Содержание

1. Теоретическая часть. 3

1.1. Закон РФ «Об оценочной деятельности». 3

1.2. Первая и четвертая функция денежной единицы.. 7

1.3. Затратный метод оценки недвижимости. 9

2. Аналитическая часть. 13

3. Решение задач. 18

Задача №1. 18

Задача №2. 18

Задача №3. 19

Список литературы.. 20

1. Теоретическая часть

1.1. Закон РФ «Об оценочной деятельности»

Однако бурное развитие профессии на волне переоценки основных фондов привело и к негативным последствиям. На рынке появилось много оценщиков, рабо­тающих вне рамок профессиональной организации, не придерживающихся каких-либо стандартов и оказывающих услуги очень низкого качества. В связи с этим стало очевидно, что на этапе становления профессии в Рос­сии необходимо введение государственного регулирования оценочной деятельности для поддержания должного качества услуг. Эту задачу ре­шил Федеральный закон № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Рос­сийской Федерации», который вводит лицензирование оценочной деятель­ности. Порядок лицензирования оценочной деятельности утверждается Правительством Российской Федерации. Основными требованиями к ли­цензированию юридических лиц, изложенными в статье № 24 Закона, яв­ляются:

-    государственная регистрация в качестве юридического лица;

-    наличие в штате юридического лица не менее одного работника, име­ющего документ об образовании, подтверждающий получение професси­ональных знаний в области оценочной деятельности;

-    уплата сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной дея­тельности.

В развитие закона в августе 1999 г. было принято Постановление Пра­вительства Российской Федерации «Об уполномоченном органе по конт­ролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федера­ции» от 20.08.1999 № 932, которое установило, что уполномоченным ор­ганом по контролю за осуществлением оценочной деятельности являлось Министерство государственного имущества Российской Федерации (ныне Министерство имущественных отношений Российской Федерации - Минимущество России). Уполномоченному органу было поручено разрабо­тать проект положения о лицензировании оценочной деятельности в Рос­сийской Федерации и проект стандартов оценки, обязательных к приме­нению субъектами оценочной деятельности. [1.c.15]

Данные документы были приняты в 2001 г. «Положение о лицензиро­вании оценочной деятельности» утверждено постановлением Правитель­ства Российской Федерации от 11.04.2001 г. № 285, «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», - Поста­новлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 г. № 519.

Положение о лицензировании устанавливает порядок лицензирования и условия выдачи лицензий на осуществление оценочной деятельности и определяет, что лицензирование оценочной деятельности осуществляет Министерство имущественных отношений Российской Федерации (ли- авизирующий орган). Оценочная деятельность в соответствии с выдан­ной лицензией может проводиться на всей территории Российской Феде­рации.

Согласно Положению, лицензирующий орган вправе по согласованию - органами государственной власти субъектов Российской Федерации де­легировать часть своих полномочий по лицензированию оценочной дея­тельности органам исполнительной власти субъектов Российской Феде­рации. Такие полномочия в настоящее время переданы более чем полови­не субъектов Российской Федерации.

Лицензия выдается на осуществление следующих работ (услуг) в обла­сти оценочной деятельности:

-    оценка стоимости права собственное, иных вещных прав, обяза­тельств (долгов) и работ (услуг) в отношении недвижимого имущества, за исключением предприятий как имущественных комплексов, подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутрен­него плавания, космических объектов (далее именуется - оценка стоимос­ти недвижимого имущества);

-    оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обяза­тельств (долгов) и работ (услуг) в отношении движимого имущества, за исключением денег и ценных бумаг, а также подлежащих государствен­ной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плава­ния, космических объектов (далее именуется - оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств);

-    оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обяза­тельств (долгов) и работ (услуг) в отношении результатов интеллектуаль­ной деятельности, в том числе исключительных прав на них (интеллекту­альной собственности), а также конфиденциальной информации, имею­щей коммерческую ценность (далее именуется - оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности);

-    оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обяза­тельств (долгов) и работ (услуг) в отношении ценных бумаг, паев, долей (вкладов) в уставных (складочных) капиталах, а также предприятий как имущественных комплексов (далее именуется - оценка стоимости пред­приятия (бизнеса));

-    копии документов об образовании работников (для юридических лиц) или индивидуального предпринимателя, подтверждающих получе­ние профессиональных знаний по указанным в заявлении работам (услу­гам) в области оценочной деятельности в соответствии с образовательны­ми программами, согласованными с лицензирующим органом.

