Основной целью создания системы государственного регулирования деятельности по оценке является формирование базовых условий для функционирования этого сегмента рынка услуг, а именно[2,с . 142]:

- юридически закрепить факт появления независимой оценки имущества и нематериальных активов как самостоятельного вида деятельности; 

- установить права и обязанности участников этого рынка; 

- обеспечить процедуры включения этого вида деятельности в общую систему законодательной, исполнительной и судебной власти; 

- обеспечить деятельность по оценке системой стандартов, системой сертификации качества услуг, системой нормативных документов и т.д. 

Рынок услуг по оценке существует как на федеральном, так и на местном (муниципальном) уровне. Объект оценки всегда имеет определенное местоположение, права собственности, налоговые обременения и т.д. Поскольку объектом оценки может выступать имущество, собственником которого является Российская Федерация, субъекты Федерации, юридические и физические лица, то в отношении вопросов регулирования этого вида деятельности должна быть реализована четкая система разграничения полномочий между Российской Федерацией и субъектами Российской Федерации.

Основными формами регулирования деятельности по оценке являются[3,с .1 24]:

- лицензирование;

- система нормативных документов;

- система сертификации качества услуг;

- система подготовки экспертов-оценщиков;

- развитие саморегулируемых профессиональных объединений оценщиков;

- включение процедур и методов профессиональной оценки в законодательство Российской Федерации. 

Реализация принципа создания общего методологического пространства в Российской Федерации в области оценки может быть достигнута только при осуществлении на федеральном уровне программ по созданию следующих основных форм регулирования[1,с . 167 ]:

- системы федеральных стандартов в области оценки; 

- унификации требований к содержанию учебных программ по подготовке оценщиков; 

- созданию условий по унификации требований по сертификации услуг в области оценки; 

- разработка унифицированных требований к информационному обеспечению работы оценщиков; 

- приведение уже принятых законодательных и иных распорядительных актов Российской Федерации и субъектов Федерации, а также ведомств в соответствие с Федеральным Законом "Об оценочной деятельности"; 

- контроль за исполнением законодательства в области оценки. 

Учитывая все перечисленные задачи, которые необходимо решать, целесообразно в структуре исполнительной власти иметь уполномоченный орган, который бы осуществлял координацию работ в области оценки. При этом данный орган не должен подменять уже существующие органы, которые и должны осуществлять свойственные им функции применительно к вопросам оценки.

Необходимым базовым условием для создания цивилизованного рынка услуг по оценке является разграничение полномочий в вопросах регулирования между ведомствами как на федеральном, так и местном уровне.

Все заинтересованные ведомства, как на Федеральном, так и на местном уровне, должны иметь чётко определённый круг устанавливаемых законом (законами, положениями и т.д.) прав, обязанностей и ответственности. При этом ведомства Российской Федерации, субъектов Федерации, муниципалитетов не должны стремиться к созданию своих собственных систем оценки. На федеральном уровне должен быть закреплен запрет на создание ведомственных систем, отличных (противоречащих) системе общефедеральных Стандартов. Ведомства должны выступать в качестве таких же потребителей услуг по оценке, как и иные юридические и физические лица.

Наиболее продуктивным является создание специализированных нормативных документов, которые должны в первую очередь базироваться на системе общефедеральных Стандартов в области оценки. Кроме того, ведомства на всех уровнях, безусловно, должны осуществлять контроль за правильностью проведенных оценок, выполненных независимыми оценщиками для государственных нужд по заданию ведомств. Наиболее действенным механизмом, позволяющим исключить злоупотребления и конфликты, является, по нашему мнению, проведение конкурсов (тендеров) на право проведения конкретных оценок по заданию ведомств.

Для того, чтобы защитить интересы потребителей, государство обеспечивает контроль за деятельностью профессиональных участников рынка оценочных услуг и разграничение полномочий по вопросам регулирования между Федеральными органами государственной власти и органами управления субъектов Федерации.

Саморегулируемые организации совместно с уполномоченным органом вырабатывают необходимые правила и нормы поведения профессиональных участников рынка, контролируют их выполнение и, наряду с иными участниками рынка, в случае нарушения таких норм инициируют применение административных мер.

