На договоре купли-продажи делается регистрационная надпись о регистрации договора и возникновении залога и выдается (залогодателю и залогодержателю) свидетельство о регистрации залога.

В случае заключения кредитором договора об уступке своих прав по кредитному договору указанный договор и его копия представляются в регистрирующий орган. Регистрирующий орган на основании этих документов, а также совместного заявления кредитора и нового кредитора и свидетельства о регистрации залога регистрирует нового кредитора в качестве залогодержателя, вносит изменения в свидетельство о регистрации залога.

При наличии законных оснований отказ в регистрации договора купли-продажи квартиры, приобретаемой на средства кредита, оформляется в течение недели с момента подачи заявления о регистрации договора.

В какие сроки осуществляется государственная регистрация кредитного договора и договора купли-продажи квартиры?

Государственная регистрация осуществляется в течение 5 рабочих дней с момента подачи заявления о регистрации.

Каковы достоинства и недостатки московской ипотечной программы?

Очевидным достоинством является возможность приобрести квартиру в рассрочку, то есть не имея сразу всей суммы денег на покупку квартиры.

После введения в НК РФ статей о контроле за крупными расходами граждан этот способ приобретения квартиры особенно привлекателен, так как расходы "растягиваются" во времени, что позволяет освободить их от данного вида налогообложения.

Недостатком является то, что покупатель квартиры на несколько лет попадает в "кабалу" (выплата процентов под страхом потерять квартиру). Для этого необходимо быть уверенным в завтрашнем дне и иметь стабильный доход, что при нынешнем положении дел в стране совсем не просто. Например, при стоимости квартиры 40 000 долларов США (хорошая 2-комнатная или средняя 3-комнатная квартира) и 10-процетном кредите необходимо 12 000 долларов США выплатить сразу и приблизительно по 370 долларов США вносить ежемесячно. Учитывая, что ежемесячный платеж не должен превышать 40 % семейного бюджета (примерный критерий платежеспособности), семейный доход должен составлять не менее 1000 долларов США в месяц:

Архив - № 17 (107) 10-15 мая 2005 г. - ГЛАВНАЯ ТЕМА

обсудить на форуме | | версия для печати

Рейтинг ипотечных программ

Конъюнктура. Ипотечные программы банков существенно различаются, но есть и общая тенденция — кредиты становятся дешевле и длиннее. «Ф.» ранжировал кредитные организации по уровню привлекательности их ипотечных программ.

Оксана Трускова inform@finansmag.ru

Методика. Прежде всего стоит отметить, что многие банки в ответ на запрос «Ф.» отказались обнародовать свои результаты работы на ипотечном рынке, мотивируя это тем, что хвастаться пока нечем. Опыта действительно мало — значительное число ипотечных программ было запущено лишь в 2004 году. По этой же причине сравнение популярности банков по объемам выданных ими в минувшем году ипотечных кредитов не вполне корректно.

Для составления рейтинга популярности ипотечных программ «Ф.» сравнивал их по четырем параметрам: принимаемым к рассмотрению доходам, величине минимального первоначального взноса, сроку кредитования и ставкам.

Прежде всего банки оценивались по лояльности к источникам доходов заемщика. В условиях отсутствия у значительного числа населения «белой» зарплаты требование предоставить справку по форме 2-НДФЛ зачастую равносильно отказу в выдаче кредита. Впрочем, не стоит забывать о том, что при иных способах подтверждения вашей кредитоспособности ставка процента по кредиту будет выше, чем при представлении официальных документов.

Второй по важности показатель — величина первоначального взноса. Отсутствие значительных накоплений серьезно осложняет процесс получения кредита, поскольку собственные средства заемщика, как правило, должны составлять не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья. Немаловажное значение имеет и срок кредита: чем он длиннее, тем мягче требования к ежемесячному доходу заемщика и больше сумма, на которую он может рассчитывать.

В том случае, если три указанных параметра оказались одинаковыми, банковские продукты ранжировались по уровню максимальной процентной ставки, ведь именно она скорее всего будет применяться к заемщику с «серыми» доходами.

Итоги. Разумеется, в рейтинг вошли не все банки, формально выдающие кредиты на приобретение жилья. Довольно значительное их число лишь номинально присутствует на рынке, а некоторые (например, Росбанк) сегодня пересматривают свои ипотечные программы. Общее направление изменений — в сторону смягчения условий. Сроки кредитования постепенно удлиняются, снижаются требования к величине собственных средств заемщика и ставки (последние, по мнению ряда банкиров, уже достигли минимального уровня (стр. 68)). Тем не менее о широкой доступности ипотеки говорить пока рано.

Из представленных банковских продуктов самой привлекательной оказалась ипотечная программа Внешторгбанка: к рассмотрению принимаются неофициальные доходы, первоначальный взнос составляет 15% от стоимости жилья, а максимальный срок кредитования — 20 лет. Стоит отметить, что «понимающих» банков — тех, кого устроит и «серая» зарплата, — оказалось всего 13 из 31; лишь 10 банков (не считая работающих по программе АИЖК) кредитуют на срок 15 лет и более. Что касается средних показателей, то наиболее распространенная ипотечная программа — это кредит на 10 лет под 17% годовых в рублях или 13% годовых в валюте, при этом минимальный размер собственных средств заемщика не должен быть менее 20-30% от стоимости квартиры.

РЕЙТИНГ ИПОТЕЧНЫХ ПРОГРАММ РОССИЙСКИХ БАНКОВ

Источники: «Ф.», данные банков. *В скобках указана ставка, действующая после получения жилья в собственность. ** Банки, работающие по программе АИЖК: «Агропромкредит», Банк Москвы, «Возрождение», Газпромбанк, Газэнергопромбанк, «Гранит», Европейский трастовый банк, Инвестиционная жилищная корпорация, Инвестиционный промэнергобанк, Ипотечный расчетный центр, Национальный банк развития бизнеса, Национальный промышленный банк, Банк жилищного финансирования, Оргбанк, Россельхозбанк, Ростбанк, Русский банкирский дом, «Система», Собинбанк, Социальный городской банк,Транскредитбанк, Финансово-промышленный банк, Фора-банк, Форбанк, Центральная ипотечная компания, Юниаструмбанк, «Подольская жилищная инициатива», «Александровский», Балтийский банк, «Викинг», Витабанк, Восточно-Европейская финансовая корпорация (Инкасбанк, Петро-Аэро-Банк, Рускобанк), «Менатеп СПб», Петербургский социально-коммерческий банк, банк «Санкт-Петербург», Санкт-Петербургский банк реконструкции и развития, Санкт-Петербургский индустриальный банк, Банк Советский, Энергомашбанк.

Объем российского рынка ипотечного кредитования за 3 года вырос в 10 раз. В настоящее он составляет около 500 млн долл. 70% рынка разделено между 5 крупнейшими банкам. В течение 2-3 лет объем этого сектора рынка увеличится до 2-3 млрд долл., а размер ставки в большинстве банков станет менее 10% годовых.

Цифра в 500 млн долл., на первый взгляд, кажется огромной, к тому же по сравнению с 2001 годом объем ипотечных кредитов увеличился почти в 10 раз. Чтобы оценить значение вышеприведенных цифр, сравним их с ВВП. В Великобритании это соотношение составляет 62%, в Германии около 50%, в США - 53%. В России этот показатель пока не дотягивает до уровня 1%. Стоит также отметить, что средний размер одного выданного ипотечного кредита в России оценивается в 18 тыс. долл., в то время как, например, в Нидерландах 150 тыс. евро. Одним словом, рано говорить о российской ипотеке как о сформировавшемся рынке.

Для большинства граждан ипотечный кредит является единственно возможным способом решения жилищного вопроса. А теперь приведем нехитрую арифметику: при существующем среднем доходе в 1000 долларов на одну московскую семью, для приобретения типовой квартиры стоимостью $60-70 тыс. семье необходимо брать кредит минимум на 16-20 лет, и это при условии, что все это время семья будет выплачивать по $300-350 ежемесячно. Неудивительно, что по результатам собственного исследования, проведенного РБК в крупнейших городах России, количество респондентов, обращавшихся к ипотечному кредитованию, составляет в Москве менее 0,5%, а во всех крупнейших городах России эта цифра находится в пределах 0-0,6%.

Ипотека для большинства банков не является стратегически важным направлением развития розничного бизнеса, и более того, ипотека чаще всего невыгодна самими банкам: ипотечный кредит является одним из наиболее рисковых, поскольку выдается на длительный период. Экономические прогнозы на срок более трех лет в России делать не удается.

Рынок ипотеки сильно монополизирован - 4-5 крупнейших игроков делят около 70% всего рынка, притом, что в процессе выдачи кредитов в 2003 году поучаствовало более 100 банков. Наиболее значимым игроком на рынке является Сбербанк (около 50% рынка), а также ДельтаКредит, Райффайзенбанк, Внешторгбанк и Городской ипотечный банк. Как сообщил "РБК.Рейтинг" директор кредитного департамента банка ДельтаКредит Николай Корчагин, сила игрока на ипотечном рынке оценивается выданными объемами, качеством обслуживания клиентов и профессионализмом команд.

На сегодняшний момент банки предлагают две основные программы - кредитование на покупку жилья на вторичном рынке и инвестиционную программу, рассчитанную на тех, кто хочет купить квартиру в строящемся доме. В последнее время наибольшим спросом пользовалось строящееся жилье, это было связано с тем, что 2-3 года назад за время строительства дома цена за 1 квадратный метр жилья возрастала минимум в 2 раза, что нельзя сказать о нынешней ситуации. По словам риэлтеров, известны случаи, когда стоимость 1 метра через полгода после начала продажи квартир в строящемся доме падала на 10%, вследствие отсутствия спроса из-за изначательно завышенной стоимости.

