Содержание
8.
Участники и источники процесса финансирования недвижимости.. 3
16.
Виды прав на недвижимость, подлежащую оценке. 5
21.
Общая характеристика затратного подхода к оценке недвижимости.. 8
Задачи.. 11
Список
литературы.. 18
8. Участники и источники процесса финансирования
недвижимости
Основными источниками
финансирования недвижимости являются собственные и заемные средства.
Вследствие высокой
стоимости приобретение недвижимости, реализация инвестиционных проектов в сфере
недвижимости осуществляются с привлечением заемного финансирования.
Основания для
финансирования инвестиций в недвижимость:
– недостаточность
собственного капитала инвестора для единовременной оплаты за недвижимость, так
как в отличие, например, от акций, недвижимая собственность сложно поддается
делению, и для совершения сделки единовременно требуются значительные денежные
суммы;
– необходимость более
высокой оплаты управления, что способно повысить его качество, качественное
управление недвижимостью, портфелем инвестиций в недвижимость непосредственно
влияет на увеличение доходности инвестиций;
– иверсификация
– стремление управлять несколькими объектами недвижимости для распределения
риска за счет многообразия объектов вложений, снижения конкуренции, но много
объектов вложений при ограниченности собственного капитала требуют большего
кредита, что создает дополнительный риск;
– амортизация подлежит
вычету из баз налогообложения;
– положительный финансовый
левередж – когда имущество, приобретенное на заемные
средства, приносит финансовый доход по ставке, превышающей ставку процента по
кредиту.
На цену собственности и
решения инвесторов влияют условия финансирования: ставка процента, уровень заемного
финансирования, срок амортизации и пр.
Ставка процента – плата
за пользование кредитом. Чем ниже ставка процента, тем она привлекательнее для
инвестора.
Уровень заемного
финансирования характеризуется величиной ссуды. Чем больше ссуда, тем
эффективнее заемное финансирование.
Критерии выбора
предельной суммы кредита:
– при низких процентных
ставках критерием является доля заемных средств в общем объёме капитальных
вложений в недвижимость, эта доля для осторожных инвесторов обычно составляет
70%;
– при высоких процентных
ставках критерием является коэффициент покрытия долга.
Срок амортизации – срок
погашения кредита. Чем дольше этот срок, тем меньше периодические платежи.
Однако суммарные платежи при оплате в течение длительного срока будут больше.
Прочие условия
финансирования:
– льготы по досрочному
погашению ссуды:
– право досрочного
погашения без санкций или с применением штрафа, уменьшающегося с сокращением
срока кредитного договора;
– ограниченная
ответственность: ответственность заемщика только заложенной недвижимостью, на
движимое имущество права кредитора в случае не возврата кредита не
распространяются (при неограниченной ответственности кредитор имеет право и на
движимое имущество оказавшегося неплатежеспособным заемщика).
Участниками процесса финансирования
недвижимости являются инвесторы, банки, различные фонды, государство.
16. Виды прав на недвижимость, подлежащую оценке
Вещное право - это право,
дающее лицу юридическую власть над вещью. Различные виды вещных прав отличаются
именно объемом этой власти, то есть набором конкретных правомочий
лица-правообладателя.
Вещное
право устанавливает непосредственное отношение лица к вещи. Такое лицо для
осуществления своего права на вещь не нуждается в посредничестве других лиц.
Вещные права, как было указано в предыдущей теме, относятся к абсолютным
правам.
Объект
вещного права - вещь в материальном значении этого слова. За исключением права
собственности, все другие вещные права являются правами на чужие вещи.
Перечень
вещных прав сформулирован в ГК Российской Федерации (ст. 216).
1.Вещными
правами наряду с правом собственности, в частности, являются:
- право
пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265);
- право
постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268);
- сервитуты
(ст. 274, 277);
- право
хозяйственного ведения имуществом (ст. 294);
- право
оперативного управления имуществом (ст. 296).
