Содержание
Содержание
договора аренды. Обязанности арендодателя. Обязанности арендатора____________________________________________________ 3
Задача № 1_____________________________________________________ 8
Задача № 2____________________________________________________ 10
Список источников и литературы_______________________________ 12
Содержание договора
аренды. Обязанности арендодателя. Обязанности арендатора
Арендные отношения
регламентируются главой 34 ГК РФ. Структура данной главы такова, что сначала
излагаются положения, содержащие нормы, которые являются общими для всех видов
договоров аренды, а затем - специальные правила, имеющие отношение только к
соответствующим видам договоров аренды. При этом в соответствии со ст.625 ГК РФ
общие положения об аренде (ст.606-625) применяются к отдельным видам договоров
аренды и договоров аренды отдельных видов имущества только в том случае, если
иное не установлено специальными правилами Кодекса об этих договорах.
Исчерпывающий перечень
специальных видов аренды, содержащийся в главе 34 ГК РФ, включает прокат, аренду
транспортных средств, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий, а также
финансовую аренду (лизинг).
Анализ положений,
содержащихся в главах 34 и 35 ГК РФ, позволяет сделать вывод: несмотря на то
что нормы, регламентирующие наем жилого помещения, выведены за рамки главы 34,
регулирующей арендные отношения, договор найма жилого помещения следует
рассматривать как один из видов договора аренды. Следовательно, общие положения
об аренде могут субсидиарно применяться к отношениям
по договору жилищного найма, если нормы главы 35 ГК РФ не содержат специального
регулирования либо если невозможность такого применения вытекает из существа
жилищных правоотношений.[1]
Определение понятия
договора аренды дается в ст.606 ГК РФ. В соответствии с этой статьей под
договором аренды (имущественного найма) понимается гражданско-правовой договор,
по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель)
обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) за плату
определенное имущество во временное владение и пользование или во временное
пользование. Владеть и пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в
соответствии с условиями договора аренды, а в случае, если такие условия в
договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества.
Из определения договора
аренды следует, что этот договор является возмездным (передача арендованного
имущества может осуществляться только за плату), реальным (договор считается
заключенным с момента передачи арендатору имущества, являющегося предметом
аренды) и срочным (имущество передается арендатору во временное (на
определенный срок) владение и (или) пользование). При этом срочность является
не обязательной характеристикой договора аренды, так как ГК РФ допускает
возможность заключения договоров аренды без указания в них срока действия
(бессрочные договоры).
Требования к форме
договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или
арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной
форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости,
являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае,
когда договор заключается на срок более одного года (п. 1 ст. 609 ГК). Здесь
можно отметить отличие требований к форме договора аренды, заключаемого между
гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой,
согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их
сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный
размер оплаты труда, и только в случаях, предусмотренных законом, - независимо
от суммы сделки (ст. 161 ГК).
Субъектами (сторонами)
договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).
Арендодателем имущества
по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество
в аренду (ст. 608 ГК). Формулируя это положение, законодатель, конечно же,
принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму
распоряжения этим имуществом. Отсюда арендодателем выступает тот, кто вправе
распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен
собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в
качестве одного из основных элементов правомочие ,по распоряжению имуществом
(ст. 209 ГК).
Несколько сложнее
решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они
должны быть наделены соответствующими правомочиями законом или самим
собственником. В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъекты права
хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия.
Правда, сдавать в аренду недвижимое имущество они вправе только с согласия
собственника в лице его уполномоченного органа (ст. 295 ГК).
Что касается арендатора,
то в этом качестве могут выступать всякий дееспособный гражданин либо
организация, являющаяся юридическим лицом. Во всяком случае ГК не содержит
каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного
оборота на получение в аренду имущества.
Содержание договора
представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условия
договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. Однако во
всяком договоре аренды выделяются группы условий, определяющих обязанности
соответственно арендодателя и арендатора. Например, к условиям,
предусматривающим обязанности арендодателя, обычно относят условия: об
арендованном имуществе, о порядке и сроках предоставления его арендатору. Условиями
договора, регламентирующими порядок пользования арендованным имуществом,
размеры арендных платежей, порядок и сроки их внесения, обычно определяются
обязанности арендатора.
Основная обязанность
арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в
состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого
имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему
документами (ст. 611 ГК). Имущество, сданное в аренду, должно быть передано
арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии - в разумный
срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право
истребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать
от арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной
передачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в
передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может
поступить иным образом: заявить требования о расторжении договора и о возмещении
арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств.
Можно выделить три
основные обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды. Во-первых,
арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями
договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в
соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Думается, что
законодатель в этой норме, устанавливая соответствующую обязанность арендатора,
делает акцент не на слове «пользоваться», а на том, что такое пользование
должно соответствовать договору или назначению имущества. Данный вывод можно
подтвердить тем, что отрицательные последствия предусмотрены не на тот случай,
когда арендатор фактически не использует арендованное имущество, а как
следствие пользования указанным имуществом не в соответствии с условиями
договора или назначением имущества, что может повлечь за собой расторжение
договора и возмещение убытков (п. 3 ст. 615 ГК).
В процессе пользования
имуществом, если иное не установлено законом или договором, арендатор обязан
поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт
и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК).