Полуипотека

Отдельно стоит упомянуть так называемые программы по улучшению жилищных условий. Суть программы сводится к тому, что заемщик продает квартиру, в которой он сейчас живет и приобретает более дорогой вариант, при этом он берет кредит на разницу в стоимости двух квартир. Как правило, сумма доплаты колеблется в пределах $20-40 тыс., и потребитель задумывается о том, чтобы взять не ипотечный, а потребительский кредит. В таком случае не банк, а заемщик становится собственником приобретаемого жилья, решение о выдаче кредита принимается существенно быстрее, и это при том, что ставки по потребительским кредитам ненамного выше. Например, у Сбербанка ставка по кредиту на неотложные нужды составляет 12% годовых в долларах США против 11% по ипотеке, а в Райффайзенбанке – 13% против 12%.

Если говорить о сегменте элитных предложений московского рынка недвижимости, то ипотечные сделки здесь большая редкость. По словам начальника отдела городской недвижимости компании Soho Realty Алёны Бригадновой, в практике компании можно отметить считанные случаи подобных продаж, а общий объем ипотечных сделок на элитном рынке столичной недвижимости можно оценить не более чем 1-2%.

Летний дачный сезон вызвал заметный интерес к загородной недвижимости. Отсюда и увеличение спроса на ипотечные программы по загородным домам. По словам начальника отдела загородной недвижимости компании Soho Realty Максима Ардеева, ипотечные программы уже успели получить широкое распространение на рынке загородной недвижимости. Все ведущие продавцы, такие как, например, «Павлово» и «Бенилюкс», активно использовали этим летом подобные системы кредитования.

Однако в наш рейтинг не попала ни одна программа по кредитованию приобретения загородной недвижимости – здесь заметно выше и первоначальные взносы, и процентные ставки.

Конкуренция

Из-за роста конкуренции на рынке ипотеки, банки, чтобы привлечь больше заемщиков, выдают кредиты даже на покупку комнат, увеличивают сроки погашения кредита до 20 лет. В последнее время почти все банки убрали штрафные санкции за досрочное погашение кредита, во многих банках кредит можно получить, не имея официального подтверждения всей суммы дохода заемщика в виде справки 2 НДФЛ, а также не нужны поручители и регистрация в Москве. Еще один-два года назад средняя ставка на рынке ипотечного кредитования в России составляла около 15% годовых в долларах. Летом же 2004 года минимальные ставки по ипотеке в долларах США были 10%, а уже в середине сентября с наступлением «квартирного» сезона, минимальные ставки по рынку снизились до 9%. Порог в 10% перешли Дельтакредит и Национальная ипотечная компания, а ставки в 10% у банков Зенит, Райффайзенбанк и Первый ОВК.

Несмотря на разнообразие предложений по ипотечным кредитам, в конечном счете, различия в программах минимальны. Как видно из рейтинга, кредит предоставляется, как правило, на 10-15 лет под 11-13% годовых в долларах США или 14-17% в рублях при первоначальном взносе 20-25% от стоимости квартиры. Дополнительные расходы - 2,5% на страхование и нотариуса, незначительные суммы (до 10 тыс. рублей) за оформление и регистрацию договора, оценку недвижимости, банковскую ячейку. Банки «играют» в основном на снижении расходов, сопутствующих ипотечной сделке.

Желающему получить ипотечный кредит стоит помнить, что значительных отклонений от среднестатистических условий быть не может – при ощутимо низкой ставке за кредит может быть высокая комиссия за открытие и ведение ссудного счета; если банк не требует подтверждения официальных доходов, ставка будет значительно выше или первоначальный взнос достигнет 50%.

Тесно с рынком ипотеки развивается рынок ипотечного страхования. По приблизительным оценкам экспертов, объем рынка ипотечного страхования на сегодняшний день составляет порядка $100 млн. Самыми заметными игроками на этом рынке, по словам директора юридического департамента Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Евгения Чепенко, являются страховые компании, длительное время работающие в страховой отрасли, такие как «Ингосстрах», «Военно-страховая компания», «РОСНО», «Спасские ворота», «Инвестстрах», «УралCиб».

Прогнозы рынка

Представители банков не видят в ближайшем будущем проблем со спросом на ипотечные кредиты. Цены на недвижимость продолжают расти, и все еще выгоднее взять кредит и купить квартиру, а не арендовать ее. Стремительного роста рынка ипотеки никто не прогнозирует, напротив, чтобы поддержать ликвидность, многие универсальные банки вынуждены уменьшить количество выданных кредитов или пересмотреть их условия. На дату составления рейтинга из 33 опрошенных банков 4 пересматривают условия предоставления кредитов или же вообще закрыли свои ипотечные программы. Эксперты прогнозируют, что после падения ставок на рынке ниже 10% ежегодный спрос населения на ипотечные кредиты вырастет до $2-3 млрд.

Хорошим примером является рынок автокредитования: если 2-3 года назад менее 1% авто продавались в кредит, то сейчас, как уже отмечал "РБК.Рейтинг", эта цифра достигает 15%.

Создание рынка доступного жилья в России было объявлено президентом России Владимиром Путиным одной из приоритетных задач. Необходимость принятия данного пакета законопроектов вызвана остро стоящим квартирным вопросом в стране. Так, на сегодняшний день к категории нуждающихся в улучшении жилищных условий себя причисляют 62% населения. На одного человека в нашей стране приходится 19,7 кв. м площади, в то время как в Европе – 40-50 кв. м, а в США – свыше 70.

ОБЗОР БАНКОВСКОГО (КЛАССИЧЕСКОГО) ИПОТЕЧНОГО РЫНКА РОССИИ

Настоящий обзор подготовлен на основе собственного исследования ипотечных банков, материалов опубликованных на сайтах "Ипотека России" (www.rusipoteka.ru), "Кредиты.ру" (www.credits.ru) и Гильдии маркетологов (www.marketologi.ru). 

ВВЕДЕНИЕ

В последние годы рынок банковского (классического) ипотечного кредитования развивается ускоренными темпами. Количество банков - участников рынка постоянно растет, ставки по кредитам снижаются до уровня 10-11% в валюте и до 15-17% в рублях, размер авансовых взносов снизился уже до уровня 15%, на рынке определяется группа системных игроков: Сбербанк, ВТБ, ДельтаКредит, НИКом, Райффайзен, Городской Ипотечный Банк, КБ «МИА». Повышенную активность проявляет федеральный ипотечный агент – АИЖК. В законодательстве планируются ряд либеральных поправок, которые облегчат процедуру выдачи ипотечного кредита и сделают ипотеку более доступной. Однако главная причина недоступности ипотеки скрыта в другом – в высоких ценах на жилье, что обусловлено резким несоответствием резервов жилищного фонда дополнительным потребностям населения. Поэтому главное решение в доступности ипотеки лежит в сфере строительства. Полный перечень условий 53 ипотечных банковских программ в 23 банках можно посмотреть здесь:  www.nrb-finance.ru/files/Mortgage_programms.xls

1. ОБЩАЯ СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ

Рынок растет в два раза, но объемов финансирования недостаточно. На сегодняшний день ипотечные кредиты в России выдают 146 банков. Объем ипотечного кредитования в 2003 году больше аналогичного показателя предыдущего года почти на 50% (500 млн в 2003г. и 260 млн. в 2002г.). Однако, по данным, содержащимся в исследовании международного рейтингового агентства Standard & Poor`s, доля услуг ипотечного кредитования в российском ВВП крайне низкая и составляет менее 1% против 5% в странах Центральной Европы и 34% в странах Евросоюза. В настоящее время ипотечными кредитами, по оценкам экспертов, воспользовалось не более 2% населения. Правительство планирует увеличить эту долю до 5% ВВП к 2010 году. Согласно некоторым оценкам, с помощью кредитных, заемных и накопительных схем, а также отраслевых программ на конец 2003 года в России было предоставлено около 100 тыс. квартир, а банками выдано 27 тыс. ипотечных кредитов. Сопоставление этих цифр позволяет сделать вывод, что банковская ипотека занимает чуть более четверти рассматриваемого рынка.

2. ИПОТЕКА В РЕГИОНАХ 

Региональные программы ипотечного кредитования являются нерыночными и полностью зависят от дотаций из бюджета. В последнее время заметно увеличение числа региональных банков, занимающихся ипотечным кредитованием, хотя по-прежнему на этом рынке по понятным причинам лидирует Москва (63,3% от общего объема ипотечного кредитования). Активно занимается ипотечным кредитованием Башкирия, Чувашия, Оренбург, Самара, Тюменская область (в особенности Ханты-Мансийский округ) и Санкт-Петербург - в этих регионах власти создали собственные ипотечные программы. При этом стоит особо выделить Ханты-Мансийский округ, который входит в числе лидеров российских регионов по реализации программы ипотечного кредитования. Около 30% жилья здесь приобретается именно по такой схеме. Всего в России в настоящее время действуют 34 региональные ипотечные программы. Условия предоставления ипотечных кредитов в различных регионах разные. Процентные ставки по кредитам колеблются от 5 до 20 % годовых, сроки предоставления кредитов - от 3 до 25 лет, средний объем ипотечного кредита по России в 2003 г составил 550 тыс руб. Большинство региональных ипотечных кредитов дотируются из регионального бюджета и полностью зависят от возможностей региона. Рыночные ипотечные системы в регионах практически неразвиты ввиду низкой платежеспособности населения. Уровень невозвратов ипотечных кредитов в России по-прежнему остается достаточно низким. В 2001 г на 132 кредита приходился 1 невозврат, в 2002 г - 1 невозрат на 205 кредитов. В случае невозврата банки решали проблемы с недобросовестными заемщиками через суд, несмотря на то, что это не самый дешевый способ взыскания.

3. ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ И ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

3.1 Процентные ставки: тенденция к снижению

Базовой процентной ставкой на рынке можно считать 11% в валюте и 17% в рублях. В качестве базовых процентных ставок на рынке ипотеки можно принимать ставки в размере 11%-12% в валюте и 16-18% в рублях. Именно такие ставки указывают участники ипотечного рынка в своих основных кредитных продуктах. Эти ставки в два-три раза превышают общемировой уровень. Для сравнения: в США средняя ставка 15-летнего ипотечного кредита составляет 2-4%, в странах Балтии - 3,3-3,5%. Ставки плавно снижаются, начиная с 2001 года, когда они составляли порядка 16-18% в валюте и 23-25% в рублях. Однако темпы снижения существенно замедлятся в 2005 году до 0,5% в год и составят в конечном итоге не менее 8-8,5% к 2008 году. Дальнейшее снижение будет зависеть от наличия дешевых зарубежных источников финансирования, прямого присутствия иностранного капитала на ипотечном рынке и общей экономической ситуации в России.

3.2 Валюта кредита: ориентир – доллар США

Объем выданных кредитов в рублях растет, но главной валютой остается доллар. В последнее время участники рынка стали более активно выдавать кредиты в национальной валюте. Этому способствовало введение в наличный оборот Евро в 2002 году и сильное падение доллара по отношению к рублю и Евро в 2003. Причин для усиления рубля было несколько: высокие цены на нефть, реальный рост производства (рост российского ВВП – 7,3% за 2003 год), спад в американской экономике и снижение ставки рефинансирования ФРС, что вызвало приток капитала в более рискованные, но более доходные развивающиеся рынки. Кроме того, инфляция в России находится на приемлемом для развивающегося рынка уровне. За 2003 год ИПЦ составил 12% в год, план на 2004 год – около 10%. Однако, несмотря на сложившуюся тенденцию, основным ориентиром при выдаче ипотечных кредитов остается доллар США. Это объясняется тем, что пересчет квадратного метра при сделках купли-продажи недвижимости проводится, в основном, в долларах.

3.3 Срок кредита: тенденция к удлинению

Средним сроком кредита на рынке является 10 лет, максимальный срок – 27 лет. В России за последний год наметилась тенденция к удлинению ипотечных кредитов. Прогресс налицо: если в 2002 году большинство банков утверждали срок кредита на уровне 3-5 лет, то сегодня на рынке уже всерьез задумываются об ипотеке на 27 лет. Это вполне сопоставимо с американскими и европейскими кредитами. Идея по увеличению сроков ипотечного кредитования до 27 лет принадлежит АИЖК. Ставка процента по такому кредиту 15% в рублях. При этом соглашение с АИЖК уже заключили "Собинбанк" и Коммерческий Инвестиционный Промышленно-Энергетический банк. Однако пока рассматривать 27 лет в качестве основного срока по ипотечному кредиту еще рано. В том же «Собинбанке» сотрудники ипотечного отдела не подтвердили запуск программы АИЖК на 27 лет. В России пока недостаточно таких долгосрочных источников финансирования. На сегодняшний день большинство банков выдают ипотечные кредиты на срок до 10 лет. Это практически стандартный срок ипотеки в России. Однако статистика показывает, что средняя продолжительность выплат составляет 6-7 лет – заемщики стремятся досрочно погасить кредит. При этом ряд основных игроков: ВТБ, Сбербанк, ДельтаКредит, НИКом и Городской Ипотечный Банк – предоставляют стандартные кредиты на срок от 15 лет. ВТБ и Городской ипотечный банк готовы предоставлять кредиты на 20 лет. Из коммерческих предложений это пока наиболее длинные кредиты, однако, тенденция к достижению 30-летних кредитов вполне очевидна. Широкое распространение таких кредитов вполне можно ожидать уже в 2008 году при прочих равных условиях.

3.4 Первоначальный взнос: тенденция к снижению

Средний размер авансового платежа – 15-30% от стоимости жилья в зависимости от конкретных характеристик заемщика и объекта кредитования. Первоначальный взнос (авансовый платеж) – это наиболее проблемный элемент в ипотечном процессе для большинства населения. Заемщик может быть вполне платежеспособным, но не иметь первоначальных накоплений, что автоматически исключает его из числа потенциальных клиентов ипотечных банков, по крайней мере, на период накопления. В России авансовый платеж постепенно снижается с 30-40% в 2002 году до 15-30% в 2004 году. Уровень авансового платежа отражает степень доверия банка к ситуации на рынке недвижимости, оценке стоимости объекта кредитования и прочих рисков заемщика. Чем ниже аванс тем, выше риски банка. В иной ситуации низкий аванс означает общее снижение риска по ипотечным операциям на рынке. В настоящий момент банки определили для себя средний аванс на уровне от 15% до 30% в зависимости от конкретных характеристик заемщика и квартиры.

На рынке встречаются и более низкие авансовые платежи. Например, Сбербанк, который предлагает до 10% по кредитному продукту «Молодая семья» (для заемщиков у которых одному из супругов менее 30 лет). Стоит отметить, что в данном случае наличие детей является выгодным для заемщика, поскольку это сокращает размер первоначального взноса и может увеличить срок по кредиту до 20 лет.

Национальная ипотечная компания (НИКом) принимает в качестве первоначального взноса 5% от стоимости жилья по кредитному продукту «Молодежный», что является самым низким значением на рынке и вполне сопоставимо с американскими и европейскими условиями. Однако такой уровень первоначального взноса – это дополнительный риск. Колебания цен на недвижимость могут легко превысить 5%. Однако НИКом компенсирует данный риск за счет повышенной (на 3% от уровня базовой) процентной ставки. Повышенная ставка применяется на период погашения 25% суммы основного долга.

Дальнейшее снижение размера первоначального взноса на ипотечном рынке будет зависеть, в основном, от стабильности рынка недвижимости.

3.5 Ограничения по размеру кредита: тенденции не определены

Минимальный размер ипотечного кредита находится в рамках 10-20 тыс. долл. США и зависит от размера транзакционных издержек банка. Ограничения по размеру кредита интересны лишь в нижней границе, поскольку минимальный кредит связан с объемом операционных расходов на выдачу ипотечного кредита. Минимальный кредит позволяет получить объем процентных платежей с клиента, покрывающий те транзакционные издержки, которые банк понес во время выдачи и обслуживания этого кредита. По этому признаку можно судить о том, насколько формализована процедура выдачи кредита или на каком этапе развития ипотечного проекта находится банк. В некоторых случаях банки в маркетинговых целях устанавливают высокий уровень минимального размера кредита, который сразу определяет целевую аудиторию банка и отсекает «ненужных» клиентов. Однако в случае с Россией это было бы нецелесообразно, поскольку платежеспособный контингент и так ограничен, и «ненужных» клиентов на рынке не имеется.

Большинство банков устанавливает минимальный размер кредита в рамках 10-20 тыс. долл. США. Минимальный размер кредита свыше 30 тыс. долл. устанавливается, как правило, на коттеджи и земельные участки. Наиболее высокий минимальный размер кредита составляет 25 тыс. долл. у Банка Сосьете Женераль Восток. Банк недавно начал свою деятельность в России, уровень операционных издержек на данном этапе достаточно высок. Наименьший размер кредита – от 3 до 5 тыс. долл. США - могут предоставить банки с широкой филиальной сетью и изначально ориентированные на розничный бизнес, как Сбербанк, либо банки, давно работающие с ипотечным кредитованием, как Собинбанк. У этих банков нет ограничений на минимальный размер кредита. Стоит всё-таки отметить, что кредит в размере менее 10 тыс. долл., особенно в Москве и Санкт-Петербурге, трудно назвать ипотечным, поскольку недвижимость приобрести на эти средства весьма затруднительно. В этом случае легче и дешевле получить простой потребительский кредит или занять в долг у знакомых.

В этом элементе ипотеки трудно проследить какую-либо тенденцию, поскольку политика банков может быть разной: кто-то готов сразу выдавать мелкие кредиты, кто-то только начал свою ипотечную программу. Новые игроки на рынке появляются с каждым годом. Поэтому минимальный размер за период с 2002 по 2004 практически не изменился и вряд ли снизится, учитывая к тому же высоке темпы роста цен на недвижимость.

3.6 Досрочное погашение: проблема покрытия транзакционных издержек кредиторов

Сумма штрафных санкций в среднем составляет 3% от суммы досрочного погашения, срок моратория на досрочное погашение колеблется от 3 до 12 мес. Средний срок ипотечных платежей по кредитам составляет около 6-7 лет, при номинальном сроке кредита 10 лет. Заемщики стараются досрочно избавиться от долгового бремени и почувствовать себя полноправными хозяевами квартиры. Однако многие банки в целях оправдания собственных расходов по выдаче ипотечных кредитов устанавливают мораторий на досрочное погашение кредитов. Логика здесь проста: за время моратория при установленном минимальном размере кредита заемщик должен выплатить сумму процентных платежей, достаточную для покрытия всех транзакционных издержек банка. После окончания моратория некоторые банки устанавливают штрафные проценты за суммы досрочного погашения, при этом устанавливая минимальную сумму досрочного погашения. Это необходимо, чтобы компенсировать упущенную выгоду с клиента, которую банк должен был получать в виде процентных платежей в течение всего срока ипотечного кредита. Например, у Межпромбанка срок моратория составляет 1 год, без штрафных санкций по досрочному погашению. Абсолют-банк устанавливает такой же мораторий, но взимает штрафные проценты за досрочное погашение в размере 3% от суммы погашения с последующим снижением. Газпромбанк устанавливает лишь 6-месячный мораторий. Такой же срок установлен и в банке Сосьете Женераль Восток. 3 месяца составляет мораторий в ВТБ, с условием, что в дальнейшем, минимальная сумма погашения будет не менее 500 долл. Наибольшая сумма к досрочному погашению запрошена в Банке Москвы – не менее 2000 долларов США. А Сбербанк и Собинбанк в отличие от остальных участников вообще никаких ограничений не устанавливают.

