Содержание
1. Недвижимость как экономическая категория. 3
2. Вторая и третья функции денежной единицы. 5
3. Метод анализа сравнительных продаж при оценке
стоимости недвижимости. 7
Последовательность применения метода САП
следующая. 8
4. Характеристика рынка недвижимости в городе Хабаровске. 11
5. Задачи. 15
Задача №1. 15
Задача №2. 15
Задача №3. 16
Список литературы.. 19
1. Недвижимость как экономическая категория.
В соответствии с федеральным законом "О
государственной регистрации прав на недвижимость, имущества и сделок с
ним" (1998) недвижимым имуществом является:
-
Земельные
участки;
-
Участки
недр;
-
Обособленные
водные объекты;
И все объекты, которые связаны с землей так, что их
перемещение без их ущерба невозможно.
Недвижимость является самостоятельным объектом гражданского
права.
Выделяют следующие существенные признаки и состояния
недвижимости:
-
связь
с землей;
-
степень
подвижности;
-
длительность
кругооборота;
-
состояние
недвижимости в процессе использования, то есть перенос ее стоимости в
производственном процессе.
Таким образом, для недвижимости характерно:
-
неподвижность;
-
прочная
связь с землей;
-
многократное
использование и сохранение своей натурально-вещественной формы в течение всего
срока службы;
-
перенос
своей стоимости постепенно по мере износа (земля не имеет износа).
Объекты недвижимости классифицируются следующим образом:
1.
по
функциональному назначению:
-
производственные
– участвуют в процессе создания продукции;
-
непроизводственные.
2.
по
происхождению:
-
непроизводимые
– земельные участки, недра, природные комплексы;
-
воспроизводимые
(искусственные) – здания, сооружения, многолетние насаждения.
3.
по
степени готовности к эксплуатации:
-
введенные
в эксплуатацию;
-
незавершенное
строительство.
4.
по
форме собственности:
-
частные;
-
государственные;
-
коллективные
(совместные);
-
общественных
организаций.
5.
по
отраслевой принадлежности:
-
промышленные;
-
строительные;
-
связи;
-
сельского
хозяйства;
-
культурно-бытовые;
-
коммунальные.
6.
по
возможности приватизации:
-
запрещенные;
-
по
решению правительства;
-
свободно-приватизируемые.
Таким образом, существует три основных вида недвижимости:
-
здания
-
сооружения
-
земля
2. Вторая и третья функции денежной единицы.
Будущая стоимость
аннуитета, или функция накопления единицы, показывает, какова будущая стоимость
единичного аннуитета при заданном числе периодов n и норме процента i.
Коэффициент будущей
стоимости аннуитета Sn рассчитывается по формуле:
Sn = (Sn – 1) / I
= [(1+i)n - 1] / i
(2.1)
С другой стороны,
накопление единицы соответствует будущей стоимости величины настоящей стоимости
единичного аннуитета в конце периода n
и может определяться по формуле:
Sn = (1+i)n
an
(2.2)
Пример: Какова будущая
стоимость серии n постоянных равномерных поступлений величиной Y на счет при I процентах годовых?
Решение: X
= Y * Sn = Y *
(1+i)n * an.
Взнос на формирование
фонда возмещения определяет величину платежа для аннуитета, будущая стоимость
которого через n периодов при заданной норме процента равна 1. Другими словами, функция
взноса на формирование фонда возмещения рассчитывает величину равновеликих
платежей, которые бы аккумулировали на счету к концу срока аннуитета 1 денежную
единицу.
Применяется данная
функция при расчете депонируемых платежей, которые должны сформировать к
определенному моменту в будущем требуемый остаток на счете.
Коэффициент фонда
возмещения SFF является обратной величиной коэффициента будущей стоимости аннуитета и
рассчитывается по формуле:
SFF = 1 / Sn = i /
(Sn – 1) = i
/ [ (1+i)n - 1] (2.3)
Пример: Какой должна
быть величина каждого из серии n равномерных постоянных поступлений
на счет, чтобы их суммарная будущая
стоимость при i процентах годовых была равна Y?
Решение: X = Y * SFF
Второй функцией денежной
единицы является накопление единицы за период.
Данная функция
характеризует величину, какой по истечении срока будет стоимость серии
периодических доходов в размере денежной единицы, получаемой в конце каждого
периода.
