План

1. Недвижимость как экономическая категория. 3

2. Вторая и третья функции денежной единицы.. 6

3. Метод анализа сравнительных продаж при оценке стоимости недвижимости. 7

Характеристика рынка производственной недвижимости Кировского района г. Хабаровска. 11

Задачи. 15

Список литературы.. 17

1. Недвижимость как экономическая категория

Недвижимость как экономическая категория представляет собой физический объект и право собственности на него. В Российской Федерации вся недвижимость имеет следующие основные виды собственности: государственную (муниципальную) и  частную.

Государственная собственность объектов недвижимости предполагает такую систему экономических отношений между гражданами РФ, при которой управление и распоряжение этими объектами осуществляют органы государственной (муниципальной) власти. При этом собственность на объекты недвижимости может быть в нескольких формах [4]:

– объекты недвижимости народнохозяйственного значения (например, сооружения, причисленные к памятникам архитектуры и искусства);

– на уровне того или иного национального образования;

– областная или краевая собственность объектов недвижимости (она, как правило, носит коммунальный характер);

– объекты недвижимости, находящиеся в собственности определенного города, района или даже села.

Объекты недвижимости могут находиться как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления.

При имущественных отношениях на праве оперативного управления объектами недвижимости можно владеть и пользоваться в соответствии с целями и задачами собственника. Когда же объекты недвижимости находятся на праве хозяйственного ведения, то ими можно владеть, пользоваться и распоряжаться (что нельзя делать в первом случае).

Объекты недвижимости могут находиться в собственности частного владельца, который обладает исключительным правом владения, пользования и распоряжения (включая продажу данного объекта недвижимости другому лицу).

В отношении объекта недвижимости тесно переплетаются две стороны: «благо» обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования и «бремя» несения связанных с этим расходов, издержек и риска. В этом смысле объект недвижимости обязывает владельца быть заботливым хозяином и расчетливым предпринимателем, а отсутствие такого «бремени» риска и потерь никогда не сделает владельца недвижимости настоящим хозяином.

Собственник недвижимости также несет риск случайной гибели или порчи объекта недвижимости, т.е. его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в этом [5].

Субъектами права собственности могут быть любые субъекты гражданского права, физические и юридические лица (кроме унитарных предприятий и финансируемых собственником учреждений), государственные и муниципальные (публичные) образования. Не могут, однако, выступать в этом качестве образования, не имеющие гражданской (имущественной) правосубъектности, в частности, трудовые и иные «коллективы», различные «общины» и тому подобные объединения граждан (физических лиц), не имеющие никакого собственного имущества, обособленного от имущества их участников. Если же такое имущество потребуется создать и обособить, то произвести это можно будет лишь предусмотренным законом способом, а именно: создав один из видов юридических лиц, и речь тогда пойдет о собственности этого юридического лица.

Способы приобретения права собственности принято делить на первоначальные и производные. Первоначальные – это когда приобретение прав не связано с правом другого лица на этот объект, и объем прав и обязанностей собственника определяется законом. Основной первоначальный способ приобретения прав – это правомерная (на законном основании) хозяйственная деятельность субъекта права: право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Это происходит в случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ. Из него следует, что лицо, во-первых, может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, во-вторых, на имущество, собственник которого неизвестен, в-третьих, на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Производные способы приобретения прав – это способы не столько приобретения, сколько перехода права от одного правообладателя к другому.

Приобретение права на недвижимость и владение ею предполагает наличие дополнительных обременений, накладываемых на владельца объектов недвижимости. Так, регистрации прав на земельный участок, ранее находящийся в государственной или муниципальной собственности, предшествует его отвод. Для возведения жилого дома, помимо отвода участка и регистрации права на него за застройщиком, требуется получение разрешения на строительство дома, соблюдение целого ряда противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил. После приобретения в установленном порядке прав на недвижимость на собственнике лежит обязанность уплаты налога.

