РЕФЕРАТ

ВКР содержит пояснительную записку на 100 листах формата А;, включающую 10 рисунков, 18 таблиц, 33 источника литературы, 5 приложений.

НЕДВИЖИМОСТЬ, ОЦЕНКА НЕДВИЖОСТИ, ЗАТРАТНЫЙ МЕТОД, МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ, ДОХОДНЫЙ МЕТОД, СТОИМОСТЬ ПРЕДПРИЯТИЯ.

ВКР посвящена вопросам оценки стоимости предприятия различными методами и согласованию результатов применения этих методов для вывода окончательной стоимости предприятия.

Объектом исследования в работе выступает предприятие ООО «Аура» (розничная торговля продуктами питания).

В первой главе освещены теоретические основы применения различных методов оценки стоимости предприятия.

Во второй главе проведен анализ финансово-хозяйственной деятельности предпориятия ООО «Аура». Технико-экономические показатели деятельности предприятия являются базой для проведения оценки его стоимости.

В третьей главе на основани результатов анализа финансового сотсояния предприятия ООО «Аура» и на основании данных о деятельности предприятий-аналогов тремя методоами проведена оценка стоимости этого предприятия. Итогом исследования в главе 3 явилось согласование результатов оценки стомости предприятяи по всем трем методам с выводом окончательной величины стоимости предприятия ООО «Аура».

СОДЕРЖАНИЕ

Введение. 5

1. Теоретические основы оценки недвижимости. 9

1.1. Содержание и цели оценки недвижимости. 9

1.2. Методы оценки недвижимости. 15

1.2.1. Общая характеристика методов оценки недвижимости. 15

1.2.2. Затратный подход. 18

1.2.3. Метод сравнения продаж.. 25

1.2.4. Доходные методы оценки недвижимости. 29

2.Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия ООО «Аура». 35

2.1. Характеристика деятельности предприятия ООО «Аура». 35

2.2. Анализ динамики основных финансово-хозяйственных показателей деятельности предприятия ООО «Аура». 38

3. Оценка стоимости предприятия ООО «Аура». 67

3.1. Оценка затратным методом. 67

3.2. Оценка сравнительным методом. 76

3.3. Оценка стоимости бизнеса доходным методом. 79

Заключение. 90

Список литературы.. 94

ПРИЛОЖЕНИЕ А.. 97

ПРИЛОЖЕНИЕ Б. 98

ПРИЛОЖЕНИЕ В.. 99

ПРИЛОЖЕНИЕ Г. 100

ПРИЛОЖЕНИЕ Д.. 101

Введение

Недвижимость  и сделки с ней занимают важную и наиболее финансово затратную часть нашей жизни. Это не зависит от типа, жилое или нежилое, и от  конечного потребителя,  физическое или юридическое лицо – недвижимость востребована. Умение правильно ее оценить и  скорректировать действия принесет определенный доход.

В практике оценки имущества используют следующие принципы – спроса и предложения, изменения, конкуренции, соответствия, предельной продуктивности, замещения, ожидания, наилучшего и наиболее эффективного использовании.

По мере развития рыночных отношений потребность в оценке бизнеса будет возрастать. Оценка объектов собственности (объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям) является обязательной при приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передаче в качестве вклада в уставные капиталы.

Оценка бизнеса позволяет оценить рыночную стоимость собственного (уставного) капитала предприятий с недостаточно ликвидными акциями. Согласно Закону Российской Федерации «Об акционерных обществах» в ряде случаев должна проводиться оценка рыночной стоимости акционерного капитала независимыми оценщиками. Например, эта процедура предусмотрена при дополнительной эмиссии, выкупе акций и т.д.

Возрастает потребность в оценке бизнеса при инвестировании, кредитовании, страховании, исчислении налогооблагаемой базы.

Оценка бизнеса необходима для выбора обоснованного направления реструктуризации предприятия. В процессе оценки бизнеса выявляют альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют, какой из них обеспечит предприятию максимальную эффективность, а следовательно, и более высокую рыночную цену, что и является основной целью собственников и задачей управляющих фирм в рыночной экономике.

Переход к рыночной экономике в России привел к появлению новой профессии, утвержденной Министерством труда Российской Федерации, — эксперт-оценщик. В соответствии с растущими потребностями разработаны законодательные и методические основы новой области экономики — оценки собственности.

Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника. Появилась возможность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику домом, квартирой, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.

У каждого, кто задумывается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности.

С этими проблемами сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формируют потребность в новой услуге – оценке стоимости объектов и прав собственности.

Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного рынка.

Особенностью процесса оценки стоимости является ее рыночный характер. Это означает, что оценка не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта. Она обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: фактор времени, фактор риска, рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, экономические особенности оцениваемого объекта, его рыночное реноме, а также макро- и микроэкономическую среду обитания.

Подходы и методы, используемые оценщиком, определяются в зависимости как от особенностей процесса оценки, так и от экономических особенностей оцениваемого объекта, а также от целей и принципов оценки.[1]

Настоящая дипломная работа выполнена в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ; государственными стандартами: ГОСТ Р 51195.0.01-98 «Единая система оценки имущества. Основные положения», ГОСТ Р 51195.0.02-98 «Единая система оценки имущества. Термины и определения» от 1 января 1999 г.; стандартами Российского общества оценщиков: СТО РОО 27-01-95 «Кодекс профессиональной этики членов РОО», СТО РОО 20-01-96 «Об­щие понятия и принципы оценки», СТО РОО 20-02-96 «Рыночная стоимость как база оценки», СТО РОО 20-03-96 «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости», СТО РОО 20-05-96 «Оценка ссудного обеспечения, залога и обеспечения долговых обязательств», СТО РОО 21-01-95 «Оценка недвижимости», «Едиными стандартами профессиональной практики оценки» и «Международными стандартами оценки» Международного комитета по стандартам оценки имущества (TIAVSC).

Целью настоящей дипломной работы является оценка стоимости предприятия ООО «Аура» (розничная торговля продуктами питания).

Объектом исследования в работе выступает предприятие ООО «Аура» (розничная торговля продуктами питания).

Для достижения поставленной цели в работе решаются следующие задачи:

1.           Даются теоретические основы применения различных методов оценки бизнеса, а именно затратного, сравнительного и доходного подходов.

2.           Анализируется финансовое состояние предприятия ООО «Аура».

3.           Применяются три вышеозначенных подхода к оценке предприятия ООО «Аура».

4.           Проводится согласование результатов применения этих методов с выводом окончательной стоимости предприятия ООО «Аура».

1. Теоретические основы оценки недвижимости

1.1. Содержание и цели оценки недвижимости

Профессиональный оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Четкая, грамотная формулировка цели позволяет правильно определить вид рассчитываемой стоимости, выбрать метод оценки.

Как правило, цель оценки состоит в определении какой-либо оценочной стоимости, что необходимо клиенту для принятия решения. В проведении оценочных работ заинтересованы различные стороны: с государственных структур до частных лиц; в оценке бизнеса могут быть заинтересованы контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании, налоговые фирмы и другие организации, частные владельцы бизнеса, инвесторы и т.п. (рис. 1).

Рис. 1. Стороны, заинтересованные в оценке бизнеса

Стороны, заинтересованные в проведении оценочных работ стремясь реализовать свои экономические интересы, определяют цели оценки.

Оценку бизнеса проводят в целях:

• повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;

• определения стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акций предприятий на фондовом рынке. для принятия обоснованного инвестиционного решения необходимо оценить собственность предприятия и долю этой собственности, приходящуюся на приобретаемый пакет акций, а также возможные будущие доходы от бизнеса;

• определения стоимости предприятия в случае его купли-продажи целиком или по частям. Когда владелец предприятия решает продать свой бизнес или когда один из членов товарищества намерен продать свой пай, возникает необходимость определения рыночной стоимости предприятия или части его активов. В рыночной экономике часто бывает необходимо оценить предприятие для подписания договора, устанавливающего доли совладельцев в случае расторжения договора или смерти одного из партнеров;

• реструктуризации предприятия. Ликвидация предприятия, слияние, поглощение либо выделение самостоятельных предприятий из состава холдинга предполагает проведение его рыночной оценки, так как необходимо определить цену покупки или выкупа акций, конвертаций, величину премии, выплачиваемой акционерам поглощаемой фирмы;

• разработки плана развития предприятия. В процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа;

• определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании. В данном случае оценка требуется в силу того, что величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности может резко отличаться от их рыночной стоимости;

• страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь;

• налогообложения. При определении налога облагаемой базы необходимо провести объективную оценку предприятия;

• принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому периодическая переоценка имущества независимыми оценщиками позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений;

• осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса. В этом случае для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов, бизнеса.

Если же объектом сделки купли-продажи, кредитования, страхования, аренды или лизинга, внесения пая является какой-либо элемент имущества предприятия, а также если определяется налог на имущество и т.п., то отдельно оценивается необходимый объект, например недвижимость, машины и оборудование, нематериальные активы.

Факто­ры, влияющие на стоимость недвижимости, постоянно меняются, поэтому оценка недви­жимости достоверна только на определенную дату.

Рыночная стоимость недвижимости обычно рассматри­вается как отражение будущих экономических условий, и это основано на свидетельствах рынка в конкретный мо­мент времени. Внезапные изменения в бизнесе и рынках недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объек­та недвижимости.

По времени оценка недвижимости может быть текущей, ретроспективной и перспективной.

Большинство оценщиков делают оценку текущей стои­мости.

Ретроспективная оценка - это оценка стоимости на оп­ределенную дату в прошлом.

Перспективная оценка недвижимости - это обычно оцен­ка стоимости ее к концу планового периода строительства предприятий. Перспективные оценки стоимости для проек­тируемых предприятий часто требуются на время, когда они по плану достигают стабильного положения.

Существует три метода определения стоимости недвижимости:

1)    затратный

2)    сравнение продаж

3)    капитализация доходов.

Также  в этой сфере используется множество специфических терминов. Понятие которых приведены ниже.

Оценка рыночной стоимости недвижимости является самым распространенным видом оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования. Оценочная экспертиза может быть проведена в отношении таких объектов, как здания промышленного, социального или культурного назначения, производственные комплексы; жилые дома, квартиры, комнаты и иные жилые помещения; офисные, складские и производственные помещения; земельные участки, многолетние насаждения - сады, парки, скверы, освоенные участки в садовых и дачных товариществах; сооружения - дороги, мосты, подъездные пути, резервуары, ограждения; объекты незавершенного строительства, включая  законсервированные объекты, объекты с приостановленным строительством и объекты с прекращенным строительством.

При проведении экспертизы  учитываются все факторы, влияющие на стоимость объекта: месторасположение, наличие и качество инфраструктуры, удаленность от основных центров, транспортное сообщение, экологическую обстановку; внимательно и подробно изучим состояние оцениваемого объекта, определим износ всех основных конструкций. [2]

Для получения наиболее точных результатов при проведении оценки стоимости недвижимости обязательно используют все три оценочных подхода – затратный, доходный и сравнительный.

Эти подходы взаимно дополняют друг друга и каждый подход основан на использовании определенных свойств объекта и оценочных принципов, которые были сформулированы в результате обобщения многолетнего опыта отечественных и зарубежных оценщиков и являются теоретической базой оценочной экспертизы. [3]

Так, при оценке стоимости недвижимости с позиции затратного подхода, во главу угла ставится совокупность всех материальных затрат, необходимых для строительства объекта, аналогичного оцениваемому. Определив стоимость затрат на строительство нового объекта, аналогичного оцениваемому, оценщик получает объективный ценовой ориентир для дальнейшего уточнения стоимости объекта. Этот подход имеет наибольший вес при определении стоимости уникальных объектов, а также объектов с ограниченным рынком.

При оценке стоимости недвижимости с позиции доходного подхода основой для расчетов служит доход, который, как предполагается, может принести объект в будущем, при его использовании в коммерческих целях. Основой данного подхода является определение текущей стоимости будущих доходов, которые может получить собственник объекта при коммерческом использовании оцениваемой недвижимости. Данный подход является главным при установлении стоимости объектов, находящихся в коммерческом использовании.

Сравнительный подход основой для определения стоимости оцениваемого объекта принимает мнение свободного рынка, выраженное в ценах совершенных сделок купли – продажи аналогичных зданий или сооружений. Этот подход дает весьма точные результаты при определении стоимости, однако его применимость ограничена в регионах со слабо развитым рынком.

Окончательная стоимость объекта будет установлена с учетом сравнения его рыночной стоимости с ценой на объекты-аналоги и сопоставления с полной стоимостью нового строительства аналогичного объекта, а также с учетом способности объекта приносить доход за счет его коммерческого использования.

Опишем цели оценки стоимости объектов и задачи, соответствующие этим целям:

1.     купля-продажа – определение реально возможной цены продажи;

2.     для целей налогообложения – проверка правильности исчисления налогооблагаемой базы;

3.     для целей залога – установление денежной оценки имущества в бухгалтерской и финансовой отчетности;

4.     в случаях имущественных споров, разделов, выделения имущества – определение действительной стоимости;

5.     для целей составления бухгалтерской отчетности – установление денежной оценки имущества в бухгалтерской и финансовой отчетности;

6.     для целей оценки материального ущерба – установление фактической величины утраты имущества;

7.     для целей переоценки имущества – определение текущей стоимости;

8.     для лизинговых операций – определение стоимости текущего или операционного лизинга;

9.     при реорганизации предприятий – установление действительной стоимости;

10.           для расчета арендной платы – определение ставок арендной платы;

11.           для определения стоимости вклада в уставный (складочный) капитал, пай или доли – расчет общей стоимости капитала, необходимого для создания и поддержания в рабочем состоянии имущественного комплекса предприятия;

12.           ликвидации предприятия – определение стоимости, которую ожидается получить от продажи выбывающих активов, их составных компонентов или материалов (лом. щебень, цветные металлы, пиломатериалы).

Помимо вышеперечисленных основных целей, оценка стоимости предприятия (недвижимости) может проводится для целей: определения стоимости акций при выкупе, обмена, страхования, ипотечных операций, передачи в доверительное управление (траста), разработки бизнес-планов[4].

1.2. Методы оценки недвижимости

1.2.1. Общая характеристика методов оценки недвижимости

Оценку бизнеса осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта. Так, при оценке с позиции доходного подхода ставится доход как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеют значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости.

Доходный подход — это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания.

Хотя, как правило, доходный подход является наиболее приемлемым для

оценки бизнеса, полезно бывает использовать также сравнительный и затратный подходы. В некоторых случаях затратный или сравнительный подход является более точным и эффективным. Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной с помощью других подходов.

Сравнительный подход особенно эффективен в случае существования активного рынка сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают: физические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и финансирования. Действенность такого подхода снижается, если сделок было мало и моменты их совершения и оценки разделяет продолжительный период, если рынок находится в аномальном состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей. Сравнительный подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты. Обычно между ними существуют различия, поэтому следует провести соответствующую корректировку данных. В основу приведения поправок положен принцип вклада.

Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, а также нового строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, а также в целях страхования. Собираемая информация включает данные о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.п. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками, или устаревших объектов.

Затратный подход основан на принципе замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения.

В целом все три подхода взаимосвязаны. Каждый из них предполагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Например, основными для затратного подхода являются данные о текущих рыночных ценах на материалы, рабочую силу и другие элементы затрат. Доходный подход требует использования коэффициентов капитализации, которые так же рассчитываются по данным рынка.

При выборе подхода перед оценщиком открываются различные перспективы. Хотя эти подходы основываются на данных, собранных на одном и том же рынке, каждый имеет дело с различными аспектами рынка. На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также и по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.

Каждый из трех рассмотренных подходов предполагает использование

при оценке присущих ему методов.      