3.7 Обеспечение: основной вид – залог приобретаемого жилья

Основным видом обеспечения остается залог приобретаемого жилья. Все прочие виды являются дополнением к основному обеспечению и используются при необходимости. В обеспечение все банки принимают приобретаемое жилье и дополнительно просят поручительства нескольких лиц (от одного до четырех), с уровнем доходов, сопоставимых с доходами заемщика. В качестве поручителей в некоторых банках могут, например, выступить организации, в которых работает заемщик. Такую практику применяет Банк Зенит и Сбербанк. Если заемщик женат или замужем, некоторые банки, например, Сосьете Женераль Восток, могут попросить поручительство супруга. В Газпромбанке дополнительно могут также потребовать поручительство третьих лиц, а также залог движимого и недвижимого имущества при необходимости. Поиск поручителя – весьма хлопотное дело, поскольку помимо того, что у него должен быть сопоставимый с заемщиком доход, желательно, чтобы поручитель не имел желания взять в будущем какой-либо кредит. Банки неохотно выдают кредиты лицам с обременениями в виде поручительства.

3.8 Рынок: вторичный – менее рискованный

Ипотека работает во всех сегментах рынка жилой недвижимости, но предпочтение отдано вторичному рынку. Практически все банки готовы работать с первичным и вторичным рынком жилья. Однако большинство банков заявляют, что их интересует, в основном, вторичный рынок. Такое желание вполне объяснимо – у банков меньше юридических рисков: в отличие от новостроек здесь четко определены продавец, объект и момент перехода права собственности. Учитывая, что приобретаемое жилье идет в залог, эти моменты особенно важны для банков. Кроме того, если объект кредитования находится в стадии строительства, на заемщика падают дополнительные расходы в виде оплаты аренды временного жилья, финансирования дополнительного ремонта, а это снижает платежеспособность заемщика и повышает риски банка. На вторичном рынке банки работают с любым объектом кроме коммунальных квартир и домов под снос (обычно это «хрущевки»). На первичном рынке некоторые банки работают только с определенными компаниями-застройщиками (ПИК и Капитал Групп – Райффайзен, Домострой – Инвестсбербанк), но таких банков совсем немного. Всё-таки первичный рынок достаточно обширен, и не все банки могут пожертвовать своей универсальностью в этом случае. Свою деятельность банки ведут даже с недостроенным жильем. Интересны с этой точки зрения некоторые кредитные продукты НИКома и Фора-Банка. У первого существует продукт «Инвестиционный», который предназначен для финансирования объекта на стадии строительства. Компания готова предоставить кредит в размере 60% от стоимости жилья, срок окончания строительства которого не превышает двух лет. При этом до момента оформления права собственности заемщика на жилье взимается повышенная процентная ставка 18% в валюте, после окончания строительства и оформления прав собственности ставка снижается до 11%. Фора-банк предлагает cхожую программу. (единый кредит на строящееся жилье, но также с повышенной процентной ставкой -18% - по кредиту на срок до момента перехода права собственности объекта заемщику).

3.9 Дополнительные расходы: 4-7,5% от стоимости объекта

Сумма дополнительных расходов будет снижаться по мере унификации процедур и принятия законодательных актов, регламентирующих нотариальное оформление сделок купли-продажи недвижимости. Одним из самых больных вопросов ипотеки стали пресловутые дополнительные расходы. Множество заемщиков называет их «подводными камнями», поскольку никто о них заранее не знает и никто не ожидает, что это так дорого. В перечень дополнительных расходов входят внешние (внебанковские) и внутренние (банковские) расходы.

Внебанковские расходы (кроме риэлторских все расходы необходимы):

• плата за оценку стоимости предмета залога (квартира) -100 -200 долларов США (ее лучше заказать у компании, которую укажет сам банк);
• оплата государственной регистрации договора купли-продажи и ипотеки квартиры - 2 200 рублей (это фактически удостоверение права собственности владельца в государственном реестре, что необхдимо для государственного контроля за сделками с недвижимостью);
• государственная регистрация снятия залога - 103 рубля;
• сбор за нотариальное удостоверение договора купли-продажи и ипотеки квартиры 200 р.( в соответствии с Федеральным Законом РФ № 104-ФЗ «О внесении изменений в ст. 4 Закона РФ «О государственной пошлине»; вступает в силу с 25 сентября 2004 г.);
• страхование по трем видам (страхование риска утраты права собственности, страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование риска порчи и нанесения ущерба имуществу) – примерно 1,5% от суммы кредитового остатка в год, увеличенного на 10%;
• услуги риэлторов 5–6% — комплексное сопровождение сделки с учетом юридической проверки квартиры.

Банковские расходы (перечислены возможные виды расходов):

• рассмотрение банком заявления-анкеты клиента 30-65 долларов США;
• повторное рассмотрение банком заявления-анкеты клиента 20-40 долларов США;
• плата за аренду индивидуального сейфа – 60-80 долларов США;
• сбор за открытие и ведение ссудного счета – 0,5-2% от суммы кредита, но не менее 200 долларов США (определяется индивидуально).
• за конвертацию – 0,3% от суммы конвертации;
• за снятие наличных – 0,8% от суммы снятия наличных;
• за определение подлинности денежных купюр (обычно на первоначальный взнос) – 0,1% (от проверяемой суммы);
• за перечисление денежных средств – 0,2% от суммы перечисления;
• комиссия за предоставление кредита – 0,5-1% от суммы кредита, но не менее 350 долларов США и не более 1500 долларов США.

В худшем варианте стоимость квартиры может увеличиться на 7,5%, причем половину из этого могут составлять расходы на риэлторов. Однако при грамотном использовании сумма дополнительных расходов может не превышать 1,5-2,5%. Кроме того, банковские расходы также могут быть оптимизированы. Например, Сбербанк, Газпромбанк комиссий не взимают, а Городской Ипотечный Банк берет только 1 000 руб. за рассмотрение заявки. После формализации большинства процедур при выдаче ипотечных кредитов размер внебанковских дополнительных расходов должен сократиться вдвое, а расходы на банковские услуги должны вообще исчезнуть для заемщика.

3.10 Оценка заемщика: справка по форме 2 НДФЛ

Лояльность банков к своим клиентам повышается. Банки стали более гибкими в вопросе оценки платежеспособности заемщика. В качестве подтверждения доходов можно представлять выписки с текущего счета в банке, гарантийные письма с места работы. Сами банки проводят анализ по расходам заемщика, встречаются с работодателем и пр. Всё это называется подтверждение в свободной форме или альтернативный анализ заемщика. На рынке осталось немного банков, которые учитывают только официально подтвержденные доходы: Сбербанк, Агропромкредит, Инвестсбербанк, ВТБ, Банк Сосьете Женераль Восток. Все прочие готовы применить альтернативные методы оценки платежеспособности заемщика. Важным моментом при оценке заемщика является доля платежей по кредиту в его совокупном доходе – в среднем это до 40% при диапазоне от 30 до 60%. Например, МДМ-банк выдаст кредит при условии, что месячный платеж не превышает 35% доходов (банк вообще придирчив к заемщикам, например не выдает кредитов женщинам, имеющим детей в возрасте до шести месяцев), КБ «МИА» (Московское ипотечное агентство) позволяет довести уровень ипотечных платежей до 60% месячного дохода. Дальше всех продвинулся Собинбанк, который не привязывается к доле от совокупного дохода. Главное, чтобы у заемщика оставалось минимум 300 долл.

3.11 Портрет заемщика: приоритет – молодым

Большую часть клиентов ипотечных банков – молодые специалисты в возрасте от 25 до 35 лет. Наиболее типичными получателями ипотечных кредитов являются граждане в возрасте от 25 до 35 лет с зарплатой от 24 до 100 тысяч рублей в месяц. Обычно это люди, работающие в сфере услуг (банки, страхование, инвестиции, информационные технологии, маркетинг) либо в крупных производственных предприятиях. Большинство является офисными работниками. Как правило, заемщики женаты (замужем), но детей не имеют.

4. ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

4.1 Ограниченное предложение жилья

Отсутствие жилья – главный тормоз развития ипотеки, поскольку дефицит увеличивает стоимость жилья и, соответственно, размер выплат по кредиту. Для того, чтобы ипотека стала доступной, необходимо, в первую очередь, сделать доступным жилье. Иначе, стимулирование ипотечного кредитования приведет к еще большему росту цен. В 2003 г. цены увеличились на 26%, что совпадает с темпами роста номинальных доходов населения. Однако это более чем в два раза превышает прошлогодний рост индекса потребительских цен. В настоящее время на рынке недвижимости спрос значительно превышает предложение, цены на жилье растут быстрее, следовательно, доступность жилья снижается. Создается напряженная ситуация, и снижение ставок по ипотечным кредитам может спровоцировать резкий рост количества покупателей. Соответственно, возрастут и без того высокие цены. В 2003 году продолжалась сложившаяся тенденция к росту объемов жилищного строительства. Организациями всех форм собственности построено 423,2 тыс. новых квартир, введено в действие 36,3 млн. кв. метров общей площади жилых домов, или 107,2% к уровню ввода аналогичного периода 2002 года. Населением за свой счет и с помощью кредитов построено 15,2 млн. кв. м жилья, что составило 41,8% от общего объема введенного жилья в январе-декабре 2003 года. Вместе с тем состояние жилищного фонда сегодня не отвечает потребностям населения. Количество аварийных и ветхих домов, площадь которых достигла 87,8 млн. кв. метров, превышает предельно допустимую норму. При этом около половины российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Среди них большая часть тех, кто нуждается в так называемом «социальном жилье».

