Содержание

1. Методология и методы оценки стоимости бизнеса. 3

1.1 Бизнеса как объекта оценки. 3

1.2 Принципы оценки бизнеса. 6

1.3 Подходы и методы, используемые для оценки бизнеса. 14

II. Оценка предприятия на примере ЗАО «Светоч». 19

2.2. Основные предположения и ограничивающие условия. 19

2.3 Цель оценки. 20

2.4 Рыночная стоимость объекта оценки. 21

2.5 Социально-экономическое положение региона, в котором расположен объект оценки. 21

2.6 Анализ среды местоположения. 22

2.7 Характеристика рынка предприятия. 23

2.8 Общая характеристика предприятия. 24

2.9 Анализ финансового состояния объекта оценки. 25

2.10 Имущественный (затратный) подход. 27

2.11 Рыночный (сравнительный) подход. 28

2.12 Оценка бизнеса доходным подходом. 29

2.13 Согласование полученных результатов. 30

Список литературы... 31

1. Методология и методы оценки стоимости бизнеса.

1.1 Бизнеса как объекта оценки.

Особое место среди объектов оценки занимает бизнес (предприятие, организация, компания). При оценке бизнеса объектом выступает деятель­ность, направленная на получение прибыли и осуществляемая на основе функционирования имущественного комплекса предприятия. Предприя­тие (организация) является объектом гражданских прав (ст. 132 Гражданс­кого кодекса РФ — ГК РФ), вступает в хозяйственный оборот, участвует в хозяйственных операциях. В результате возникает потребность в оценке его стоимости. В состав имущественного комплекса предприятия входят все виды иму­щества, предназначенного для достижения его целей, для осуществления хозяйственной деятельности, для получения прибыли, в том числе недви­жимость (земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудова­ние, транспортные средства, инвентарь, сырье, продукция, а также имуще­ственные обязательства, ценные бумаги, нематериальные активы и объек­ты интеллектуальной собственности, в том числе фирменные наименования, знаки обслуживания, патенты, лицензии, ноу-хау, товарные знаки. Поэто­му при оценке бизнеса оценщик оценивает предприятие в целом, опреде­ляя стоимость как его собственного капитала, так и отдельных частей иму­щественного комплекса (активов и обязательств). Предприятие как объект оценки должно иметь четко определенные границы, будучи сложной сис­темой, оцениваемый бизнес включает разнообразные составные части. В структуру предприятия могут входить цеха, участки, обслуживающие хо­зяйства, специальные подразделения, конторские строения, средства связи и коммуникации, которые могут располагаться на разных площадях и даже в разных регионах. Большое значение имеет организационно-правовая форма существования предприятия. Объектом оценки могут быть объеди­нения, холдинги, финансово-промышленные группы. В этом случае в рам­ках одного бизнеса объединяется несколько дочерних компаний, отделе­ний, филиалов. Для правильной оценки нужно проследить формирование денежных потоков и направление их движения, а также права и роль каж­дого подразделения. Необходимо также выяснить, входят ли в состав объек­та оценки подразделения социально-культурной сферы, имеются ли объек­ты общенационального значения.[1]

При оценке бизнеса надо учитывать то, что предприятие, будучи юри­дическим лицом, одновременно является и хозяйствующим субъектом (ст. 48 ГК РФ), поэтому при расчете его стоимости нужно учитывать наличие определенных юридических прав. Это представляет собой одну из основных особенностей бизнеса как объекта оценки. Другая особен­ность заключается в том, что, оценивая бизнес, оценщик должен опреде­лить стоимость имущественного комплекса (его материально-веществен­ную составляющую) и эффективность создания и прироста стоимости в рамках оцениваемого объекта (финансы предприятия, систему управле­ния и др.).

Основу любого бизнеса составляет капитал, который функционирует в рамках определенных организационных структур-предприятий (органи­заций). Поэтому, оценивая бизнес, оценщик определяет стоимость собствен­ного капитала и как фактора производства, и как квинтэссенцию бизнеса с учетом его организационно-правовой формы, отраслевых особенностей и нематериальных активов, включая гудвилл (goodwill). Например, при оцен­ке бизнеса — открытого акционерного общества определяется рыночная стоимость 100%-ного пакета обыкновенных голосующих акций, составля­ющих капитал общества. Владелец бизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать, завещать. Бизнес становится объектом сделки, товаром со всеми присущи­ми ему свойствами.

Полезность и затраты в совокупности составляют величину, являющиеся основой рыночной стоимости, рассчитываемой оценщиком. Бизнес как определенный вид деятельности и предприятие (организация) как его орга­низационная форма в рыночной экономике удовлетворяют потребности собственника в доходах, для получения которых затрачиваются соответствующего ресурсы.

Бизнес (предприятие) обладает всеми признаками товара и может быть объектом купли-продажи. Однако он — товар особого рода, особенности которого обусловливают принципы, подходы и методы его оценки. Бизнес как товар имеет ряд особенностей.

