Содержание
Введение. 3
1.
Общие положения об ипотеке. 5
2.
Закон об ипотеке и его место в системе законодательства. 20
3.
Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке 30
Заключение. 34
Список
литературы.. 35
Введение
Состояние экономики любой страны
требует развития производства, что упирается в источники обеспечения надёжного
и долгосрочного финансирования. Если сравнить стоимость движимого имущества
(которое можно заложить свободно) и недвижимого (с которым пока сложнее), можно
понять, во сколько раз теоретически вырастают масштабы такого вида
кредитования, как ипотека.
Рассматривая ипотеку как элемент
экономики, можно выделить следующие её характерные черты.
Во-первых, залог недвижимости
выступает в роли инструмента привлечения необходимых для развития производства
финансовых ресурсов.
Во-вторых, ипотека способна
обеспечить реализацию имущественных прав на
объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных
условиях нецелесообразны.
И, в-третьих, создание с помощью
ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (закладной).
Сказанное выше является
отправной точкой в дальнейшем разговоре о дистанции между тем, что есть и тем,
что хотелось бы иметь.
В современных условиях ипотека
занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств.
Учитывая состояние нашей экономики, которой присущи падение уровня
производства, инфляция, повсеместные неплатежи за поставленные товары, выполненные
работы или оказанные услуги, широкое применение ранее популярных способов
обеспечения исполнения обязательств теряет практический смысл. Ипотека же
обладает несомненными преимуществами.
Любые операции с недвижимостью,
в том числе и ипотечные, приносят большой доход, поскольку цены на землю и
строения в некоторых районах России значительно выше мировых. Однако пока
особого развития сфера ипотечного кредитования получить не может, прежде всего,
из-за отсутствия реального рынка земли и недвижимости. И это притом, что
интерес к ипотечному кредитованию постоянно растёт, поскольку снижается
доходность других финансовых инструментов. Практика показывает, что
невозвращение ипотечных кредитов минимально. Однако почему-то наши банки не
смущает большая доля невозвращённых кредитов, выданных юридическим лицам, а
небольшая доля невозврата ипотечных - смущает. В
какой-то степени, здесь есть определённые психологические барьеры.
Несмотря на повышенный интерес
субъектов экономической деятельности к кредитованию под залог недвижимости
можно сказать, что ипотека в России заблокирована. В приоритетный пакет
законов, принятие которых позволит обеспечить полноценные правовые условия
функционирования рынка недвижимости в России входят Земельный кодекс РФ, Закон
“Об оценочной деятельности в РФ” и, конечно, самое главное - Закон “Об
ипотеке”, который стал одним из законов-старожилов за всю постперестроечную
историю России по срокам рассмотрения (более трёх лет) и одним из наиболее
переработанных по количеству внесённых поправок (более девятисот). Более того,
по мнению газеты “Коммерсантъ-Daily” для создания
реально работающего закона об ипотеке необходимо подвергнуть серьёзной
переработке более двадцати статей первой части Гражданского кодекса Российской
Федерации от 30 ноября 1994 года.
Таким образом, целью данной
работы является рассмотрение сущности ипотеки в гражданском праве Российской
Федерации.
Для достижения данной цели
необходимо решить следующие задачи:
-
Рассмотреть общие положения об ипотеке;
-
Рассмотреть закон об ипотеке и его место в
системе законодательства;
-
Описать особенности процесса обращения взыскания
на имущество, заложенное по договору об ипотеке.
1. Общие положения об ипотеке
В России в настоящий момент
только разрабатывается нормативно-правовая база, создающая условия для
осуществления операций с недвижимостью и землей. К настоящему времени сложилась
следующая иерархия источников залогового права:
1. Гражданский кодекс РФ.
Содержит в части первой главу 23, посвященную способам обеспечения исполнения
обязательств. Помимо этого, к залоговым отношениям применяются и другие нормы
ГК РФ, в частности, о порядке заключения договоров, об условиях
действительности сделок и др. Количество норм, посвященных залогу, как в
первой, так и во второй части ГК РФ, достаточно велико. Таким образом, ГК РФ
является, с точки зрения его юридической силы,
наиболее подробным источником регулирования залоговых отношений. Однако
нормы о залоге в части первой ГК РФ охватывают далеко не все вопросы, связанные
с залоговыми отношениями во всем их многообразии и сложности.
2. Закон РФ от 29 мая 1992 г. №
2872-1 «О залоге» (частично отменен). С момента вступления в силу этот закон
занял место основного источника российского залогового права. Однако необходимо
отметить, что с момента введения в действие части первой ГК РФ именно Кодекс
стал основным источником залогового права. Следовательно, Закон РФ «О залоге»
«применяется постольку, поскольку он не противоречит» части первой ГК РФ.
3. Федеральный закон «Об ипотеке
(залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ.
Данный федеральный закон
существует в следующих редакциях: от 09.11.2001 N 143-ФЗ; от 11.02.2002 N 18-ФЗ; от 24.12.2002 N 179-ФЗ; от 05.02.2004 N 1-ФЗ; от 29.06.2004 N 58-ФЗ; от 02.11.2004 N 127-ФЗ; от 30.12.2004 N 214-ФЗ; от 30.12.2004 N 216-ФЗ).
