Сегодня мы являемся свидетелями глубочайшего кризиса во всех отраслях экономики. В создавшихся условиях конкуренции и постоянной борьбы большинство предприятий и организаций, освободившихся от влияния государства, оказалось обреченным на вымирание. Остальные, сумевшие удержаться и выстоять, должны были учиться выживать в условиях огромнейшего риска и неопределенности, когда все решения приходится принимать самостоятельно без инструкций и указов сверху. В новых рыночных условиях  организации оказались в тесной взаимосвязи с внешней средой, к которой нужно было адаптироваться.

Одним из способов  адаптации предприятия к внешней среде является оценка бизнеса  или проекта   в сложившихся условиях.  Оценка бизнеса  преследует цель не просто  математически оценит вероятность того, насколько эффективным будет тот или иной проект, или то или иное принятое решение, но и отыскать пути и возможности снижения  риска и неопределенности, а, возможно, и устранения его в определенной степени.

         Целью данной работы является  приобретение  практических навыков  по оценке стоимости  предприятия.

         Поставленная цель конкретизируется рядом задач:

1.     рассмотреть теоретические основы оценки бизнеса

2.     рассмотреть практические основы оценки бизнеса на примере ЗАО «Фортуна»» тремя подходами.

1. Методология и методы оценки  стоимости недвижимости

1.1. Недвижимость как объект оценки

Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

Факто­ры, влияющие на стоимость недвижимости, постоянно меняются, поэтому оценка недви­жимости достоверна только на определенную дату.

Рыночная стоимость недвижимости обычно рассматри­вается как отражение будущих экономических условий, и это основано на свидетельствах рынка в конкретный мо­мент времени. Внезапные изменения в бизнесе и рынках недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объек­та недвижимости.

По времени оценка недвижимости может быть текущей, ретроспективной и перспективной [4,с . 188].

Большинство оценщиков делают оценку текущей стои­мости.

Ретроспективная оценка - это оценка стоимости на оп­ределенную дату в прошлом.

Перспективная оценка недвижимости - это обычно оцен­ка стоимости ее к концу планового периода строительства предприятий. Перспективные оценки стоимости для проек­тируемых предприятий часто требуются на время, когда они по плану достигают стабильного положения.

1.2. Принципы оценки объектов недвижимости

Известны методические принципы определения рыночной стоимо­сти, которые можно сгруппировать следующим образом.

Принципы, основанные на представлениях владельца имущества

Принцип полезности. Объект оценки обладает стоимостью только тог­да, когда он полезен потенциальному собственнику, т. е. способен удов­летворить его ожидаемые потребности в течение определенного времени.

Принцип замещения. Разумный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другой объект с экви­валентной полезностью.

Принцип ожидания. Инвестор вкладывает средства в объект сегодня, так как ожидает от объекта получение потока доходов в будущем. Оцени­ваемая стоимость — это текущая стоимость всех будущих доходов.

Принципы, связанные с рыночной средой

Принцип зависимости от внешней среды. Стоимость ОО зависит от внешней экономической среды, в которой он эксплуатируется, и в свою очередь данный ОО влияет на стоимость других связанных с ним объектов.

Принцип соответствия между спросом и предложением. Цены стабиль­ны тогда, когда между спросом и предложением на рынке устанавлива­ется соответствие. Наличие дефицита, т. е. превышение спроса над пред­ложением, повышает цену.

Принцип конкуренции. Конкуренция уравнивает доходность инвестиций.

Принцип изменения стоимости. Стоимость ОО непрерывно изменяется но времени. Каждая оценка стоимости должна содержать указание на дату ее проведения.

Принципы, связанные с эксплуатацией имущества

Принцип факторов производства. ОО может являться элементом производственной системы, доходность которой определяется четырьмя факторами: менеджментом, трудом, капиталом и землей. Чистый доход — результат действия всех четырех факторов и поэтому на основе оценки дохода определяется стоимость всей системы. Для оценки нужно знать юлю (вклад) каждого фактора в формировании дохода всей системы,

Принцип остаточной продуктивности земельного участка. Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как оплачены расходы на менеджмент, труд и эксплуатацию капитала.

Принцип вклада. Включение дополнительных активов в ОО эффективно тогда, когда они повышают его рыночную стоимость. Любые добавочные элементы оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости превышает затраты на приобретение этих элементов.