Согласно имеющимся оценкам, потребность в жилье составляет на сегодняшний день 1,5 млрд кв. м. Лишь незначительная часть этой потребности может быть удовлетворена на вторичном рынке жилья — примерно 0,2 млрд кв. м. Таким образом, потребность в новом строительстве жилья составляет около 1,3 млрд кв. м. На сегодня весь жилой фонд России составляет 2,8 млрд кв. м. При этом улучшить свои жилищные условия хотели бы более 60% россиян.

4.2 Низкая платежеспособность населения

В настоящее время ипотечным кредитом могут воспользоваться около 5-6% российских семей. Возьмем среднюю российскую семью из 3 человек, которая хочет приобрести квартиру площадью 54 кв. м. (по санитарным нормам на 1 человека требуется не менее 18 кв. м.). Стоимость типового жилья колеблется по России от 350 до 1200 долларов США за кв. м. Пусть в среднем стоимость 1 кв. м. составит 775 долларов. Значит минимальная стоимость такой квартиры будет составлять порядка 42 000 долларов. Используем усредненные условия по кредиту: срок 20 лет, ставка 11,5% годовых в валюте, первоначальный взнос – 25% от стоимости квартиры. Ежемесячный платеж в этом случае составит 340 долларов. При этом банки в целях снижения риска требуют, чтобы ежемесячные платежи заемщика не превышали определенной доли от его совокупного дохода либо дохода семьи. Этот процент обычно растет с уменьшением членов семьи и увеличением суммы кредита. Т.е. если кредит берет семья из одного человека, то ежемесячный платеж не должен превышать 40% дохода заемщика. В нашем примере семья состоит из троих человек и банк определяет минимальный доход этой семьи в 1 133 долларов, из которых 30 процентов будет поступать на ипотечные выплаты.

 Ниже приведена таблица с данными по распределению доходов населения России в 2002 году.

Таблица 1 Структура распределения доходов населения России в 2002-м году.*

* - Источник: Гильдия маркетологов, www.marketologi.ru

Только 6-7% семей имеют доходы более 1200 долларов. Причем верхний процент вряд ли нуждается в ипотечном кредите. Кроме того, необходимо учесть, что не все семьи, имеющие необходимый доход, могут получить кредит на 20 лет. Сюда относятся лишь те, кому до 35 лет. Далее, не все семьи имеют сбережения для внесения первоначального взноса и оплаты дополнительных расходов по ипотеке - последние составляют в среднем 4 – 7,5% от суммы кредита. Наконец, условия по ипотечной ссуде ужесточаются в случае серых доходов (растет ставка процента). Но даже если отбросить всю эту информацию, то ясно, что 6-7% российских семей в роли платежеспособных потенциальных клиентов ипотечного банка – слишком незначительная доля для массового развития ипотеки в текущий момент.

4.3 «Серые» доходы

Невозможность подтверждения своих доходов приводит к ограниченному кругу заемщиков, способных без лишних проблем взять ипотечный кредит. Большинство населения России, способного взять и затем выплатить ипотечный кредит не имеет официального подтверждения своих доходов. В качестве такового некоторые банки по-прежнему требуют справку из налоговой инспекции по форме 2НДФЛ. Такую справку могут предоставить, в основном, люди, работающие в крупных российских компаниях или в иностранных организациях, где все доходы абсолютно «белые». Однако в целях охвата потенциальных заемщиков кредитующие организации применяют альтернативные способы анализа платежеспособности: принимают справки о доходах с места работы, проводят ознакомительные беседы с руководством компании, в которой работает заемщик, рассматривают расходы на текущую аренду жилья и пр. Некоторые банки применяют повышенные процентные ставки (на 2-3%) для заемщиков с неподтвержденными доходами. В данном случае многие банки советуют открывать текущие счета в крупных и надежных банках с тем, чтобы регулярно заносить на них свои денежные поступления. Выписка со счета за год, заверенная банком - держателем счета, в которой показаны ежемесячные поступления заемщика, будет отличным доказательством его платежеспособности.

4.4 Высокие процентные ставки

Основные причины высоких процентов – отсутствие дешевых и долгосрочных источников финансирования, а также инфляция, которая в России до сих пор сравнительно велика –около 10% годовых в рублях. Кроме того, операционные расходы на оформление кредита также "съедают" около трех процентов. Несмотря на заметное снижение уровня ставок до 11-12% в валюте, это всё равно дорого для большинства населения. Приемлемой платой за пользование кредитом будет ставка 5-6% годовых в валюте при 20 - 30-летнем сроке выплат. Вместе с тем сложившиеся процентные ставки – это объективный уровень, изменить его искусственным способом – значит подорвать коммерческие основы ипотеки и вновь перейти на дотации за счет государственных источников.

4.5 Выселение в случае неплатежа

Отсутствие возможности выселить заемщика из квартиры в случае неплатежей – дополнительный риск кредитора, который делает бесполезным договор залога приобретаемой квартиры и фактически меняет суть ипотечного кредитования. Из-за существующего законодательства затруднена процедура выселения гражданина из квартиры в случае его неплатежеспособности, т.к. в соответствии с ГПК невозможно обратить взыскание на единственное пригодное для жизни жилое помещение, даже если оно приобретено с помощью ипотеки. В соответствии с Жилищным кодексом такая процедура возможна, если при этом гражданину будет предоставлено альтернативное жилье из фонда временного поселения. Но таких фондов, как правило, нет. Из-за этого банки опасаются давать кредиты по ускоренной процедуре. А для проверки надежности требуется огромное количество документов, оформить которые самостоятельно часто бывает просто невозможно. В добавление особые хлопоты вызывают дети. Если взрослого выселить из квартиры, находящейся в залоге, все-таки можно, то ребенка из единственного жилья нельзя выписать ни при каких условиях. Поэтому банки не разрешают прописывать детей в приобретаемой квартире. И купить недвижимость с целью улучшения жилищных условий при наличии детей также не получится - пока новая квартира находится в залоге, продать старую (предварительно выписав детей) невозможно. Тем не менее, люди выходят из положения. Прописывают детей у родственников или не продают старую квартиру, пока не расплатятся по кредиту. Правда, не у всех есть такая возможность.

4.6 Отсутствие ипотечного страхования

Наличие ипотечного страхования позволит снизить первоначальный взнос. Ипотечное страхование - это страхование коммерческих и финансовых рисков ипотечных банков, которое рассматривается как инструмент снижения размера первоначального взноса по ипотечным кредитам. Снижение авансового платежа позволит взять кредит людям со стабильными и достаточными для погашения кредита доходами, но уже без необходимых первоначальных накоплений (обычно — 15-30% от стоимости квартиры). Однако, банки и страховые компании не могут договориться о принципах организации системы ипотечного страхования. Банки пока не готовы выступать в качестве страхователей и страховать свои риски, связанные с возможным невозвратом выданных ими ипотечных кредитов. Все расходы на сегодняшний день перекладываются на заемщиков, которые страхуют свою ответственность за невозврат полученного ипотечного кредита сразу по трем видам страхования.

Появление ипотечного страхования сдерживается наличием ряда проблем, решение которых зависит исключительно от усилий государства. Прежде всего, речь идет о том, чтобы урегулировать вопросы обращения взыскания на предмет залога (то есть на приобретенную с помощью ипотечного кредита квартиру или дом). Другая существенная проблема — отсутствие достоверной статистики дефолтов по ипотечным кредитам. Без нее страховщики и банкиры не могут перейти к обсуждению конкретных страховых продуктов, потому что невозможно точно определить страховые тарифы. Впрочем, Центральный банк мог бы организовать получение от банков отчетов о выданных ипотечных кредитах и создать единую централизованную базу данных. Но пока никакой работы в этом направлении не ведется.

Вывод

Основными проблемами ипотечного кредитования являются слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России. Существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит.

5. ИЗМЕНЕНИЯ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ ПО ИПОТЕЧНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ В РОССИИ

В качестве первого шага в решении названных проблем ипотечного кредитования было выбрано изменение соответствующей нормативно-правовой базы. Для этого был разработан пакет из 27 законопроектов. Среди них - проекты Федеральных законов "О внесении дополнений и изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации", "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", проекты Жилищного и Градостроительного кодексов, поправки в области налогообложения ипотечных операций и др. Планируется, что документы могут вступить в силу с 1 января 2005 года. При вступлении в силу этих законов с 1 января 2005 г. появятся новые стимулы для рынка жилья, возможность влияния на ценовую ситуацию. Среди изменений законодательства в области ипотеки необходимо отметить следующие планы Правительства:

1. Предоставление возможности изменения сроков и процентных ставок по ипотечным кредитам, удостоверенным закладной;
2. Отмена требования обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки;
3. Предоставление возможности обращения взыскания на жилое помещение и прекращения права пользования прежним собственником и членами его семьи этим жилым помещением, находящимся в ипотеке в обеспечение ипотечного кредита;
4. Возможность предоставления в обеспечение ипотечного кредита на улучшение жилищных условий, включая не только жилое помещение, приобретаемое за счет кредитных средств, но и любое другое жилое помещение.

