Ипотечное кредитование – один из актуальнейших секторов рынка потребительских кредитов. Объем российского рынка ипотечного кредитования с 2001 до 2004 года вырос более чем в 10 раз. Согласно приведенным представителем Внешторгбанка данным, объем выделенных ипотечных кредитов в России составил на конец 2003 года $500 млн., на конец 2004 года -$1 млрд., а прогнозируемый объем рынка ипотечного кредитования на конец 2005 года составит более $2 млрд. Вместе с тем, соотношение объем рынка ипотечного кредитования в России не превышает 1% ВВП, по ипотечной схеме приобретается лишь 1,52% жилья. Однако по оценкам экспертов текущая потребность в ипотечных кредитах существенно выше - примерно 50 млрд. долл., и при условии создания благоприятных условий к 2010 году объем выдаваемых ипотечных кредитов должен возрасти в 30 раз.

Согласно данным маркетингового исследования, проводимого агентством РБР Ипотечным кредитованием хотели бы воспользоваться 7,5% респондентов с уровнем дохода до 500 долларов на человека, 27,2% респондентов с уровнем дохода от 500 до 1000 долларов, 26,32% респондентов с уровнем доходов 1000-1500 долларов на человека и 30% респондентов с доходом от 1500 до 2000 долларов[1].

На сегодняшний день ставки по ипотечным кредитам в России составляют 13,5-15% в рублевом эквиваленте и около 11% в долларах США. Это одна из причин того, почему для большей части населения ипотечный кредит по-прежнему остается недоступным (только 5% новосибирцев могут приобрести сегодня квартиру под ипотеку).

В связи с этим актуальным становится изучение и совершенствование механизма ипотечного кредитования.

Целью данной работы является изучение механизма ипотечного кредитования на примере ОАО «Сибакадембанк».

В работе поставлены следующие задачи:

·        рассмотреть теоретические аспекты ипотечного кредитования: сущность и социальное значение ипотечного кредитования в РФ, историю развития ипотечного кредитования в РФ, механизм правового регулирования ипотечных отношений;

·        рассмотреть практические аспекты ипотечного кредитования ОАО «Сибакадембанк»: дать краткую характеристику ОАО «Сибакадембанк», изучить динамика ипотечного кредитования в ОАО «Сибакадембанк», рассмотреть механизм ипотечного кредитования в ОАО «Сибакадембанк»

·        рассмотреть проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в РФ: проблемы правового регулирования отношений в жилищной сфере, перспективы развития ипотечного кредитования в России.

Информационной базой исследования являются следующие источники: работы Головиной О.Л., Головина Ю.В., Дубовика И.В., Жданова В.П., Тимофеева В.В, Колобова С.С., Кострикина П.Н., Нуждаевой Е.В., Майоровой И.В., Петрушина А.Б., Приступа Н.П., Рябченко Л.И., Саврукова А.Н., Сергеевой И.А., Симионовой Ю.Ф., Смирнова В.В., Черняка А.В. А также в работе были использованы ресурсы Интернет: аналитический портал, посвященный ипотечному кредитованию и секьюритизации; Официальный сайт ОАО «Сибакадембанк», ассоциация региональных банков России.

1.Теоретические аспекты ипотечного кредитования

1.1.Сущность и социальное значение ипотечного кредитования в РФ

Ипотека (Hypotheca) – залог  недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору. Предметом ипотеки является недвижимость, остающаяся во владении залогодателя.

В современных экономических отношениях ипотека – это залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества. Кредитор залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуд обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке (в сравнении с другими кредиторами).

Разновидность залога является заклад. В отличие от обычного залога при закладе имуществом распоряжается не залогодатель, а залогодержатель, т.е. банк – кредитор. Чаще всего объект залога не совпадает с объектом кредитования (под последним подразумевается конкретная цель, на достижение которой представляется ссуда, а первый – это движимое имущество или недвижимое имущество, служащее обеспечением обязательства заемщика).

Закладная – долговое свидетельство  о залоге недвижимости, выдаваемое банком заемщику.

При кредитовании под залог происходит временное отчуждение права собственности, которое означает, что до погашения ссуды заемщиком не может продать заложенноё имущество и лишь после погашения кредита к нему возвращается право распоряжаться имуществом, освобожденным от залога. При этом заемщик не теряет права пользования заложенным имуществом.

Таким образом, заложенная недвижимость может быть изъята в пользу банка, если клиент не сможет выплачивать кредит в соответствии с графиком, предусмотренным договором. Поскольку такие кредиты выдаются на многие годы, покупатель должен разумно планировать свою жизнь, доходы и расходы на длительный срок вперёд.

Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими и специализированными банками, кредитно-финансовыми инструментами под заклад недвижимого имущества (земли, жилых построек, производственных зданий, целых комплексов), право собственности, на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика.

На первый взгляд, кажется, что условия ипотеки для приобретения жилья не очень выгодны для получателя, но на самом деле она даёт следующие преимущества:

1. Покупатель после оплаты первоначального взноса и оформления договора сразу приобретает право проживания, а не копит долгие годы необходимую сумму денег для приобретения жилья.

2. Часть средств, которыми обладает покупатель, превышающую первоначальный взнос, он может использовать для получения дополнительной прибыли, пустив эти деньги в оборот.

В дополнение к известным принципам кредитования: платности, возвратности, срочности, обеспеченности и целевого использования средств, ипотечное кредитование осуществляется исходя, из принципов:

- конкретности залога, который предполагает выделение строю определенного, конкретного имущества, являющегося объектом залогового права. Именно конкретность позволяет выделить заложенное имущество из всей имущественной базы;

- гласности залога, что предусматривает требование, чтобы обремененность данного имущества залогом было легко распознаваема для третьих лиц;

•   неприменимости погасительной задолженности к зарегистрированным правам;

• старшинства, определяющего порядок удовлетворения претензий различных кредиторов к данному имуществу.

Объектами ипотечного кредита могут быть: строительство квартиры в многоквартирном жилом доме, строительство индивидуального жилого дома, приобретение квартиры или дома. При этом существуют различные варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования: ссуда на строительство жилья под залог - этого же жилья; ссуда на строительство жилья под залог земельного участка; ссуда на приобретение земельного участка под залог жилья и т.д. В качестве залога жилья может быть предоставлена другая (запасная) жилая площадь заемщика, либо единственная площадь, на которой он проживает. Второй случай чреват серьезными осложнениями (в частности, в России) при реализации недвижимости заемщика для погашения его долга, и потому на практике такая жилая площадь кредиторами в залог обычно не принимается.

Ипотечные жилищные кредиты подразделяются, прежде всего, на выдаваемые для строительства жилья и на его приобретение. В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья, в свою очередь, подразделяются на кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья, и выдаваемые подрядчикам. Второй вид практикуется, если окончательный владелец жилья в период строительных работ неизвестен. Подобная ситуация неопределенности может возникать, например, в том случае, когда строительная организация, специализирующаяся на сооружении многоквартирных жилых домов под ипотечные кредиты, одновременно ведет работы на множестве объектов.[2]

Основными субъектами – участниками ипотечного кредита являются:

- заемщики – физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договора с банками (кредитными организациями) или договора займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);

- кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются: предоставление ипотечного кредита на основе оценки кредитоспособности и платежеспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке; обслуживание выданных ипотечных кредитов. По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодатель;

- инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды.

- правительство — определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает не-обходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

Функции остальных участников рынка ипотечного кредитования:

- продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;

- операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. В их функции входят: рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования; выпуск эмиссионных ипотечных бумаг; привлечение средств инвесторов в сферу  жилищного кредитования; оказание воздействия кредиторам по внедрению рациональной  практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;

- органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – государственные органы, обеспечивающих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Их функциями являются: регистрация сделок купли продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику; регистрация договоров об ипотеки и права ипотеки; хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка;

- страховые компании – компании имеющие лицензии и осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

- оценщики – юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;

- риэлтерские фирмы – юридические лица, выступающие как профессиональные посредники на рынке купли – продажи жилья. К функциям риэлтеров относятся: подбор вариантов купли – продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключение сделок по купли – продажи, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание;

- инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования – нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Практическое применение ипотечных кредитов как методов финансирования недвижимости должно обеспечивать выполнение следующих условий:

- достижение прибыльности и возвратности средств;

- сохранение денежных средств кредитора от инфляции;

- защита от рисков;

- доступность условий предоставления кредита заемщику.[3]

Можно выделить следующие функции ипотечного кредитования:

1. Обеспечение заемщикам дешевых кредитов на длительный срок с целью покупки жилья. Дешевизна кредитов обеспечивается постоянным возобновлением кредитных ресурсов за счет вторичного рынка.

2. Перераспределение денежных ресурсов (инвестиций) от субъектов – инвесторов к субъектам – потребителям инвестиций.

3. Вовлечение в оборот временно неиспользуемых денежных средств.

4. Стабилизация кредитно – финансовой системы.

5. Обеспечение денежными средствами строительного комплекса, создание новых рабочих мест в строительстве и т.д.

6. Решение важнейшей социальной задачи по обеспечению жильем

нуждающихся.

1.2. История развития ипотечного кредитования в РФ

Ипотечное кредитование является далеко не новым для России явлением. Институт залога (ипотеки) в России имеет многовековую историю, и его развитие шло по особому пути, что нельзя не учитывать при построении современной системы ипотечного кредитования.

Уникальность и национальное своеобразие отечественной правовой системы состоит в том, что она развивалась от ипотеки к фидуции (в римском праве вид залога, по которому товар передавался лицу на условии, что после того как требования получателя товара будут удовлетворены, он возвратит товар), а не наоборот.

Анализируя историю становления ипотечного жилищного кредитования, можно выделить пять этапов, схематично представленных в таблице 1 (Приложение 1).

Первый этап - кредитование до 1917 года.

Второй этап - кредитование при советской системе.

Третий этап - кредитование в переходный период.

Четвертый этап - формирование рыночной системы ипотечного жилищного кредитования.

Пятый этап - современная ситуация.

В XIII - XIV вв. на Руси одновременно с возникновением частной собственности на землю возник первый вид кредитования, получивший название «заклад». Данное ипотечное кредитование долгое время существовало без законодательного обеспечения. Первые упоминания о древнерусском залоге содержаться в псковской Судной грамоте, не требовал передачи заложенного имущества во владение кредитора. Требование о передаче заложенного имущества во владение появилось намного позднее. В Сборе Уложении 1649 года законодательно был предусмотрен безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора. В этой мере была отражена сущность исторических условий, характеризовавшихся существованием экономического кризиса, а поэтому требовалось усиление ответственности должника, то, что было воплощено в практику в первую очередь за счет предмета залога.

На Руси ипотечная система служила делу укрепления вещных прав. В  широком смысле ипотека и есть укрепление вещных прав на недвижимость посредством записи в ипотечной книге. Вещные права в соответствии с ипотечной системой приобретались не раньше как с момента записи в этой книги. Каждый имел возможность обозреть эти книги и получить записи из них.

Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768 года в России впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств  Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 го целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

В том же, 1786 году при Заемном банке была образована Страх экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью  которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк.

В 1754 г. появились государственные кредитные учреждения. В конце XIX века в России уже существовала развитая система ипотечного кредитования. Он сложилась в 60-80-е годы XIX века. и включала: заемный банк Херсонской губернии (основан в 1864 г.); Общество взаимного земельного кредита (основано в 1861 г.); 10 акционерных земельных банков (основаны в 1871 - 1879 гг.); 39 городских общественных  банков, находившихся в ведении городских властей (247 в 1900 г., 319 в 1914 г.); государственные земельные крестьянский (с 1882 г.) и Дворянский (с 1885 г.) банки. На окраинах империи продолжали действовать местные ипотечные учреждения дореформенного периода.

Ипотечные банки предоставляли долгосрочные ссуды - до нескольких десятков лет под залог недвижимости: частных  земель в сельской местности и домов (строений) в городах. Средства для выдачи ссуд банки накапливали главным образом за счет выпуска и реализации ипотечных облигаций - закладных листов. Эти облигации были обеспечены заложенным в банке имуществом. Они продавались на фондовых биржах по определенному курсу.

