Тщательность юридического исследования, сотрудничество со страховыми компаниями позволят снизить вероятность этих рисков, предотвратить значительную часть из них;

-       архитектурно-строительные (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов, неточное определение планировки квартир или иного объекта), как правило, связаны с недостаточно детальной проработкой проектов сооружения и развития объектов недвижимости, слабостью их технической экспертизы. В эту категорию рисков входят и технологические риски, которые в значительной мере обусловлены спецификой места реализации проектов. с Так, при реализации ряда проектов развития объектов недвижимости в Киеве их организаторы столкнулись с необходимостью укрепления грунтов и фундаментов, производства дополнительных работ по сохранению соседних зданий. Имели место случаи, когда реализация фантазий собственников отдельных квартир при перепланировке помещений, создании дополнительных удобств (ванных комнат, бассейнов и т.п.) приводила к превышению допустимых нагрузок на несущие конструкции зданий, что создавало аварийную обстановку. При принятии решений о развитии объекта недвижимости особенно важен учет технологических рисков, но нередко с ними сталкиваются и при совершении операций на вторичном рынке;

-       административные риски, которые в украинских условиях имеют особое значение. Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых требуют органы местного управления (налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры, условия подключения к инженерным сетям и т.д.). Очень важно поэтому на стадии получения разрешений на строительство, реконструкцию, перепланировку и т.д. добиваться точного определения обязательств, которые должны быть выполнены организатором инвестиционного проекта, и их документального закрепления;

-       экономические риски, возникающие при совершении сделок с недвижимостью, связаны, прежде всего, с изменением рыночной ситуации. Это изменение может найти проявление в целом ряде факторов - в изменении спроса под влиянием снижения деловой активности или доходов населения, в росте цен на материалы и оборудование, в появлении альтернативных предложений на рынке (например, рост предложения аренды помещений как альтернатива приобретения в собственность), в увеличении предложения конкурирующими фирмами и т.д. Возможность предотвращения или снижения степени вероятности потерь компании (фирмы) в связи с существованием экономических рисков во многом зависит от глубины проработки принимаемых экономических решений, постоянного изучения ситуации на рынке, наличия системы альтернативных поставок и пр.

Вопрос № 19. Метод дисконтированных денежных потоков

Этот метод заключается в определении стоимости  бизнеса   на предположении, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес суммы текущей стоимости будущих денежных поступлений от данного бизнеса.

Суть заключается в представлении, что собственник не продаст  свой бизнес  по цене меньше, чем стоимость будущего дохода.

Этот метод  применим с точки зрения инвестиционных мотивов.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда[6,с . 114]:

·        предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

·        имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

·        потоки доходов и расходов носят сезонных характер;

·        оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

·        объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен) в действие.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные:

·        длительность прогнозного периода;

·        прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

·        ставка дисконтирования.

Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок.

В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует[3,с .121]:

а) тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

в) прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта;

1) потенциальный валовой доход;

2) действительный валовой доход;

3) чистый операционный доход;

4) денежный поток до уплаты налогов;

5) денежный поток после уплаты налогов.

Денежный поток после уплаты налогов – это денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельцами недвижимости.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:

·        ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами);

·        чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию;

·        облагаемую налогом прибыль.

Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток, так как:

·        денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;

·        понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли;

·        показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств;

·        денежный поток – показатель достигнутых результатов как для самого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов [2,с.139-145].

Элементом дисконтирования  будущих денежных потоков выступает остаточная стоимость, которая  включает стоимость денежного потока за все периоды, остающиеся за рамками прогнозного периода.

На первом этапе при расчете  используется  бездолговой денежный поток или денежный поток для собственных капитальных активов, которые определяются как сумма  чистого дохода, амортизационных отчислений, прироста долгосрочной задолженности, за вычетом  прироста собственных оборотных средств, капитальных вложений, снижения долгосрочной задолженности.

Таким образом, бездолговой денежный поток = чистый доход без затрат на выплату процентов + амортизационные отчисления – прирос т собственных оборотных средств и капитальных вложений[7, с. 189].

