Содержание

Введение. 3

Глава 1. Понятие сервитута в Российском законодательстве. 4

1.1. Объект и содержание сервитутов. 4

1.2. Виды сервитутов (частный и публичный) 6

Глава 2. Развитие сервитута в земельном и гражданском законодательстве. 13

2.1. История возникновения сервитута. 13

2.2. Действующее законодательство, регулирующее сервитутные отношения. 21

Заключение. 24

Список источников и литературы.. 27

Введение

Возникновение и развитие института сервитутов находится в прямой зависимости с развитием института частной собственности на землю. Как правило, обособленный земельный участок не имеет всех тех свойств и качеств, которые необходимы для нормального его использования: например, на данном участке нет воды или этот участок не имеет прямого выхода к общей дороге и т.п. Для того, чтобы пользование данным земельным участком было возможно и хозяйственно целесообразно, возникает потребность в пользовании (в соответствующем отношении) соседней землей.

Такого рода вопросы были легко разрешимы в то время, когда земля находилась в общественной собственности (племени, рода, общины). Но с возникновением права частной земельной собственности собственник земельного участка не обязан был помогать соседу, не имевшему на своей земле воды, пастбища и т.п. В связи с этим настала актуальная потребность в закреплении за собственником одного земельного участка права пользования в известном отношении чужой землей, обычно землей соседа. Земельные участки, отрезанные от публичной дороги землями других собственников или лишенные воды и других естественных благ, нельзя было использовать без предоставления собственнику этого земельного участка права пользоваться в соответствующем отношении чужой землей.

Глава 1. Понятие сервитута в Российском законодательстве

1.1. Объект и содержание сервитутов

Сервитут означает право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установленного сервитута. Сервитуты могут быть срочными или постоянными, а также частными и публичными. Установление частного сервитута Кодексом отводится гражданскому законодательству. Что касается публичного сервитута, то в силу ст. 23 ЗК РФ он устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации и нормативным правовым актом органа местного самоуправления. Довольно подробно в ЗК РФ изложены случаи возможного установления публичных сервитутов. Обычно публичные сервитуты устанавливаются для прохода или проезда через земельные участки, а также для использования земельных участков в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей и объектов транспортной инфраструктуры, одновременно для размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним, для проведения дренажных работ на земельном участке, для забора воды и водопоя, прогона скота через земельные участки, для сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением земельных участков в пределах земель лесного фонда, а также для использования земельных участков в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке, для временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских работ и для свободного доступа к прибрежной полосе.[1]

Кодексом выдвигается требование проводить государственную регистрацию сервитутов согласно положениям, установленным Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с которым государственная регистрация сервитутов в соответствии с названным Федеральным законом проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Если сервитут относится к части земельных участков или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный организацией по учету соответствующего объекта недвижимости план, на котором отмечена сфера действия сервитута. В случае если сервитут относится ко всему земельному участку, то можно и не представлять план этого же земельного участка. Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен. Оформляются такие отношения путем принятия акта об отмене сервитута.

Совершенствование законодательства о публичных сервитутах предполагает решение вопросов об определении места этого института в системе права, его природы, содержания, порядка и условий введения и прекращения. Настоящее исследование затрагивает только аспекты установления и прекращения публичного земельного сервитута, включая основания, процедуру оформления, определение личности заявителя и органов, принимающих решение. В качестве исходного используется понятие публичного сервитута как разновидности самостоятельного гражданского вещного права сервитута, которое состоит в правомочии ограниченного пользования чужим объектом недвижимости. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления, как правило, с учетом результатов общественных слушаний, в интересах государства, муниципального образования и (или) местного населения. Нормы о публичном земельном сервитуте закреплены в ст. 23, 41, 48 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ.[2]

Публичный земельный сервитут устанавливается:

а) одновременно с принятием решения о предоставлении земельного участка в собственность (постоянное бессрочное пользование, аренду);

б) после момента предоставления участка в собственность.