Согласно Положению основными лицензионными требованиями и условиями осуществления оценочной деятельности являются:

-    соблюдение лицензиатом законодательства Российской Федерации и законодательства субъектов Российской Федерации об оценочной дея­тельности;

-    предоставление по запросу лицензирующего органа информации, необходимой для контроля за соблюдением лицензиатом лицензионных требований и условий;

-    осуществление страхования гражданской ответственности оценщи­ков путем заключения договора страхования по указанным в лицензии работам (услугам) в области оценочной деятельности либо по каждому заключаемому договору об оценке;

-    для лицензиата - юридического лица - наличие в штате работника, имеющего документ об образовании, подтверждающий получение про­фессиональных знаний по указанным в лицензии (заявлении на выдачу лицензии) работам (услугам) в области оценочной деятельности;

-    для лицензиата - индивидуального предпринимателя - наличие до­кумента об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний по указанным в лицензии (заявлении на выдачу лицензии) рабо­там (услугам) в области оценочной деятельности.

Для получения лицензии ее соискатель представляет в лицензирующий орган следующие документы:

1.                       заявление о выдаче лицензии с указанием:

-    для юридического лица - наименования, организационно-правовой формы и места его нахождения, идентификационного номера нало­гоплательщика, реквизитов расчетного счета в банке;

-    для индивидуального предпринимателя - фамилии, имени, отчества, данных документа, удостоверяющего личность;

-    лицензируемой деятельности (с перечислением работ (услуг));

-    срока, в течение которого будет осуществляться лицензируемая деятельность;

2.                        копии учредительных документов со всеми изменениями и допол­нениями к ним и копия свидетельства о Государственной регистрации со­искателя лицензии в качестве юридического лица; копия свидетельства о государственной регистрации соискателя лицензии в качестве индивиду­ального предпринимателя;

3.                       копии документов об образовании работников (для юридических лиц) или индивидуального предпринимателя, подтверждающих получе­ние профессиональных знаний по указанным в заявлении работам (услу­гам) в области оценочной деятельности в соответствии с образовательны­ми программами, согласованными с лицензирующим органом;

4.                        справку о постановке соискателя лицензии на учет в налоговом орга­не с указанием идентификационного номера налогоплательщика;

5.                       сведения о ранее полученных лицензиях на осуществление оценоч­ной деятельности;

6.                       документ, подтверждающий внесение соискателем лицензии платы за рассмотрение заявления.

Одной из основных форм государственного регулирования оценочной деятельности является разработка стандартов оценки, которые устанавливают определения фундаментальных понятий, относящихся к оценке имущества, и предлагают основные принципы осуществления оценочной деятельности. Различают международные и национальные стандарты оценки. [1.c.17]

1.2. Первая и четвертая функция денежной единицы

Первая функции денежной единицы

функции меры стоимости и средства обращения. Как мера сто­имости деньги служат для выражения стоимости всех товаров. В осно­ве цены лежит стоимость товара, т.е. величина затрат общественно не- обходимого труда, связанных с его изготовлением и реализацией. На разных рынках страны и даже на одном рынке, но в разное время дня или года цены на одни и те же товары могут быть различными. Отно­сительно высокие цены при прочих равных условиях свидетельству­ют о неудовлетворенном спросе на товар. Снижение цен означает пе­репроизводство товара. Конкурентная борьба заставляет товаропро­изводителей не только улучшать качество, разнообразить ассортимент, но и снижать издержки производства. Отрасли, обеспечивающие вы­пуск новых, нужных и экономичных дли общества товаров при невы­соких издержках производства и реализации, оказываются наиболее рентабельными. В эти отрасли устремляются свободные капиталы, уве­личиваются инвестиции, что ведет к росту производства в одних от­раслях народ него хозяйства и сокращению Ъ других.

