Рынки жилищных услуг жилищного фонда

Введение………………………………………………………………………………...2

1. Основные понятия…………………………………………………………..3

1.1. Жилищный фонд…………………………………………………………3

1.2. Жилищные услуги……………………………………………………….5

2. Рынок жилищных услуг……………………………………………………………7

2.1.Основные тенденции развития рынка жилищных услуг……………………7

2.2. Проблемы развития рынка жилищных услуг…………………………………7

Заключение……………………………………………………………………………11

Список литературы…………………………………………………………………12

Введение

Актуальность темы «Рынки жилищных услуг жилищного фонда» не вызывает сомнения. Ведь итоги проводимых в стране социально-экономических преобразований убедительно показали, что реформа жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) играет огромную роль в развитии экономики. Для дальнейшего развития рынка жилья, для коренного улучшения условий проживания населения в течение последующих лет требуется принять целостную систему мер. Неудивительно, что с началом экономических преобразований реформа ЖКХ превратилась в ключевой вопрос государственной политики.

Рынок жилищных услуг – «это все интереснейшие сектора бизнеса, которые существуют во всех странах. Этот бизнес связан с жизнью людей, он вечен. И вечен потребитель. Самое главное здесь – найти баланс интересов бизнеса и населени».1

В данной работе будут даны основные определения жилого фонда, жилищных и коммунальных услуг, их отличия.

Акцент работы сделан на основные тенденции развития рынка жилищных услуг и совокупность проблем, связанных с развитием рынка жилищных услуг.

Теоретической основой работы служат труды отечественных ученых в области теории и практики реформирования экономики, жилищной сферы. В частности это работы Батаева и Рябченко (по вопросам жилищного права). Использованы законодательные и нормативные акты, материалы многочисленных журналов и газет, справочные материалы.

В связи с тем, что рынок жилищных услуг только начал развиваться, можно смело сказать, что реальной конкуренции на рынке жилищных услуг придется ждать долго.

1. Основные понятия.

1.1. Жилищный фонд.

В данной главе будут даны основные определения, связанные с жилищным фондом и жилищными услугами.

Жилищный фонд - по законодательству РФ - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности (ст. 19 ЖК РФ)1:

- жилые и специализированные дома;

- квартиры;

- служебные жилые помещения;

- иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Дефиниция жилищного фонда свойственна исключительно жилищному праву, которое было разработано для целей более эффективного регулирования жилищных правоотношений. Ни одна отрасль российского законодательства не оперирует данным понятием. Сам по себе жилищный фонд не существует в материальном мире именно как фонд.

Законодательные органы государственной власти (а именно, федеральные) решают вопрос о выборе видов жилищных фондов, которыми будут пользоваться граждане и организации. На данный выбор влияют социальные, экономические, в том числе и политические, аспекты. Каждый конкретный жилищный фонд наделяется определенной совокупностью прав и обязанностей для его пользователей.2

По законодательству РФ (ст. 19 ЖК РФ), жилищный фонд, в зависимости от формы собственности подразделяется на:

1) Частный жилищный фонд;

2) Государственный жилищный фонд;

3) Муниципальный жилищный фонд.

Вопрос управления объектами жилищных правоотношений рассматривается именно с позиции классифицирования жилого фонда на государственный, муниципальный и частный.

Управление жилищным фондом осуществляется теми участниками жилищных правоотношений, которые имеют право собственности на жилое помещение, поскольку именно право собственности включается в себя право на пользование, владение и распоряжение.

Об управлении жилищным фондом можно говорить в двух аспектах в зависимости от того:1

1) кто осуществляет права собственника на жилое помещение;

2) кто осуществляет управление по обеспечению коммунальных благ, использованию жилищного фонда, не связанному с его отчуждением, предоставлением, сдачей в наем, т.е. осуществляет жилищное хозяйство.

Жилищное хозяйство – это сфера экономики, обеспечивающая содержание в надлежащем состоянии и функционирование жилого фонда (жилых и вспомогательных помещений).2

Так управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, осуществляется (согласно ст. 163 ЖК РФ) путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурс. Если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся - без проведения такого конкурса.

Частным жилищным фондом управляют сами собственники. Они вправе решать вопросы относительно распоряжения своим жилым помещением. Вопрос об управлении жилым помещением практически не уместно ставить, когда это частный дом, поскольку в нем проживает одна семья, которая и решает все вопросы по управлению жилым помещением. Несколько иначе дело обстоит, когда это многоквартирный дом, все квартиры в котором находятся в собственности у жильцов. Это может быть товарищество собственников жилья или приватизированная квартира.