Во-первых, это товар инвестиционный, т. е. товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем. Затраты и получение доходов объединены во времени. Причем размер ожидаемой прибыли не известен, имеет вероятностный характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи. Если будущие доходы с учетом времени их полу­чения оказываются меньше издержек на приобретение инвестиционного товара, он теряет свою инвестиционную привлекательность. Текущая же стоимость будущих доходов, которые может получить собственник от данного бизнеса, представляет собой его рыночную стоимость.

Во-вторых, бизнес является системой, но продаваться может как система в целом, так и отдельные ее подсистемы и даже элементы. Фактически товаром становится не сам бизнес, а отдельные его составляющие, и оценка определяет рыночную стоимость отдельных активов.

В-третьих, потребность в бизнесе как товаре зависит от процессов,

происходящих внутри бизнеса и во внешней среде. Причем, с одной стороны нестабильность в экономике приводит бизнес к неустойчивости, с другой стороны, его неустойчивость ведет к дальнейшему нарастанию нестабильности в экономике в целом. Из этого вытекает еще одна особенность бизнеса как товара — потребность в регулировании бизнеса и процесса о оценки, а также необходимость учитывать при оценке качество управления бизнесом.

В-четвертых, учитывая особое значение устойчивости бизнеса для со­хранения стабильности в обществе, необходимо участие государства в ре­гулировании не только оценки бизнеса, его купли-продажи, но и форми­рования рыночных цен на бизнес, особенно если речь идет о предприятии с долей государства в капитале.

1.2 Принципы оценки бизнеса.

Можно выделить три группы принципов оценки бизнеса:

• основанные на представлениях собственника;

• связанные с эксплуатацией собственности;

•  обусловленные действием рыночной среды.

Большое количество принципов не означает, что можно руководство­ваться ими всеми сразу. В каждом случае выделяются основные и вспомо­гательные принципы. Когда имеются в виду принципы, то проявляются лишь основные закономерности поведения субъектов рыночной экономи­ки. В реальной же жизни ряд факторов может искажать их действие, на­пример, иногда государственное вмешательство и др. Несовершенство рыночных отношений, характерное для переходного периода к рыночной экономике, еще более деформирует действие принципов оценки. По этим причинам принципы оценки отражают лишь тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют такого по­ведения. Вместе с тем по мере развития в нашей стране рыночных отноше­ний действие объективных принципов оценки бизнеса будет усиливаться.[2]

Первая группа принципов. Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Бизнес обладает стоимос­тью только в том случае, когда может быть полезен реальному или потен­циальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивиду­альна, но качественно и количественно определенна во времени, в простран­стве и стоимости. Однако как общую полезность объекта для собственника в рыночной экономике можно выделить способность объекта приносить доход. Полезность бизнеса — это его способность приносить доход в дан­ном месте и в течение данного периода времени. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.

Принцип полезности заключается в том, что чем больше предприятие спо­собно удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость.

С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость предприя­тия не должна быть выше минимальной цены на аналогичное предприятие с такой же полезностью. Кроме того, за объект неразумно платить боль­ше, чем может стоить создание в приемлемые сроки нового объекта с ана­логичной полезностью. Еще следует отметить, если инвестор анализирует поток дохода, то максимальная цена будет определяться посредством изу­чения других потоков доходов с аналогичным уровнем риска и качества. При этом замещающий объект необязательно должен быть точной копи­ей, но должен быть похож на оцениваемый объект, и собственник рассмат­ривает его как желаемый заменитель.[3]

Границы «пространства одинаково желаемых заменителей» определя­ются потребностями и желанием пользователя. Предположим, что неко­торый субъект хочет приобрести в свою собственность кондитерское пред­приятие, производящее конфеты. Сравнивает же он цены на аналогичные предприятия с ценами на фабрики, производящие печенье, пряники, пас­тилу и хлеб. Вместе с тем покупатель имеет возможность выбрать бизнес разной направленности. Отсюда можно выделить еще один методологи­ческий принцип оценки стоимости предприятия — принцип замещения. Он определяется следующим образом: максимальная стоимость предприятия характеризуется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Из принципа полезности вытекает еще один принцип оценки — прин­цип ожидания или предвидения. Конечно, прошлое и настоящее бизнеса являются важными, однако его экономическую оценку определяет будущее. Прошлое и настоящее состояние бизнеса представляет собой лишь исход­ную основу, ключ к пониманию будущего «поведения» бизнеса. Полезность любого бизнеса (предприятия) определяется тем, во сколько сегодня оце­ниваются прогнозируемые будущие выгоды (доходы). На оценке предпри­ятия непосредственно отражаются представление о чистой отдаче от фун­кционирования предприятия и ожидаемая выручка от перепродажи. Здесь очень важны величина, качество и продолжительность ожидаемого буду­щего потока дохода. Ожидания относительно этого потока могут менять­ся. Принцип ожидания — это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения дан­ным предприятием.[4]

Вторая группа принципов. Доходность любой экономической деятель­ности определяется четырьмя факторами производства: землей, рабочей силой, капиталом и управлением, результатом их взаимодействия. Поэто­му стоимость предприятия как системы рассчитывается на основе оценки дохода. В формирование дохода вносит «вклад» каждой из перечисленных факторов, величину такого вклада нужно знать для оценки предприятия. Отсюда следует еще один принцип оценки — принцип вклада, заключаю­щийся в том, что включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост сто­имости предприятия больше затрат на приобретение этого актива.