Действенным механизмом создания цивилизованного рынка оценочных услуг является лицензирование с объединением двух процедур: собственно процедуры лицензирования и сертификации качества услуг как предлицензионной процедуры. Объединение этих процедур позволит, с одной стороны, избежать излишнего зарегулирования собственно процесса лицензирования, а с другой стороны, сертификация качества услуг является самым действенным механизмом защиты прав потребителей.

Вопрос 30. Информационное обеспечение  при оценке недвижимости, техническая экспертиза  и описание

         Информационное обеспечение  оценки объектов недвижимости  включает следующие операции[5,с . 121]:

1. определение массива необходимых сведений

2. выбор информационных источников

3. сбор необходимой информации

4. систематизация, обработка и анализ

5. описание информации в отчете

         На этапе сбора  и анализа данных, формирования и управления информационным массивом  оценщик должен  проявить организационные способности , умение работать  с информационными источниками, терпение и тщательность при сборе материала, а также аналитические навыки. Объем и качество  собранной для анализа информации имеют значения для профессионального использования методов оценки  недвижимости.

         Эффективное использование  необходимой для оценки недвижимости информации  требует ее систематизации и классификации. По отношению к оцениваемому объекту  сведения можно разделить на  внешние и внутренние. В зависимости от их характера – на общие и конкретные.

         Общая информация носит  описательный характер и необходима для оценки текущего состояния и перспектив функционирования экономика и рынка недвижимости.

         Конкретная информация представлена в цифровом виде и используется  для расчетов в том или ином  методе.

         Внешняя информация  представляет большой массив  сведений, характеризующих государственные, экономические, социальные , общественные и экологические факторы, влияющие на процесс оценки.

         Совокупный массив внешней информации можно условно разделить  на следующие блоки[4, с. 120]:

- тенденции экономического развития

- местные особенности

- демографическая ситуация

- законодательная и налоговая политика государства

- покупательская способность населения

- динамика цен

- программа капитального строительства

- динамка затрат на  строительную продукцию

- организация кредитования недвижимости

         Внутренняя информация  представляет описание характеристик  оцениваемого объекта, его окружения и типичности для  конкретного сегмента рынка.

В современных экономических условиях в России оценка недвижимости как самостоятельная область деятельности или как составная часть деятельности риэлтерских фирм приобретает все большее значение. При этом специалисты, занимающиеся этими вопросами, должны обладать как экономическими, так и техническими знаниями.

Техническая экспертиза недвижимости в странах Западной Европы имеет уже вековой опыт. Так, в Великобритании существует Королевское Общество Сервейеров, члены которого занимаются вопросами управления недвижимостью на всем протяжении ее жизненного цикла - от покупки земельного участка, определения способов его рационального использования до сопровождения и организации строительства и эксплуатации зданий. В круг их обязанностей непременной составной частью входит техническая оценка участка и строений на нем, ограничивающаяся, впрочем, описанием участка и зданий, находящихся на этом участке, с указанием состояния отдельных элементов. Никаких количественных оценок состояния недвижимости в сервейерских отчетах не приводится.

Аналогичные описания строений, несколько более формализованные и имеющие общую форму, составляются и у нас при оформлении разрешительной документации на реконструкцию (реставрацию) памятников архитектуры, истории и культуры. Они включают "учетно-инвентарную карту домовладений исторической застройки", "паспорта домов" с указанием состояния основных конструкций и отделки по качественному признаку ( хорошее, среднее, плохое, аварийное ), а также "рекомендации по режиму и реконструкции планировки и застройки домовладениях".

Кроме того, в состав документации входит "акт предварительного инженерно-технического осмотра состояния строения с описанием общего состояния строения", его архитектурно-конструктивных и декоративных элементов (в табличной форме) с приложением поэтажных планов Бюро Технической Инвентаризации (БТИ).

Однако такая форма определена только для памятников архитектуры, истории и культуры. В меньшей степени это относится также к зонам исторической застройки, восстановление которых сохраняет традиционное "лицо городах".

Техническая оценка недвижимости (особенно в центральных, плотно застроенных районах города) начинается с технической оценки участка. Приобретая участок с находящимися на нем строениями, инвестор заинтересован в возможно большей прибыли, а, следовательно, в возможно большей полезной площади зданий, которые он собирается там построить. Современные градостроительные и санитарные нормы накладывают множество ограничений по размещению, этажности и другим объемно-планировочным параметрам проектируемых зданий в городской застройке. Состояние и расположение подземных коммуникаций, грунтов на участке, состояние конструкций существующих на участке строений, а также возможность подвоза и складирования материалов и конструкций определяют стоимость работ по реконструкции и новому строительству. Все это непосредственным образом сказывается на результатах оценки недвижимости[4, с. 133].

