Содержание
Задачи 2
Задача №2 2
Задача №14 2
Задача №18 3
Задача №29 4
Задача №30 4
Задача №33 5
Задача №39 6
Задача №40 7
Список литературы 8
Задачи
Задача №2
Условие:
Рассчитайте текущую
стоимость потока арендных платежей, возникающих в конце года, если годовой
арендный платеж первые 4 года составляет 400 тыс. руб., затем он уменьшится на
150 тыс. руб. и сохранится в течении 3 лет, после чего возрастет на 350 тыс.
руб. и будет поступать еще 2 года. Ставка дисконта 10%.
Решение
Текущая стоимость потока
арендных платежей за первые 4 года = 400*(1+0,1)4 = 585,64 тыс.руб.
Текущая стоимость потока
арендных платежей за 3 года = 250*(1+0,1)3 = 332,75 тыс. руб.
Текущая стоимость потока
арендных платежей за 2 года = 600*(1+0,1)2 = 726 тыс.руб.
Общая текущая стоимость
потока арендных платежей = 585,64+332,75+726 = 1644,39 тыс. руб.
Ответ: Текущая стоимость арендных платежей
1644, 39 тыс. руб.
Задача №14
Условие:
За какой срок будет
возращен кредит в сумме 29130 руб., взятый под 8% годовых, если возврат
осуществляется равными платежами по 2500 руб. в год.
Решение:
Используем следующую
формулу:
FV = PV*(1+n*i),
где FV – будущая стоимость кредита;
PV – текущая
стоимость кредита;
i – процентная
ставка;
n – срок, на
который взят кредит.
Срок возврата кредита: 29130
= 2500*(1+ 0,08*х)
Срок возврата кредита: 29130/2500
= 1+0,08*х
Срок возврата кредита: 10,65= 0,08*х
x = 133 года
Ответ:
Срок погашения кредита 133 года
Задача
№18
Условие:
Определите текущую
стоимость денежного потока, если ставка дисконта 10%, денежные средства
поступают в конце года:
|
1 год
|
1200 тыс. руб.
|
|
2 год
|
1000 тыс. руб.
|
|
3 год
|
-500 тыс. руб.
|
|
4 год
|
2000 тыс. руб.
|
|
5 год
|
400 тыс. руб.
|
Решение:
|
Год
|
Денежный поток
|
Текущая стоимость
денежного потока
|
|
1 год
|
1200 тыс. руб.
|
1320
|
|
2 год
|
1000 тыс. руб.
|
1210
|
|
3 год
|
-500 тыс. руб.
|
-665,5
|
|
4 год
|
2000 тыс. руб.
|
2928,2
|
|
5 год
|
400 тыс. руб.
|
644,204
|
|
Итого
|
|
5436,904
|
ЧДС = Денежный поток *
ставка дисконта
Ответ: текущая стоимость денежного потока
5436,9 тыс. руб.
Задача
№29
Условие:
Банк выдает кредиты под
покупку недвижимости на следующих условиях:
ипотечная постоянная 18%;
коэффициент покрытия
долга 1,25;
отношение величины
кредита к стоимости 75 %.
Какова общая ставка
капитализации. Какова ставка капитализации для собственных средств?
Решение
Общая ставка
капитализации (Кк) = Коэфф.
ипотечной постоянной * коэффициент покрытия долга
Кк = 1,18*1,25
= 1,475
Ставка
капитализации для собственных средств (Ккс) = Коэфф. ипотечной
постоянной * коэффициент покрытия долга * отношение величины кредита к
стоимости процента
Ккс= 1,18*1,25*0,75 = 1,1
Ответ: Ставка капитализации
1,475. Ставка капитализации для собственных средств 1,1
Задача №30
Условие:
Ожидается, что объект
недвижимости будет приносить ЧОД, равный 350000 у.е. в год. Анализ сравнимых
продаж показывает, что инвесторы ожидают 19%-ной нормы прибыли на собственные
средства от капиталовложений в схожие объекты. При приобретении объекта был
получен кредит в 1750000 у.е. Ипотечная постоянная составляет 17%. Оцените
стоимость объекта.