Принцип пропорциональности (сбалансированности). Составные части ОО должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другим характеристикам. Добавление какого-либо элемента к ОО дан­ного принципа не приводит к росту его стоимости.

Принцип наиболее эффективного использования. Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования ОО, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности комплекса. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости.

Перечисленные принципы в обобщенном виде универсальны и при­менимы ко всем ОО. Правда, их практическое содержание несколько меняется в зависимости от того, как объект непосредственно оценива­ется. Кроме того, при оценке некоторых объектов могут применяться и другие принципы, отражающие специфику оцениваемого объекта.

1.3. Подходы и методы, используемые  в оценке объектов недвижимости

Рассмотрим основные методы оценки бизнеса в логической последовательности. Все методы оценки бизнеса могут быть сгруппированы в рамках трех подходов, подход с точки зрения активов, сравнительный подход и подход с точки зрения «потока наличности» (с точки зрения доходов). Соответственно, каждый подход включает в себя различные методы.

В наглядной форме все подходы и методы приведены в таблице 1.1, а ниже будет дано краткое описание каждого их них.

Таблица 1.1

Методы оценки рыночной стоимости бизнеса

Подход с точки зрения активов или имущественный подход, или поход с точки зрения накопления активов включает несколько так называемых балансовых методов: метод чистой балансовой стоимости материальных активов, метод чистой рыночной стоимости материальных активов, метод оценки стоимости воссоздания, метод оценки ликвидационной стоимости. Все виды балансовых методов «отталкиваются» от фактической бухгалтерской отчетности

Применение метода чистой балансовой стоимости материальных активов предполагает, что из балансовой стоимости предприятия будет вычтена стоимость нематериальных активов по оценке, зафиксированной в бухгалтерской отчетности, и затем будут осуществлены вышеуказанные процедуры. К недостаткам этого метода относят то, что он не отражает реальной рыночной стоимости материальных активов, не учитывает нематериальных активов к достоинствам — простота, поскольку практически сразу получается готовый показатель, понятность для большинства пользователей [12 , с.101] .

Второй метод — чистой рыночной стоимости материальных активов предполагает корректировку материальных активов на отражение рыночных показателей стоимости. В первую очередь корректировка должна быть осуществлена на учет влияния инфляции [3 , с.105] , кроме того, необходимо учесть и специальные рыночные корректировки. Последние осуществляются с привлечением специалистов товарных рынков (биржевые и внебиржевые брокеры, специалисты оптовой торговли) [5, с.35] . Скорректированная балансовая стоимость материальных активов гораздо предпочтительнее балансовой стоимости, определенной на основе бухгалтерской документации. Использование указанных двух популярных методов «наиболее целесообразно для оценки предприятий, обладающих значительными материальными и/или финансовыми активами или в случае невозможности достаточно точного определения прибыли в будущем» [6, с.84] .

Метод оценки стоимости замещения оценивает предприятие исходя из наличия объекта — бизнеса аналогичной полезности; метод оценки стоимости воссоздания позволяет оценить предприятие из затрат на его полное восстановление; оба метода предполагают рыночную оценку активов. Стоимость восстановления определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам. Стоимость замещения определяется как стоимость строительства на этом же участке современного сооружения эквивалентной полезности с использованием текущих стандартов, материалов, дизайна и текущих цен. Существенный недостаток этих методов — они не учитывают доходность бизнеса.

Применение метода оценки ликвидационной стоимости оправдано в случае ликвидации предприятия (бизнеса). Предприятие прекращает свои операции, распродает активы , погашает свои обязательства . Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия, раздельной распродаже его активов и после расчетов со всеми кредиторами. Ликвидационная стоимость может быть определена и для действующего предприятия как нижний уровень оценки стоимости бизнеса. Хотя большинство оценщиков считает некорректным сам факт расчета ликвидационной стоимости для действующего предприятия — предположение о ликвидации предприятия вносит сомнение в результаты оценки стоимости бизнеса, определенных другими методами.

Сравнительный подход, именуемый также подходом с точки зрения анализа рыночных данных или методом компании-аналога или просто рыночным подходом, включает методы рынка капитала, метод сделок (продаж) и метод отраслевых коэффициентов.

