Содержание

Введение. 3

1. Теоретические основы оценки недвижимости. 6

1.1. Содержание и цели оценки недвижимости. 6

1.2. Методы оценки недвижимости. 13

1.2.1. Общая характеристика методов оценки недвижимости. 13

1.2.2. Затратный подход. 17

1.2.3. Метод сравнения продаж.. 24

1.2.4. Доходные методы оценки недвижимости. 29

Заключение. 34

Список литературы.. 37

Введение

Недвижимость  и сделки с ней занимают важную и наиболее финансово затратную часть нашей жизни. Это не зависит от типа, жилое или нежилое, и от  конечного потребителя,  физическое или юридическое лицо – недвижимость востребована. Умение правильно ее оценить и  скорректировать действия принесет определенный доход.

В практике оценки имущества используют следующие принципы – спроса и предложения, изменения, конкуренции, соответствия, предельной продуктивности, замещения, ожидания, наилучшего и наиболее эффективного использовании.

По мере развития рыночных отношений потребность в оценке бизнеса будет возрастать. Оценка объектов собственности (объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям) является обязательной при приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передаче в качестве вклада в уставные капиталы.

Оценка бизнеса позволяет оценить рыночную стоимость собственного (уставного) капитала предприятий с недостаточно ликвидными акциями. Согласно Закону Российской Федерации «Об акционерных обществах» в ряде случаев должна проводиться оценка рыночной стоимости акционерного капитала независимыми оценщиками. Например, эта процедура предусмотрена при дополнительной эмиссии, выкупе акций и т.д.

Возрастает потребность в оценке бизнеса при инвестировании, кредитовании, страховании, исчислении налогооблагаемой базы.

Оценка бизнеса необходима для выбора обоснованного направления реструктуризации предприятия. В процессе оценки бизнеса выявляют альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют, какой из них обеспечит предприятию максимальную эффективность, а следовательно, и более высокую рыночную цену, что и является основной целью собственников и задачей управляющих фирм в рыночной экономике.

Переход к рыночной экономике в России привел к появлению новой профессии, утвержденной Министерством труда Российской Федерации, — эксперт-оценщик. В соответствии с растущими потребностями разработаны законодательные и методические основы новой области экономики — оценки собственности.

Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника. Появилась возможность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику домом, квартирой, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.

У каждого, кто задумывается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности.

С этими проблемами сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формируют потребность в новой услуге—оценке стоимости объектов и прав собственности.

Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного рынка.

Особенностью процесса оценки стоимости является ее рыночный характер. Это означает, что оценка не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта. Она обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: фактор времени, фактор риска, рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, экономические особенности оцениваемого объекта, его рыночное реноме, а также макро- и микроэкономическую среду обитания.

Подходы и методы, используемые оценщиком, определяются в зависимости как от особенностей процесса оценки, так и от экономических особенностей оцениваемого объекта, а также от целей и принципов оценки.[1]

Настоящая дипломная работа выполнена в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ; государственными стандартами: ГОСТ Р 51195.0.01-98 «Единая система оценки имущества. Основные положения», ГОСТ Р 51195.0.02-98 «Единая система оценки имущества. Термины и определения» от 1 января 1999 г.; стандартами Российского общества оценщиков: СТО РОО 27-01-95 «Кодекс профессиональной этики членов РОО», СТО РОО 20-01-96 «Об­щие понятия и принципы оценки», СТО РОО 20-02-96 «Рыночная стоимость как база оценки», СТО РОО 20-03-96 «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости», СТО РОО 20-05-96 «Оценка ссудного обеспечения, залога и обеспечения долговых обязательств», СТО РОО 21-01-95 «Оценка недвижимости», «Едиными стандартами профессиональной практики оценки» и «Международными стандартами оценки» Международного комитета по стандартам оценки имущества (TIAVSC).

1. Теоретические основы оценки недвижимости

1.1. Содержание и цели оценки недвижимости

Профессиональный оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Четкая, грамотная формулировка цели позволяет правильно определить вид рассчитываемой стоимости, выбрать метод оценки.

Как правило, цель оценки состоит в определении какой-либо оценочной стоимости, что необходимо клиенту для принятия решения. В проведении оценочных работ заинтересованы различные стороны: с государственных структур до частных лиц; в оценке бизнеса могут быть заинтересованы контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании, налоговые фирмы и другие организации, частные владельцы бизнеса, инвесторы и т.п. (рис. 1).

Рис. 1. Стороны, заинтересованные в оценке бизнеса

Стороны, заинтересованные в проведении оценочных работ стремясь реализовать свои экономические интересы, определяют цели оценки.

Оценку бизнеса проводят в целях:

• повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;

• определения стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акций предприятий на фондовом рынке. для принятия обоснованного инвестиционного решения необходимо оценить собственность предприятия и долю этой собственности, приходящуюся на приобретаемый пакет акций, а также возможные будущие доходы от бизнеса;

• определения стоимости предприятия в случае его купли-продажи целиком или по частям. Когда владелец предприятия решает продать свой бизнес или когда один из членов товарищества намерен продать свой пай, возникает необходимость определения рыночной стоимости предприятия или части его активов. В рыночной экономике часто бывает необходимо оценить предприятие для подписания договора, устанавливающего доли совладельцев в случае расторжения договора или смерти одного из партнеров;

• реструктуризации предприятия. Ликвидация предприятия, слияние, поглощение либо выделение самостоятельных предприятий из состава холдинга предполагает проведение его рыночной оценки, так как необходимо определить цену покупки или выкупа акций, конвертаций, величину премии, выплачиваемой акционерам поглощаемой фирмы;

• разработки плана развития предприятия. В процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа;

• определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании. В данном случае оценка требуется в силу того, что величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности может резко отличаться от их рыночной стоимости;

• страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь;

• налогообложения. При определении налога облагаемой базы необходимо провести объективную оценку предприятия;

• принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому периодическая переоценка имущества независимыми оценщиками позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений;

• осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса. В этом случае для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов, бизнеса.