Крестьянский поземельный банк был учрежден в 1888 году и находился во владении Министерства финансов. До 1906 года банк выдавал ссуды наличными деньгами, а в последующие годы ипотечными ценными бумагами. Банк в период 1895 - 1905 гг. ежегодно эмитировал ценные бумаги на сумму 5 млн. руб., по которым выплачивал от 4 до 6 % годовых. С 1906 года выпуск в обращение ценных бумаг производился без ограничений по мере появления залога.

Наряду с банками успешно функционировали городские кредитные общества, которые выдавали кредиты не только деньгами, но и закладными или облигациями. Принципиальная схема кредитования этими ценными бумагами сводилась к следующему: заемщик под залог земли или другой недвижимости получал в банке закладную, или облигации; продавал эти ценные бумаги; погашал ссуду; инвестор получал доход по закладным, которые, в конечном счете, предъявлялись эмитенту к оплате. Закладные листы имели государственную гарантию и обращались на внутреннем и зарубежном фондовых рынках. Третья часть эмитированных в России  ценных бумаг была приобретена иностранными инвесторами.

В 1914 г. на долю ипотечных ценных бумаг приходилось 5 млрд. руб. или 24% общего объема всех биржевых ценностей. Деятельность ипотечных кредитных банков способствовала развертыванию строительства жилых домов и предприятий. К 1917 г. в России сложился довольно развитый для того времени вторичный рынок ипотечных облигаций. В 1919 году в связи с национализацией земли и банков система ипотечного кредитования была в России ликвидирована, декретом СНК все кредитные общества, облигации аннулированы, а владельцы заложенного имуществ были обязаны вносить платежи Народному банку. Так российский рынок ипотечных облигаций прекратил свое существование.

Следующим этапом в истории развития ипотечного кредитования был кредитование при советской системе.

Традиционная советская система жилищного финансирования соответствовала основной концепции всей жилищной политики в целом: централизованное распределение бюджетных ресурсов на строительство государственного жилья и его бесплатное распределение между лицами, официально признанными в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий. До начала экономической реформы конца 80-х начала 90-х гг. в России не существовало системы ипотечного кредитования, как оно понимается во всем мире. Кредиты на жилье не были напрямую обеспечены залогом недвижимого имущества вплоть до принятия закона «О Залоге» в 1992 году; объем кредитования определялся государством, крайне проблематичным было выселение заемщика из заложенного жилого помещения в случае его неплатежеспособности. На практике кредиторы чаще всего защищали свои интересы, предоставляя кредиты, платеж по которым осуществлялся путем ежемесячных отчислений из зарплаты должников по месту их работы; там, где это было невозможно, подыскивались гаранты, а за неуплату банк мог наложить арест на заработную плату.

Кредитование в переходный период.

В конце 80-х - начале 90-х гг. в России началась перестройка экономики и реорганизация банковской системы. Банковская система приобрела более разветвленный вид, появились также коммерческие и кооперативные банки. Получила довольно широкое распространение система долгосрочного кредитования под залог строящегося жилья. Эту систему можно рассматривать как форму государственной помощи гражданам, остро нуждающимся в улучшении жилищных условий и, как правило, состоящим на учете в очереди для получения государственного жилья.

После 1988 г. долгосрочным кредитованием жилья для населения занимались Госбанк СССР (кредитовал строительство индивидуальных домов в сельской местности), Жилсоцбанк СССР (кредитовал членов жилищных кооперативов) и Сберегательный банк СССР (Сбербанк), который в 1991 году был преобразован в акционерный коммерческий банк, полностью контролируемый государством.

Функционирование жилищно-строительных кооперативов продолжалось и в период перехода к рыночной экономике. Жилищно-строительные кооперативы успешно выполняли свою роль, так как явились частью единой централизованной системы финансирования жилищного строительства. По мере развития рыночных отношений эта форма финансирования подверглась существенным изменениям и замене другими формами, в частности ипотечным кредитованием индивидуальных заемщиков.

Таким образом, ситуация, сложившаяся в сфере жилищного кредитования к 1993 году накануне принятия правительством новой стратегии  начала этапа поиска коммерческими банками их собственного места в этой сфере, отличалась следующими чертами:

•   узкий круг субъектов ипотечного кредитования;

•   небольшие объемы выданных ипотечных кредитов;

•   весьма ограниченные размеры бюджетных ресурсов, которые могли бы быть использованы на поддержку жилищного сектора. крайне неэффективное их использование;

•   высокие и нестабильные темпы инфляции, которые предполагают высокий риск процентной ставки при долгосрочном кредитовании, поскольку обязательства банковской системы в основном сконцентрированы в краткосрочных пассивах;

•   высокий кредитный риск, связанный с неясностью вопроса обращения взыскания на заложенное имущество;

•   исключительно низкая доступность жилья, а также резко отрицательные реальные (относительно инфляции) ставки процентов депозитам, что делало для групп населения со средними доходам невозможным приобретение жилья за наличные средства, а также их накопление.

Эти факторы и определили направление новой политики правительства России в сфере жилищного финансирования, разработку необходимой законодательной базы для развития долгосрочного жилищного кредитования, а также особенности деятельности банков по апробированию возможностей предоставления ипотечных кредитов населению на строительство приобретенного жилья. С этого момента начался четвертый этап становления системы жилищного ипотечного кредитования России.

Новая концепция политики жилищного финансирования, которая была сформулирована в государственной программе «Жилище» лета 1993 год; нашла отражение в ряде законодательных и нормативных документах 1993-1994 гг., заключалась в следующем:

•   формирование рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования - использование залога как способа обеспечения возвратности кредита, создание условий для обращения взыскания на заложенное жилье; внедрение альтернативных инструментов кредитования, работающих в условиях инфляции;

•    переход от субсидирования процентных ставок к системе целевой поддержки групп населения со средним и низким уровнем дохода в форме субсидий при получении кредита для оплаты первоначального взноса на строительство и приобретение жилья;

•   обеспечение другим гражданам, нс имеющим необходимых сбережений и права на получение субсидий, возможности накопления средств для приобретения и строительства жилья или внесения первоначального взноса по ипотечному кредиту.

К середине 90-х гг. становление рынка недвижимости начинает сталкиваться с проблемой сужения платежеспособного спроса. Это заставляет брокерские фирмы искать варианты его расширения за счет взаимодействия с банками. Поиск приводит к разработке и внедрению первоначально в Москве, а затем и в Петербурге в начале 1994 года так называемых «псевдоипотечных» схем кредитования с участием коммерческих банков и риэлтерских фирм. В период своего расцвета в систему кредитования были вовлечены десятки риэлтерских фирм и банков, что проявилось в снижении процентных ставок по выдаваемым кредитам.

Несмотря на оставшиеся проблемы, в то время был достигнут значительный прогресс в становлении системы ипотечного кредитования.

Некоторые кредиторы начали ипотечные операции уже в 1993-1994 гг.

В августе 1993 года в России по инициативе Ипотечного акционерного банка и, Санкт-Петербургского Ипотекобанка была создана Ассоциация ипотечных банков. Она активно участвовала в законодательном процессе и осуществляла деятельность по обучению совместно с программой, финансируемой Агентством международного развития США и проводимой фондом «Институт экономики города» и Федеральной национальной ипотечной ассоциацией «Фэнни Мэй». Фонд «Институт экономики города» был организован в 1995 году как негосударственная некоммерческая организация, осуществляющая разработку теоретической базы ипотеки и России совместно с «Фэнни Мэй», являющейся специализированной организацией вторичного рынка ипотечных кредитов.

В то же время основная доля кредитов направлялась не на приобретения жилья, а на коммерческие цели (по некоторым оценкам, доля кредитов, направленных на улучшение жилищных условий, составляла в 1995 - 1996 гг. примерно 15-20%, на коммерческие цели - 80-85%).

Сумма кредитов в среднем составляла около 20 тыс. долларов, а максимальные объемы кредитования по городу, как уже отмечалось, составляли примерно 12 млн. долларов. Таким образом, даже при реинвестировании возвращаемых кредитов число заемщиков реально вряд ли превышало 1000 человек в год.

Схемы «псевдоипотеки», применяемые и до настоящего дня риэлторскими фирмами и банками, являются своеобразным началом становления стране полноценной  системы ипотечного кредитования.

Такая ситуация продолжалась до августа 1998 года. Многие банки, проводившие до кризиса ипотечные программы, были вынуждены отказаться от них по причине либо закрытия самого банка, либо сокращения именно ипотечного кредитования. Связано это было с тем, что в тех условиях риск не возврата стал слишком высоким, а реализовать заложенное жилье было практически невозможно. Но, несмотря на сложную экономическую ситуацию в 1998 году, некоторые банки продолжали реализацию собственных пилотных программ. Естественно, количество таких кредитов было ничтожно.

На тот момент сложились следующие недостатки в развитии системы  ипотечного кредитования:

1. несовершенство законодательной базы;

2. слабое развитие и недостаточная эффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

3. высокая величина расходов на нотариальное удостоверение сделок;

4. слабое развитие оценочного и страхового дела;

5. недостаток   кредитных   ресурсов   и   их   высокая   стоимость коммерческих банков;

6. отсутствие вторичного рынка закладных;

7. высокие и нестабильные ставки рефинансирования;

8. нестабильные темпы инфляции, изменение курса рубля по отношению к свободно конвертируемой валюте;

9. высокие издержки и риски банков;

10. дополнительные риски банков ввиду отсутствия кредитной истории у большинства заемщиков по причине отсутствия прежней практики ипотечного кредитования;

11. высокие некоммерческие риски банков;

12. ограничение рынка ипотечных услуг;

13. высокая стоимость кредитов для заемщиков;

14. низкие доходы преобладающей части населения;

15. недостаток бюджетных средств для предоставления жилищных

субсидий;

16. рост цен на жилье;

17. несовершенство    налогообложения,    недостаточное    количество

стимулов для вложения средств гражданами в жилье;

18. большое количество накладных расходов и их высокая стоимость

при операциях с недвижимостью.

Учет этих обстоятельств вызвал необходимость создания российского Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. В соответствии с указом Президента РФ № 22281 от 28 декабря 1993 г. «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» и постановлением Правительства РФ № 1010 от 26 августа 1996 г. «Об агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» в сентябре 1997 года было зарегистрировано Федеральное агентство по ипотечному кредитованию. Это специализированный институт вторичного ипотечного рынка на федеральном уровне.

Единственным акционером ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», представляющим интересы Российской Федерации в Агентстве, является Мингосимущество Российской Федерации.

Предложения по созданию государственного органа в области ипотеки обсуждались в российском правительстве еще с начала 90-х годов и тому подтверждение Указ президента Российской Федерации от 10.06.94 г. № 1180 «О жилищных кредитах». Впервые концепция деятельности Агентства была разработана по инициативе Министерства финансов РФ и Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу в 1995-1996 гг. Работа велась силами объединенной рабочей группы представителей государственных органов и иностранных консультантов: института экономики города США и Федеральной национальной ипотечной ассоциацией США, участие которых финансировалось в рамках программы технического содействия Агентством Международного Развития США.

Для формирования уставного капитала Агентства, который на сто процентов принадлежит Правительству Российской Федерации, государством было перечислено 80 млн. рублей.

Основной целью деятельности Агентства является создание условий для развития массового кредитования населения на приобретение жил через механизм привлечения долгосрочных финансовых ресурсов в жилищную сферу.

Основными функциями Агенства являются следующие:

-   содействие развитию ипотечного жилищного кредитования и средством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками - первоначальными кредиторами;

-   стандартизация и унификации процедур ипотечного кредитования с  целью минимизации кредитного риска по ипотечным кредита и повышения надежности собственных ценных бумаг;

-   представление интересов ипотечных структур в Правительстве других государственных учреждениях.

В деятельности Агентства выделяют три этапа работы:

Первый этап - выдача ипотечных кредитов индивидуальным заказчикам на покупку жилья. Сразу после заключения договора заёмщик становится собственником недвижимости, приобретенной за счет кредита, предоставляет ее в залог банку-кредитору.

Второй этап — предоставление банкам возможности продать квалифицированные ипотечные кредиты по остатку ссудной задолженности. Права требования по ипотечным кредитам в этом случае переходят Агентству, функции обслуживания остаются за банками. При этом банки также оставляют за собой кредитный   риск. Если в конечном счете, ипотечный кредит признается некачественным, банк обязан произвести обратный выкуп ипотечного кредита у Агентства.