Схематическое изображение
данной функции приведено на следующем рисунке:
|
|
|
|
|
|
|
|
 |
|
|
|
|
|
|
|
Известная серия равных поступлений
|
|
Третья функция денежной
единицы является обратной для второй функции и называется Фактор
фондовозмещения. Она показывает, какими должны быть периодические доходы,
получаемые в конце каждого периода в течение определенного срока владения
объектом с тем, чтобы к его окончанию была накоплена сумма в размере одной
денежной единицы.
Схематическое изображение
третьей функции денежной единицы приведено на рисунке:
|
|
|
|
|
|
|
|
 |
|
|
|
|
|
|
|
Рассчитываемая серия равных поступлений
|
|
3. Метод анализа сравнительных продаж при оценке
стоимости недвижимости
Процесс становления и
развития рынка недвижимости в России выдвинул на повестку дня формирование
института оценки недвижимости , а именно оценки рыночной стоимости
недвижимости.
При взаимодействии
субъектов рынка недвижимости оценка играет особую роль.
На основе оценки
недвижимости обеспечивается выполнение таких функций, как защита имущественных
прав собственника и фискальная функция государства в части налогообложения. При
купле-продаже, наследования, дарении, страховании, а также передаче в залог
недвижимости требуется профессиональная оценка имущества.
В зависимости от объекта
недвижимости и цели оценки в мировой и
отечественной практике применяются три основных метода:
- затратный метод;
- метод сравнительных продаж;
доходный метод.
Метод сравнительного
анализа продаж (САП) является основным методом оценки недвижимости. Этот метод
применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют
реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков
заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные
продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен
на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он
находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой
работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.
Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества
достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных
оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является
аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.
Метод САП также может называться подходом
прямого сравнительного анализа продаж, методом сравнительных продаж, рыночным
методом рыночной информации.
Последовательность
применения метода САП следующая.
1.
Выделяются недавние
продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации
являются : собственное досье оценщика, интернет, электронная база данных,
риэлторские фирмы, досье брокеров по недвижимости, архивы кредитных учреждений
(ипотечные банки), страховые компании, строительно-инвестиционные компании,
территориальные управления по несостоятельности и банкротству, территориальные
управления Госкомимущества и др.
2.
Проверка
информации о сделках : подтверждение сделки одним из основных участников
(покупателем или продавцом) или агентом риэлторской компании; выявление условий
продажи.
3.
Корректировка
стоимости сопоставимых объектов.
Корректировка может
производится в трёх основных формах :
-
в
денежном выражении,
-
процентах,
-
общей
группировке.
Важным
моментом при использовании метода САП является согласование результатов
сопоставления оцениваемой недвижимости. Не допускается арифметическое
усреднение полученных данных. Принятой процедурой является изучение каждого
результата и вынесение суждения о мере его сопоставимости с оцениваемой
недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больший
вес имеет данная продажа в процессе итога согласования.
В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся
на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены
одновременно несколько единиц сравнения.
При проведении сравнительного анализа для участков земли в качестве
единицы сравнения применяются:
- цена за единицу площади;
- цена за единицу длины вдоль
магистрали;
- цена за участок.
При проведении сравнительного анализа для застроенных участков в качестве
единицы сравнения применяются:
- цена за единицу площади участка;
- цена за единицу площади помещений,
подлежащей сдаче в аренду;
- цена за единицу общей площади
помещений;
- цена за единицу объема сооружения;
- цена за комнату;
- цена за квартиру;
- цена за единицу недвижимости,
приносящую доход.
К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и
сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащим
обязательному учету, относят:
- состав передаваемых прав
собственности;
- условия финансирования сделки
купли-продажи;
- условия продажи;
- время продажи;
- месторасположение;
- физические характеристики;
- экономические характеристики;
- характер использования;
- компоненты стоимости, не связанные с
недвижимостью.
Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем
порядке:
- в первую очередь производятся
корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые
проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему
результату;
- во вторую очередь производятся
корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые
производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному
после корректировки на условия рынка, в любом порядке.
Для определения величин
корректировок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации,
применяются количественные и качественные методики. Обоснование принимаемых в
расчет корректировок является обязательным. Окончательное решение о величине
результата, определенного методом сравнения продаж, принимается на основании
анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее
сходство с объектом оценки.
При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для
определения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы
математической статистики.
4.
Характеристика рынка недвижимости в городе Хабаровске
На рынке недвижимости
Хабаровска все оживает, все движется,
причем вверх, все набирает свои обороты: и цены, и продажи.