Жилищный кодекс (ст. 161 ЖК РФ) предусмотрел следующие формы управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление жилыми помещениями их собственниками;

2) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ);

3) управление жилищным строительным кооперативом (ЖСК);

4) управление иным потребительским кооперативом.

1.2. Жилищные услуги.

Жилищные услуги - это услуги по содержанию общего имущества (в том числе подвала, чердака, подъезда, крыши), техническому обслуживанию устройств и помещений жилого дома, придомовых территорий, а также на проведение текущего ремонта. 1

Перечень жилищных услуг достаточно широк, например, к ним относятся:

- ремонт и эксплуатация лифтов;

- санитарно-гигиеническая очистка жилых зданий и придомовых территорий; содержание и уход за зелеными насаждениями придомовых территорий;

- эксплуатация и ремонт мусоропроводов;

- сбор бытовых отходов, вывоз твердых и жидких бытовых отходов.

Вдобавок это еще и уборка внутриподъездных и придомовых площадей; предоставление услуг внутридомового освещения мест общего пользования в жилых зданиях; уборка газонов, детских, спортивных, хозяйственных площадок.

Плата за ремонт жилья - плата, взимаемая с собственника или нанимателя помещения за текущий ремонт общего имущества жилого дома. Плата за наем жилого помещения взимается только с нанимателей жилого помещения по договору.

Перечень оказываемых жилищных услуг определяет собственник жилья.

Для муниципального жилищного фонда - это муниципалитет. В этом случае органы местного самоуправления определяют также нормативы обслуживания жилищного фонда. Эти нормативы и устанавливают перечень работ в составе услуги и периодичность их проведения.

Для частного жилищного фонда – это сами собственники. В этом случае они вправе решать вопросы относительно управления своим жилым помещением. Например, товарищества собственников жилья (ТСЖ), жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), вправе сами устанавливать перечень жилищных услуг и нормативы обслуживания жилищного фонда. Однако этот перечень должен соответствовать определенному санитарно-техническому стандарту. Собственники жилья могут сами установить, как часто нужно убирать подъезд, но, к примеру, периодичность вывоза мусора должна соответствовать определенной санитарной норме.

Следует отметить, что в домах, управление которыми осуществляет ТСЖ (ЖСК), платежи за предоставляемые жилищно-коммунальные услуги могут отличаться от платежей, которые платят жители муниципальных квартир. Платежи могут быть снижены, так собственники могут по своему выбору нанимать поставщика жилищных услуг. Они выбирают услуги лучшего качества за меньшую стоимость; устанавливают приборы для учета коммунальных услуг.

Жилищные услуги следует отличать от коммунальных услуг. Согласно действующему законодательству коммунальные это услуги по:

- холодному водоснабжению и водоотведению (канализации);

- горячему водоснабжению (подогреву воды);

- отоплению; газоснабжению;

- электроснабжению; и вывозу мусора.

2. Рынок жилищных услуг.

2.1. Основные тенденции развития рынка жилищных услуг.

Уже несколько лет отрасль жилищного хозяйства подводилась к постепенному разделению функций управления и хозяйствования жилым фондом. Иными словами, с созданием управляющей компании в системе ЖКХ функции заказчика и подрядчика при управлении жилым фондом разделились. Произошедшие преобразования и демонополизацию в управлении жилым фондом закрепил и вступивший в силу с 1 января 2005 года новый Жилищный кодекс.

Следующим этапом работы управляющих компаний станет заключение договоров непосредственно с поставщиками населению жилищных услуг: электроэнергии, обслуживания лифтового хозяйства и др., а также выбор на конкурсной основе подрядчиков для проведения всех работ по поддержанию и ремонту жилого фонда города. В связи с этим, как отмечают специалисты, уровень оказания жилищных услуг для населения должен значительно повыситься, поскольку в случае неэффективной работы подрядчиков к ним будут применяться штрафные санкции или же через конкурс будет произведена замена подрядчика.

Жилищный комитет заявил, что с 2005 года каждый дом сможет сам выбрать себе организацию, которая будет его обслуживать. Единственное, что для этого нужно, - создать товарищество собственников жилья (ТСЖ). Если оно не создано или жители сами не выбрали себе поставщика жилищных услуг, его выберут городские власти, проведя соответствующий конкурс. Как только граждане (или городская власть) выберут соответствующего поставщика услуг, именно на его счет и начнет поступать та квартплата, которую вносят граждане.1

Традиционный способ таков: известен перечень жилищных услуг, который должен оказываться, а дальше конкурс проводится по одному параметру: кто из поставщиков готов выполнять услуги по этому перечню за меньшую сумму. Предлагается следующее: критерием объявляется качество работы. Но это величина, которую можно оценить только в ее процессе или по ее результатам, но никак не заранее - при проведении конкурса.