Третий этап - выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами (ипотечные облигации).

Главным органом Агентства является Наблюдательный Совет, который осуществляет общее руководство деятельностью Агентства в рамках свои полномочий, определенных Федеральным законом «Об акционерных обществах» и уставом Агентства, Контроль за деятельностью Агентств осуществляется рядом федеральных органов.

Активная позиция Агентства на вторичном рынке ипотечных ценны бумаг является необходимым условием развития массовой ипотеки в стране и интегрирования региональных ипотечных рынков в единый общероссийский ипотечный рынок.

В рамках формируемой общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования региональные и межрегиональные ипотечные агентства станут представителями федерального Агентства, поставляя ему первичные ипотечные активы. Это отнюдь не помешает региональным агентствам самостоятельно привлекать инвестиционные ресурсы на единой технологической основе, формируемой федеральным Агентством.

Таким образом, средства, полученные федеральным Агентством от размещенных им эмиссионных ипотечных ценных бумаг, будут поступать в те регионы Российской Федерации, которые произведут качественный, в соответствии со стандартами Агентства «товар» в виде закладных.

Отметим еще раз, что важнейший принцип функционирования системы ипотечного жилищного кредитования - режим самофинансирования.

Отличительными чертами нынешнего этапа становления в России системы ипотечного жилищного кредитования являются:

•   признаки достижения Россией относительной экономической стабильности, что должно сделать долгосрочные кредиты более привлекательными для банков;

•   позитивная оценка перспектив развития рынка долгосрочных кредитов в России, несмотря на то, что сроки кредитования значительно снизились по сравнению с предшествующими периодами;

•   активное формирование нормативно-правовой базы;

•   значительное расширение круга субъектов ипотечного кредитования;

•   активное развитие системы обучения данному виду кредитования.[4]

1.3. Механизм правового регулирования ипотечных отношений

Острота жилищной проблемы и необходимость закрепления конституционных прав граждан на жилище потребовала принятия в 1983 году Жилищного кодекса РСФСР, содержащего основные нормы и правила, регулирующие отношения граждан в жилищной сфере, эффективное использование и охрану жилищного фонда.

С принятием Конституции Российской Федерации, обеспечившей преемственность в вопросе неотъемлемого права граждан на жилище, а также закрепившей права граждан на частную собственность, стало возможным принятие Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Этот закон установил основные признаки приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации и определил правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилье.

Были созданы условия для осуществления прав граждан на свободный  выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда. Вступление в права собственности на жилье дает гражданам возможность эффективно вкладывать средства и осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем.

Жилищный кодекс РСФСР по многим своим положениям не отвечает  требованиям новой Конституции Российской Федерации и нуждался в коренной переработке. Поэтому следующим этапом законодательного обеспечения прав граждан на жилье в новых социально-экономических условиях стал Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 года № 4219-1 «Об основах федеральной жилищной политики», установивший общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.

К концу 90-х годов требовалось завершить создание целостной системы законодательных и иных правовых актов, связанных с этим направлением жилищной политики. В этих целях были приняты следующие правовые акты:

- Указ Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»;

- распоряжение Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 22 декабря 1993 г. № 96-рз «Об основных положениях о залоге недвижимого имущества - ипотеке»;

- Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. № 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы»;

- Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1180 «О жилищных кредитах».

Решающим шагом в развитии федерального законодательства стало принятие 30 ноября 1994 года (№ 51-ФЗ) и 26 января 1996 года (№ 14-ФЗ) первой и второй частей Гражданского кодекса Российской Федерации.

Являясь, наряду с Конституцией Российской Федерации, одним из основополагающих правовых актов государства, Гражданский кодекс Российской Федерации установил:

- виды объектов гражданских прав (статья 128);

- понятия, виды и основные права, связанные с ценными бумагами (гла-ва7);

- понятия, виды и формы сделок (глава 9);

- права собственности и другие вещные права (главы 13,14 и 15).

В главе 21 законодательно были закреплены общие положения об обязательствах, включая залог и правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой (статьи 334 - 346), о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, основания обращения взыскания на заложенное имущество (статья 349).

Часть первая ГК дает понятие ипотеки. В соответствии со ст. 334 ипотекой является залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Таким образом, поставлен знак равенства между понятиями ипотеки и залога недвижимости.

Глава 27 ввела понятия и правила заключения договоров, а глава 30 -вопросы, связанные с куплей-продажей, и другие нормы.

В целом, в нормативную правовую базу, обеспечившую становление и последующее развитие жилищного кредитования в Российской Федерации, вошли:

- Закон Российской Федерации от 10 июля 2002 г. № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России);

- Федеральный Закон от 2 декабря 1990 г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности», давший определение кредитной организации установивший право осуществлять банковские операции, предусмотрен настоящим законом;

- Закон Российской Федерации от 27 ноября 1992 г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации»;

- Федеральный Закон от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах». Данный закон в соответствии с Гражданским кодексе  Российской Федерации определяет порядок создания и правовое положение акционерных обществ, права и обязанности их акционеров. Также о направлен на обеспечение и защиту прав и интересов акционеров (В настоящее время дополнительно принят Федеральный закон от 7 август 2001 г. № 120-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «06 акционерных обществах»);

- Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 430 «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья»;

- Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 431 О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище»;

- Федеральный Закон от 22 апреля 1996 г. № 39 ФЗ «О рынке ценных бумаг, регулирующий отношения, возникающие при эмиссии и обращении эмиссионных ценных бумаг независимо от типа эмитента, а также особенности создания и деятельности профессиональных участников рынка ценных бумаг;

- Постановление Правительства Российской Федерации от 27 июля  1996 г. № 753 «О федеральной целевой программе «Свой дом»;

- Постановление Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию», во исполнение которого было создано открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному кредитованию» со 100-процентным пакетом акций, принадлежащим государству. Создание Агентства в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов стало важным шагом заложившим организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования;

- Постановление Правительства Российской Федерации от 23 ноября 1996 г. № 1407 «Об утверждении Положения о лицензировании риэлторской деятельности»;

- Федеральный Закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон вводит такие основные понятия как:

кадастровый номер — уникальный, нс повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации;

недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, и другие.

Также закон устанавливает Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве юридического акта при-знания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество;

- Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

- Постановление Правительства Российской Федерации от 26 февраля 1998 г. № 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах»;

- Федеральный Закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

- Закон Российской. Федерации от 5 марта 1999 г. № 46-ФЗ «О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг»;

- Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки».

В общей системе нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие ипотечного жилищного кредитования в России, главная роль принадлежит Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (от 16 июля 1998 года № Д02-ФЗ), который значительно расширил возможность использования ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредита. Закон установил основания возникновения ипотеки и ее регулирования, обязательства, обеспечиваемые ипотекой, порядок заключения договоров об ипотеке.

Отдельные главы закона посвящены закладной, государственной регистрации ипотеки, переходу прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц, уступке прав по договору об ипотеке, передаче и залоге закладной. К важнейшим главам можно отнести главы закона, посвященные обращению  взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, а также особенности ипотеки земельных участков и особенности ипотеки жилых домов и квартир.

В блок нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования, также входят:

- Федеральный Закон от 8 января 1998 г. № 6-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», устанавливающий основания признания должника несостоятельным (банкротом) или объявления должником о своей несостоятельности (банкротстве), регулирующий порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), проведения внешнего управления и конкурсного производства и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов;

- Федеральный Закон от 25 февраля 1999 г. № 40-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций», устанавливающий порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства) кредитных организаций, а также особенности оснований и процедур признания кредитных организаций несостоятельными (банкротами) и их ликвидации в порядке конкурсного производства.

Основным документом для дальнейшего совершенствования нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, стала одобренная постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 года № 28 «Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», заложившая основные принципы и подходы в вопросах решения жилищной проблемы с помощью ипотечного кредитования.

Согласно концепции основная задача государства в этой сфере – создания законодательной базы и нормативное регулирования процесса. Государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень  доходов  которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия. Концепция учитывает применяемое в мировой практике многообразие моделей и форм взаимодействия участников первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов.  Следует также обратить внимание на ряд недоработок, которые можно отнести к категории проблем развития ипотечного кредитования:

Во – первых, в Концепции ничего не сказано о том, сколько времени понадобиться в масштабе всей страны, чтобы ипотека заработала в полную силу.

Во – вторых, предлагаемые схемы предполагают обеспечение ипотечными кредитами крайне небольшой группы граждан РФ – примерно 15% всех нуждающих;

Во – вторых, предлагаемые схемы предполагают обеспечение ипотечными кредитами крайне небольшой группы граждан РФ – примерно 15 % всех нуждающихся.

Федеральный закон от 11 февраля 2002 г. № 18-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» стал одним из важнейших законов, разработанных  Госстроем России. Закон существенно упростил процедуры, связанные с составлением, выдачей, залогом и передачей прав по закладной. Им устраняются препятствия на пути свободного оборота закладных - именных (первичных) ипотечных ценных бумаг - и вводятся нормы, устанавливающие «ипотеку в силу закона», что существенно снижает сроки и затраты на оформление ипотечных кредитов.

Законом внесены следующие изменения и дополнения:

- изменен порядок исполнения обязательств по частям и устранены проблемы, связанные с залогом закладной путем установления возможности залога закладной с передачей ее залогодержателю или без таковой, а также возможностью удостоверить частичное исполнение обязательства соответствующим финансовым документом;

- закреплено право залогодержателя (кредитора по основному обязательству) уступки права требования как по договору об ипотеке, так и по основному обязательству, а также требования к форме таком уступки и по рядку регистрации смены залогодержателя;

- установлен порядок государственной регистрации ипотеки, возникшей в силу закона, что приводит нормы Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (статья 20) в соответствие с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

- устранено существовавшее противоречие, связанное с прекращение обращения взыскания на заложенное имущество в случае, когда должником уплачена только сумма задолженности (без исполнения обязательства в  полном объеме), что послужило основанием для обращения взыскания;

- установлены требования к передаче прав по закладной для именных ценных бумаг в порядке, установленном для уступки требований (цессии), в отличие от прежней редакции, в которой закладная признавалась именной ценной бумагой, но передача прав по закладной другому лицу была установлена в порядке, предусмотренном для ордерной ценной бумаги, что не соответствовало требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации.

Подготовленные и совместным приказом Минюста России, Госстроя России  и ФКЦБ России утверждены следующие документы:

- Инструкция «О порядке государственной регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требования по ипотечным кредитам» от 16.10.2000 г. №289/235/290;

-  Инструкция «О государственной регистрации прав и сделок с объектами недвижимого имущества, расположенными на территории нескольких регистрационных округов» от 28 июля 2000 г ода № 2329.

Особую роль в формировании общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования должно сыграть открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26.08.96 № 1010 Уставный капитал Агентства был предусмотрен в размере 450 мл». рублей, однако по состоянию на апрель 2002 года его удалось сформировать в размере 160 млн. рублей.

Кроме того, в утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 2001 г. № 628 «Правилах предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» не удалось избежать также следующих недостатков:

1. Допускается возможность использовать займы, привлекаемые Агентством посредством размещения обеспеченных гарантиями облигаций, не только для приобретения прав требования банков по кредитам, выданным гражданам на приобретение жилых домов и помещений, но и для предоставления на срок до 18 месяцев займов банкам с целью кредитования покупателей, заключивших договор приобретения прав на строящиеся жилые дома и квартиры;

2. Отсутствуют характеристики рисков, которые должны быть компенсированы предоставлением государственных гарантий (в частности, рисков, связанных с невыплатой части кредита заемщиком).

 2. Практические аспекты ипотечного кредитования ОАО «Сибакадембанк»

2.1. Краткая характеристика ОАО «Сибакадембанк»

Открытое акционерное общество "Коммерческий банк научно-технического и социального развития «Сибакадембанк» было создано в форме паевого банка 25 июня 1990 года. Генеральная лицензия ЦБ РФ №323 на право совершения всех видов банковских операций в рублях и иностранной валюте. Уставный капитал банка - 474 млн. 700 тыс. рублей. Генеральная лицензия ЦБ РФ №323

ОАО «Сибакадембанк» находится по адресу: 630004, Новосибирск, ул. Ленина, 18, тел.: (383) 223-98-10 ф.: 222-24-70

ОАО «Сибакадембанк» - универсальный финансовый институт, оказывающий высококачественные и технологичные услуги частным и корпоративным клиентам.