Можно выделить следующие этапы введения публичного земельного сервитута:

I. Подача заявления об установлении публичного земельного сервитута.

II. Рассмотрение заявления органом государственной власти (местного самоуправления) и назначение общественных слушаний.

III. Организация и проведение общественных слушаний, принятие решения по итогам.

IV. Решение органа государственной власти (местного самоуправления) об установлении публичного сервитута.

V. Государственная регистрация публичного сервитута.

1.2. Виды сервитутов (частный и публичный)

Земельный кодекс закрепляет два вида сервитутов: частные и публичные. Порядок установления частных сервитутов регулируется гражданским законодательством, а публичных - земельным и иным специальным законодательством.

Правила установления частных сервитутов закреплены в ст.274-277 ГК. Суть их в следующем. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).[3]

ЗК (ст. 23) определяет данный сервитут как частный (поскольку он устанавливается в интересах одного лица) и предусматривает наряду с ним также публичный сервитут, устанавливаемый для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. При этом публичный сервитут может быть установлен как в отношении земельных участков, находящихся в собственности, так и в отношении земельных участков, предоставленных соответствующим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения (п. 7 ст. 23). Концепция публичного сервитута оставляет без ответа вопрос, кто конкретно является субъектом данного вещного права, принимая во внимание весьма расплывчатый круг субъектов, в чьих интересах он устанавливается. А это в свою очередь делает затруднительным регистрацию данного права, что предусмотрено ст. 131 ГК и п. 9 ст. 23 ЗК.

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Основанием установления сервитута является соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. В соответствии со ст.553 ГК, если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Согласно ст.613 ГК собственник земельного участка при передаче его в аренду обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемый в аренду участок, в том числе и об обременении этого земельного участка сервитутом. В случае, если арендодатель - собственник участка не выполнил этого условия, то арендатор вправе либо потребовать уменьшения арендной платы, либо расторгнуть договор аренды и требовать возмещения причиненных ему убытков.

В случае заключения договора ссуды (ст.689 ГК) ссудодатель лицо, передающее свою вещь (земельный участок) в безвозмездное пользование другому лицу, также обязан предупредить ссудополучателя об обременении этого земельного участка сервитутом (ст.694 ГК). Невыполнение этой обязанности предоставляет право ссудополучателю потребовать расторжения договора ссуды и возмещения понесенного им реального ущерба.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Частный сервитут регулируется нормами ГК РФ, так как ЗК РФ в п. 1 ст. 23 в части установления частного сервитута отсылает к нормам ГК РФ.

ЗК РФ вводит новую для сервитутных отношений норму, согласно которой осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Отсутствие этой нормы в иных нормативно-правовых актах порождало недобросовестное отношение к земельному участку, в отношении которого устанавливался сервитут (особенно если речь шла о публичном сервитуте), что и являлось одной из основных причин споров между участниками сервитута и отрицательно сказывалось на состоянии самого участка.

ЗК РФ, следуя общему правилу п. 2 ст. 8 ГК РФ, вводит обязательность государственной регистрации сервитута и его прекращения в соответствии с нормами Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон). Сам сервитут возникает, изменяется, прекращается только с момента государственной регистрации. Государственной регистрации частных сервитутов отведена специальная статья Закона - 27.[4]

Соглашение о сервитуте будет являться правоустанавливающим документом, однако право сервитута (или просто сервитут, как и иные вещные права) не регистрируется. Все сервитуты регистрируются в Едином государственном реестре прав как обременение (ограничение) права собственности. Это существенно отличает регистрацию сервитута от регистрации иных вещных прав и никак не комментируется законодателем. В случае если сервитут устанавливается решением суда - регистрируется на основании решения суда по заявлению одной из сторон сервитута и возникает также с момента государственной регистрации. При регистрации частного сервитута несложно соблюсти требования п. 2 ст. 6 Закона об обязательной регистрации сначала права собственности на обременяемый земельный участок, а потом самого обременения. Прекращение сервитута также подлежит государственной регистрации.

Во всех случаях регистрации сервитутов свидетельство о государственной регистрации не выдается, делается лишь отметка на правоустанавливающих документах, что также отличает регистрацию сервитутов от регистрации других вещных прав.