Каждый фактор должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, то сначала долж­на быть произведена компенсация за использование рабочей силы, капи­тала и управление, а остаточную сумму денег нужно направить на оплату за пользование земельным участком ее собственнику.

Результатом того, что земля позволяет пользователю извлекать макси­мальные доходы или до предела уменьшать затраты, может быть остаточ­ная продуктивность. Например, предприятие будет оценено выше, если зе­мельный участок будет обеспечивать более высокий доход или если его положение позволяет минимизировать затраты. Остаточная продуктив­ность земельного участка определяется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как оплачены расходы на менеджмент, ра­бочую силу и эксплуатацию капитала. Это — принцип остаточной продук­тивности.

Факторы производства оцениваются не сами по себе, а с учетом перио­да их воспроизводства, места в обороте капитала. Следовательно, уста­ревшее технологическое оборудование потребует полной замены, оплаты демонтажа и монтажа нового оборудования, что должно отражаться в оценке стоимости предприятия. Наоборот, высококвалифицированный состав рабочей силы должен оцениваться с учетом изменения или неизмен­ности вида производственной деятельности; высококвалифицированных работников, имеющих большой опыт работы на устаревшем оборудовании, труднее переучить. Эти факторы должны приниматься во внимание покупателем.

Изменение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Отсюда вытекает принцип оценки биз­неса, суть которого можно свести к следующему: по мере добавления ре­сурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенден­цию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и возрастет, однако уже замедля­ющимися темпами. Замедление происходит до тех пор, пока прирост сто­имости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Этот прин­цип базируется на теории предельного дохода и называется «принцип пре­дельной производительности».[5]

Предприятие представляет собой систему, одной из закономерностей развития и существования которой является сбалансированность, пропор­циональность ее элементов. Наибольшая эффективность предприятия до­стигается при объективно обусловленной пропорциональности факторов производства. Различные элементы системы предприятия должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другим характе­ристикам. Добавление какого-либо элемента в систему, приводящее к на­рушению пропорциональности, приводит к росту стоимости предприятия.

Итак, при оценке стоимости предприятия необходимо учитывать прин­цип сбалансированности (пропорциональности), согласно которому макси­мальный доход от предприятия можно получить при соблюдении опти­мальных величин факторов производства.

Одним из важных моментов действия данного принципа служит соот­ветствие размеров предприятия потребностям рынка. Если это соответствие нарушается, то бизнес неэффективен (может быть затруднена доставка ре­сурсов или товаров и др.).[6]

Третья группа принципов. Ведущим фактором, влияющим на ценооб­разование в рыночной экономике, выступает соотношение спроса и пред­ложения. Если спрос и предложение находятся в равновесии, то цены оста­ются стабильными и могут совпадать со стоимостью, особенно в условиях рынка совершенной конкуренции (совершенного рынка).

Когда рынок предлагает незначительное число прибыльных предпри­ятий, т.е. спрос превышает предложение, то цены на них могут превы­сить их стоимость. Если на рынке имеется избыток предприятий-банкро­тов, то цены на их имущество окажутся ниже реальной рыночной стои­мости.

На длительный срок оценивания спрос и предложение являются отно­сительно эффективными критериями при определении направления изме­нения цен. В короткие же промежутки времени такие факторы, как спрос и предложение, могут быть неэффективными на рынке имущества предпри­ятий. Рыночные искажения могут представлять собой следствие монополь­ного положения собственников. Кроме того, на этот рынок могут влиять государственные механизмы контроля. Например, органы власти могут установить контроль над продажей предприятий.

Как отмечалось ранее, полезность определенна во времени и простран­стве. Рынок учитывает эту определенность прежде всего через цену. Если предприятие соответствует рыночным стандартам, характерным в данное время для данной местности, то цена на него будет колебаться вокруг сред­нерыночного значения; если же оно не соответствует требованиям рынка, то, как правило, цена на данное предприятие более низкая. Согласно прин­ципу соответствия предприятия, не отвечающие требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т.д., ско­рее всего будут оценены ниже среднего.

С принципом соответствия связаны принцип регрессии и принцип про­цессии. Регрессия имеется, когда предприятие характеризуется излишни­ми применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыноч­ная цена такого предприятия, вероятно, не будет отражать его реальную стоимость и будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрес­сия наблюдается, когда в результате функционирования соседних объек­тов, например, объектов, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная цена данного предприятия окажется выше его стоимости.

