Содержание

1. Описание предметной области и ситуации. 3

2. Дерево целей проблемы.. 4

2.1. Построение дерева целей. 4

2.2. Расчеты КОВ целей. 5

3. Дерево решений (мероприятий) 8

3.1. Построение дерева решений (мероприятий) 8

3.2. Расчеты КОВ решений. 8

3.3. Выводы.. 12

Список литературы.. 13

1. Описание предметной области и ситуации

В известном романе Михаила Булгакова «Мастер и Маргарита» Воланд говорит о жителях Москвы: «Хорошие они люди, вот только квартирный вопрос их испортил».

В Хабаровске «квартирный вопрос» портил и продолжает портить жизнь значительной части представителей малого и среднего бизнеса, а также обычным гражданам.

Во-первых, это очень дорогая плата за найм, которая в ряде случаев может оказаться просто нерентабельной. Чтобы найти приемлемую по съемной цене квартиру, нередко требуется приложить титанические усилия. Во-вторых, четко прослеживается нежелание владельцев зданий и помещений продавать их, даже если им самим они не нужны, а за явный «неликвид» предлагается хорошая цена. И это объясняется просто: продать здание можно только один раз, а его сдача в аренду позволяет многим юридическим и физическим лицам безбедно жить на получаемую ренту.

Но несмотря на эти проблемы все-таки существуют пути покупки квартиры, именно покупки, а не сдачи в пользование. Именно на них и будет основываться системный анализ.

Таким образом можно выделить главную цель работы – выбор одного из альтернативных путей приобретения однокомнатной квартиры.

В работе предлагается рассмотреть три альтернативы:

–       покупка квартиры без отделки,

–       покупка квартиры в строящемся здании,

–       покупка квартиры под ипотеку.

Исходя из этих альтернатив основными критериями оценки достижения желаемого результата будут являться: первоначальная цена, дальность от места работы, месторасположение.

2. Дерево целей проблемы

2.1. Построение дерева целей

Все цели, стоящие при выборе приобретения квартиры разобьем на три уровня и определим взаимосвязь и соподчиненность между ними, таким образом построим дерево целей (Рис. 1.).

Совокупность целей, представленная в виде многоуровневой иерархии, строящаяся для системы управления конкретным хозяйствующим субъектом называется моделью целевой ориентации или деревом целей[1].

Чтобы построить деревья решений для выбранных целей следует определить наиболее важные для нас цели. Для этого очень широко применяются методы экспертных оценок, которые позволяют качественно определить коэффициенты относительной важности целей[2]. Такая форма получения эмпирической информации для дальнейшего анализа, как экспертный опрос, используется в связи с тем, что нельзя при определении столь важного параметра, как КОВ критериев, использовать мнение лишь одного человека. Использование оценок, приведенных различными людьми, позволит снять фактор субъективности при принятии решения. Экспертам будет предложено присвоить каждому критерию значение от 1 до 3, соответствующее степени его важности для выбора альтернатив. Метод нормирования мы будем применять по той причине, что он дает более точные результаты и дает возможность оценить соотношение между критериями[3].

Для анализа нашей проблемы мы привлекли экспертов, которыми являются: агент по недвижимости, банковский работник, мастер ремонтной бригады и лучший друг.

2.2. Расчеты КОВ целей

Определим коэффициенты относительной важности (КОВ) второго уровня дерева целей:

Таблица 1.

Матрица опроса экспертов

факторы (подцели)	Эксперты
1	2	3	4
2.1	3	2	2	1
2.2	1	2	3	2
2.3	3	3	1	1

R_max = 3.

Составим матрицу преобразования рангов и расчета КОВ:

Таблица 2.

Матрица преобразованных рангов

Фактор	эксперты	∑	КОВ
1	2	3	4
2.1	0	1	1	3	5	0,38
2.2	2	1	0	1	4	0,31
2.3	0	0	2	2	4	0,31
∑	13	1

Наиболее важными путями приобретения квартиры согласно экспертной оценке является выбор месторасположения квартиры.

Определим КОВ для подцелей третьего уровня общего направления – выбор месторасположения квартиры.

Таблица 3.

Матрица опроса экспертов

факторы (подцели)	Эксперты
1	2	3	4
3.1	1	3	2	1
3.2	2	2	1	3
3.3	3	3	2	2

Составим матрицу преобразования рангов и расчета КОВ:

Таблица 4.

Матрица преобразованных рангов

Фактор	эксперты	∑	КОВ
1	2	3	4
3.1	2	0	1	2	5	0,46
3.2	1	1	2	0	4	0,36
3.3	0	0	1	1	2	0,18
∑	11	1

Видим, что согласно оценкам экспертов наиболее важной подцелью является покупка квартиры в строящемся здании.

Таким образом, нам следует рассматривать подцель – покупка квартиры в строящемся здании.

3. Дерево решений (мероприятий)

3.1. Построение дерева решений (мероприятий)

Дерево решений обычно строится для каждой подцели самого нижнего уровня дерева целей. Но мы выберем одну наиболее важную подцель третьего уровня (согласно методу экспертных оценок), и построим для нее дерево решений.

Отличие дерева решений от дерева целей состоит в том, что в первом мы отражаем альтернативные действия организации, направленные на достижение поставленной цели нулевого уровня.