Согласно методу капитализации рыночная стоимость бизнеса определяется по формуле

V = D : R ,                                                          (1)

где D — чистый доход бизнеса за год;

R — коэффициент капитализации.

Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании этих потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода.

Рыночная стоимость бизнеса методом чистых активов определяется как разность между суммами рыночных стоимостей всех активов предприятия и его обязательствами.

Ликвидационная стоимость предприятия представляет собой разность между суммарной стоимостью всех активов предприятия и затратами на его ликвидацию.

Метод рынка капитала основан на рыночных ценах акций аналогичных компаний. Инвестор, действуя по принципу замещения (или альтернативной инвестиции), может инвестировать либо в эти компании, либо в оцениваемую компанию. Поэтому данные о компании, чьи акции находятся в свободной продаже, при использовании соответствующих корректировок должны служить ориентиром для определения цены оцениваемой компании.

Метод сделок основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сходных компаний.

Метод отраслевых коэффициентов позволяет рассчитывать ориентировочную стоимость бизнеса по формулам, выведенным на основе отраслевой статистики.

Охарактеризуем каждый подход более подробно.

1.2.2. Затратный подход

Метод затрат базируется на принципе, что покупатель обычно не заплатит за собственность больше, чем затраты на приобретение (постройку) аналогичной собственности равнозначного качества. Поэтому оценкой рыночной сто­имости является сумма стоимости участка земли и стоимо­сти строительства подобного объекта на дату оценки. Этот подход основан на понимании того, что участники рынка соотносят стоимость и издержки. При этом методе стоимость недвижимости получается путем добавления исчисленной стоимости земли к текущим издержкам строительства по­добного объекта (здания) за вычетом амортизации (изно­са). Метод затрат особенно полезен в оценке новых здании или объектов недвижимости, которые редко продаются на рынке.

Использование метода затрат для определения стоимо­сти недвижимости показано на рис. 5.

Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия не соответствует рыночной стоимости.

Остаточная (балансовая) стоимость активов предприятия зависит от таких факторов, как:

1. время покупки либо создания собственными силами того или иного актива (и изменения с тех пор конъюнктуры и цен рыночного равновесия на рынках аналогичного имущества);

 

Рис. 2. Затратный подход оценки недвижимости

2. метод амортизации этого актива предприятием, который мог выбираться произвольно среди методов прямолинейной равномерной амортизации, методов ускоренной или замедленной амортизации – как, например, метод «уменьшающегося остатка», метод «суммы чисел», «производственный» метод амортизации и т.д. (при разных методах амортизации остаточная балансовая стоимость актива зависит от того, как определялись отчисления на износ в предыдущие годы);

3. накопившаяся за период после постановки актива на баланс инфляция (обесценивающая имущество).

В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Базовой формулой в затратном подходе является:

Основные средства = Активы — Обязательства[5]            (2)

Данный подход представлен двумя основными методами:

• методом стоимости чистых активов;

• методом ликвидационной стоимости.[6]

Метод стоимости чистых активов.

Расчет методом стоимости чистых активов включает несколько этапов:

1. Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости.

2. Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудования.

З. Выявляются и оцениваются нематериальные активы.

4. Определяется рыночная стоимость финансовых вложений, как долгосрочных, так и краткосрочных.

5. Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость.

6. Оценивается дебиторская задолженность.

7. Оцениваются расходы будущих периодов.

8. Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.

9. Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

Метод ликвидационной стоимости.

Оценка ликвидационной стоимости предприятия осуществляется в следующих случаях:

• компания находится в состоянии банкротства или есть серьезные сомнения относительно ее способности оставаться действующим предприятием;

• стоимость компании при ликвидации может быть выше, чем при продолжении деятельности.

Ликвидационная стоимость представляет собой стоимость, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной продаже его активов.

Расчет ликвидационной стоимости предприятия включает несколько основных этапов:

1. Берется последний балансовый отчет (желательно последний квартальный).

2. Разрабатывается календарный график ликвидации активов, так как продажа различных видов активов предприятия (недвижимого имущества, машин и оборудования, товарно-материальных запасов) требует различных временныَََх периодов.

З. Определяется валовая выручка от ликвидации активов.

4. Оценочная стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат.

К прямым затратам, связанным с ликвидацией предприятия, относятся комиссионные оценочным и юридическим фирмам, налоги и сборы, которые платятся при продаже. С учетом календарного графика ликвидации активов скорректированные стоимости оцениваемых активов дисконтируются на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск.

5. Ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, сохранение оборудования машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации. Срок дисконтирования соответствующих затрат определяется по календарному графику продажи активов предприятия.

6. Прибавляется (или вычитается) операционная прибыль (убытки) ликвидационного периода.

7. Вычитаются преимущественные права на выходные пособия и выплаты работникам предприятия, требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого предприятия, задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды, расчеты с другими кредиторами.[7]

Таким образом, ликвидационная стоимость предприятия рассчитывается путем вычитания из скорректированной стоимости всех активов баланса суммы текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также величины всех обязательств.

Метод стоимости чистых активов применяется для действующего бизнеса. Если предприятие не является действующим – применяют метод ликвидационной стоимости.

Затратный подход адекватен оценке предприятия как ликвидируемого (т.е. цели оценки ликвидационной стоимости предприятия), так как только в этом случае для перекупающего предприятие инвестора (инвесторов) отдача от вложенных в приобретение предприятие средств примет форму выручки, получаемой в результате продажи оцениваемых активов. Причем если эта продажа будет проводиться (при добровольной ликвидации предприятия с погашением его текущих обязательств) в не ограниченные каким-либо жестким временем сроки, то следует опираться на оценку «разумной» рыночной стоимости активов. Если же сроки продажи во времени жестко ограничены (при принудительной ликвидации предприятия), то оценка суммарной стоимости активов предприятия должна основываться на ликвидационной (в расчете на срочную продажу) стоимости соответствующего имущества.

Затратный подход применяется для оценки предприятий с повышенной долей финансовых и нематериальных активов. Тогда этот метод вполне адекватен оценке предприятия как действующего.

Особый случай -  оценка молодого предприятия, образованного под конкретный инновационный проект (проект освоения новшества в виде новой продукции или технологического процесса), с точки зрения венчурного инвестора согласно стандарту инвестиционной стоимости предприятия — имея в виду, что венчурные инвесторы отличаются именно тем, что принимают решения об инвестировании, опираясь на свой интерес в реализации привлекшего их проекта. Затратный подход при оценке и прогнозировании стоимости такого предприятия (венчурной фирмы), имеющего пока в основном лишь нематериальные активы, скорее неприемлем.

Объясняется это тем, что к моменту вероятной перепродажи венчурным инвестором своей доли в предприятии (когда венчурная фирма будет лишь начинать зарабатывать прибыли и еще не успеет их реинвестировать в покупку имущества для дальнейшего развития) материальные активы оцениваемого предприятия, по-видимому, не составят сколь-либо значимой величины.

Кроме того, эту величину придется еще уменьшать на размер не погашенной к концу прогнозируемого периода задолженности учрежденного предприятия, которое тогда только приступит к развертыванию своих операций. Следовательно, попытка спрогнозировать рыночную стоимость предприятия, созданного под инновационный проект, на момент ожидаемого всего лишь начала роста продаж по этому проекту даст заведомо заниженную величину.

Затратный подход вполне адекватен для оценки прогнозной стоимости предприятия как действующего, когда (если не принимать во внимание возможного накопления запасов легко реализуемых сырья и материалов, цены на которые в условиях инфляции растут быстрее общего темпа инфляции) в планируемой к некоторому моменту времени структуре активов предприятия необычно высокую долю должны будут составить нематериальные активы в виде заключенных выгодных контрактов, закрепленной клиентуры, обученного высококвалифицированного персонала (не имеющего права, согласно заключенным с ним трудовым договорам, в течение определенного времени покинуть предприятие), патентов и охраняемого режимом секретности ноу-хау, других выраженных конкурентных преимуществ. Однако оценка стоимости этой части активов, как правило, не может быть произведена непосредственно и предполагает, в свою очередь, использование других методов — в первую очередь метода дисконтированного денежного потока.

Затратный подход, возможно, применим еще к предприятиям с быстро растущими в цене материальными активами типа запасов высоколиквидных и дефицитных сырья, материалов и пр. Нужно лишь иметь в виду, что оценки по этому методу тогда следует делать на основе прогноза не балансовой стоимости этих активов (она будет резко отставать и от роста указанных, и от инфляции), а их рыночной стоимости (еще лучше - ликвидационной, при срочной продаже, стоимости). Такой прогноз на основе надежных современных рыночных котировок может делаться специалистами соответствующих товарных рынков (например, биржевыми и внебиржевыми брокерами, крупными компаниями оптовой торговли). Получение необходимого по качеству прогноза будущей рыночной ликвидационной стоимости даже такого рода ликвидных материальных активов затруднено — если, конечно, не будет (практически случайно) обнаружено параллельно делавшееся и публиковавшееся специальное научное исследование (или если не будет размещен заказ на таковое признанным исследовательским фирмам).

При использовании затратного подхода нередко возникает противоречие, когда акции компании котируются на бирже и имеют определенную стоимость либо (особенно если речь идет о ЗАО) инвесторы покупают эти акции, хотя при этом стоимость компании, которая обычно заметно отличается от стоимости собственного капитала (оцененной методом чистых активов), является отрицательной — стоимость обязательств компании превышает стоимость ее активов. Такие вопиющие нестыковки можно отнести лишь насчет неадекватности применения метода чистых активов (особенно в российском его варианте) к оценке стоимости действующего бизнеса. Поскольку в основе метода чистых активов лежит затратный подход, то получается, что итогом оценки оказывается не стоимость действующего бизнеса, а лишь суммарная стоимость взятых порознь отдельных составляющих имущественного комплекса этого бизнеса. Конечно, в идеале применение метода чистых активов дает более адекватный результат, но и это, к сожалению, обычно не позволяет учитывать влияние на стоимость предприятия, например, ценности управленческих решений, вытекающих из благоприятной конъюнктуры рынка.

1.2.3. Метод сравнения продаж

Суть метода срав­нения продаж заключается в определении цены, которую заплатит покупатель за недвижимость аналогичной полез­ности. При отсутствии на рынке такой недвижимости ме­тод сравнения продаж не применяется. Метод сравне­ния продаж полезен, когда ряд аналогичных объектов недавно продавался или в настоящее время выставлен на продажу на рынок объектов типа оцениваемой соб­ственности. Используя этот метод, оценщик получает от­ражение стоимости, сравнивая оцениваемый объект с ана­логичной недвижимостью, называемой «сравнимые про­дажи». Цены продаж недвижимости, которые, по мнению оценщика, наиболее сравнимы, должны отразить предел, в котором отражение стоимости оцениваемой недвижимости может падать.

Схема использования этого метода показана на рис. 3.

	Исследование рынка недвижимости		Исследуемый объект недвижимости

 

Рис. 3. Сущность метода сравнения продаж

Итак, данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.

Этот метод требует базы данных по совершённым сделкам, включающей информацию об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях. Для анализа сде­лок, произведенных с объектами, сопоставимыми с оцениваемым, необходимо выявить сегмент рынка, для которого эти объекты типичны.

Сегментирование рынка - процесс разбиения рынка на сегменты (сек­торы), аналогичные по следующим параметрам[8]:

-                   назначению использования объекта;

-                   качеству объекта;

-                   передаваемым юридическим правам и ограничениям;

-                   инвестиционной мотивации;

-                   путям финансирования и т.д.

Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. Причем следу­ет обратить внимание на следующие моменты:

-                   характерный для данного сегмента срок экспозиции;

-                   независимость субъектов сделки;

-                   инвестиционная мотивация.

Метод сравнения продаж включает несколько этапов: Выбор объектов недвижимости - аналогов. Для более объективной оценки необходим анализ не менее 3-5 сопоставимых продаж.

Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости.

1. Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами производятся по двум компонентам: единицам сравнения; элементам сравнения[9].

Применяются следующие единицы сравнения:

-                   цена за 1 га – для больших массивов сельскохозяйственного назначения, промышленного и жилищного строительства;

-                   цена за 1 м² – в деловых центрах городов, для офисов;

-                   цена за 1 лот – стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки;

-                   цена за фронтальный метр – при коммерческом использовании в горо­дах (общая площадь объекта считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе);

-                   цена за единицу плотности – коэффициент отношения площади заст­ройки и площади земельного участка;

-                   цена за единицу, приносящую доход; в спортивных комплексах, рестора­нах, театрах – это одно посадочное место, а в гаражах и автостоянках – место парковки одного автомобиля.

Элементами сравнения для объектов недвижимости являются:

-                   переданные имущественные права;

-                   условия финансирования сделки. Могут иметь место различные вари­анты, например финансирование сделки продавцом при предоставлении последним ипотечного кредита;

-                    условия продажи. Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем;

-                    время продажи. Оно является одним из основных элементов сравне­ния сопоставимых продаж. Для внесения поправки на время продажи необ­ходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени;

-                   местоположение;

-                   физические характеристики объекта недвижимости. Они включают раз­меры, конструктивные элементы, внешний вид и т.д.

2. Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости.

Поправками называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к ха­рактеристикам оцениваемого объекта.

Объектам корректировки является цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. Если элемент сопоставимой продажи превосхо­дит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусо­вая поправка, если же уступает, то вносится плюсовая поправка.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на: процентные; денежные: относительные; абсолютные.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи ана­лога или его единицы сравнения на величину процентной поправки. Сто­имость оцениваемого объекта с учетом процентной поправки выглядит сле­дующим образом[10]:

V = (С_ед ´ К_ед)´П_пр = (С_ед ´ П_пр)´К_ед,                                   (3)

Ггде	V	–        стоимость оцениваемого объекта;
	(Сед ´ Кед )	–        цена продажи аналога до учета поправки;
	Ппр	–        величина процентной поправки;
	Сед	–        цена продажи единицы сравнения;
	Кед	–        количество единиц сравнения.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, время продаж.

Денежные поправки. Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной единицы сравнения. Стоимость оцениваемого объекта с учетом относительной денежной поправки рассчитывается следующим образом[11]:

V= (Сед ´ Кед)´(Под ´ Кед ) = (Сед + Под)´Кед,             (4)

где Под – величина относительной денежной поправки

Относительную денежную поправку удобнее относить к цене продажи единицы сравнения, поэтому общая величина для всего объекта зависит от количества единиц сравнения. Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи аналога в целом, изменяет на определенную величину цену всего объекта и ее величина не зависит от количества единиц сравнения. К абсолютным денежным поправкам относятся поправки на дополнительные улучшения, например наличие автостоянки. Поэтому стоимость оценивае­мого объекта с учетом абсолютной денежной поправки выглядит следую­щим образом:

V = (С_ед ´ К_ед ) + П_ад,                                         (5)

где Пад - величина абсолютной денежной поправки.[12]

1.2.4. Доходные методы оценки недвижимости

Корректировки цен продаж сравнимой недвижимости дела­ются потому, что цены продаж ее известны, а стоимость оцени­ваемой недвижимости не известна. С помощью этой процедуры сравнения оценщик рассчитывает стоимость, определенную в идентификации проблемы, как стоимость на определенную дату. Данные типа коэффициентов дохода и ставок дохода могут такие быть получены с помощью анализа сравнения продаж. В подходе сравнения продаж оценщики рассматривают эти данные, но не относятся к ним как к элементам сравнения. Эти Данные применяются в методе капитализации дохода.

Капитализация дохода - это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящее время стоимость, т.е. превращение доходов в капитал.

В случае оценки полных прав собственности для расчета будущей выручки от продажи недвижимости используют цену перепродажи объекта недвижимости в целом. Эта цена определяется будущей стоимостью земли, степенью износа здании и сооружений издержками на совершение сделки по продаже объекта. При оценке стоимости собственного капитала инвестиций цены продажи всего объекта вычитают остаток долга по ипотечному кредиту.

