Содержание

1. Описание объекта. 3

1.1. Описание улучшений. 3

1.2. Характеристика основных конструктивных элементов оцениваемого объекта  4

1.3. Системы инженерного обеспечения. 5

2. Определение рыночной стоимости земельного участка. 6

3. Определение стоимости оцениваемого объекта. 7

3.1. Затратный подход. 7

3.2. Рыночный сравнительный подход. 12

3.3. Доходный подход. 17

Заключение. 21

Список литературы.. 23

 

1. Описание объекта

1.1. Описание улучшений

Общая характеристика

Служебные помещения под офис, складские помещения, производственные помещения (столовая)

Площадь общая, м2

2823,6

Площадь полезная, м2

2186,9

Класс капитальности

2

Качество строительства

ХОРОШЕЕ

Нормативный срок службы, лет

50

Фактический срок службы, лет

31

Сведение о капитальном ремонте

В 1995 г. выполнен капитальный ремонт, 2000г. выполнен «евроремонт» в офисных помещениях

1.2. Характеристика основных конструктивных элементов оцениваемого объекта

Элемент

Конструктивное решение. Материал

Состояние

Фундамент

Ленточные монолитные железобетонные.

Имеются мелкие трещины (шириной до1 мм) трещины в цокольной части здания. Несущая способность не снижена. Состояние хорошее

Наружные стены

Железобетонные панели.

Наблюдаются небольшие трещины в панелях (шириной до 1 мм), отпадание раствора в швах между плитами, мелкие выбоины на плитах. Состояние хорошее.

Перекрытия

Железобетонные плиты

Имеются незначительные трещины шириной до 0,5 мм в плитах и в местах примыкания к стенам. Состояние хорошее.

Полы

В производственных помещениях (в столовой) – керамическая плитка, в зале – линолеум, в складских помещениях – бетонный пол, в офисных помещениях – ковровое покрытие.

Наблюдаются мелкие сколы, трещины отдельных керамических плиток на площади до5 %, небольшие повреждения в линолеуме, в целом состояние пола хорошее.

Окна

Во всём помещении – двойные створные деревянные блоки.

Состояние деревянных блоков хорошее.

Двери

Входные – металлические полуостеклённые с пластиковым покрытием. Внутренние – деревянные филенчатые

Состояние всех типов дверей отличное.

Внутренняя отделка

В производственных помещениях: стены – высококачественная окраска водными составами и глазурованная плитка, потолок – штукатурка, побелка; в зале: стены и потолок – штукатурка, побелка. В складских помещениях: стены и потолок – штукатурка, побелка. В офисном помещении: стены – обои под покраску, потолок – штукатурка, побелка. В санузлах: стены, – глазурованная плитка, потолок – штукатурка, побелка.

Состояние внутренней отделки офисного помещения отличное, в производственных – пожелтение, отшелушивание  слоя побелки в некоторых местах, в санузлах – мелкие трещины и сколы в отдельных плитках на площади до 5 %. Состояние хорошее.

1.3. Системы инженерного обеспечения

Элемент

Состояние

Водопровод

Наблюдается незначительное ослабление сальниковых набивок и прокладок кранов и запорной арматур.

Электросети

В подсобных помещениях частично отсутствуют лампы

Канализация

Наблюдается ослабление мест присоединения приборов, повреждение отдельных мест чугунных трубопроводов.

Система отопления

Наблюдается незначительное повреждение окрасочного состава стальных трубопроводов и радиаторов. Требуется окраска местами до 10 %.

Вентиляция

Наблюдается внутренне загрязнение вентиляционных каналов, местами коррозия металлических деталей системы.

Телефон

Имеется (4 номера)

2. Определение рыночной стоимости земельного участка

Расчёт стоимости земельного участка производится методом остатка. Суть его заключается в следующем:

·                  необходимо определить стоимость воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

·                  рассчитать чистый операционный доход от объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

·                  определить рыночную стоимость единого объекта недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода за определенный период;

·                  рассчитать рыночную стоимость участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений

№ п\п

Элемент анализа

Значение

1

Чистый операционный доход

2 114 777,28

2

Стоимость улучшений

2 276 456

3

Коэффициент капитализации улучшений

0,37

4

Чистый операционный доход, относящийся к улучшениям (п.2*п.3)

842 288,72

5

Земельная рента (п.1-п.4)

1 272 488,56

6

Коэффициент капитализации для земли

0,34

7

Рыночная стоимость земельного участка (п.5/п.6)

3 742 613,12

Чистый операционный доход посчитан на основе аренды земельного участка (09.11.2005 г.)

