Содержание

Вопрос 1. Основополагающая роль принципа  наилучшего и наиболее эффективного использования в оценке бизнеса   3

Практическая часть.. 8

Список литературы. 12

Вопрос 1. Основополагающая роль принципа  наилучшего и наиболее эффективного использования в оценке бизнеса

В поисках наилучшего и наиболее рентабельного использования для  оцениваемых строений и участка земли под ними мы сравниваем существующий вариант использования с другими возможными вариантами. Лучшее и наиболее эффективное использование  определяется как наиболее вероятное и  рентабельное на момент оценки. Это  такое использование  участка земли и  расположенных на нем строений, которое  обеспечит наиболее высокую отдачу сегодня или в ближайшем будущем.  Анализ  распадается на две части:  оптимальное использование вакантного участка земли  и оптимальное использование участка  со строениями.

Анализ  свободного участка  производится для того, чтобы определить наиболее рентабельный вариант  его использования,  не замыкаясь на существующем. Оценщик должен принять во внимание срок предполагаемого  использования, реакцию непосредственного окружения, а также вклад  производственных улучшений, если таковые имеются.  Рамки анализа должны ограничиваться  допускаемыми  законом вариантами использования, а также  учитывать физически  допустимые возможности. Имеют значение также  зональные ограничения  и ограничения  правомочий владельца, которые следует принимать во внимание.

С течением времени представление об оптимальном использовании  может изменяться ввиду  произошедших перемен.  Здание мотеля, расположенное на оживленной трассе, может потребовать перепрофилирования, если новое шоссе  республиканского  значения проложено в стороне от  него. Закрывшиеся станции технического обслуживания  могут использоваться как предприятия питания. Фермерские участки могут быть более эффективно  использованы как зоны отдыха или  частный аэропорт, чем ферма.

Поскольку стоимость недвижимости меняется под действием внешних факторов, нечто подобное происходит и с определением оптимального использования. В силу этого заключение  о стоимости и направления оптимального использования  должны даваться на конкретную дату  оценки. Существующие улучшения должны  быть проверены с точки зрения: добавляют ли они возможностей обоснованного оптимального использования  имущественного комплекса. Если участок земли  свободен от строений, оценщик должен определить, какое именно строение следует  возвести с учетом рыночной ситуации. Если строения существуют, следует определить, насколько они увеличивают   или уменьшают стоимость участка земли при выбранном для него варианте оптимального использования.

Таким образом,  принципом,  обобщающим влияние указанных ранее трех  групп принципов оценки, является лучшее и  наиболее эффективное использование.

Разумный и возможный вариант использования, который обеспечит  объекту  наивысшую текущую стоимость,  определенную на эффективную дату оценки.  Другими словами, тот вариант использования, выбранный среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, который  является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово  осуществимым и который приводит к наивысшей стоимости земли.

Принцип наилучшего и наиболее  эффективного использования дает  концептуальную  модель для анализа различных факторов, влияющих на стоимость участка. Рассмотрим применение данного принципа подробнее.

Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования  конкретного  участка земли определяется  взаимодействием ряда  факторов.

Перед принятием решения о приобретении  и освоении / застройки земли или о покупке уже существующего здания для  немедленного использования или перестройки, потенциальному покупателю необходимо определить, каким потенциалом повышения  стоимости обладает данная собственность.  Застройщик заинтересован в ответах  на два главных вопроса. Первый из них – насколько  рынок готов принять (поддержать) планируемый  вариант использования или, говоря по-другому  какие варианты использования будет приняты  рынком. Ответ на данный вопрос  требует  изучения рыночных возможностей и анализа  конкуренции. Второй вопрос – каковы затраты и обоснованность  освоения /застройки земли или перестройки объекта. Для того, чтобы ответить  на него, необходимо определить емкость земли и ограничения на основание / застройку участка. Факторы, которые следует  принять во внимание при ответе на данный вопрос, включают: потенциал местоположения, рыночный спрос, правовую обоснованность данного варианта застройки, ресурсное качество участка, технологическую и финансовую обоснованность проекта.

Местоположение земли имеет большое  значение и считается основным фактором, определяющим ее стоимость. Нередко  оценщик или аналитик оценивает скорее «участок», чем неосвоенную землю. Участок-земля,  подготовленная для застройки, с соответствующими коммунальными сетями и другими  необходимыми сооружениями.  Важной характеристикой участка является то, каким образом он соотносится с преобладающим в данном  районе типом  землепользования. Вторая  характеристика  - доступность участка. если доступ к  участку затруднен, то и польза от него невелика.

Анализ рыночного спроса проводится для  того, чтобы  определить, насколько  планируемый  вариант использования земли «разумно возможен» с учетом характера соотношения  на данном рынке спроса и предложения. Подобный анализ используется также с тем, чтобы выявить обоснованный (оправданный) вариант или набор вариантов  использования. Он может быть также  применен для  оценки общего и поэтапного сроков застройки  и масштаба проекта в целом. В ходе  рыночного анализа  выявляются конкурирующие объекты, списываются и оцениваются их  удобства и другие характеристики.

