Содержание

 

Введение

Одной из основных задач банков в российской экономике является превращение сбережений населения в инвестиции в реальный сектор экономики. Как свидетельствует многолетняя практика зарубежных государств, эта задача может быть успешно решена путем создания необходимых предпосылок для развития ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование как раз и позволяет мобилизовать значительную часть сбережений населения и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт, да и опыт тех российских регионов, где ипотека уже развивается, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум  четырехкратным мультипликативным эффектом, то есть каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее 4 рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать те огромные финансовые средства, которые хранятся на руках  населения в виде наличной иностранной валюты и объемы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны.

Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия населения к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нем и свои депозитные счета. Ипотечное кредитование есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стойиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Развитие ипотечного кредитования является также одним из приоритетных направлений государственной политики в кредитно-финансовой сфере.

Задачами работы является рассмотрение финансовых учреждений, трансформирующих сбережения в ипотечные займы.

Субъекты рынка ипотечных кредитов

В далеком прошлом тот, кто давал деньги в долг под обязательство вернуть его деньгами или имуществом, ставил на землю должника столб с надписью, что земля и имущество являются обеспечением долга на определенную сумму. Такой столб назывался «ипотека» (греч. hypotheke залог, заклад).

Ипотека – это один из способов обеспечения обязательства конкретного лица каким-либо недвижимым имуществом. В данном случае залогодержатель имеет право при неисполнением залогодателем своих обязательств удовлетворить свои требования за счет заложенной недвижимости[1].

 Поскольку ипотека может использоваться в обеспечении любого денежного обязательства, на ипотечном рынке активно действуют и коммерческие банки и различного рода финансовые компании (страховые, трастовые, частные, пенсионные фонды и т. д.).

На рынке ипотечных кредитов действуют четыре субъекта, каждый из которых выполняет определенные функции, решает соответствующие задачи и преследует собственные интересы:

1. Заемщик.

2. Банк-кредитор.

3. Инвестор.

4. Структура, выполняющая функции покупателя ипотечных кредитов у коммерческих банков. Она должна быть элементом вторичных ипотечных ценных бумах с целью мобилизации  необходимых ресурсов для ипотечного кредитования и выступать в качестве одного из операторов фондового рынка. Такой структурой может быть агентство ипотечного и жилищного кредитования, созданное в соответствии с Постановлением Правительства РФ «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» от 26.08.1996 г.

Рассмотрим задачи и функции каждого из четырех основных участников ипотечных отношений.

Заемщик. Его задача состоит в том, чтобы получить по возможности более дешевый кредит на условиях, позволяющих своевременно возвратить кредит и приобрести помещение, наиболее полно отвечающее потребностям и возможностям заемщика.

Банк-кредитор. Его задача состоит в максимизации прибыли и дивидендов акционеров банка. Одним из путей решения этой задачи является многократное использование банком кредитных ресурсов. Это возможно, если банк в сравнительно короткий срок продаст выданный кредит четвертому участнику рынка ипотечных кредитов – агентству. Дело в том, что поступившие банку деньги за проданные кредиты зачисляются на его корреспондентский счет, и одновременно соответствующая сумма «Списывается» с баланса банка, в результате чего он получает возможность выдавать новый кредит.

Подобные операции  могут повторяться в течение года неоднократно. Однако за банком сохраняется обязанность обслуживания «проданных» кредитов, то есть получение денег в погашение ссуды и уплаты процента. Эти деньги банк должен будет перечислить агентству, которому он ранее продал кредит.

В случае нарушения заемщиком сроков возврата кредита обязанность банка – проведение всех операций, связанных с продажей залога и перечисление соответствующих сумм агентству, ранее купившему у банка кредит.

Банки выступают в роли агентов – поставщиков ипотечных кредитов, принявших на себя их обслуживание. За оформление кредита банки могут получать разовые вознаграждения, а за текущее обслуживание определенный процент - комиссионных отчислений от перечисленных заемщиков средств в счет погашения кредита. Таким образом, банки имеют постоянный стимул выдавать ипотечные кредиты и продавать их соответствующим покупателям, в свою очередь формирующим кредитные пулы, базируясь на которых они эмитируют собственные ипотечные ценные бумаги и продают их другим инвесторам.

Как свидетельствует практика зарубежных стран, один и тот же банк может держать часть выданных ипотечных кредитов в своем кредитном портфеле, часть продавать, приобретать кредиты других банков, или же покупать ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке.