Для наиболее эффективного использование данного участка выбрано строительство торговых площадей (магазин), стоимость улучшений – сметная стоимость строительства данного объекта.

3. Определение стоимости оцениваемого объекта

3.1. Затратный подход

Затратный подход основывается на принципе замещения. Этот принцип утверждает, что не существует благоразумных покупателей, которые заплатят за собственность больше, чем составят затраты на приобретение подобной площади или на возведение строения равнозначного качества и функциональности без чрезмерной задержки.

Затратный подход - это подход, при котором стоимость объекта оценивается как сумма расходов по его восстановлению в первоначальном виде за вычетом накопленного износа.

Расчет восстановительной стоимости здания, рекомендуемого к продаже, производится следующим образом:

1. Определение стоимости строительства в ценах 1969 года на основе сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости;

2. Перевод стоимости в цены  1984 г. на основе индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, прочих затрат и территориального коэффициента (письмо Госстроя СССР № 14—Д от 06.09.1990 г.);

3 Перевод стоимости в цены 1991 г.

4. Определение восстановительной стоимости на дату оценки объектов. Расчет производится с. использованием индекса перехода от сметных цен 1991 г. к дате оценки (по данным ежеквартального бюллетеня Комитета  по  строительству и ценообразованию Хабаровского края «Региостройинформ»).

5. Определение устранимого и неустранимого физического износа конструктивных элементов зданий и сооружений на момент оценки по данным технической экспертизы.

6. Определение восстановительной стоимости объекта за вычетом износа. При определении рыночной стоимости для целей продажи учитывается физический износ, вызванный разрушением строительных конструкций и материалов под действием различных факторов (физическое и химическое выветривание, перегрузки, неправильная эксплуатация и др.), и вычитается из стоимости как ухудшающий привлекательность недвижимости.

Расчёт восстановительной стоимости объекта на

Восстановительная стоимость зданий (строений) определяется по формуле:

Св = Сп * Ко, (1)

где: Св - восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в текущих ценах;

Сп - первоначальная восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в ценах 1969 г, составляет 536 042 р, из отчёта о проведении технических работ на объекте недвижимости, расположенного по улице Строительная № 24 (09.06.2004 г.);

Ко - общий индекс изменения цен на СМР от базовых цен 1969 г. к ценам на дату оценки;

Ко = Kl * K2 * КЗ (2)

где: Kl - индекс цен перехода от базовых цен 1969 г. к ценам 1984 г., составляет 1,2 на основании письма Госстроя СССР № 14 - Д от 06.09.1990 г.;

K2 - дифференцированный индекс цен перехода от цен 1984 г. к ценам 1991 г., (на основании межрегионального информационно-аналитического бюллетеня КО-ИНВЕСТ (№ 29, стр.35) составляют соответственно 14,28;

КЗ - дифференцированный индекс цен перехода с 1991 г. на уровень цен года оценки.

Расчет восстановительной стоимости объекта

 

Наименование

Сп

К1

К2

К3

К0

Св

4-х этажное нежилое здание

536042

1,20

14,28

1,89

32,39

17 362 400

Прибыль предпринимателя (14 %)

 

 

 

 

 

19 793 136

НДС (18 %)

 

 

 

 

 

23 292 180

 

Оценка износа

В теории оценки выделяют три вида износа:

• физический - связанный с физическим устареванием объекта;

• функциональный - проявляющийся при несоответствии параметров объекта современным требованиям;

• внешний - возникающий в результате неблагоприятного изменения эко­номической, политической, экологической обстановки.

Физический износ конструкций здания равен 31 %, на основании отчёта о проведении технических работ на объекте недвижимости, расположенного по улице Строительная № 24

Устранимый физический износ

Устранимый физический износ представляет собой затраты на ремонт зданий, необходимый для эффективного использования зданий и оправданный с экономической точки зрения.

Устранимый физический износ вызывается плохой эксплуатацией здания, и поэтому его часто называют отложенным ремонтом. Оценочное содержание этого понятия состоит в предположении, что потенциальный покупатель при осмотре недвижимости сделает корректировку цены покупки на величину стоимости отложенного ремонта, который он должен будет произвести после приобретения имущества для восстановления его начальных потребительских свойств.