На ценообразование влияет конкуренция. Если отрасль, в которой дей­ствует предприятие, приносит избыточную прибыль, то в свободной ры­ночной экономике в эту отрасль пытаются проникнуть и другие предпри­ниматели. Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли. В настоящее время многие российские предприятия получают сверхпри­были только в результате своего монополистического положения, и по мере обострения конкуренции их доходы будут заметно сокращаться. Отсюда вытекает, что при оценке стоимости предприятий следует учитывать сте­пень конкурентной борьбы в данной отрасли в настоящее время и в буду­щем. Принцип конкуренции сводится к следующему: если ожидается обо­стрение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибы­лей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит теку­щую стоимость будущих доходов.[7]

Стоимость бизнеса определяется не только внутренними факторами, но во многом — внешними. Стоимость предприятия, его имущества в значи­тельной мере зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране. Следовательно, при оценке предпри­ятия необходимо учитывать принцип зависимости от внешней среды.

Изменение политических, экономических и социальных факторов вли­яет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Стоимость предприятия изменя­ется, и ее оценка должна проводиться на определенную дату. В этом зак­лючается принцип изменения стоимости, т.е. для того чтобы рассмотреть возможные способы использования данного предприятия, необходимо исходить из условий рыночной среды. Спрос на рынке, возможности раз­вития бизнеса, местоположение и другие факторы определяют способы использования данного предприятия. При рассмотрении направлений раз­вития бизнеса может возникнуть вопрос об экономическом разделении имущественных прав на собственность, если таковое позволит увеличить общую стоимость. Экономическое разделение осуществляется, если право на объект можно разделить на два права или более, в результате чего об­щая стоимость объекта возрастает. Принцип экономического разделения оз­начает, что имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

Результатом анализа факторов стоимости и характеристик бизнеса яв­ляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использова­ния собственности, который юридически и технически осуществим и обес­печивает собственнику максимальную стоимость оцениваемого имущества. В этом заключается суть принципа наилучшего и наиболее эффективного ис­пользования. Принцип необходим, если на его основе осуществляется оцен­ка для реструктуризации компании. Если же цель оценки — расчет сто­имости действующего предприятия без учета возможных изменений, то дан­ный принцип не применяется.

1.3 Подходы и методы, используемые для оценки бизнеса.

Оценку бизнеса осуществляют с помощью трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. Каждый подход позволяет подчеркнуть осо­бые характеристики объекта.

При доходном подходе во главу угла ставится доход как основной фак­тор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, при­носимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. Здесь имеют значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровож­дающих данный процесс. Доходный подход — это исчисление текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использова­ния собственности и возможной дальнейшей ее продажи. В данном случае применяется принцип ожидания.[8]

Доходный подход, как правило, является наиболее подходящей про­цедурой для оценки бизнеса, однако целесообразно бывает использовать также сравнительный и затратный подходы. В некоторых случаях затрат­ный и сравнительный подходы могут быть более точными или более эффективными. Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной при других подходах. Сравнительный подход особенно эффективен, когда существует актив­ный рынок сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зави­сит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оцен­щик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопо­ставимых объектов. Эти данные включают: экономические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирова­ния. Действенность такого подхода снижается, если: сделок было мало; мо­мент их совершения и момент оценки разделяет продолжительный период времени; рынок находится в аномальном состоянии, потому что быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей. Сравнительный подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выби­раются конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты. Обычно между ними существуют различия, поэтому необходимо провести соответствую­щую корректировку данных. В основу приведения поправок положен прин­цип вклада.

Затратный подход наиболее применим для оценки предприятий, имею­щих разнородные активы, в том числе финансовые, а также когда бизнес не приносит устойчивый доход. Методы затратного подхода целесообраз­но использовать и при оценке специальных видов бизнеса (гостиниц, мо­телей и т.п.), страховании. Собираемая информация включает данные об оцениваемых активах (цены на землю, строительные спецификации и др.), данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудо­вание, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.д. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объек­та. Затратный подход сложно применять при оценке уникальных объек­тов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристи­ками, или устаревших объектов.

Затратный подход основан на принципах: замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономичес­кой величины¹, экономического разделения.

Три подхода связаны между собой. Каждый из них предполагает ис­пользование различных видов информации, получаемой на рынке. Напри­мер, базовыми для затратного подхода являются данные о текущих ры­ночных ценах на материалы, рабочую силу и др.; для доходного подхо­да — ставки дисконтирования и коэффициентов капитализации, которые также рассчитываются по данным рынка.[9]

При выборе подхода перед оценщиком открываются различные перс­пективы. Хотя эти подходы основываются на данных, собранных на од­ном и том же рынке, каждый из них связан с различным аспектом рынка. На совершенном рынке все подходы должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков несовершенно, предло­жение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производство может быть не­эффективным. По этим, а также и по другим причинам при данных подхо­дах могут быть получены различные показатели стоимости.

При каждом из трех подходов используются присущие ему методы (рис. 1.1 —1.3).