Инвестор. В рассматриваемом аспекте инвесторами являются покупатели ипотечных ценных бумаг. Ими могут быть отдельные граждане или коллективные инвесторы, например пенсионный фонд, паевые инвестиционные фонды, страховые компании, и другие владельцы капиталов. Задача инвесторов, - разместить свои средства в достаточно доходные ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью[2].

Структура, выполняющая функции покупателя ипотечных кредитов у коммерческих банков. В этой роли выступает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Оно призвано стать покупателем ипотечных кредитов у коммерческих банков и эмитентом ценных бумаг для мобилизации на фондовом рынке ресурсов, способствующих дальнейшему развитию и ипотечного кредитования. Агентство обладает собственным капиталом, чтобы в процессе своей деятельности выкупать у коммерческих банков кредиты, в количестве, достаточном для формирования кредитных пулов в первоначальный период.

При формировании рынка ипотечных кредитов необходима поддержка государства. В странах с развитой системой ипотечного кредитования именно государство, особенно на первых порах, берет на себя финансовую поддержку ипотечного кредитования. Важнейшей формой поддержки является гарантия государства выкупа ценных бумаг, эмитированных Агентством, и выплаты доходов владельцам таких бумаг.

Стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредита

Имеются две основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

1. Ориентация на «розничные» источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);

2. Ориентация на «оптовые» источники кредитных ресурсов (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы).

К «розничным» источникам кредитных ресурсов можно отнести также средства на «контрактных» жилищных накопительных счетах (для накопления гражданами определенной суммы средств с условием получения ипотечного кредита в этом же банке для приобретения жилья).

Привлечение ресурсов из «оптовых» источников считается более предпочтительным. К таким источникам относятся[3]:

·              Кредитные линии, открытые банку другим банком или консорциумом банков;

·              Средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами, страховыми компаниями и другими) сроком на 5-10 лет;

·              Средства от продажи целевых облигационных займов.

Один из вариантов эффективно действующей, целостной системы ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты – использование «оптовых» источников, формирующихся за счет вторичного рынка и ипотечных кредитов.

Кредитно-финансовые учреждения

Рассмотрим кратко финансовые учреждения, упомянутые ранее.

Кроме универсальных коммерческих банков, выдающих ипотечные кредиты, имеются специализированный банк – ипотечный.

Ипотечные банки - учреждения, предоставляющие долгосрочный кредит под залог недвижимости (земли, зданий, сооружений). Пассивные операции этих банков состоят в выпуске ипотечных облигаций. Ипотечный кредит - это долгосрочная ссуда, выдаваемая ипотечными, коммерческими банками, страховыми и строительными обществами и другими финансово-кредитными учреждениями под залог земли и строений производственного и жилого назначения. Ипотечный кредит применяется главным образом в сельском хозяйстве, а также в жилищном и других видах строительства. В результате увеличивается размер производительно используемого капитала[4].

К числу финансовых учреждений, трансформирующих сбережения в ипотечные займы следует отнести страховые компании, пенсионные фонды, ссудо-сберегательные ассоциации, инвестиционные и финансовые компании, благотворительные фонды. Эти институты существенно потеснили банки в аккумуляции сбережений населения и стали важными поставщиками ипотечного капитала (необходимо отметить, что данные учреждения работают лучше в экономически развитых странах).

Страховые компании: в отличие от банков и других кредитно-финансовых институтов страховые компании имеют более широкие организационные формы, которых в настоящее время насчитывается четыре.

Первая форма организаций страховых компаний совпадает с организационными формами других кредитно-финансовых институтов в том, что построена на акционерной основе. В этом случае страховые компании выпускают акции и являются акционерными обществами. Данная форма организации характерна как для компаний страхования жизни, так и для компаний страхования имущества и от несчастных случаев.

Вторая форма организации страховых компаний носит название на “взаимной основе”: каждый полисодержатель является совладельцем, т.е. акционером компании, но на базе не акции, а страхового полиса. Компания в этом случае не выпускает акции. Такая форма организации наиболее типична для компании страхования жизни.

Третьей формой организации страховых компаний является взаимный обмен. При этом компания, сформированная, по существу, на кооперативных началах, действует от имени отдельных лиц или компании. Через центральную контору компании ее участники обмениваются страховыми рисками, страхуя самих себя, и не продают страхование на сторону. Такие компании называют компаниями внутреннего страхования, или взаимного обмена. Они занимают незначительное место в страховых операциях и действуют в основном в сфере страхования автомобилей и от огня.