Решение:
1750000*17/100 = 297500
расчет доли процента;
297500+1750000 = 2047500
стоимость объекта с процентами;
2047500*1/(1+0,19) =
1720588,2 – дисконтированная стоимость
Пок = Дст/ЧОД,
где Пок
– срок окупаемости проекта;
Дст – дисконтированная стоимость;
ЧОД – чистый операционный
доход.
Пок = 1720588,2/350000 = 5 лет – проект
окупится через пять лет
Норма прибыли
= ЧОД/(инвестиции – задолженность по инвестициям)
1 750 000
– (1 750 000*0,17) = 1 452 500 д.е.
Норма прибыли
объекта = 350 000/ 1 452 500= 24%
Это больше,
чем 19%, значит объект выгодно принимать.
Задача №33
Условие:
Оптовый рынок площадью 4
га куплен за 120 000 000 д.е. и приносит ежемесячный
доход по 50 д.е. с каждого м2. Определить коэффициент капитализации.
Решение
Ежемесячный доход с 4 га
= 100*4*50 = 20 000 д.е.
Годовой доход =
20 000 * 12 = 240000 д.е.
Кк = Д/Ц,
где Кк
– коэффициент капитализации;
Д – годовой доход;
Ст – цена покупки.
Коэффициент капитализации
= 240000/120 000 000 = 0,002
Ответ: коэффициент капитализации 0,002
Задача №39
Условие:
Имеется информация
|
Объект
|
1
|
2
|
3
|
4
|
|
Площадь, м2
|
350
|
350
|
390
|
390
|
|
Ванные комнаты
|
2
|
2
|
2
|
1
|
|
Гараж
|
Есть
|
Нет
|
Есть
|
Нет
|
|
Цена продажи, руб.
|
428000
|
426500
|
433000
|
430000
|
Определить:
1. Корректировку на дополнительную
площадь.
2. Корректировку на наличие гаража.
3. Корректировку на наличие
дополнительной ванной комнаты.
Решение:
Корректировка
определяется отношением цены продажи объекта, у которого есть данный показатель
к цене объекта, у которого данный показатель отсутствует.
Корректировка на
дополнительную площадь = 433000/428000 = 1,01
Корректировка на наличие
гаража = 428000/426500 = 1,004
Корректировка на наличие
дополнительной ванной комнаты = 433000/430000 = 1,007
Задача №40
Условие:
Необходимо
определить стоимость объекта, величины рыночной арендной платы за который
оценена в 105 000 руб. в месяц, используя валовой рентный множитель,
выведенный из следующих данных:
|
Объект продажи
|
Цена продажи, руб
|
Месячная арендная
плата, руб.
|
|
1
|
16 000 000
|
123 077
|
|
2
|
16 500 000
|
122 222
|
|
3
|
16 800 000
|
134 400
|
|
4
|
17 000 000
|
130 770
|
|
5
|
17 200 000
|
132 300
|
Решение
|
Объект продажи
|
Цена продажи, руб
|
Месячная арендная
плата, руб.
|
ВРМ
|
|
1
|
16 000 000
|
123 077
|
130,00
|
|
2
|
16 500 000
|
122 222
|
135,00
|
|
3
|
16 800 000
|
134 400
|
125,00
|
|
4
|
17 000 000
|
130 770
|
130,00
|
|
5
|
17 200 000
|
132 300
|
130,01
|
ВРМ
средний = (130+135+125+130+130,01)/5 = 130 д.е.
Стоимость
объекта = 130 * 105000 = 13650146 д.е.
Ответ: стоимость объекта 13650146 д.е.
Список литературы
1.
Горемыкин В.А. Экономика и управление недвижимостью. –
М.: ЮНИТИ, 2002.
2.
Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью. –
М.: Дело, 1999.
3.
Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. – М.:
ВЛАДОС, 1998.
4.
Гражданский кодекс Российской Федерации
5.
Крутик А.Б.
Экономика недвижимости. - М.: Инфра-М, 2004