Следует ли из этого, что город, проводя конкурс, выберет ту компанию, которая только пообещает лучшее качество, не обращая внимания на цену, которую она заломит с граждан? Если это так - есть все основания серьезно сомневаться в успехе реформы ЖКХ.

Представители городской администрации постоянно утверждают, что частные компании не приходят на «жилищный рынок» именно из-за низких тарифов. Стоит поднять тарифы - и все наладится.

Тенденция такова, что частные компании есть, а администрация не желает допускать их на этот рынок, предпочитая оставить его в безраздельном монопольном пользовании ОАО, в которые преобразуются нынешние ЖЭС.

В том, что это, скорее всего так, убеждают рассказы «частников», которые говорят: они рады бы участвовать в конкурсах, но Жилищный комитет требует, чтобы на эти конкурсы выставлялись слишком большие «лоты»: обслуживание примерно 200 домов. Частники для этого, как правило, не имеют ресурсов. Они охотно взялись бы за обслуживание 20-25 домов, но 200 домов им, как правило, не потянуть.

Между тем 200 домов - это как раз примерно и соответствует территории, обслуживаемой сегодня одной ЖЭС, а завтра - одним ОАО. То есть конкурсы изначально планировалось проводить так, чтобы в них мог принимать участие только один претендент. И таким образом сохранялась бы нынешняя монополия - только в чуть преобразованном виде.

Вывод можно сделать следующий: никакой конкуренции на рынке жилищных услуг в этом году не будет. В лучшем случае она появится в 2006 году - и то, при условии, что Жилищный комитет проведет конкурсы и уменьшит размеры «лотов».1

2.2.. Проблемы развития рынка жилищных услуг.

Жилищное хозяйство стоит на пороге рыночных отношений. На сегодня рынок жилищных услуг развит крайне слабо: даже те частные организации, что работают в городах по обслуживанию домов, погоды не делают. Это происходит потому, что на данный момент по существующему законодательству частник может работать только с юридическим лицом, то есть с товариществом собственников жилья или с жилищным кооперативом. Между тем далеко не все горожане вступили в подобные объединения. Кроме того, по существующим госрасценкам компаниям экономически невыгодно заниматься обслуживанием домов. Как сказал Генеральный директор ООО «СК Возрождение СПб» Виталий Азаров, если «жители платят за техническое обслуживание жилья 51 копейку за квадратный метр, то и получают услуг ровно на эту сумму». Поэтому, по его мнению, квартплату надо увеличивать как минимум вдвое против тех цифр, что предложила администрация.1 Предстоящего повышения квартплаты, вероятно, вполне хватит, чтобы существенно повысить качество обслуживания домов.2 Правда, при условии, что они будут находиться в пределах одного квартала или микрорайона. Дело в том, что компактно расположенные строения обслуживать дешевле, нежели отдельно стоящие точки.

Именно поэтому сейчас в администрациях многих городов готовится документация по проведению торгов на обслуживание домов, которая будет принята в ближайшее время. В соответствии с рекомендациями специалистов, на торги будут выставляться лоты, куда будут входить по несколько домов, что значительно сократит издержки сервисных компаний. Более того, эти документы предполагают, что частникам будет позволено обслуживать не только ТСЖ и ЖСК, но и обычные городские дома. Для жителей в этом будет большой плюс, так как договор с частной компанией предполагает, что она будет отчитываться о потраченных деньгах. А это, в свою очередь, дает жильцам право требовать снижение платы за некачественные услуги или вообще разрыва договора.

Например, при нарушении сроков и качества предоставления населению жилищно услуг жильцы вправе потребовать снижения (или отмены) платы за такие услуги. Для этого потребителю необходимо обратиться с заявлением непосредственно к поставщику услуг. Если перерасчет ему не производят, он может обратиться в контролирующие органы, например, в Государственную жилищную инспекцию. Для того чтобы узнать, какие именно затраты включены в себестоимость какой-либо жилищной или коммунальной услуги, потребитель вправе обратиться в орган, регулирующий цены и тарифы на эту услугу. Это могут быть органы местного самоуправления.

Намного проще проблемы соотношения цены и качества предоставляемых услуг решаются в ТСЖ и ЖСК. Так как информация по объему потребления, формированию цены, качеству услуг «приближена» к жильцам. Сами жители, как собственники жилья, имеют возможность влиять на перечень жилищных услуг, их качество и цену. Это влияние определяется правом на выбор поставщика услуг. Таким образом, путем установки приборов учета воды, тепла, дополнительных взносов (например, на благоустройство территории, установку домофонов, ремонт подъездов и так далее), снижения затрат на обслуживание (свой штатный электрик, сантехник, столяр, уборщица) можно улучшить условия проживания жильцов, снизить оплату за ЖКУ и навести порядок как внутри дома, так и на прилегающей к нему территории.