Кроме этих функций - меры стоимости и средства обращения - деньги как всеобщий эквивалент по мере развития товарно-денежных отношений приобрели и другие функции: сокровища и средства на­копления, средства платежа и мировых денег. В функции мировых де­нег они проявляются во взаимоотношениях между странами или эко­номическими субъектами - юридическими и физическими лицами, находящимися в разных странах. [5.c.40]

Четвертая функция денежной единицы

Преобладающую часть денежного оборота деньги обслуживают в функции средства платежа. В отличие от функции средства обраще­ния деньги в функции средства платежа осуществляют относительно самостоятельное движение до или после движения товара. Деньги в этой функции составляют основу развития финансово-кредитных от­ношений, организации безналичных расчетов. Полная реализация воз­можностей экономического воздействия денег на развитие рыночной экономики требует определенных условий. Прежде всего денежное об­ращение в стране должно быть устойчивым, т.е. деньги должны сохра­нять или повышать свою покупательную способность и курс в иност­ранной валюте. В противном случае они могут затруднить развитие общественного производства и вызвать социально-экономическое на­пряжение в стране.

Состояние денежного обращения в странах с развитой рыночной эко­номикой зависит от многих факторов, но в конечном счете от соотношения между товарной и денежной массами. Закон денежного обращения, сформулированный К. Марксом, гласит: количество денег, необхо­димых для товарного обращения, зависит от суммы цен реализуемых товаров, объема товаров и платных услуг, проданных в кредит, суммы платежей, срок оплаты которых наступил, объема взаимно погашенных денежных обязательств, расчеты по которым произошли без участия де­нег. Так как каждая денежная единица за определенный промежуток вре­мени обслуживает несколько сделок, то при определении количества денег следует учитывать скорость их обращения. Как свидетельствует практика, этот закон имеет всеобщее значение, т.е. действует во всех общественно-экономических формациях с рыночной экономикой. По­купательная способность денежных знаков - кредитных и бумажных денег - зависит от соотношения между теоретически представляемым количеством золотых денег, необходимых для обращения, и количеством денежных знаков, находящихся в обращении. Например, если для нор­мального товарного обращения требуется 200 руб. золотом (в России с 1897 по 1914 г. существовал золотомонетный стандарт), а напечата­ли и выпустили в обращение на 400 руб. кредитных билетов, то покупательная способность рубля в этом случае снизится вдвое и будет составлять 50 коп. золотом. Подчеркивая это обстоятельство, К. Маркс писал, что «специфический закон обращения бумажных денег может возникнуть лишь из отношения их к золоту, лишь из того, что они являются представителями последнего» и далее «...выпуск бумажных денег должен быть ограничен тем их количеством, в каком действи­тельно обращалось бы символически представленное ими золото (или серебро).

Однако уже давно ни в одной стране мира нет золотого обращения. Это позволяет многим современным экономистам утверждать, что в настоящее время нет никакой связи между золотыми полноценными деньгами и денежными знаками, находящимися в обращении. По их мнению, покупательная способность денег определяется не золотом, а стоимостью реализуемых за деньги товаров и услуг. Поэтому при до­полнительном выпуске денежных знаков покупательная способность денежной единицы падает, а цены растут. Так происходит до наступ­ления равновесия между стоимостью реализуемых товаров и платных услуг и величиной денежной массы в обращении. При продолжении неоправданной эмиссии денежных знаков подобный процесс повто­ряется. [5.c.48]

1.3. Затратный метод оценки недвижимости

К основным характеристикам затратного подхода относятся:

-    оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участ­ка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходи­мых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки);

-    учет износа (обесценения) оцениваемых улучшений в период эксплуа­тации под воздействием различных факторов;

-    принцип «замещения».

Необходимое условие для использования затратного подхода - доста­точно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогич­ного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта. Основные этапы применения затратного подхода:

-    оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;

-    оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвес­тора);

-    расчет выявленных видов износа;

-    оценка рыночной стоимости земельного участка;

-    расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением по­лученной величины на стоимость земельного участка.

Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это каса­ется прежде всего объектов доходной недвижимости.

Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта дела­ется оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приори­тетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наилогичны и приемлемы в каждом конкретном случае. [3.c.210]

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и един­ственно возможно в следующих случаях.

-    Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты.

В этом случае стоимость строительства таких объектов (с учетом ПЩ прибыли инвестора), как правило, более близка к рыночной стоимости.