На втором этапе  при определении длительности прогнозного периода следует учесть, что  прогнозный период – это период,  продолжающийся до тех пор, пока темпы роста  предприятия не стабилизируются. Предполагается, что  в остаточный (прогнозный) период темпы роста  стабилизируются. Но на данной этапе может возникнуть проблема: чем больше прогнозный период, тем больше число наблюдений, тем сложнее выполнить качественный прогноз.

На третьем этапе учитываются такие факторы как номенклатура выпуска продукции, ретроспективные темпы развития предприятия, спрос на продукцию, темпы инфляции, производственные мощности, ситуация в экономке и отрасли, доля предприятия на рынке, долгосрочный темп развития в пост прогнозный период, планы руководства предприятием.

На четвертом этапе определяется структура  расходов оценки инфляционных ожиданий для каждой из категории издержек, изучение единовременных и чрезвычайных доходов, которые встречались в прошлом, но в будущем могут не возникать. Здесь же рассчитываются затраты на выплату процентов.

Пятый этап включает три компонента:

-         капитальные вложения с целью замены основных активов по мере их износа, а также приобретения и строительства новых для расширения будущих производственных мощностей;

-         собственный оборотный капитал предприятия;

-         изменение остатка долгосрочной задолженности.

На шестом этапе используют два метода  расчета дисконтированного денежного потока[4, с. 165]:

-         прямой;

-         косвенный (анализ движения денежных средств по направлениям деятельности:

ДП осн.деят = Прибыль – налоги – изменение суммы текущих активов + изменение суммы текущих обязательств.

ДП инвест деят = изменение суммы долгосрочных активов

Вопрос № 24. Принципы, вид и формы аренды недвижимости

Аренда недвижимости является одним из наиболее распространенных гражданско-правовых институтов.

Объектами аренды недвижимости могут являться земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, и другие недвижимые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

По экономическому содержанию и степени хозяйственной самостоятельности работников арендный механизм на­ходится и следующей логической связи и соподчиненности: частнособственническне отношения — арендные — коопе­ративные — подрядные — наемные. Оптимальное сочетание государственного регулирования с элементами коллективной и индивидуальной самоорганизации достига­ется при конкуренции на рынке всех видов отношений, в той числе и арендных, в совокупности образующих много­укладную экономику, наиболее полно стимулирующую предприимчивость и деловитость всех людей.

Многообразие форм собственности, развитие кооперации и акционирования не только не ограничивают аренду, а на­против, расширяют предпосылки для ее дальнейшего разви­тия на счет свободного использования собственный доходов и имущества для сдачи своих и получения в хозяйственное владе­ние дополнительных участков земли и других объектов не дви­жимости.

Арендной форме производственной деятельности присущи следующие основные принципы и особенности организации[5,с . 231]:

·        смена хозяйствующего субъекта, те передача земли, зданий и другого имущества в распоряжение арендаторов, что позволяет самим труженикам осуществлять функции владения, пользования, распоряжения и частичного присвоения средств и результатов труда при сохранении или трансформации перво­начальной формы собственности в коллективную или частную;

·        возвратность арендованных средств первоначальному соб­ственнику в натуре или в стоимостном выражении, благодаря чему совершается кругооборот их между арендодателем и пред­принимателем и на деле реализуются отношения собственности работниками предприятий;

·        платность за землю и другие арендованные объекты не­движимости, создающая объективную основу для установления системы налогов и адекватного отражения общественных интересов

·        взаимная и материальная юридическая ответственность сторон за эффективное использование средств производства при обоюдной выгодности арендной формы хозяйствования;

·        договорная система отношений между арендатором и арендодателем как равноправными заинтересованными партнерами;

·        самоуправление, полная хозяйственная самостоятельность и непосредственная материальная (имущественная) ответственность арендатора за эффективное использование переданных ему объектов недвижимости;

·        замена системы гарантированной заработной платы арендным трудовым доходом, действительно учитывающим не только количество и качество живого труда, но и экономию материальных ресурсов, т.е. перевод оплаты труда из затратной части распределяемой выручки в доходную, что образует материальную основу предприимчивости людей и экономии ресурсов.

Практическая реализация арендных отношений опосредуется взаимодействием системы заинтересованных субъектов, включая государственные (муниципальные) органы управления, физических и юридических лиц.

