Содержание
Введение. 3
1. Исторический опыт
правового регулирования недвижимости. 5
2. Определяющие факторы
недвижимого имущества. 10
Заключение. 14
Список литературы.. 15
Введение
Термин “недвижимость”
появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако в ныне
действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между
движимым и недвижимым имуществом.
Перечень объектов
недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое
имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр,
обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть
объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К
недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например,
предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью
(ст. 132 ГК РФ).
В соответствии с частью
первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно
как объект гражданских прав.
Предприятие в целом или
его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок,
связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие
может быть также передано по наследству.
В состав предприятия как
имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его
деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование,
инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения,
индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное
наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные
права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Ст. 131 ГК РФ в
императивной форме установлен открытый, публичный характер акта государственной
регистрации недвижимости. Это означает, что государственный орган,
осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить
информацию о произведенной им регистрации и зарегистрированных прав на объекты
недвижимости любому лицу. Эта норма, безусловно, позволит существенно снизить
риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участников
гражданского оборота.
Цель работы – раскрыть
сущность вопроса связанного с юридическим понятие недвижимости.
1.
Исторический опыт правового регулирования недвижимости
Под понятием
«недвижимость» традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно
закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).
В России термин
«недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во
времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке
наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом
признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому
имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и
различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней,
например: шахты, мосты, плотины.
Экономические реформы в России,
закрепление имущества на правах собственности за физическими и юридическими
лицами, привели к необходимости деления имущества на движимое и недвижимое.
С 1994 г., согласно ст. 130
Гражданского кодекса Российской Федерации, «к недвижимым вещам (недвижимое
имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр,
обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты,
перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том
числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости
относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские
суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.[1]
К недвижимости может быть
отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом
как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской
деятельности, признается недвижимостью». Вещи, которые не относятся к
недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.[2]
Сравнительно недавно
понятие недвижимого имущества было возрождено в гражданском законодательстве РФ
после более чем полувекового забвения. Происходящие в России экономические
преобразования, в особенности процессы приватизации государственного
(муниципального) имущества, привели к тому, что государство перестало быть
единственным собственником подавляющего числа недвижимых объектов, и прежде
всего земли. Предпосылкой формирования цивилизованного рынка недвижимости
является создание соответствующей правовой базы, которая призвана, с одной
стороны, закрепить и защитить права собственника или иного законного владельца
на недвижимое имущество, а с другой стороны, установить порядок перехода прав
на недвижимое имущество. В настоящее время основным нормативным актом,
регулирующим гражданские правоотношения, в том числе объектом которых выступает
недвижимое имущество, стала 1 часть нового Гражданского Кодекса (в дальнейшем -
Кодекс), введенная в действие с 1 января 1995 года. Законы и иные правовые акты
Российской Федерации и Союза ССР, действующие в установленном порядке на
территории Российской Федерации, подлежат применению постольку, поскольку они
не противоречат части первой Кодекса.
В соответствии с
Кодексом, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся
земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно
связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения,
здания, сооружения (ст. 130). Своеобразие экономических и физических свойств
недвижимого имущества предопределяет особенности правового регулирования
возникающих по его поводу отношений между субъектами имущественного оборота. В
силу закона к недвижимости относится также имущество, формально не имеющее
признаков недвижимого имущества, но подпадающее под установленный для
последнего правовой режим: подлежащие государственой регистрации воздушные и
морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Этот перечень не
является исчерпывающим.
Так, предприятие в целом
как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской
деятельности, тоже признается недвижимостью. В состав предприятия как
имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его
деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование,
инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на
обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги
(фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие
исключительные права. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное
имущество.
В Конституции РФ
закреплено многообразие форм собственности и равенство ее защиты. Недвижимое
имущество, если оно не изъято из оборота или не ограничено в обороте, может
находиться не только в государственной или муниципальной собственности, но и в
частной собственности любых граждан и юридических лиц, которые вправе свободно
владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно друг с
другом. Согласно Кодексу, собственник имеет право по своему усмотрению
совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не
противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые
законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в
собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права
владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и
обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. В
собственности граждан и юридических лиц может находиться любое недвижимое
имущество, количество и стоимость которого не ограничиваются. Изъятия из этого
правила могут устанавливаться впредь лишь законом.