ГК РФ не уделяет внимания публичным сервитутам, зато порядок их установления и прекращения закрепил ЗК РФ. Так, п. 3 ст. 23 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований для установления публичных сервитутов. Отсутствие иных оснований установления публичного сервитута ограничивает органы местного самоуправления и государственной власти в установлении публичных сервитутов по иным основаниям. Это порой препятствует надлежащему регулированию земельных отношений. При этом законодатель указывает, что установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Однако процедуры и формы проведения этих слушаний ни кодекс, ни иной нормативный акт не устанавливают, как и того, о чем именно должны быть эти слушания. Означает ли такая формулировка закона, что в случае отсутствия общественных слушаний соответствующий орган не сможет принять решение об установлении публичного сервитута либо принятое решение может быть оспорено по этим основаниям? Практика применения указанных норм показала, что никаких слушаний не проводится, решение принимается уполномоченным органом в "общественных интересах".[5]

Публичный сервитут носит некий императивный характер и практически не зависит от воли собственника, в отношении участка которого устанавливается.

Установление публичного сервитута в отличие от частного не всегда является основанием для требований о соразмерной плате за пользование участком. ЗК РФ устанавливает допустимость таких требований только, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка. Так как существенность таких затруднений собственнику придется, скорее всего, доказывать в суде, то и сама возможность установления платы, видимо, приобретет судебный порядок. Тому же порядку будет следовать и требование изъятия земельного участка путем выкупа с возмещением убытков либо предоставление равноценного участка с возмещением убытков в случае, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка.

Публичный сервитут также подлежит государственной регистрации в соответствии с нормами Закона, но только в ином порядке, чем частный. При этом необходимо, чтобы само право на земельный участник, обременяемое сервитутом, уже было зарегистрировано в ЕГРП (ст. 13 Закона). А если право собственности не зарегистрировано, может ли государство, субъект РФ, орган местного самоуправления заставить собственника участка, права которого будут обременяться, зарегистрировать свое право, предоставить правоустанавливающие документы, кто будет компенсировать ему затраты на проведение землеустроительных и кадастровых работ, регистрационный сбор?

Конечно, принудительная регистрация права недопустима, учитывая необязательственный характер сервитутов, способов иного воздействия на собственника тоже нет. Таким образом, остается либо требовать в судебном порядке понуждения к такой регистрации (насколько это возможно?), либо упрощать систему государственной регистрации и проводить ее без предварительной перерегистрации права собственности, но только в тех случаях, когда право собственности возникло до вступления в силу Закона.

Основанием для регистрации публичного сервитута и его изменения, прекращения будет являться соответствующий акт уполномоченного органа либо решение суда (в случае прекращения).

Глава 2. Развитие сервитута в земельном и гражданском законодательстве

2.1. История возникновения сервитута

Термин "сервитут", известный со времен римского частного права и такой привычный для гражданского законодательства разных стран мира, в России не получил заслуженного признания. Можно смело утверждать, что в нашей стране судьба сервитутов была непростой. Дореволюционное законодательство России пыталось подбирать синонимы к этому понятию. На отрезке советской истории России, когда господствовала единая и неделимая государственная собственность, данная конструкция стала вообще излишней. В период, получивший условное название постсоветского, попав в кодифицированный гражданский закон (Гражданский кодекс РФ 1994 г.), сервитуты оказались "незримыми", как и вся глава 17 ГК РФ. Судьбу сервитутов законодатель связал с судьбой нового Земельного кодекса. Вот почему 2001 г. войдет в историю России не только как год принятия нового Земельного кодекса, но и как время появления в гражданском законодательстве России института сервитутов. Как видим, сервитуты, древнейшие из вещных прав на чужие вещи, в нашей стране являются, по сути, новой для правоприменения категорией.