Необходимо внимательно изучить все публичные / государственные и частные  правовые  ограничения, связанные с реализацией предлагаемого  проекта. Публичные  ограничения включают: правила зонирования,  закон по охране окружающей среды, требования  по планированию, требования на получение  разрешений, жилищные кодексы и др.

Кроме того,  следует проанализировать различные виды налогов, взимаемых в данной общине.

Частные правовые  ограничения включают  ограничения на использование объекта, сервитуты и контрактные соглашения.  Титул на данную  собственность может страдать определенными изъянами.

Ресурсное качество участка функционально связано с его емкостью и эффективностью в  сочетании с другими факторами производства.  емкость является показателем того, сколько  факторов может быть приложено к участку.  Эффективность  определяется тем, какой уровень  прибыльности может обеспечить сочетание  факторов в случае реализации различных  проектов.

При изучении ресурсного качества участка определяется, насколько он может быть  использован физически и какие существуют  физические ограничения на различные варианты  застройки. Для этого необходимо лично обследовать участок, а также  прилегающие территории, с которыми участок связан и от которых он зависит.

Технологическая обоснованность проекта  определяется тем, может ли он быть завершен  в  пределах установленного срока при условии  достижения соответствия между стоимостью и качеством строительства. Если завершение  проекта займет слишком много времени, если  затрату по нему слишком велики или если  он не соответствует даже минимальному  стандарту качества, то его принято  считать  технологически  необоснованным.

Финансовая обоснованность проекта определяется тем, способен ли он обеспечить  поток денежных средств в достаточном количестве, требуемого качества и  продолжительности, что позволит инвесторам возместить  вложенный капитал  и получить необходимую и ожидаемую  ими ставку дохода. При этом во внимание принимается: время поступления и оттока денежных средств, валовая выручка, затраты, платежи по  обслуживанию, выручка от продажи и рефинансирование.

Анализ наилучшего и наиболее  эффективного использования предусматривает  сопоставление  альтернативных  вариантов освоения / застройки  участка земли. Для каждого варианта застройки  рассчитывается остаточная стоимость   земли.

Самая высокая остаточная стоимость земли  соответствует варианту ее наилучшего и  наиболее  эффективного использования.             

       

Практическая часть

Задача 1

Оценщик нашел данные  о недавней продаже дома, идентичного рассматриваемому. Однако отличие состоит в том,  что у проданного дома имеется  бассейн, а у рассматриваемого нет. Оценщик узнал, что стоимость строительства  бассейна – 20 000 долл., а дом был продан за 120 000 долл.

Проверив свое досье, оценщик нашел две другие сопоставимые продажи в этом районе. Один  объект был продан за 97 000 долл.  без бассейна, а другой за 112 000 долл., но с бассейном. Все  другие различия несущественны.

1.     Определить стоимость оцениваемого дома.

2.     Какой принцип оценки используется в данном случае.

Решение.

Для определения стоимости дома используем метод парных продаж.

Составим таблицу.

	Пара 1	Пара 2
Дом с бассейном	120 000	112 000
Дом без бассейна	100 000	97 000
Разница	20 000	15 000

Среднее:  

Тогда стоимость дома:

120 000 – 17 500 = 102 500 долл.

2. В данном примере  использовался принцип  вклада. Вклад – это сумма, на которую увеличивается (уменьшается) стоимость объекта  или чистый доход от него вследствие наличия / отсутствия  какого-либо дополнительного фактора производства.

Задача 2

Каким должен быть  ежегодный платеж в погашение 1 000 – долларового кредита,  представленного под 10% годовых на 4 года? Составьте  график амортизации.

Решение:

Воспользуемся функцией денег «взнос на амортизацию».

Ежегодный платеж равен:

ЕП = 1000 * 0,31547 = 315,47 долл.

Изобразим амортизацию кредита графически.

Схема начисления процентов:

I год      1000(1+0,1)¹ = 1100

II год    (1100 – 315,47)(1,1) = 784,53*1,1 = 863

III год   (863-315,47)(1,1)=547,5*1,1 = 602

IV год   (602 – 315,47)(1,1) = 287(1,1) = 315,47

Задача 3

Определите износ здания, если стоимость его земельного участка 15000 у.е., сметная стоимость строительства аналогичного здания равна 45000 у.е., а оценочная стоимость всего объекта (здания с участком) составляет 55500 у.е.

Оценочная стоимость всего  зобъекта по следующей формуле:

ОС = Стз + Снсу –И,                     

где    ОС -  оценочная стоимость объекта недвижимости, у.е.;

         Стз – стоимость земли, у.е.;

         Снсу – стоимость нового строительства улучшений, у.е.;

         И – износ, у.е.

Выражая из данной формулы износ, получаем:

И = Стз + Снсу -  ОС,

И = 15000 + 45000 – 55500 = 4500 у.е.

Износ здания 4500 у.е.

Список литературы.

1.     Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости: Учебник. – М.: ИИД «Филинъ», 1999

2.     Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие. – СПб., 1998.

3.     Федотова М.А., Уткин Н.А. Оценка недвижимости  и бизнеса: Учебник . – М.: Тандем, 2000.

4.     Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М.: Дело Лтд, 1995.