При оценке здания магазина установлена необходимость косметического ремонта и частичной замены сантехнического оборудования.

Был произведен анализ затрат на ремонт здания и расчет его стоимости. В результате расчета стоимость ремонта устранимого физического износа составила 306,4 тыс. руб.

Неустранимый физический износ

Неустранимый физический износ связан с устареванием основных конструктивных элементов (фундаментов, несущих стен и прочих), ремонт которых невозможен или экономически нецелесообразен.

Неустранимый физический износ был рассчитан на основании результатов проведенного осмотра и сложился в размере 67,5 тыс. руб.

Функциональный износ

Функциональное устаревание означает, что что-то в оцениваемом объекте не соответствует духу времени. Дефект может быть устранимым или неустранимым в зависимости от того, как сумма затрат на его исправление соотносится с ожидаемыми от этого выгодами. Для объекта оценки устранимым функциональным износом является установка кондиционеров в торговом зале магазина.

Расчет устранимого функционального износа, тыс. руб.

Стоимость установки кондиционера в существующем здании па дату оценки

16,30

Стоимость кондиционера

17,50

Количество

4

Итого исправимый функциональный износ

1 141

Неустранимое функциональное устаревание измеряется потерями в сборе арендной платы. В работе расчет неустранимого функционального износа не проводился.

Внешний (экономический) износ

Внешний (экономический) износ - уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

В своей работе в качестве внешнего износа я принимаю замену деревянных окон на пластиковые.

Расчёт внешнего (экономического) износа, тыс.р.

Стоимость окна, вместе с установкой

7,10

Количество окон

30

Итого внешний (экономический) износ

213

Таблица

Расчёт величины рыночной стоимости по затратному подходу, тыс.р.

Восстановительная стоимость

23 292 ,180

Устранимый физический износ

306,4

Остаточная стоимость

22 985,78

Неустранимый физический износ

67,5

Стоимость здания за вычетом физического износа

22 918,28

Функциональный износ

1 141

Стоимость здания за вычетом функционального износа

21 777,28

Внешний (экономический) износ

213

Рыночная стоимость объекта

21 5664,28

Рыночная стоимость объекта, оцененная затратным подходом, составляет. 21 566 428 р., округляем до 21 566 430 р.

3.2. Рыночный сравнительный подход

Подход определяет рыночную стоимость на основе анализа недавних продаж объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по физическим характеристикам, использованию, доходу, который они производят. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установлен для оцениваемого объекта тем же образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

·                  подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах,  имеющих отношение к объектам сравниваемой полезности;

·                  определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

·                  сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен  или  исключения из списка сравниваемых;

·        приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости объекта оценки.

В оценочной практике применяются девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке;

1. Права собственности на недвижимость,

2. Условия финансирования.

3. Условия продажи.

4. Состояние рынка.

5. Местоположение.

6. Физические характеристики.

7. Экономические характеристики.

8. Использование.

9. Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью. Объектами-аналогами были выбраны здания, находящиеся в г.

Хабаровске и проданные в период с 2001 по 2002 год.

Характеристика объектов-аналогов

№ п/п

Наименование

Местоположение

Дата

продажи

Цена за

1 м:,

руб.

Пло-

щадь,

Примечание

1

Производственный корпус постройки

1963 года

Железнодорож-

ный район, рядом

с остановкой

Январь

2002

3 843

2862,1

 Производственное панельное помещение, имеется парковка износ 45 %

2

Производственно-административный  корпус постройки 1992 г.

Индустриальный

район, в 20 мин.

ходьбы от оста-

новки

Декабрь

2002 г.

4 879

3 484,1

Панельное здание, наличие парковки износ 25 %

3

Административный комплекс постройки 1985 г.

Центральный

район, рядом с

остановкой

Ноябрь

2002 г.

5 700

2730

Административный комплекс с помещениями торговли, парковка, износ 10 %

 

Расчет стоимости  м2 площади здания путем введения корректировок

Параметры корректировки

Объект оценки

Объект-аналог 1

Объект-аналог 2

Объект-аналог 3

1. Цена продажи за 1 м\ руб.

3 843

4 879

5 700

2. Право собственности на объект.       

Корректировка.

Скорректированная цена

Полное

Полное

1

3 843

Полное

1

4 879

Полное

1

5 700

3. Дата продажи - состояние рынка.

Корректировка.

Скорректированная цена.

на 26.11.2005

Октябрь 2005 г

1

3 843

Декабрь

2004 г

1,12

5 465

Ноябрь 2005 г.