Понятие сервитута и основы учения о сервитутном праве возникли еще в Древнем Риме. Значение слова servitus, имеющее множество смысловых оттенков, сводилось к рабству вещи, некой ее повинности. Сервитуты, или повинности, с необходимостью рождал весь уклад жизни Древнего Рима. Холмистая сельская местность при дефиците воды требовала ограничить собственнические правомочия мелких землевладельцев в пользу соседей. Сельские повинности были связаны с правом прохода, проезда, перевозки грузов, проведения воды через чужую землю. Развитие города Рима с многочисленными и тесно примыкающими друг к другу постройками также вызывало необходимость появления повинностей, но уже городских. Они проявлялись в возможности опереть свое здание на часть соседнего дома, потребовать от соседа, чтобы его постройка не портила вид из окна.[6]

Учение о сервитутном праве складывалось постепенно, можно сказать, по крупицам. На первых порах выработка основных правовых характеристик сервитута представляла для римских юристов определенную трудность. Известным достижением правовой мысли был переход от примитивного понимания сервитута как права на часть чужой вещи к его характеристике как права лица на пользование чужой собственностью в определенном отношении. Для появления сервитута, или права лица на пользование чужой собственностью, требовалось наличие целого ряда условий. Эти правила, выработанные правовой мыслью, в единстве с юридическими признаками сервитутов составляли правовое понятие данного вещного права. Данное понятие касалось главным образом земельных сервитутов, поскольку именно они были исторически первыми и наиболее распространенными.

Первым условием следует считать наличие двух недвижимых имуществ, принадлежащих разным собственникам. При этом участок одного из собственников обязательно должен был находиться в более выгодном положении и поэтому мог служить другому. Выгода или интерес в служебном участке могли быть как чисто экономическими (когда с помощью сервитута компенсировались географические неудобства), так и эстетическими (позволяющими жить при солнечном свете, с хорошим видом из окна). Сама выгода не могла быть случайной, сервитут требовал постоянного интереса в служебном участке. Не случайно Павел заметил: "Не может быть установлен сервитут, чтобы разрешалось сорвать яблоко и чтобы мы могли прогуляться и пообедать на чужом участке".[7] Сам интерес в сервитуте всегда был связан не с общим благом, а с благом конкретного частного собственника.

Вторым условием появления сервитута можно считать наличие соседства или общей границы. Непосредственного соприкосновения не требовалось, когда устанавливалось чересполосное пользование или пользование сразу двумя соседними участками - одним для прохода, другим для пользования водой. Однако и здесь признак соседства, хотя и чересполосного, все же выдерживался.

Третье условие, в котором проявляются вещные свойства сервитута, касается специфики обязанностей собственника служащего участка. Эти обязанности не могли состоять в совершении положительных действий. Обязанное лицо либо терпело действия управомоченного соседа, либо воздерживалось от некоторых действий в отношении своей земли. Это явление именовалось пассивной амбулаторностью.[8]

Таким образом, юридическими признаками сервитутов, сформулированными еще в древнеримский период, можно считать следующие:

1) абсолютный характер;

2) право следования;

3) неделимость;

4) невозможность установления для себя на собственную вещь;

5) бессрочность;

6) договорный характер, поскольку договор был наиболее распространенным основанием их возникновения.

Римское частное право проявило себя и в вопросе разработки конкретных разновидностей сервитутов. Их было довольно много, в связи с чем их требовалось классифицировать. Так, общеизвестно деление сервитутов на сельские и городские, в основу которого был положен характер господствующего участка (цели его использования). Детализация целей приводила к дальнейшему делению - на сервитуты дорожные, водные и иные. По содержанию сервитуты подразделяли на положительные и отрицательные. Первые предполагали возможность активных действий субъекта сервитута, вторые заключались в лишении собственника служащего участка возможности совершать определенные действия. Наконец, очень большое значение имело выделение в особую группу личных сервитутов. Личные сервитуты не обязательно были связаны с пользованием чужой земельной недвижимостью, для их существования не требовалось господствующей вещи, а срок их действия был ограничен продолжительностью жизни управомоченного субъекта.

Выделение крупных групп не дает полной картины тех поистине богатейших возможностей, которые предоставляли управомоченному субъекту конкретные разновидности сервитутов. Последние давали, во-первых, право на пользование чужой дорогой (servitus itineris). По ней можно было пройти пешком, проехать на лошади, телеге или на носилках, а также прогнать скот.[9]

Во-вторых, сервитуты связывались с пользованием водой (servitus aquae ducendi). Они могли состоять в праве черпать воду, спускать ее, отводить или проводить через соседний участок.

В-третьих, сервитут мог предоставить иные хозяйственные возможности для собственника господствующего участка, состоящие, в частности, в рубке леса, добыче камня, складировании имущества или выпасе скота на участке соседа.