Рис. 1.1 Методы доходного подхода

Согласно методу капитализации доходов рыночная стоимость бизнеса определяется по формуле

V = D/R_k

где D — чистый доход бизнеса за год; R_k — ставка капитализации.

Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозирова­нии этих потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода.

Рис. 1.2. Методы сравнительного подхода

Метод рынка капитала основан на использовании рыночных цен ак­ций аналогичных компаний. Инвестор, действуя по принципу замещения, может инвестировать либо в эти компании, либо в оцениваемую. Поэтому данные о компании, чьи акции находятся в свободной продаже, при соот­ветствующих корректировках должны послужить ориентиром для расчета цены компании. Данный метод используется для оценки миноритарных (неконтрольных) пакетов акций.

При методе сделок анализируются цены приобретения контрольных пакетов акций сходных компаний.

Рис. 1.3. Методы затратного подхода

Метод отраслевых коэффициентов позволяет рассчитывать ориенти­ровочную стоимость бизнеса по формулам, выведенным на базе отрасле­вой статистики.

Рыночная стоимость бизнеса определяется методом чистых активов как разность между суммами рыночных стоимостей всех активов предприятия и величинами его обязательств.

Метод ликвидационной стоимости предприятия означает расчет, этой стоимости как разности между суммарной стоимостью активов предприя­тия и затратами на его ликвидацию.

II. Оценка предприятия на примере ЗАО «Светоч».

Общие сведения об объекте.

Оцениваемый параметр	Характеристика
Характеристика оцени­ваемого объекта	Торговая компания ЗАО «Светоч».
Месторасположение объекта	г Хабаровск ул. Хабарова 65.
Цель оценки	Определить стоимости предприятия
Задача оценки	Изучить объект оценки
Действительная дата оценки	26.11.2005
Первоначальная стоимость объекта оценки	5879641 рублей
Остаточная стоимость объекта оценки	5263594 рублей
Собственник объекта оценки	Частные торговые организации, держатели крупных акций.
Права на земельный участок	Собственность
Настоящее использование объекта	Торговая деятельность
Время осмотра объекта	10.00

2.2. Основные предположения и ограничивающие условия.

1.  Оценщик не принимает на себя ответственность за юридическое описа­ние прав оцениваемой собственности. Права на оцениваемую собственность считаются достоверными.

2.  Любые чертежи и рисунки, содержащиеся в отчете, призваны помочь пользователю получить визуальное представление о собственности. Пользова­телю не следует полагаться на эти чертежи и рисунки в случае любого другого их использования,

3.  От оценщика не требуется давать свидетельство или появляться в суде вследствие проведения оценки данной собственности, иначе как по официаль­ному вызову суда.

4.  Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, ока­зывающих  влияние  на оценку, на состояние собственности (конструкций). Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых факторов, ни за необходимость выявления таковых,

5. Информация, оценки и мнения, полученные оценщиком и содержащиеся в настоящем отчете, были добыты из источников, достоверных согласно мне­нию оценщика, у которого есть все основания полагаться на их верность. Тем не менее оценщик не может примять на себя ответственность за точность этих данных.

6.  Ни заказчик, ни оценщик не могут разглашать содержание настоящего Отчета об оценке без предварительного письменного согласования.

7.  Мнение оценщика относительно рыночной стоимости является действи­тельным на дату, специально оговоренную в настоящем отчете. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические или нормативные изменения, которые могут произойти после этой даты, отразиться на влиянии рыночных факторов и. таким образом, повлиять на суждение оценщика,

8.  Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относи­тельно цены собственности. Это не является никакой гарантией того, что соб­ственность будет продана, заложена согласно величине оцененной стоимости.

2.3 Цель оценки.

В своей деятельности профессиональный оценщик руководст­вуется конкретной целью, то есть результата своей деятельности то ради чего он делал всю эту работу. Оценщик должен четко, грамотно формулировать цели, так как она поз­воляет правильно определить вид рассчитываемой стоимости, выбрать метод оценки.

В проведении оценочных работ заинтересованы раз­личные стороны: контрольно-ревизионный орган, управленческие структуры компании, кредитные организации, страховые компании, налоговые фирмы и другие организации. Цель оценки состоит в определении какого-либо вида оценочной стоимости, необходимой клиенту для внесения изменений в финансо­вую отчетность. Стороны, участвующие в проведении оценочных работ, стремясь дей­ствовать в своих экономических интересах, определяют цели оценки.

Целью оценки является определения стоимости объекта оценка в данном случае необходимо определить стоимость компании ЗАО «Светоч», оценка бизнеса осуществляется для повышения эффективности текущего управления ЗАО «Светоч».

2.4 Рыночная стоимость объекта оценки.

В ФЗ № 135 “Об оценочной деятельности в РФ” говорится, что в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объек­та оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее — договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Указанное правило подлежит применению и в случае исполь­зования в нормативном правовом акте не предусмотренных насто­ящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терми­нов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквива­лентная стоимость», «реальная стоимость» и других.