Подцель 3.1.: Покупка квартиры в строящемся здании

3.2. Расчеты КОВ решений

Определим КОВ для решений первого уровня задачи покупки квартиры в строящемся здании.

Таблица 5.

Матрица опроса экспертов

факторы (подцели)	Эксперты
1	2	3	4
3.1.1.	1	2	2	1
3.1.2.	1	1	1	2

R_max = 2.

Составим матрицу преобразования рангов и расчета КОВ:

Таблица 6.

Матрица преобразованных рангов

Фактор	эксперты	∑	КОВ
1	2	3	4
3.1.1.	1	0	0	1	2	0,4
3.1.2.	1	1	1	0	3	0,6
∑	5	1

Таким образом, эксперты считают, что задачу покупки квартиры в строящемся здании необходимо решать путем приобретения ее через два года.

Для оценки решений второго уровня определим критерии, по которым данные решения будут оцениваться.

Эти критерии представляют собой иначе сформулированные прогнозные факторы. Сформулируем критерии, которыми мы будем руководствоваться при оценке альтернатив покупки квартиры через два года в строящемся здании:

Стоимость квартиры;

Своевременная сдача покупателям жилья;

Отсутствие проблем с агентством недвижимости.

Для того чтобы в дальнейшем оперировать этими критериями, нам необходимо оценить их относительную важность. Это можно сделать при помощи уже использованного нами метода исследования – нормирования предложенных критериев группой экспертов, чтобы затем на основе синтеза полученной таким образом информации определить коэффициенты относительной важности критериев.

Таблица 7.

Матрица опроса экспертов

факторы (подцели)	Эксперты
1	2	3	4
стоимость квартиры	2	1	1	2
своевременная сдача	3	3	1	1
отсутствие проблем с агентством	2	1	3	3

R_max = 3.

Составим матрицу преобразования рангов и расчета КОВ:

Таблица 8.

Матрица преобразованных рангов

Фактор	эксперты	∑	КОВ
1	2	3	4
стоимость квартиры	1	2	2	1	6	0,46
своевременная сдача	0	0	2	2	4	0,31
отсутствие проблем с агентством	1	2	0	0	3	0,23
∑	13	1

Таким образом, мы выяснили, что наиболее важными критериями являются стоимость квартиры. Остальные факторы, по мнению экспертов, менее значимы.

Выбор альтернатив по различным критериям

Оценим различные альтернативы по всем критериям.

Для рассмотрения будем брать последний уровень дерева решений, так как именно там находятся все альтернативы, одну из которых мы должны выбрать как наиболее предпочтительную. Всего там находится две альтернативы: покупка квартиры с отделкой и без отделки.

Используем качественные методы оценки альтернатив по различным критериям, а именно метод экспертных оценок при помощи техники ранжирования. Используем этот метод для критерия «Стоимость покупки квартиры», так как количественно его оценить нам будет трудно в связи с неточными данными по данному вопросу.

Таблица 9.

Матрица опроса экспертов

факторы (подцели)	Эксперты
1	2	3	4
с отделкой	2	2	1	1
без отделки	1	1	2	1

R_max = 2.

Составим матрицу преобразования рангов и расчета КОВ:

Таблица 10.

Матрица преобразованных рангов

Фактор	эксперты	∑	КОВ
1	2	3	4
с отделкой	0	0	1	1	2	0,4
без отделки	1	1	0	1	3	0,6
∑	5	1

3.3. Выводы

Итак, в результате проведенных исследований, мы выбрали одну наиболее важную подцель третьего уровня проблемы приобретения квартиры: это покупка новой квартиры в зависимости от месторасположения.

Для подцели было построено дерево решений, представляющее собой набор альтернатив решения данной проблемы. Решения мы оценивали, используя методы экспертной оценки.

В результате, для приобретения квартиры необходимо, прежде всего, найти строящееся здание и заключить договор на покупку квартиры в этом здании, заплатить за нее, подождать два года и квартиры без отделки будет ваша.

Список литературы

1.     Диев В. С. Управленческие решения: неопределенность, модели, интуиция. – Новосибирск: НГУ, 1998. – 164с.

2.     Литвак Б.Г. Разработка управленческого решения: Учеб. – М.: Дело. – 392с.

3.     Лукичева Л.И. Управление организацией: Учебное пособие. – М.: Омега-Л, 2004. – 360с.

4.     Менеджмент: Учебник / Под ред. В.В. Томилова. – М.: Юрайт-Издат, 2003. – 591с.

5.     Петровский А.М. Организация экспертных процедур / А.М. Петровский, Л.А. Панкова, М.В. Шнейдерман. – М.: 1984. – 231с.

6.     Смирнов Э. А. Разработка управленческих решений: Учеб. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001. – 271с.

---

[1] Менеджмент: Учебник / Под ред. В.В. Томилова. – М.: Юрайт-Издат, 2003. – С.138

[2] Петровский А.М. Организация экспертных процедур / А.М. Петровский, Л.А. Панкова, М.В. Шнейдерман. – М.: 1984. – 215с.

[3] Фахрутдинова А.З., Бойко Е.А. Разработка управленческого решения: Учеб.-метод. Комплекс. – Новосибирск: СибАГС, 2003. – 140с.