В-четвертых, сервитутное право активно использовалось для обустройства городской жизни. Здесь важно было обеспечить некую опору здания, тесно примыкающего к соседнему, возможность пропускать дым, отвести сток нечистот и даже пользоваться ванной в чужом доме. В интересах соседей сервитуты запрещали заслонять вид или препятствовать потоку света, заниматься некоторыми видами ремесел.

Римское право выработало систему оснований для возникновения сервитутов. Этих оснований было четыре: а) договор (как наиболее распространенная форма); б) приобретательная давность; в) судебное решение; г) завещательный отказ (легат).

Экономические условия жизни дореволюционной России хотя и не исключали необходимости сервитутных отношений, но и не способствовали их активному развитию. Особенностью России было господство общинных начал в пользовании землей и отсутствие мелкой земельной собственности. Такое положение дел вплоть до ХVIII в. препятствовало широкому развитию сервитутов в России. Правда, русское правительство принимало ряд нормативно закрепленных мер, направленных на развитие сервитутных прав крестьян в отношении помещичьих земель. Развитию сервитутов послужила и аграрная реформа в России в начале ХХ в.

Иными словами, невзирая на некоторые особенности исторического развития, и в России господствующей стала тенденция перехода от общинного крестьянского землевладения к частному мелкоземельному, а значит, сервитуты и у нас явились естественным следствием развития экономических отношений. И. Горонович подчеркивал, что освобождение крестьян, наделение их землей сопровождалось возникновением общих выгонов и выпасов, общих водопоев, прогонов к водопою и пастбищам. Так, случаи временного пользования чужой недвижимостью преобразовывались в постоянные сервитуты. Крестьяне, став собственниками, с необходимостью включались в естественный процесс развития сервитутных отношений.[10] Таким образом, в конце ХIХ в. в дореволюционной России сервитутные отношения начали развиваться весьма активно, возникла многочисленная судебная практика разрешения спорных вопросов между их участниками. Экономические условия жизни и правоприменительная практика заставляли пристальнее изучать гражданское законодательство, посвященное этому вопросу.

Анализ законодательства дореволюционной России о сервитутах позволяет выделить несколько его характерных черт. Первой такой чертой, причем отрицательной, была путаница в терминологии. Вначале действующее законодательство термин "сервитут" не употребляло вовсе (им оперировало лишь законодательство Западного края и Закавказья). В общероссийское право это слово было введено Положением о нотариальной части (ст.159).[11] До этого знаменательного события использовалась иная терминология, например, "право угодий в чужом имуществе" или "право участия частного". В результате разные термины, в которые законодатель вкладывал свое, порой специфическое, содержание, порождали разночтения и споры по поводу того, синонимичны ли данные термины "сервитутам".

Взгляды на этот счет расходились, в цивилистической литературе велась оживленная дискуссия, отголоски которой доходят до нас и сейчас. До сих пор у ученых-цивилистов нет единого мнения о соотношении, например, права участия частного и сервитутов[12]. Единство в терминологии позволило бы избежать как непонимания природы данных явлений, так и пороков в правоприменительной практике.

Некоторый порядок и единообразие в регулирование сервитутов попытался внести граф М.М. Сперанский в 1810 г. при разработке проекта гражданского уложения Российской империи. Он предложил называть сервитуты повинностями и выдвинул ряд интересных положений, их касающихся. Идеям М.М. Сперанского не суждено было получить законодательного закрепления. Что же касается термина "сервитут", то законом ему была дана жизнь, но он нуждался в детальной проработке, или, иначе говоря, специальном гражданско-правовом механизме регулирования.

Второй чертой-характеристикой (также, к сожалению, со знаком минус) можно считать отсутствие в гражданском законодательстве дореволюционной России общих положений о сервитутах, в которых российская правоприменительная практика остро нуждалась. Об этом с болью писал И. Горонович, подчеркивая, что общие нормы, "обнимающие все многообразие жизни", в отличие от "отрывочных, случайных, дробных и многочисленных" положений гражданских законов, могли бы послужить реальным основанием для дальнейшего закономерного развития сервитутных отношений.[13]

Третья особенность, характеризующая дореволюционное законодательство о сервитутах, - это их конкретные разновидности, описанные в законе. И в этом отношении гражданскому закону того периода также похвастаться нечем. Перечень сервитутов, по сравнению с римским, был гораздо yже. В частности, закон устанавливал следующие разновидности сервитутов: а) право ставить ульи в чужом лесу; б) право въезда в лес; в) право заниматься бобровым промыслом;

г) право примкнуть плотину к чужому берегу; д) право выводить окна во двор соседа и некоторые другие.