И, наконец, четвертая форма организации - система Ллойд, состоящая из синдикатов, в которые, как правило, входят на паях страховые компании и брокерские страховые фирмы. Ответственность по страховому риску распределяется среди членов синдиката или между всеми участниками Ллойда. Дела принимают брокеры и получают за посредничество брокерские (комиссионные). Систему Ллойда возглавляет специальный комитет, осуществляющий контроль за деятельностью синдикатов и принимающий новых членов. Эта форма характерна для Англии и Германии[5].

Пенсионные фонды: поздание и развитие пенсионных фондов - новое явление на рынке ссудных капиталов, на рынке ценных бумаг и в целом в кредитной системе капиталистических стран.

Организационная структура пенсионного фонда отличается от структуры других кредитно-финансовых учреждений тем, что не предусматривает акционерной, кооперативной или паевой формы собственности. Как правило, пенсионные фонды создаются в частных корпорациях, которые юридически и фактически являются их владельцами. Однако пенсионный фонд передается на управление в траст-отделы коммерческим банкам или страховым компаниям. Такой пенсионный фонд называется незастрахованным.

Вместе с тем корпорация может заключить соглашение со страховой компанией, по которому последняя получает пенсионные взносы и обеспечивает в дальнейшем выплату пенсий. В этом случае пенсионный фонд является застрахованным, так как создан в рамках страховой компаний.

Инвестиционные компании - это новая форма кредитно-финансовых институтов, которая получила наибольшее развитие в послевоенные годы, хотя существовала и в довоенное время. Приоритет в их развитии принадлежит США. Инвестиционные компании путем выпуска собственных акций привлекают денежные средства, которые затем вкладывают в ценные бумаги промышленных и других корпораций. Таким образом, за счет приобретения ценных бумаг они осуществляют наравне с другими кредитно-финансовыми институтами финансирование различных сфер экономики.

В настоящее время существуют инвестиционные компании закрытого и открытого типов[6].

Инвестиционные компании закрытого типа осуществляют выпуск акций сразу в определенном количестве. Новый покупатель может приобрести их только у прежних держателей по рыночной цене. Инвестиционные компании открытого типа, которые носят название взаимные фонды, выпускают свои акции постепенно, определенными порциями в основном для новых покупателей. Эти акции могут передаваться или перепродаваться. Более удобной организационной формой являются компании открытого типа, поскольку постоянная эмиссия позволяет им все время увеличивать свой денежный капитал и таким образом постоянно наращивать инвестиции в ценные бумаги корпорации. В целом организационная форма инвестиционных компаний открытого и закрытого типов базируется в основном на акционерной форме.

Финансовые компании - особый тип кредитно-финансовых учреждений, которые действуют в сфере потребительского кредита. Их организационными формами могут быть акционерная и кооперативная.

Финансовые компании представлены двумя видами: по финансированию продаж в рассрочку и личного финансирования. Первые занимаются продажей в кредит товаров длительного пользования (автомобили, телевизоры, холодильники и т.п.), предоставлением ссуд мелким предпринимателям, финансированием розничных торговцев. Вторые, как правило, выдают ссуды в основном потребителям, а иногда финансируют продажи только одного предпринимателя или одной компании. Компании обоих видов предоставляют ссуды от года до трех лет.

Финансовые компании служат важным инструментом проталкивания товаров длительного пользования на рынки для крупных промышленных корпораций, в особенности в условиях низкого спроса и ухудшения экономической конъюнктуры. Особое место занимает продажа автомобилей, поскольку большая их часть на Западе приобретается в кредит. Многие автомобильные корпорации западных стран создают дочерние или зависимые финансовые компании с целью ускорения реализации своей продукции. Так, ведущая автомобильная корпорация США “Дженерал моторс” имеет дочернюю финансовую компанию. Многие американские, европейские и японские автомобильные компании имеют аналогичные подразделения. Своеобразие деятельности компании состоит в том, что она взимает довольно высокий процент за кредит - от 10 до 30% в различные периоды колебания конъюнктуры.

Потребитель, или заемщик, в случае невозможности возврата потребительской ссуды лишается своего имущества, которое переходит в собственность финансовой компании.

Благотворительные фонды: развитие благотворительных фондов также связано с рядом обстоятельств. Во-первых, благотворительность стала частью предпринимательства. Во-вторых, создание благотворительных фондов имеет весьма прагматичную причину - стремление владельцев крупных личных состояний избежать больших налогов при передаче наследств и дарении. Последнее обстоятельство - наиболее важное и определяющее, поскольку позволяет крупным собственникам укрывать свои капиталы от обложения подоходным налогом и налогом на наследство.

