налоги и недвижимость

НАЛОГИ РАСТУТ

В настоящее время, в пору активного изменения и освоения нормативно-правовых документов в сфере недвижимости, депутаты Государственной Думы работают и над нововведениями в налогообложении. Один из законопроектов — местный налог на недвижимость — прошел только первое чтение, поскольку вызвал много вопросов и замечаний. По этому случаю московский журнал «Недвижимость и цены» попросил прокомментировал ситуацию председателя Национального совета по оценочной деятельности И.Д.ГРАЧЕВА. Приводим наиболее интересные фрагменты публикации:

- Иван — Дмитриевич, многие представители власти, растолковывая суть намеченных реформ, утверждают, что в результате их проведения налоговое бремя каждого гражданина станет меньше. Так ли это?

- — его уменьшения не произойдет. Снижают некие С моей точки зрения, формальные показатели, одновременно отбрасывая льготы. Например, введя в свое время вместо прогрессирующего подоходного налога ставку в 13 %, власти рапортовали о существенном снижении налогов. Хотя на самом деле средний показатель с учетом того, что у многих граждан была минимальная налоговая ставка, составлял 12,8 %. Фактически налогообложение выросло. То же самое происходит в отношении налогов на добавленную стоимость. С точки зрения экономики страны подобные действия скорее вредны, чем полезны, потому что плохо учитывают соотношение размера налогов и доходов граждан.

— изменения? - Поменялась ли система налогообложения? И в чем

- — по Поменялась философия системы. Полностью отменены льготы налогообложению, вместо них действуют различные вычеты. Это американская модель. За океаном она позволяет юристам хорошо зарабатывать на разъяснении гражданам, как лучше оформить документы, чтобы получить больший вычет. Существует и другая, так называемая немецкая, система налогообложения. В ее основе — подразделение граждан на категории, каждая из которых имеет определенные льготы. Если ты попал в нулевую категорию, то у тебя нет никаких налогов — ни по недвижимости, ни по доходам. Ты пользуешься 100 % льготой.

С моей точки зрения, американская модель в наших условиях абсолютно неэффективна. Как известно, перераспределять ресурсы экономики можно двумя способами: с помощью прямых бюджетных вложений или налоговых, таможенных льгот. Когда инновационные предприятия имели льготы, это на самом деле было хорошо. Неслучайно сейчас Президент возвращается к созданию наукоградов, своих «силиконовых долин», то есть особых экономических зон, наиболее активно развивающих научные технологии. Система налогообложения в результате реформирования не упростилась не только по существу, но и по количеству налогов. На мой взгляд, их остается слишком много: если значимых из них всего девять, то оставлять более двух десятков нет никакого смысла.

- — идея нового законопроекта о налоге на недвижимость — Исходная заменить два разных налога на строения и на землю одним. Одобрена ли она?

— чтение и - Она прошла первое принята как концепция. Но ее все таки приостановили — по рекомендациям некоторых депутатов, экономистов, специалистов по налогам, в том числе моим. Рассмотрение отложено. Напомню, что объединение налога на строения и землю нецелесообразно: слишком разные сами объекты недвижимости, по разному изменяются и оцениваются. Пока действует налог на имущество физических лиц, который никаких существенных изменений не претерпел. Индексация его, скорее всего, будет выполнена в марте. Однако закон позволяет установить новые индексы задним числом на 2005 год.

- — налога? Предполагается ли Как будет исчисляться величина дифференцированный подход к владельцам дорогих квартир и типового жилья?

- — устанавливает Пока в законе написано, что налоговую ставку муниципалитет в пределах 0,1–1,0 % налоговой базы, которой признают оценочную стоимость объектов недвижимости, то есть жилья, гаражей, земельных участков. Все льготы отменяют, но дают налоговый вычет. Его размер зависит от величины необлагаемой налогом нормы и количества физических лиц, проживающих с налогоплательщиком. Грубо говоря, из стоимости квартиры вычитают среднюю стоимость 5 кв.м общей площади жилья, а все остальное нужно оплачивать.

- Значит, если у меня квартира общей площадью 50 кв.м, то платить я буду только за 45?

- Не совсем так. Необлагаемая налогом норма может по стоимости превышать стоимость 5 кв.м вашей квартиры или быть существенно ниже. Если квартира дешевая, в 10 раз ниже средней стоимости, то налогооблагаемая база равна нулю. Если дорогая — налоговый вычет составит лишь незначительную долю всей стоимости квартиры. В любом случае это примерно 3–5 тыс. долл., что, скажем, для москвичей очень мало.

— это земельный участок? - А если

- — возводимый на ней дом, например, При оценке стоимости земли рассматривается как улучшение участка и повышает его цену, а следовательно, и налог. Если вы не уложились при строительстве дома в нормативный срок, который устанавливают, кстати, органы местного самоуправления, ставка налога увеличивается.