К началу января 2006 г. прирост
средней стоимости квадратного метра составил 2,1%, (в предыдущие года за этот
период цена квадратного метра возрастала в среднем на 1,6%) и его цена достигла
810,2$, это-средний показатель.
Самый дорогой средний
квадратный метр по городу, как всегда, у однокомнатных квартир-861,16$, хотя в
сентябре он и упал в цене на 1,4%. У двухкомнатных квартир в прошедшем месяце
этот показатель стал наименьшим - 779,6$ (в сентябре он вырос на 1,7%), уступив
свои позиции трехкомнатным (их средний квадратный метр вырос за первый месяц
осени на 4,2%).
Позиции цен среднего
квадратного метра по типам планировки традиционный самый дорогой квадратный
метр у квартир новой планировки - 818,14$ (рост на 1,9%), чуть дешевле у
«сталинок» - 806,97$, у «хрущевок» этот показатель достиг в сентябре 776,7$, у
квартир улучшенной планировки - 746,7$. Таким образом, рекордсменами в
стоимости квадратного метра стали трехкомнатные квартиры новой планировки в
центре (цена 1м2-1043,6$). Самая же низкая цена 1м2 в прошедшем месяце была у
квартир улучшенной планировки, расположенных на окраине, - 545,9$. Итак,
амплитуда отклонения от среднего показателя-810,5$-в сентябре составила 28,8% в
сторону роста и 32,6% в сторону уменьшения. Абсолютные значения стоимости
квадратного метра можно увидеть в таблице 4.1.
Таблица 4.1. Средняя стоимость
квадратного метра, долл.
|
Средняя
стоимость квадратного метра ($)
|
|
Вид
планировки
|
Центр
|
Ближе к
центру
|
Средняя
отдаленность
|
Окраина
|
|
Сталинка
|
996,4
|
550,8
|
567,2
|
460,7
|
|
Хрущевка
|
951,4
|
712,4
|
676,6
|
587,7
|
|
Улучшенная
|
942,4
|
704,7
|
660,5
|
545,9
|
|
Новая
|
1043,6
|
766,1
|
711,5
|
555,7
|
С ростом стоимости квадратного метра, казалось бы, должны
подорожать и квартиры. Рост цен на жилье есть, но не везде. В одних сегментах рынка
произошли подъемы согласно общей тенденции прошедшего месяца, в других,
наоборот, падения, в отдельных случаях довольно ощутимые.
Подорожание отмечается у
квартир, расположенных в районах средней отдаленности - на 3,9%. Но на общей
картине этого сегмента есть и небольшие спады: у двухкомнатных квартир
улучшенной планировки на 0,4% и у трехкомнатных «хрущевок» - на 1,1 %. Более
всех здесь выросли в цене трехкомнатные квартиры улучшенной и новой планировок
(на 4,4% и 7,9% соответственно), а также однокомнатные квартиры улучшенной
планировки- на 3,2%. Самая дешевая квартира в этом районе престижности
находится на ул. Тихоокеанской (общая площадь- 18,2м2) по цене 5тыс.$
(стоимость м2- 274, 73$). Самой дорогой в сентябре в районе средней
отдаленности была квартира индивидуальной планировки, расположенная в районе
Депо-2 (кв-л Энергетиков), площадью 178 м2, по цене 180тыс.$ (стоимость м2-1011,24$).
В других районах
престижности отмечается более существенное падение цен на жилье. Наибольшее (в
процентном выражении) падение произошло в районе престижности ближе к центру:
средний показательна,6%. Более всех сдали свои позиции двухкомнатные и
трехкомнатные квартиры (в среднем на 5,6% и 6,3% соответственно). Упали в цене
однокомнатные квартиры новой планировки (на 6,1%: с 31,8тыс. $ до 29,8тыс.$) и
«хрущевки» (на 0,2%: с 25,6тыс.$ до 25,5тыс.$). Рост отмечается лишь у
однокомнатных квартир улучшенной планировки (на 1,3%: с 27,2тыс.$ до 27,6тыс.$)
и у трехкомнатных «хрущевок» (на 2,6%: с 36,6тыс.$ до 37,6тыс.$).