2.5 Социально-экономическое положение региона, в котором расположен объект оценки.

Объект оценки находится в Хабаровском крае, которая находится в Сибирском регионе Российской Федерации, насчет природно-климатической, то можно сказать, что Хабаровск находится на азиатской части России, природно-климатические условия усложняют процесс деятельности, то есть в связи с холодами Сибири могут возникнуть не запланированные затраты на производство материалов, что усугубляет отношения поставщика и партнеров по бизнесу. В зимнее время могут быть различные обстоятельства связанные с климатом региона, например товары для продажи завозятся автотранспортом, при температуре на улице -40⁰С автотранспорт может не выдержать, если машина сломалась на пути к пункту назначения то она сразу замерзнет, вот такие простои и замедляют ход деятельности. Главная проблема работы в холодное время года – это условие труда, то есть для стимулирования необходимо повысить заработную плату работникам, а это ведь тоже сыграет на конечную стоимость товара.

Политическая обстановка региона для торговых организаций можно сказать благоприятна, за эти годы наблюдается сотрудническое отношение между местными властями и торговых компаний. Природные ресурсы необходимые для производства товаров находится в самом регионе, что позволяет за короткие сроки доставку груза до завода - производителя товаров, с одной стороны уменьшается и себестоимость перевозок.

2.6 Анализ среды местоположения.

ЗАО «Светоч» находится по адресу город Хабаровск ул. Хабарова 65, можно сказать, что офис компания находится не далеко от центра, а торговые точки организации раскиданы по всей территории города, на территории офисного здания находятся склады и гаражи для транспорта (см. рис.).

Место где расположено компания очень удобна для транспортировки товара, так как рядом находится железно-дорожные пути, также хорошая автотранспортная связь, так как предприятие находится близи от центра города. Рядом с базой проходит трасса соединяющая город Хабаровск с федеральной трассой.

Место является легко доступным рядом находится остановка с которого можно легко добраться до любой точки города.

2.7 Характеристика рынка предприятия.

При населении 798 тысяч жителей и плюс гостей города рынок города Хабаровска, где функционирует компания является достаточно емкой. На рынке у компании существует ряд серьезных конкурентов, которые между собой ведут борьбу за покупателя. Руководство компании выделило ряд компаний, деятельность которых напрямую угрожают успеху ЗАО «Светоч», их насчитали в количестве 5 компаний, которые введут активную борьбу на рынке города Хабаровска.

Сегментация рынка связана с выявлением специфической группы потребителей (сегмента рынка).

В связи с многообразием потребностей, сегмент рынка характеризуется в первую очередь тем, что он узок, немасштабен. ЗАО «Светоч» занимает 3% процента от всей доли продаж города Хабаровска, это показатель стабилен для нашей организации, и является обще средним показателем на определенным период. Эти 3% - гарантированная доля на рынке не зависимо от экономических или каких либо условий в среде, в котором действует данная организация. Все прогнозы организации основывается на эту долю на рынке, пока организация не пытается увеличить долю на рынке перевозок так как нынешнее место организации на рынке экономически оправдана.

2.8 Общая характеристика предприятия.

ЗАО «Светоч» образовалась в результате слияния нескольких торговых организаций, а в 2002 году выпустило свое первые акции и таким образом компания стало акционерным обществом. В данный момент крупными собственниками являются мукомольный завод “Техсервис”, частная компания “Оптовая торговля”, им принадлежит в общей сложности 35% акций, 5% акций государству, 10% кредитным организациям, 5% работающему персоналу, 45% мелким держателям.

Компания занимается торговой деятельностью в городе Хабаровске, компания имеет базу, где находится офис, гараж и склады. Товарооборот за прошлый год составил 23056485 рублей. Компания также имеет сеть ларьков и магазинов под названием “Копейка”.

На предприятии трудятся 104 человека, при средней заработной плате 14,5 тыс.рублей, так же помимо заработной платы практикуется вознаграждение работников тем самым это является способом мотивации работников, у каждого работника есть социальный пакет, оплачивается проезд на автобусе.

Для компании является очень важной задачей – мотивирование работников. Компания видит в рабочем силе перспективу роста и развития компании. Управляющие должности занимают лица до 35 лет их энтузиазм полностью овладел всех работников компании. Для того, чтобы устроиться сюда на работу, претенденты проходят массу проверок и дают месяц испытательного срока, после всех этих проверок претендента на работу официально признают сотрудником организации.

Организационно-правовая форма предприятия является общество ограниченной ответственности.

Юридический адрес компании – г. Хабаровск, ул. Хабарова 65.

ЗАО «Светоч» расчетный счет 1467867 в акционерно-коммерческом банке «Гута-банк», корсчет 700161328 в ГУ Госбанка РФ по Хабаровскому краю, ИНН 4345000930, код ОКПО 07509111, БИК 043304728, код ОКОНХ 71311, 80100, 14720, 14651.