- Органы местной власти будут устанавливать рыночную стоимость недвижимости, необлагаемую налогом норму, сроки индивидуального строительства... Возникает опасение, что корректировать налог в большую или меньшую сторону чиновники станут в зависимости от своих интересов, иными словами, за взятки. Смогут ли собственники как то защититься от произвола?

- Лучшей защитой было бы право граждан оспаривать оценку их недвижимости в суде. Но, к сожалению, этого закон не предусматривает. Создается цепочка: федеральная власть расписывает методику оценки, а региональная — непосредственные исчисления налога. Вмешаться невозможно. Но сторонников нормы оспоримости довольно много. Поэтому я надеюсь, что шанс добиться ее включения в закон все таки есть.

- В законе сказано, что ставку налога на недвижимость устанавливают в диапазоне от 0,1 до 1,0. И в то же время есть какой то понижающий коэффициент. Что это такое?

- При — имущества берут не рыночную стоимость, а оценочную стоимость оценке налогооблагаемой базы. По закону она составляет 0,8 от рыночной. Логика у авторов расчетов такая. Рыночная стоимость может быть определена с небольшими ошибками, как утверждается, порядка 20 %. Вот эту ошибку и закладывают, вводя понижающий коэффициент. Но проблема то в том, что по другим данным, ошибки при оценке рыночной стоимости недвижимости могут доходить до 100, 300 и даже 1000 %!

- Если налог оценивается как 1 % от стоимости квартиры, то сумма выходит немалая...

- — выплачивать, а это значит, Правильно. Многие люди вряд ли сумеют ее они просто потеряют дачи, квартиры. Если не заплатишь за недвижимость, ее отберут. Можешь сам продать квартиру, а себе купить необлагаемые налогом 5 кв. метров. Мне пенсионер прислал письмо. Недалеко от Москвы у него дача, построенная еще в советское время на шести сотках, которые тогда получали. Он думал, выйдет на пенсию, будет жить за городом. Хотел детям и внукам оставить. Но за последние пять лет место стало престижным, а земля значительно подорожала. По рыночной стоимости участок оценивается в 300 тыс. долл. Если будет установлена максимальная ставка в 1 %, то налог составит 3 тыс. долл. в год. Прибавьте еще городскую квартиру, а это как минимум 100 тыс. долл. Как пенсионер, получающий 3 тыс. руб. в месяц, заплатит такую сумму?

- По мнению некоторых депутатов переходить на новые налоговые ставки страна будет постепенно, в течение двух лет. Это позволит решить или сгладить все проблемы, которые неизбежно возникнут.

- В законе, который был принят в первом чтении, ни о каком переходном периоде не говорится. Муниципалитеты могут некоторое время пожить по старым правилам и придерживаться нижней границы диапазона. Но этой возможностью вряд ли кто то воспользуется. Многие регионы дотационные. И если они не соберут определенного количества налогов (Федерация исходит из средних значений ставки 0,5), дотация из центра будет меньше. Поэтому устанавливать налоговые ставки ниже 0,5 им не выгодно. Люди бедные и среднего достатка сегодня не покупают квартир. Покупают богатые, соответственно, цены на недвижимость при любых методиках исчисления будут высокие. А если в регионе денег не хватает, региональные власти постараются установить налоговый коэффициент по максимуму.

- Но ведь изначально должны учитывать реальный доход основной массы населения...

- — ЖКХ, о том, что Вы правы, но вот близкий пример. Мы говорим о реформе плату за коммунальные услуги предполагают довести до 100 %. Подойдем к вопросу с точки зрения бизнес-планирования. Есть некая огромная компания, которая называется ЖКХ страны, и она терпит убытки. Как в этой ситуации действует реальная фирма? Крайне редко принимает решение повысить цены на свои товары. Потому что свернется спрос. Ее услуги будут покупать еще меньше — в итоге общий доход только снизится. То есть всегда начинают с оценки платежеспособности потребителей. Но ЖКХ демонстрирует другой подход. Вопрос, сколько люди готовы платить, никто не задает. Тем более что от услуг коммунального хозяйства граждане отказаться не могут, хотя качество их часто весьма неважное. Но выбора то нет. Если не будешь платить, отключат воду, газ, все отберут и выселят. Угрозы вполне реальные, сюжеты об этом уже показывают в новостях по телевидению.

Реформа налогообложения страдает теми же пороками: платежеспособный спрос не определен, методы оценки стоимости объектов недвижимости не разработаны. Можно рассуждать теоретически: замечательно это или нет, но поскольку я по исходному образованию физик-экспериментатор и много общался с инженерами, придерживаюсь правила: прибор должен работать не в принципе, а в корпусе. В принципе можно все что хочешь сделать. Наши реформаторы тоже действуют в принципе. В принципе эта реформа правильная. Но надо, чтобы она была правильной и в действительности, то есть улучшала жизнь людей.

В первом квартале 2005 года закон о местном налоге на недвижимость будут рассматривать вновь. И почему то хочется надеяться, что в азарте законотворческой деятельности наши депутаты не забудут об интересах граждан, которые их выбирали.