-    В случае, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффектив­ного использования земельного участка.

Наиболее эффективное использование земельного участка представ­ляет собой использование незанятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое является физически возможно, юриди­чески допустимо, осуществимо с финансовой точки зрения и обеспечива­ет получение максимально возможного дохода.

Производимые экспертом расчеты по возможно более эффективному использованию (относительно текущего) во многих случаях позволяют повысить инвестиционную привлекательность оцениваемого имуществен­ного комплекса в глазах потенциального инвестора.

-    Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового стро­ительства.

-    Для оценки объектов незавершенного строительства.

-    Для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок).

-    Для оценки в целях страхования.

-    Для переоценки основных фондов предприятий2.

-    В случае если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке.

Основные методы оценки стоимости недвижимости на основе затрат­ного подхода отражены на рис. 1 [3.c.211]

Рис. 1. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом

2. Аналитическая часть

Характеристика рынка недвижимости Хабаровского края

«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регу­лируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недви­жимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости. Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждо­го объекта, условиями финансирования, сложными юридическими пра­вами, низкой ликвидностью (табл. 1.).

Таблица 1.  Характеристика рынка недвижимости Хабаровского края

Рынок несовершенной конкуренции

1 . Нестандартизированные товары, так как каждый объект уникален

2. Ограниченное число участников, что обусловлено условиями финансирова­ния и сложными юридическими права­ми, характерными для каждого объекта

3. Сложно получить достоверную, своевременную и полную информацию о сделках

4. Децентрализованные торги

5. Высокие операционные издержки

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с не­движимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершен­ной конкуренции вследствие существенных особенностей функциониро­вания, обусловленных такими факторами как:

-    специфика объектов недвижимости;

-    относительно более высокие уровни риска, характерные для недви­жимости;

-    воздействие рынка капитала;

-    невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.

Развитие рынка недвижимости в Хабаровском крае определяется:

-    экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

-    финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития реги­она (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером ра­бочих мест;

-    взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической пер­спективой того или иного района. Некоторые части края находятся в состоя­нии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части края или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факто­ров, определяющих социально-экономическое развитие Хабаровского края в це­лом, так и отдельных частей края, и факторов, определяющих политичес­кую стабильность. Сложные причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости Хабаровского края, можно отразить в виде кривой, получившей название «рыбья кость» (рис. 2).

Рис. 2. Причинно-следственные связи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости

Факторы, воздействующие на рынок недвижимости.

-    Факторы государственного регулирования рынка недвижимости. 1.1 - нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижи­мости; 1.2 - налоговое законодательство, регулирующее сделки с недви­жимостью; 1.3 - отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.

-    Общеэкономическая ситуация. 2.1 - производство национального дохода; 2.2 - объем промышленного производства; 2.3 - занятость трудо­способного населения; 2.4. - ставки доходности финансовых активов; 2.5 - платежный баланс страны; 2.6 - состояние торгового баланса; 2.7 - притоки капитала; 2.8 - оттоки капитала; 2.9 - рост доходов населе­ния; 2.10 - индекс потребительских цен.

-    Микроэкономическая ситуация. 3.1 - экономическое развитие ре­гиона; 3.2 - диверсификация занятости работоспособного населения; 3.3 - экономические перспективы развития региона; 3.4 - притоки капита­ла в регион; 3.5 - оттоки капитала из региона.

-    Социальное положение в регионе. 4.1 - возможность межэтниче­ских и военных столкновений; 4.2 - отношение к частному капиталу; 4.3 - отношение к иностранному капиталу; 4.4 - устойчивость политики администрации региона; 4.5 - уровень безработицы в регионе; 4.6 - попу­лярность проводимой администрацией региона политики.

-    Природные условия в регионе. 5.1 - экологическое положение в ре­гионе; 5.2 - наличие развитой инфраструктуры.

Как видно на рис. 1, решающая роль принадлежит макроэкономи­ческим факторам: политическая ситуация в Хабаровском крае, общеэко­номическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономиче­скими факторами.