Высшим органом управления ЗАО «Светоч» является собрание акционеров. К исключительной компетенции собрания акционеров относятся следующие вопросы, решение по которым принимается, если за него проголосовали владельцы более 50% обыкновенных акций, присутствующие на собрании.

2.9 Анализ финансового состояния объекта оценки.

Уплотненный баланс-нетто за 2004г.

Актив	Изменения
Статья	Идентификатор	На начало года	На конец года
Внеоборотные активы
Основные средства	ОС	685992,5	669368,5	-16624
Прочие внеоборотные активы (с.110+с.130+с.140+с.150+с.230)	ПВ	652950,5	601035,5	-51915
Итого по разделу	ВА	1338943	1270404	-68539
Оборотные средства
Денежные средства (с.260)	ДС	1078772	1023568	-55204
Дебиторская задолженность (с.240)	ДБ	545623	542156	-3467
Запасы и прочие оборотные активы (с.210+с.220+с.250+с.270)	З	295487	295548	61
Итого по разделу	ОА	1919882	1861272	-58610
Всего активов	СА	3258825	3131676	-127149
Пассив
Собственный капитал
Уставный капитал (с.410)	УК	2156489	2256896	100407
Фонды и резервы (с.490-с.410)	ФР	100000	100000	0
Итого по разделу	ПК	2256489	2356896	100407
Привлеченный капитал
Краткосрочные пассивы (с.690)	КП	456123	321654	-134469
Долгосрочные пассивы (с.590)	ДП	546213	453126	-93087
Итого по разделу	СК	1002336	774780	-227556
Всего пассивов	СП	3258825	3131676	-127149

Показатели характеризующие финансово-экономическое состояние предприятия.

Показатели	Методика расчета	Норматив	Значение
Общие показатели
1. Среднемесячная выручка	с. 010ф.№2/12	-	102
2. Доля денежных средств в выручке	с. (01+020) ф.№4/с.. 010ф. №2	-	55
3. Среднесписочная численность работников	с.760ф.№5	-	23
Коэффициенты, характеризующие платежеспособность
4. Коэффициент абсолютной ликвидности	с.(250+260)ф.№1/с.(690-630-640)ф.№1	≥0,2	1,5
5. Коэффициент текущей ликвидности	с.290/с.(690-640-650)	≥1	2,1

Вывод: По результатам расчетов видно, что финансовое состояние компании удовлетворительна, то есть все показатели характеризующие финансовое состояние компании положительны.

2.10 Имущественный (затратный) подход.

Сущность метода чистых активов состоит в том, что все активы предпри­ятия, принимаемые к расчету, оцениваются по рыночной стоимости. (P.I + Р.II баланса). Затем из полученной суммы вычитается стоимость обязательств, при­нимаемых к расчёту (Р.IV + P.V - с.640).

К полученной разности прибавляется рыночная стоимость земли, и полу­чается стоимость чистых активов предприятия.

(P.I + Р.II)-(Р.IV + P.V – с.640). = 1270404+1861272-2356896-774780-156263 = -156263

Определение рыночной стоимости оцениваемого предприятия

Состав недвижимости

Наименование	Место расположения	Назначение	Характеристика	Реквизиты	Стоимость
Здание под офис	г Хабаровск ул. Хабарова 65, это находится в черте города	Офисное здание	Здание для расположения руководящего персонала	Документ устанавливающий право собственности	3265948
Гараж	г Хабаровск ул. Хабарова 65, это находится в черте города	Для стоянки автотранспорта	Площадь гаража 100 м2	Документ устанавливающий право собственности	1059263
Склад 1	г Хабаровск ул. Хабарова 65, это находится в черте города	Для хранения	Здание предназначенное для хранение продуктов	Документ устанавливающий право собственности	951846
Склад 2	г Хабаровск ул. Хабарова 65, это находится в черте города	Для хранения	Здание предназначенное для хранение скоропорчящиися продуктов	Документ устанавливающий право собственности	845623
Склад 3	г Хабаровск ул. Хабарова 65, это находится в черте города	Для хранения	Здание где хранятся овощи	Документ устанавливающий право собственности	1564651
Итого стоимость					4747977

Стоимость земельных участков = 2569235

Стоимость чистых активов предприятия = -156263+4747977+2569235 = 7160949

Стоимость автотранспортного средства по результатам всех расчетов и вычетом износов будет равен 10465789 рублей.

Общая стоимость имущества = 7160949+10465789 = 18625738

2.11 Рыночный (сравнительный) подход.

Ценовой мультипликатор = Цена / Прибыль

Предприятие аналог	Цена	Прибыль	Мультипликатор
Оптторг	45	30	2,75
Трейдинг	50	20	4
Хабторг	45	10	8

Диапазон мультипликатора равен 8,0-2,75, среднее значение мультипликатора – 4,92. Центр диапозона равен (8-2,75)/2+2,75 = 5,375

Стоимость оцениваемого объекта = 30*5,375= 161,25 тыс.р.