Некоторыми особенностями обладает содержание права собственности на землю и другие природные ресурсы. Конституционная возможность иметь указанные объекты недвижимости в собственности не только государства или муниципальных образований, но и частных собственников, предполагает и возможность их перехода от одних собственников к другим, т.е. оборот земельных участков и участков недр. Однако этот оборот законодательно ограничен в общественных интересах так же, как и содержание прав всякого землепользователя или природопользователя.

Наряду с правом собственности на рынке земли необходимо учитывать и ограниченные вещные права на нее, в частности, право пожизненно наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и сервитуты. Такие права на землю принадлежат лицам, не являющимся ее собственниками, однако имеющим возможность в том или ином объеме использовать чужие участки в своих интересах без посредничества других лиц и собственника иногда даже помимо его воли. Они сохраняются и при смене собственника земли, т.е. следуют не за собственником, а за самим земельным участком, как бы обременяя его.

2. Вторая и третья функции денежной единицы

Вторая функция денежной единицы – накопление денежной единицы за период (будущая стоимость аннуитета) [4].

Будущая стоимость аннуитета показывает, какова будущая стоимость единичного аннуитета при заданном числе периодов накопления (n) и норме процента (r). Таким образом, данная функция позволяет определить величину накопленных равновеликих взносов при заданной ставке дохода.

Коэффициент будущей стоимости аннуитета Sn рассчитывается по формуле:

Третья функция денежной единицы – периодический взнос в фонд накопления.

Периодический взнос в фонд накопления определяет величину платежей для аннуитета, будущая стоимость которого через n периодов при заданной норме процента r равна определенной сумме. Фактор фонда возмещения показывает денежную сумму, которую необходимо депонировать в конце каждого периода (периодический депозит), для того чтобы через заданное число периодов при определенной ставке процента получить необходимую сумму. Применяется данная функция при расчете депонируемых платежей, которые должны сформировать к определенному моменту в будущем требуемый остаток на счете.

Коэффициент фонда возмещения (SFF) является величиной, обратной коэффициенту будущей стоимости аннуитета, и рассчитывается по формуле:

3. Метод анализа сравнительных продаж при оценке стоимости недвижимости

Оценка недвижимости в рамках сравнительного подхода заключается в том, что стоимость оцениваемого объекта определяется исходя из стоимости аналогичных объектов на рынке. Сравнительный подход представлен методом сравнения продаж [1].

Основополагающим принципом метода сравнения продаж является принцип замещения. Данный метод является объективным лишь в том случае когда на рынке достаточно сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам. Вследствие этого требования обусловлены трудности использования метода сравнения продаж, так как во-первых, не существует двух абсолютно подобных объектов недвижимости: местоположение, физические характеристики и состояние, условия финансирования, время продажи и другие факторы, по которым, как правило, объекты имеют различия. Во-вторых, трудность связана с закрытостью информации о продажах сопоставимых объектов.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов метод сравнения продаж позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

Считается, что наиболее достоверные результаты метод сравнения продаж дает при оценке некоммерческой недвижимости – многоквартирных и индивидуальных жилых домов, коттеджей, садовых и дачных участков.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

-         подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравниваемой полезности;

-         определение подходящих единиц сравнения и проведение анализа по каждой единице;

-         сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целю корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

-         приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости объекта оценки.

Для оценки сравнению подлежат какие-то общие удельные стоимостные показатели, называемые единицами сравнения. На практике разные сегменты рынка недвижимости используют разные единицы сравнения [6].

При анализе продаж земли обычно используют следующие единицы сравнения:

-         цена за единицу площади;

-         цена за фронтальную единицу земли;

-         цена за участок.

При анализе продаж застроенных участков обычно используют следующие единицы сравнения:

-         цена за 1 м2 общей площади здания или сооружения (применяется достаточно редко, так как единица сравнения достаточно неопределенна, данная единица сравнения не учитывает в достаточной степени потребительские качества собственности);

-         цена за 1 м2 чистой (полезной) площади, подлежащей сдаче в аренду;

-         цена за 1 м2 здания получается путем вычитания из продажной цены недвижимости стоимости участка и деления разности на общую площадь здания. Таким образом учитывают стоимость земли, которая может иметь различную стоимость из-за своего месторасположения;

-         цена за комнату;

-         цена за 1 м3 здания или сооружения применяется для таких объектов, как элеваторы, наливные хранилища, промышленные корпуса и т.д.;

-         цена за единицу, приносящую доход, более всего подходит для зрелищных сооружений, ресторанов, гаражей, станций техобслуживания.