Взаимосвязи макроэкономических и микроэкономических факторов иллюстрирует диаграмма причинно-следственных взаимосвязей факторов, которая позволяет проводить анализ рынка недвижимости Хабаровского края как в динами­ке, так и по состоянию на момент анализа. При построении диаграммы необходимо обратить внимание на следующие моменты:

-    Диаграмма оказывается более эффективной, если рассматриваются взаимосвязи достаточно большого количества факторов.

-    При отборе данных необходима их группировка по отдельным фак­торам, которые хорошо известны.

-    В случае, если действие отдельных факторов более или менее ста­бильно, анализ взаимосвязей оказывается достаточно простым.

-    Если фактор, стоящий первым по порядку (например, политическая или общеэкономическая ситуация), технически труден для анализа, его не следует пропускать, поскольку макроэкономические факторы в значитель­ной степени определяют и условия функционирования рынка недвижимо­сти на микроуровне.

-    При систематическом составлении причинно-следственных диаграмм для одного и того же процесса и сравнения этих диаграмм в некоторых случаях, несмотря на отсутствие заметных изменений в действии отдельных факторов, меняют порядок расположения факторов, влияющих на эффектив­ность инвестиций на определенном рынке недвижимости. При нарушении стабильности процесса в этом случае нестабильность будет сразу замечена.

-    Если действие данных факторов стабилизируется в одинаковой сте­пени, то создаются условия для более точного расчета ставки доходности и уровня риска инвестиций на рынке недвижимости.

-    Возможна ситуация, когда факторы, воздействие которых усили­лось, и факторы, доля влияния которых не изменилась, находятся между собой в корреляционной зависимости.

Таким образом, рынок недвижимости Хабаровского края подвержен многим внешним влияниям, таким как:

-    изменения общей социально-экономической ситуации и региональ­ной экономической конъюнктуры;

-    изменения в денежной политике правительства и политике коммер­ческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости;

-    изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимо­сти и в налоговом законодательстве;

-    изменения ситуации на рынке капитала вследствие нестабильности валютных курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции и ин­фляционных ожиданий.

3. Решение задач

Задача №1

Определите стоимость недвижимости, рыночная стоимость которой в настоящие время равна $ 10000, если известны срок и ежегодный рост стоимости (ставка)

Срок лет 3 года

Ставка 14 %

Решение

S = P(1+it)

P – стоимость в настоящие время

S – наращенная стоимость

i – ставка %

t – срок

S = 10000*(1+0,14*3) = 14200 $

Задача №2

Владельцы дома решили произвести капитальный ремонт своего здания. Стоимость ремонтных работ растет на 6 % в год. Какую сумму ежемесячно следует откладывать владельцам дома на специальный счет в банке, приносящий доход по номинальной годовой ставке, равной 15 %, если известны

Текущая стоимость ремонтных работ 4500 $

Период времени, в течении которого владельцы дут откладывать денеги на ремонт. 6 год.

Решение

Стоимость которая нужна для ремонта через 6 лет = 4500*(1+0.06/12)^12*6 = 6444,2 $

S = P(1+i/m)^mt

P – стоимость в настоящие время

S – наращенная стоимость

i – ставка %

t – срок

m – количество начислений

6444,2 = P(1+0,15/12) ^12*6 = 2634,67 $

Задача №3

Организация выделила своему работнику ссуд под покупку квартиры, рыночная стоимость которой равна $ 60000. требуется определить какую сумму ежегодно работник будет возвращать организации и какова инвестиционная стоимость квартиры для работника, если известны

Величины ссуд 30000

Срок погашения ссуды 10 лет

Процентная ставка 10%

Решение

S = P(1+i)^t

P – стоимость в настоящие время

S – наращенная стоимость

i – ставка %

t – срок

30000 = Р(1+0,1)¹⁰ = 11566,3 $

Список литературы

1.                     Российская Федерация. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности»

2.                     Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью.- М.:  ЮНИТИ, 2003.

3.                     Грязнова А.Г. Оценка недвижимости – М.: Финансы и статистика, 2004.

4.                     Крутик А.Б. Экономика недвижимости. - СПб.: Нева, 2004.

5.                     Ресин В.И. Экономика недвижимости. М.: Аист, 2004.

6.                     Фридман Д. Анализ и оценка приносящий доход недвижимости Финансы. - М.: БЕК, 2004.

7.                     Щербакова Н.А. Экономика недвижимости. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2004.