Важно отметить, что сервитуты часто встречались и в нотариальной практике, они, можно сказать, рождались ею посредством заключения договоров земельных собственников. Можно выделить право проведения воды, право проезда через двор или ворота соседа, право прогонять скот через чужую землю.[14] Таким образом "нотариальные" сервитуты дополняли краткий законодательный список.

Цивилистическая наука в дореволюционной России, безусловно, стремилась откликаться на проблемы развития сервитутов. Конкретным примером является определение сервитута в трудах дореволюционных ученых. Так, И. Горонович считал сервитутами вещные права (различные по объему и содержанию) на частное господство над вещью, установленные для пользы лица или другого имущества.[15] В.И. Синайский определял сервитут как вещное право пользования чужим имуществом в определенном отношении, не обязывающее собственника к положительным действиям[16]. Н.А. Калинин характеризовал сервитут как совершенно самостоятельное вещное право, существующее наряду с правом собственности и состоящее в пользовании вещью в одном определенном отношении.[17]

Из приведенных определений выводился целый ряд признаков сервитутов, которые русская дореволюционная цивилистика считала наиболее существенными: а) вещный характер сервитута; б) распространенность исключительно на чужую вещь; в) меньший объем правомочий по сравнению с собственником; г) невозможность включения в его содержание положительных действий обязанного лица в пользу управомоченного; д) главное деление сервитутов на личные, принадлежащие лицу как конкретной личности, и вещные, принадлежащие субъекту как собственнику определенной недвижимости.

В целом, развитие гражданского законодательства о сервитутах в дореволюционной России нельзя признать очень успешным, поскольку отсутствовали общие положения, разветвленная классификация видов, а также эффективная система защиты.

Как было сказано, в нашей стране сервитутное право было возрождено в 1994 г. Гражданским кодексом России, включившим специальные нормы о сервитутах (ст.274-277). Позднее нормы о сервитутах стали появляться и в других федеральных законах, в том числе в кодексах: Водном (от 16 ноября 1995 г.), Лесном (от 29 января 1997 г.), Градостроительном (от 7 мая 1998 г.), Земельном (от 25 октября 2001 г.) К настоящему времени в России сложилась целая группа нормативных актов, в которых содержатся специальные правовые нормы, касающиеся сервитутного права.[18]

2.2. Действующее законодательство, регулирующее сервитутные отношения

В современной России право ограниченного пользования земельным участком (сервитут) закреплено в п.4.10 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 15357) (в ред. от 25 января 1999 г.). Для продаваемых при приватизации застроенных земельных участков устанавливаются следующие публичные сервитуты, в соответствии с которыми собственники таких участков обязаны обеспечить безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), существовавших на момент передачи земельного участка в собственность: возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры. Изменение указанных и введение новых публичных сервитутов может осуществляться только федеральным законом или принятыми в соответствии с ним нормативно-правовыми актами.

Позднее правила установления сервитутов были закреплены в Гражданском кодексе РФ 1994 г. Правовому регулированию установления сервитутов в отношении земельных участков посвящена и ст.23 Земельного кодекса РФ.

В российском законодательстве определение сервитута сформулировано в статье 274 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК). В целом оно соответствует классической концепции сервитута, принятой в континентальных европейских странах, где право использовать чужую собственность (подчиненное владение) прикрепляется к земельному участку (доминирующее владение).

Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК) обозначил понятие публичного сервитута, устанавливаемого решениями исполнительной власти с учетом результатов общественных слушаний, разрешив собственникам, чьи интересы и права затрагиваются при создании публичного сервитута требовать компенсаций с органов, установивших его.