Другой стороной вопроса, определяемой рыночной конъюнктурой, является местоположение участка в городе. Это и наличие транспортных связей - близкое расположение станций метро, расположение участка по отношению к деловому или другому центру города или его части, наличие зон отдыха, престижность района и т.п. Эти факторы достаточно хорошо разработаны и подтверждены рыночной ценой. Технические же факторы не так явно выражены, однако имеют не менее важное значение.

Важнейшей стороной технической оценки недвижимости является определение пригодности строений к дальнейшей эксплуатации и реконструкции. В России имеются инструктивные документы Государственного Комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Методика по определению непригодности жилых зданий и жилых помещений для проживания, ГУП АКХ им. К.Д.Памфилова,М.2000, ВСН 53-86(р) Правила оценки физического износа жилых зданий, и др.) Определение степени физического износа зданий является вторым по важности (после местоположения) фактором, определяющим стоимость недвижимости. Она отражает в неявной форме стоимость восстановительных работ по данному объекту. Для того, чтобы определить степень физического износа конструкций и здания в целом, оценщику необходимо обладать знаниями об архитектуре всего здания и его частях. При более точном определении стоимости восстановительных работ необходимо участие специалистов, инженеров-строителей, обладающих знаниями в области традиционных и индустриальных конструкций и современных способов их восстановления. Только зная, хотя бы приближенно, стоимость затрат на реконструкцию и возведение здания на покупаемой площадке, можно правильно, со знанием дела определить первоначальную цену недвижимости.

Существуют и другие факторы, определяющие цену недвижимости. Сооружения на покупаемом участке могут быть в идеальном состоянии, однако их конструктивная схема и объемно-планировочное решение могут не позволить приспособить их под те цели, которые поставил перед собой инвестор. Оценщик недвижимости должен обладать некоторыми знаниями в области архитектурно-функциональных основ строительства, иметь понятие о функциональных схемах зданий и о том, как влияет конструктивная схема на осуществление в здании тех или иных функций. Он должен уметь рассчитать количество рабочих мест в офисе в зависимости от имеющихся площадей и конструктивной схемы здания, знать примеры перепрофилирования зданий, помещений. Зарубежный опыт дает массу примеров такого рода (Финляндия, ФРГ, Великобритания и т.д.).

Кроме перечисленных факторов для оценщика недвижимости важнейшим является знание действующих Строительных Норм и Правил (СНиП), Санитарных Норм и Правил Минздрава и Региональных Строительных Норм, влияющих на то, как можно использовать земельный участок и те здания и сооружения, которые на нем находятся.

Восстановление муниципальных основных фондов, благоустройство городов в последние годы показало, что без соответствующих капитальных вложений эта задача невыполнима. Однако рациональное вложение капитала в недвижимость возможно только при правильной ее оценке и прогнозировании прибылей от нее. Техническая экспертиза недвижимости позволяет избежать серьезных ошибок при составлении бизнес-планов и обеспечить рентабельность инвестиционных проектов. Особая роль технических экспертиз объясняется и тем, что они в процессе комплексной оценки объекта являются первичными: при неудовлетворительных результатах все другие виды экспертиз (экологические, экономические, управленческие) теряют смысл. Таким образом, такие экспертизы следует рассматривать в качестве определяющего по своей важности этапом общего процесса оценки.

2. Практическая часть

Задача 9

УСЛОВИЕ ЗАДАЧИ

         Гостиница в течение 4 лет  будет приносить доход  в размере 120 млн. руб., после чего ожидается  его рост на  30 млн. руб. . рассчитать текущую стоимость  дохода за 7 лет, если ставка дисконта равна 12%.

РЕШЕНИЕ

         Текущая стоимость объекта определяется по формуле:

                      (1)

где    Р – сумма  ежегодных  поступлений, млн. руб.

         i – ставка дисконта, %

         n – число лет

Таблица 1

Расчет  текущей стоимости дохода

ОТВЕТ

         Текущая стоимость дохода равна 593,4 млн. руб.