Метод рынка капитала предполагает определение стоимости оцениваемого предприятия с помощью различных мультипликаторов. К последним относятся специальные соотношения рыночной цены акции предприятия к чистой прибыли или к текущему денежному потоку, к балансовой стоимости материальных активов, к чистому денежному потоку, к выручке от реализации, к собственному капиталу. Рыночная цена акции любого предприятия — важный показатель. Как отмечает Дж. Ван Хорн: «оценивая истинную стоимость компании, инвесторы обращают внимание в основном на цену ее акций; она отражает потенциальную прибыль компании, дивиденды на ее ценные бумаги, деловой риск , структуру ее капитала, стоимость активов и другие факторы, поддающиеся оценке» [5, с.680] . Оценщик находит предприятие-аналог и применяет имеющиеся соотношения-мультипликаторы к оцениваемому предприятию. Основные вопросы, возникающие при применении этого метода: акции компании-аналога должны свободно котироваться на рынке; на фондовом рынке (рынке капитала), как правило, обращаются неконтрольные пакеты акций, как быть, если необходимо оценить контрольный пакет; можно ли использовать соотношения-мультипликаторы, зная, что котировка акций на рынке неустойчива? Несмотря на все эти сложные вопросы, данный метод широко используется в практике оценки бизнеса за рубежом.

К недостаткам метода относят, также, сложные вопросы сопоставимости оцениваемых предприятий-аналогов, трудности применения мультипликаторов к компаниям закрытого типа [7 , с.113] . В то же время, у данного метода серьезное достоинство — простота.

Метод сделок (продаж) позволяет определить стоимость многих активов предприятия. Суть данного метода сводится к тому, что стоимость оцениваемой компании представляет собой скорректированную стоимость , скорректированную продажную цену аналогичного предприятия. Предприятие-аналог должно удовлетворять требованиям сопоставимости - принадлежать той же отрасли, не слишком отличаться размером, форма владения должна быть аналогичной. Только если эти условия выполняются, рыночную цену предприятия-аналога можно корректировать с целью учета даты продажи, типа предприятия, условий продажи и другой информации по сделкам. Использование данного метода ограничено скудностью и ненадежностью данных о сопоставимых продажах.

Метод отраслевых коэффициентов называют также методом отраслевых соотношений или правилом «золотого сечения». Этот метод предполагает наличие отраслевых, достаточно стабильных, мультипликаторов. В условиях развитой экономики, данные о специальных соотношениях для различных отраслей аккумулируются в торговых ассоциациях, непосредственно у владельцев предприятий, они регулярно публикуются в специальных изданиях.

Подход с точки зрения «потока наличности», или доходный подход включает два основных метода: капитализации нормализованного дохода, дисконтирования будущих денежных потоков и их разновидности

Метод капитализации чистого дохода определяет поток дохода и преобразует его в текущую стоимость путем применения нормы капитализации (коэффициента капитализации): стоимость = чистый доход/коэффициент капитализации.

Как правило, под чистым доходом подразумевают прибыль предприятия, причем лучше всего использовать среднегодовое значение прибыли за последние годы и до вычета налогов [8 ] . Важным условием использования данного метода является применение процедуры нормализации прибыли, которая предполагает исключение, в первую очередь, единовременных расходов и доходов. Значение прибыли должно быть характерно для нормально действующего бизнеса.

Коэффициент капитализации не менее важен при использовании этого метода. Коэффициент капитализации называют ставкой, которая, будучи отнесенной к текущим доходам дает оценочную стоимость [6 , с.74] , или же «представляет собой такую величину, что частное от деления прибыли на нее равно капиталу, который дает норму прибыли, определяемую ставкой капитализации» [2, с.107] . Последнее «тавтологическое» определение ставки капитализации определяет саму суть этого показателя — это норма прибыли. Коэффициент капитализации должен отражать текущую ситуацию на рынке, т. е. он должен быть получен из рыночных данных для альтернативных инвестиций.

Метод капитализации используют, обычно, если ожидается, что будущие чистые доходы будут равны (приблизительно) текущим или, если темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми, доход должен быть значительной положительной величиной, а в активах предприятия преобладает быстроизнашивающиеся оборудование.

К недостаткам данного метода можно отнести «ограничение зоны использования» — т. е. невозможность его применения для любого предприятия, а также проблемы получения данных для сравнительного анализа, определения прибыли и ставки капитализации. Несмотря на значительные ограничения «метод капитализации чистой прибыли отражает фактическое состояние рынка и позволяет корректировать данные применительно к конкретной ситуации» [4, с.109] .