Вещные права на
недвижимое имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками
этого имущества. Вещными правами наряду с правом собственности, в частности,
являются: пяаво пожизненного наследуемого владения и право постоянного
(бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты, право хозяйственного
ведения и право оперативного управления имуществом. Вещные права других лиц на
недвижимое имущество производны от прав собственника и возникают, как правило,
по его воле. Вещные права по своему содержанию по сравнению с правом
собственности, предоставляющим субъекту наиболее широкий круг правомочий в
отношении принадлежащего ему имущества, являются ограниченными, но защищаются
наравне с правом собственности.[3]
Рынок недвижимости
постоянно пополняется новыми объектами, переходящими из государственной
(муниципальной) собственности в частную в процессе приватизации, регулируемом
Законом РФ О приватизации государственных и муниципальных предприятий и
изданными в его развитие иными правовыми актами. Так, в п. 4 Основных положений
государственной программы приватизации государственных и муниципальных
предприятий в РФ после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Пезидента РФ N
1535, предусматривается приватизация довольно широкого круга объектов
недвижимости: сданных в аренду или неиспользуемых государственных объектов
нежилого фонда: зданий, строений, сооружений, помещений, в том числе
встроенно-пристроенных нежилых помещений в жилых домах, и земельных участков,
на которых расположены приватизируемые предприятия, вышеуказанные сданные в
аренду или неиспользуемые объекты нежилого фонда и иные объекты недвижимости,
находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц, а также
земельные участки, в том числе с находящимися на них объектами недвижимости,
предоставляемые гражданам и их объединениям для ведения предпринимательской
деятельности. Таким образом, этот документ направлен на формированиеяединого
субъекта права собственности на земельный участок и находящиеся на нем иные
объекты недвижимости. Отношения, связанные с приватизацией жилья, т.е.
бесплатной передачей в собственность граждан на добровольной основе занимаемых
ими по договору найма или аренды жилых помещений в домах государственного и
муниципаляного фонда, регулируются отдельным Законом РФ О приватизации жилищного
фонда в Российской Федерации .
Вместе с тем, нормативные
акты о приватизации определяют перечень недвижимого имущества, которое может
находиться исключительно в государственной собственности, и приватизация
которого запрещена. В этот перечень входит имущество определенных
государственных предприятий и учреждений, а также автомобильные дороги общего
пользования, недра, лесной фонд, водные ресурсы. Порядок использования
природных ресурсов регулируется специальными законодательными актами: Законом РФ
О недрах , Основами лесного законодательства РФ, Водным кодексом РСФСР. Участки
недр, лесного фонда, обособленные водные объекты предоставляются в пользование
юридическим лицам и гражданам за определенную плату, как правило, после
проведения торгов или конкурсов и на основании лицензии. Земельные отношения в
настоящее время регулируются многочисленными нормативными актами различного
уровня. Глава Кодекса, посвященная праву собственности и другим вещным правам
на землю, вводится в действие со дня введения в действие нового Земельного
кодекса РФ.
Созданию рынка
недвижимости, т.е. свободного перехода объектов недвижимости от одних лиц к
другим, способствует отсутствие в Основных положениях программы приватизации
каких-либо ограничений на перепродажу или иное распоряжение недвижимым объектом
его собственником. Определенные ограничения всегда существовали на свободное
отчуждение собственником принадлежащего ему земельного участка. Эти ограничения
окончательно сняты Указом Президента РФ О регулировании земельных отношений и
развитии аграрной реформы от 27.10.93г. N 1767, согласно которому граждане и
юридические лица-собственники земельных участков имеют право продавать, передавать
по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать
земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы)
акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными
инвестициями.[4]
2.
Определяющие факторы недвижимого имущества
Деление имущества на
движимое и недвижимое берёт начало ещё в римском праве и воспринято практически
всеми современными правовыми системами. В современном праве за недвижимым
имуществом сохраняется особый правовой режим, предполагающий специальный
порядок обременения и отчуждения, специальную регистрацию прав на недвижимость,
некоторого ограничения этих прав и административного (природоохранительного,
градостроительного и т.п.) контроля за их осуществлением. Ясно, что вопрос о
включении тех иных вещей в состав недвижимости имеет важное значение при
оценке, продаже, залоге, завещании и других операциях с недвижимым имуществом.