Если же объектом сделки купли-продажи, кредитования, страхования, аренды или лизинга, внесения пая является какой-либо элемент имущества предприятия, а также если определяется налог на имущество и т.п., то отдельно оценивается необходимый объект, например недвижимость, машины и оборудование, нематериальные активы.

Факто­ры, влияющие на стоимость недвижимости, постоянно меняются, поэтому оценка недви­жимости достоверна только на определенную дату.

Рыночная стоимость недвижимости обычно рассматри­вается как отражение будущих экономических условий, и это основано на свидетельствах рынка в конкретный мо­мент времени. Внезапные изменения в бизнесе и рынках недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объек­та недвижимости.

По времени оценка недвижимости может быть текущей, ретроспективной и перспективной.

Большинство оценщиков делают оценку текущей стои­мости.

Ретроспективная оценка - это оценка стоимости на оп­ределенную дату в прошлом.

Перспективная оценка недвижимости - это обычно оцен­ка стоимости ее к концу планового периода строительства предприятий. Перспективные оценки стоимости для проек­тируемых предприятий часто требуются на время, когда они по плану достигают стабильного положения.

Существует три метода определения стоимости недвижимости:

1)    затратный

2)    сравнение продаж

3)    капитализация доходов.

Также  в этой сфере используется множество специфических терминов. Понятие которых приведены ниже.

Оценка рыночной стоимости недвижимости является самым распространенным видом оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования. Оценочная экспертиза может быть проведена в отношении таких объектов, как здания промышленного, социального или культурного назначения, производственные комплексы; жилые дома, квартиры, комнаты и иные жилые помещения; офисные, складские и производственные помещения; земельные участки, многолетние насаждения - сады, парки, скверы, освоенные участки в садовых и дачных товариществах; сооружения - дороги, мосты, подъездные пути, резервуары, ограждения; объекты незавершенного строительства, включая  законсервированные объекты, объекты с приостановленным строительством и объекты с прекращенным строительством.

При проведении экспертизы  учитываются все факторы, влияющие на стоимость объекта: месторасположение, наличие и качество инфраструктуры, удаленность от основных центров, транспортное сообщение, экологическую обстановку; внимательно и подробно изучим состояние оцениваемого объекта, определим износ всех основных конструкций. [2]

Для получения наиболее точных результатов при проведении оценки стоимости недвижимости обязательно используют все три оценочных подхода – затратный, доходный и сравнительный.

Эти подходы взаимно дополняют друг друга и каждый подход основан на использовании определенных свойств объекта и оценочных принципов, которые были сформулированы в результате обобщения многолетнего опыта отечественных и зарубежных оценщиков и являются теоретической базой оценочной экспертизы. [3]

Так, при оценке стоимости недвижимости с позиции затратного подхода, во главу угла ставится совокупность всех материальных затрат, необходимых для строительства объекта, аналогичного оцениваемому. Определив стоимость затрат на строительство нового объекта, аналогичного оцениваемому, оценщик получает объективный ценовой ориентир для дальнейшего уточнения стоимости объекта. Этот подход имеет наибольший вес при определении стоимости уникальных объектов, а также объектов с ограниченным рынком.

При оценке стоимости недвижимости с позиции доходного подхода основой для расчетов служит доход, который, как предполагается, может принести объект в будущем, при его использовании в коммерческих целях. Основой данного подхода является определение текущей стоимости будущих доходов, которые может получить собственник объекта при коммерческом использовании оцениваемой недвижимости. Данный подход является главным при установлении стоимости объектов, находящихся в коммерческом использовании.

Сравнительный подход основой для определения стоимости оцениваемого объекта принимает мнение свободного рынка, выраженное в ценах совершенных сделок купли – продажи аналогичных зданий или сооружений. Этот подход дает весьма точные результаты при определении стоимости, однако его применимость ограничена в регионах со слабо развитым рынком.

Окончательная стоимость объекта будет установлена с учетом сравнения его рыночной стоимости с ценой на объекты-аналоги и сопоставления с полной стоимостью нового строительства аналогичного объекта, а также с учетом способности объекта приносить доход за счет его коммерческого использования.

Таблица 1

Сравнительная характеристика целей и задач оценки имущества предприятия.[4]