Представленный перечень единиц сравнения для реализации метода сравнения продаж следует рассмотреть как ориентир. Выбор и конкретизация единицы сравнения должны проводиться оценщиком по мере изучения и анализа рыночных данных и основных характеристик объектов недвижимости определенного типа. Критерием выбора единицы сравнения должна быть адекватность рассматриваемых аналогичных объектов недвижимости оцениваемым.

После выбора единиц сравнения необходимо определить основные показатели (элементы) сравнения, используя которые, можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта недвижимости посредством необходимых корректировок цен продажи сравнимых объектов недвижимости.

Исходя из этого формулируется основное правило корректировок при реализации метода сравнения продаж. Корректируется цена продажи сравниваемого объекта недвижимости для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировкам.

Для выделения элементов сравнения, от которых зависит стоимость, необходим подробный анализ рыночных условий. Чтобы сопоставить объекты сравнения с объектом оценки, требуется выполнить корректировки продажных цен объектов сравнения по каждому выделенному элементу сравнения. При этом корректировка может применяться либо к общей цене, либо к цене за единицу сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость; условия финансирования; условия продажи; состояние рынка; местоположение; физические характеристики; экономические характеристики; использование; компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Для измерения корректировок применяют количественные и качественные методики. К количественным методикам относят: анализ парного набора данных; статистический анализ; графический анализ; анализ тенденций; анализ вторичных данных. К качественным методикам относят: относительный сравнительный анализ; распределительный анализ; индивидуальные опросы.

В ряду вышеприведенных методик наиболее широкое распространение получил сравнительный анализ. Под этим термином подразумевается либо анализ парного набора данных, либо относительный сравнительный анализ.

Проведение сравнительного анализа включает выполнение четырех последовательных этапов:

-         определение элементов сравнения, влияющих на стоимость оцениваемого объекта;

-         измерение корректировки для каждого элемента сравнения с использованием количественной или качественной методики;

-         проведение окончательной коррекции цены продажи для каждого объекта сравнения по всем элементам;

-         анализ скорректированных продажных цен с целью получения единого показателя стоимости.

При применении качественной методики все объекты делят на две группы: имеющие большие сравнительные характеристики и имеющие меньшие сравнительные характеристики, чем оцениваемый объект. Если все объекты сравнения превосходят по своим характеристикам объект оценки, то определить возможный диапазон стоимости невозможно. Аналогично положение, если объект оценки превосходит все объекты сравнения.

При окончательном согласовании стоимости больший вес должны иметь объекты сравнимых продаж, наиболее близкие по своем характеристикам.

Характеристика рынка производственной недвижимости Кировского района г. Хабаровска

Высокая транспортная доступность и наличие инфраструктуры позволяет говорить о высоком потенциале дальнейшего развития рынка недвижимости Кировского района г. Хабаровска.

Однако, в России и, в частности, в Хабаровске, в настоящее время отсутствует эффективный механизм кредитования приобретения недвижимости. Это вынуждает предприятия приобретать недвижимость за счет собственных средств, что может подорвать их экономическое положение и, в свою очередь, ограничивает спрос на недвижимость. Однако финансирование недвижимости большей частью за счет собственных средств позволяет покупателю снизить риск приобретения недвижимости.

Активность в операциях с недвижимостью производственного назначения невысока: предложение неэластично, новое строительство имеет тенденцию к сокращению. Слабая активность на местном рынке недвижимости обусловлена также отсутствием благоприятных перспектив роста доходов населения и хозяйствующих субъектов.

В Хабаровске положение более стабильно, при этом преобладает предложение торговых помещений и наблюдается дефицит полностью готовых к аренде производственных помещений.