Среди приоритетных направлений работы банка:

·        работа с физическими лицами: открытие и ведение счета, вклады, кредиты, пластиковые карты, перечисление заработной платы, пособий и пенсий на картсчет, денежные переводы ;

·        использование новых форм работы с корпоративными клиентами: кредиты малому и среднему бизнесу, корпоративное кредитование, банковские гарантии, зарплатные проекты, услуги удаленного обслуживания, финансирование покупки импортного оборудования, лизинг и многое другое;

·        внедрение современных технологий и сотрудничество с международными финансовыми институтами.

Банк располагает разветвленной и успешно работающей сетью в Новосибирской, Иркутской, Кемеровской, Омской, Томской областях, в Алтайском, Красноярском и Хабаровском краях (рис. 1):

·        2 представительства (г. Москва, г. Благовещенск);

·        8 филиалов;

·        54 дополнительных офиса;

·        12 операционных касс.

       Миссия Банка заключается в следующем: ОАО "Сибакадембанк" - универсальный банк, строящий свой бизнес на основе устойчивого развития, традиций партнёрства, эффективной системы управления, использования передовых технологий, обслуживания клиентов на уровне мировых стандартов, способствующий развитию экономики России и действующий в интересах клиентов, акционеров и персонала.

Рисунок 1 – Региональная сеть ОАО «Сибакадембанк»

В течение 2004 года ОАО «Сибакадембанк» проводил мероприятия по повышению качества обслуживания частных клиентов, увеличение сервиса, организацию бизнес-процессов. Осуществлялась оптимизация продуктовой линейки, были внедрены более эффективные способы обслуживания (в том числе дистанционное).

В течение 2004 года разрабатывал и успешно внедрял новые услуги для всех категорий клиентов:

·        авансовое кредитование предприятий, осуществляющих прием банковских карт "Золотая корона" в качестве платежного средства за товары и услуги;

·        экспресс-кредитование, кредитование без залога и поручительства;

·        кредитование частных лиц на приобретение автотранспорта;

·        торговое финансирование в форме пост-финансирования для корпоративных клиентов;

·        структурное (проектное) финансирование для корпоративных клиентов;

·        система удаленного управления счетом (Интернет-банкинг);

·        система предоплаченных карт «Телепей» для удаленного расчета с помощью телефона и карты за различные услуги, в т. ч. коммунальные услуги.

По всем направлениям деятельности ОАО «Сибакадембанк» в 2004 году осуществлялось усовершенствование и модернизация уже внедренных технологий, с целью улучшения качества обслуживания клиентов.

В рамках реализации стратегии универсального банка за 3 квартал 2005 г.  проведены мероприятия по массовому кредитованию и привлечению частных и корпоративных клиентов.

Объем кредитов юридическим и физическим лицам вырос более чем на треть. Высокими темпами развивается программа кредитования физических лиц «Мастер-кредит».

Показатели финансово-экономической деятельности ОАО «Сибакадембанк» приведены в табл. 1

Таблица 1

Показатели финансово-экономической деятельности ОАО «Сибакадембанк»

Основные итоги деятельности ОАО «Сибакадембанк» за 2003-2005 годы.

2003 год:

Валюта баланса Банка по сравнению с 2002 годом возросла на 75,48% и на 01.01.04г. составила 7 713 млн. рублей.

Чистые активы Банка выросли на 83,7% и составили 6 129 млн. рублей.

Собственный капитал Банка увеличился на 31,7% и превысил 549 млн. рублей.

По итогам года прибыль составила 121 млн. рублей, что более чем в 2 раза превышает показатель предыдущего года.

Рост средств клиентов за 2003г. составил 98,47%, а общая сумма привлеченных средств клиентов составила 4 638 млн. рублей.

На 01.01.04г. было привлечено депозитов частных лиц на сумму 3 327 млн. рублей, что более чем в 2,5 раза выше аналогичного показателя прошлого года (рост за 2003г. – 159,13%).

2004 год:

Валюта баланса ОАО «Сибакадембанк» за 2004г. увеличилась на 69,5% и составила на 01.01.05г. 13 076 млн. рублей.

За 2004 год Кредитный портфель увеличился на 81% и составил на 01.01.05г. 6 057 млн. рублей. В т.ч. кредиты населению выросли на 96,5% и составили 3 203 млн. рублей.

Рост привлеченных средств за 2004г. составил 63,4%, а общая сумма привлеченных средств составила на 01.01.2005г. 8 874 млн. рублей.

Объем привлеченных депозитов физических лиц по сравнению с уровнем 01.01.04г. возрос на 75% и составил 5 823 млн. рублей на 01.01.05г.

Величина собственного капитала Банка за прошедший год увеличилась на 119% и составила на начало 2005г. 1 203 млн. рублей.

За 2004г. Банком была получена прибыль в размере 287 млн. рублей, что на 137,5% больше чем за 2003г.

3 квартал 2005г:

Валюта баланса ОАО «Сибакадембанк» за 3 квартал 2005г. увеличилась на 15% и составила на 01.10.05г. 22 291 млн. рублей.

За 3 квартал 2005г. кредитный портфель увеличился на 37,7% и составил на 01.10.05г. 13 405 млн. рублей.

Рост привлеченных средств за 3 квартал 2005г. составил 17,8%, а общая сумма привлеченных средств составила на 01.10.2005г. 17 053 млн. рублей.

Объем привлеченных депозитов физических лиц по сравнению с уровнем 01.10.05г. возрос на 11% и составил 8 863 млн. рублей на 01.10.05г.

Величина собственного капитала Банка на 01.10.05г. составила 2 172 млн. рублей, что на 11,8% больше показателя на 01.07.05г.

За 3 квартал 2005г. Банком была получена прибыль в размере 343,6 млн. рублей, что в 2 раза больше чем за 2 квартал 2005г[5].

Рост ресурсной базы банка позволил значительно увеличить объемы выдаваемых клиентам кредитов. За рассматриваемый период кредитный портфель банка увеличился на 59,6% и составил 9 670 млн. рублей, против 6 057 млн. рублей на 01.01.2005г.

Динамика изменения кредитного портфеля банка представлена на рис. 2

Рисунок 2 - Динамика изменения кредитного портфеля ОАО «Сибакадембанк» за 2004-2005 гг.

Чистые активы (по методике Интерфакса) выросли за 2004-2005 гг. на 65,1% и составили 17 149 млн. рублей на 01.07.2005г.

 Рисунок 3 - Динамика изменения чистых активов ОАО «Сибакадембанк» за 2004-2005 гг.

Эффективное ведение бизнеса позволило ОАО "Сибакадембанк" получить в 1-м полугодии 2005 года прибыль в размере 274 млн. рублей, что почти в 4 раза больше, чем за аналогичный период 2004 года.

 Рисунок 4 - Динамика изменения собственного капитала ОАО «Сибакадембанк» за 2004-2005 гг.

Величина собственного капитала банка на 01.07.2005г. составила 1 942 млн. рублей, что на 61,4% больше показателя на 01.01.2005 г.

Вывод: ОАО «Сибакадембанк» является крупным банком Новосибирска и располагает разветвленной и успешно работающей сетью в Новосибирской, Иркутской, Кемеровской, Омской, Томской областях, в Алтайском, Красноярском и Хабаровском краях.

Анализируя динамику изменения кредитного портфеля, собственных средств и чистых активов банка, можно заключить, что ОАО «Сибакадембанк» удвоил данные показатели за 2004 год. Так, размер кредитного портфеля банка на июль 2005 года составляет 9670 млн. руб., что позволяет говорить о финансовой устойчивости банка.

2.2. Динамика ипотечного кредитования в ОАО «Сибакадембанк»

Объем российского рынка ипотечного кредитования с 2001 до 2004 года вырос более чем в 10 раз. Согласно приведенным представителем Внешторгбанка данным, объем выделенных ипотечных кредитов в России составил на конец 2003 года $500 млн. (табл. 2), на конец 2004 года -$1 млрд., а прогнозируемый объем рынка ипотечного кредитования на конец 2005 года составит более $2 млрд. Вместе с тем, соотношение объем рынка ипотечного кредитования в России не превышает 1% ВВП, по ипотечной схеме приобретается лишь 1,52% жилья.

Таблица 2

Объемы выданных ипотечных кредитов ведущими операторами России в 2003 году[6]

В настоящее время лидерами на рынке ипотеки являются Сбербанк, выдавший за I полугодие 2005 г. ипотечных кредитов на 21701511 тыс. руб., «Внешторгбанк» (1841842 тыс. руб), «Райффайзенбанк» (1126979 тыс. руб), «Дельтакредит» (910327 тыс. руб) и «Городской Ипотечный Банк» (572 564 тыс. руб) .

В первую десятку игроков в настоящее время входят также «Уралсиб», «Международный Московский Банк», «Национальная ипотечная компания (НРБ)», «Русский Ипотечный Банк», «Возрождение».

В 2003 году ОАО «Сибакадембанк» не предоставляло ипотечные кредиты. Предоставлять услуги по ипотечному кредитованию ОАО «Сибакадембанк» начало с мая 2005 года. ОАО «Сибакадембанк» наряду с Новосибирским муниципальным банком, филиалами "Сибконтакта" и Собинбанка, банком "УралСиб", Ланта-банком и банком "Сибирское согласие" ОАО «Сибакадембанк» заключил договора с НОАИЖК (Новосибирское областное агентство по ипотечному жилищному кредитованию), которое является региональным оператором федерального агентства АИЖК, созданного в 1997 г. для развития ипотеки. АИЖК через региональных операторов заключает соглашения с банками, которые выдают ипотечные кредиты населению на единых условиях. Агентство затем выкупает эти кредиты, беря на себя риски кредитования. Ипотечные кредиты выдают на срок до 27 лет под 15 % годовых в рублях. Первоначальный взнос — 30 % от стоимости квартиры, минимальная отпускаемая сумма — 150 тыс. руб. Средний размер ссуды — 500–600 тыс. руб. В Новосибирске стоимость квадратного метра жилья на начало сентября 2005 года составила от 15 до 60 тыс. руб. на окраинах, 14–23 тыс. руб. в районах средней удаленности, 25–30 тыс. руб. в центре. В элитных квартирах она достигает 1500–2000 долл.

ОАО «Сибакадембанк» также предоставляет кредиты по собственной программе «Новый дом».

7 ноября 2005 года Иркутский филиал Сибакадембанка, а 8 ноября 2005 года Хабаровский филиал Сибакадембанка выдал первый ипотечный кредит по программе «Новый дом». Очевидным преимуществом кредита является то, что он предоставляется в размере 90% от стоимости приобретаемого жилья.

В табл. 3 представлены программы основных участников рынка ипотечного кредитования.

Таблица 3

Программы основных участников рынка ипотечного кредитования

До 90% всех выданных по программе НОАИЖК кредитов приходится на филиал банка «Сибконтакт».

Региональный рынок ипотеки находится еще в зачаточном состоянии, но бурно прогрессирует. Брать ипотечные кредиты сейчас выгодно. Ежемесячные выплаты по кредиту сопоставимы со стоимостью аренды квартир, а недвижимость еще и растет в цене.

Первые три ипотечных кредита в Новосибирске на сумму 998 000 руб. были выданы филиалом еще в 2001 г. В 2002 г. было предоставлено уже 23 кредита на 12,7 млн. руб., а в 2003 г. — 240 кредитов на 125 млн. руб. "Мы ежемесячно оформляем 80 кредитов более чем на 40 млн руб. Это заметная доля на рынке. Для сравнения, за месяц в Новосибирске совершается около 2500 сделок купли-продажи жилья", — говорит директор НОАИЖК. Всего с начала 2004 г. выдано 400 кредитов на сумму около 300 млн руб. А в следующем году, по словам банкира, филиал планирует выдать ипотечных кредитов в Новосибирске на 1,5 млрд руб.