Цели оценки	Задачи оценки	Вид стоимости	Подход и методы оценки
Купля-продажа	Определение реально возможной цены продажи	Рыночная	Метод сравнительного анализа продаж
Налогообложение	Правильности исчисления налогооблагаемой базы	Восстановительная	Затратный подход
Залог	Определение компенсационной стоимости обеспечение кредита	Залоговая	Доходный подход (метод ипотечно-инвестиционного анализа)
Составление отчетности	Установление денежной оценки имущества в бухгалтерской и финансовой отчетности	балансовая	Затратный подход
Имущественные споры, раздел, выделение имущества	Определение действительной стоимости	Рыночная	Метод сравнительного анализа продаж
Оценка материального ущерба	Установление фактической величины утраты имущества	Восстановительная стоимость	Затратный подход (метод сравнительной стоимости единицы, разбивки на компоненты)
Переоценка	Определение текущей стоимости	Восстановительная	Затратный подход (метод сравнительной стоимости единицы, разбивки на компоненты)
Лизинг	Определение стоимости текущего или операционного лизинга	Рыночная	Доходный подход (метод валовой ренты)
Реорганизация	Установление действительной стоимости	Внутренняя владельческая	Затратный подход
Расчет арендной платы	Определение ставок арендной платы	Рыночная	Доходный подход
Наследование	Определение действительной стоимости	Внутренняя владельческая	Затратный подход
Определение стоимости акций при выкупе	Расчет действительной стоимости имущества или чистых активов, приходящихся на одну акцию	Рыночная	Затратный подход. Метод сравнительного анализа продаж . Доходный подход
Обмен	Определение меновой стоимости	Рыночная	Метод сравнительного анализа продаж
Определение стоимости вклада в уставный (складочный ) капитал, пай или доли	Расчет общей стоимости капитала, необходимого для создания и поддержания в рабочем состоянии имущественного комплекса предприятия	Рыночная	Доходный подход
Страхование	Определение полной стоимости воспроизводства или замещения за вычетом физического износа	Страховая	Затратный подход
Национализация приватизация	Определение действительной внутренней владельческой стоимости	Балансовая	Затратный подход
Ипотека	Ипотечное кредитование	Залоговая	Доходный подход (метод ипотечно-инвестиционного анализа)
Траст (Передача в доверительное управление)	Определение возможной стоимости доходов от управления имуществом	Рыночная	Доходный подход
Инвестиционное проектирование, разработка бизнес планов	Определение доходности, эффективности инвестирования	Инвестиционная	Доходный подход (метод прямой капитализации доходов, дисконтирования денежных потоков, валовой ренты, ипотечно-инвестиционного анализа и др.)
Ликвидация предприятия	Определение стоимости, которую ожидается получить от продажи выбывающих активов, их составных компонентов или материалов (лом. щебень, цветные металлы, пиломатериалы)	Ликвидационная	Затратный подход.  Метод сравнительного анализа продаж

1.2. Методы оценки недвижимости

1.2.1. Общая характеристика методов оценки недвижимости

Оценку бизнеса осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта. Так, при оценке с позиции доходного подхода ставится доход как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеют значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости.

Доходный подход — это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания.

Хотя, как правило, доходный подход является наиболее приемлемым для

оценки бизнеса, полезно бывает использовать также сравнительный и затратный подходы. В некоторых случаях затратный или сравнительный подход является более точным и эффективным. Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной с помощью других подходов.

Сравнительный подход особенно эффективен в случае существования активного рынка сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают: физические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и финансирования. Действенность такого подхода снижается, если сделок было мало и моменты их совершения и оценки разделяет продолжительный период, если рынок находится в аномальном состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей. Сравнительный подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты. Обычно между ними существуют различия, поэтому следует провести соответствующую корректировку данных. В основу приведения поправок положен принцип вклада.

Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, а также нового строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, а также в целях страхования. Собираемая информация включает данные о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.п. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками, или устаревших объектов.

Затратный подход основан на принципе замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения.

В целом все три подхода взаимосвязаны. Каждый из них предполагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Например, основными для затратного подхода являются данные о текущих рыночных ценах на материалы, рабочую силу и другие элементы затрат. Доходный подход требует использования коэффициентов капитализации, которые так же рассчитываются по данным рынка.

При выборе подхода перед оценщиком открываются различные перспективы. Хотя эти подходы основываются на данных, собранных на одном и том же рынке, каждый имеет дело с различными аспектами рынка. На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также и по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.

Каждый из трех рассмотренных подходов предполагает использование

при оценке присущих ему методов.      

Рис. 2. Методы доходного подхода

Согласно методу капитализации рыночная стоимость бизнеса определяется по формуле

V = D : R ,

где D — чистый доход бизнеса за год;

R — коэффициент капитализации.

Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании этих потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода (рис. 2).

Рис. 3. Методы затратного подхода

Рыночная стоимость бизнеса методом чистых активов определяется как разность между суммами рыночных стоимостей всех активов предприятия и его обязательствами.

Ликвидационная стоимость предприятия представляет собой разность между суммарной стоимостью всех активов предприятия и затратами на его ликвидацию (рис. 3).

Рис. 4. Методы сравнительного подхода

Метод рынка капитала основан на рыночных ценах акций аналогичных компаний. Инвестор, действуя по принципу замещения (или альтернативной инвестиции), может инвестировать либо в эти компании, либо в оцениваемую компанию. Поэтому данные о компании, чьи акции находятся в свободной продаже, при использовании соответствующих корректировок должны служить ориентиром для определения цены оцениваемой компании.

Метод сделок основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сходных компаний.

Метод отраслевых коэффициентов позволяет рассчитывать ориентировочную стоимость бизнеса по формулам, выведенным на основе отраслевой статистики (рис. 4).

Охарактеризуем каждый подход более подробно.

1.2.2. Затратный подход

Метод затрат базируется на принципе, что покупатель обычно не заплатит за собственность больше, чем затраты на приобретение (постройку) аналогичной собственности равнозначного качества. Поэтому оценкой рыночной сто­имости является сумма стоимости участка земли и стоимо­сти строительства подобного объекта на дату оценки. Этот подход основан на понимании того, что участники рынка соотносят стоимость и издержки. При этом методе стоимость недвижимости получается путем добавления исчисленной стоимости земли к текущим издержкам строительства по­добного объекта (здания) за вычетом амортизации (изно­са). Метод затрат особенно полезен в оценке новых здании или объектов недвижимости, которые редко продаются на рынке.

Использование метода затрат для определения стоимо­сти недвижимости показано на рис. 5.

 

Рис. 5. Затратный подход оценки недвижимости

Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия не соответствует рыночной стоимости.