В оценке недвижимости используют две основные процедуры приведения будущих доходов к их текущей стоимости: с использованием коэффициента капитализации и ставки дисконта.   Коэффициент капитализации применяется к доходам одного года. Обычно это первый прогнозный год. Расчет стоимости производится по формуле:

К=К_t/(1+n)                                                            (6)

К - текущая стоимость (т.е. стоимость в настоящее вре­мя), руб.

К_t - доход, ожидаемый к концу t года (t=1 год), руб.;

     n  - ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка), доли единицы.

Величина (1/1+n) представляет собой коэффициент ка­питализации, или коэффициент дисконта.

 Критерием эффективности инвестиционного проекта для субъекта, участвующего в проекте, вкладом финансового ресурса (банк-кредитор или институциональный инвестор) будет отдача на вложенный им ресурс (деньги или другие активы). Причем так как речь идет о будущем с его неопределенностью, то данная задача имеет два аспекта: первый - абсолютная величина прибыльности проекта и второй - вероятность "выхода" на данную абсолютную величину.

   В контексте данных двух моментов следует учитывать разницу в интересах банка и институционального инвестора при вкладывании средств. Банк, как правило, кредитует предприятие по ставке процента, колеблющейся вокруг равновесного рыночного значения, соответственно весь остаток свыше процента по кредиту банк не интересует. Во-вторых, банк не участвует в уставном капитале предприятия и, соответственно, не может напрямую влиять на принимаемые по осуществлению проекта решения. Эти два фактора обусловливают приоритеты банка при выдаче средств на надежности проекта, то есть гарантийности возврата суммы основного долга и процентов. Те же самые факторы обусловливают концентрацию внимания институционального инвестора на эффективности проекта (институциональный инвестор участвует в доле прибыли и в принятии решений по осуществлению проекта).

   Следовательно, финансово-экономическое обоснование инвестиционного проекта в обязательном порядке должно содержать: [13]

·                     анализ эффективности проекта;

·                     анализ надежности (рисковости) проекта;

·                     выработку интегрального показателя, связывающего параметры эффективности и надежности, причем в зависимости от расчетной величины данных параметров производится выбор целевых групп инвесторов, которым в первую очередь подается на рассмотрение бизнес-план.

Анализ эффективности проекта ведется на основе двух основных подходов: простых (статических) методов и методов дисконтирования.

   Простые (статические) методы базируются на допущении равной значимости доходов и расходов по проекту, полученных в разные промежутки времени. Основными статическими методами являются:

·                     Расчет простой нормы прибыли = Отношение чистой прибыли по проекту за анализируемый период к суммарным капитальным затратам (инвестициям);

·                     Расчет срока окупаемости == Число лет, за которое получена чистая прибыль по проекту + Амортизационные отчисления (так называемая "чистая выручка" покроет произведенные капитальные затраты (инвестиции)).

   Статические методы могут служить инструментом грубой оценки проекта, однако их несовершенность заключается в допущении равной значимости доходов и расходов, относящихся к различным промежуткам времени. Между тем у инвестора возникает проблема так называемых "вмененных издержек" (opportunity costs), заключающаяся в том, что за период между двумя моментами поступления средств он может произвести безрисковое и ликвидное вложение более ранних доходов (например, в государственные казначейские обязательства) и тем самым получить гарантированный доход от ранних поступлений к моменту получения более поздних поступлений. Это означает, что поступления и расходы, относящиеся к разным промежуткам времени, имеют для инвестора неодинаковую ценность, или, выражаясь иначе, что капитал имеет свою временную стоимость (time value of capital). Поэтому для проведения строгого анализа инвестиционного проекта необходимо использовать методы дисконтирования (то есть приведения доходов/расходов по проекту, относящихся к различным промежуткам времени, к одному знаменателю через использование особого коэффициента - дисконта, отражающего временную стоимость капитала). В качестве дисконта необходимо использовать процент по ликвидным безрисковым вложениям. Другим вариантом дисконта является так называемая целевая норма прибыли, равная минимально допустимой для потенциального инвестора годовой прибыльности вложений. Целевую норму прибыльности можно узнать из непосредственных переговоров с инвестором либо из изучения специфики отрасли, в которой занят инвестор (например, для банка целевой нормой прибыли может являться процент по депозитам, либо учетная ставка процента, либо процент по межбанковскому кредиту, но скорее всего - средняя ставка процента по выдаваемым ссудам - в последнем случае превышение эффективности вложений сверх целевой нормы прибыли будет характеризовать "потолок надежности" возврата кредита банку).

   Основными методами дисконтирования являются:

1.                Метод чистой текущей стоимости (net present value);

2.                Метод интегральной текущей стоимости (gross present value);

3.                Метод внутренней нормы рентабельности (internal rate of return).

Для определения текущей стоимости объекта, исходя из чистого операционного дохода, возможно использование двух методов:

* метод прямой капитализации доходов;

* метод капитализации по норме отдачи на капитал:

* метод капитализации по расчетным моделям;

* метод   дисконтированных денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

Метод прямой капитализации – метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции.

При этом нет необходимости оценивать тенденции изменения дохода во времени, а при оценке коэффициента капитализации - учитывать отдельно его составляющие: норму отдачи на капитал и норму его возврата. Предполагается, что учет всех этих тенденций и составляющих заложен в рыночных данных. Такой классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически невозможно, в связи с возникающими сложностями при сборе информации (чаще всего условия и цены сделок являются конфиденциальной информацией). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.

Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал – метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на преобразовании всех денежных потоков как «сальдо реальных денег», которые он генерирует в процессе оставшегося срока экономической жизни, в стоимость путем дисконтирования их на дату проведения оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций.

2.Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия ООО «Аура»

2.1. Характеристика деятельности предприятия ООО «Аура»

Организационно-правовая форма  предприятия – Общество с ограниченной ответственностью. Основная цель деятельности Общества, согласно Уставу, – извлечение прибыли. Основной вид деятельности предприятия – розничная продажа продуктов питания.

Предприятие представляет из себя магазин, расположенный на 1 этаже в здании между двумя жилыми домами по адресу г. Хабаровск, Индустриальный район, ул. Вологодская, 14^б. Общая площадь магазина – 415, 8 кв. м., из них 260,9 кв.м. – основная площадь, 40,5 кв.м. – вспомогательная. Высота помещения – 3,23 м.

Тип окружающей         застройки – 5- и 9-этажные жилые дома. Магазин расположен вблизи автотрассы. Расстояние до автобусной остановки – 100 м, до трамвайной – 50 м.

Органами управления Общества является его участник.

Предприятие может создавать филиалы и открывать представительства, иметь дочерние общества на территории РФ с соблюдением требований федеральных законов, а за пределами территории РФ – в соответствии с законодательством иностранного государства по месту нахождения филиалов, представительств или дочерних обществ.

ООО «Аура» является малым предприятием, так как численность работающего персонала составляет 9 человек: генеральный директор, главный бухгалтер, зам. гл. бухгалтера, товаровед, 3 продавца, кладовщик, грузчик.

Высшим органом управления общества является его участник, к исключительной компетенции которого относится:

— определение основных направлений деятельности общества, а также принятие решения об участии в ассоциациях и других объединениях коммерческих организаций;

— изменение Устава общества, в том числе изменение размера уставного капитала общества;

— внесение изменений в учредительный договор,

— избрание директора общества и досрочное прекращение его полномочий, а также принятие решения о передаче полномочий директора общества управляющему (коммерческой организации или индивидуальному предпринимателю), утверждение управляющего и условий договора с ним.

— избрание и досрочное прекращение полномочий ревизионной комиссии (ревизора) общества;

— утверждение годовых отчетов и годовых бухгалтерских балансов;

— принятие решения о распределении чистой прибыли общества и определение порядка  покрытия убытков;

— утверждение (принятие) документов, регулирующих внутреннюю деятельность общества (внутренних документов общества)

— принятие решения о размещении обществом облигаций и иных эмиссионных  и ценных бумаг;

— назначение  аудиторской проверки, утверждение аудитора и определение размера оплаты его услуг;

— принятие решения о реорганизации или ликвидации общества;

— назначение ликвидационной комиссии и утверждение ликвидационных балансов и т.д.

Вопросы, отнесенные к исключительной компетенции участника общества, не могут быть переданы им на решение директора общества, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом «Об обществах с ограниченной ответственностью.

 Исполнительным органом общества является директор в лице участника или лица им назначенного.

Отношения участника и директора определяются Договором (контрактом).

Директор в своей деятельности руководствуется действующим законодательством уставом предприятия.

Директор общества:

— осуществляет руководство обществом;

— представляет общество без доверенности во всех государственных, общественных, судебных и иных организациях;

— заключает договоры (контракты);

— подписывает финансовые и юридические документы;

— утверждает правила внутреннего трудового распорядка, штатное расписание, сметы, бухгалтерскую и другую, установленную законодательством, отчетность;

— назначает и освобождает от должности работников общества, заключает трудовые договоры и контракты;

— применяет меры поощрения и взыскания.

Сохранности и учета документов по личному составу,

— обеспечение своевременного уведомления райвоенкомата с регистрации общества, а также выполнение всех требований, связанных с приемом и учетом военнообязанных и призывников;

- обеспечение выполнения мобилизационных заданий и мероприятий по чрезвычайным ситуациям устанавливаемых Обществу органами исполнительной власти района, города, края, другими государственными органами,

Директор в своей деятельности имеет другие права и несет  обязанности в соответствии с действующим законодательством, в пределах прав и полномочий, предоставляемых ему Участником.

Контроль за финансово-хозяйственной деятельностью общества осуществляется участником, либо ревизионной комиссией, назначенной участником.

Участник, а также ревизионная комиссия вправе потребовать от директора и других должностных лиц общества предоставления им всех необходимый материалов, бухгалтерских или иных документов.

Для проверки и подтверждения правильности годовой финансовой отчетности общества оно вправе ежегодно привлекать профессионального аудитора, не связанного имущественными интересами с обществом или его участником (внешний аудит). Порядок проведения аудиторских проверок деятельности общества определяется законом и уставом предприятия.

Рынок сбыта для ООО «Аура» представлен рынком продуктов питания г. Хабаровска, основными покупателями является население.

2.2. Анализ динамики основных финансово-хозяйственных показателей деятельности предприятия ООО «Аура»

Валюта баланса в 2004 году по сравнению с 2004 г. уменьшилась на 758,0 тыс. руб., то есть на 36,53%.

В 2004 г. эффективность деятельности ООО «Аура» снизилась по сравнению с 2004 г. Произошло это, главным образом, за счет значительного снижения выручки от продаж (2543 тыс. руб. или 33,3%).

Положительно следует оценить более интенсивное снижение себестоимости продукции по сравнению с темпом снижения выручки от продаж (56,64% к 66,7%). В то же время намечается темп снижения внереализационных расходов на 37,5%.

Более подробно рассмотрим анализ финансового состояния ООО «Аура» на основе финансовых коэффициентов.

Наибольшая полнота и высокая точность анализа могут быть достигнуты в случае комплексного подхода, а именно за счет одновременного проведения анализа внутренней и внешней среды предприятия, а также оценки бизнеса. По результатам анализа внутренней и внешней среды формируется общие вариантное аналитическое заключение о состоянии предприятия, тенденциях его развития и возможных направлениях его оздоровления, а затем проводится соответствующая оценка бизнеса.

Общий анализ финансового состояния общества проведем по методике М.Н. Крейниной, на основании бухгалтерской отчетности, а для глубокого, детализированного анализа используем более подробные учетные данные. Результаты анализа финансового состояния во многом зависят от качества информационной базы.

Несомненно, что анализ финансового состояния должен проводиться на основе баланса нетто, очищенного от регулирующих статей.  Однако, и этого недостаточно. Действующая в настоящее время отчетная форма в отдельных случаях относит систематические счета к разделам баланса недостаточно корректно. Таким образом, прежде чем проводить анализ финансового состояния предприятия следует сортировать аналитический (пригодный для анализа) баланс.

Перечень процедур преобразования отчетной формы баланса в аналитический баланс зависит от конкретных условий. Основной задачей является поправка показателей, наиболее существенно искажающих реальную картину. Для составления укрупненного (агрегированного) аналитического баланса ООО «Аура» за 2004 – 2004 гг.  необходимо преобразовать следующие показатели:

1 Увеличить размеры материально – производственных запасов на сумму НДС по приобретенным товарам.

2 Исключить из суммы материально – производственных запасов стоимость товаров отгруженных. На ту же сумму необходимо увеличить размеры дебиторской задолженности.

3 Уменьшить сумму краткосрочных обязательств (заемных средств) на величину «Доходов будущих периодов». На эти же суммы необходимо увеличить размеры собственного капитала.

Исходя из всего вышесказанного, уплотненный аналитический баланс нетто за 2003 – 2004 гг. выглядит следующим образом (таблица 2.1)

Финансовое состояние предприятия во многом определяется размещением и использованием средств (активов баланса) и источниками средств (пассивов баланса).

Рассмотрим динамику финансового состояния ООО «Аура» на основе аналитической группировки анализа статей актива и пассива баланса за 2003 – 2004гг. При этом используем методику вертикального (по удельному весу) и горизонтального (в динамике) анализа (приложение А и Б). Это позволяет видеть удельный вес каждой статьи баланса в его общем итоге, оценить по каждой статье абсолютное отклонение, темпы роста или снижения.

Анализ динамики валюты баланса, структуры активов и пассивов позволяет сделать ряд важных выводов о финансовом положении ООО «Аура».

Как видно из таблицы (см. приложение А) имущество (активы) за отчетный год уменьшились на 758,0 тыс. руб., то есть на 36,53%. Уменьшение активов произошло за счет уменьшения внеоборотных средств, стоимость которых в 2004 году по сравнению с 2004 годом снизилась на 2 тыс.руб (14,29%), а так же за счет уменьшения суммы товаров отгруженных в 2004 году на 63,23%. При этом доля основных средств в стоимости всего имущества в 2004 году по сравнению с 2004 годом увеличилась на 0,24%, а оборотных средств соответственно снизилась с 99,33% до 99,1%. Снижение абсолютного значения производственных активов, а также их удельного веса в составе внеоборотных и оборотных активов в отчетном периоде  свидетельствует о снижении производственных возможностей.

Кроме того, анализ аналитического баланса за 2004 г. выявил снижение статьи баланса «Запасы и затраты» и уменьшение по статье «Дебиторская задолженность». Запасы и затраты в абсолютном выражении снизились на 762,0 тыс.руб, при этом их доля в активах снизилась с 85,78% до 77,3%. Уменьшение запасов оказывает отрицательное влияние на оборачиваемость оборотных средств.

Положительной тенденцией также является снижение дебиторской задолженности на 6 тыс. руб. В структуре хозяйственных средств она занимает незначительную величину.

Отрицательной стороной деятельности предприятия в 2004-2004 году является уменьшение самой ликвидной части активов – денежных средств (на 61,11%) при одновременном снижении  их доли в структуре хозяйственных средств  с 2,6% до 1,6%, что негативно характеризует деятельность организации.

Пассивная часть баланса характеризуется преобладающим удельным весом краткосрочных пассивов (см. приложение Б). Однако в 2004 году происходит их снижение в абсолютных показателях на 674 тыс.руб.

Следует обратить внимание на тот факт, что предприятие не пользуется заемными средствами банков, используя лишь кредиторскую задолженность среди привлеченных средств. Причем за период 2004– 2003 года ее величина снизилась на 36 тыс. руб.

В структуре источников хозяйственных средств кредиторская задолженность играет значительную роль. За 2004 год ее доля выросла на 25,95%, что отрицательно характеризует деятельность предприятия в анализируемых периодах и не может не вызывать опасения, так как значительная доля заемных средств говорит о неустойчивой платежеспособности, то есть об отсутствии денежных средств для расчета по долгам.