2.Вещные
права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого
имущества.
3.Переход
права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для
прекращения иных вещных прав на это имущество.
4.Вещные
права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым
лицом в порядке, предусмотренном ст. 305 ГК Российской Федерации.
Предметами
оценки могут быть как право собственности, так и иные вещные права, и в
зависимости от конкретного набора правомочий лица, обладающего вещным правом на
недвижимость, будет зависеть ее стоимость.
Право
собственности - это определенная совокупность правомочий, принадлежащих
лицу-правообладателю. Право собственности - центральный правовой институт в
рыночной экономике.
В
ст. 209 ГК Российской Федерации определяется содержание права собственности:
собственнику принадлежат правомочия по владению, пользованию и распоряжению
своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении
принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным
правовым актам и не ущемляющие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Собственник вправе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам,
передавать другим лицам правомочия по владению, пользованию и распоряжению
имуществом, оставаясь при этом собственником этого имущества. Собственник может
отдавать свое имущество в залог, распоряжаться им иным способом, а также
как-либо обременять его.
Собственник
обязан содержать принадлежащее ему имущество, а также нести риск случайной
гибели, если иное не предусмотрено договором или законом.
Субъектами
права собственности могут быть:
- частные лица
(юридические или физические);
- государство
(Российской Федерации или субъекты Российской Федерации);
- местное
самоуправление (муниципальные образования).
Законом могут быть
установлены особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество,
владения, пользования и распоряжения имуществом в зависимости от того,
находится ли оно в собственности гражданина или юридического лица, в
собственности ли Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или в собственности муниципального образования.
Законом также определены виды имущества, которые могут находиться только в
государственной или муниципальной собственности. Права всех собственников
равным образом защищаются государством.
Статьей
213 ГК Российской Федерации установлены некоторые особенности осуществления
права собственности юридических лиц. Коммерческие и некоммерческие организации
(кроме учреждений, финансируемых собственником), а также государственные и
муниципальные предприятия являются собственниками имущества, переданного им в
качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами) или
приобретенного ими по иным основаниям.
Общественные
или религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды -
юридические лица являются собственниками приобретенного ими имущества, но могут
использовать его лишь для достижения целей, предусмотренных их учредительными
документами. Учредители (участники, члены) таких юридических лиц утрачивают
право на имущество, переданное ими в собственность этого юридического лица, а в
случае ликвидации такого юридического лица его имущество, оставшееся после
удовлетворения требований кредиторов, используется только в целях, указанных в
его учредительных документах.
В
ст. 214 ГК Российской Федерации говорится, что имущество, находящееся в
государственной собственности, может быть закреплено за государственными
предприятиями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления либо
такое имущество составляет казну государства (Российской Федерации или субъекта
Российской Федерации).
21. Общая характеристика затратного подхода к
оценке недвижимости
Для оценки объектов
недвижимости, в том числе и приносящих доход,
используется затратный подход. Он основан на предположении, что затраты на
строительство объекта (с учетом износа) в совокупности
с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится,
являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости[1].
В затратном подходе
предполагается также, что совокупность издержек
на строительство объекта без износа равнозначна рыночной стоимости этого объекта. Однако это не всегда верно,
особенно в случаях, когда
земельный участок, на котором стоит объект, не используется наилучшим и наиболее эффективным способом, например, район улицы Сретенки в
Москве, где в центре города на дорогих
земельных участках ставят жилые 2-4-этажные дома. В будущем инвестор, который
захочет построить многоэтажный офис или
гостиницу, будет покупать этот жилой дом лишь за цену земельного участка, а может быть, за еще меньшую цену, так
как необходимо учесть затраты на
снос жилого здания. Этот пример говорит
о том, что если земельный участок, на котором стоит объект недвижимости, не используется наилучшим и наиболее
эффективным способом, то издержки
на строительство объекта не совпадают
с его рыночной стоимостью. Таким образом, нарушается постулат, на котором основан затратный подход. Другая
особенность применения затратного
подхода — понимание экспертом-оценщиком
различия между стоимостью замещения и восстановительной стоимостью (или стоимостью воспроизводства).