         При арендной деятельности достигается объединение в единую систему трех важнейших черт каждого человека: хозяина – труженика – собственника. С полной отдачей сил каждый трудится потому, что является хозяином собственником дела, а хозяин он потому, что владеет и распоряжается недвижимостью и другим имуществом. Стремление сохранить одну из сторон этого диалектического единства – оставить труженика, лишенного собственности, а с нею и хозяйских прав на землю и другую недвижимость – не обеспечивает необходимого прогресса мирового сообщества. Надо не разделять и противопоставлять труд и капитал, а соединять их в одно целое в форме арендного или народного предприятия, полностью принадлежащего его работникам. История давно подтвердила, что собственность «работает» на всех только тогда, когда члены общества имеют доступ к ее использованию в общих интересах. Подъем экономики может наступить раньше и стабильнее, если ускорить процесс ликвидации наемного труда, оставляющего большинство в состоянии некоторой замкнутости, не позволяющей реализовать творческий потенциал каждого. Одно из направлений преодоления между трудом и капиталом – широкое развитие арендных отношений с использованием государственных и муниципальных объектов[4,с .1 78].

Исходя из диалектического взаимодействия содержания и формы явлений в арендной деятельности как в любом экономическом процессе, следует выделять вид или сущность и конкретные организационные формы ее практического воплощения в различных хозяйственных формированиях. Как известно, нет формы без содержания, которое определяет форму. Последняя, в свою очередь, воздействует на содержание и не существует без него.

         Аренда является организационной формой производства, выражающей отношения собственности, особую систему хозяйствования. Однако как всякое самостоятельное явление, как рыночная экономическая категория она имеет свое собственное содержание и различные формы проявления, которые можно представить с разной степенью конкретности.

         Особенности построения арендной системы хозяйствования зависят от многих условия, но наиболее существенным признаком, определяющим вид аренды, выступает степень хозяйственной и экономической самостоятельности предпринимателей в решении всех основных производственных функций – планирования, организации производственных и трудовых процессов, реализации продукции, оплаты труда, управления и т.д.

         Степень свободы, экономической самостоятельности арендатора во многом определяется объемом арендуемых вещественных элементов производства. В практике существуют с различными модификациями два основных варианта:

- Вариант А: когда арендуются все элементы производства – земля, основные и оборотные средства, т.е. это полная аренда, которая преобладала на первом этапе ее распространения в России (1987-1991гг.).

- Вариант Б: когда по мере формирования рыночных отношений стала возможной частичная аренда, когда предприниматель имеет ту или иную часть средств производства в своей собственности и ему требуется например, дополнительно арендовать только землю для нового строительства и расширения производства или временно нанять недостающую дорогостоящую технику и т.д. Второй этап аренды наступил в России в основном в связи с проведением в 1992г. приватизации государственных и муниципальных предприятий.

         Виды и форма арендной деятельности во многом определяются также местном объекта и субъекта аренды в системе разделения труда в обществе или в отдельном предприятии. Арендные отношения развиваются в общем на двух уровнях. Во-первых, они формируются на основе разделения труда внутри предприятия, между собственником, администрацией хозяйства и первичными трудовыми коллективами, семьями или отдельными тружениками. Эти внутрипроизводственные отношения можно рассматривать как преимущественно горизонтальные. Они ведут к качественному изменению существующих предприятий, превращают их в ассоциации или объединения арендаторов.

         Во-вторых, арендные отношения складываются между предприятиями, объединениями, определенными территориями и местными или государственными органами власти по вертикали, что соответствует разделению труда в обществе.

         Таким образом, в зависимости от степени экономической самостоятельности и особенностей производственных взаимосвязей в арендных отношениях можно выделить два основных вида.

         Первый вид – это свободная аренда, при которой не делается ограничений в характере использования земли и других объектов недвижимости. Арендатор распоряжается ими исходя из своих целей и задач. Он самостоятельно формирует производственную программу в соответствии с экономической обстановкой и по рыночным ценам реализует получаемую продукцию по своему усмотрению.

         Все производственные связи, включая использование земли, регулируются только экономическими методами.

         Второй вид – это целевая аренда, при которой недвижимость используется в заранее определенных собственников целях – для выполнения обязательных поставок продукции в установленном количестве, ассортименте и качестве. И только после выполнения договорных обязательств арендатор может использовать недвижимость по своим планам и реализовать дополнительно полученную продукцию по рыночным ценам в любом месте.