"Филиал Собинбанка подключился к федеральной программе ипотечного кредитования в октябре 2003 г.", - говорит заместитель управляющего филиалом НОАЖК Дмитрий Синицын. Долю банка в программе ипотечного агентства он оценивает в 10%. Синицын считает, что основной фактор, сдерживающий развитие ипотеки в регионе, — низкое предложение на рынке жилья. Федеральная ипотечная программа позволяет приобретать квартиры только на вторичном рынке. "Сейчас на 10 покупателей — два-три продавца", — говорит Синицын.

А Новосибирский муниципальный банк (НМБ) стал выдавать ипотечные кредиты в рамках федеральной программы только в июне 2004 г. Спрос населения на эту услугу растет и этот бизнес интересен банку, говорит начальник управления активно-пассивных операций НМБ Константин Васильев. "Процентные выплаты по кредитам — стабильный источник доходов. К тому же эти кредиты обеспечены залогом недвижимости", — пояснил он. За лето НМБ выдал 50 кредитов на 34 млн руб. и до конца года намерен выдать еще столько же. Васильев прогнозирует рост объемов ипотечных кредитов после вступления в силу пакета законов по ипотеке (в частности, снизится стоимость нотариальных услуг, составляющая сейчас 1,5% от стоимости сделки). В 2005 г., по его словам, НМБ рассчитывает выдать не менее 200 кредитов на сумму 50 млн руб.

Сибирский банк Сбербанка предлагает три вида ипотечного продукта — "Кредит на недвижимость" (до 70% от стоимости жилья), "Ипотечный кредит" (до 90%) и "Молодая семья" (до 100%). Кредитная ставка в рублях составляет 18% годовых, срок кредита — до 15 лет. В отличие от условий федеральной ипотеки, кредитная программа Сбербанка позволяет покупать жилье не только на вторичном рынке, но и в строящихся домах. Эта возможность заложена в продукте "Ипотечный кредит", говорит директор управления кредитования Сибирского банка Сбербанка Игорь Смуров. Правда, и здесь есть ограничение: речь идет только о домах, которые строят Региональная строительная компания или "Сибирь-Развитие". По словам Смурова, банк — один из лидеров ипотечного рынка в Новосибирске. Остаток ссудной задолженности по "Ипотечному кредиту" по Новосибирской области за восемь месяцев вырос почти в шесть раз до 384,1 млн руб., по Томской области — до 415,9 млн руб., а по Кемеровской — до 641,8 млн руб.

С февраля 2004 г. Сбербанк приступил к реализации программы "Молодая семья" (условие — один из супругов моложе 30 лет). За полгода выдано 1213 кредитов на 275 млн руб. Из них в Новосибирской области 235 кредитов на 59 млн руб., в Томской области 199 кредитов на 54 млн руб., в Кемеровской области 879 кредитов на 162 млн руб.

С администрацией Новосибирской области Сбербанк ввел специальную ипотечную программу по кредитованию работников бюджетной сферы. В апреле было подписано соглашение, и банк начал выдавать кредиты на сумму до 120 000 руб. для жителей сельских районов, до 240 000 руб. для жителей районных центров и до 360 000 руб. для жителей Новосибирска. Банк не требует у заемщиков первоначального взноса в 10-30% от стоимости жилья, а администрация области погашает половину процентной ставки по кредиту. По состоянию на 15 сентября уже выдано 1100 кредитов на 192 млн руб.

С марта этого года начал выдавать ипотечные кредиты и Новосибирсквнешторгбанк. Вице-президент банка Светлана Степанова отмечает, что на ипотеку есть спрос со стороны населения, который подкрепляется стабильностью и предсказуемостью экономики. С марта банком выдано 73 кредита на общую сумму 40 млн руб. Средний размер кредита — 540 000 руб., максимальная сумма — 1,5 млн руб. До конца года банк планирует выдать еще 30-40 кредитов, а в 2005 г. — не менее 250 кредитов на 180-200 млн руб.

Весной 2005 года ОАО «Сибакадембанк» предоставлял ипотечные кредиты для приобретения квартир на вторичном рынке жилья в рублях по ставке 18% сроком до пяти-семи лет. В октябре 2005 года ОАО «Сибакадембанк» снизил процентную ставку по ипотечному кредиту до 15,5%  (а в московском филиале до 10 %) и увеличил срок предоставления кредита с десяти до 15 лет. Причем, во внимание теперь принимаются не только официальные доходы, то и неофициальные, доходы (для этого необходимо взять справку с места работы по форме банка). Последнее обстоятельство значительно упрощает возможность получения кредита для населения, что по мнению специалистов ОАО «Сибакадембанка» положительно скажутся на динамике ипотечного кредитования. Этому же способствует рост реальных доходов населения, создание и развитие нормативной базы по ипотечному кредитованию, и потребность населения в улучшении жилищных условий.

В настоящее время ОАО «Сибакадембанк» активно продвигает услуги по ипотечному кредитованию. 9 июня 2005 года ОАО «Сибакадембанк» принял участие в круглом столе «Ипотека как способ ускорения решения жилищного вопроса и стимулирования роста строительной отрасли. Перспективы и проблемы».

За время работы по программе ипотечного жилищного кредитования ОАО «Сибакадембанк» (включая филиалы в регионах Российской Федерации) выдало около 50 кредитов на сумму, превышающую 50 млн. руб[7]. Около 60 семей ожидают выплат после положительного решения на получение ипотечного кредита.

Таким образом, можно сделать следующие выводы:

Ведущими игроками ипотечного рынка являются Сбербанк, «Собинбанк», банк «Сибконтакт».

ОАО «Сибакадембанк» работает на рынке ипотечного кредитования всего полгода, в настоящее время активно продвигает услуги по ипотечному кредитованию;

ОАО «Сибакадембанк» работает по двум программам – федеральной ипотечной программе, а также по собственной программе «Новый дом».

Федеральная ипотечная программа предоставляет ипотечные кредиты на срок до 27 лет под 15 % годовых в рублях. Первоначальный взнос — 30 % от стоимости квартиры, минимальная отпускаемая сумма — 150 тыс. руб. Средний размер ссуды — 500–600 тыс. руб.

Программа «Новый дом» выдает кредиты на срок от 1 года до 15 лет.

Требования к клиентам: паспорт РФ, возраст от 21 года до 60 лет, постоянная регистрация в зоне присутствия банка, официальное место работы в зоне присутствия банка.

Первоначальный взнос от 10 %,  т.е. кредит предоставляется в размере 90% от стоимости приобретаемого жилья. Дополнительные условия – страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, страхование жилья.

Срок вынесения решения  по кредиту - 5 дней с момента предоставления необходимых документов. После этого 3 месяца предоставляется клиенту для поиска квартиры. Обеспечение – залог приобретаемой недвижимости, в отдельных случаях поручительство физического лица.  

Тарифы:  15,5 % годовых + единовременная комиссия за открытие ссудного счета   2% от суммы кредита.

2.3. Механизм ипотечного кредитования в ОАО «Сибакадембанк»

  Схема функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлена следующим образом.

Граждане, обладающие определенными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

Кредитор проверяет платежеспособность потенциальных заемщиков (процедура андеррайтинга).

В случае положительного решения заемщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости.

Обязательства заемщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных

Пулы закладных продаются кредиторами ипотечным агентам, которые формируют ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие требованиям Банка России и ФКЦБ России, сами формируют ипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги[8].

Таким образом, условиями функционирования ипотечного кредитования является наличие спроса на ипотечные кредиты и предложений на рынке жилья.

 В Новосибирск действуют схемы ипотечного кредитования[9]:

- по федеральной программе рублевого ипотечного кредитования при партнерстве АИЖК, банка «Сибконтакт», «Сибакадембанка» и других.

- по собственным программам жилищного кредитования банков (Сбербанка России, «Новосибирсквнешторгбанка», «Сибакадембанка» и других).

Механизм функционирования схемы ипотечного кредитования по федеральной программе ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).

Региональным оператором федерального АИЖК в Новосибирске является Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования.

ОАО НАИЖК создан решением учредителей 09 октября 2002 года (Договор о создании ОАО "Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования" от 09 октября 2002 года) с уставным капиталом 1 млн. руб. и зарегистрирован в установленном порядке 18 октября 2002 года. (Свидетельство о государственной регистрации № 1025402467430 от 18.10.2002 года.)

На основании Договора о создании ОАО "Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования" от 09 октября 2002 года, 70% акций Регионального оператора принадлежит Администрации Новосибирской области.

20 ноября 2002 года между Региональным оператором, Агентством и Администрацией Новосибирской области было заключено Соглашение о сотрудничестве по развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования № 16/РС-54-02. Также был заключен Договор купли-продажи закладных № АЮ-80/1-02 от 22 ноября 2002 года между Региональным оператором и Агентством на сумму 100 млн. руб. Региональный оператор имеет Свидетельство об аккредитации (Протокол № 12 от 20.01.03 г.), аккредитация была произведена Агентством, также были аккредитованы Агентством:

НФ КБ "Сибконтакт" - в качестве первоначального кредитора;

ООО "Депар" - в качестве оценщика;

ООО "Сибирский институт оценки" - в качестве оценщика;

ОСАО "Ингосстрах" - в качестве страховщика;

СГ "Спасские ворота" - в качестве страховщика.

В течение I квартала 2003 года рефинансировано кредитов на сумму более 20 млн. руб.

Механизм ипотечного кредитования осуществляется следующим образом.

I Этап. Предварительный расчет суммы кредита и оценка возможностей заемщика

1. Для получения консультаций по условиям кредитования, а также для проведения предварительного анализа (андеррайтинга) возможности получения кредита (займа) заемщику необходимо обратиться к партнерам Агентства - Региональным операторам (первичным кредиторам). На основании предоставленных сведений сотрудники Регионального оператора (первичного кредитора) производят предварительный расчет максимально возможной суммы кредита (займа). Это не предполагает последующего обязательного одобрения кредита (займа), окончательное решение принимается на основании результатов комплексной проверки достоверности представленной заемщиком информации о своей платежеспособности, которая проводится на последующих этапах.

II Этап. Процедура оценки платежеспособности заемщика и возможной суммы кредита (займа)

2. При положительных результатах предварительного анализа, заемщик собирает полный комплект необходимых документов и представляет его Региональному оператору (первичному кредитору). На основании предоставленных документов производится оценка платежеспособности заемщика - способности погашать полученный кредит (займ) и проценты, и окончательно определяется, на какую максимальную сумму кредита (займа) он может рассчитывать. Для более детального анализа отдельных статей доходов и расходов Региональный оператор (первичный кредитор) имеет право запросить дополнительные документы.

Источники получения регулярных доходов, учитываемые при расчете максимальной суммы кредита:

1. Заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу и премии;

2. Доход от работы за неполный рабочий день и по совместительству;

3. Доход в виде дивидендов;

4. Доход в виде процентов и постоянных страховых выплат;

5. Пенсионные выплаты и стипендии;

6. Чистый доход в форме арендной платы;

7. Алименты и пособия на детей.

3. После расчета суммы кредита (займа) и проверки предоставленной заемщиком информации, он выбирает подходящую квартиру с учетом максимально оговоренной суммой кредита.

4. Лицензированный оценщик осуществляет независимую оценку выбранного Заемщиком жилья. Сумма оценки соотносится с размером выдаваемого кредита (займа). Размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки (продажной цены квартиры, указанной в договоре купли-продажи жилья).

5. По жилью, намеченному к приобретению, заемщик собирает полный пакет документов, необходимый для регистрации сделки купли-продажи в органах юстиции. Помощь в данном вопросе Вам могут оказать квалифицированные специалисты риэлторских компаний.

6. При наличии в семье заемщика несовершеннолетних детей, которые будут являться собственниками приобретаемого жилья или проживать там, необходимо до оформления сделки получить разрешение органов опеки и попечительства на ипотеку (передачу в залог) приобретаемого на кредитные (заемные) средства жилого помещения,

III Этап. Оформление кредитной сделки и приобретение квартиры.