Наименьшее падение цен на
квартиры произошло в центре: средний показатель - 0,6%. Здесь подешевело
однокомнатное жилье (в среднем на 3,8%). Рост отмечается у двухкомнатных
«хрущевок» (на 1,7%: с 40,5 тыс. $ до 41,2тыс.$) и у трехкомнатных квартир
новой планировки (на 4,1%: с 74,8тыс. $ до 77,9тыс.$).
В структуре предложения
кардинальных изменений не произошло. Несколько увеличилось предложение квартир
новой планировки (на 2%). На столько же упала величина предложения «хрущевок» и
квартир улучшенной планировки. Стало больше предлагаться двухкомнатных квартир -
на 2%, но снизилось предложение однокомнатных и трехкомнатных квартир-на 1%. В
структуре предложения квартир по районам престижности изменения следующие: в
центре увеличение на 4%, в районе престижности ближе к центру-на 2%, на окраине
и в районе средней отдаленности произошли падения- на 2% и на 4%
соответственно.
Таблица 4.2. Средняя стоимость квартир по районам
|
Средняя
стоимость квартир по районам (тыс. $)
|
|
Центр
|
|
Вид
планировки
|
Однокомнатные
|
Двухкомнатные
|
Трехкомнатные
|
|
Сталинка
|
31,9
|
51,0
|
78,3
|
|
Хрущевка
|
31,4
|
41,2
|
48,8
|
|
Улучшенная
|
33,2
|
43,9
|
54,0
|
|
Новая
|
35,9
|
59,2
|
77,9
|
|
Ближе к
центру
|
|
Сталинка
|
22,2
|
29,6
|
37,8
|
|
Хрущевка
|
25,5
|
30,7
|
37,6
|
|
Улучшенная
|
27,6
|
33,2
|
38,8
|
|
Новая
|
29,8
|
41,0
|
50,9
|
|
Средней
отдаленности
|
|
Сталинка
|
17,1
|
29,0
|
41,1
|
|
Хрущевка
|
24,2
|
29,5
|
32,8
|
|
Улучшенная
|
26,9
|
30,5
|
36,1
|
|
Новая
|
28,3
|
37,3
|
46,7
|
|
Окраина
|
|
Сталинка
|
-
|
19,6
|
31,5
|
|
Хрущевка
|
20,5
|
25,3
|
28,1
|
|
Улучшенная
|
21,0
|
26,5
|
28,9
|
|
Новая
|
23,3
|
29,0
|
32,4
|
Итоги
4 квартала и прогнозы
Средняя стоимость квадратного
метра на вторичном рынке жилья Хабаровска за 4-й квартал 2005 года выросла на
2,04%. Стабильный рост наблюдался в декабре (на 1,5 %) и в ноябре (на 2,1 %). В
октябре отмечался спад на 1,5%. Таким образом, цена среднего квадратного метра
за прошедший квартал выросла с 794$ до 810,2$.
За прошедший период 2005
года цена среднего квадратного метра выросла на 28,9% (с 628,5$ до 810,2$).
Как показывают наши
многолетние наблюдения за вторичным рынком жилья г. Хабаровска цены на средний
квадратный метр в 4 квартале в среднем
вырастали на 2,8% (хотя в октябре 2004г. рост составил 5%).
Скорее всего, можно
ожидать наращивание темпов роста в пределах 3-4% и подъема цены за средний
квадратный метр до 838$.
5. Задачи
Задача №1
Определить
стоимость недвижимости, рыночная стоимость которой в настоящее время равна
10000 долл., если срок – 4 года, ежегодный рост стоимости (ставка) – 12%.
Решение:
10000*(1
+ 0,12)4 = 15735,2 долл.
Стоимость
недвижимости через 4 года - 15735,2
долл.
Ответ:
Стоимость
недвижимости, рыночная стоимость которой в настоящее время равна 10000 долл.,
если срок – 4 года, ежегодный рост стоимости (ставка) – 12% будет равна 15735,2
долл.
Задача №2
Владельцы
дома решили произвести капитальный ремонт. Стоимость ремонтных работ растет на
6% в год. Какую сумму ежемесячно следует откладывать владельцам дома на
специальный счет в банке, приносящий доход по номинальной годовой ставке,
равной 15%, если текущая стоимость ремонтных работ на данный момент 6000 долл.,
а период времени, в течение которого владельцы дома будут откладывать деньги на
ремонт – 3 года.
Решение:
Стоимость
ремонтных работ по истечении периода накопления:
6000*(1
+ 0, 06) 3 = 7146,1 долл.