В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ЗК сервитуты подлежат обязательной регистрации, что в практике российских регистраторов прав дает им возможность требовать межевания сервитутов.

Нормативная база российского законодательства, таким образом, удовлетворительно регулирует только установление частного сервитута, хотя статутное положение ст. 274 ГК, предоставляющее в качестве единственного инструмента для принудительного формирования сервитута (в случае отказа собственника подчиненного владения от заключения соглашения) судебную тяжбу явно недостаточно для эффективной интеграции сервитутного права в юридическую систему. В отношении публичных сервитутов правовая система не формулирует ни четких механизмов их установления, ни порядок компенсаций. Кроме того, положения ЗК о возмещении собственникам затронутых прав и интересов устанавливают прямую связь между публичной властью, как стороной, выплачивающей компенсации и собственниками подчиненного владения, как получателя такой компенсации.

Еще один важный недостаток российской правовой системы, − невыраженность отличий между вещными и персональными правами, что инспирирует тенденцию персонификации сервитутных прав. Подобные персональные сервитуты фактически вырождены в современных юридических системах развитых стран, будучи вытесненными под эгиду контрактного права. Подчеркивает смещение сервитута в сторону персональных прав возможность регламентации сроков действия сервитута. Преимущества вещных сервитутов перед персональными заключаются в отсутствии необходимости перезаключения договора при смене собственника подчиненного владения и в сроках действия сервитута столь долгого сколь существует сам объект сервитута.

Кроме того, в Российской Федерации зачастую смешиваются понятия публичных ограничений и сервитутов. Так, например, в письме Госстроя России от 20.03.2000 № НМ-1082/2 приведен перечень ограничений и сервитутов, при том, что ни один из пунктов перечня не является сервитутом.

Заключение

Все большую актуальность приобретает также проблема определения и регистрации прав ограниченного пользования землей. Это обусловлено тем обстоятельством, что в настоящее время сохраняется неопределенность относительно допустимости и порядка установления условий права ограниченного пользования земельным участком, возникающего у государственных учреждений непосредственно в силу закона, а также порядка государственной регистрации указанного права ограниченного пользования земельным участком.

Согласно ст. 7 ЗК РФ земельные участки используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории (земли обороны, безопасности, земли поселений, земли транспорта, земли лесного фонда и др.) и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под разрешенным использованием земельных участков понимается использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом; ограничения на использование указанных объектов, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также сервитуты. Возникшее в силу закона право ограниченного пользования земельным участком (ограничение права на земельный участок) формирует содержание разрешенного использования земельного участка, определяющего, в свою очередь, правовой режим участка. Таким образом, применительно к земельному участку, обремененному в силу закона правом ограниченного пользования им государственным учреждением, можно говорить о способе его использования.

Характер расположения помещений (полуподземные, подземные) в здании, специальная правоспособность государственного учреждения, существующие градостроительные ограничения могут служить основанием для установления, в частности, особых условий ограниченного пользования земельным участком: без права капитального строительства, проведения земляных работ, с правом парковки служебного автотранспорта, проведения погрузочных работ, размещения места для курения и т.п.

Устанавливаемые актом органа исполнительной власти условия ограниченного пользования земельным участком (площадь и границы участка, способ использования, особые условия ограниченного пользования, срок действия права ограниченного пользования) индивидуализируют обременяемый участок и определяют его правовой режим. На практике (в частности, в подразделении Московского земельного комитета в Северном административном округе города Москвы) с учетом предусмотренного земельным законодательством порядка оформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком производится издание акта органа исполнительной власти об установлении государственному учреждению условий ограниченного пользования земельным участком.

В преамбуле акта органа исполнительной власти указывается, что условия ограниченного пользования земельным участком устанавливаются правообладателю в соответствии с п. 4 ст. 36 ЗК РФ, на основании документа, подтверждающего наличие права оперативного управления помещениями, и в связи с возникновением на основании закона у государственного учреждения права ограниченного пользования земельным участком для осуществления прав на закрепленные за ним помещения по конкретному адресу. В основной части акта органа исполнительной власти указываются устанавливаемые государственному учреждению условия ограниченного пользования земельным участком, в том числе: площадь и границы участка согласно прилагаемому плану, способ использования участка, особые условия ограниченного пользования, срок действия права ограниченного пользования земельным участком.