5.1 Изменения в жилищном кодексе

В новом Жилищном кодексе будут утверждены три формы жилья - частное, коммерческого найма и "бесплатное" на условиях найма, предоставляемого неимущим гражданам. ЖК определит и категории малоимущих, которым будет предоставляться бесплатное жилье. При этом условия получения бесплатного жилья, порог доходов и квадратных метров, которыми располагает претендент на муниципальную квартиру, будут определять органы местного самоуправления исходя из своего бюджета. Всем остальным придется приобретать его на рынке. Из "бесплатных" квартир будут выселяться без предоставления альтернативного жилья злостные неплательщики, которые не вносят деньги за жилищно-коммунальные услуги и за квартиру более 6 месяцев, граждане, лишенные родительских прав, и те, кто заселился туда незаконно. Вносимые поправки позволят банку выселить заемщика, отказывающегося от выполнения своих долговых обязательств, из квартиры в кратчайшие сроки и забрать недвижимость, служившую залогом по невозвращенным ссудам. С другой стороны, отмена обязанности предоставления жилья людям, выселяемым из заложенных квартир, может противоречить Конституции.

5.2 Изменения в законодательстве об ипотечных ценных бумагах

Еще одним рычагом для движения ипотеки вперед считается принятие закона «Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах». Основной тезис изменений по этому закону заключается в возможности осуществления нескольких видов операций с ипотечным покрытием эмитента: от его реализации с возмещением владельцам ипотечных ценных бумаг соответствующей части или всей стоимости до передачи этого ипотечного покрытия другому эмитенту с переэмиссией либо учреждением нового SPV - компании специального назначения - Special Purpose Vehicle (SPV), под этот выпуск. Пока не совсем ясно, кем, как и при каких условиях будет приниматься решение о том или ином действии в отношении ипотечного покрытия.

5.3 Налоговые изменения

Налоговые законопроекты и вновь принятые нормативные акты в 2004 г.

Федеральные законы направлены, прежде всего, на стимулирование жилищного строительства и сокращение транзакционных издержек при совершении сделок с недвижимостью. В частности, в Налоговый кодекс РФ в главу 21 « Налог на добавленную стоимость» приняты изменения, в соответствии с которыми операции по реализации земельных участков, жилых домов, жилых помещений и долей в них не признаются объектами налогообложения. Новым законом также предусмотрено увеличение имущественных налоговых вычетов до 1 000 000 000 рублей при продаже квартир, домов, садовых домиков, земельных участков и долей в них, которые находились в собственности налогоплательщика менее 3 лет. Если указанное имущество находилось в собственности налогоплательщика три года и более имущественный, налоговый вычет предоставляется в полном размере. В случае приобретения недвижимого имущества налогоплательщики получают имущественный вычет в полной сумме, израсходованной на новое строительство либо приобретение жилья. В эту суммы, помимо стоимости самого жилья, входят расходы, произведенные налогоплательщиком в связи с погашением процентов по целевым кредитам и займам, полученных от кредитных и иных организаций Российской Федерации. Суммы процентов, уплачиваемых иностранным кредиторам, таким образом, исключены из имущественного налогового вычета. Помимо процентов кредитным организациям в имущественный вычет могут быть включены суммы, израсходованные на разработку проектно-сметной документации, приобретение строительных и отделочных материалов, подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и др. Указанные расходы включаются в сумме, не превышающей 1 000 000 000 рублей.

Гораздо более масштабная налоговая новация - введение единого налога на недвижимость. Планируется заменить действующие три налога (земельный, на имущество физических лиц и организаций) на два новых. А именно: на местный налог на недвижимость (с жилого фонда) и региональный (с нежилого фонда). При этом исчисляться они будут исходя из рыночной стоимости имущества, а не на основании инвентаризационной оценки, как сейчас.

Другая предполагаемая поправка в Налоговый кодекс касается снижения с 24% до 6% ставки налога на прибыль по операциям с ипотечными ценными бумагами и процентных доходов по краткосрочным (менее пяти лет) договорам ипотеки. За счет этих мер, как следует из документа, сократятся издержки инвесторов и банков на рефинансирование ипотечных кредитов, что в итоге понизит и ставки для заемщиков. Однако потенциальные инвесторы прохладно отнеслись к идее реформаторов: ипотечные бумаги появились на рынке недавно и занимают очень незначительную часть, поэтому снижение ставки налога на прибыль - скорее всего недостаточная мера для стимулирования этого рынка.

5.4 Изменения в инфраструктуре ипотечного кредитования

Правительство планирует заменить действующую систему оценки имущества граждан по системе БТИ на так называемую массовую оценку. Она будет в большей степени приближена к рыночной оценке имущества. Так, правительство намерено уйти от "двойных стандартов и двойной бухгалтерии" при налогообложении. Скорее всего, в первую очередь будет введен местный налог на жилье в размере от 0,1 до 0,3% рыночной стоимости имущества. Пока ставки не определены, но их предполагается сделать дифференцированными и применять механизмы налоговых вычетов. Это позволит перераспределить налоговую нагрузку со старого жилья или жилья с низкой стоимостью на собственников более дорогой недвижимости. По замыслу разработчиков пакета законопроектов, налог на недвижимость и доходы от продажи земельных участков должны обеспечить местные бюджеты средствами, которые муниципалитеты смогут направить на развитие инженерной инфраструктуры.

До сегодняшнего дня подпись нотариуса обходилась в 1,5% от общей стоимости сделки ( с 25 сентября 2004 г. она составит – 200 руб по ипотеке жилья, а ипотеки другого недвижимого имущества 0,3%, но не более 5 тыс. руб.), однако особой необходимости в ней нет - юридически она ничего не добавляет к государственной системе регистрации прав. Сама система госрегистрации будет усилена с целью защиты прав добросовестных приобретателей жилья, соответствующие поправки планируется внести в Гражданский кодекс и в закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Записям в едином государственном реестре будет отдан приоритет перед правоустанавливающими документами, что сделает его более достоверным. Кроме того, предлагается дать дополнительные гарантии гражданам, которые потеряли права на жилье в результате нарушения их прав третьими лицами. Таким гражданам будут выплачиваться денежные компенсации из федерального бюджета.

Вывод

Основными ориентирами Правительства РФ в результате принятия предлагаемых мер по развитию рынка жилья в России к 2010 г. должны стать:

• создание правовой основы рынка жилья;
• увеличение средней обеспеченности жильем с 19,7 кв.м. на человека до 21,7 кв.м. на человека;
• увеличение годового объема ввода жилья с 36 млн. кв. м. до 70-80 млн. кв. м.;
• увеличение доли населения, способного приобрести стандартную квартиру, в три раза – с 9,5% до 30,5%.

Однако, по мнению большинства экспертов, предлагаемый пакет законопроектов в первую очередь стимулирует именно платежеспособный спрос, а не строительство, что еще более увеличит дисбаланс между спросом и предложением. Поэтому, по крайней мере, в ближайшие годы жилье будет становиться все менее доступным для большей части населения. При этом сами разработчики ипотечных законопроектов признают, что облегчение условий и снижение процентов по ипотечным кредитам поможет обзавестись собственным жильем не более 10-15% самых обеспеченных россиян.

Сами банкиры считают необходимым принять в первую очередь законы о защите прав кредитора в случае неплатежеспособности заемщика, создать условия для развития системы целевых жилищных или строительных накоплений, рефинансирования ипотечных кредитов, а также легализовать операции с ипотечными ценными бумагами.

6. ОПИСАНИЕ ОСНОВНЫХ ИГРОКОВ НА РЫНКЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

По сравнению с 2002 годом произошло удвоение объемов выданных ипотечных кредитов - 500млн. долл. против 260млн. долл. На рынке определились основные игроки, которые будут в обозримом будущем определять ключевую роль на ипотечном рынке. Это Сбербанк, Дельтакредит, АИЖК, Райффайзенбанк, и МИА. В сумме они выдали ипотечных кредитов на сумму 332,5 млн. долл., что составило почти две трети от общего объема ипотечного кредитования 2003 года. Основной вклад внес Сбербанк благодаря значительной ресурсной базе и разветвленной филиальной сети, доля которого по-прежнему составляет около 50% рынка. К группе лидеров в 2003 году присоединились НИКом, Газпромбанк, Внешторгбанк, а также Городской Ипотечный Банк (проект Тройки-диалог). Безусловно, уверенность участникам рынка дала надежда на то, что уже к концу 2004 года полностью завершится формирование законодательной базы, необходимой для развития ипотеки.

Из новых игроков необходимо, в первую очередь, выделить Внешторгбанк, который планирует выдать порядка 143 млн. долл. на начальном этапе существования своей программы. ВТБ наряду со Сбербанком и ДельтаКредит за счет наличия расширенной финансовой базы в дальнейшем будет определять минимальные базовые ставки (сейчас они находятся на уровне 10-10,5% в валюте) и максимальный срок по ипотечным кредитам (текущий уровень - 20 лет). Безусловно, наиболее рыночным институтом на рынке ипотечного кредитования является ДельтаКредит. Именно этот опытный специализированный банк определяет «рыночность» ипотеки в России. Если Сбербанк и ВТБ могут в какой-то части выступать инструментами в политике существующего Правительства, то ДельтаКредит работает абсолютно независимо и нацелен изначально на получение прибыли и повышение капитализации бизнеса. Поэтому все его действия на рынке в большей степени могут рассматриваться как необходимые и объективные.

Таблица 2 Объемы выданных ипотечных кредитов ведущими операторами в 2003 году **

** Данные первоисточников. Расчет рублевых кредитов (Сбербанк, МИА, ипотечные агентства) проводился по курсу 30руб/$ (Информация сайта «Ипотека России» www.rusipoteka.ru)

1. Сбербанк

В 2003 году Сбербанк выдал ипотечных кредитов на сумму 233 млн. долл., что составило почти половину общего объема ипотечных кредитов в России. По этому показателю банк прочно занимает первое место среди игроков ипотечного рынка, и в ближайшее время к его позициям вряд ли кто приблизится. Помимо мощной финансовой базы, Сбербанк имеет огромную филиальную сеть, что означает доступ к любому региону и максимальный охват платежеспособного населения. Условия кредитования в Сбербанке также привлекательны. Ставка 11% в валюте или 18% в рублях, срок 15 лет, аванс – от 10 до 30% в зависимости от условий. При этом необходимо наличие двух поручителей и залог приобретаемого жилья. Банк не устанавливает ограничений на размер кредита и досрочное погашение, а также не взимает дополнительных комиссий с заемщика. Единственным минусом в программе Сбербанка является обязательное наличие справки из налоговой инспекции по форме 2НДФЛ.