Остаточная (балансовая) стоимость активов предприятия зависит от таких факторов, как:

1. время покупки либо создания собственными силами того или иного актива (и изменения с тех пор конъюнктуры и цен рыночного равновесия на рынках аналогичного имущества);

2. метод амортизации этого актива предприятием, который мог выбираться произвольно среди методов прямолинейной равномерной амортизации, методов ускоренной или замедленной амортизации – как, например, метод «уменьшающегося остатка», метод «суммы чисел», «производственный» метод амортизации и т.д. (при разных методах амортизации остаточная балансовая стоимость актива зависит от того, как определялись отчисления на износ в предыдущие годы);

3. накопившаяся за период после постановки актива на баланс инфляция (обесценивающая имущество).

В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Базовой формулой в затратном подходе является:

Собственный капитал = Активы — Обязательства[5]

Данный подход представлен двумя основными методами:

• методом стоимости чистых активов;

• методом ликвидационной стоимости.[6]

Метод стоимости чистых активов.

Расчет методом стоимости чистых активов включает несколько этапов:

1. Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости.

2. Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудования.

З. Выявляются и оцениваются нематериальные активы.

4. Определяется рыночная стоимость финансовых вложений, как долгосрочных, так и краткосрочных.

5. Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость.

6. Оценивается дебиторская задолженность.

7. Оцениваются расходы будущих периодов.

8. Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.

9. Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

Метод ликвидационной стоимости.

Оценка ликвидационной стоимости предприятия осуществляется в следующих случаях:

• компания находится в состоянии банкротства или есть серьезные сомнения относительно ее способности оставаться действующим предприятием;

• стоимость компании при ликвидации может быть выше, чем при продолжении деятельности.

Ликвидационная стоимость представляет собой стоимость, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной продаже его активов.

Расчет ликвидационной стоимости предприятия включает несколько основных этапов:

1. Берется последний балансовый отчет (желательно последний квартальный).

2. Разрабатывается календарный график ликвидации активов, так как продажа различных видов активов предприятия (недвижимого имущества, машин и оборудования, товарно-материальных запасов) требует различных временныَََх периодов.

З. Определяется валовая выручка от ликвидации активов.

4. Оценочная стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат.

К прямым затратам, связанным с ликвидацией предприятия, относятся комиссионные оценочным и юридическим фирмам, налоги и сборы, которые платятся при продаже. С учетом календарного графика ликвидации активов скорректированные стоимости оцениваемых активов дисконтируются на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск.

5. Ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, сохранение оборудования машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации. Срок дисконтирования соответствующих затрат определяется по календарному графику продажи активов предприятия.

6. Прибавляется (или вычитается) операционная прибыль (убытки) ликвидационного периода.

7. Вычитаются преимущественные права на выходные пособия и выплаты работникам предприятия, требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого предприятия, задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды, расчеты с другими кредиторами.[7]

Таким образом, ликвидационная стоимость предприятия рассчитывается путем вычитания из скорректированной стоимости всех активов баланса суммы текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также величины всех обязательств.

Метод стоимости чистых активов применяется для действующего бизнеса. Если предприятие не является действующим – применяют метод ликвидационной стоимости.

Затратный подход адекватен оценке предприятия как ликвидируемого (т.е. цели оценки ликвидационной стоимости предприятия), так как только в этом случае для перекупающего предприятие инвестора (инвесторов) отдача от вложенных в приобретение предприятие средств примет форму выручки, получаемой в результате продажи оцениваемых активов. Причем если эта продажа будет проводиться (при добровольной ликвидации предприятия с погашением его текущих обязательств) в не ограниченные каким-либо жестким временем сроки, то следует опираться на оценку «разумной» рыночной стоимости активов. Если же сроки продажи во времени жестко ограничены (при принудительной ликвидации предприятия), то оценка суммарной стоимости активов предприятия должна основываться на ликвидационной (в расчете на срочную продажу) стоимости соответствующего имущества.

Затратный подход применяется для оценки предприятий с повышенной долей финансовых и нематериальных активов. Тогда этот метод вполне адекватен оценке предприятия как действующего.

Особый случай -  оценка молодого предприятия, образованного под конкретный инновационный проект (проект освоения новшества в виде новой продукции или технологического процесса), с точки зрения венчурного инвестора согласно стандарту инвестиционной стоимости предприятия — имея в виду, что венчурные инвесторы отличаются именно тем, что принимают решения об инвестировании, опираясь на свой интерес в реализации привлекшего их проекта. Затратный подход при оценке и прогнозировании стоимости такого предприятия (венчурной фирмы), имеющего пока в основном лишь нематериальные активы, скорее неприемлем.

Объясняется это тем, что к моменту вероятной перепродажи венчурным инвестором своей доли в предприятии (когда венчурная фирма будет лишь начинать зарабатывать прибыли и еще не успеет их реинвестировать в покупку имущества для дальнейшего развития) материальные активы оцениваемого предприятия, по-видимому, не составят сколь-либо значимой величины.

Кроме того, эту величину придется еще уменьшать на размер не погашенной к концу прогнозируемого периода задолженности учрежденного предприятия, которое тогда только приступит к развертыванию своих операций. Следовательно, попытка спрогнозировать рыночную стоимость предприятия, созданного под инновационный проект, на момент ожидаемого всего лишь начала роста продаж по этому проекту даст заведомо заниженную величину.

Затратный подход вполне адекватен для оценки прогнозной стоимости предприятия как действующего, когда (если не принимать во внимание возможного накопления запасов легко реализуемых сырья и материалов, цены на которые в условиях инфляции растут быстрее общего темпа инфляции) в планируемой к некоторому моменту времени структуре активов предприятия необычно высокую долю должны будут составить нематериальные активы в виде заключенных выгодных контрактов, закрепленной клиентуры, обученного высококвалифицированного персонала (не имеющего права, согласно заключенным с ним трудовым договорам, в течение определенного времени покинуть предприятие), патентов и охраняемого режимом секретности ноу-хау, других выраженных конкурентных преимуществ. Однако оценка стоимости этой части активов, как правило, не может быть произведена непосредственно и предполагает, в свою очередь, использование других методов — в первую очередь метода дисконтированного денежного потока.