Одновременно Москомземом как органом, ответственным за проведение кадастровых работ, выдается план земельного участка, обремененного правом ограниченного пользования государственным учреждением. Указанные документы, по нашему мнению, должны являться достаточными основаниями для государственной регистрации права ограниченного пользования государственным учреждением соответствующим земельным участком в учреждении юстиции.

Предлагаемый порядок позволит исключить неопределенность в вопросе о наличии у государственных учреждений прав ограниченного пользования индивидуально определенным земельным участком, возникших на основании закона и зарегистрированных в учреждении юстиции.

Список источников и литературы

1. Конституция Российской Федерации. Принята Всенародным голосованием 12 декабря 1993 года // Российская газета. №237. 25.12.1993г.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (с изменениями от 30 июня 2003 г., 29 июня, 3 октября, 21, 29 декабря 2004 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 44. Ст. 4147.

3. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1. Ст. 16.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ. Часть первая. // Собрание Законодательства Российской Федерации. 1994. № 32.Ст. 3301.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ. Часть третья. // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 49. Ст. 4552.

6. Боголюбов С.А. Земельное право. М., 2001. 420 с.

7. Гражданское право. Том I. / Под ред. доктора юридических наук, профессора Е.А.Суханова. М., 2004. 780 с.

8. Ерофеев Б.В. Земельное право России. Учебник. 9-е издание. М., 2004. 365 с.

9. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: Учебник. М., 2003. 280 с.

10. Романова Е.В.,Третьякова Т.В. Земельное право. Учебник для вузов. М., 2004. 275 с.

11. Мазуров А.В. Земельное право: Краткий курс лекций. М., 2003. 220 с.

12. Дигесты Юстиниана: Избранные фрагменты / Пер. и прим. И.С. Перетерского. М., 1984. С.159.

13. Дождев Д.В. Римское частное право: Учебник для вузов. М., 1996. С.406.

14. Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М., 1993. С.201.

15. Горонович И. Исследование о сервитутах. Спб., 1883. С.3.

16. Свод законов Российской империи. Т.ХVI.

17. Копылов А.В. Вещные права на землю. М., 2000. С.44-45.

18. Синайский В.И. Русское гражданское право. Вып.1. Общая часть. Вещное право. Авторское право. Киев, 1917. С.216.

19. Калинин Н.А. Общедоступный очерк русского гражданского права. Спб., б.г. С.62-63.

20. Казанцев В., Коршунов А. Возрождение сервитутного права в России / Российская юстиция. 1997. N 5. С.22.

[1] Боголюбов С.А. Земельное право. М., 2001.

[2] Ерофеев Б.В. Земельное право России. Учебник. 9-е издание. М., 2004.

[3] Гражданское право. Том I. / Под ред. доктора юридических наук, профессора Е.А.Суханова. М., 2004.

[4] Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: Учебник. М., 2003.

[5] Мазуров А.В. Земельное право: Краткий курс лекций. М., 2003.

[6] Романова Е.В.,Третьякова Т.В. Земельное право. Учебник для вузов. М., 2004.

[7] См.: Дигесты Юстиниана: Избранные фрагменты / Пер. и прим. И.С. Перетерского. М., 1984. С.159.

[8] Дождев Д.В. Римское частное право: Учебник для вузов. М., 1996. С.406.

[9] Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М., 1993. С.201.

[10] Горонович И. Исследование о сервитутах. Спб., 1883. С.3.

[11] Свод законов Российской империи. Т.ХVI.

[12] Копылов А.В. Вещные права на землю. М., 2000. С.44-45.

[13] Горонович И. Указ. соч. С.5.

[14] Копылов А.В. Указ. соч. С.47-48.

[15] Горонович И. Указ. соч. С.20.

[16] Синайский В.И. Русское гражданское право. Вып.1. Общая часть. Вещное право. Авторское право. Киев, 1917. С.216.

[17] Калинин Н.А. Общедоступный очерк русского гражданского права. Спб., б.г. С.62-63.

[18] Казанцев В., Коршунов А. Возрождение сервитутного права в России / Российская юстиция. 1997. N 5. С.22.