Единственный недостаток создания рынка жилищных услуг заключается в том, что жильцам будет предоставлено право выбора. То есть им придется решать, доверять ли государству выбор обслуживающей организации или организовывать Товарищество собственников жилья. Мусорить в собственном подъезде или нет. Соглашаться на дополнительную оплату по содержанию консьержа или обойтись просто железной дверью с кодовым замком. Конечно, любой выбор порождает ответственность, а это не самое приятное бремя. Поэтому к выбору обслуживающих компаний будут подходить с умом.

Заключение.

То, как сегодня государство управляет жилищным фондом, – яркий пример того, как это нельзя делать. Разведение функций заказа – управления – подряда является важнейшим и очевидным моментом реформирования.1 Выводы можно сделать в виде рекомендаций.

Рынок жилищных услуг начал развиваться, и, главное сейчас, не допускать грубых ошибок, не стоит делать все по шаблону. Ведь в каждом городе в каждой группе районов (центральные, спальные, пригородные) своя ситуация и свои проблемы: разное техническое состояние жилья, возможности района. Поэтому в рамках предоставления жилищных услуг нужно подходить индивидуально. И какую-то часть жилищного фонда уже сегодня освобождать от опеки города – доверить через конкурсную процедуру частным фирмам. Где-то стоит проведение конкурсной процедуры передать зарекомендовавшим себя муниципальным образованьям.

Если город будет обслуживаться практически одними ОАО, закрепленными за конкретными территориями, можно наступить на те же самые грабли.

Будет обосновано, если ведомственные комитеты будут заниматься стратегическими задачами реформы: анализом ситуации и своевременными соответствующими «поправками», правовым обеспечением. А все хозяйственные функции будут переданы частным компаниям.

Главное, чтобы контроль за качеством услуг был в руках потребителя. Именно борьба за потребителя станет гарантом снижения издержек и повышения качества услуг.

Список литературы

1.                                                                            Быть убыточным в ЖКХ крайне выгодно». Российская Газета «Интер», от 2001 г.

2.                                                                            Жилищное право: учебное пособие. Батяев А.А. , Рябченко Е.А. – М.: Издательство ОМЕГА-Л, 2006.

3.                                                                            Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12. 2004 г. № 188-ФЗ. – М.: Издательство ОМЕГА-Л, 2005.

4.                                                                            ЖКХ. Газета «Консьержъ»  № 42, от 08 ноября 2004 г.

5.                                                                            ЖКХ: за что мы платим? Томская областная газета «Красное знамя» от 01.12. 2003 г.

6.                                                                            Идиотизм наших дней, или Бедные платят за богатых пятница. Газета «Континент Сибирь», № 44, от 6 декабря 2002 г.

7.                                                                            Нет у монополии конца. Газета «Санкт-Петербургский курьер», от 4 ноября 2004 г.

8.                                                                            Словарь терминов. www.glossary.ru. «Жилищное хозяйство».

9.                                                                            Частники гарантируют качество. Газета «Комсомольская правда» от 5 мая 2004 г.

1 «Быть убыточным в ЖКХ крайне выгодно» статья в еженедельной Российской Газете «Интер», от 2001 г.

1 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12. 2004 г. № 188-ФЗ. – М.: Издательство ОМЕГА-Л, 2005. Стр. 20

2 Жилищное право: учебное пособие. Батяев А.А. , Рябченко Е.А. – М.: Издательство ОМЕГА-Л, 2006. Стр. 40.

1 Жилищное право: учебное пособие. Батяев А.А. , Рябченко Е.А. – М.: Издательство ОМЕГА-Л, 2006. Стр. 44.

2 Словарь терминов. www.glossary.ru. «Жилищное хозяйство».

1 «ЖКХ: за что мы платим?» статья в томской областной ежедневной газете «Красное знамя» от 01.12. 2003 г.

1 «Нет у монополии конца» статья в газете «Санкт-Петербургский курьер», от 4 ноября 2004 г.

1 «Нет у монополии конца» статья в газете «Санкт-Петербургский курьер», 4 ноября 2004.

1 «Частники гарантируют качество» статья в газете «Комсомольская правда» от 5 мая 2004 г.

2 «Идиотизм наших дней, или Бедные платят за богатых пятница» в газете «Континент Сибирь», № 44, от 6 декабря 2002 г.

1 «ЖКХ» статья в газете «Консьержъ»  № 42, от 08 ноября 2004 года.