7. Порядок оформления ипотечной кредитной сделки первичным кредитором:

- заключение Кредитного договора (Договора займа) между первичным кредитором и Заемщиком в простой письменной форме,

- заключение между Продавцом квартиры и заемщиком (покупателем) договора купли-продажи квартиры в простой письменной форме,

- одновременно между заемщиком и кредитором происходит заключение Договора об ипотеке квартиры (смешанного Договора купли-продажи и ипотеки) (Приложение), его нотариально удостоверение, составление закладной и совершение нотариальных действий в отношении закладной. В присутствии нотариуса договор об ипотеке (смешанный Договор купли-продажи и ипотеки) подписывается сторонами сделки, нотариально удостоверяется, покупатели квартиры (залогодатели) составляют закладную в пользу первичного кредитора, при этом нотариус совершает с закладной определенные нотариальные действия, в частности, сшивает, нумерует листы закладной и заверяет своей подписью и печатью. В тех случаях, когда договор купли-продажи квартиры составлен так, что ипотека из него возникает в силу закона, заключение отдельного договора об ипотеке не требуется. Договор купли-продажи в этом случае составляется в присутствии нотариуса и нотариально удостоверяется.

- регистрация в органах юстиции Договора купли-продажи, Договора об ипотеке жилья (смешанного Договора купли-продажи и ипотеки), права собственности Заемщика (покупателя), ипотеки и выдача закладной первичному кредитору.

- передача продавцу не менее 30% стоимости квартиры (из собственных средств заемщика),

- оформление акта приема-сдачи жилого помещения между заемщиком и бывшим собственником,

- предоставление ипотечного жилищного кредита (займа) Заемщику и перечисление средств (второй части стоимости квартиры за счет кредита) продавцу квартиры.

- страхование Заемщиком жизни и имущества. При этом: срок действия договоров страхования должен быть не менее срока кредитования, страховая сумма по каждому договору - не менее остатка ссудной задолженности, увеличенного на десять процентов, оплата страховых премий осуществляется ежегодно.

Как было указано выше ОАО «Сибакадембанк» также работает по собственной программе ипотечного кредитования «Новый дом».

Программа ипотечного кредитования ОАО «Сибакадембанк» «Новый дом» представлена в табл. 4

Таблица 4

Программа ипотечного кредитования «Новый дом»

банка «СИБАКАДЕМБАНК»

Надо отметить, что федеральная ипотечная программа АИЖК отличается от программы «Новой дом» не только отсутствием поручителей. Она предусматривает более длительный срок выдачи кредитов: 27 лет вместо 15-ти. Процентная ставка по кредитам тоже несколько меньше распространенной: 15% вместо 18%. Но данная программа требует у граждан обязательного наличия первоначального взноса в размере не менее 30% стоимости жилья.

Размер одного ипотечного кредита АИЖК варьируется в зависимости от финансовой обеспеченности заемщиков. Минимальная сумма, на которую может быть выдан кредит, - 150 тысяч рублей, максимальная - 2 млн.100 тысяч рублей. Но как показала практика применения этой программы в других регионах, в основном граждане России предпочитают брать кредиты от 200 до 500 тысяч рублей. Выдача же максимальных сумм производилась в основном в Москве[10].

Размер одного ипотечного кредита АИЖК варьируется в зависимости от финансовой обеспеченности заемщиков. Минимальная сумма, на которую может быть выдан кредит, - 150 тысяч рублей, максимальная - 2 млн.100 тысяч рублей. Но как показала практика применения этой программы в других регионах, в основном граждане России предпочитают брать кредиты от 200 до 500 тысяч рублей. Выдача же максимальных сумм производилась в основном в Москве.

Согласно новой программе приватизации ежемесячный платеж за ипотечный кредит должен составлять от 30% до 50% совокупного дохода заемщика. К примеру, если заемщик намеревается взять кредит на приобретения жилья в размере 300 тысяч рублей, а его совокупный доход составляет 10 000 рублей, то ежемесячный платеж будет равен 3818 рублей. И соответственно, если кредит составит 500 тысяч рублей (при доходе в 19 000 рублей), то платеж равен 6363 рубля. Но, впрочем, это только предварительные расчеты. Фактические платежи заемщиков будут формироваться исходя из конкретной для него ситуации.

Средства на погашения кредитов банков региональным операторам из АИЖК перечисляются в соотношении один к тридцати. То есть на 1 рубль средств оператора - 30 рублей из федерального бюджета. Собственный капитал Краевого регионального фонда определен в 30 млн. рублей. Планируется, что эти средства будут выделены из краевого бюджета. До октября 2005 года Федеральное агентство взяло на себя обязательства выкупать у регионального оператора закладные на общую сумму 525 млн. рублей.

Заемщику для получения ипотечного кредита в ОАО «Сибакадембанк» необходимо предоставить следующие документы:

·        Справка о доходах за последние 6-12 месяцев с места работы;

·        Анкета предварительной квалификации заемщика;

·        Копия паспорта (все страницы с первой до последней включая пустые) нот. зав.;

·        Копия водительского удостоверения или справка из ПНД нот. зав;

·        При отсутствии в штате предприятия гл. бухгалтера, либо отсутствия у него права подписи, либо если Заемщик сам является гл. бухгалтером или ген. директором - необходимо предоставить копию банковской карточки с образцами подписей, заверенную в банке;

·        Предварительный Договор купли-продажи квартиры;

·        Копии правоустанавливающих документов на приобретаемую квартиру (свидетельство о регистрации права собственности на квартиру, договор купли-продажи);

·        Поручителям (в случае, если требуется поручительство третьих лиц) необходимо предоставить:

·        Справка о доходах за последние 6 месяцев с места работы;

·        Анкета предварительной квалификации поручителя;

·        Копия паспорта (все страницы с первой до последней включая пустые).

При отсутствии в штате предприятия гл. бухгалтера, либо отсутствия у него права подписи, либо если Поручитель сам является гл. бухгалтером или ген. директором - необходимо предоставить копию банковской карточки с образцами подписей, заверенную в банке.

На основании представленных документов Сибакадембанк оценивает платежеспособность заемщика, устанавливает размер кредита и уровень ежемесячных выплат по его погашению.

Следует отметить, что банк оценивает только чистый (после уплаты налогов) ежемесячный доход клиента. В него может входить заработная плата супругов, доходы по депозитам в банках, по ценным бумагам, по страховым выплатам, доход от сдачи в аренду имеющейся недвижимости, получаемые алименты и т.д. Как правило, условия кредитования подбираются таким образом, чтобы платежи составляли 35% - 40% от ежемесячного дохода заемщика после уплаты налогов.

Привлекаемые банком риэлторские агентства, осуществляют поиск квартиры в соответствии с требованиями заемщика (район, цена, метраж и т.д.), а также проводят проверку документов по квартире и предоставляют консультации по вопросам приобретения жилья, прописки-выписки, а при необходимости - и по вопросам продажи недвижимого имущества заемщика.

Для получения кредита на приобретение выбранной квартиры, с банком заключается кредитный договор, определяющий условия получения и погашения кредита, в котором, в частности, указывается конкретная квартира, которая будет приобретена на средства кредита.

В регистрации договора об ипотеке может быть отказано в следующих случаях: если существующие сведения, содержащиеся в договоре либо в заявлении, не соответствуют представленным на регистрацию документам;  несоответствия представленных документов требованиям законодательства; отсутствия хотя бы одного из документов, представление которых обязательно для регистрации залога.

При покупке квартиры в кредит оформляется трехсторонний договор купли-продажи и ипотеки квартиры, который заключается между продавцом квартиры, ее покупателем и ОАО «Сибакадембанк».

Согласно программе «Новый дом» Сибакадембанк может предоставить кредит размером до 90% от стоимости квартиры. Заемщик, соответственно оплачивает остаточную сумму от стоимости квартиры. Это и есть первоначальный взнос, который можно положить на специальный счет в банке-кредиторе в день заключения договора купли-продажи и ипотеки или положить в депозитную ячейку наличными. Кредитные средства перечисляются на счет продавца квартиры после государственной регистрации договора ипотеки.

Обязательным условием получения кредита является страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения, утраты права собственности на квартиру, а также страхование жизни и временной потери трудоспособности заемщика. Соответствующие услуги заемщику предоставят страховые компании.

При наступлении страхового случая, страховая компания перечислит банку необходимую для погашения кредита сумму. Услуги страховой компании оплачивает Заемщик, однако стоимость всех трех видов страхования по ипотечному кредиту обычно составляет в сумме не более 1,5% от ежегодного остатка кредита, что примерно в два раза меньше суммы, которую пришлось бы заплатить по существующим тарифам по каждому виду страхования в отдельности.

Погашение кредита происходит ежемесячно равными платежами, что позволит Заемщику планировать свой семейный бюджет. В ежемесячный платеж входят проценты за пользование кредитом и часть основного долга.

Если у Заемщика появятся дополнительные средства, например, от использования льготы по подоходному налогу, то он может направить их на досрочное погашение кредита спустя шесть-семь месяцев (срок устанавливается каждым банком конкретно) с момента его получения, предварительно предупредив об этом Банк.

Если Заемщик осуществляет досрочное погашение по кредиту, то Банком могут быть взысканы дополнительные компенсационные выплаты.

Согласно действующему законодательству залог может быть прекращен в случаях: прекращения обеспеченного залогом обязательства (расторжения кредитного договора); утраты (разрушения) заложенной квартиры; продажи заложенной квартиры с публичных торгов. В любом случае о прекращении ипотеки квартиры делается отметка в реестре, в котором был зарегистрирован договор об ипотеке.

Одним из самых больных вопросов ипотеки стали пресловутые дополнительные расходы. Множество заемщиков называет их «подводными камнями», поскольку никто о них заранее не знает, и никто не ожидает, что это так дорого. В перечень дополнительных расходов входят внешние (внебанковские) и внутренние (банковские) расходы.

Внебанковские расходы (кроме риэлторских все расходы необходимы):

·        плата за оценку стоимости предмета залога (квартира) -100 -200 долларов США (ее лучше заказать у компании, которую укажет сам банк);

·        оплата государственной регистрации договора купли-продажи и ипотеки квартиры - 2 200 рублей (это фактически удостоверение права собственности владельца в государственном реестре, что необходимо для государственного контроля за сделками с недвижимостью);

·        государственная регистрация снятия залога - 103 рубля;

·        сбор за нотариальное удостоверение договора купли-продажи и ипотеки квартиры 200 р.( в соответствии с Федеральным Законом РФ № 104-ФЗ «О внесении изменений в ст. 4 Закона РФ «О государственной пошлине»; вступает в силу с 25 сентября 2004 г.);

·        страхование по трем видам (страхование риска утраты права собственности, страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование риска порчи и нанесения ущерба имуществу) – примерно 1,5% от суммы кредитового остатка в год, увеличенного на 10%;

·        услуги риэлторов 5–6% — комплексное сопровождение сделки с учетом юридической проверки квартиры.

Банковские расходы (перечислены возможные виды расходов):

·        рассмотрение банком заявления-анкеты клиента 30-65 долларов США;

·        повторное рассмотрение банком заявления-анкеты клиента 20-40 долларов США;

·        плата за аренду индивидуального сейфа – 60-80 долларов США;

·        сбор за открытие и ведение ссудного счета – 0,5-2% от суммы кредита, но не менее 200 долларов США (определяется индивидуально).

·        за конвертацию – 0,3% от суммы конвертации;

·        за снятие наличных – 0,8% от суммы снятия наличных;

·        за определение подлинности денежных купюр (обычно на первоначальный взнос) – 0,1% (от проверяемой суммы);

·        за перечисление денежных средств – 0,2% от суммы перечисления;

·        комиссия за предоставление кредита – 0,5-1% от суммы кредита, но не менее 350 долларов США и не более 1500 долларов США.

Таким образом, по данной главе можно сделать следующие выводы:

Условно, ипотечные программы можно разбить на составляющие:

·        Процентная годовая ставка (минимальная, средняя и максимальная);

·        Первоначальный взнос (минимальный, средний, стандартный);

·        Сроки кредитования (минимальные, стандартные, максимальные);

·        Возможность досрочного погашения кредита без штрафных санкций;

·        Соотношение величины ежемесячного дохода заемщика и размера выдаваемого на него кредита;

·        Строгий или менее жесткий подход к подтверждению доходов заемщика;

·        Отношение коммерческого банка к наличию гражданства РФ, постоянной или временной регистрации.

·        Величина накладных расходов на получение кредита в банке.