Создавая благотворительные фонды, крупные собственники и корпорации финансируют: образование (университеты, колледжи, школы), научно-исследовательские институты, центры искусств, церкви, различные общественные организации. Передача средств в благотворительные фонды осуществляется в виде крупных денежных поступлений или пакетов акций. За счет этого благотворительные фонды действуют на рынке капиталов, вкладывая средства в различные ценные бумаги или получая дивиденды с переданных им ценных бумаг, и таким образом увеличивают свой капитал. [7]

Заключение

Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является одной из форм кредитования, активно используемых в рыночной экономике, обеспечивающей надежность сделки.

Одним из серьезных препятствий, ограничивающих возможности населения пользоваться банковскими ипотечными кредитами, являются их высокие процентные ставки.

В этом вопросе важную роль мог бы сыграть Банк России. Именно ему под силу создать такие условия, при которых ставки по ипотечным кредитам могли бы значительно снизиться. К числу таких условий относится,  в частности, изменение критериев оценки обеспеченности ипотечных кредитов, изменение их классификации по группам риска, снижение размеров резервирования под ипотечные кредиты, уменьшение норм отчислений в фонд обязательных резервов по накопительным ипотечным депозитам и так далее.

Тормозит процесс развития ипотечного кредитования так же сложность получения кредита в банке из-за небольшого количества банков, практикующих такие кредиты, из-за неотработанной схемы ипотечного кредитования, большого количества требуемых документов.

Государственными органами, органами местного самоуправления проводится работа как в сфере законодательного и нормативного регулирования, так и в сфере практического осуществления ипотечного кредитования. В 2000 г. одобрена концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования, ориентированная на создание эффективного и масштабного долгосрочного ипотечного кредитования населения. Во многих регионах при финансовой поддержке местных бюджетов успешно реализуются ипотечные программы.

Однако коренное изменение структуры финансового рынка в сторону увеличения доли долгосрочных ресурсов может произойти только благодаря запуску рынка ипотечных ценных бумаг для инвесторов и населения.

Список литературы

1. «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: Федеральный закон от 16.01.1998 №102-ФЗ.

2. Банковское дело: Учебник / Под ред. В.И. Колесникова, Л.П. Кроливецкой. – М.: Финансы и статистика, 2001.

3. Банковское дело: Учебник / Под ред. О.И. Лаврушина. – М.: Финансы и статистика, 2001.

4. Букато В.И. и др. Банки и банковские операции в России / Под ред. М.Х. Лакидуса. – М.: Финансы и статистика, 2001.

5. Дубинич А. Особенности ипотеки жилых домов и квартир. // Хозяйство и право. – 2001. - №8.

6. Каримов Б.Н. Проблемы участия банков в ипотечном представлении. // Банковское дело. – 2000. - №10.

7. Кессельман П.М. Ипотечное жилищное кредитование состояние и перспективы. // Деньги и кредит. – 2000. - №9.

8. Ковалев В.В., Волкова О.Н. Анализ хозяйственной деятельности предприятия. – М.: ПБОЮЛ Гриженко Е.М., 2000.

9. Лимаренко В. Управление ипотечным кредитованием. // Инвестиции в России. – 2000. - №8.

10. Мингазов Э. Пути развития ипотеки. // Финансовый бизнес. – 2000. - №6.

11. Местрошина К. Ипотечные банки: зарубежная практика. // Финансовый бизнес. – 2000. - №6.

12. Павлова И.В. Процесс формирования ипотечных жилищных кредитов в банке. // Банковское дело. – 2001. - №4.

13. Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование в России: история и современность. // Банковское дело. – 2000. - №10.

---

[1] Кессельман Г.М. Ипотечное жилищное кредитование:  состояние и перспектива // Деньги и кредит. – 2000. №9 – с. 27.

[2] Кессельман П.М. Ипотечное жилищное кредитование состояние и перспективы. // Деньги и кредит. – 2000. - №9.

[3] Дубинич А. Особенности ипотеки жилых домов и квартир. // Хозяйство и право. – 2001. - №8.

[4] Букато В.И. и др. Банки и банковские операции в России / Под ред. М.Х. Лакидуса. – М.: Финансы и статистика, 2001.

[5] Банковское дело: Учебник / Под ред. О.И. Лаврушина. – М.: Финансы и статистика, 2001.

[6] Дробозина М.  Денежное обращение. Кредит. -  М.: Финансы, 2001. – С.109

[7] Дробозина М.  Денежное обращение. Кредит. -  М.: Финансы, 2001. – С.109