2. АИЖК

АИЖК было учреждено российским правительством в 1997 году. Пока только эта компания имеет федеральную поддержку, и маловероятно, что государство в обозримом будущем даст свои гарантии кому-то еще. Основной задачей АИЖК, как государственной структуры, является обеспечение притока инвестиционных ресурсов в сферу массового ипотечного кредитования. За счет собственных и привлеченных средств АИЖК осуществляет рефинансирование кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты и займы. Уже сейчас агентство ежемесячно выкупает примерно по тысяче закладных, суммарный объем которых достигает 1,7 млрд. руб. До конца текущего года агентство планирует освоить очередной облигационный заем на 1,5 млрд. руб. Закладные выкупаются как у банков, так и у региональных ипотечных фондов, действующих при местных администрациях. В планах агентства — осуществить еще одну эмиссию на 2,25 млрд. руб. Проблем с размещением облигаций не предвидится — один только Пенсионный фонд России в 2004 году готов выкупить облигаций на 60 млн. долл., а в ближайшее время может поднять объемы до 1 млрд. долл. в год. В этой области АИЖК постепенно превращается в ипотечного монополиста, подобного американским агентствам Fannie May или Freddie Mac и активно формирующего сеть региональных операторов. В 2003 году АИЖК рефинансировало ипотечных кредитов на сумму 22,9 млн. долл., а в первом полугодии 2004 года — на 69,1 млн. долл., выйдя по этому показателю на второе место после Сбербанка России. Рассматривать АИЖК в качестве конкурента многие ипотечные банки отказываются ввиду того, что этот институт, скорее всего, представляет собой дополнение к собственным ипотечным программам банков, а в будущем может стать эффективным инструментом рефинансирования кредитов. Единственная угроза для банков со стороны АИЖК – это влияние на доходность ипотечного бизнеса, поскольку АИЖК работает по определенным стандартам, которые пока неприемлемы для большинства участников: ставка 15% годовых в рублях и срок до 20 лет.

3. Региональные операторы

Региональные операторы создаются при участии государства и связаны с Федеральным Агентством ипотечного кредитования и Администрацией области (правительством Республики) трехсторонним соглашением. Сами операторы кредитов не дают, их цель – рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты, через выпуск закладных и их последующую продажу АИЖК. Банки, работающие с операторами, выдают кредиты в соответствии со стандартами АИЖК: на срок до 20 лет, под фиксированную ставку 15% годовых, на сумму, не превышающую 70% от стоимости квартиры.

К наиболее успешным с точки зрения объема рефинансированных кредитов, относятся Уфимское городское агентство ипотечного кредитования (УГАИК), Самарский областной фонд жилья и ипотеки (СОФЖИ), Оренбургская ипотечно-жилищная корпорация (ОИЖК), Свердловское агентство ипотечно-жилищного кредитования (САИЖК), Архангельский региональный оператор по ипотечно-жилищному кредитованию (АРОИЖК) и Пермский областной ипотечный фонд (ПОИФ).

В 2004 г. СОФЖИ уже дважды снижал ставки по кредитам. В марте ставки уменьшились с 15% до 11% годовых в рублях, а с 1 августа – до 10%. Правда последнее снижение касается только кредитов, средства на которые выделяются из областного бюджета и выдаются на покупку вторичного жилья. Оба снижения связаны с уменьшением ставки рефинансирования ЦБ 15 января и 15 июня, а низкий уровень ставки обусловлен фактически субсидированием из регионального бюджета.

На базе регионального оператора в Оренбурге создан «ипотечный холдинг», включающий в себя инвестиционно-строительную компанию, а также консалтинговую и риэлторскую компании. Ипотека в Оренбургской области отличается стабильным спросом на кредиты под завершение строительства индивидуальных жилых домов и приобретение жилья в строящихся многоквартирных домах. В портфеле ОИЖК таких ипотечных кредитов более 60%.

В целом развитие региональных операторов происходит в ускоренном темпе. Однако естественными минусами являются финансовая зависимость от региональных бюджетов, что снижает коммерческую эффективность, а также незначительная активность региональных банков на ипотечном рынке, что уменьшает объемы кредитного портфеля оператора.

4. Банк ДельтаКредит

ДельтаКредит является первым в России специализированным ипотечным коммерческим банком, работающим с 1998 года. Сам этот банк и его валютные ипотечные программы со ставками 10–13,5% годовых являются детищем инвестиционного фонда "США-Россия" и основываются на кредитных "вливаниях" Европейского банка реконструкции и развития и инвестиционного подразделения Всемирного банка (IFC). Благодаря дешевым западным ресурсам, регулярному введению новых программ и практически полному отсутствию конкуренции банку долгое время удавалось занимать "эксклюзивные" позиции на рынке ипотечного кредитования. В 2003 году банк выдал ипотечных кредитов на сумму 34 млн. долл., а в первом полугодии 2004 года — на сумму $27 млн. Общий объем ипотечного кредитного портфеля банка превысил 105 млн. долл., и по этому показателю он пока уступает только Сбербанку России.

Банк в 2004 году предлагает три различных кредитных продукта: ДельтаСтандарт, Дельта Вариант и ДельтаСейчас. В стандартном продукте ставки колеблются от 10,5% до 13,5% годовых в зависимости от срока и способа подтверждения доходов заемщика. Минимальная сумма кредита составляет 17 тыс. долл. для Москвы и 10 тыс. для Московской области. Приоритетным сегментом рынка недвижимости является вторичный рынок. Банк имеет успешный опыт альтернативного анализа заемщика и может выдать кредит без справки по форме 2НДФЛ.

5. Райффайзенбанк

Австрийский Райффайзенбанк начал работу в России в 1996 году, а в 1999 году начал обслуживать частных клиентов. В 2000 году банк предложил клиентам свою ипотечную программу, в 2002 году стал первым банком, объявившим о введении "плавающей" ставки по ипотечному кредитованию (Libor +8%). По состоянию на 1 января 2004 года этот банк, по данным журнала Banker, имел собственный капитал 4,5 млрд. руб. и занимал по этому показателю 23-е место в списке крупнейших российских банков. В 2003 году Райффайзенбанк выдал ипотечных кредитов на сумму 21,4 млн. долл., а в первом полугодии 2004 года — на сумму 18 млн. долл. Банк работает как с официально подтвержденными доходами, так и с доходами, подтвержденными в свободной форме. Основные регионы действия банка – Москва и Санкт-Петербург.

Ставка по кредиту зависит от способа подтверждения доходов и срока кредита и колеблется от 11% до 14%. В программе банка предусмотрена также возможность плавающей ставки. Плавающая ставка означает, что в течение первого года погашения кредита ставка устанавливается в размере 10% или 11%, затем она пересматривается ежегодно на базе LIBOR + 8% или +9%. При этом имеется возможность перейти на фиксированную ставку в размере 14%. Банк работает на первичном рынке, только с определенными компаниями – застройщиками (ПИК или «Капитал Групп»). Минимальный размер кредита в Банке один из самых высоких на рынке – 20 тыс. долл. при 3-х месячном моратории на досрочное погашение. Банк ориентируется на наиболее платежеспособную категорию граждан.

6. Московское ипотечное агентство

Специализированный ипотечный банк "Московское ипотечное агентство" был создан в 2000 году. Единственным акционером банка является правительство города Москвы. МИА выполняет функции московского регионального оператора АИЖК, а также реализует собственную программу кредитования физических лиц.

В 2002 году банк выпустил корпоративные облигации, являющиеся прообразом ипотечных ценных бумаг. В начале 2004 года банк активизировал кредитование физических лиц и увеличил число банков-контрагентов.

В 2003 году банк выдал ипотечных кредитов на сумму 21,2 млн. долл., а в первом полугодии 2004 года — на сумму 14,1 млн. долл. (пятое место на российском рынке). Базовая ставка по кредитным продуктам составляет 10% годовых в долл. США или 15% в рублях. Срок кредитования составляет до 10 лет. Минимальная сумма кредита составляет 3 тыс. долл., максимальная – 150 тыс. долл.

7. Внешторгбанк

Кроме вышеупомянутой пятерки лидеров в качестве перспективных игроков ипотечного рынка следует выделить Внешторгбанк (ВТБ). По состоянию на 1 января 2004 года ВТБ, учрежденный в 1990 году, по данным журнала Banker, имел собственный капитал 65,6 млрд. руб. и по этому показателю занимал второе место в списке крупнейших российских банков. По объему выданных в 2003 году ипотечных кредитов банк был лишь девятым, но, по словам руководства банка, он планирует в 2005 году занять второе место на рынке кредитования физических лиц после Сбербанка РФ. Уже по итогам 2004 года объем ипотечных кредитов, выданных ВТБ, должен составить, согласно заявленной программе, порядка 143 млн. долл.

ВТБ на данный момент предлагает наиболее конкурентные со Сбербанком условия на российском ипотечном рынке. Процентная ставка составляет в долл. США 10,5% - на 10 лет, 11% - на 15 лет и 11,5% - на 20 лет. Размер авансового платежа составляет от 15%; максимальный срок – до 20 лет. Банк предусматривает выдачу кредита в долларах США и рублях. Работа банка с недвижимостью предусматривает только вторичный рынок. Минимальный размер кредита составляет 10 000 долл. при 3-х месячном моратории на досрочное погашение. В кредитной политике банка заявлено соответствие реального дохода с доходом, указанным в справке 2НДФЛ обязательно.