Классифицируя программу «Новый дом» по этим признакам, предоставляемую ОАО «Сибакадембанк», можно отметить, что  программа имеет среднюю процентную годовую ставку,   минимальный первоначальный взнос, невозможность досрочного погашения кредита без штрафных санкций, соотношение величины ежемесячного дохода заемщика и размера выдаваемого на него кредита, мягкий подход  к подтверждению доходов заемщика, среднее величиной накладных расходов на получение кредита в банке.

 Сравнивая программу «Новый дом» с ипотечными программами другими банков, можно отметить конкурентные преимущества: срок процентной ставки составляет 15,5 %, а срок кредитования – 15 лет. Программа является привлекательной, и сами сотрудники ОАО «Сибакадембанк» связывают с ней успешное развитие банка на рынке ипотечного кредитования.   

Глава 3.  Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в РФ

3.1. Проблемы правового регулирования отношений в жилищной сфере

Появление ипотечного страхования сдерживается наличием ряда проблем, решение которых зависит исключительно от усилий государства. Прежде всего, речь идет о том, чтобы урегулировать вопросы обращения взыскания на предмет залога (то есть на приобретенную с помощью ипотечного кредита квартиру или дом). Другая существенная проблема — отсутствие достоверной статистики дефолтов по ипотечным кредитам. Без нее страховщики и банкиры не могут перейти к обсуждению конкретных страховых продуктов, потому что невозможно точно определить страховые тарифы. Впрочем, Центральный банк мог бы организовать получение от банков отчетов о выданных ипотечных кредитах и создать единую централизованную базу данных. Но пока никакой работы в этом направлении не ведется.

К проблемам развития ипотечного кредитования в России можно отнести:

·                   ограниченное предложение жилья. Для того, чтобы ипотека стала доступной, необходимо, в первую очередь, сделать доступным жилье. В настоящее время на рынке недвижимости спрос значительно превышает предложение, цены на жилье растут быстрее, следовательно, доступность жилья снижается. Создается напряженная ситуация, и снижение ставок по ипотечным кредитам может спровоцировать резкий рост количества покупателей. Соответственно, возрастут и без того высокие цены. Согласно имеющимся оценкам, потребность в жилье составляет на сегодняшний день 1,5 млрд кв. м. Лишь незначительная часть этой потребности может быть удовлетворена на вторичном рынке жилья — примерно 0,2 млрд кв. м. Таким образом, потребность в новом строительстве жилья составляет около 1,3 млрд кв. м. На сегодня весь жилой фонд России составляет 2,8 млрд кв. м. При этом улучшить свои жилищные условия хотели бы более 60% россиян.

·                   низкая платежеспособность населения. В настоящее время ипотечным кредитом могут воспользоваться около 5-6% российских семей.

·                   невозможность подтверждения своих доходов приводит к ограниченному кругу заемщиков, способных без лишних проблем взять ипотечный кредит. Большинство населения России, способного взять и затем выплатить ипотечный кредит не имеет официального подтверждения своих доходов. В качестве такового некоторые банки по-прежнему требуют справку из налоговой инспекции по форме 2НДФЛ. Такую справку могут предоставить, в основном, люди, работающие в крупных российских компаниях или в иностранных организациях, где все доходы абсолютно «белые». Однако в целях охвата потенциальных заемщиков кредитующие организации применяют альтернативные способы анализа платежеспособности: принимают справки о доходах с места работы, проводят ознакомительные беседы с руководством компании, в которой работает заемщик, рассматривают расходы на текущую аренду жилья и пр. Некоторые банки применяют повышенные процентные ставки (на 2-3%) для заемщиков с неподтвержденными доходами. В данном случае многие банки советуют открывать текущие счета в крупных и надежных банках с тем, чтобы регулярно заносить на них свои денежные поступления. Выписка со счета за год, заверенная банком - держателем счета, в которой показаны ежемесячные поступления заемщика, будет отличным доказательством его платежеспособности.

·                   высокие процентные ставки. Основные причины высоких процентов – отсутствие дешевых и долгосрочных источников финансирования, а также инфляция, которая в России до сих пор сравнительно велика –около 10% годовых в рублях. Кроме того, операционные расходы на оформление кредита также "съедают" около трех процентов. Несмотря на заметное снижение уровня ставок до 11-12% в валюте, это всё равно дорого для большинства населения. Приемлемой платой за пользование кредитом будет ставка 5-6% годовых в валюте при 20- 30-летнем сроке выплат. Вместе с тем сложившиеся процентные ставки – это объективный уровень, изменить его искусственным способом – значит подорвать коммерческие основы ипотеки и вновь перейти на дотации за счет государственных источников.

·                   выселение в случае неплатежа. Отсутствие возможности выселить заемщика из квартиры в случае неплатежей – дополнительный риск кредитора, который делает бесполезным договор залога приобретаемой квартиры и фактически меняет суть ипотечного кредитования. Из-за существующего законодательства затруднена процедура выселения гражданина из квартиры в случае его неплатежеспособности, т.к. в соответствии с ГПК невозможно обратить взыскание на единственное пригодное для жизни жилое помещение, даже если оно приобретено с помощью ипотеки. В соответствии с Жилищным кодексом такая процедура возможна, если при этом гражданину будет предоставлено альтернативное жилье из фонда временного поселения. Но таких фондов, как правило, нет. Из-за этого банки опасаются давать кредиты по ускоренной процедуре. А для проверки надежности требуется огромное количество документов, оформить которые самостоятельно часто бывает просто невозможно. В добавление особые хлопоты вызывают дети. Если взрослого выселить из квартиры, находящейся в залоге, все-таки можно, то ребенка из единственного жилья нельзя выписать ни при каких условиях. Поэтому банки не разрешают прописывать детей в приобретаемой квартире. И купить недвижимость с целью улучшения жилищных условий при наличии детей также не получится - пока новая квартира находится в залоге, продать старую (предварительно выписав детей) невозможно. Тем не менее, люди выходят из положения. Прописывают детей у родственников или не продают старую квартиру, пока не расплатятся по кредиту. Правда, не у всех есть такая возможность.

·                   отсутствие ипотечного страхования. Наличие ипотечного страхования позволит снизить первоначальный взнос. Ипотечное страхование - это страхование коммерческих и финансовых рисков ипотечных банков, которое рассматривается как инструмент снижения размера первоначального взноса по ипотечным кредитам. Снижение авансового платежа позволит взять кредит людям со стабильными и достаточными для погашения кредита доходами, но уже без необходимых первоначальных накоплений (обычно — 15-30% от стоимости квартиры). Однако, банки и страховые компании не могут договориться о принципах организации системы ипотечного страхования. Банки пока не готовы выступать в качестве страхователей и страховать свои риски, связанные с возможным невозвратом выданных ими ипотечных кредитов. Все расходы на сегодняшний день перекладываются на заемщиков, которые страхуют свою ответственность за невозврат полученного ипотечного кредита сразу по трем видам страхования.

Основными проблемами ипотечного кредитования являются слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России. Существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит.

Чтобы сделать ипотеку более доступной для населения в ноябре 2005 года подготовлена поправка в закон об ипотеке, касающаяся изменения условий и оплаты страхования ответственности заемщика при оформлении кредита на приобретение жилья. В результате, считают авторы законопроекта, оформить ипотечный кредит станет проще и дешевле.

Поправка подготовлена в комитете Госдумы по собственности. Как сообщил соавтор законопроекта, зампред комитета Евгений Богомольный, речь идет, во-первых, о некотором ограничении страховой суммы по договору, которая не должна превышать 20 процентов стоимости заложенного имущества. И, во-вторых, предлагается, чтобы страховая премия, уплачиваемая по договору страхования, взималась с клиента не единовременно, а ежегодно равными долями в течение срока действия договора страхования.

Согласно действующему закону об ипотеке, гражданин, оформляющий кредит на приобретение или строительство жилья, обязан застраховать закладываемую недвижимость от рисков утраты и повреждения. На практике практически все банки, предлагающие услуги по ипотечному кредитованию, требуют, чтобы были застрахованы три риска: риск утраты или повреждения квартиры; риск прекращения права собственности на нее; риск причинения вреда жизни заемщика или потери трудоспособности. При оформлении двух первых страховок страховые компании исходят из стоимости закладываемой недвижимости и суммы кредита. Если будет принята поправка ограничить страховую сумму величиной, не превышающей 20 процентов от стоимости квартиры, страховая сумма уменьшится до 12 тысяч долларов и, соответственно, оплата страхования в этом конкретном случае уменьшится практически втрое.

Правда, надо отметить, что это уменьшение коснется лишь рисков, связанных с потерей квартиры. Условия страхования жизни заемщика или его болезни и утраты заработка останутся без изменений.

Сложившаяся в 2005 году практика страхования заложенной недвижимости при получении ипотечного кредита показала, что правовая норма о необходимости единовременной уплаты страховой премии ограничивает возможности потенциальных заемщиков. Ведь при этом довольно заметно увеличиваются их первоначальные расходы при оформлении кредита. Поэтому в законопроекте предлагается не только зафиксировать верхний предел страховой суммы, но и заменить действующую норму о единовременной выплате страховой премии на положение о ее уплате «в рассрочку[11]».

Также на законодательном уровне решен ряд вопросов, связанных с возможностью обращения взыскания на заложенное жилье, отменено требование об обязательном нотариальном удостоверении договора, улучшены условия по предоставлению налоговых вычетов.

Наиболее спорный из принятых документов - закон о долевом строительстве, механизмы практической реализации которого пока не вполне понятны. В своих комментариях к этому документу многие крупные девелоперы неоднократно отмечали, что в новых условиях мелким и средним застройщикам будет очень тяжело выживать и многие из них просто покинут рынок. Скорей всего, однако, этого не произойдет.

Решить проблему длинных ресурсов, столь необходимых российскому банковскому сектору для организации полноценной системы кредитования, призван в первую очередь закон об ипотечных ценных бумагах. Несмотря на то, что ему уже больше года, до сих пор не зарегистрировано ни одного выпуска ипотечных облигаций, на которые так рассчитывают участники рынка. Основная проблема заключается в отсутствии нормативных документов, полный пакет которых будет принят лишь к концу года. Кроме того, одной из целей закона было обеспечение вложений пенсионных резервов в ипотечные ценные бумаги. Реализация этого положения невозможна без внесения изменений в пенсионное законодательство.

Из 210 подзаконных актов, которые должны были дать жизнь пакету жилищных законов, правительство приняло лишь один.

Не торопясь, работают ведомства, которым поручено решать жилищную проблему. Руководство Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) признает, что подготовило лишь два положения о жилищных кооперативах (об отчетности и нормативах финансовой устойчивости кооперативов) и несколько документов, которые касаются долевого строительства. Да и те пока не успело даже показать участникам рынка. У ФСФР нет в штате достаточно сотрудников, особенно в регионах, чтобы контролировать процесс.

Глава Экспертного управления президента Аркадий Дворкович считает, что правительство недостаточно работает над решением жилищного вопроса. Впрочем, не только правительство следует винить за то, что не работает жилищный пакет. Сейчас в Думе лежат поправки к нему, которые должны были быть приняты в весеннюю сессию. К примеру, в них корректируются нормы залога при предоставлении кредита застройщику: ему будет разрешено "закладывать" в банке права на ту часть дома, в которой квартиры еще не распроданы потенциальным дольщикам, - чтобы дольщики и банк выступали в качестве кредиторов одной очереди. Отложены в долгий ящик и законы, которые были "изъяты" депутатами из пакета в прошлом году.

В качестве первого шага в решении названных проблем ипотечного кредитования было выбрано изменение соответствующей нормативно-правовой базы. Для этого был разработан пакет из 27 законопроектов. Среди них - проекты Федеральных законов "О внесении дополнений и изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации", "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", проекты Жилищного и Градостроительного кодексов, поправки в области налогообложения ипотечных операций и др. Планируется, что документы могут вступить в силу с 1 января 2005 года. При вступлении в силу этих законов с 1 января 2005 г. появятся новые стимулы для рынка жилья, возможность влияния на ценовую ситуацию. Среди изменений законодательства в области ипотеки необходимо отметить следующие планы Правительства:

·        Предоставление возможности изменения сроков и процентных ставок по ипотечным кредитам, удостоверенным закладной;

·        Отмена требования обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки;

·        Предоставление возможности обращения взыскания на жилое помещение и прекращения права пользования прежним собственником и членами его семьи этим жилым помещением, находящимся в ипотеке в обеспечение ипотечного кредита;

·        Возможность предоставления в обеспечение ипотечного кредита на улучшение жилищных условий, включая не только жилое помещение, приобретаемое за счет кредитных средств, но и любое другое жилое помещение.