Затратный подход, возможно, применим еще к предприятиям с быстро растущими в цене материальными активами типа запасов высоколиквидных и дефицитных сырья, материалов и пр. Нужно лишь иметь в виду, что оценки по этому методу тогда следует делать на основе прогноза не балансовой стоимости этих активов (она будет резко отставать и от роста указанных, и от инфляции), а их рыночной стоимости (еще лучше - ликвидационной, при срочной продаже, стоимости). Такой прогноз на основе надежных современных рыночных котировок может делаться специалистами соответствующих товарных рынков (например, биржевыми и внебиржевыми брокерами, крупными компаниями оптовой торговли). Получение необходимого по качеству прогноза будущей рыночной ликвидационной стоимости даже такого рода ликвидных материальных активов затруднено — если, конечно, не будет (практически случайно) обнаружено параллельно делавшееся и публиковавшееся специальное научное исследование (или если не будет размещен заказ на таковое признанным исследовательским фирмам).

При использовании затратного подхода нередко возникает противоречие, когда акции компании котируются на бирже и имеют определенную стоимость либо (особенно если речь идет о ЗАО) инвесторы покупают эти акции, хотя при этом стоимость компании, которая обычно заметно отличается от стоимости собственного капитала (оцененной методом чистых активов), является отрицательной — стоимость обязательств компании превышает стоимость ее активов. Такие вопиющие нестыковки можно отнести лишь насчет неадекватности применения метода чистых активов (особенно в российском его варианте) к оценке стоимости действующего бизнеса. Поскольку в основе метода чистых активов лежит затратный подход, то получается, что итогом оценки оказывается не стоимость действующего бизнеса, а лишь суммарная стоимость взятых порознь отдельных составляющих имущественного комплекса этого бизнеса. Конечно, в идеале применение метода чистых активов дает более адекватный результат, но и это, к сожалению, обычно не позволяет учитывать влияние на стоимость предприятия, например, ценности управленческих решений, вытекающих из благоприятной конъюнктуры рынка.

1.2.3. Метод сравнения продаж

Суть метода срав­нения продаж заключается в определении цены, которую заплатит покупатель за недвижимость аналогичной полез­ности. При отсутствии на рынке такой недвижимости ме­тод сравнения продаж не применяется. Метод сравне­ния продаж полезен, когда ряд аналогичных объектов недавно продавался или в настоящее время выставлен на продажу на рынок объектов типа оцениваемой соб­ственности. Используя этот метод, оценщик получает от­ражение стоимости, сравнивая оцениваемый объект с ана­логичной недвижимостью, называемой «сравнимые про­дажи». Цены продаж недвижимости, которые, по мнению оценщика, наиболее сравнимы, должны отразить предел, в котором отражение стоимости оцениваемой недвижимости может падать.

Схема использования этого метода показана на рис. 6.

	Исследование рынка недвижимости		Исследуемый объект недвижимости

 

Рис. 6. Сущность метода сравнения продаж

Итак, Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.

Этот метод требует базы данных по совершённым сделкам, включающей информацию об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях. Для анализа сде­лок, произведенных с объектами, сопоставимыми с оцениваемым, необходимо выявить сегмент рынка, для которого эти объекты типичны.

Сегментирование рынка - процесс разбиения рынка на сегменты (сек­торы), аналогичные по следующим параметрам[8]:

-                   назначению использования объекта;

-                   качеству объекта;

-                   передаваемым юридическим правам и ограничениям;

-                   инвестиционной мотивации;

-                   путям финансирования и т.д.

Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. Причем следу­ет обратить внимание на следующие моменты:

-                   характерный для данного сегмента срок экспозиции;

-                   независимость субъектов сделки;

-                   инвестиционная мотивация.

Метод сравнения продаж включает несколько этапов: Выбор объектов недвижимости - аналогов. Для более объективной оценки необходим анализ не менее 3-5 сопоставимых продаж.

Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости.

1. Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами производятся по двум компонентам: единицам сравнения; элементам сравнения[9].

Применяются следующие единицы сравнения:

-                   цена за 1 га – для больших массивов сельскохозяйственного назначения, промышленного и жилищного строительства;

-                   цена за 1 м² – в деловых центрах городов, для офисов;

-                   цена за 1 лот – стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки;

-                   цена за фронтальный метр – при коммерческом использовании в горо­дах (общая площадь объекта считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе);

-                   цена за единицу плотности – коэффициент отношения площади заст­ройки и площади земельного участка;

-                   цена за единицу, приносящую доход; в спортивных комплексах, рестора­нах, театрах – это одно посадочное место, а в гаражах и автостоянках – место парковки одного автомобиля.

Элементами сравнения для объектов недвижимости являются:

-                   переданные имущественные права;

-                   условия финансирования сделки. Могут иметь место различные вари­анты, например финансирование сделки продавцом при предоставлении последним ипотечного кредита;

-                    условия продажи. Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем;

-                    время продажи. Оно является одним из основных элементов сравне­ния сопоставимых продаж. Для внесения поправки на время продажи необ­ходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени;

-                   местоположение;

-                   физические характеристики объекта недвижимости. Они включают раз­меры, конструктивные элементы, внешний вид и т.д.

2. Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости.

Поправками называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к ха­рактеристикам оцениваемого объекта.