Расчет системы показателей оценки финансового состояния ООО «Аура» позволит дать более точную оценку финансового состояния и оценить уровень стабильности хозяйственной деятельности предприятия.

Вывод: Анализ имущественного положения и структуры капитала предприятия показал, что среди хозяйственных средств предприятия основную долю составляют оборотные активы, а среди источников хозяйственных средств – заемный капитал. Предприятие полностью независимо от кредитов банка. Средства предприятия в отчетном периоде были, в основном, направлены на оборотные средства. Были выявлены отрицательные тенденции –значительный удельный вес кредиторской задолженности, на фоне одновременного ее снижения. Первая тенденция указывает, что предприятие попадает в зависимость от своих задолжников, а вторая – о незначительном  улучшении платежеспособности.

Финансовая устойчивость характеризуется, соотношением собственных и заемных средств. Однако, этот показатель дает лишь общую оценку финансовой устойчивости. Поэтому в мировой и отечественной учетно-аналитической практике разработана система показателей, характеризующая состояние предприятия и обеспеченность их источниками покрытия (пассива).

Их можно разделить на две группы: показатели, определяющие состояние оборотных средств, и показатели, определяющие состояние основных средств.

Показатели ликвидности и финансовой устойчивости взаимодополняют друг друга и в совокупности дают представление о благополучии финансового состояния предприятия: если у предприятия обнаруживаются плохие показатели ликвидности, то финансовая устойчивость им не потеряна. Преодолеть финансовую неустойчивость весьма непросто: нужно время и инвестиции. Для хронически больного предприятия, потерявшего финансовую устойчивость, любое негативное стечение обстоятельств может привести к роковой развязке.

Важнейшим показателем, характеризующим финансовую устойчивость предприятия, является показатель удельного веса общей суммы собственного капитала к итогу баланса предприятия. В практике этот относительный показатель получил название коэффициент автономии (концентрации собственного капитала) Ка.

Ка = Ск / ВБ,                                                     (7)

где Ск – Основные средства;

       ВБ – валюта баланса, тыс. руб.

Ка 2004 =  253 / 2075 = 0,122

Ка 2004 = 169 / 1317 = 0,128

По величине этого показателя судят о том, насколько предприятие независимо от заемного капитала.

Для коэффициента автономии желательно, чтобы он превышал по своей величине 0,5. В нашем случае, величина этого показателя 0,122 и 0,128 на начало и конец года соответственно. Таким образом, можно говорить о неуверенности кредиторов в надежности нашего предприятия. В то же время незначительный рост коэффициента автономии в 1,05 раза оценивается положительно.

Чем больше у предприятия собственных средств, тем легче ему справиться с неурядицами экономики и это отлично понимают кредиторы предприятия и его управляющие. Вот почему ООО «Аура» следует стремиться к нарастанию из года в год абсолютной суммы собственного капитала предприятия.

Производными от коэффициента являются такие показатели как коэффициент финансовой зависимости и коэффициент заемных и собственных средств.

Коэффициент финансовой зависимости по существу является обратным к коэффициенту автономии. Рост этого показателя в динамике означает увеличение доли заемных средств в финансировании предприятия. Эти два коэффициента в сумме равны единице (100%). Таким образом к 01.01.05. в каждом 1 рубле вложенном в активы, 88 копеек были заемными, к концу года зависимость от заемных средств снизилась и составила 87 копеек.

Коэффициент соотношения заемных и собственных средств  - это отношение всего привлеченного капитала к собственному

Кс = ЗК / Ос,                                                      (8)

где ЗК – заемный капитал, тыс.  руб.;

       ОК – Основные средства, тыс. руб.

Кс 2004 = 1822 / 253 = 7,2

Кс 2004 = 1148 / 169 = 6,79

Смысловое значение двух показателей (коэффициент автономии и соотношения заемных и собственных средств) очень близко. Практически для оценки финансовой деятельности можно пользоваться одним из них (любым).

Однако, более четко степень зависимости предприятия от заемных средств выражается в коэффициентном соотношении заемных и собственных средств. Он показывает каких средств у предприятия больше – заемных или собственных.

Проведенные расчеты показали, превышение фактических значений коэффициента соотношений заемных и собственных средств над рекомендуемым. Так, данный показатель составил 7,2 и 6,79 (соответственно на начало и конец года). Уменьшение показателя доли заемного капитала в собственном капитале следует оценить положительно, так как оно характеризует снижение степени финансовой зависимости от кредиторов.

Следующим показателем, характеризующим состояние собственных оборотных средств, является показатель маневренности собственного капитала (Км).

Км = СОС / ОС,                                       (10)

где СОС – собственные оборотные средства, тыс. руб., определяется как разница между собственным капиталом и внеоборотными активами, в нашем случае это 239 тыс. руб. на начало года и 157 тыс. руб. на конец года

Км 2004 г. = 239 / 253 = 0,94

Км 2004 г. = 157 / 169 = 0,93

Коэффициент маневренности показывает, какая часть собственных средств предприятия находится в мобильной форме, позволяющей относительно свободно маневрировать этими средствами. Обеспечение собственных текущих активов собственным капиталом является гарантией устойчивой кредитной политики. Для ООО «Аура» высокие значения коэффициента маневренности положительно характеризуют финансовое состояние.

На искомом предприятии в начале года коэффициент равнялся 0,94 и к концу года незначительно снизился до уровня 0,93.

Одним из критериев оценки финансовой устойчивости предприятия являются изменения или недостаток источников средств для формирования запасов и затрат (материальных оборотных фондов).

Обычно выделяют четыре типа финансовой устойчивости.

1 Абсолютная устойчивость финансового состояния, когда запасы и затраты меньше суммы собственного оборотного капитала и кредитов банка под товарно-материальные ценности (краткосрочные заемные средства – КЗС):

З < СОС + КЗС,                                                 (11)

где З – запасы, тыс. руб.;

       КЗС – краткосрочные заемные средства, тыс. руб.

При этом, для коэффициента обеспеченности запасов и затрат источниками средств (Ка) должно выполняться следующее условие

Ка = (СОС + КЗС) / 3 > 1                                  (12)

Ка0 = (239 + 1822) / 1780 >1

Ка1 = (157 + 1148) / 1018 >1

В нашем случае сумма собственных оборотных и краткосрочных заемных средств составляет 2061 тыс. руб. на начало года, 1305 тыс. руб. на конец года, а запасы 1780 и 1018 тыс. руб. соответственно. Таким образом, оба эти условия соблюдаются и поэтому ООО «Аура» по изложенной методике можно отнести к группе предприятий с абсолютной устойчивостью финансового состояния.

2 Нормальная устойчивость, при которой гарантируется платежеспособность предприятия, если:

З = СОС + КЗС,                                                          (13)

при Ки = (СОС + КЗС) / 3 = 1.            

3 Неустойчивое (предкризисное) финансовое состояние, при котором нарушается платежный баланс, но сохраняется возможность восстановления равновесия платежных средств и платежных обязательств путем привлечения временно свободных источников средств (Ивр.) в оборот предприятия (резервного фонда накопления и потребления), кредитов банка на временное пополнение оборотных средств и др.

З = СОС + КЗС + Ивр.,                                                       (14)

при Кн = (СОС + КЗС + Ивр.) / 3 = 1  

4 Кризисное финансовое состояние (предприятие находится на грани банкротства), при котором

З > СОС + КЗС + Ивр.,                                                       (15)

при Кк = (СОС + КЗС + Ивр.) / 3 < 1   

Равновесие платежного баланса в данной ситуации обеспечивается за счет просроченных платежей по оплате труда, ссудам банка, поставщикам, бюджету и т. д.

Ликвидность активов – величина, обратная ликвидности баланса по времени превращения активов в денежные средства. Чем меньше требуется времени, чтобы данный вид активов обрел денежную форму, тем выше его ликвидность. Анализ ликвидности баланса заключается в сравнении средств по активу, сгруппированных по статьям их ликвидности, и расположенных в порядке убывания ликвидности, к обязательствам по пассиву, сгруппированными по срокам их погашения и расположением их в порядке возрастания сроков.

В зависимости от степени ликвидности активы предприятия разделяются на следующие группы:

А1 – наиболее ликвидные активы – денежные средства предприятия и краткосрочные финансовые вложения;

А2 – быстро реализованные активы – дебиторская задолженность и прочие активы;

А3 – медленно реализуемые активы – запасы (без строки 217 «расходы будущих периодов»), а также статьи из раздела + активы баланса «Долгосрочные финансовые вложения» (уменьшенные на величину вложения в уставные фонды других предприятий);

А4 – труднореализуемые активы – итог раздела 1 актива баланса, за исключением статей этого раздела, включенных в предыдущую группу.

Пассивы баланса по степени срочности их оплаты:

П1 – наиболее срочные обязательства – кредиторская задолженность, прочие пассивы, а также ссуды, не погашенные в срок;

П2  – краткосрочные кредиты и заемные средства;

П3 – Долгосрочные обязательства – долгосрочные кредиты и заемные средства;

П4 – постоянные пассивы – итог раздела IV пассива баланса.

Группировка активов и пассивов баланса ООО «Аура» по степени их ликвидности приведена в таблице.

Для определения ликвидности баланса следует сопоставить итоги приведенных групп по активу и пассиву. Баланс считается абсолютно ликвидным, если имеет место соотношение:

А1 ≥ П1, А2 ≥ П2, А3 ≥ П3, А4 ≤ П4                                  (16)

Для нашего предприятия эти соотношения:

2004 г. 54 < 876; 221 > 0; 1786 > 0; 14 < 1199

2004 г. 21 < 998; 266 > 0; 1018 > 0; 12 < 319

Выполнение трех неравенств с необходимостью влечет за собой и выполнение четвертого неравенства, поэтому практически существенным является составление итогов первых трех групп по активу и пассиву. Четвертое неравенство носит «балансирующий» характер и в то же время имеет глубокий экономический смысл: его выполнение свидетельствует о соблюдении минимального условия финансовой устойчивости – наличии у предприятия собственных оборотных средств.

Рассматривая таблицу 2.2, можно сделать вывод о том, что баланс ООО «Аура» за 2004 г. является абсолютно неликвидным, так как оптимальное соотношение не соблюдается.

Графически анализ ликвидности баланса представлен в приложениях Г и Д.

Таблица 2.2 - Оценка ликвидности баланса

Активы	На 01.01.04	На 01.01.05	Откло-нения	Пассивы	На 01.01.04.	На 01.01.05	Откло-нения
1. Наиболее ликвидные активы А1 (стр. 250 + 260)	54	21	-33	1. наиболее срочные обязательства П1 (стр. 620 + 630)	876	998	+122
2. Быстро реализуемые активы А2 (стр. 240 + 270)	221	266	+45	2.Краткосрочные пассивы П2 (стр. 610)	0	0	0
3.медленно реализуемые активы А3 (стр. 210 – 217 + 220 + 230)	1786	1018	-768	3.Долгосрочные обязательства П3 (стр. 590)	-	-	-
4.труднореализуемые активы А4 (стр. 190)	14	12	-2	4.постоянные пассивы П4 (стр. 490 + 640 + 650 + 660)	1199	319	-880
Баланс	2075	1317	-758	Баланс	2075	1317	-758

В отчетном периоде и в 2004 г. наблюдается недостаток наиболее ликвидных активов, так денежные средства и краткосрочные финансовые вложения не покрыли наиболее срочные обязательства на 822 тыс. руб. и 977 тыс. руб. в 2004г. в 2004 гг. соответственно. Кроме этого недостаток продолжает расти при стремительно уменьшающемся остатке денежных средств.

Сопоставление быстро реализуемых активов и краткосрочных пассивов на 01.01.05 г. выявить тенденции к улучшению финансового положения предприятия, так как платежный излишек составляет 266 тыс. руб по сравнению с результатом прошлого года 221 тыс. руб.

Перспективная ликвидность представляет собой прогноз платежеспособности на основе сравнения будущих поступлений и платежей, сопоставление медленно реализуемых активов с долгосрочными обязательствами позволяет сделать вывод о наличии перспективной (долгосрочной) ликвидности предприятия. Платежеспособный излишек по этой группе активов составил 1786 тыс. руб. в 2004 г. и 1018 тыс. руб. в 2004 г. соответственно.

Составление и оценка платежных балансов позволяет выявить общие тенденции в изменении ликвидности и получить первоначальное представление об уровне платежеспособности предприятия на определенные даты в абсолютном выражении. Как и любой абсолютный показатель, платежный излишек (недостаток) средств имеет ограниченные аналитические возможности. Поэтому финансовый анализ широко использует разнообразные относительные показатели ликвидности.

Рассмотрим наиболее часто применяемые в практике экономического анализа показатели платежеспособности и ликвидности.

Коэффициент платежеспособности (Кп) рассчитывается как отношение оборотных активов акционерного общества к долго и краткосрочным обязательствам (пассивам) и показывает, его способность покрывать свои долги за счет текущих активов не прибегая к распродаже имущества.

Кп = Оборотные активы / Долго и краткосрочные обязательства        

В данном случае коэффициент платежеспособности равен:

За 2003 г. 2061 / 1822 = 1,13

За 2004 г. 1305 / 1148 = 1,14

Рассчитанный показатель свидетельствует о достаточной платежеспособности ООО «Аура». В случае одновременного требования платежей со стороны кредитов не будет необходимости прибегать к распродаже имущества. Рекомендуемое значение этого показателя 1 и более, то есть имеющихся активов достаточно для погашения всей задолженности.

Однако показатель платежеспособности организации выражает ее способность осуществлять расчеты по всем видам обязательств; и по ближайшим, и по отдельным. Он не дает представления о возможностях организации погашать краткосрочные обязательства. Поэтому, для оценки способности предприятия выполнить свои краткосрочные обязательства рассмотрим три относительных показателя ликвидности баланса.

Общую оценку ликвидности баланса дает коэффициент текущей ликвидности. Он характеризует общую обеспеченность предприятия оборотными  средствами для ведения хозяйственной деятельности и своевременного погашения срочных обязательств предприятия.

Коэффициент текущей ликвидности определяется как отношение стоимости находящихся в наличии у предприятия оборотных средств в виде производственных запасов, готовой продукции, денежных средств, дебиторских задолженностей и прочих оборотных активов (итог раздела 2 актива баланса), к наиболее срочным обязательствам предприятия в виде краткосрочных кредитов банков, просроченных займов и различных кредиторских задолженностей, прочих краткосрочных пассивов (итог раздела 6 пассива баланса за вычетом строк 640,650,660).

Кт.л. = Оборотные активы (2), тыс. руб. / (Краткосрочные пассивы (6) – (стр. 640 + 650 + 660)), тыс. руб.                                                             

Для нашего предприятия коэффициент текущей ликвидности равен:

За 2003 г. = 2061 / 876 = 2,35

За 2004 г. = 1305 / 998 = 1,31

Это свидетельствует о том, что имеющиеся оборотные средства позволяют погасить долги по краткосрочным обязательствам. Однако в 2004 году положение предприятия кардинально изменилось в сторону уменьшения обеспеченности оборотными средствами. Анализируемый показатель уменьшился на 44,4%, что свидетельствует о приближении ООО «Аура» к неплатежеспособному положению.

Критическим уровнем коэффициента текущей ликвидности считается 1. Рекомендуемое значение этого коэффициента 2 и более.

Промежуточным коэффициентом ликвидности является коэффициент быстрой ликвидности (Кб.л.). Он характеризует способность предприятия рассчитаться с задолженностью в ближайшее время и определяется отношением наиболее ликвидной части оборотных активов, то есть без учета наименее ликвидной части текущих активов – товарных запасов, к краткосрочным обязательствам.