В новом Жилищном кодексе утверждены три формы жилья - частное, коммерческого найма и "бесплатное" на условиях найма, предоставляемого неимущим гражданам. ЖК определел и категории малоимущих, которым будет предоставляться бесплатное жилье. При этом условия получения бесплатного жилья, порог доходов и квадратных метров, которыми располагает претендент на муниципальную квартиру, определяют органы местного самоуправления исходя из своего бюджета. Всем остальным придется приобретать его на рынке. Из "бесплатных" квартир будут выселяться без предоставления альтернативного жилья злостные неплательщики, которые не вносят деньги за жилищно-коммунальные услуги и за квартиру более 6 месяцев, граждане, лишенные родительских прав, и те, кто заселился туда незаконно. Вносимые поправки позволят банку выселить заемщика, отказывающегося от выполнения своих долговых обязательств, из квартиры в кратчайшие сроки и забрать недвижимость, служившую залогом по невозвращенным ссудам. С другой стороны, отмена обязанности предоставления жилья людям, выселяемым из заложенных квартир, может противоречить Конституции.

Еще одним рычагом для движения ипотеки вперед считается принятие закона «Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах». Основной тезис изменений по этому закону заключается в возможности осуществления нескольких видов операций с ипотечным покрытием эмитента: от его реализации с возмещением владельцам ипотечных ценных бумаг соответствующей части или всей стоимости до передачи этого ипотечного покрытия другому эмитенту с переэмиссией либо учреждением нового SPV - компании специального назначения - Special Purpose Vehicle (SPV), под этот выпуск. Пока не совсем ясно, кем, как и при каких условиях будет приниматься решение о том или ином действии в отношении ипотечного покрытия.

Федеральные законы, принятые в 2004 г. направлены, прежде всего, на стимулирование жилищного строительства и сокращение транзакционных издержек при совершении сделок с недвижимостью. В частности, в Налоговый кодекс РФ в главу 21 « Налог на добавленную стоимость» приняты изменения, в соответствии с которыми операции по реализации земельных участков, жилых домов, жилых помещений и долей в них не признаются объектами налогообложения. Новым законом также предусмотрено увеличение имущественных налоговых вычетов до 1 000 000 000 рублей при продаже квартир, домов, садовых домиков, земельных участков и долей в них, которые находились в собственности налогоплательщика менее 3 лет. Если указанное имущество находилось в собственности налогоплательщика три года и более имущественный, налоговый вычет предоставляется в полном размере. В случае приобретения недвижимого имущества налогоплательщики получают имущественный вычет в полной сумме, израсходованной на новое строительство либо приобретение жилья. В эту суммы, помимо стоимости самого жилья, входят расходы, произведенные налогоплательщиком в связи с погашением процентов по целевым кредитам и займам, полученных от кредитных и иных организаций Российской Федерации. Суммы процентов, уплачиваемых иностранным кредиторам, таким образом, исключены из имущественного налогового вычета. Помимо процентов кредитным организациям в имущественный вычет могут быть включены суммы, израсходованные на разработку проектно-сметной документации, приобретение строительных и отделочных материалов, подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и др. Указанные расходы включаются в сумме, не превышающей 1 000 000 000 рублей.

Гораздо более масштабная налоговая новация - введение единого налога на недвижимость. Планируется заменить действующие три налога (земельный, на имущество физических лиц и организаций) на два новых. А именно: на местный налог на недвижимость (с жилого фонда) и региональный (с нежилого фонда). При этом исчисляться они будут исходя из рыночной стоимости имущества, а не на основании инвентаризационной оценки, как сейчас.

Другая поправка в Налоговый кодекс касается снижения с 24% до 6% ставки налога на прибыль по операциям с ипотечными ценными бумагами и процентных доходов по краткосрочным (менее пяти лет) договорам ипотеки. За счет этих мер, как следует из документа, сократятся издержки инвесторов и банков на рефинансирование ипотечных кредитов, что в итоге понизит и ставки для заемщиков. Однако потенциальные инвесторы прохладно отнеслись к идее реформаторов: ипотечные бумаги появились на рынке недавно и занимают очень незначительную часть, поэтому снижение ставки налога на прибыль - скорее всего недостаточная мера для стимулирования этого рынка.

Правительство планирует заменить действующую систему оценки имущества граждан по системе БТИ на так называемую массовую оценку. Она будет в большей степени приближена к рыночной оценке имущества. Так, правительство намерено уйти от "двойных стандартов и двойной бухгалтерии" при налогообложении. Скорее всего, в первую очередь будет введен местный налог на жилье в размере от 0,1 до 0,3% рыночной стоимости имущества. Пока ставки не определены, но их предполагается сделать дифференцированными и применять механизмы налоговых вычетов. Это позволит перераспределить налоговую нагрузку со старого жилья или жилья с низкой стоимостью на собственников более дорогой недвижимости. По замыслу разработчиков пакета законопроектов, налог на недвижимость и доходы от продажи земельных участков должны обеспечить местные бюджеты средствами, которые муниципалитеты смогут направить на развитие инженерной инфраструктуры.

До сентября 2004 года подпись нотариуса обходилась в 1,5% от общей стоимости сделки ( с 25 сентября 2004 г. она составила – 200 руб. по ипотеке жилья, а ипотеки другого недвижимого имущества 0,3%, но не более 5 тыс. руб.), однако особой необходимости в ней нет - юридически она ничего не добавляет к государственной системе регистрации прав. Сама система госрегистрации будет усилена с целью защиты прав добросовестных приобретателей жилья, соответствующие поправки планируется внести в Гражданский кодекс и в закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Записям в едином государственном реестре будет отдан приоритет перед правоустанавливающими документами, что сделает его более достоверным. Кроме того, предлагается дать дополнительные гарантии гражданам, которые потеряли права на жилье в результате нарушения их прав третьими лицами. Таким гражданам будут выплачиваться денежные компенсации из федерального бюджета.

Вывод

Основными ориентирами Правительства РФ в результате принятия предлагаемых мер по развитию рынка жилья в России к 2010 г. должны стать:

·        создание правовой основы рынка жилья;

·        увеличение средней обеспеченности жильем с 19,7 кв.м. на человека до 21,7 кв.м. на человека;

·        увеличение годового объема ввода жилья с 36 млн. кв. м. до 70-80 млн. кв. м.;

·        увеличение доли населения, способного приобрести стандартную квартиру, в три раза – с 9,5% до 30,5%.

Однако, по мнению большинства экспертов, предлагаемый пакет законопроектов в первую очередь стимулирует именно платежеспособный спрос, а не строительство, что еще более увеличит дисбаланс между спросом и предложением. Поэтому, по крайней мере, в ближайшие годы жилье будет становиться все менее доступным для большей части населения. При этом сами разработчики ипотечных законопроектов признают, что облегчение условий и снижение процентов по ипотечным кредитам поможет обзавестись собственным жильем не более 10-15% самых обеспеченных россиян.

Сами банкиры считают необходимым принять в первую очередь законы о защите прав кредитора в случае неплатежеспособности заемщика, создать условия для развития системы целевых жилищных или строительных накоплений, рефинансирования ипотечных кредитов, а также легализовать операции с ипотечными ценными бумагами.

3.2. Перспективы развития ипотечного кредитования в России

Среди положительных тенденций российского рынка ипотечного кредитования следует отметить снижение процентных ставок по кредитам до 11%-12% в валюте и 16-18% в рублях, что по-прежнему в несколько раз превышает общемировой уровень.

Лидерами на рынке ипотеки являются Сбербанк, выдавший за I полугодие 2005 г. ипотечных кредитов на 21701511 тыс. руб., «Внешторгбанк» (1841842 тыс. руб), «Райффайзенбанк» (1126979 тыс. руб), «Дельтакредит» (910327 тыс. руб) и «Городской Ипотечный Банк» (572 564 тыс. руб)² . В первую десятку игроков в настоящее время входят также «Уралсиб», «Международный Московский Банк», «Национальная ипотечная компания (НРБ)», «Русский Ипотечный Банк», «Возрождение».

По данным Банка России, в 2004 году на ипотеку пришлось лишь 1,52% всех кредитов, выданных частным лицам. Росстрой подсчитал, что за это время в России пока выдано лишь 46 тысяч ипотечных кредитов. Для того чтобы выполнить наказ президента и обеспечить увеличение этой цифры до миллиона максимум к 2012 году, ее ежегодный прирост должен составлять не менее 47%.

Сегодня же, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), текущие темпы прироста объемов выдаваемых кредитов составляют 10% в месяц. В агентстве отмечают и рост средней суммы, выдаваемой заемщику, - на 1 сентября 2004 года она составляла 364 тысячи рублей, а на 1 апреля 2005 года - уже 397 тысяч. Кроме того, ипотека постепенно "удлиняется" - если раньше сложно было взять взаймы более чем на 10 лет, то сейчас максимальный срок кредитования составляет 27 лет (программа АИЖК), а ряд банков планирует увеличить его до 30 лет. В результате кредиты становятся более доступными: снижаются размер ежемесячного платежа и как следствие требования к доходу заемщика. Однако сохранение столь впечатляющей динамики на годы - большой вопрос. Для его решения нужно будет справиться с целым рядом остро обозначившихся проблем ипотечного рынка.

Главная проблема здесь - это низкий уровень развития российских банков, что, кстати, признают и сами банкиры. Многолетние ипотечные кредиты остаются для банков весьма рискованными, а высокий риск всегда означает высокий процент. Правда, банки планируют добиться сокращения ставок за счет выпуска ипотечных облигаций под государственные гарантии. В преддверии позитивных перемен на рынке ипотечного кредитования произошли приятные изменения, которые носят скорее демонстративный характер: некоторые банки снизили ставки по кредитам до 9-10% в валюте, уменьшили первоначальный взнос до 10-15% от стоимости жилья и стали активнее работать с новостройками. Таким образом, ипотечные кредиты стали выгоднее и привлекательнее.

Уже сегодня банки, чтобы привлечь клиента, увеличивают сроки погашения кредита до 20 лет, отказываются от штрафных санкций за досрочную выплату, не требуют официального подтверждения всей суммы дохода заемщика и поручителей. Правда, у подобной лояльности есть и оборотная сторона. В обмен на то, что банк не будет интересоваться происхождением средств, он может выдать кредит под более высокий процент. Или повысит первоначальный взнос чуть ли не до половины стоимости квартиры. А вот за слишком низкой процентной ставкой часто скрывается высокая комиссия за открытие и ведение ссудного счета.

Сегодня на рынке наблюдается некоторый перекос системы ипотечного кредитования в пользу крупнейших участников рынка: хотя номинально на рынке присутствуют более 200 банков, 50% выданных кредитов приходится на Сбербанк, а доля пяти ведущих операторов, по данным Ассоциации российских банков, превышает 70%. Такое положение объясняется тем, что для выдачи дешевых долгосрочных кредитов нужны длинные ресурсы, которых у негосударственных российских банков нет и пока быть не может. Предельный срок по привлекаемым средствам составляет 3-5 лет, поэтому и ставки по ипотечным кредитам столь высоки (15-19% годовых в рублях и 10-15% в валюте). Для их снижения требуется качественный скачок - например, снятие ограничений на доступ банков к пенсионным и бюджетным средствам, средствам социальных фондов, создание системы вкладов без права досрочного изъятия. Возможно, некоторому удешевлению ипотечных кредитов будет способствовать и появление на российском рынке крупных западных игроков.

Неподготовленность банковской системы - не единственная проблема российской ипотеки. В России очень низка платежеспособность населения, средний доход россиянина в конце 2004 года не превышал 5500 рублей, в то время как средний размер платежа, по данным АИЖК, составлял 5800 рублей.

Сравнительный анализ процентных ставок ипотечных кредитов  для регионов России при сроке погашения кредита 20 лет представлен в табл. 5.