Задача 4

Какую сумму необходимо ежеквартально вносить в течение 3 лет на депозит для проведения реконструкции склада, стоимость которой составляет 500 тыс. руб., если банк начисляет процент каждые 3 месяца, а годовая ставка равна 28%.

Решение

По формуле сложных процентов

Сумма на которую начисляется процент = 500/(1+0,28/4)12 = 222,006 тыс. руб. каждый месяц.

Поскольку банк начисляет проценты раз в месяц, и в квартале 4 месяца, то сумма которую необходимо вносить ежеквартально = 222,006*3 = 666,018

Задача 7

Объект недвижимости будет приносить владельцу доход в размере 12 млн. руб., в конце каждого года в течении 5 лет, после чего ожидается продать объект за 150 млн. руб. определить текущую стоимость объекта, если ставка дисконта равна 10%.

Решение

Доход от недвижимости = 12(1+0,1)5 = 19.32612 млн. руб.

Текущая стоимость объекта = 150+19.32612 = 169.32612 млн.руб.

Задача 19

Банк договорился об аренде помещения у фирмы под офис на 4 год. В целях экономии на налогах банк оплатил аренду в виде выдачи фирме беспроцентного кредита в 200000 у.е., на четыре года. Ставка процента составляет 7,72%. Определите величину фактической арендной платы банка за аренду офиса

Решение

При условии, что проценты начисляются раз в год, по формуле сложных процентов фактическая величина арендной платы = 200000(1+0,0772)4 = 269286,99 у.е.

Задача 23

Объект недвижимости приобретен на 50% за счет собственного капитала и на 50% за счет заемного. Ставка процента по кредиту – 12 %. Кредит выдан на 25 лет при ежемесячном накоплении. Ставка дохода на собственный капитал 16%. Определить общий коэффициент капитализации по методу инвестиционной группы.

Решение

Расходы по кредиту = (1+0,12)12*25 = 5,83

Доходы по СК = (1+0,16)12*25 = 2,17

Общий коэффициент капитализации =2,17/5,83 = 0,37 или 37%

Задача 27

Объектом оценки является право аренды офисного центра. Предположим, ставка по государственным обязательствам составляет 8,4%. Оценщик считает, что риск может быть оценен в 5%, а привлечение дополнительных средств не потребуется. Продажа права аренды такого объекта занимает около 3-х месяцев. Срок предполагаемого возврата капитала 10 лет. Определить значение коэффициента капитализации.

Решение

Расходы = (1+0,05)10 = 1,63

Доходы = (1+0,084)9,75 = 2,19

Коэффициент капитализации = 1,63/2,19 = 0,74

Вывод: Расчеты показывают, что коэффициент капитализации с учетом рисков равняется 0,748

Задача 34

Имеется земельный участок 100*100 м. Схема зонирования разрешает использовать участок одним из четырех способов:

1) строительство многоквартирного дома (на 65 квартир, 12000 д.е., за квартиру, 580000 д.е., затраты на строительство).

2) разбивка на участки под строительство коттеджей (25 участков по 5000 д.е., за участок, 25000 д.е., затраты на оплату юридических и инженерных услуг)

3) размещение на участке склада строительных материалов (чистый доход от продажи 1 м2 – 30 д.е., площадь склада 9500 м2, затраты на оборудование склада 60000 д.е.)

4) организация на участке уличной торговли (1100 д.е. – доход, приносимый 1 фронтальным метром).

Выбрать вариант наиболее эффективного использования.

Решение

1)           Прибыль = 65*12000-580000 = 200000 д.е.

2)     Прибыль = 25*5000-25000 = 100000 д.е.

3)     Прибыль = 30*9500-60000 = 225000 д.е.

4)     Прибыль = 1100 * 100 * 4 = 440000 д.е.

Из проведенных расчетов видно, что наиболее эффективный вариант использование участка это 4 вариант под уличную торговлю он приносит 440000 д.е. дохода.

Задача 35

Стоимость здания 800 тыс.у.е., коэффициент капитализации для здания 18%, чистый операционный доход 250 тыс.у.е., коэффициент капитализации для земли 11 %. Определить стоимость земельного участка.

Решение

Сумма капитализации = 250/800*100 = 31,25%

Чистый доход от земли = 250*11/18 = 152,77 тыс.у.е

Стоимость земли = 152,77*1,6875 = 257,81 тыс.у.е

Задача 37

Определить вариант лучшего и наиболее эффективного использования для земельного участка:

Сценарии использования

Жилое здание

Офисное здание

Промышленное здание

Площадь возводимых зданий, м2

7000

5000

8000

Стоимость строительства зданий, $/м

200

250

150

Чистый операционный доход, $

2 000 000

2 700 000

1 800 000

Коэффициент капитализации зданий

23%

22%

24%

Коэффициент капитализации земли

20 %

20%

20 %

Решение

Жилое здание

Расходы по строительству = 200 *7000 = 1400000$

Чистый операционный доход, приносимый сооружением = 1400000*0,23 = 322000 $

Чистый операционный доход, приносимый земельным участком = 2 000 000 – 322000 = 1678000 $

Стоимость земельного участка = 1678000 / 0,2 = 8390000$

Офисное здание

Расходы по строительству = 250 *5000 = 1250000$

Чистый операционный доход, приносимый сооружением = 1250000 * 0,22 = 275000$

Чистый операционный доход, приносимый земельным участком = 2 700 000 - 275000 = 2425000$

Стоимость земельного участка = 2425000 / 0,2 = 12125000$

Промышленное здание

Расходы по строительству = 150 *8000 = 1200000$

Чистый операционный доход, приносимый сооружением = 1200000 * 0,24 = 228000$

Чистый операционный доход, приносимый земельным участком = 1800000*228000 = 1572000$

Стоимость земельного участка = 1572000 / 0,2 = 7860000

Из приведенных расчетов видно, что наиболее эффективное использование земли под строительство жилого здания.

Список литературы

1.     Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью. ЮНИТИ 2001

2.     Грязнова А.Г. Оценка недвижимости – М.: Финансы и статистика, 2004. – с. 496 ил.

3.     Крутик А.Б. и др. Экономика недвижимости, СПб. 2001

4.     Ресин В.И. Экономика недвижимости –Аист, М. 2000

5.     Фридман Д. Анализ и оценка приносящий доход недвижимости Финансы, М., 1995

6.     Щербакова Н.А. Экономика недвижимости, Ростов н/Д. 2002