Объектам корректировки является цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. Если элемент сопоставимой продажи превосхо­дит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусо­вая поправка, если же уступает, то вносится плюсовая поправка.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на: процентные; денежные: относительные; абсолютные.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи ана­лога или его единицы сравнения на величину процентной поправки. Сто­имость оцениваемого объекта с учетом процентной поправки выглядит сле­дующим образом[10]: V = (С_ед ´ К_ед)´П_пр = (С_ед ´ П_пр)´К_ед,

ГГде	V	–        стоимость оцениваемого объекта;
	(Сед ´ Кед )	–        цена продажи аналога до учета поправки;
	Ппр	–        величина процентной поправки;
	Сед	–        цена продажи единицы сравнения;
	Кед	–        количество единиц сравнения.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, время продаж.

Денежные поправки. Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной единицы сравнения. Стоимость оцениваемого объекта с учетом относительной денежной поправки рассчитывается следующим образом[11]:

V= (Сед ´ Кед)´(Под ´ Кед ) = (Сед + Под)´Кед,

где Под – величина относительной денежной поправки

Относительную денежную поправку удобнее относить к цене продажи единицы сравнения, поэтому общая величина для всего объекта зависит от количества единиц сравнения. Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи аналога в целом, изменяет на определенную величину цену всего объекта и ее величина не зависит от количества единиц сравнения. К абсолютным денежным поправкам относятся поправки на дополнительные улучшения, например наличие автостоянки. Поэтому стоимость оценивае­мого объекта с учетом абсолютной денежной поправки выглядит следую­щим образом: V = (С_ед ´ К_ед ) + П_ад, где Пад - величина абсолютной денежной поправки.[12]

1.2.4. Доходные методы оценки недвижимости

Корректировки цен продаж сравнимой недвижимости дела­ются потому, что цены продаж ее известны, а стоимость оцени­ваемой недвижимости не известна. С помощью этой процедуры сравнения оценщик рассчитывает стоимость, определенную в идентификации проблемы, как стоимость на определенную дату. Данные типа коэффициентов дохода и ставок дохода могут такие быть получены с помощью анализа сравнения продаж. В подходе сравнения продаж оценщики рассматривают эти данные, но не относятся к ним как к элементам сравнения. Эти Данные применяются в методе капитализации дохода.

Капитализация дохода - это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящее время стоимость, т.е. превращение доходов в капитал.

В случае оценки полных прав собственности для расчета будущей выручки от продажи недвижимости используют цену перепродажи объекта недвижимости в целом. Эта цена определяется будущей стоимостью земли, степенью износа здании и сооружений издержками на совершение сделки по продаже объекта. При оценке стоимости собственного капитала инвестиций цены продажи всего объекта вычитают остаток долга по ипотечному кредиту.

В оценке недвижимости используют две основные процедуры приведения будущих доходов к их текущей стоимости: с использованием коэффициента капитализации и ставки дисконта.   Коэффициент капитализации применяется к доходам одного года. Обычно это первый прогнозный год. Расчет стоимости производится по формуле:

К=К_t/(1+n)                      (1)

К - текущая стоимость (т.е. стоимость в настоящее вре­мя), руб.

К_t - доход, ожидаемый к концу t года (t=1 год), руб.;

     n  - ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка), доли единицы.

Величина (1/1+n) представляет собой коэффициент ка­питализации, или коэффициент дисконта.

 Критерием эффективности инвестиционного проекта для субъекта, участвующего в проекте, вкладом финансового ресурса (банк-кредитор или институциональный инвестор) будет отдача на вложенный им ресурс (деньги или другие активы). Причем так как речь идет о будущем с его неопределенностью, то данная задача имеет два аспекта: первый - абсолютная величина прибыльности проекта и второй - вероятность "выхода" на данную абсолютную величину.

   В контексте данных двух моментов следует учитывать разницу в интересах банка и институционального инвестора при вкладывании средств. Банк, как правило, кредитует предприятие по ставке процента, колеблющейся вокруг равновесного рыночного значения, соответственно весь остаток свыше процента по кредиту банк не интересует. Во-вторых, банк не участвует в уставном капитале предприятия и, соответственно, не может напрямую влиять на принимаемые по осуществлению проекта решения. Эти два фактора обусловливают приоритеты банка при выдаче средств на надежности проекта, то есть гарантийности возврата суммы основного долга и процентов. Те же самые факторы обусловливают концентрацию внимания институционального инвестора на эффективности проекта (институциональный инвестор участвует в доле прибыли и в принятии решений по осуществлению проекта).

   Следовательно, финансово-экономическое обоснование инвестиционного проекта в обязательном порядке должно содержать: [13]

·                     анализ эффективности проекта;

·                     анализ надежности (рисковости) проекта;

·                     выработку интегрального показателя, связывающего параметры эффективности и надежности, причем в зависимости от расчетной величины данных параметров производится выбор целевых групп инвесторов, которым в первую очередь подается на рассмотрение бизнес-план.

Анализ эффективности проекта ведется на основе двух основных подходов: простых (статических) методов и методов дисконтирования.

   Простые (статические) методы базируются на допущении равной значимости доходов и расходов по проекту, полученных в разные промежутки времени. Основными статическими методами являются:

·                     Расчет простой нормы прибыли = Отношение чистой прибыли по проекту за анализируемый период к суммарным капитальным затратам (инвестициям);

·                     Расчет срока окупаемости == Число лет, за которое получена чистая прибыль по проекту + Амортизационные отчисления (так называемая "чистая выручка" покроет произведенные капитальные затраты (инвестиции)).