Стоимость
замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта имеющего с оцениваемым эквивалентную
полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием прогрессивных материалов и оборудования.
Восстановительная
стоимость (или стоимость воспроизводства) определяется
расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же
архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем
же качеством строительных работ. В этом случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же
недостатки в архитектурных решениях,
которые имелись у оцениваемого объекта.
Таким образом, восстановительная
стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а
стоимость замещения — издержками на
создание объекта-аналога. Какую из этих двух стоимостей принять для определения стоимости оцениваемого объекта, должен решить эксперт-оценщик исходя из
возможностей реализации того или
иного метода расчета в данной ситуации.
Затратный подход
применяется в настоящее время для налогообложения
имущества физических лиц или ареста объектов недвижимости, когда необходимо выделить объекты
налогообложения (здание и земельный участок)
или часть имущественного комплекса,
на который будет наложен арест.
Элементы
затратного подхода применяются также при оценке объектов недвижимости для налогообложения прибыли, так как износ
объекта недвижимости уменьшает величину доходов, полученных с данного объекта[2].
Часто
величиной полной стоимости замещения пользуются для определения верхнего предела стоимости оцениваемого
объекта, поскольку опытный покупатель
не станет платить за существующее здание
столько же, сколько он затратит на постройку нового и прогрессивного здания с аналогичной полезностью. Исключением
из этого правила могут быть случаи, когда
покупатель спешит и не имеет времени ждать,
пока будет построено новое здание, либо когда
покупатель желает избежать рисков, связанных с застройкой нового
объекта.
Затратный подход
применяется в следующих случаях: при
технико-экономическом обосновании нового строительства; при выборе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка; при выборе
профиля объекта недвижимости; при
согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных различными методами; при оценке зданий специального назначения; при
оценке объектов недвижимости в «пассивных» секторах рынка; для страхования.
Реализация затратного
подхода к оценке предполагает осуществление
следующих этапов.
1. Определяется стоимость
земельного участка, на котором находится
объект недвижимости.
2.Рассчитывается стоимость замещения или восстановительная
стоимость объекта недвижимости. В отчете по оценке обязательно надо указать,
какая из этих двух стоимостей определена.
3.Рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физический, функциональный и внешний.
4.Общий износ объекта недвижимости вычитается из затрат на
его воспроизводство или замещение. Получается стоимость объекта недвижимости за минусом износа.
5.Рассчитывается
общая стоимость объекта недвижимости и
земельного участка путем суммирования этих
стоимостей.
Задачи
Задача №6
Условие:
Определить
текущую стоимость денежного потока при ставке дисконта 12%, денежные средства
поступают в конце года:
1 год 1200
тыс. руб.
2 год 1000
тыс. руб.
3 год 500
тыс. руб.
4 год 2000
тыс. руб.
5 год 4000
тыс. руб.
Решение
Текущая
стоимость:
PV= FV + FV1 *E1 + FV2
*E2 + FV3
*E3 + FV41
*E4,
где PV –
текущая стоимость денежного потока;
FV – будущая стоимость денежного потока;
Е – ставка
дисконта.
PV = 1200+1000*0,12+500*0,122+2000*0,123+4000*0,124=
1331,485 тыс. руб.
Ответ: текущая стоимость
денежного потока 1331, 485 тыс. руб.
Задача №12
Условие:
За 7 лет стоимость актива возросла с
1200 у.е до 3190у.е. определить ставку процента, по которой происходило
ежегодное начисление процентов.
Решение:
FV = PV (1+i)n,
где FV – будущая стоимость актива;
PV – текущая
стоимость актива;
i – процентная
ставка;
n – количество лет.