2.12 Оценка бизнеса доходным подходом.

Расчет денежного потока.

Наименование статьи	Отчетный период	Прогнозный период	Постпрогнозный период
2002	2003	2004	2005	2006
Выручка от реализации	854	1002	1040	1060	1120
Затраты на производство	651	877	912	1000	987
Валовая прибыль	120	122	112	155	175
Налог	18	20	24	25	21
НП	5	5	7	6	5
ЧП	14,5	14	15	16	15
Денежный поток	14,5	14	15	16	14,35

V_пост = П_Д*(1+д)/(i-д) = 14,35*(1+0,03)/(0,35-0,03) = 46,18

Расчет текущей стоимости денежного потока.

Год	Денежный поток	Коэфф. дисконт.	Текущая стоимость
2003	14	0,87	12,18
2004	15	0,75	11,25
2005	16	0,65	10,4
2006	14,35	0,57

Сумма текущих стоимостей денежного потока = 12,18+11,25+10,4 = 33,83. Выручка от продаж в конце последнего года = 14,35/(0,35-0,03) = 44,84 тыс. руб.

Текущая стоимость выручки от реализации = 44,84*0,57 = 33,6

Рыночная стоимость = 44,84+33,6 = 78,44

2.13 Согласование полученных результатов.

Сравнение результатов оценки

Показатели	Веса
	Доходный подход	Затратный подход	Сравнительный подход
Достоверность информации	0,1	0,6	0,3
Учет факторов, влияющих на развитие предприятия	0,6	0,2	0,2
Цена предприятия	0,4	0,2	0,4
Показатель отражающий ситуацию на рынке	0,3	0,2	0,5
Итого	1,4	1,2	1,4
Веса	0,4	0,2	0,4

Используя полученные веса, рассчитаем стоимость бизнеса.

Расчет стоимости бизнеса.

Подход	Стоимость	Вес	Итого
Доходный	78,44	0,4	31,376
Сравнительный	161,25	0,4	64,5
Затратный	186,25	0,2	37,25
Итого стоимость бизнеса	239,69		133,426

Рыночная стоимость фирмы составляет 133,426 тыс.руб. (без НДС).

Список литературы

1.Асаул А. Н. Экономика недвижимости: Учебник, СПб.: Гуманистика, 2003, - 456 с.

2.Валдайцев С. В. Оценка бизнеса: Учебник.-М: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2003. – 357 с.

3.Григорьев В. В., Островская И. М. Оценка предприятий. Имущественный подход. Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 1998 г, - 258 с.

4.Григорьев В. В., Федотова М. А. Оценка предприятия: теория и практика (учебное пособие). М.:ИНФРА -М., 1996 г. – 159 с.

5.Есипов В. Е,, Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка бизнеса.- СПб.: Пи­тер, 2002 г. – 598 с.

6.Организация и методы оценки предприятия (бизнеса). Учебник. Под ред. В. И. Кошкина. М.: ИДК «ЗШШ>, 2002 г. – 265 с.

7.Оценка бизнеса. Под ред. Грязновой А. Г., Федотовой М. А. М.: «Финансы и статистика», 2000 г. – 456 с.

8.Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности / под ред. Н. Н. Карповой, Г. Г. Азгольдова. Материалы Института профессио­нальной оценки, 1998 г. – 259 с.

9.Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Учебное пособие. Под ред. Абду-лаева Н. А. М.: Изд-во «ЭКМОС», 2002 г. – 756 с.

10.       Федотова М. А., Уткин Э. А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ». Изд-во «ЭКМОС», 2000 г. – 265 с.

11.       Гражданский кодекс Российской Федерации: ФЗ № 51. – 123 с.

12.       Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», М.: Кремль, 29 июля 1998г.,ФЗ№135. - 23

---

[1] Асаул А. Н. Экономика недвижимости: Учебник, СПб.: Гуманистика, 2003, - 256 с.

[2] Асаул А. Н. Экономика недвижимости: Учебник, СПб.: Гуманистика, 2003, - 356 с.

[3] Оценка бизнеса. Под ред. Грязновой А. Г., Федотовой М. А. М.: «Финансы и статистика», 2000 г. – 256 с.

[4] Организация и методы оценки предприятия (бизнеса). Учебник. Под ред. В. И. Кошкина. М.: ИДК «ЗШШ>, 2002 г. – 125 с.

[5] Валдайцев С. В. Оценка бизнеса: Учебник.-М: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2003. – 157 с.

[6] Организация и методы оценки предприятия (бизнеса). Учебник. Под ред. В. И. Кошкина. М.: ИДК «ЗШШ>, 2002 г. – 165 с.

[7] Валдайцев С. В. Оценка бизнеса: Учебник.-М: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2003. – 357 с.

[8] Григорьев В. В., Островская И. М. Оценка предприятий. Имущественный подход. Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 1998 г, - 158 с.

[9] Григорьев В. В., Островская И. М. Оценка предприятий. Имущественный подход. Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 1998 г, - 208 с.