По данным правительства г. Хабаровска, на сегодняшний день пятая часть всей площади города занято промышленными территориями.

Рынок промышленных зданий обладает рядом особенностей. Во-первых, это ограниченный количественный прирост промышленных предприятий. Во-вторых, это ограниченные возможности по нецелевому использованию зданий промышленности. Несмотря на то, что достаточно большое их количество используется под склады, качество таких складов приравнивается к классу «С», использование производственных площадей под торговые цели также не является идеальным. Что касается целевого использования, то возможно только профильное использование, то есть производство той же продукции. Кроме того, технология, объемы производств и типы используемого оборудования должны совпадать или быть схожими.

Общий объем промышленных площадей в Кировском районе Хабаровска, уже используемых под складские цели, составляет 64 600 м2, при этом еще около 10 000 м2 площадей заводов района в настоящее время свободно и предполагается для использования как в промышленных, так и в складских целях. Таким образом, из всех производственных площадей, составляющих предложение 72,1%, используется под складские цели, то есть не по назначению.

Однако общее количество промышленных предприятий значительно превышает количество тех предприятий, которые составляют предложение на рынке недвижимости. Поэтому можно говорить о том, что все индустриальные объекты делятся на следующие группы:

-         современные предприятия, построенные с «нуля» или на месте бывших производств;

-         предприятия советской и дореволюционной эпохи, не менявшие свой профиль и успешно функционирующие по сей день;

-         предприятия того же времени создания, что и предыдущая группа, обанкротившиеся или находящиеся на грани банкротства, производство на них остановлено или объемы его малы, помещения сдаются под торговые, офисные или складские нужды.

Спрос на объекты производственной недвижимости в настоящее время только формируется, как и рынок в целом. Можно говорить о том, что в наибольшей степени спрос формируют инвестиционные компании, многие из которых пока только присматриваются к данному сегменту рынка недвижимости. Не менее важными источниками спроса являются и производственные компании, для которых важна близость производства к центрам экономической активности, к развитой городской инфраструктуре, конечным потребителям.

Интересы двух этих групп практически не пересекаются, поскольку первые в большей степени заинтересованы не в самом производстве, а в участке, на котором оно располагается.

Объектом промышленной недвижимости, идеальным для капиталовложений инвестиционной компании, является тот, производство которого наименее важно для города, экологичность далека от современных стандартов, перебазирование (в случае, если производство продукции должно быть сохранено) требует наименьших затрат, а расположение максимально выгодно для строительства офисного, торгового, развлекательного, гостиничного или жилого комплекса.

Производителям же важен не столько участок, сколько то, что находится вокруг него. Наиболее благоприятным участком для будущего завода является территория сложившейся промышленной зоны, обладающей достаточными резервами по части электро- и водоснабжения, развитой транспортной инфраструктурой. К таковым участкам можно отнести Кировский район города Хабаровска.

Для обзора рынка производственной недвижимости использована выборка из 45 объектов, цены предложения на которые были представлены в первом полугодии 2005 г. на открытом рынке города Хабаровска.

В первом полугодии 2005 г. производственные помещения составляли 17% от общего объема рынка.

На рынке недвижимости предлагаются как узкоспециализированные помещения, так и помещения, которые можно использовать для различных видов промышленного производства. Отдельно можно выделить помещения под СТО, которые, как правило, дороже. И, конечно, присутствуют, хотя и в ограниченном количестве, помещения под пищевое производство.

Уровень цен на производственные помещения зависит от местоположения, наличия коммуникаций и состояния подъездных путей и самого помещения: наиболее высокие цены на помещения под СТО, несколько ниже средняя цена для пищевого производства и наиболее низкие цены на производственно-складские базы.

Для расчета среднего уровня цен были взяты цены предложения 2005 г. с учетом классификации производственных помещений по районам города Хабаровска. Данные приведены в таблице.

Таблица 1 – Цены предложения по производственным помещениям в 2005г.