Организационно-правовые формы аренды определяются составом обособляющихся структурных производственных единиц и могут быть индивидуальными, групповыми, внутрихозяйственными, межхозяйственными, создаваться на основе преобразования подразделений или всего предприятия. Экономическими формами реализации арендных отношений выступает вновь созданный продукт, включающий дифференциальную и абсолютную земельную ренту, отчисления на полное восстановление арендованных средств производства.

         Возможна и дальнейшая, более детальная дифференциация арендных отношений на их разновидности и варианты по формам и способам изъятия арендной платы, степени аренды средств производства, формированию и распределению арендного дохода, выкупу имущества и т.д. Форма и условия аренды могут дифференцироваться и по различным отраслям и сферам производства.

         Арендная деятельность допускается в любой сфере предпринимательства, не запрещенной законом, с использованием недвижимого имущества всех форм собственности[3,с .1 09]:

1.     земельных участков и других обособленных природных объектов;

2.     предприятий и других имущественных комплексов;

3.     отдельных зданий, сооружений и многолетних наслаждений.

Запрещается сдавать в аренду недвижимое имущество, изъятое из оборота или оборотоспособность которого ограничена (ст.129 ГК РФ) – атомные электростанции, объекты вооружения, железные дороги и др.

         Установлены ограничения и для сдачи в аренду природных объектов. Так, пользование участками недр, водными объектами и аренда лесного фонда допускаются только на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами (Закон РФ «О недрах» (ст.11), Водный кодекс РФ (ст.46-53), Основы лесного законодательства РФ (ст.28)).

2. Практическая часть

Задача 1

УСЛОВИЕ  ЗАДАЧИ

         Рассчитайте суммарную будущую стоимость денежного потока, накапливаемого  под 8 % . Денежный поток возникает в конце года:

1 год – 100 тыс. руб.

2 год – 800 тыс. руб.

3 год – 0 тыс. руб.

4 год – 300 тыс. руб.

РЕШЕНИЕ

1. Определим будущую стоимость денежного потока для  каждого года:

1 год: 100 * (1+0,08)³ = 126 (тыс. руб.)

2 год: 800 * (1+0,08)²= 933 (тыс. руб.)

3 год: 0 * (1+0,08)¹ = 0

4 год: 300 * (1+0,08)⁰ = 300 (тыс. руб.)

2. Общая  суммарная будущая стоимость денежного потока равна:

126 + 933+300 = 1359 (тыс. руб.)

ОТВЕТ

         Суммарная будущая стоимость денежного потока равна 1359 тыс. руб.

Задача 3

УСЛОВИЕ ЗАДАЧИ

         Предоставление склада в аренду  в течение 4 лет  обеспечит доход 24 млн. руб. в год. В конце 4 года  склад будет продан  за 300 млн. руб.. Рассчитайте текущую  стоимость доходов , если ставка  дисконта  для дохода от аренды составляет  9%, а для продажи -15%.

РЕШЕНИЕ

1.     Текущая стоимость денежного потока равна:

Ст тек дп = 24 * ((1-(1+0,09)^-4): 0,09) = 24 *3,24 = 77,7 (млн. руб.)

2.     Текущая стоимость  реверсии:

Ст тек рев = 300 : (1,15)⁴= 171,4 (млн. руб.)

3. Текущая стоимость  доходов равна:

Стек ар-ля  = 77,7 + 171,4 = 249,1 (млн. руб.)

ОТВЕТ

         Текущая стоимость доходов  равна 249,1 млн. руб.

Задача 17

УСЛОВИЕ ЗАДАЧИ

В банке А вкладчик разметил 150000 руб., в банке Б 200000 руб. Определить общую сумму, которой на обоих счетах будет располагать вкладчик через 5 лет, если банк А начисляет по вкладам 12% годовых с ежемесячным начислением, а банк Б 10% годовых ежегодно.

РЕШЕНИЕ

1. Определяем сумму, которой будут располагать вкладчик через 5 лет по банку А:

А=150000*(1+0,12/12)^5*12=272504 руб.

2. Определяем сумму, которой будет располагать вкладчик через 5 лет по банку Б:

Б=200000*(1+0,10)⁵=322102 руб.

3.     Определяем общую сумму:

Общая сумма: 594606 руб.

ОТВЕТ     

         Общая сумма равна 594606 руб.