Задача 11

УСЛОВИЕ ЗАДАЧИ

         Имеются 3 банка. В банке  А ставка  процента равна  8,2 % годовых,  в которые начисляются 1 раз в год, в банке Б -  8% годовых, начисляемых 1 раз в квартал, в банке В – 7,8% годовых, начисляемых  1раз в день. Какой банк  Вы предпочитаете  для хранения суммы  100 тыс. руб.  в течение 15 лет?

РЕШЕНИЕ

         Будущая стоимость денежного потока , начисляемого 1 раз в год равна:

                      (2)

где    Р – первоначальная сумма вклада, тыс. руб.

         iс – ставка годовых

         n – число лет

Для банка А:

S год = 100 * (1+0,082)¹⁵= 100 *3,2614  = 326,14 (тыс. руб.)

         Будущая стоимость  вклада при начислении раз в квартал

                            (3)

где    j –  годовая ставка

         m – число интервалов

         n – число лет

Тогда, для банка Б:

S кк = 100 * (1+0,08:4) ^15*4= 100 * 3,281 = 328,1 (тыс. руб.)

Для банка В:

S еж = 100* (1+0,078:365)^15*365 = 100*3,2216 = 322,16 (тыс.руб.)

         Как видно  из расчетов, наиболее предпочтительным является банк  А, так как  будущая стоимость вклада в банке А выше.

ОТВЕТ

         Предпочтительным оказывается банк А.

Задача 15

УСЛОВИЕ ЗАДАЧИ

         Какова доходность кредитора , если  9457  руб.  будут возвращены  ему в течение  6 лет  квартальными платежами по 500  руб.

РЕШЕНИЕ

         Воспользуемся формулой:

                            (4)

где    Sкк – будущая стоимость  денежного вклада, руб.

j –  годовая ставка

         m – число интервалов

         n – число лет

         Sкк = 500 * 6*4  = 3000  * 4 = 12000 (руб.)

12000 = 9457 * (1+j: 4)^6*4 = 9457 * (1+j:4)24

Отсюда j = 0,0478 или 4,78 %.

ОТВЕТ

         Доходность кредитора равна 4,78%

Задача 24

УСЛОВИЕ ЗАДАЧИ

         Оценить стоимость объекта , который после  его приобретения  будет сдаваться в аренду . Анализ показал, что за последнее время  было продано  5 примерно  аналогичных объектов , информация о  которых  представлена в таблице 2

Таблица 2

РЕШЕНИЕ

         Предположим, что связь между чистым операционным доходом и ценой продажи – линейная. Составим линейную зависимость  между операционным доходом (х) и ценной продажи (у) методами динейно- корреляционного анализа

у_(х) = а₀ + а₁ х,                        (5)

         Для расчета значений а₀ и а₁ составим вспомогательную таблицу 3.

Таблица 3

Вспомогательная таблица для расчета значений а₀ и а₁

         Значение коэффициента а₁ определяется по формуле (6):

,                         (6)

         Используя данные таблицы 2, определяем:

а₁ = (5* 22169400000000 – 3924000* 25500000) : ( 5* 3423506000000 – 3423506000000*3423506000000)  = 6,3

Итого: а₁ =  6,3

         Тогда коэффициент а₀ можно определить по формуле (7):

,                    (7)

         Используя данные таблицы 2, рассчитываем:

а₀ = 178326

                   Тогда теоретическое уравнение зависимости объема продаж от цены примет вид:

                   (8)

         Подставляя значение х = 680 000 в формулу (8), получим

178326 + 6,3* 680 000 = 4 442 773 (д.е)

ОТВЕТ

         Стоимость объекта равна 4 442 773 д.е.

Задача 35

УСЛОВИЕ ЗАДАЧИ

         Стоимость здания равна  800 тыс. у.е. Коэффициент капитализации  для здания равен  18%, чистый операционный доход  250 тыс. у.е.  Коэффициент для земли 11 %. Определить  стоимость земельного участка.

РЕШЕНИЕ

Ст – стоимость

ЧОД - чистый операционный доход, тыс. у.е.

СК – ставка капитализации, %

з – земля

зд – здание

         Определим  ЧОД здания:

ЧОД зд = Ст зд * СК зд                           (9)

ЧОД зд = 800 *0,18 = 144 (тыс. у.е.)

         Определим ЧОД земли:

ЧОД з = ЧОД общ – ЧОД зд                   (10)

Где    ЧОД – общий чистый операционный доход, тыс. у.е.