Подставляя данные в
формулу получаем:
3190 = 1200(1+х)7
(3190/1200)1/7 = 1+х
1,15 = 1+х
х = 0,15
Ответ: Процентная ставка за год составляет
15%
Задача №13
Условие:
Стоимость одного
квадратного метра офиса составляет 180 у.е. и ежегодно повышается на 5 %.
Определить стоимость одного квадратного метра офиса через 5 лет.
Решение:
FV = PV*(1+i)n,
где FV – будущая стоимость;
PV – текущая
стоимость;
i – процентная
ставка;
n – количество
лет.
FV = 180*(1+0,05)5=229,73
у.е.
Ответ:
Стоимость квадратного метра через пять лет – 229, 73 у.е.
Задача №30
Условие:
Ожидается, что объект
недвижимости будет приносить ЧОД, равный 350000 у.е. в год. Анализ сравнимых
продаж показывает, что инвесторы ожидают 19%-ной нормы прибыли на собственные
средства от капиталовложений в схожие объекты. При приобретении объекта был
получен кредит в 1750000 у.е. Ипотечная постоянная составляет 17%. Оцените
стоимость объекта.
Решение:
1750000*17/100 = 297500
расчет доли процента;
297500+1750000 = 2047500
стоимость объекта с процентами;
2047500*1/(1+0,19) =
1720588,2 – дисконтированная стоимость
Пок = Дст/ЧОД,
где Пок
– срок окупаемости проекта;
Дст – дисконтированная стоимость;
ЧОД – чистый операционный
доход.
Пок = 1720588,2/350000 = 5 лет – проект
окупится через пять лет
Норма прибыли
= ЧОД/(инвестиции – задолженность по инвестициям)
1 750 000
– (1 750 000*0,17) = 1 452 500 д.е.
Норма прибыли
объекта = 350 000/ 1 452 500= 24%
Это больше,
чем 19%, значит объект выгодно принимать.
Задача №33
Условие:
Оптовый рынок площадью 4
га куплен за 120 000 000 д.е. и приносит ежемесячный
доход по 50 д.е. с каждого м2. Определить коэффициент капитализации.
Решение
Ежемесячный доход с 4 га
= 100*4*50 = 20 000 д.е.
Годовой доход =
20 000 * 12 = 240000 д.е.
Кк = Д/Ц,
где Кк
– коэффициент капитализации;
Д – годовой доход;
Ст – цена покупки.
Коэффициент капитализации
= 240000/120 000 000 = 0,002
Ответ: коэффициент капитализации 0,002
Задача №37
Условие:
Определить
вариант лучшего и наиболее эффективного использования для земельного участка:
|
|
Сценарии использования
|
|
Жилое здание
|
Офисное здание
|
Промышленное здание
|
|
Площадь возводимых
зданий, м2
|
7000
|
5000
|
8000
|
|
Стоимость строительства
зданий, $/м
|
200
|
250
|
150
|
|
Чистый операционный
доход, $
|
2 000 000
|
2 700 000
|
1 800 000
|
|
Коэффициент капитализации
зданий
|
23%
|
22%
|
24%
|
|
Коэффициент
капитализации земли
|
20 %
|
20%
|
20 %
|
Решение
Жилое
здание
Расходы
по строительству = 200 *7000 = 1400000$
Чистый операционный доход, приносимый сооружением = 1400000*0,23 = 322000 $
Чистый
операционный доход, приносимый земельным
участком = 2 000 000 – 322000 = 1678000 $
Стоимость
земельного участка = 1678000 / 0,2 = 8390000$
Офисное
здание
Расходы
по строительству = 250 *5000 = 1250000$
Чистый операционный доход, приносимый сооружением = 1250000 * 0,22 = 275000$
Чистый
операционный доход, приносимый земельным
участком = 2 700 000 - 275000 = 2425000$
Стоимость
земельного участка = 2425000 / 0,2 = 12125000$
Промышленное
здание
Расходы
по строительству = 150 *8000 = 1200000$
Чистый операционный доход, приносимый сооружением = 1200000 * 0,24 = 228000$
Чистый
операционный доход, приносимый земельным
участком = 1800000 - 228000 = 1572000$
Стоимость
земельного участка = 1572000 / 0,2 = 7860000$
Ответ: из приведенных расчетов видно, что
наиболее эффективное использование земли под строительство офисного здания.