Метод дисконтирования будущих доходов получил широкое распространение в зарубежной практике оценки. Экономический смысл дисконтирования денежных потоков иногда трактуют как приведение их к определенному моменту времени — на дату оценки. Прагматичная точка зрения на понимание смысла дисконтирования денежных потоков рассматривает любое предприятие как инвестиционный проект и, соответственно, его стоимость как чистый дисконтированный доход инвестиционного проекта (NPV) [1] .

Процедура определения стоимости бизнеса сводится к определению денежных потоков, как правило, ежегодных, на протяжении проектного периода и остаточной стоимости на конец проектного периода; далее определяется текущая стоимость всех будущих поступлений с применением соответствующей нормы дисконтирования. Различают денежные потоки для собственного капитала и на бездолговой основе (для собственного и заемного капитала); денежные потоки бывают номинальные (включающие инфляцию) и реальные (очищенные от инфляции). Выбор ставки дисконтирования зависит от вида денежного потока и, главное, ставка дисконта должна соответствовать виду денежного потока. Чаще всего используют денежный поток для собственного капитала. Ставка дисконтирования для денежного потока для собственного капитала может быть определена либо по модели оценки капитальных активов (САРМ), либо по методу суммирования. Оба способа расчета ставки дисконтирования предполагают определение безрисковой ставки дохода и премии за риск вложения в инвестиционный актив (в данном случае, в предприятие). Наибольшее распространение получил способ определения ставки дисконтирования по модели оценки капитальных активов. Однако признается, что этот способ «не является панацеей от встречающихся серьезных проблем при попытке их решения... это логичный и апеллирующий к интуиции метод, связывающий риск с нормами прибыли» [1, с.297] , поэтому его необходимо использовать с осторожностью в сочетании с другими методами.

2. Оценка  объекта недвижимости на примере ЗАО «Фортуна»

2.1. Цель оценки

Цель  оценки объекта недвижимости – последующая продажа.

2.2. Идентификация объекта оценки

         В качестве объекта оценки выступает организация ЗАО «Фортуна», которая занимается производством СМР и продажей строительных материалов  в городе Хабаровске.

2.3. Права собственности, подлежащие  оценке

         Таблица 2.1

Сведения об Оценщике

2.4. Наименование собственника и его адрес

Объект оценки находится в собственности:

- ООО «Строитель» - 25 % уставного капитала г. Хабаровск, ул. Ленина -100

- ООО «Строй» - 40 % капитала, г. Хабаровск – ул. Ленина -123

- Тюленев А.А. -  35 % капитала, г. Хабаровск, ул. Запарина - 23

2.5. Дата оценки

         Датой оценки выступает – 10 января 2006 года

2.6. Описание объекта оценки

В качестве объекта исследования в данной работе выступает строительная организация Закрытое акционерное общество «Фортуна», которое было основано и зарегистрировано в Хабаровской городской регистрационной палате 8 июня 1998 года (свидетельство № 15763).

Основной целью создания организации является получение прибыли, а также наиболее полное удовлетворение рынка потребителей в строительных товарах и услугах.

Как прописано в Уставе, ЗАО «Фортуна» может заниматься более чем 20 видами деятельности. Основной вид деятельности - возведение зданий и сооружений из кирпича, производство кирпичной кладки.

Уставной капитал организации составляет 90000 рублей. Акционерами являются два юридических и восемь физических лиц, каждый из которых располагает 100 акциями номинальной стоимостью 900 рублей каждая.

Высшим органом управления в ЗАО «Фортуна» является общее собрание акционеров. Для управления текущей деятельностью назначен генеральный директор. Общая численность работающих в организации 56 человек.

2.7. Описание характеристик объекта

Характеристики Объекта оценки представлены в табл. 2.2.

Таблица 2.2

Описание характеристик оцениваемого объекта

Примечание:   * Принадлежность к территориально-экономической зоне определена на основании Распоряжения Мэра г. Хабаровска №980-РМ от 25.09.98 г.   * Специалистам не был предоставлен договор аренды земельного участка, поэтому для целей настоящего Отчета площадь части земельного участка, приходящейся на оцениваемое помещение, была определена в соответствии с положениями ст. 6 Закона г. Хабаровска "Об основах платного землепользования в городе Хабаровске" № 34 от 16.07.97 г., равной произведению площади земельного участка (в данном случае площади застройки) и доли площади оцениваемых помещений в общей площади здания.   * Строительный объем надземной части здания был определен путем умножения площади застройки здания на общую высоту надземной части.