Законодательное
определение понятия “недвижимость” раскрыто в ст. 130 ГК РФ, согласно которой к недвижимости относятся земельные участки, участки недр,
водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение
которых невозможно без несоразмерного ущерба
их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения,
а также подлежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего
плавания, космические объекты. Перечень объектов, приравненных к недвижимым
вещам в ст. 130 ГК РФ не является универсальным для всех национальных
законодательств и исчерпывающим.
Понятие, приведённое в
ст. 130 ГК РФ, не отражает должным образом такого сложного гражданско-правового
объекта как недвижимость. Законодательство не раскрывает точного содержания
понятия “имущество”, что является существенным применительно к недвижимости.
Так, в Гражданском Кодексе РФ используются различные (в зависимости от
ситуации) по объёму понятия “имущества”: под ним могут пониматься отдельные
вещи или их совокупность (ст.ст. 15,46); вещи, деньги и ценные бумаги (ст.ст.
302,307); вещи, деньги, ценные бумаги, а также имущественные права (ст.ст.
18,56).
Аналогичной позиции
придерживалась и русская дореволюционная юриспруденция: “содержание имущества с
юридической точки зрения выражается, с одной стороны, в совокупности вещей,
принадлежащих лицу на праве собственности и в силу иных вещных прав и в совокупности
прав на чужие действия …, а с другой - в совокупности вещей, принадлежащих
другим лицам, но находящихся в его обладании, и в совокупности обязательств,
лежащих на нём”.
Приведённая цитата наиболее
полно раскрывает содержание понятия “имущество“, включающее в себе также
имущественные права и права требования. Вместе с тем такое понятие, верное с
теоретической точки зрения, вызывает определённые сложности в понимании
предмета как такового. Смешение объективно материально реализованного предмета
недвижимости и имущественных прав в отношении него приводит к усложнению
конструкций практически всех гражданско-правовых институтов. Так, в отношении
ипотеки, используя данный подход, следует говорить не о залоге объекта
недвижимости, а о залоге права собственности или права хозяйственного ведения
данным объектом, что не соответствует действительности и приводит к смешению
различных по содержанию понятий залога права и залога объекта недвижимости.
Получается, что при
использовании понятия “имущество” требуется дополнительное уяснение того, что
именно имеется в виду в данном конкретном случае, в частности, при рассмотрении
ипотечных правоотношений.
Критика законодательного
определения понятия “недвижимость” связана с непоследовательностью отнесения
объектов к недвижимым. Следуя п.1 ст.130
ГК, вещь может быть отнесена к разряду недвижимых при наличии прочной связи её
с землёй и невозможности её перемещения в пространстве без определённого ущерба
ей. Также в качестве необходимых признаков недвижимости в теории гражданского
права указываются прочность и непотребляемость. Насколько эти признаки реально
применимы к объектам, относимым современным законодательством к разряду
недвижимых?
Так, примером, что далеко
не все перечисленные в ст.130 ГК в качестве недвижимости вещи беспрекословно
обладают всеми данными признаками, является предприятие, в состав которого
входят вещи “абсолютно движимые” – продукция, сырьё, инвентарь, но в отношении
них также устанавливается законом режим недвижимости. И вполне обосновано.
К разряду недвижимых
законом также отнесены многолетние насаждения. Но при этом возникают вполне
уместные вопросы, касающиеся оборота данного объекта: кто будет осуществлять
регистрацию сделок с многолетними насаждениями, что может служить в качестве
правоустанавливающего документа на данный момент?
Воздушные и морские суда,
суда внутреннего плавания и космические объекты вообще не имеют связи с земной
поверхностью и относятся к объектам недвижимости только в связи с необходимостью
их государственной регистрации и особой социальной значимостью данных объектов
в гражданском обороте. Аналогичный аргумент можно выдвинуть и против признания
недвижимостью жилых помещений в домах и иных строениях, а также квартир (они
отнесены к недвижимости Гражданским Кодексом и Федеральным законом “Об основах
федеральной жилищной политики”). Здания и сооружения благодаря достижениям
современной техники также уже не настолько прочно связаны с землёй, их
местоположение может быть существенно изменено путём передвижения без особого
ущерба для их целевого назначения.