Что касается собственно
пользования арендованным имуществом, то его нельзя рассматривать в качестве
обязанности арендатора, поскольку именно в этом заключается интерес последнего.
Помимо удовлетворения потребностей арендатора основанное на договоре аренды
пользование имуществом дает арендатору возможность извлекать его полезные
свойства и присваивать плоды, продукцию и доходы, полученные в результате
использования арендованного имущества. В качестве же обязанности арендатора,
связанной с пользованием арендованным имуществом, следует признать необходимость
соблюдать установленные законом либо предусмотренные договором ограничения.
Задача № 1
Новгородский завод
«Реостат» отгрузил в адрес завода подъемно-транспортного оборудования электромоторы для портальных кранов.
Груз прибыл с просрочкой в десять дней. Из-за несвоевременной доставки моторов
завод не выполнил свои обязательства
по поставке кранов Мурманскому порту и уплатил последнему неустойку за нарушение сроков исполнения
договора. В связи с этим завод подъемно-транспортного оборудования
предъявил к Управлению Октябрьской железной дороги иск о взыскании с дороги штрафа за просрочку доставки груза
(электромоторов) и возмещении понесенных им по вине дороги убытков, вызванных
уплатой неустойки покупателю за несвоевременную поставку кранов и штрафа
Балтийскому пароходству за не предъявление
груза (кранов) к перевозке.
Подлежат ли
удовлетворению требования завода?
Ответ:
На основании ст. 506 ГК
РФ по договору поставки поставщик - продавец, осуществляющий
предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или
сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в
предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным,
семейным, домашним и иным подобным использованием.
Следовательно, завод подьемно-транспортного оборудования может предъявить иск к
Управлению Октябрьской железной дороги.
Также на основании
Федерального закона от 10 января 2003 г. N 18-ФЗ "Устав железнодорожного
транспорта Российской Федерации" (с изменениями от 7 июля 2003 г.) за просрочку
доставки груза перевозчик уплачивает пени.
Также на основании ст. 521 ГКРФ установленная законом или договором поставки неустойка за
недопоставку или просрочку поставки товаров взыскивается с поставщика до
фактического исполнения обязательства в пределах его обязанности восполнить
недопоставленное количество товаров в последующих периодах поставки, если иной
порядок уплаты неустойки не установлен законом или договором.
В ст. 322 ГК РФ также сказано, что кредитор
вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки),
независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.
В соответствии с
вышесказанным можно сделать вывод о том, что подлежат удовлетворению следующие
требования завода:
-
взыскание
штрафа за просрочку груза;
-
возмещение
убытков, вызванных уплатой неустойки.
Задача № 2
Петров решил застраховать
принадлежащую ему квартиру в пользу своей дочери. В страховом полисе
квартира была оценена по рыночной стоимости. Однако в период действия договора ее рыночная стоимость
увеличилась более чем на 1/3. При наступлении страхового случая страховщик отказался выплатить страховое возмещение,
ссылаясь на то, что выгодоприобретатель не сообщил ему об обстоятельствах,
влекущих изменение страхового риска.
Дочь Петрова в ответ заявила, что ей не было ничего известно об увеличении стоимости квартир в данном районе, к
тому же изменение стоимости предмета
договора страхования не означает, что изменяется и риск.
Изменится ли решение, если Петров застраховал квартиру, принадлежащую
его дочери, в пользу своей жены?
Ответ:
На основании ч. 1 ст. 942 ГК РФ при заключении договора имущественного страхования между страхователем и
страховщиком должно быть достигнуто соглашение:
1) об определенном
имуществе либо ином имущественном интересе, являющемся объектом страхования;
2) о характере события,
на случай наступления которого осуществляется страхование (страхового случая);
3) о размере страховой
суммы;
4) о сроке действия
договора.
В соответствии со ст.
945 ГК РФ при заключении договора страхования имущества страховщик вправе
произвести осмотр страхуемого имущества, а при необходимости назначить экспертизу в целях установления
его действительной стоимости.
Оценка страхового риска
страховщиком на основании настоящей статьи необязательна для страхователя,
который вправе доказывать иное.
Страховщик, не
воспользовавшийся своим правом на оценку и осмотр страхуемого имущества, в том
числе и путем назначения экспертизы, не вправе в дальнейшем оспаривать
стоимость имущества, указанную в договоре, если не докажет, что страхователь
ввел его в заблуждение. Последнее материалами дела не было доказано, поэтому
суды отказали страховщику в удовлетворении иска.
Следовательно, в данном
случае действия страховщика правомерны.
Список источников и литературы
1. Конституция
Российской Федерации. Принята Всенародным голосованием 12 декабря 1993
г.//Российская газета. №237. 25.12.1993г.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации // Собрание
законодательства Российской Федерации. 1994г. № 32.Ст. 3301.
3.
Гражданское
право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред.
О.Н. Садиков. М., 1997.
4. Гражданское
право. Учебник под ред. Сергеева А.П. Толстого Ю.К. М.: Проспект. 1998
5. Гражданское
право. Учебник. Том 2. Полутом 1/Отв. ред. Е. А. Суханов. М., 1999.
[1] См.,
напр.: Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч.
2. М., 1997. С. 152.