ЧОД з = 250 – 144 = 106 (тыс. у.е.)

         Определим стоимость земли:

Ст з = ЧОД з : СКз                         (11)

Ст з = 106 : 0,11 = 964 (тыс. у.е.)

ОТВЕТ

         Стоимость земельного участка равна 964 тыс. у.е.

Задача 36

УСЛОВИЕ ЗАДАЧИ

         Чистый операционный доход  70 000 у.е , коэффициент капитализации для улучшений равен 20%, коэффициент капитализации для земли 17%, доля земли  в стоимости объекта  составляет 25 %. Определить стоимость  земли и стоимость улучшений.

РЕШЕНИЕ

         Определим чистый операционный доход земли:

ЧОД з = ЧОД общ * Д                    (12)

Где    ЧОД общ- чистый операционный доход общий, у.е.

         Д – доля земли  в стоимости объекта

ЧОД з = 70 000 * 0,25  =17500 (у.е.)

         Чистый операционный доход улучшений:

ЧОД ул = ЧОД общ – ЧОД з                            (13)

ЧОД ул = 70000 – 17500 = 52500 (у.е.)

         Определим стоимость земли:

Ст з = ЧОД з : СКз

Где    Ск – ставка капитализации земли

Ст з = 17500 : 0,17 = 102941 (у.е.)

         Определим стоимость улучшений:

Ст ул = ЧОД ул : СК ул                          (14)

Где    СК ул – ставка капитализации улучшений

Ст ул = 52500 : 0,2 = 262500 (у.е.)

ОТВЕТ

         Стоимость земли  равна 102941 у.е.

         Стоимость улучшений равна 262500 у.е.

Задача 38

         Определить наилучшее  и наиболее эффективное  использование  и стоимость земельного  участка

Таблица  4

Исходные данные задачи

РЕШЕНИЕ

1. Определим стоимость здания для каждого варианта:

жил: 7300 * 500 = 3650000 (дол.)

оф: 8200*400 = 3280000 (долл.)

комм: 5800 * 400 = 2320000 (долл.)

2.Определим ставку капитализации общую

Таблица 5

Расчет ставки капитализации

         Так как общая ставка капитализации выше для коммерческого здания 11 %, то наиболее эффективным вариантом использования является именно3 вариант.

ОТВЕТ

         Наиболее эффективно использование участка  в качестве коммерческого здания. При этом стоимость земли равна 9952000 у.е.

Задача 40

УСЛОВИЕ ЗАДАЧИ

         Необходимо  определить стоимость объекта , величина  рыночной арендной  платы за  который оценена  в 105 000 руб. в месяц,  используя валовой рентный  множитель, выведенный из следующих данных

Таблица 6

Исходные данные

РЕШЕНИЕ

         Определим валовой  рентный мультипликатор для каждого  объекта по формуле (15):

М = Ц : ЧОД                          (15)

Где    Ц – цена продажи, руб.

         ЧОД – чистый операционный доход (аренда), руб.

Тогда:

1 объект:М1= 16 000 000  : 123 077 = 130

2 объект: М2 =16 500 000 : 122 222 = 135

3 объект: М3 =16 800 000 : 134 400 =  125

4 объект: М4 =17 000 000 : 130 770 = 130

5 объект: М5 = 17 200 000 : 132 300 = 130,01

         Определим средний мультипликатор:

М ср = (М1+М2+М3+М4+М5) : 5                             (16)

М ср = 130

         Определим цену продажи нашего объекта:

Ц = М * ЧОД                         (17)

Ц = 105 000 * 130 = 13 650 000 (руб.)

ОТВЕТ

         Стоимость объекта равна 13 650 000 руб.

Список литературы

1)    Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 2003. – 366 с.

2)    Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – Спб.: Питер, 2000. – 322 с.

3)    Горемыкин В.А. Экономка недвижимости: Учеб. – 2 – изд., переаб., доп. – М.: Маркетинг, 2003- 458 с.

4)    Оценка недвижимости: Учеб. пособ. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2003. – 358 с.

5)    Оценка рыночной стоимости  недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 2003. – 396 с.

6)    Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энцкл. Оценки. – СПб.: Изд- во СПбГТУ, 2002. – 247 с.

7)    Экономика недвижимости: Учеб. пособ./ Под ред. В.И. Ресина. – М.:  Дело, 2002. – 289 с.