Пожалуй, единственным
классическим объектом недвижимости может быть признан участок земли, поскольку
именно земная поверхность является объективно недвижимой по крайней мере
относительно самой себя. Вместе с тем выступление земли в гражданском обороте
России выступает под знаком законодательной неустойчивости из-за отсутствия
основополагающего нормативного акта по данному вопросу – Земельного кодекса.
Кроме того, некоторые специалисты сомневаются в возможности отнесения земли к
имуществу, ссылаясь на альтернативный характер ст.130 ГК. В этой статье
используются три обозначения используемого нами предмета: “недвижимые вещи”,
“недвижимое имущество”, “недвижимость”. Анализ данной статьи приводит к мысли
об идентичности этих понятий. В связи с этим вопрос о том “всякая ли
недвижимость является имуществом, и отрицательный ответ на это представляются
не совсем уместными в отношении земли”. Земля, безусловно, обладающая
признаками имущества и имеющая экономическую ценность, также должна участвовать
в гражданском обороте.
Таким
образом, к недвижимости относятся материально реализованные, существенные по
объёму и стоимости объекты, большинство из которых связаны с землёй и зависимы
от неё, чей правовой режим близок к земельному, а гражданский оборот которых,
связан со сложной системой государственной регистрации прав и их перехода
специально уполномоченным на то государственными органами в силу их особой
государственной значимости. Данное определение вряд ли может быть признано
научным, однако оно уже фактически применяется на практике.
Отметим, что выделение
недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для
экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью с недвижимости с
землёй, но и с тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и значимые
объекты. Это требует их специальной регистрации в гражданском обороте, что
находит своё отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом
порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое
имущество. Некоторые правоотношения могут иметь объектом только недвижимое
имущество, например, ипотека.[5]
Заключение
Активное формирование
рынка недвижимости в России характеризуется неравномерным развитием отдельных
сегментов, несовершенной законодательной базы и недостаточно высокой
платежностью граждан и инвестиционным потенциалом юридических лиц.
Рынок недвижимости в
России только складывается. В классическом его понимании он представлен обычно
в трех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков,
рынок ценных бумаг на недвижимость. К примеру, рынок жилых помещений
предусматривает как продажу, так и аренду, и эксплуатацию. Этот рынок
охватывает многоквартирные дома, модное ныне у нас коттеджное строительство и
т.д.
Различные формы
собственности: частная, собственность акционерных предприятий, местная,
муниципальная и, наконец, федеральная. Определить эффективность той или иной
формы очень сложно - все зависит от конкретных ситуаций.
В соответствии с
законодательством Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое
имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр,
обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты,
перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том
числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст. 130 ГK РФ).
Список
литературы
1.
Балабанова
И.Т. Экономика недвижимости. – СПб.: Нева, 2002.
2.
Гражданский
кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть
вторая от 26 января 1996 г.
N 14-ФЗ и часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ(с изменениями от 26 января, 20
февраля, 12 августа 1996 г.,
24 октября 1997 г.,
8 июля, 17 декабря 1999 г.,
16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001
г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26
марта, 11 ноября, 23 декабря 2003
г., 29 июня, 29 июля, 2, 29, 30 декабря 2004 г.)
3.
Левадная
Н. Недвижимость в Российской Федерации. – М.: ИНФРА-ДАНА, 2004.
4.
Мелкумов
Я.С. Экономка недвижимости. - М.: ИКЦ ДИС, 2004.
5.
Экономика
и управление недвижимостью./Под ред.
П.Г. Грабовского. - Смоленск: Смолин плюс, 2004.
[1] Гражданский кодекс Российской
Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ и часть
третья от 26 ноября 2001 г.
N 146-ФЗ
[2] Балабанова И.Т. Экономика
недвижимости. – СПб.: Нева, 2002. – С. 26
[3] Мелкумов Я.С. Экономка недвижимости.
- М.: ИКЦ ДИС, 2004. – С. 138
[4] Левадная Н. Недвижимость в
Российской Федерации. – М.: ИНФРА-ДАНА, 2004. – С. 107
[5] Экономика и управление
недвижимостью./Под ред. П.Г. Грабовского.
- Смоленск: Смолин плюс, 2004. – С. 69