Задача №38
Условие:
Определить
наилучшее и наиболее эффективное использование для и стоимость земельного
участка:
|
|
Сценарии использования
|
|
Жилое здание
|
Офисное здание
|
Коммерческое здание
|
|
Площадь возводимых зданий,
м2
|
7300
|
8200
|
5800
|
|
Стоимость строительства
зданий, $/м
|
500
|
400
|
400
|
|
Чистый операционный
доход, $
|
1 500 000
|
1 780 000
|
1 320 000
|
|
Коэффициент
капитализации зданий
|
13%
|
12%
|
14%
|
|
Коэффициент
капитализации земли
|
10 %
|
10%
|
10 %
|
Решение
Жилое
здание
Расходы
по строительству = 500 *7300 = 3650000$
Чистый операционный доход, приносимый сооружением = 3650000*0,13 = 474500 $
Чистый
операционный доход, приносимый земельным
участком = 1 500 000 – 474500 = 1025500 $
Стоимость
земельного участка = 1025500 / 0,1 = 10255000$
Офисное
здание
Расходы
по строительству = 400 *8200 = 3280000$
Чистый операционный доход, приносимый сооружением = 3280000 * 0,12 = 393600$
Чистый
операционный доход, приносимый земельным
участком = 1780 000 - 393600 = 1386400$
Стоимость
земельного участка = 1386400 / 0,1 = 13864000$
Коммерческое
здание
Расходы
по строительству = 400 *5800 = 2320000$
Чистый операционный доход, приносимый сооружением = 2320000* 0,14 = 324800$
Чистый
операционный доход, приносимый земельным
участком = 1320000 - 324800 = 995200$
Стоимость
земельного участка = 995200 / 0,1= 9952000$
Ответ: из приведенных расчетов видно, что
наиболее эффективное использование земли под строительство коммерческого здания
и его стоимость равна 9952000$
Задача №39
Условие:
Имеется информация
|
Объект
|
1
|
2
|
3
|
4
|
|
Площадь, м2
|
350
|
350
|
390
|
390
|
|
Ванные комнаты
|
2
|
2
|
2
|
1
|
|
Гараж
|
Есть
|
Нет
|
Есть
|
Нет
|
|
Цена продажи, руб.
|
428000
|
426500
|
433000
|
430000
|
Определить:
1. Корректировку на дополнительную
площадь.
2. Корректировку на наличие гаража.
3. Корректировку на наличие
дополнительной ванной комнаты.
Решение:
Корректировка
определяется отношением цены продажи объекта, у которого есть данный показатель
к цене объекта, у которого данный показатель отсутствует.
Корректировка на
дополнительную площадь = 433000/428000 = 1,01
Корректировка на наличие
гаража = 428000/426500 = 1,004
Корректировка на наличие
дополнительной ванной комнаты = 433000/430000 = 1,007
Список литературы
1.
Горемыкин В.А. Экономика и управление недвижимостью. –
М.: ЮНИТИ, 2002.
2.
Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью. –
М.: Дело, 1999.
3.
Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. – М.:
ВЛАДОС, 1998.
4.
Гражданский кодекс Российской Федерации
5.
Крутик А.Б.
Экономика недвижимости. М.,2001
6.
[1]
Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью. – М.: Дело, 1999.
[2]
Горемыкин В.А. Экономика и управление недвижимостью. – М.: ЮНИТИ, 2002.