   Статические методы могут служить инструментом грубой оценки проекта, однако их несовершенность заключается в допущении равной значимости доходов и расходов, относящихся к различным промежуткам времени. Между тем у инвестора возникает проблема так называемых "вмененных издержек" (opportunity costs), заключающаяся в том, что за период между двумя моментами поступления средств он может произвести безрисковое и ликвидное вложение более ранних доходов (например, в государственные казначейские обязательства) и тем самым получить гарантированный доход от ранних поступлений к моменту получения более поздних поступлений. Это означает, что поступления и расходы, относящиеся к разным промежуткам времени, имеют для инвестора неодинаковую ценность, или, выражаясь иначе, что капитал имеет свою временную стоимость (time value of capital). Поэтому для проведения строгого анализа инвестиционного проекта необходимо использовать методы дисконтирования (то есть приведения доходов/расходов по проекту, относящихся к различным промежуткам времени, к одному знаменателю через использование особого коэффициента - дисконта, отражающего временную стоимость капитала). В качестве дисконта необходимо использовать процент по ликвидным безрисковым вложениям. Другим вариантом дисконта является так называемая целевая норма прибыли, равная минимально допустимой для потенциального инвестора годовой прибыльности вложений. Целевую норму прибыльности можно узнать из непосредственных переговоров с инвестором либо из изучения специфики отрасли, в которой занят инвестор (например, для банка целевой нормой прибыли может являться процент по депозитам, либо учетная ставка процента, либо процент по межбанковскому кредиту, но скорее всего - средняя ставка процента по выдаваемым ссудам - в последнем случае превышение эффективности вложений сверх целевой нормы прибыли будет характеризовать "потолок надежности" возврата кредита банку).

   Основными методами дисконтирования являются:

1.                Метод чистой текущей стоимости (net present value);

2.                Метод интегральной текущей стоимости (gross present value);

3.                Метод внутренней нормы рентабельности (internal rate of return).

Для определения текущей стоимости объекта, исходя из чистого операционного дохода, возможно использование двух методов:

* метод прямой капитализации доходов;

* метод капитализации по норме отдачи на капитал:

* метод капитализации по расчетным моделям;

* метод   дисконтированных денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

Метод прямой капитализации – метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции.

При этом нет необходимости оценивать тенденции изменения дохода во времени, а при оценке коэффициента капитализации - учитывать отдельно его составляющие: норму отдачи на капитал и норму его возврата. Предполагается, что учет всех этих тенденций и составляющих заложен в рыночных данных. Такой классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически невозможно, в связи с возникающими сложностями при сборе информации (чаще всего условия и цены сделок являются конфиденциальной информацией). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.

Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал– метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на преобразовании всех денежных потоков как «сальдо реальных денег», которые он генерирует в процессе оставшегося срока экономической жизни, в стоимость путем дисконтирования их на дату проведения оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций.

Заключение

Необходимость оценки российских компаний в настоящее время связана с перераспределением собственности, приватизированной в начале 90-х гг. Проблема состоит в том, что прямое применение классических методов оценки стоимости бизнеса к российским предприятиям затруднено в силу объективных причин. К ним относятся:

• неразвитость российского рынка ценных бумаг (в настоящее время фактически он отсутствует), вследствие чего нет информации по рыночной котировке ценных бумаг оцениваемого предприятия;

• информационная закрытость российского рынка — в ряде случаев невозможно получить публичную финансовую отчетность даже открытых акционерных обществ, что затрудняет сбор информации по компаниям-аналогам;

• измеряемая сотнями и тысячами наименований номенклатура продукции, выпускаемой российскими промышленными предприятиями. Это также затрудняет, а иногда и вообще делает невозможным нахождение аналогов оцениваемого предприятия не только в нашей стране, но и за рубежом;

• большинство оцениваемых предприятий показывает прибыль, близкую к нулю, что является следствием уклонения от уплаты налога на прибыль либо вообще их убыточности вследствие обще го состояния экономики в стране или неэффективного менеджмента. Таким образом, использование метода дисконтированного денежного потока также проблематично;

• различно значение факторов, участвующих в формировании стоимости предприятия. За рубежом такой ресурс, как земля, теряет свое доминирующее значение при рассмотрении бизнеса. Для России земля или фактор местоположения играют существенную роль (это большие размеры самих предприятий, удаленность поставщиков сырья, наличие соответствующей инфраструктуры в регионе);

• наличие слоя акционеров, которые получили акции бесплатно или почти бесплатно в процессе приватизации.

Отличительной чертой экономики РФ в настоящее время является ее нестабильность. Риски, с которыми сталкиваются предприниматели в России, намного превышают средние величины, характерные для стран с развитыми рыночными отношениями. Положение усугубляется высокими темпами инфляции, которые приводят к тому, что та незначительная информация, которую можно получить (или которая имеется) для оценки стоимости предприятия, отражает бизнес в «кривых зеркалах». Инфляционные процессы сказываются на положении предприятия:

- занижают стоимость имущества предприятия;

- накопление денег для капитальных вложений становится невозможным;

- доминируют краткосрочные интересы предприятия и т. п.

При оценке российских предприятий особое значение приобретает дата проведения оценки. Привязка оценки ко времени особенно важна, когда, с одной стороны, рынок перенасыщен собственностью, находящейся в предбанкротном состоянии, и испытывает недостаток инвестиционных ресурсов, с другой стороны. Для российской экономики характерно превышение предложения всех активов, в том числе недвижимости, над платежеспособным спросом. Этот дисбаланс в сторону предложения непосредственно влияет на ожидаемую стоимость предлагаемого в продажу имущества. Цена имущества в условиях сбалансированного рынка не совпадает с ценой в условиях рыночной депрессии. Но владельцев имущества и инвесторов интересует именно реальная цена, которая будет предлагаться на конкретном рынке, в конкретный момент и в конкретных условиях. Покупатели стремятся уменьшить вероятность потери своих денег и требуют предоставления определенных гарантий. Поэтому при определении цены предприятия необходим учет всех факторов риска, в том числе риска инфляции и банкротства.

Применение сравнительного или рыночного подхода к оценке предприятия в нашей стране ограничено невозможностью получить объективную информацию для сравнения.