Кб.л = Оборотные активы – Запасы, тыс. руб. / Краткосрочные обязательства, тыс. руб.                                                                                  

Коэффициент быстрой ликвидности отражает прогнозируемые платежные возможности при условии своевременного проведения расчетов с дебиторами. В нашем случае он равен:

На 01.01.04. (2061 – 1780) / 1822 = 0,15

На 01.01.05. (1305 – 1018) / 1148 = 0,25

Рост данного коэффициента свидетельствует о незначительном улучшении положения предприятия в вопросе  достаточности наличия ликвидных активов для погашения краткосрочных долгов. Однако полученные результаты значительно меньше рекомендуемого значения – от 05, до 1,0

Для получения наиболее полной картины ликвидности необходимо использовать коэффициент абсолютной ликвидности (Ка.л.). Он характеризует способность акционерного общества рассчитаться с задолженностью немедленно и определиться отношением наиболее ликвидных оборотных активов – денежных средств и краткосрочных финансовых вложений – к краткосрочным обязательствам. Чем выше данный коэффициент, тем надежнее организация.

Ка.л. = Денежные средства и краткоср. фин. вложения, тыс. руб.        Краткосрочные обязательства, тыс. руб.                       

В нашем случае коэффициент абсолютной ликвидности на начало и конец 2004 года равен:

За 2003 г. = 54 / 1822 = 0,03

За 2004 г. = 21 / 1148 = 0,02

Это свидетельствует о том, что в анализируемом периоде ООО «Аура» испытывает недостаток свободных денежных средств для финансирования текущей хозяйственной деятельности. Рекомендуемое значение этого показателя от 0,2 до 0,3.

Одним из показателей, непосредственно оценивающих вероятность банкротства, является коэффициент обеспеченности собственными средствами. Он характеризует наличие собственных оборотных средств у предприятия, необходимых для его финансовой устойчивости.

Коэффициент обеспеченности собственными средствами (Коб. сос.) определяется как отношение разности между объемами источников собственных средств (итог раздела 3 пассива баланса) и фактической стоимостью основных средств и прочих внеоборотных активов (итог раздела 1 актива баланса) к фактической стоимости находящихся в наличии у предприятия оборотных средств в виде производственных запасов, независимого производства, готовой продукции, денежных средств, дебиторской задолженности и прочих оборотных активов (итог раздела 2 актива баланса).

Коб. сос = (Собств. Капитал – Внеоборотные активы, тыс. руб.)

Оборотные активы, тыс. руб.

Коб. сос. 2003 г. = 239 / 2061 = 0,11

Коб. сос. 2004 г. = 157 / 1305 = 0,12

Для ООО «Аура» анализируемый показатель незначительно превышает рекомендуемое значение (0,1), это означает, что доля оборотных активов, сформированных за счет собственных оборотных средств составляет 11% и 12% на начало и конец года соответственно. Причем следует отметить рост данного показателя в 2004 г. по сравнению с 2003 г. на 9,09%.

Коэффициент восстановления (утраты) платежеспособности характеризует наличие реальной возможности у предприятия восстановить (либо утратить) свою платежеспособность в течение определенного периода.

Коэффициент восстановления (утраты) платежеспособности определяется как отношение расчетного коэффициента текущей ликвидности к его установленному значению. Расчетный коэффициент текущей ликвидности определяется как единица фактического значения текущей ликвидности на конец отчетного периода и изменения значения этого коэффициента между концом и началом отчетного периода в пересчете на установленный период восстановления (утраты) платежеспособности.

Кв. (у) пл. = (Кт.л.ф. + Пв (у) / Т * (Кт. л. ф. – Кт. л. н.)) / Кт. л. норм.,

где Кт. л. ф. – фактическое значение (в конце отчетного периода)

коэффициента текущей ликвидности;

        Пв. (у) – установленный период восстановления (утраты)

платежеспособности предприятия в месяцах;

Т – отчетный период в месяцах;

Кт. л. н. – значение коэффициента текущей ликвидности в начале

отчетного периода;

Кт. л. норм. – нормальное значение коэффициента текущей ликвидности

(К1 норм. = 2).

Определим коэффициент восстановления (утраты) платежеспособности за 6 месяцев:

Кв (у) пл. = (2,35 + 6/12 * (2,35 – 1,31)) / 2 = 1,5

Так как значение коэффициента восстановления (утраты) платежеспособности ≥1, то у предприятия отсутствует реальная возможность в следующие 6 месяцев утратить платежеспособность. Однако проанализировав относительные показатели ликвидности предприятия можно сделать вывод о том, что предприятию следует наращивать объем денежных средств для обеспечения долго- и краткосрочных обязательств и накапливания собственного капитала для последующего развития и обеспечения нормальной и стабильной финансово-хозяйственной деятельности.

Таким образом, на основе проведенного анализа можно сделать вывод о неудовлетворенности структуры баланса и очень низкой ликвидности предприятия.

Анализ финансового состояния предприятия включает в себя расчет показателей, характеризующих деловую активность организации и эффективность использования средств, то есть показатели деловой активности.

Деловая активность акционерного общества в финансовом аспекте проявляется прежде всего в скорости оборота его средств.

Показатели оборачиваемости показывают – сколько раз в год (анализируемый период) «оборачиваются» те или иные активы предприятия. Оборотная величина, помноженная на 360 дней (или количество дней в анализируемом периоде), указывает на продолжительность одного оборота этих активов.

Показатели оборачиваемости имеют большое значение для оценки финансового положения предприятия, поскольку скорость оборота средств, т.е. скорость превращения их в денежную форму, оказывает непосредственное влияние на платежеспособность предприятия. Кроме того, увеличение скорости оборота средств отражает при прочих равных условиях повышение производственного технического потенциала предприятия.

В практике наиболее часто выполняют расчеты оборачиваемости средств, вложенных в запасы товарно-материальных ценностей и используемых покупателями продукции предприятия в порядке их коммерческого кредитования. Значительный интерес представляет измерение степени нагрузки другой части используемых средств, вложенных в недвижимое имущество. Определенный интерес представляет и ответ на вопрос, насколько интенсивно используется вся сумма капиталов, авансированная в предприятии, в соответствии с общим оборотом по продажам.

Все названные величины рассматриваются в виде относительных показателей.  Однако, показателям оборачиваемости оборотных средств свойственно и присвоение натуральных измерений. Их можно измерить числом оборотов за определенный период времени или продолжительностью одного оборота. И это вполне объяснимо, так как по окончании срока оборота вся сумма участвовавших в нем средств возвращается предприятию.

Те капиталы, по отношению к которым определяется степень их нагрузки, за отчетный период полностью не превращаются в наличные деньги, так как неоднократно участвуют в цикле  производства продукции и ее продажи. Поэтому показатели нагрузки капитала легче истолковать как относительные показатели, хотя по характеру сопоставленных при их исчислении величин им можно дать и соответствующее толкование. Так при сопоставлении выручки от продаж с этими капиталами рассчитывается число денежных единиц выручки, приходящиеся на одну денежную единицу используемого капитала.

Наиболее распространенным является коэффициент оборачиваемости активов. Этот показатель следует  рассматривать только с качественными характеристиками предприятия: значительная оборачиваемость активов может наблюдаться не только в силу эффективного использования активов, но и в связи с отсутствием вложений на развитие производственных мероприятий.

К оборачиваемости активов = чистый объем реализации тыс. руб.                 

(или К капиталоотдачи)    среднегодовая стоимость активов тыс. руб.

Отношение суммы продаж (выручки от реализации) ко всему итогу средств характеризуют эффективность использования предприятием всех имеющихся ресурсов независимо от источников их образования, то есть показывает, сколько раз за год (анализируемый период) совершается полный цикл производства и обращения, приносящий соответствующий эффект в виде прибыли, или сколько денежных единиц реализованной продукции принесла каждая денежная единица активов. Этот показатель варьируется в зависимости от отрасли, отображая особенности производственного процесса.

Как видно из приведенной таблицы 2.3 по сравнению с предыдущим годом продолжительность оборота активов уменьшилась на 5 дней, что не привело к оттоку денежных средств. Это свидетельствует об улучшении финансового положения предприятия. Схема изменения анализируемых показателей представлена в приложении В.

Таблица 2.3 - Общая оценка оборачиваемости активов

Показатели	На 01.01.04.	На 01.01.05.	Изменения
1.Выручка от реализации, тыс. руб.	7637	5094	-2543
2.Средняя величина активов, тыс. руб.	2075	1317	-758
3.Средняя величина внеоборотных активов, тыс. руб.	14	12	-2
4.Средняя величина текущих активов, тыс. руб.	2061	1305	-756
5.Оборачиваемость активов	3,68	3,87	+0,19
6.Период оборота активов, дней	98	93	-5
7.Оборачиваемость текущих активов	3,7	3,9	+0,2
8.Период оборота текущих активов, дней	97	92	-5
9.Оборачиваемость внеоборотных активов	545,5	424,5	-121
10.Период оборота внеоборотных активов, дней	0,66	0,85	+0,19

Основным фактором ускорения оборачиваемости активов нашего предприятия является уменьшение суммы активов на 758 тыс. руб. Наиболее сильное ускорение оборачиваемости в нашем случае характерно для оборотных активов – 0,2 (5 дней).

Следующим показателем является коэффициент оборачиваемости собственного капитала (СК).

К оборачиваемости СК = чистый объем реализации тыс. руб.        

                               среднегодовая стоимость СК тыс. руб.

Оборачиваемость собственного капитала составила 30,2 в 2003 году и 30,14 в 2004 году.

К обор. СК 2003 г. = 7637  = 30,2

                                     253

К обор. СК 2004 г. = 5094 = 30,14

                                      169

Коэффициент оборачиваемости собственного капитала характеризует различные аспекты деятельности: с финансовой точки зрения он представляет скорость оборота собственного капитала, с экономической – активность денежных средств, которыми рискует акционер.

В нашем случае, высокое значение данного коэффициента означает значительное повышение уровня продаж над вложенным капиталом, а это влечет за собой увеличение кредитных ресурсов и возможность достижения того предела, когда кредиторы больше участвуют в деле, чем собственники. Таким образом, отношение к собственному капиталу увеличивается, снижается безопасность кредиторов, поэтому компания может иметь серьезные затруднения, связанные с изменением доходов или общей тенденции снижения цен.

Следующим показателем является коэффициент оборачиваемости инвестиционного капитала (Ко.и.к.).

Ко.и.к. = чистый объем реализации, тыс. руб.                               

                    среднегодовая стоимость, тыс. руб.

(Основные средства + долгосрочные обязательства)

Этот показатель показывает скорость оборота всего долгосрочного (инвестиционного) капитала предприятия. Он равен 30,2 и 30,14 соответственно за 2003 и 2004 гг. Данный показатель совпадает с  коэффициентом оборачиваемости собственного капитала в следствие отсутствия у ООО «Аура» долгосрочных обязательств.

Показатель оборачиваемости материально-производственных запасов. В целом, чем выше показатель оборачиваемости запасов, тем меньше средств связано в этой наименее ликвидной статье, тем более ликвидную структуру имеют оборотные средства и тем устойчивее финансовое положение фирмы. Особенно актуально повышение оборачиваемости и снижение запасов при наличии большой задолженности у предприятия. В этом случае давление кредиторов может  ощутиться прежде, чем можно что-либо предпринять с запасом, особенно при неблагоприятной конъюнктуре. 

Поскольку производственные запасы учитываются по стоимости их приобретения, то для расчета коэффициента оборачиваемости запасов используется не выручка от реализации, а себестоимость реализованной продукции.

К оборачиваемости запасов = себестоимость реализованной продукции 

                                       среднегодовая стоимость запасов

Расчет представлен в таблице 2.4.

Этот показатель может быть также выражен в днях.

Сумма дней, в течении которых оплачиваются счета и реализуются материально-производственные запасы, характеризует продолжительность цикла, в течение которого материально-производственные запасы превращаются в наличные денежные средства. Ускорение оборачиваемости, достигаемое за счет сокращения времени производства  и обращения, оказывает положительный эффект на результаты деятельности предприятия.

Таблица 2.4 - Оценка состояния оборачиваемости материально-производственных запасов

Показатели	На 01.01.04	На 01.01.05.	Изменения
1.Среднегодовые материально-производственные запасы тыс. руб. из них:	2061	1305	-756
производственные запасы	7	11	+4
готовая продукция и товары отгруженные	1773	1007	-766
2.Себестоимость реализованной продукции, тыс. руб.	6711	3801	-2910
3.Оборачиваемость материально-производственных запасов (стр.2:стр.1) из них:	3,26	2,91	-0,35
производственные запасы	959	346	-613
готовая продукция и товары отгруженные	3,79	3,77	-0,02
4.Срок хранения запасов дней (360 дн./стр.3) из них:	110,4	123,7	+13,3
производственные запасы	0,38	1,04	+0,66
готовая продукция и товары отгруженные	95	95	-

Чем скорее оборотные средства оборачиваются в процессе функционирования предприятия, тем меньше их потребуется при данном объеме производства. Разные отрасли имеют разную оборачиваемость, поэтому ее целесообразно сравнивать со среднеотраслевой.

Данные таблицы 2.4, свидетельствуют о замедлении оборачиваемости производственных запасов и готовой продукции. Срок хранения производственных запасов увеличился на 0,66 дней.

Для ООО «Аура» замедление оборачиваемости произошло практически в 1,5 раза. Это говорит об ухудшении работы предприятия, снижении его производственного потенциала и наметившейся тенденции к ухудшению его финансового состояния.

Накапливание запасов часто является вынужденной мерой снижения риска непоставки (недопоставки) сырья и материалов необходимых для осуществления производственного процесса предприятия. Отметим, в этой связи, что предприятия,  ориентирующиеся на одного основного поставщика, находятся в более уязвимом положении, чем предприятия  строящие свою деятельность на договорах с несколькими поставщиками.

Особенно сильно снизилась оборачиваемость производственных запасов  (на 613). Это может свидетельствовать с одной стороны, о плохой работе сбытовых подразделений предприятия и, с другой стороны, о выпуске продукции недостаточно высокого качества и в результате плохо реализуемой.

Финансовые результаты деятельности предприятия характеризуются суммой полученной прибыли и уровнем рентабельности. Прибыль предприятия получают главным образом от реализации продукции, а также от прочих видов деятельности (сдача в аренду основных фондов, коммерческая деятельность на финансовых и валютных биржах и т. д.).

Прибыль – это часть чистого дохода, который непосредственно получают субъекты хозяйствования после реализации продукции. Только после продажи продукции чистый доход принимает форму прибыли. Количественно она представляет собой разность между чистой выручкой (после уплаты налога на добавленную стоимость, акцизного налога и других отчислений из выручки в бюджетные и внебюджетные фонды)  и полной себестоимостью реализованной продукции. Значит, чем больше предприятие реализует рентабельной продукции, тем больше получит прибыли, тем лучше его финансовое состояние. Поэтому финансовые результаты деятельности следует изучить в тесной связи с использованием и реализацией продукции.

Динамика полученных финансовых результатов ООО «Аура» представлена в таблице 2.5.

На основании данной таблицы можно сделать вывод о том, что в отчетном периоде эффективность деятельности ООО «Аура» снизилась по сравнению с прошлым. Произошло это, главным образом, за счет значительного снижения выручки от продаж (2543 тыс. руб. или 33,3%).

Положительно следует оценить более интенсивное снижение себестоимости продукции по сравнению с темпом снижения выручки от продаж (56,64% к 66,7%). В то же время намечается темп снижения внереализационных расходов на 37,5%.

В качестве базы прибыльности для расчета рентабельности используем показатель прибыли от продаж.

