необходимо довести до сведения различных референтных групп и слоев населения возможные варианты изменений в системе налогообложения, привлечь внимание к вопросам учета и оценки налоговой базы. Обсуждение необходимо для того, чтобы подготовить сбалансированный сценарий реформы, обеспечивающий реализацию интересов как собственников недвижимого имущества различных видов, так и пользователей – нанимателей жилья, арендаторов и субарендаторов помещений и земельных участков. Исключение спекулятивных манипуляций общественным мнением нужно организовать, в интересах населения и развития территорий, для того чтобы подготовить возможность проведения реформ силами органов власти субъектов Российской Федерации, и местного самоуправления. Заведомо проигрышным является как замалчивание, ретуширование определенных аспектов реформ, так и подчеркнутое освещение. По возможности объективное обсуждение ускорит проведение продуктивных изменений в части налогообложения земли и имущества, которое требует как существенных усилий местной и региональной власти, так и ресурсов на проведение учета, создание кадастра недвижимости. Преимущества и недостатки различных сценариев развития системы учета, оценки и налогообложения должны быть понятны налогоплательщикам, с тем, чтобы решения о выборе формы владения или пользования, равно как о приобретении, декларируемых ценах и оформлении перехода прав, - принимались осмысленно, сознательно. Это важно, поскольку речь идет о становлении нормальных отношений собственности, когда выбор формы владения сопряжен с издержками и преимуществами в правах. Поскольку закрепление прав зависит от различных уровней государственной власти и местного самоуправления, грамотные и сознательные налогоплательщики определяют эффективность налогообложения не только как регулятора экономического развития, и как инструмента достижения общественного согласия через цивилизованное перераспределение богатства через бюджеты, но и как средства фискального, обеспечивающего ресурсы для финансирования развития.

7) Подготовить и внести в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации проекты глав Налогового кодекса «Земельный налог», «Налог на имущество физических лиц» и «Налог на недвижимость». При этом необходимо обеспечить преемственность политики налогообложения недвижимого имущества. Налоговая база по налогу на имущество физических лиц должна отражать реальные цены, действующие на рынке недвижимости, так чтобы обеспечить сокращение теневых взаимодействий, прозрачность и снижение рисков операций, и плавный переход от этого налога на имущество и налога на землю, установленного в процентах от ее кадастровой стоимости, к налогу на недвижимость.