По
формуле будущей стоимости при ежемесячном начислении процентов по простой схеме
(годовая номинальная ставка 15%) для равных взносов получаем:
Ежемесячная
сумма – С
7146,1
= С*∑(1 + (0,15/12)*(3*12-i))
|
i
|
1
+ (0,15/12)*(36-i)
|
i
|
1
+ (0,15/12)*(36-i)
|
i
|
1
+ (0,15/12)*(36-i)
|
|
1
|
1,4375
|
13
|
1,2875
|
25
|
1,1375
|
|
2
|
1,425
|
14
|
1,275
|
26
|
1,125
|
|
3
|
1,4125
|
15
|
1,2625
|
27
|
1,1125
|
|
4
|
1,4
|
16
|
1,25
|
28
|
1,1
|
|
5
|
1,3875
|
17
|
1,2375
|
29
|
1,0875
|
|
6
|
1,375
|
18
|
1,225
|
30
|
1,075
|
|
7
|
1,3625
|
19
|
1,2125
|
31
|
1,0625
|
|
8
|
1,35
|
20
|
1,2
|
32
|
1,05
|
|
9
|
1,3375
|
21
|
1,1875
|
33
|
1,0375
|
|
10
|
1,325
|
22
|
1,175
|
34
|
1,025
|
|
11
|
1,3125
|
23
|
1,1625
|
35
|
1,0125
|
|
12
|
1,3
|
24
|
1,15
|
36
|
1
|
∑(1
+ (0,15/12)*(3*12-i))
=43,875
С
= 7146,1 / 43,875 = 162,9 долл.
Ответ:
Сумма,
которую ежемесячно следует откладывать владельцам дома на специальный счет в
банке, составит 162,9 долл.
Задача №3
Организация
выделила своему работнику ссуду под покупку квартиры, рыночная стоимость
которой – 60000 долл., Определить какую сумму ежегодно работник будет
возвращать организации и какова инвестиционная стоимость квартиры для
работника, если:
-
величина ссуды – 25000
долл.
-
срок погашения – 6 лет
-
ставка – 9%.
Решение:
Текущая
стоимость финансовой ренты:
СТ
= 25000 долл.
Расчеты сведем в таблицу:
|
i
|
1/(1
+ 0,09) i
|
|
1
|
0,917431
|
|
2
|
0,84168
|
|
3
|
0,772183
|
|
4
|
0,708425
|
|
5
|
0,649931
|
|
6
|
0,596267
|
|
Итого
|
4,485919
|
С = 25000 / 4,485919= 5573 долл.
Составим план погашения кредита:
|
Номер года
|
Остаток
долга на начало года
|
Срочная уплата
|
Сумма выплаченных в n-ом году процентов
|
Сумма погашения долга в n-ом году
|
|
n
|
СТ n = СТ n-1 – d n-1
|
С
|
СТ n *0,09
|
d n= С - СТ n *0,09
|
|
1
|
25000
|
5573
|
2250
|
3323
|
|
2
|
21677
|
5573
|
1950,93
|
3622,06
|
|
3
|
18054,93
|
5573
|
1624,944
|
3948,05
|
|
4
|
14106,87
|
5573
|
1269,619
|
4303,37
|
|
5
|
9803,492
|
5573
|
882,3143
|
4690,68
|
|
6
|
5112,807
|
5573
|
460,1526
|
5112,84
|
|
Итого
|
8437,959
|
25000
|
Инвестиционная стоимость квартиры на данный момент времени для работника
будет складываться из 35000 долл., которые он внес из собственных средств, и
величины ссуды с процентами, которые он будет выплачивать, за пользование:
И = 35000 + 25000 + 8437,959 = 68437,959 долл.
Ответ:
Сумма
ежегодно, которую работник будет возвращать организации, равна 68437,959 долл.
Инвестиционная
стоимость квартиры для работника будет равна 35000 долл.
Список литературы
1.
Балабанов
И.Т. Экономика недвижимости. – Спб.: Питер, 2004.
2.
Основы
оценки недвижимости./Под ред. В.В. Григорьева. - М.: ОМЕГА-Л, 2004.
3.
Стерник Г.М. Рынок
недвижимости России//Экономика и жизнь, 2005, №12. – С. 35-39.
4.
Тарасевич
В.И. Оценка недвижимости – Спб.: Нева, 2004.
5.
Харрисон
Г.С. Оценка недвижимости – М.: ЮНИИ, 2004.