Таблица 2.5 - Анализ финансовых результатов ООО «Аура»

Показатель	Сумма, тыс. руб.	Динамика, %
2003 г.	2004 г.	отклонение
1. Выручка от реализации	7637	5094	-2543	66,7
2. Себестоимость реализации продукции	6711	3801	-2910	56,64
3. Коммерческие расходы	965	1195	230	123,83
4. Прибыль (убыток) от продаж (п. 1 – п. 2- п.3)	-39	98	137	-
8. Внереализационные доходы	-	-	-	-
9. Внереализационные расходы	40	25	-15	62,5
10. Прибыль (убыток) от ФХД	-79	73	152	-
11. Налог на прибыль	79	131	52	165,82
12. Нераспределенная прибыль (убыток) отчетного периода	-158	-58	100	36,71

Показатели рентабельности характеризуют эффективность работы предприятия в целом, доходность различных направлений деятельности (производственной, предпринимательской, инвестиционной), окупаемость затрат и т. д. Они более полно, чем прибыль, отражают окончательные результаты хозяйствования, потому что их величина показывает состояние эффекта с наличными или использованными ресурсами. Их используют для оценки деятельности предприятия и как инструмент в инвестиционной политике и ценообразовании.

Показатели рентабельности можно объединить в несколько групп:

1 показатели, характеризующие окупаемость издержек производства и инвестиционных проектов;

2 показатели, характеризующие прибыльность продаж;

3 показатели, характеризующие доходность капитала и его частей.

Рентабельность производственной деятельности (окупаемость издержек) – отношение прибыли от продаж к сумме затрат по реализованной продукции. Для ООО «Аура» в 2004 г.  этот показатель составил:

98 : 3801 = 0,03.

Данный расчет показывает, что предприятие имеет 3 копейки прибыли с каждого рубля, затраченного на производство и реализацию продукции. Для сравнения определим аналогичный показатель 2004 года:

-39 : 6711 = -0,01.

Таким образом, работа предприятия по окупаемости издержек в 2004 г. происходит более эффективно, что позволило окупить издержки на 4 копейки больше, чем в прошлом периоде.

Рентабельность продаж (оборота) – отношение прибыли от реализации продукции, работ и услуг к сумме полученной выручки:

За 2004 г. Рпр =  98: 5094 = 0,02 (2%).

За 2004 г.  Рпр =  -39 : 7637 = 0,01 (1 %)

Рассчитанный показатель рентабельности характеризует эффективность предпринимательской деятельности. В данном случае предприятие имеет 1 копейку прибыли с рубля продажи в 2004 году и 2 копейки в 2004 г.  

Рентабельность (доходность) капитала определяется отношением прибыли от финансово-хозяйственной деятельности к среднегодовой стоимости всего инвестированного капитала или отдельных его слагаемых: собственного (акционерного), заемного и т. д.

Рк = Чистая прибыль  : Вся сумма капитала (валюта баланса)   

В базисном и отчетном периодах показатель составил:

2003 г. Рк = -158 : 2075 = 0,08 (8%)

2004 г. Рк = -158 : 1317 = 0,12 (12%)

Предприятие получило 8 и 12 копеек убытка с каждого рубля капитала, вложенного в его развитие соответственно в 2003 и 2004 гг.

Так как деятельность предприятия ориентирована  на перспективу, то необходимо разработать инвестиционную политику. Информация о средствах, инвестированных в предприятие, может быть получена по данным баланса как сумма собственного капитала и договорных обязательств (или, что то же самое, как разность общей суммы активов и краткосрочных обязательств).

Показателем, отражающим эффективность использования средств, инвестированных в предприятия, является рентабельность инвестиций (Rи):

Ринвестиций =  Прибыль до уплаты налога                                    

          (Валюта баланса – Величина краткосрочных обязательств) * 100

2003 г. Ри = -79 : 253 = 0,31

2004 г. Ри = 73 : 169 = 0,43

На основании представленных расчетов можно сделать вывод о том, что окупаемость инвестированного собственного капитала ООО «Аура» в 2004 г. увеличилась на 0,74 по сравнению с 2003 годом.

Данный показатель используется в основном для оценки эффективности управления на предприятии, характеристики его способности обеспечить необходимую отдачу на вложенный капитал, определения расчетной базы для прогнозирования.

Показатель рентабельности инвестиций рассматривается в зарубежной практике финансового анализа как способ «мастерства» управления инвестициями. При этом считается что, поскольку руководство компании не может влиять на величину уплачиваемого налога на прибыль, в целях более обоснованного подхода к расчету показателя в числителе используется величина прибыли до уплаты налога.

Инвесторы капитала (акционеры) вкладывают в предприятие свои средства с целью получения прибыли от инвестиций, поэтому с точки зрения акционера точной оценкой результатов хозяйственной деятельности является наличие прибыли на вложенный капитал. Показатель прибыли на вложенный акционерами (собственниками) капитал, называемый также рентабельностью собственного капитала, определяется по формуле:

Рентабельность собственного капитала = Прибыль остающаяся в распоряжении предприятия : Величина собственного капитала *100%   

Для ООО «Аура» данный показатель совпадает с показателем рентабельности инвестиций в связи с отсутствием у предприятия долгосрочных обязательств.

Отсюда можно сделать вывод о том, что до уплаты налога на прибыль деятельность предприятия характеризовалась получением дохода на инвестированный капитал, а после уплаты налога прибыльность собственного капитала ООО «Аура» практически не изменилась.

Таким образом, практически все рассчитанные показатели рентабельности (доходности) деятельности предприятия показали снижение эффективности его деятельности, пусть и незначительное. Кроме того, снижение прибыльности деятельности ООО «Аура» может подорвать доверие как акционеров, так и кредиторов общества. Для устранения всех этих негативных моментов необходимы эффективные управленческие решения по мобилизации выявленных ресурсов.

Проведенный в данной работе анализ финансового состояния ООО «Аура» позволил выделить слабые стороны, выявить резервы и недостатки деятельности ООО «Аура», предложить мероприятия по стабилизации его финансового состояния.

В процессе анализа был сделан вывод о том, что ООО «Аура»  неплатежеспособно, неустойчиво и неликвидно, а также следует увеличить прибыльность капитала, вложенного в развитие предприятия.

Текущая и критическая ликвидность ООО «Аура» может быть обеспечена значительным притоком денежных средств на счета предприятия. Поэтому, в качестве мероприятия по улучшению финансового состояния предприятия предложим способы снижения величины дебиторской задолженности, выгодные для наших покупателей.

Предложенные мероприятия должны не столько сократить кредиторскую задолженность, сколько снизить издержки, связанные с ее использованием.

Согласно отчету о прибылях и убытках ООО «Аура» можно сказать о значимости мероприятий, направленных на снижение себестоимости продукции и увеличения выручки от продаж путем совершенствования ассортиментной политики предприятия.

3. Оценка стоимости предприятия ООО «Аура»

3.1. Оценка затратным методом

Затратный подход оценки здания, строения и помещений на предприятии ООО «АУРА».

Произвести расчет стоимости предприятия с позиции издержек на его соз­дание при выполнении условия, что предприятие обладает значительными ма­териальными активами и остается действующим, позволяет метод чистых ак­тивов.

Сущность метода чистых активов состоит в том, что все активы предпри­ятия, принимаемые к расчету, оцениваются по рыночной стоимости. (P.I + Р.П баланса). Затем из полученной суммы вычитается стоимость обязательств, при­нимаемых к расчёту (P.IV + P.V - с.640).

К полученной разности прибавляется рыночная стоимость земли, и полу­чается стоимость чистых активов предприятия.

Эта методика расчета стоимости предприятия соответствует международ­ным принципам бухгалтерского учета и широко используется на практике. Ал­горитм расчета дан в «Порядке оценки стоимости чистых активов акционерных обществ», утвержденном приказом МФ РФ от 5 августа 1996 г. № 71 и Феде­ральной комиссией по рынку ценных бумаг от 5 августа 1996 г. № 179.

Корректировка статей баланса в целях оценки стоимости предприятия за­ключается как в нормализации бухгалтерской отчетности (в том числе статей баланса), так и в пересчете статей актива и пассива баланса в текущие цены.

 

Определение рыночной стоимости недвижимого имущества

Таблица 3.1

Состав недвижимости

Наименование	Место распо­ложения	Назначение (склад, магазин, специализиро­ванный объект)	Характеристика (вид материала, наличие инженерных комму­никаций)	Реквизиты право устанавливающего документа
Здание магазина	г. Хабаровск, Индустриальный район, ул. Вологодская, 14б.	Административное здание	Кирпич	Договор купли продажи
Здание склада	г. Хабаровск, Индустриальный район, ул. Вологодская, 14б.	Склад	Кирпич	Договор купли продажи

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

В рамках затратного подхода применяется какой-либо метод оценки не­движимости. В работе весь процесс оценки недвижимости расписывается по­следовательно.

Определение восстановительной стоимости зданий

При определении восстановительной стоимости зданий и части сооруже­ний нами были использованы удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1984 года на единицу объема или площади, а также индексы изме­нения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень цен на 01.01.91 г. на основании письма Госстроя СССР от 06.09.90 г., № 14-Д и ин­дексы Регионального центра по ценообразованию в строительстве Правитель­ства Хабаровского края. Индексы представляют собой отношение стоимости продукции или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне цен. За базисный уровень принимается стоимость в уровне сметных норм и цен, введенных с 01.01.84 г. и 01.01.91 г.

Таблица 3.2

Определение восстановительной стоимости склада S = 41 м²

Наименование основ­ных фондов	Источник	Стоимость в ба­зисных ценах 1984 г, р.	Стоимость с учетом рыноч­ных факторов по конструк­тивам на май 2005 г.
Торговое оборудование	УС.485	820,1	1147233
Складское оборудование	УС.487	1024,5	1433163

В величине восстановительной стоимости должна быть учтена прибыль предпринимателя, которую нужно определить экспертно и НДС.

Таблица 3.3

Определенные рыночной стоимости склада

Наиме­нование	Восста­нови­тельная стоимость на дату оценки. р.	Испра­вимый физиче­ский из- нос, р.	Неиспра­вимый фи­зический износ в короткоживущих элементах здания	Неиспра­вимый фи­зический износ в долго жи вущих элементах здания	Всего физиче­ский ИЗ­НОС, р.	Оста­ток, р.	Внешние износ, Р-	Рыноч­ная стои­мость по затратному подходу
Торговое оборудование	1147233	275336	160613	91778,6	527727	619506	0	619506
Складское оборудование	1433162	343959	200643	114653	659254	773908	0	773908

Вывод. Рыночная стоимость объекта оценки по затратному подходу со­ставила 619506+773908 = 1393414 рублей.

Подобным методом проводится оценка всех объектов недвижимости: зданий, сооружений. После ее проведения у исполнителя появляется рыночная стоимость на объекты недвижимости.

Оценка рыночной стоимости земельных участков

Рыночная стоимость объекта оценки (земельного участка) определяется в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", где под рыночной стои­мостью объекта оценки понимается "наиболее вероятная цена, по которой дан­ный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях кон­куренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства".

В современном обществе оценка земель используется в следующих целях:

* для целей налогообложения недвижимости;

* для установления ставок земельного налога;

* для установления величины арендной платы;

* для информационной поддержки рынка земли, ипотеки, рынка ценных земельных бумаг;

* для оценки эффективности существующего функционального исполь­зования территории;

* для расчетной поддержки проектных разработок генерального плана го­рода в планировании модели городского развития;

* для осуществления прав и обязанностей заинтересованных лиц о стои­мости городских земель в отношении подлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.

Основными факторами, влияющими на стоимость земельного участка, можно назвать экономические, социальные, юридические, административные или политические, физические.

Стоимость земельных участков формируется под воздействием спроса и предложения, наиболее эффективного использования, остаточной продуктив­ности и принципов изменения и ожидания. Результат оценки земельных участ­ков существенно зависит от цели оценки. Цель оценки обусловливает вид стоимости земельного участка и находится под влиянием прав, относящихся к данному земельному участку.

Оценка рыночной стоимости автотранспортных средств

При корректировке балансовой стоимости автотранспортных средств оценщиками был использован сравнительный (рыночный) подход и был при­менен факторный метод по идентичному транспортному средству.

Для определения стоимости транспортных средств по данному методу оценщиками была использована «Методика оценки остаточной стоимости транспортных средств с учетом технического состояния» Р-03112194-0376-98, утвержденная руководителем Департамента автомобильного транспорта Мини­стерства транспорта РФ Г.П, Николаевым 10.12.1998 г.

Таблица 3.4

Технические характеристики объектов оценки

№ п/п	Наименование объекта оценки	Техническое описание
3	Грузовой бортовой КамАЗ -5510	Год выпуска -1993, грузоподъемность – 5 т, мощность двигателя - 150 л. с., макс, скорость - 90 км/ч

Подходы к оценке стоимости транспортных средств приведены на рис. 4.

Рис. 4. Оценка стоимости машин и оборудования

В затратном подходе оценки машин и оборудования можно выделить следующие основные методы:

• метод расчета по цене однородного объекта;

• метод поэлементного расчета; индексный метод. Расчет физического износа

Физический износ машин и оборудования преимущественно измеряется:

=> методом срока жизни:

процент физического износа рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни;

=> методом укрупненной оценки технического состояния: используются специальные оценочные шкалы.

Таблица 3.5

Шкала оценки физического износа

Физический износ, %	Оценка технического состояния	Общая характеристика технического -состояния
0-20	Хорошее	Повреждений и деформаций нет. Имеются отдель­ные неисправности, не влияющие на эксплуатацию элемента, и устраняются в период текущего ремонта
21-40	Удовлетворительное	Элементы в целом пригодны для эксплуатации, од­нако, требуют ремонта уже на данной стадии экс­плуатации
41-60	Неудовлетворитель­ное	Эксплуатация элементов возможна лишь при усло­вии проведения ремонта
61-80	Аварийное	Состояние элементов аварийное. Выполнение эле­ментами своих функций возможно лишь при прове­дении специальных охранительных работ или пол­ной замене этих элементов
81-100	Непригодное	Элементы находятся в непригодном к эксплуатации состоянии

Расчет функционального износа

Он представляет собой потерю стоимости, вызванную либо появлением более дешевых машин, оборудования, либо производством более экономичных и производительных аналогов.

К ⁼ xq / Х_анап,

где К - корректирующий коэффициент; Х₀, Х_анап - значения характеристики оцениваемого объекта и аналога. Расчет внешнего износа

Данный вид износа определяется методом связанных пар продаж. Срав­ниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешне­го износа, а другой — нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний (экономический) износ.

Сравнительный (рыночный) подход к оценке стоимости машин и оборудования

Подход основан на методе сравнения.

1. Нахождение объекта-аналога,

2. Внесение корректировок в цену аналога. Корректировки бывают двух видов:

• коэффициентные, вносимые умножением на коэффициент;

• поправочные, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной по­правки.

Доходный подход в оценке машин и оборудования. Решаются следующие задачи:

1. Рассчитывается операционный доход от функционирования производст­венной системы,

2. Методом остатка определяется та часть дохода, которую можно отнести к машинному парку этой системы.

3. С помощью метода дисконтирования или метода капитализации опреде­ляется стоимость.

Определяется рыночная стоимость на основании результатов, полученных тремя подходами.

Оценка товара - материальных запасов

Они оцениваются по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку и складирование. Устаревшие запасы списываются в пределах принятых для дан­ных предприятий.

Оценка расходов будущих периодов

Они оцениваются по номинальной стоимости, если еще существует свя­занная с ними выгода. Если же выгода не существует, то величина расходов бу­дущих периодов списывается.

Оценка дебиторской задолженности

Требуются анализ дебиторской задолженности по срокам погашения, вы­явление просроченной задолженности,

В нашем случае на предприятии существует дебиторская задолженность со сроком погашения 12 месяцев, данный вид статьи баланса не корректируется.