Задача 26

УСЛОВИЕ ЗАДАЧИ

С использованием коэффициента капитализации необходимо оценить четырехзвёздочную гостиницу в центральной части города, эксплуатация которой приносит годовой чистый операционный доход 1 300 000 д.е. Имеется информация о недавних продажах аналогичных гостиниц: гостиница 1 была продана за 8 400 000 д.е., её использование приносит ЧОД в 1 000 000 д.е., гостиница 2 была продана за 8 000 000 д.е., её использование приносит ЧОД в 1 200 000 д.е., гостиница 3 была продана за 11 550 000 д.е., её использование приносит ЧОД в 1 500 000 д.е.

РЕШЕНИЕ

1. Находим средний коэффициент капитализации:

R1 = ЧОД/ цена продажи = 1 000 000/ 8 400 000 = 0,12

R2 = 120000 : 8400000 = 0,15

R3 = 1500000 : 11550000 = 0,13

2. Средний коэффициент равен (0,12+0,15+0,13)/3 = 0,133

1 300 000/0,133= 9 774 436 .д.е.

ОТВЕТ

         Возможная цена продажи гостиницы составит 9 774 436 д.е.

Задача 32

УСЛОВИЕ ЗАДАЧИ

Площадь здания, предназначенная сдачи в аренду, составляет 10000 м², из них 400 м² не занято, остальная площадь сдана по средней для данной категории недвижимости ставке – 12 у.е за м² в месяц. Операционные расходы составляют 45% потенциального валового дохода. Определить величину чистого операционного дохода.

РЕШЕНИЕ

1. Определим величину площади, сданной по средней для данной категории недвижимости ставки:

10000-400 = 9600 м²

2. Определим суммы арендной платы по средней ставке за год:

12у.е.*12 = 144 у.е. за м²

3. Определим сумму арендной платы со всей площади, сданной по средней ставке:

144*9600 = 1382400 у.е. за 9600 м²

4. Определим величину операционных расходов:

1382400*45/100 = 622080

5. Определим величину чистого операционного дохода:

1382400 – 622080= 760320у.е.- чистый доход

ОТВЕТ

По результатам расчетов величина чистого операционного дохода составит 760320у.е. в год.

Задача 33

УСЛОВИЕ ЗАДАЧИ

Оптовый рынок площадью 4 га куплен за 120 000 000 д.е. и приносит ежемесячный доход по 50 д.е. с каждого м². Определить коэффициент капитализации.

РЕШЕНИЕ

1.     Определим ежемесячный доход с 4 га:

 100*4*50 = 20 000 д.е.

2.     Определим годовой доход :

 20 000 * 12 = 240000 д.е.

3. Определи коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации = 240000/120 000 000 = 0,002.

ОТВЕТ

         Коэффициент капитализации равен 0,002

Задача 34

УСЛОВИЕ ЗАДАЧИ

Имеется земельный участок 100*100 м. Схема зонирования разрешает использовать участок одним из четырех способов:

1) строительство многоквартирного дома (на 65 квартир, 12000 д.е., за квартиру, 580000 д.е., затраты на строительство).

2) разбивка на участки под строительство коттеджей (25 участков по 5000 д.е., за участок, 25000 д.е., затраты на оплату юридических и инженерных услуг)

3) размещение на участке склада строительных материалов (чистый доход от продажи 1 м² – 30 д.е., площадь склада 9500 м², затраты на оборудование склада 60000 д.е.)

4) организация на участке уличной торговли (1100 д.е. – доход, приносимый 1 фронтальным метром).

Выбрать вариант наиболее эффективного использования.

РЕШЕНИЕ

Определим прибыль по каждому из четырех вариантов:

1)           Прибыль = 65*12000-580000 = 200000 д.е.

2)     Прибыль = 25*5000-25000 = 100000 д.е.

3)     Прибыль = 30*9500-60000 = 225000 д.е.

4)     Прибыль = 1100 * 100 * 4 = 440000 д.е.

Из проведенных расчетов видно, что наиболее эффективный вариант использование участка это 4 вариант под уличную торговлю он приносит 440000 д.е. дохода.

ОТВЕТ

         Наиболее эффективный вариант использование участка это 4 вариант под уличную торговлю он приносит 440000 д.е. дохода.