8. Городской ипотечный банк

Обращает на себя внимание и совместный проект компаний "Тройка-Диалог" и Росгосстрах по созданию специализированного ипотечного банка. В результате был создан Городской ипотечный банк, который тоже планирует занять место среди лидеров российского ипотечного рынка. Уставный капитал банка на сегодняшний день составляет 40 млн. долл., что позволяет говорить о появлении на рынке серьезного игрока, располагающего большой клиентской базой за счет филиалов Росгосстраха. На сегодняшний день банк предлагает следующие условия ипотечного кредитования: размер первоначального взноса составляет 15% стоимости приобретаемой квартиры, сумма ипотечного кредита — от 10 тыс. до 500 тыс. долл., 10-летние кредиты выдаются по ставке от 10,5% годовых, а 20-летние — по ставке от 11,5% годовых.

9. Национальная ипотечная компания

Национальная ипотечная компания – это ипотечный проект Национального Резервного Банка. Общий объем инвестиций НРБ в этот сектор составит порядка 30 млн. долл. на первый год. Сама компания является 100% дочерней структурой НРБ, планирующая в дальнейшем стать небанковской кредитной организацией и взять на свой баланс все выданные ипотечные кредиты. На начало 2003 года НИКом успела выдать около 80 кредитов, сумма выданных кредитов составляет 3 млн. долл. Учитывая, что компания фактически начала свою деятельность в июле 2003 года, такие темпы роста достаточно оптимистичны, что дает надежду на появление нового крупного игрока на рынке ипотечного кредитования.

Условия НИКома в последнее время изменились и стали конкурентными с условиями Сбербанка и ВТБ. Не требуя обязательного наличия справки 2НДФЛ, НИКом выдает кредиты под базовые ставки от 11 до 15% в год в валюте (в зависимости от способа подтверждения доходов). Компания работает практически с любым видом жилья и на первичном, и на вторичном рынке. Наиболее характерной чертой в политике банка и компании является ориентация на доступность кредита молодым заемщикам. НИКом предлагает самый низкий авансовый платеж по кредиту на рынке в размере 5% от стоимости квартиры в одном из своих кредитных продуктов «Молодежный». Вообще, НИКом заметно отличается от других участников рынка широким набором кредитных продуктов. В этом с ним может поспорить только лишь Фора-банк. Основными продуктами НИКома являются «Стандартный» (с классическими условиями кредитования), «Молодежный» (для заемщиков с малой долей собственных средств), «Инвестиционный» (для строящегося жилья), «На улучшение жилищных условий» (для приобретения квартиры взамен старой). Кроме того, НИКом предлагает продукт «Национальный» со ставкой 9% годовых в валюте. Правда, в этом случае взимается комиссия 2% в год за ведение ссудного счета.

Минимальный размер по кредиту составляет 15 тыс. долл., аванс по стандартным схемам – 15%, по специальным – 5%. В качестве обеспечение принимается приобретаемое жилье, поручители обязательны только в особых случаях. Потенциально НИКом нацелен на самую широкую аудиторию из разных сегментов общества, на различные жизненные ситуации. Работа компании построена таким образом, что одни и те же заемщики могут становиться клиентами компании несколько раз, рефинансируя имеющиеся кредиты или переходя на другие продукты.

10. Фора-банк

АКБ "Фора-банк" основан в 1992 году в Москве как универсальное банковское учреждение Но одним из основных направлений деятельности банка является ипотечное кредитование. Банк является пионером ипотечного кредитования на российском рынке, кредитуя с 1994 года граждан под залог недвижимого имущества. Именно кредитование реального сектора экономики - ипотечное кредитование - позволило АКБ "Фора-Банк" избежать тяжелых последствий финансового кризиса 17 августа 1998 года. Банк ни на один день не приостановил платежи клиентов и не имел картотеки (неисполненных платежей). Банк занимает последнее место в рейтинге «200 крупнейших банков России по величине активов на 01.01.2004», тем не менее к настоящему времени выдано уже порядка 500 ипотечных кредитов. В данный момент Банк предлагает заемщикам 6 ипотечных программ, среди которых выделяется программа «Фора-обмен», позволяющая приобретать жилье в кредит без внесения предварительного взноса. На время до продажи «старой» квартиры и частичного погашения кредита в объеме не менее 30% от первоначальной суммы Банк назначает повышенную процентную ставку – 18% годовых, затем она снижается до 15 %. Срок кредита не превышает 10 лет. Если заемщик подтверждает свои доходы справкой по форме 2НДФЛ, то каждая из этих ставок снижается еще на 3%.

11. Агропромкредит

Основан в 1993 году. Обслуживает предприятия электроэнергетики, нефтегазовой, угольной и других отраслей промышленности, финансовые и страховые компании, негосударственные пенсионные фонды, субъекты РФ и муниципальные образованиятя. Основные направления развития - формирование широкой региональной сети и раширение спектра предоставляемых услуг. По итогам 2003 года и первого квартала 2004 года банк занимает 8-е место по объему потребительского кредитования («Профиль», 31.05.04) и 13 место по объему ипотечных кредитов. Кредитование населения, в т.ч. ипотечное, в настоящий момент не входит в число приоритет­ных направлений деятельности банка. Ипотекой Банк начал активно заниматься лишь в начале 2004 года, и к 1 августа выдал ипотечных кредитов на сумму около 400 млн. рублей. Условия ипотечного кредитования явно не расчитаны на массового клиента - срок кредита 5 лет, первоначальный взнос не менее 30% стоимости квартиры, процентная ставка кредита 19% в рублях, 14% - в валюте.

КБ «Агропромкредит» учредил в регионах ряд дочерних коммунальных компаний для реализации федеральных программ реформирования ЖКХ и развития ипотеки в России. В ближайшие три года банк намерен инвестировать более 100 миллионов долларов в реконструкцию и модернизацию жилищного комплекса, инженерных сооружений, развитие жилищного строительства.

12. НАУИР

В качестве еще одного нового игрока на ипотечном рынке можно отметить и учрежденное в январе 2004 года некоммерческое партнерство «Национальная ассоциация участников ипотечного рынка» (НАУИР). Учредителями НАУИР выступили профессиональные организации, чья деятельность так или иначе связана с ипотекой. Это Госстрой России, Ассоциация российских банков, Всероссийский союз страховщиков, Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, Национальная ассоциация участников фондового рынка, Российское общество оценщиков, Профессиональная ассоциация регистраторов, трансферагентов и депозитариев, Российский союз промышленников и предпринимателей и Российская гильдия риэлторов. Руководство НАУИР составили в основном специалисты из Госстроя России. Заметим, что представители АИЖК в НАУИР не вошли.

Основными задачами НАУИР, по словам руководства этой организации, является формирование механизмов, которые обеспечивали бы взаимодействие всех профессиональных участников рынка, а также развитие эффективного массового ипотечного рынка, создание системы подготовки ипотечных кадров и др.

13. Прочие участники

Среди прочих участников также существует множество достойных и потенциально значимых игроков: в 2004 году начал свою программу Банк Зенит, в 2003 году активно стал развивать ипотечное кредитование Московский Международный Банк и Банк Сосьете Женераль Восток, которые будут прямыми конкурентами «Райффайзена», не оставляет своих амбиций «Фора-банк» с самым широким рядом кредитных продуктов, отличные финансовые возможности имеет МДМ-банк. Однако, несмотря на столь высокую активность на ипотечном рынке, его потенциала хватит еще на 10 лет ускоренного развития. Вызвано это наличием огромного спроса на жилье со стороны почти 70 млн. граждан.

7. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА В РОССИИ

Несмотря на существующие проблемы ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок, что подтверждает присутствие крупных западных банков (Райффайзен, Банк Сосьете Женераль). При сохранении существующих темпов экономического развития и динамики роста реальных доходов населения в ближайшие 3-5 лет клиентами ипотечных банков, по оценкам маркетинговой компании IRG, станут около 2 млн российских семей. Дальнейшая активизация развития системы ипотечного кредитования связана со снижением уровня инфляции и повышением доходов населения. В настоящее время только 5-7% семей являются потенциальными клиентами ипотечных банков. Основными проблемами недоступности ипотеки в России являются следующие факторы (в порядке уменьшения значимости):

1. Высокие цены на недвижимость, обусловленные отсутствием достаточных объемов жилищного строительства и ограниченным предложением на рынке готового жилья;
2. Низкая платежеспособность населения;
3. Высокий размер первоначального взноса (авансовый платеж) при покупке жилья в ипотеку;
4. Высокие процентные ставки по кредитам.

Еще раз необходимо отметить, что сегодня ипотека в России практически не решает проблемы обеспечения широких слоев населения доступным жильем. Необходимо понимать, что ипотека – не панацея от проблемы обеспечения населения жильем. Это всего лишь один из инструментов, которому есть реальные альтернативы: покупка в рассрочку, жилищно-сберегательные кооперативы, собственные накопления и пр. Однако из всех возможных путей развития ипотека – пока наиболее эффективный и быстрый метод решения 

Хотите открыть вклад? Сделайте это прямо сегодня!

О призовой акции, вкладах и о многом другом рассказали на "Прямой линии" специалисты ОАО "Сибакадембанк". На вопросы читателей "КП" отвечали начальник отдела вкладов Департамента комплексного обслуживания населения Оксана ПИЛИПЧЕНКО, начальник управления отчетности и внутрибанковских операций Жанна КАЗАК, ведущий специалист управления маркетинга Дарья ВОРОНКОВА и руководитель пресс-службы Наталия СВЕТАШЕВА.