1

5 700

4. Местоположение.

Корректировка.

Скорректированная цена.

Индустриальный район

Железнодорож-

ный район,

1,15

4 420

Индустриальный

район

1,0

5 465

Центральный

район

0,85

4 845

5. Состояние объекта.

Корректировка.

Скорректированная цена.

Уловлств.износ 31%

износ 45 %

1,14

5 039

износ 25%

0,94

5 137

износ 10 %

0,79

3 828

6. Наличие парковки. Корректировка.

Скорректированная цена.

Есть

Есть

1

5 039

Есть

1

5 137

Есть

1

3 828

7. Средняя стоимость 1 м2 площади объекта

4 668

5 039

5 137

3 828

1. Коэффициент корректировки на право собственности равен 1, так как в данном случае  во всех трёх объектах права собственности на недвижимость одинаковы, т.е. принадлежат продавцу.

2. Корректировка на перевод цены в цены 2005 г. (на данный год оценивается объект) производится при помощи умножения цены квадратного метра недвижимости на процент инфляции. В 2004 г инфляция составила 12%.

3. Корректировка местоположения производилась следующим образом:

·        объект в железнодорожном районе находится в менее выгодном положении (хуже на 15 %), т.е его цену необходимо улучшить на 15 %, коэффициент равен 1,15;

·        объект в центральном районе находится в более выгодном положении (на 15 %), чем оцениваемый объект, т.е. его цену необходимо снизить на 15%, коэффициент равен 0,85.

4. Корректировка цены на состояние объекта производится следующим образом:

·        физический износ первого объекта на 14 % больше, чем у оцениваемого объекта, его цену необходимо увеличить на 14%, коэффициент - 1,14;

·        физический износ второго объекта на 6% меньше, чем у оцениваемого объекта, т.е. его цену необходимо уменьшить на 6%, коэффициент равен 0,94;

·        физический износ третьего аналога равен 10%,что на 21 % меньше, чем у оцениваемого объекта, следовательно его цену необходимо снизить на 21 %, коэффициент равен 0,79.

5. Коэффициент корректировка на наличие парковки равен 1, т.к. данное удобство присуще всем объектам.

Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная методом сравнения продаж составит:

4 668 р./м2*2823,6м2=13 180 564,8, округляем до 13 180 570

3.3. Доходный подход

Доходный подход основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

При оценке стоимости доходной недвижимости применяют метод капитализации и дисконтирования. Метод капитализации позволяет на основании данных о доходе и о ставке капитализации на момент оценки сделать вывод о стоимости объекта. Метод дисконтирования применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости доходоприносящего объекта.

В данном случае для оценки стоимости объекта был использован метод капитализации. Этот метод дает достаточно точную оценку текущей стоимости будущих доходов в случае, когда ожидаемый поток доходов стабилен или, применительно к нашему случаю, имеет постоянный темп падения.

В соответствии с определенным наилучшим использованием объекта необходимо определить возможную арендную плату.

Сведения об арендной плате взяты из договора аренды помещения (01.01.2005 г.)

Расчет рыночной стоимости доходным подходом имеет следующую последовательность:

1. Определить  ожидаемый доход от всех источников для определения потенциального валового дохода (ПВД);

2. Определить возможные потери от простоя (незагруженности) помещений и потери при сборе арендной платы для определения эффективного валового дохода (ЭВД);

3. Определить все расходы и вычесть их из эффективного валового дохода (ЭВД) для получения чистого эксплуатационного дохода;

4. Определить ставку капитализации;

5. Рассчитать текущую стоимость объекта.

Анализ арендной ставки

По договору аренды помещения размер арендной платы составляет 100 р. за 1 м кв.

Далее арендная ставка корректируется на возможную недозагрузку площадей и потери при сборе арендной платы.

На основании анализа данных мы пришли к выводу, что в нашем случае недонагрузки нет.

Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды помещений редки. Однако мы предпочли заложить риск недополучения арендной платы при сборе в размере 5 %.

Структура доходов от эксплуатации объектов

Наименование

Арендуемая площадь, м2

Арендная плата, руб./месяц

Потенциальный валовый доход, руб.

Коэффициент загрузки

Коэффициент недобора арендной платы

Действительный валовый доход, руб.

Нежилое 4-х этажное здание с цокольным этажом

2823,6

100

3 388 320

0

0,95

3 218 904

Анализ расходов

Расходы владельца объекта подразделяются на 2 группы;

• затраты на ремонт;

• эксплуатационные расходы.

