Задача 4
Какую сумму необходимо
ежеквартально вносить в течение 3 лет на депозит для проведения реконструкции
склада, стоимость которой составляет 500 тыс. руб., если банк начисляет процент
каждые 3 месяца, а годовая ставка равна 28%.
Решение
По формуле сложных процентов
Сумма на которую начисляется
процент = 500/(1+0,28/4)12 = 222,006 тыс. руб. каждый месяц.
Поскольку банк начисляет
проценты раз в месяц, и в квартале 4 месяца, то сумма которую необходимо
вносить ежеквартально = 222,006*3 = 666,018
Задача 14
За какой срок будет возвращен
кредит в сумме 29130 руб., взятый под 8% годовых, если возврат осуществляется
равными платежами по 2500 руб. в год.
Решение:
Пусть проценты по кредиту
начисляются по простой схеме, тогда искомую величину лет можно найти из
уравнения:
.
Правая часть этого уравнения –
величина долга через n лет; левая часть – величина
платежа за n лет.
Выразим искомую величину:
.
29130=169.6n.
лет, т.е. за 18 полных
лет.
Задача 19
Банк договорился об аренде
помещения у фирмы под офис на 4 год. В целях экономии на налогах банк оплатил
аренду в виде выдачи фирме беспроцентного кредита в 200000 у.е., на четыре
года. Ставка процента составляет 7,72%. Определите величину фактической
арендной платы банка за аренду офиса
Решение
При условии, что проценты
начисляются раз в год, по формуле сложных процентов фактическая величина
арендной платы = 200000(1+0,0772)4 = 269286,99 у.е.
Задача 23
Объект недвижимости приобретен
на 50% за счет собственного капитала и на 50% за счет заемного. Ставка процента
по кредиту – 12 %. Кредит выдан на 25 лет при ежемесячном накоплении. Ставка
дохода на собственный капитал 16%. Определить общий коэффициент капитализации
по методу инвестиционной группы.
Решение
Расходы
по кредиту = (1+0,12)12*25 = 5,83
Доходы
по СК = (1+0,16)12*25 = 2,17
Общий
коэффициент капитализации =2,17/5,83 = 0,37 или 37%
Задача 27
Объектом оценки является право аренды офисного центра.
Предположим, ставка по государственным обязательствам составляет 8,4%. Оценщик
считает, что риск может быть оценен в 5%, а привлечение дополнительных средств
не потребуется. Продажа права аренды такого объекта занимает около 3-х месяцев.
Срок предполагаемого возврата капитала 10 лет. Определить значение коэффициента
капитализации.
Решение
Расходы = (1+0,05)10
= 1,63
Доходы = (1+0,084)9,75
= 2,19
Коэффициент капитализации =
1,63/2,19 = 0,74
Вывод: Расчеты показывают, что коэффициент
капитализации с учетом рисков равняется 0,748
Задача 34
Имеется земельный участок 100*100 м. Схема зонирования
разрешает использовать участок одним из четырех способов:
1) строительство многоквартирного дома (на 65 квартир,
12000 д.е., за квартиру, 580000 д.е., затраты на строительство).
2) разбивка на участки под строительство коттеджей (25
участков по 5000 д.е., за участок, 25000 д.е., затраты на оплату юридических и инженерных
услуг)
3) размещение на участке склада строительных материалов
(чистый доход от продажи 1 м2 – 30 д.е., площадь склада 9500 м2,
затраты на оборудование склада 60000 д.е.)
4) организация на участке уличной торговли (1100 д.е.
– доход, приносимый 1 фронтальным метром).
Выбрать вариант наиболее эффективного использования.
Решение
1)
Прибыль = 65*12000-580000 = 200000 д.е.
2) Прибыль = 25*5000-25000 =
100000 д.е.
3) Прибыль = 30*9500-60000 =
225000 д.е.
4) Прибыль = 1100 * 100 * 4 = 440000
д.е.
Из проведенных расчетов
видно, что наиболее эффективный вариант использование участка это 4 вариант под
уличную торговлю он приносит 440000 д.е. дохода.
Задача 35
Стоимость здания 800
тыс.у.е., коэффициент капитализации для здания 18%, чистый операционный доход
250 тыс.у.е., коэффициент капитализации для земли 11 %. Определить стоимость
земельного участка.
Решение
Сумма капитализации = 250/800*100
= 31,25%
Чистый доход от земли =
250*11/18 = 152,77 тыс.у.е
Стоимость земли =
152,77*1,6875 = 257,81 тыс.у.е
Задача 37
Определить
вариант лучшего и наиболее эффективного использования для земельного
участка:
|
|
Сценарии
использования
|
|
Жилое
здание
|
Офисное
здание
|
Промышленное
здание
|
|
Площадь возводимых зданий,
м2
|
7000
|
5000
|
8000
|
|
Стоимость строительства
зданий, $/м
|
200
|
250
|
150
|
|
Чистый операционный
доход, $
|
2
000 000
|
2
700 000
|
1
800 000
|
|
Коэффициент
капитализации зданий
|
23%
|
22%
|
24%
|
|
Коэффициент
капитализации земли
|
20
%
|
20%
|
20
%
|
Решение
Жилое здание
Расходы по строительству =
200 *7000 = 1400000$
Чистый
операционный доход, приносимый сооружением = 1400000*0,23 = 322000 $
Чистый операционный доход, приносимый земельным участком = 2 000 000 – 322000 = 1678000 $
Стоимость земельного участка
= 1678000 / 0,2 = 8390000$
Офисное здание
Расходы по строительству =
250 *5000 = 1250000$
Чистый
операционный доход, приносимый сооружением = 1250000 * 0,22 = 275000$
Чистый операционный доход, приносимый земельным участком = 2 700 000 - 275000 = 2425000$
Стоимость земельного участка
= 2425000 / 0,2 = 12125000$
Промышленное здание
Расходы по строительству =
150 *8000 = 1200000$
Чистый
операционный доход, приносимый сооружением = 1200000 * 0,24 = 228000$
Чистый операционный доход, приносимый земельным участком =
1800000*228000 = 1572000$
Стоимость земельного участка
= 1572000 / 0,2 = 7860000
Из приведенных расчетов
видно, что наиболее эффективное использование земли под строительство жилого
здания.
Список литературы
1. Грабовый П.Г. Экономика и
управление недвижимостью. ЮНИТИ 2001
2. Грязнова А.Г. Оценка
недвижимости – М.: Финансы и статистика, 2004. – с. 496 ил.
3. Крутик А.Б. и др. Экономика
недвижимости, СПб. 2001
4. Ресин В.И. Экономика
недвижимости –Аист, М. 2000
5. Фридман Д. Анализ и оценка
приносящий доход недвижимости Финансы, М., 1995
6. Щербакова Н.А. Экономика
недвижимости, Ростов н/Д. 2002