После проведения корректировок сведите исходные данные баланса и скорректированные величины в табл. 3.6

Таблица 3.6

Расчет чистых активов на дату оценки

АКТИВ	По данным баланса, тыс .р.	Скорректированная стоимость, тыс.р.
I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Нематериальные активы (04,05)
Основные средства (01 , 02):	51370	51370
Прочие внеоборотные активы	37216
ИТОГО по разделу I
II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Запасы;	59740	111110
в том числе:
сырье, материалы и другие аналогичные ценности (10, 14, 16)
затраты в незавершенном производстве (издержках обра­щения) (20, 21 , 23, 29, 44, 46)
готовая продукция и товары для перепродажи (16, 41, 43)
расходы будущих периодов (97)
денежные средства:	579
в том числе:
касса (50)
прочие оборотные активы
ИТОГО по разделу II	60319
ПАССИВ
IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Отложенные налоговые обязательства
Прочие долгосрочные обязательства
V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Займы и кредиты (66)
Кредиторская задолженность:	140366	251476
в том числе:
поставщики и подрядчики (60, 76)	110975	222085
задолженность перед персоналом организации (70)	4831	115941
задолженность перед государственными внебюджетными фондами (69)	5005	116115
задолженность по налогам и сборам (68)	2375	113485
Доходы будущих периодов		111110
Прочие кредиторы	5506
ИТОГО по разделу V	140366	251476

После внесения корректировок величина чистых активов предприятия, т.е. стоимость предприятия по затратному подходу, на дату оценки составила 251476 тыс. рублей.

3.2. Оценка сравнительным методом

Расчет здания, строения и помещения предприятия ООО «АУРА» на 2005 год.

Оцениваем объект недвижимости с ПВД в 411 тыс. руб. В банке данных имеются сведения о недавно проданных аналогах (табл. 3.7).

Таблица 3.7

Данные о проданных аналогах

Аналог	Цена продажи Ца	ПВД	ВРМ
ООО «ДальПродукт» (предприятие №1)	800	400	2,00
ООО «Хабаровск-Продукт» (предприятие №2)	950	450	2,11
ФПГ «Продукты питания» (предприятие №3)	650	350	1,86

Валовой рентный мультипликатор

ВРМ = Ца/ПВД

ВРМ (усредненный по аналогам) = (2+2,11+1,86) : 3 = 1,99

вероятная цена продажи объекта

V= 411*1,99 = 817,65 тыс. руб.

Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, су­ществующие между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижи­мости, так как за основу расчета ВРМ взяты фактические арендные плате­жи и цены продажи, в которых учтены отмеченные ранее различия.

Сравнительный подход к оценке стоимости машин и оборудования

Сравнительный подход к оценке стоимости машин и оборудования позволяет рассчитать стоимость оцениваемой машины на основе имеющей­ся ценовой информации на оборудование, аналогичное оцениваемому объекту. При этом анализу подвергаются цены как первичного, так и вто­ричного рынков. Сравнительный подход основан на принципе замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект большую сумму, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объек­та, обладающего аналогичной полезностью. Данный подход применим в случае, когда для оцениваемого объекта можно подобрать несколько аналогов, для которых известны цены их про­даж. Важным этапом подхода является корректный выбор аналогов и ана­лиз их цен, на основе которых производят расчет необходимых корректи­ровок к ценам аналогов.

В общем случае рыночная стоимость оцениваемой машины

где Ц_ан — цена машины-аналога на дату его продажи (цена предложения);

К_дп — коэффициент приведения цены продажи аналога (цены пред­ложения) к дате оценки, т.е. поправка на дату продажи;

К_ком — коэффициент, учитывающий рахтачия в коммерческих усло­виях приобретения оцениваемой машины и аналога, в том числе и базис местоположения объекта оценки:

К_иан — коэффициент физического износа аналога за период эксплуа­тации с момента выпуска до момента оценки;

К_ь К₂, ..., К_т— корректирующие параметрические коэффициенты, учитыва­ющие отличия в значениях технических параметров оценива­емой машины и аналога;

ВС₀ — восстановительная стоимость оцениваемой машины без уче­та дополнительной оснастки и разницы в товарных знаках объекта оценки и аналога;

И_ион — общий накопленный износ оцениваемого оборудования;

С_доп — рыночная стоимость на дату оценки дополнительных уст­ройств (оснастки), наличием которых отличаются оценивае­мая машина и аналог;

АС_тз — возможная разница в стоимостях товарных знаков оценивае­мой машины и аналога.

Расчет машин и оборудования аналогичных предприятий ООО «АУРА».

Машины и оборудования аналогичного предприятия №1

РСо = 150*(1-0,15)+15+5 = 147,5 тыс.руб.

Машины и оборудования аналогичного предприятия №2

РСо = 100*(1-0,2)+20+10 = 110 тыс.руб.

Машины и оборудования аналогичного предприятия №3

РСо = 120*(1-0,10)+10+3 = 121 тыс.руб.

3.3. Оценка стоимости бизнеса доходным методом

Этот метод используется при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка. Целесообразно выде­лить основные этапы процедуры оценки методом капитализации.

Первый этап. Оценивается потенциальный валовой доход. Делается это на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке не­движимости для сравнимых объектов. Потенциальный валовой доход (ПВД) — доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ном использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от пло- :лади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки, он рассчитыва­ется по формуле

ПВД = S-C_a,

где S — площадь, сдаваемая в аренду, м²;

С_а — арендная ставка за I м².

Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока арен­ды и т.д.

ПВД = 797*0,9 =717 тыс. руб.

Второй этап. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользо­вания объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода:

ДВД = ПВД - Потери.

ДВД = 717-0 = 717 тыс. руб.

Третий этап. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуата­ции оцениваемой недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода назы­ваются операционными расходами.

Операционные расходы принято делить на:

• условно-постоянные расходы;

• условно-переменные, или эксплуатационные расходы;

• расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предостав­ляемых услуг (например, страховые платежи).

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставля­емых услуг. Основными условно-переменными расходами являются ком­мунальные расходы, расходы на содержание территории, расходы на уп­равление, зарплата обслуживающему персоналу и т.д.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшения здания (обычно к таким компонентам относят кровлю, покрытие пола, санитарно-техническое обо­рудование, электроарматуру). В расчете подразумевается, что деньги на это резервируются, хотя большинство владельцев недвижимости в действи­тельности этого не делает. Если владелец планирует замену изнашиваю­щихся компонентов в течение срока владения, то такие отчисления необ­ходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости методом капита­лизации доходов.

Этот метод применяется для определения текущей стоимости тех буду­щих доходов, которые принесут использование объекта недвижимости и возможная его продажа.

Определение обоснованной рыночной стоимости с использованием метода дисконтирования денежных потоков можно разделить на несколь­ко этапов:

Первый этап. Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости.

Второй этап. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недви­жимости на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой про­дажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.

Третий этап. Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимо­сти на существующем рынке.

Четвертый этап. Будущая стоимость доходов в период владения и про­гнозируемой стоимости реверсии приводится к текущей стоимости. Полу­чается формула:

Стоимость недвижимого имущества = Текущая стоимость периодического потока дохода + Текущая стоимость реверсии

Метод сделок

Процесс отбора сопоставимых компаний:

1. Было рассмотрено 3 компании, сходные с оцениваемой.

2. Проанализированы вся имеющая информация и основные критерии от­бора (отраслевое сходство, размер, перспективы роста, финансовый риск, каче­ство менеджмента), сделан выбор трех основных предприятий наиболее схожих и аналогичных оцениваемому. На основе имеющейся информации и при по­этапном внесении корректировок в исходную информацию находится стои­мость оцениваемого предприятия.

Таблица 3.9

Расчет стоимости объекта оценки

№ п/п	Показатель	Объект оценки	ООО «ДальПродукт»	ООО «Хабаровск-Продукт»	ФПГ «Продукты питания»
1	Цена продажи, тыс. р.	—	536482	124867	235489
2	Денежные средства, тыс. р.	579	610	320	410
	Корректировка, %		10,4	2,5	14,3
	Скорректированная цена		480687,872	121745,3	201814,07
3	Дебиторская задолженность, тыс. р.	37350	48651	12410	34586
	Корректировка, %		10,4	2,5	14,3
	Скорректированная цена тыс. р.		43591,296	12099,75	29640,202
4	Текущие активы, тыс. р.	148326	254860	110010	187534
	Корректировка, %		3,4	6,5	5,4
	Скорректированная цена, тыс. р.		246194,76	102859,35	177407,16
5	Всего обязательств, тыс. р.	186255	304121	122740	222530
	Корректировка, %		4,7	3,4	1,2
	Скорректированная цена, тыс. р.		289827,31	118566,84	219859,64
6	Собственный капитал, тыс. р.	-19444	200	154	94
	Корректировка, %		45	1,4	15,4
	Скорректированная цена, тыс. р.		110,00	151,84	79,52
7	Оборотный капитал, тыс. р.
	Корректировка, %
	Скорректированная цена, тыс. р.
8	Нематериальные активы, тыс. р.
	Корректировка, %
	Скорректированная цена, тыс. р.
9	Веса		32,22	44,48	23,30
10	Стоимость объекта оценки, тыс. р.	166811

Заключение о стоимости бизнеса по сравнительному подходу Метод ценовых мультипликаторов 98368 тыс. р. 0,6

Метод сделок 166811 тыс. р. 0,4

Стоимость предприятия по сравнительному подходу = 98368 * 0,6 + 166811 * 0,4 = 125745 тыс. р.

Метод дисконтированныж денежныж потоков (ДДП)

Определение стоимости бизнеса методом ДДП основано на предположе­нии о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Собст­венник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируе­мых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к согла­шению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Основные этапы метода дисконтированных денежных потоков

1. Выбор модели денежного потока (ДП).

2. Определение длительности прогнозного периода.

3. Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации.

4. Анализ и прогноз расходов.

5. Анализ и прогноз инвестиций.

6. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного пе­риода.

7. Определение ставки дисконта.

8. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.

9. Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.

10.Внесение итоговых поправок.

Выбор модели денежного потока

При оценке бизнеса можно применять одну из двух моделей денежного по­тока: ДП для собственного капитала или ДП для всего инвестированного капи­тала

Определение длительности прогнозного периода

Согласно методу ДДП стоимость предприятия основывается на будущих, а не на прошлых денежных потоках. Поэтому задачей оценщика является выра­ботка прогнозного денежного потока на какой-то будущий временной период. Учитывая ситуацию в экономике страны, оптимальным прогнозным периодом можно считать 3-5 лет.

Определение ставки дисконта

С технической точки зрения ставка дисконта - это процентная ставка, ис­пользуемая для пересчета будущих потоков доходов в единую величину теку­щей стоимости» являющуюся базой для определения рыночной стоимости биз­неса. В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвестором ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования. Существуют различные методики определения ставки дисконта:

Мы выбрали метод кумулятивного построения. Он осуществляется в два этапа:

1. Определение соответствующей ставки дохода.

2. Оценка величины соответствующей премии за риск инвестирования в данную компанию.

Таблица 3.10

Экспертная оценка величины премии за риск, связанный с инвестированием в конкретную компанию

Вид риска	Значение, % (0-5)
Руководящий состав; качество управления	5
Размер компании	5
Финансовая структура (источники финансирования компании)	5
Товарно-территориальная диверсификация	5
Диверсифицированность клиентуры	5
Уровень и прогнозируемое» прибылей	5
Прочие риски	5
Итого величина ставки дисконта	35

В табл. 3.10 приведены максимальные значения риска. В зависимости от размера компании, ее положения на рынке, величина риска может варьировать­ся от 0-5.

Расчет величины стоимости в постпрогнозный период

В зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период

используют тот или иной способ расчета ставки дисконта:

• метод расчета по ликвидационной стоимости. Применяется в том случае, если в послепрогнозный период ожидается банкротство предприятия с после­дующей продажей имеющихся активов;

• метод расчета по стоимости чистых активов. Техника расчета аналогична расчетам ликвидационной стоимости, но не учитывает затрат на ликвидацию. Используется для стабильного бизнеса;

• метод предполагаемой продажи, состоящий в пересчете денежного пото­ка в показатели стоимости с помощью специальных коэффициентов, получен­ных из анализа ретроспективных данных по продажам сопоставимых компа­ний; • метод Гордона. По этому методу годовой доход постпрогнозного периода капитализируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации.

Составим бизнес-план предприятия. Темп роста выручки от реализации затрат на производство составляет 3 % в год.

Таблица 3.11

Расчет денежного потока

№ п/п	Наименование статьи	Отчетный период	Прогнозный период	Постпрогнозный период
2004	2005	2006	2007	2008
1	Выручка от реализации, тыс. р.	372227,00	699339,00	720319,17	741928,75	764186,61
2	Затраты на производство, тыс. р.	272791,00	435833,00	448907,99	462375,23	476246,49
3	Валовая прибыль (п.1 -п.2), тыс. р.	99436,00	263506,00	271411,18	279553,52	287940,12
4	Налогооблагаемая при быль, тыс, р.	18337,00	39174,00	40349,22	41559,70	42806,49
5	Налог на прибыль (24 % от п.4	4400,88	9401,76	9683,81	9974,33	10273,56
6	Чистая прибыль (п. 4 - п. 5)	13936,12	29772,24	30665,41	31585,37	32532,93
7	Денежный поток, тыс. р.	13936,12	29772,24	30665,41	31585,37	32532,93

По формуле Гордона рассчитаем стоимость предприятия в постпрогнозный

ГОД (V пест) -

V _ажт=и_д-(1+д)/а-д),

где П_д - денежный поток в постпрогнозный период; д - долгосрочные темпы роста денежного потока; i - ставка дисконта,

V _пост = 32532,93 * (1 + 0,03) / (0,35 - 0,03) = 104715 рублей.

Таблица 3.12

Расчет текущей стоимости денежного потока

Год	Денежный поток, тыс. р.	Коэффициент дисконтирования	Текущая стоимость денежного потока
2004	29772,24	0,87	25901,85
2005	30665,41	0,758	23244,38
2006	31585,37	0,658	20783,17
2007	32532,93	0,572

Сумма текущих стоимостей денежного потока – 25901,85+23244,38+20783,17 = 69929,40

Выручка от продажи фирмы в конце последнего года = 32532,93 / (0,35 0,03) = 92943,26 тыс. р.

Текущая стоимость выручки от реализации = 92943,26 * 0,572 = 53164 тыс.р.

Рыночная стоимость фирмы = 92943,26 + 53164 = 146107 тыс. р.

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рас­сматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

1. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уни­кальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспро­изводство велика доля экспертных суждений, но нельзя на него слишком полагаться.

2. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возник­нуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупате­лей.

3. Подход с точки зрения доходности отражает ту предельную сто­имость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рас­считывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. В связи с этим, учитывая, что решения типичных инвесторов для данного типа объектов опирается в основном на стремление получить максимальный доход от владения, доходность в данном случае имеет боль­ший вес при решении об окончательной стоимости объекта.

С учетом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отра­жающие долю каждого из использованных подходов в определении ито­говой стоимости (табл. 3.13).

Таблица 3.13

Показатели	Затратный подход	Сравнитель­ный подход	Доходный подход
Достоверность информации	817,65	472,65	652,68
Полнота информации	817,65	472,65	652,68
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	800	450	650
Способность учитывать конъюнкту рынка	810	470	650
Способность учитывать размер, ме­стоположение, доходность объекта	810	470	650
Допущения, принятые в расчетах	817,65	472,65	652,68
Весовые показатели достоверности метода оценки	817,65	472,65	652,68

Стоимость объекта определяется по формуле

V = V1 *Q1 +V2 *Q2 +V3*Q3

где V - обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

V1 V2, V3- стоимость объекта, определенная с использованием затратного подхо­да, подхода аналогов продаж и доходного подхода соответственно, руб.; Q1 Q2 Q3- средневзвешенное значение достоверности затратного подхода, подхо­да аналога продаж и доходного подхода соответственно.