Затраты на ремонт на данном объекте не производились.  Эксплуатационные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на постоянные, величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями (налоги на имущество, страховые взносы, арендная плата за землю), и переменные - зависящие от степени загрузки здания (оплата электроэнергии, тепла, пара, воды и др.).

На основании справки, полученной от заказчика, проведен анализ всех затрат, которые несет предприятие, результаты которого приведены ниже:

Годовые затраты на содержание объекта

В рублях

Постоянные расходы:

164 120

1. Налог на землю

3 680

2. Налог на имущество (здания)

160 440

Переменные расходы

1 822 158

3. Коммунальные услуги

367 348

4. Общехозяйственные расходы

1 358 360

5. Электроэнергия

96 450

Итого

1 986 278

Чистый операционный доход (ЧОД)

Чистый  операционный доход - действительный  валовой  доход  за исключением операционных расходов.

В качестве показателя, описывающего будущие доходы, был выбран чистый операционный доход. Это один из показателей денежного потока, который наилучшим образом описывает стоимость недвижимого имущества предприятия:

ЧОД=ДВД-ТОР

ЧОД = 3 218 904 - 1 986 278 = 1 232 626.

Чистый операционный доход объекта оценки составил 1 232 626 руб.

Определение общего коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации - норма дохода, которая отражает

взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Для определения ставки капитализации принимаем метод кумулятивного построения.

Этот метод предусматривает построение процентной ставки с использованием безрисковой ставки. В качестве базовой к последней прибавляют необходимые компенсации за риск в решении вопроса инженерного обеспечения, низкую ликвидность, ограниченное маркетинговое время и инвестиционный менеджмент.

Поправка на риск

Поправка на риск

В процентах

Безрисковая ставка R,-

И

Риск рынка недвижимости

3

Риск низкой ликвидности

2

Риск инфляции

2

Финансовый риск

2

Законодательный риск

2

Итого

22

Ставка капитализации, полученная методом кумулятивного* построения, составляет 22 %, что подтверждается экспертными оценками рыночной ситуации.

Метод прямой  капитализации переводит годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на ставку капитализации.

Преобразование дохода в стоимость осуществляется в соответствии с формулой

Стоимость = Годовой доход / Ставка капитализации

ЧОД/ Ко= 1 232 626 / 0,22 = 5 602 846 р.

Рыночная стоимость объекта, определенная доходным подходом составляет 5 602 846 р., округляем до 5 602 850 р..

Заключение

Три подхода к оценке стоимости объекта дали следующие результаты:

·                  по затратному подходу - 21 566 430 р.

·                  по сравнительному подходу - 13 180 570 р.

·                  по доходному подходу - 5 602 850 р.

Результаты значительно отличаются.

При рассмотрении результатов трех подходов оценки оценщики исходили из следующих факторов:

Метод сравнительного анализа продаж является основой для определения рыночной стоимости объекта собственности для его дальнейшей продажи, так как максимально отражает особенные характеристики объекта, а именно: площадь,  качество,  местоположение, окружающую среду,  условия  и дату продажи, права собственности, сложившуюся платежеспособность инвесторов и спрос на объекты недвижимости. Спрос в данном районе на помещения, подобные оцениваемому, имеется.

•Учитывая, что рыночных данных о сделках купли-продажи нежилых помещений достаточно для обоснованного заключения о стоимости объекта недвижимости, было принято решение уделить некоторое внимание затратному подходу.

В результате итоговая стоимость объекта определялась следующим образом;

Подход

Стоимость объекта, тыс. руб.

Удельный вес примененного

метода

Средневзвешенная стоимость объекта, тыс. руб.

1. Затратный

21 566,430

0,1

2 156,643

2. Доходный

5 602,850

0,3

1 680,855

3. Сравнительный

13 180,570

0,6

7 908,342

11 745,840

Рыночная стоимость магазина, расположенного по адресу: Россия, г. Хабаровск, Индустриальный район, ул. Строителей 24 , в денежном эквиваленте составляет: 11 745 840 р. (без НДС).

Список литературы

1.     Федорова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости. Учебник. – М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНТЕМ». Издательство «ЭКМОС», 2000. – 352 с.

2.     Письмо Госстроя СССР № 14—Д от 06.09.1990 г

3.     Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень КО-ИНВЕСТ № 29