Район

Минимальные цены предложения, руб./ м2

Максимальные цены предложения, руб./ м2

Среднее

Значение, руб./м2

Центральный

4550,00

10500,00

7525

Железнодорожный

4300,00

11520,00

7910

Индустриальный

3500,00

11450,00

7475

Кировский

4580,00

9540,00

7060

Краснофлотский

3430,00

10 569,00

6999,5

Таким образом, цены предложений по производственным помещениям в Кировском районе в 2005 году были ниже цен аналогичных предложений других районов города, кроме Краснофлотского.

Прогноз развития рынка производственной недвижимости в целом позитивен. Очевидно, что городская администрация будет и далее предпринимать шаги по стимулированию инвестиций в этот сектор. В то же время вполне возможно, что условия продажи предприятий будут значительно ужесточены. Такие действия направлены на предотвращение покупки предприятий с целью их банкротства.

При прочих благоприятных условиях сокращение свободных площадей в городе вынудит инвестора осваивать территории заводов и промзон даже при высоком уровне затрат на их реорганизацию, что повлечет за собой рост сроков окупаемости проектов подобного рода.

Задачи

Задача 1. Определить стоимость недвижимости, рыночная стоимость которой в настоящее время равна 10 000 долл., если известны срок (n) и ежегодный рост стоимости (ставка) (r): n = 4, r = 12%.

Будущая стоимость недвижимости основывается на формуле сложного процента:

Таким образом, будущая стоимость недвижимости составляет 15 735,2 долларов.

Задача 2. Владельцы дома решили произвести капитальный ремонт своего здания. Стоимость ремонтных работ растет на 6% в год. Какую сумму ежемесячно следует откладывать владельцам дома на специальный счет в банке, приносящий доход по номинальной годовой ставке, равной 15%, если известны:

-   текущая стоимость ремонтных работ (6000 долл.);

-   период времени, в течение которого владельцы дома будут откладывать деньги на ремонт (3 года).

Рассчитываем будущую стоимость ремонтных работ по формуле сложного процента:

 (долл.)

Далее рассчитываем сумму ежемесячного депозита, используя коэффициент фонда возмещения (SFF), при этом количество месяцев n = 36 (12*3) и ежемесячная ставка депозита r = 0,0125 (0,15/12).

 (долл.)

Таким образом, чтобы накопить нужную сумму на капитальный ремонт здания владельцам дома необходимо ежемесячно откладывать на специальный счет в банке сумму 158,39 долларов.

Задача 3. Организация выделила работнику ссуду под покупку квартиры, рыночная стоимость которой равна 60 000 долл. Требуется определить, какую сумму ежегодно работник будет возвращать организации и какова инвестиционная стоимость квартиры для работника, если известны:

-   величина ссуды (25 000 руб.);

-   срок погашения ссуды (6 лет);

-   процентная ставка (9%).

Для расчета используем формулу взноса на амортизацию денежной единицы:

;

 (долл.);

 (долл.) – общая сумма, которую возвратит работник организации;

 (долл.) – сумма процентов, которую выплатит работник за ссуду;

 (долл.) – общая инвестиционная стоимость квартиры для работника.

Таким образом, ежегодно работник будет возвращать организации 5573 долларов; инвестиционная стоимость квартиры для работника составит 68438 долларов.

Список литературы

1.     Грязнова А.Г., Федотова М.А., Ленская С.А. и др. Оценка бизнеса: Учеб. для вузов по экон. спец. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2001. – 509с.

2.     Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. – СПб.: Питер, 2001. – 416с.

3.     Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Учебное пособие / Под ред. Н.А. Абдулаева, Н.А. Колайко. – М.: Экмос, 2000. – 352с.

4.      Оценочная деятельность в экономике: Учебное пособие. – М.: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: Издательский центр «МарТ», 2003. – 304 с.

5.     Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости / Санкт-Петербург. гос. техн. ун-т. – СПб.: СПбГТУ, 1997. – 422с.

6.     Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости предприятий (бизнеса): Учебное пособие. – Новосибирск: НГТУ, 2003. – 128 с.