Подставив полученные значения в формулу, получим рыночную сто­имость объекта

V = 817,65-0,258 + 472,65-0,375 +652,68-0,367 = 1941,98 тыс. руб.

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, по­лученных в результате проведения настоящего анализа с применением ме­тодик оценки, можно сделать следующее заключение.

Рыночная стоимость объекта оценки здания магазина ООО «Аура» по состоянию на 1 марта 2005 г., с учетом округления составляет 2000000 руб.

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может исполь­зоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения креди­тов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по разделу имущества и т. п.

Заключение

Необходимость оценки российских компаний в настоящее время связана с перераспределением собственности, приватизированной в начале 90-х гг. Проблема состоит в том, что прямое применение классических методов оценки стоимости бизнеса к российским предприятиям затруднено в силу объективных причин. К ним относятся:

• неразвитость российского рынка ценных бумаг (в настоящее время фактически он отсутствует), вследствие чего нет информации по рыночной котировке ценных бумаг оцениваемого предприятия;

• информационная закрытость российского рынка — в ряде случаев невозможно получить публичную финансовую отчетность даже открытых акционерных обществ, что затрудняет сбор информации по компаниям-аналогам;

• измеряемая сотнями и тысячами наименований номенклатура продукции, выпускаемой российскими промышленными предприятиями. Это также затрудняет, а иногда и вообще делает невозможным нахождение аналогов оцениваемого предприятия не только в нашей стране, но и за рубежом;

• большинство оцениваемых предприятий показывает прибыль, близкую к нулю, что является следствием уклонения от уплаты налога на прибыль либо вообще их убыточности вследствие обще го состояния экономики в стране или неэффективного менеджмента. Таким образом, использование метода дисконтированного денежного потока также проблематично;

• различно значение факторов, участвующих в формировании стоимости предприятия. За рубежом такой ресурс, как земля, теряет свое доминирующее значение при рассмотрении бизнеса. Для России земля или фактор местоположения играют существенную роль (это большие размеры самих предприятий, удаленность поставщиков сырья, наличие соответствующей инфраструктуры в регионе);

• наличие слоя акционеров, которые получили акции бесплатно или почти бесплатно в процессе приватизации.

Отличительной чертой экономики РФ в настоящее время является ее нестабильность. Риски, с которыми сталкиваются предприниматели в России, намного превышают средние величины, характерные для стран с развитыми рыночными отношениями. Положение усугубляется высокими темпами инфляции, которые приводят к тому, что та незначительная информация, которую можно получить (или которая имеется) для оценки стоимости предприятия, отражает бизнес в «кривых зеркалах». Инфляционные процессы сказываются на положении предприятия:

- занижают стоимость имущества предприятия;

- накопление денег для капитальных вложений становится невозможным;

- доминируют краткосрочные интересы предприятия и т. п.

При оценке российских предприятий особое значение приобретает дата проведения оценки. Привязка оценки ко времени особенно важна, когда, с одной стороны, рынок перенасыщен собственностью, находящейся в предбанкротном состоянии, и испытывает недостаток инвестиционных ресурсов, с другой стороны. Для российской экономики характерно превышение предложения всех активов, в том числе недвижимости, над платежеспособным спросом. Этот дисбаланс в сторону предложения непосредственно влияет на ожидаемую стоимость предлагаемого в продажу имущества. Цена имущества в условиях сбалансированного рынка не совпадает с ценой в условиях рыночной депрессии. Но владельцев имущества и инвесторов интересует именно реальная цена, которая будет предлагаться на конкретном рынке, в конкретный момент и в конкретных условиях. Покупатели стремятся уменьшить вероятность потери своих денег и требуют предоставления определенных гарантий. Поэтому при определении цены предприятия необходим учет всех факторов риска, в том числе риска инфляции и банкротства.

Применение сравнительного или рыночного подхода к оценке предприятия в нашей стране ограничено невозможностью получить объективную информацию для сравнения.

На первый взгляд, в условиях инфляционной экономики для оценки предприятия в наибольшей степени подходит метод текущей стоимости предприятия (метод дисконтированных денежных потоков), так как процент инфляции учитывается в дисконтной ставке. Но это возможно, если темпы инфляции предсказуемы, а экономика нормально функционирует.

Спрогнозировать поток чистого дохода от деятельности предприятия на несколько лет вперед в условиях нестабильной экономики весьма сложно.

Проведя оценку стоимости предприятия ООО «АУРА» на 2004 можно сделать вывод что предприятия в среднем по всем подходам будет стоить 2 млн. рублей. Наибольшей оценочной  стоимостью предприятия ООО «АУРА» обладает метод рыночный или сравнительный подход при оценке предприятия  ООО «АУРА». Наименьший оценочной  стоимостью предприятия ООО «АУРА» обладает метод дисконтирования денежных потоков или доходный подход при оценке предприятия  ООО «АУРА».

Особенностью применения метода чистых активов является то, что в совре­менных условиях на большинстве предприятий наиболее значительной частью активов выступают основные фонды. Даже изношенные, даже устаревшие, но фун­кционирующие основные фонды имеют определенную границу стоимости, ниже которой собственник не заинтересован их продавать. Таким образом, при соблю­дении определенных условий итоги расчетов на основе стоимости активов долж­ны создавать ориентир для продавца, т. е. организации, представляющей интере­сы собственника.

Для выведения итоговой величины стоимости используется формула средне­взвешенной. Веса, придаваемые результатам расчетов по различным методам оцен­ки, определяются в зависимости от достоверности используемой информации и адекватности применяемого метода задачам и целям оценки.

Опционный метод разработан и используется на практике при оценке рыноч­ной стоимости различных видов активов в США. В России данный метод еще не получил достаточно широкого распространения. В связи с этим, а также посколь­ку в расчетах участвует еще один метод в рамках затратного подхода — метод скорректированных чистых активов, опционный метод в настоящем Отчете при­меняется исключительно справочно. Результаты применения данного метода в общем подтверждают правильность выводов, сделанных оценщиком о стоимости акций оцениваемой компании.

Так как результаты расчетов методом чистых активов именно в соответствии с Приказом Минфина России и ФКЦБ РФ статичны и отражают только балансо­вую стоимость предприятия, был рассчитан и в дальнейшем взят для выведения итогового результата метод скорректированных чистых активов.

Стоимость, полученная методом рынка капитала по отечественным аналогам, представляет более достоверную величину, чем стоимость, полученная аналогич­ным методом по иностранным аналогам, — это объясняется количеством найден­ных сопоставимых компаний и размерами, и финансовыми характеристиками выбранных аналогов, а также необходимостью применения корректировок в рас­четах. В итоге оценщик принял решение привести расчеты методом рынка капита­ла по иностранным аналогам в качестве справочных.

Величина, полученная с помощью метода дисконтирования денежных пото­ков, открывает перед оценщиком перспективу успешной дальнейшей финансово-хозяйственной деятельности, а компании показывает, какую прибыль получит ком­пания, как различные внешние рыночные факторы повлияют на величину денеж­ного потока. Данному методу был придан наибольший вес как отражающему сокрытый потенциал компании и возможности его использования для получения дохода.

Список литературы

1.                 Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая – Справочно-информационная система Гарант от  05. 2004.

2.                 Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135 от 29 июля 1998. – Справочно-информационная система Гарант от  05. 2004.

3.                 Федеральный закон «Об акционерных обществах» № 208-ФЗ от 26 декабря 1995г (ред. От 07.08.01г.) – Справочно-информационная система Гарант от  05. 2004.

4.                 Постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.01. №519 «Об утверждении стандартов оценки» – Справочно-информационная система Гарант от  05. 2004.

5.                 Порядок оценки стоимости чистых активов, утвержденный приказом Министерства финансов РФ от 29.01.03г. №10н/03-6/пз и Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг от 29.01.03.96г. №03-6/пз. – Справочно-информационная система Гарант от  05. 2004.

6.                 Методические рекомендации (По определению рыночной стоимости земельных участков), утвержденное Распоряжением Минимущества России от 06.03.02. №586. – Справочно-информационная система Гарант от  05. 2004.

7.                 "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности" (утв. Постановлением Правительства РФ от 06 июля 2004 года № 519)

8.                 "Делопроизводство и архивное дело. Термины и определения" ГОСТ Р 51141-98" (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 27.02.1998 N 28)

9.                 "Унифицированные системы документации. Унифицированная система организационно - распорядительной документации. Требования к оформлению документов" ГОСТ Р 6.30-97" (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 31.07.1997 N 273).

10.            Андреев Д.М. Вероятностная модель ставки дисконтирования денежных потоков. Аудиторские ведомости, № 9, 2004. 54 с.

11.            Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 1996. – 366 с.

12.            Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – Спб.: Питер, 2003. – 322 с.

13.            Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учебное пособие для вузов. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004.

14.            Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инновации.- М.: Информационно-Издательский дом «Филин», 1997.- 336 с.

15.            Горемыкин В.А. Экономка недвижимости: Учеб. – 2 – изд., переаб., доп. – М.: Маркетинг, 2004- 458 с.

16.            Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий: Имущественный подход: Учеб.-практ. Пособие – М.: Дело, 2003.

17.            Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. Учебное пособие. -  М.: Финансы и статистика, 2004.

18.             Десмонд Г.М., Келли Р.Э. Руководство по оценке бизнеса. – М.: РОО, 1996.

19.            Джек Фридман, Николас Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1997. 72с.Оценка недвижимости: Учеб. пособ. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 1999. – 358 с.

20.            Есикова В. Е. Ипотечно-инвестиционный анализ, Учебное пособие под редакцией . СПб, 1998.

21.            Есипов В., Маховикова Г., Терехова В. Оценка бизнеса. Учебник для ВУЗов. – С-Пб, 2004. – 416 с.

22.            Ковалев А.П. Сколько стоит имущество компании? – М.: Финстатинформ, 1996.

23.            Оценка недвижимости: Учебник Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2004. 178с.

24.            Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.- М.: Финансы и статистика, 2004. – 512 с.: ил.

25.            Оценка рыночной стоимости  недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 2003. – 396 с.

26.            Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.- М.: Финансы и статистика, 1998.- 512с.: ил.

27.            Оценка бизнеса: Учебник.- М.: ТК Велби, Изд-во Проспект,2004.-352 с.

28.            Пратт Ш.П. Оценка бизнеса. Анализ и оценка компаний. 2-е изд. – М.: Ин-т экономического развития Всемирного банка, 2004.

29.            Саати Т. Принятие решений. Метод анализа иерархий. М.: Радио и связь, 2004. 244 с.

30.            Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энцкл. Оценки. – СПб.: Изд- во СПбГТУ, 1997. – 247 с.

31.            Фридман Дж. П., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 2004. 283 с.

32.            Черняк В.З. Оценка бизнеса. – М.: Финансы и статистика, 1996.-176 с.

33.            Экономика недвижимости: Учеб. пособ./ Под ред. В.И. Ресина. – М.:  Дело, 1999. – 289 с.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ А

(обязательное)

Анализ актива баланса ООО «Аура» за 2004 год

Показатели	Начало года	Конец года	Изменения	Дина-мика, %
тыс.р.	%	тыс.р.	%	тыс.р.	%
Внеоборотные активы	1664	41,03	1704	31,13	40	9,89	102,4
Основные средства, в т.ч.	1664	41,03	1704	31,13	40	9,89	102,4
Оборотные активы	2392	58,97	3769	68,87	1377	-9,89	157,6
Запасы, в т.ч.	2325	57,32	3632	66,36	1307	-9,04	156,2
Сырье и материалы	2	0,05	2	0,04	0	0,01	100,0
Готовая продукция	2280	56,21	3608	65,92	1328	-9,71	158,2
Товары отгруженные	0	0,00	0	0,00	0	0,00
Расходы будущих периодов	43	1,06	22	0,40	-21	0,66	51,2
Дебиторская задолженность (менее 12 месяцев), в том числе	6	0,15	90	1,64	84	-1,50	1500,0
Денежные средств в т.ч.	4	0,10	2	0,04	-2	0,06	50,0
Расчетный счет	0	0,00	0	0,00	0	0,00
Касса	0	0,00	0	0,00	0	0,00
Прочие оборотные активы	0	0,00	0	0,00	0	0,00
Итого	4056	100,00	5473	100,00	1417	0,00	134,9

ПРИЛОЖЕНИЕ Б

(обязательное)

Анализ пассива баланса ООО «Аура» за 2004 год, тыс. руб.

Показатели	Начало года	Конец года	Изменения	Дина-мика, %
тыс.р.	%	тыс.р.	%	тыс.р.	%
Основные средства, в т.ч.	1664	41,03	1704	31,13	40	9,89	102,4
Уставный капитал	8	0,20	8	0,15	0	0,05	100,0
Нераспределенная прибыль прошлых лет	2185	53,87	4030	73,63	1845	-19,76	184,4
Нераспределенный убыток прошлых лет	157	3,87	0	0,00	-157	3,87	0,0
Краткосрочные пассивы, в т.ч.	1822	44,92	1148	20,98	-674	23,95	63,0
Кредиторская задолженность	889	21,92	1061	19,39	172	2,53	119,3
Поставщики и подрядчики	728	17,95	863	15,77	135	2,18
По оплате труда	46	1,13	56	1,02	10	0,11	121,7
Перед бюджетными фондами	9	0,22	8	0,15	-1	0,08	88,9
Перед бюджетом	106	2,61	134	2,45	28	0,17	126,4
Итого	4056	100,00	5473	100,00	1417	0,00	134,9

ПРИЛОЖЕНИЕ В

(справочное)

Динамика изменения основных экономических показателей ООО «Аура» за 2003-2004 гг.

2004

2003

Год

Год

2004

2003

ПРИЛОЖЕНИЕ Г

(справочное)

Структура активов баланса по степени ликвидности

Рисунок 1. Структура актива баланса по степени ликвидности в 2003 г.

Рисунок 2. Структура актива баланса по степени ликвидности в 2004 г.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ Д

(справочное)

Структура пассивов баланса по степени ликвидности

Рисунок 1. Структура пассива баланса по степени ликвидности в 2003 г.

                                 

Рисунок 2. Структура пассива баланса по степени ликвидности в 2004 г.

---

1. Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.- М.: Финансы и статистика, 2004. – с. 18.

[2] Джек Фридман, Николас Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1997. С.54

[3] .Оценка недвижимости: Учебник Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2004. С.104

[4] Фридман Дж. П., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 2004. С144.

[5] Алгоритм расчета дан в «Порядке оценки стоимости чистых активов акционерных обществ», утвержденном приказом Министерства финансов Российской Федерации от 5 августа 1996 г. № 71 и Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг от 5 августа 1996 г. № 179.

[6] Есипов В., Маховикова Г., Терехова В. Оценка бизнеса.- СПб: Питер, 2004. – 416 с.

3 Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий: Имущественный подход: Учеб.-практ. Пособие – М.: Дело, 2003. – с. 45.

[8] Пратт Ш.П. Оценка бизнеса. Анализ и оценка компаний. 2-е изд. – М.: Ин-т экономического развития Всемирного банка, 2004. – с. 168.

[9] Ковалев А.П. Сколько стоит имущество компании? – М.: Финстатинформ, 1996. – с. 68.

[10] Десмонд Г.М., Келли Р.Э. Руководство по оценке бизнеса. – М.: РОО, 1996. – с. 151.

[11] Десмонд Г.М., Келли Р.Э. Руководство по оценке бизнеса. – М.: РОО, 1996. – с. 153.

[12] Там же. – с. 154.

[13] Андреев Д.М. Вероятностная модель ставки дисконтирования денежных потоков. Аудиторские ведомости, № 9, 2004. С 38.