На первый взгляд, в условиях инфляционной экономики для оценки предприятия в наибольшей степени подходит метод текущей стоимости предприятия (метод дисконтированных денежных потоков), так как процент инфляции учитывается в дисконтной ставке. Но это возможно, если темпы инфляции предсказуемы, а экономика нормально функционирует.

Спрогнозировать поток чистого дохода от деятельности предприятия на несколько лет вперед в условиях нестабильной экономики весьма сложно.

Список литературы

1.                 Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая – Справочно-информационная система Гарант от  05. 2004.

2.                 Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135 от 29 июля 1998. – Справочно-информационная система Гарант от  05. 2004.

3.                 Федеральный закон «Об акционерных обществах» № 208-ФЗ от 26 декабря 1995г (ред. От 07.08.01г.) – Справочно-информационная система Гарант от  05. 2004.

4.                 Постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.01. №519 «Об утверждении стандартов оценки» – Справочно-информационная система Гарант от  05. 2004.

5.                 Порядок оценки стоимости чистых активов, утвержденный приказом Министерства финансов РФ от 29.01.03г. №10н/03-6/пз и Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг от 29.01.03.96г. №03-6/пз. – Справочно-информационная система Гарант от  05. 2004.

6.                 Методические рекомендации (По определению рыночной стоимости земельных участков), утвержденное Распоряжением Минимущества России от 06.03.02. №586. – Справочно-информационная система Гарант от  05. 2004.

7.                 "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности" (утв. Постановлением Правительства РФ от 06 июля 2001 года № 519)

8.                 "Делопроизводство и архивное дело. Термины и определения" ГОСТ Р 51141-98" (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 27.02.1998 N 28)

9.                 "Унифицированные системы документации. Унифицированная система организационно - распорядительной документации. Требования к оформлению документов" ГОСТ Р 6.30-97" (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 31.07.1997 N 273).

10.            Андреев Д.М. Вероятностная модель ставки дисконтирования денежных потоков. Аудиторские ведомости, № 9, 2002. 54 с.

11.            Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 1996. – 366 с.

12.            Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – Спб.: Питер, 2000. – 322 с.

13.            Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учебное пособие для вузов. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001.

14.            Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инновации.- М.: Информационно-Издательский дом «Филин», 1997.- 336 с.

15.            Горемыкин В.А. Экономка недвижимости: Учеб. – 2 – изд., переаб., доп. – М.: Маркетинг, 2002- 458 с.

16.            Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий: Имущественный подход: Учеб.-практ. Пособие – М.: Дело, 2000.

17.            Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. Учебное пособие. -  М.: Финансы и статистика, 2002.

18.             Десмонд Г.М., Келли Р.Э. Руководство по оценке бизнеса. – М.: РОО, 1996.

19.            Джек Фридман, Николас Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1997. 72с.Оценка недвижимости: Учеб. пособ. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 1999. – 358 с.

20.            Есикова В. Е. Ипотечно-инвестиционный анализ, Учебное пособие под редакцией . СПб, 1998.

21.            Есипов В., Маховикова Г., Терехова В. Оценка бизнеса. Учебник для ВУЗов. – С-Пб, 2002. – 416 с.

22.            Ковалев А.П. Сколько стоит имущество компании? – М.: Финстатинформ, 1996.

23.            Оценка недвижимости: Учебник Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002. 178с.

24.            Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.- М.: Финансы и статистика, 2003. – 512 с.: ил.

25.            Оценка рыночной стоимости  недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 2000. – 396 с.

26.            Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.- М.: Финансы и статистика, 1998.- 512с.: ил.

27.            Оценка бизнеса: Учебник.- М.: ТК Велби, Изд-во Проспект,2003.-352 с.

28.            Пратт Ш.П. Оценка бизнеса. Анализ и оценка компаний. 2-е изд. – М.: Ин-т экономического развития Всемирного банка, 2002.

29.            Саати Т. Принятие решений. Метод анализа иерархий. М.: Радио и связь, 2003. 244 с.

30.            Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энцкл. Оценки. – СПб.: Изд- во СПбГТУ, 1997. – 247 с.

31.            Фридман Дж. П., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 2001. 283 с.

32.            Черняк В.З. Оценка бизнеса. – М.: Финансы и статистика, 1996.-176 с.

33.            Экономика недвижимости: Учеб. пособ./ Под ред. В.И. Ресина. – М.:  Дело, 1999. – 289 с.

 

---

1. Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.- М.: Финансы и статистика, 2003. – с. 18.

[2] Джек Фридман, Николас Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1997. С.54

[3] .Оценка недвижимости: Учебник Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002. С.104

[4] Фридман Дж. П., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 2001. С144.

[5] Алгоритм расчета дан в «Порядке оценки стоимости чистых активов акционерных обществ», утвержденном приказом Министерства финансов Российской Федерации от 5 августа 1996 г. № 71 и Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг от 5 августа 1996 г. № 179.

[6] Есипов В., Маховикова Г., Терехова В. Оценка бизнеса.- СПб: Питер, 2001. – 416 с.

3 Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий: Имущественный подход: Учеб.-практ. Пособие – М.: Дело, 2000. – с. 45.

[8] Пратт Ш.П. Оценка бизнеса. Анализ и оценка компаний. 2-е изд. – М.: Ин-т экономического развития Всемирного банка, 2002. – с. 168.

[9] Ковалев А.П. Сколько стоит имущество компании? – М.: Финстатинформ, 1996. – с. 68.

[10] Десмонд Г.М., Келли Р.Э. Руководство по оценке бизнеса. – М.: РОО, 1996. – с. 151.

[11] Десмонд Г.М., Келли Р.Э. Руководство по оценке бизнеса. – М.: РОО, 1996. – с. 153.

[12] Там же. – с. 154.

[13] Андреев Д.М. Вероятностная модель ставки дисконтирования денежных потоков. Аудиторские ведомости, № 9, 2002. С 38.