Данный законодательный акт, раскрывающий
особенности залога недвижимого имущества, прошел долгий и тернистый путь,
прежде чем был подписан Президентом РФ.
Несмотря на то, что ГК РФ
содержит ряд специальных норм об ипотеке (п. 2-3 ст.339, п. 2-5 ст.340, п.1
ст.349 и др.), основной массив норм, регулирующих ипотеку, содержится в данном
федеральном законе.
4. К источникам залогового права
относят также другие федеральные законы, в которых в той или иной мере
рассматриваются вопросы залоговых отношений. К таким законодательным актам
можно отнести, в частности, Федеральный закон «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с
ним» от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ (ред. от 09.06.2003).
5. В совокупность источников
залогового права входят не только собственно законодательные акты, но и указы
Президента РФ, постановления Правительства РФ, законодательные акты субъектов
РФ, нормативно-правовые акты исполнительных органов различного уровня, включая
местные органы управления. В качестве примера можно привести следующие
нормативно-правовые акты: Постановление правительства Москвы от 25 апреля 95г.
№ 356 «О принципах использования залогового кредитования в г. Москве»; Постановление
Правительства Москвы от 20 сентября 94г. № 788 «О введении на территории Москвы
единой системы государственного регистрации залога и единого реестра договоров
залога»; Постановление Правительства РФ от 1 мая 1996г. № 534 «О дополнительном
стимулировании частных инвестиций в РФ» и др.[1]
При
реализации ипотечных отношений на практике очень важно правильно понимать
термин «предмет ипотеки» для определения конкретных прав и обязанностей сторон
по договору об ипотеке.
Объекты
гражданских правоотношений правоведы объединяют в четыре группы: 1)имущество;
2)действия; 3)результаты интеллектуальной (творческой) деятельности;
4)нематериальные блага. Термин «имущество» применяется в гражданском праве
неоднозначно. В основном под ним понимают вещь или определенную совокупность
вещей, а также и имущественные права.
Правовой
режим недвижимых вещей (недвижимого имущества, недвижимости) основан исходя из
главной цели, которой должны отвечать объекты, входящие в их состав. Эта цель
состоит в том, чтобы обеспечить особую устойчивость прав на названные вещи
(имущество), т. е. установить специальный порядок распоряжения им (определять
его юридическую судьбу). Для этого введена система государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регламентируемая федеральным законом
от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним».
Перечень
объектов, относящихся к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости),
как это следует из ст. 130 ГК РФ, не является исчерпывающим. Законодатель
вправе признать недвижимостью и другие предметы и нематериальные блага. Так, предметом договора об ипотеке могут быть также
сооружения, находящиеся в процессе возведения, а также недвижимость,
находящаяся в аренде. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю
право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об
ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть
указан срок аренды.
Кроме
того, п.1 ст. 130 ГК РФ установлено, что к недвижимым вещам закон относит и
некоторые вполне движимые вещи. Такое деление объясняется тем, что отдельные
специфические транспортные средства и космические объекты имеют особый статус,
а потому на них целесообразно распространить правовой режим, относящийся к
объектам недвижимости. Имущество является основным объектом в ипотечных
отношениях, а поскольку нет однозначного определения термина «имущество», то
при заключении договора необходимо определять точное значение данного термина
путем его детального толкования.
Как уже
отмечалось, действующее законодательство выделяет ипотеку, т.е. залог
недвижимого имущества, в особый объект договорных отношений в связи с тем, что
недвижимости присуща неразрывная связь с земельным участком, на котором указанные
объекты находятся, и оттого их перемещение технологически невозможно.
Предметом
ипотеки может быть только индивидуально определенная вещь. Поэтому здание или
сооружение, являющееся предметом договора об ипотеке, должно по своим
характеристикам, в частности по функциональному назначению, точно совпадать с
данными, которые оно имеет в качестве объекта государственной регистрации
недвижимости.[2]
Ипотека
возможна в случаях, когда имущество принадлежит залогодателю на праве
собственности или на праве хозяйственного ведения. Решения о залоге недвижимого
имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на
праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством РФ или Правительством
(администрацией) субъекта РФ.
По
договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1
ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для
государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Залог
земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого
недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот
допускается федеральными законами. Moгyт быть
заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их
объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства,
индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные
земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые
зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного
обслуживания (функционального обеспечения).
Анализ
изменений, внесенных в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,
позволяет сделать вывод о том, что земли сельскохозяйственного назначения
окончательно введены в гражданский оборот.
С 10
февраля 2004 г. вступили в силу изменения, внесенные Федеральным законом от 05
февраля 2004 г. «О внесении изменений в федеральный закон «Об ипотеке (залоге
недвижимости).
Уточним,
о каких землях идет речь. Согласно ст. 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного
назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд
сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
Ипотека
сельхозземель даст возможность запустить механизм
долгосрочного кредитования аграрного производства, а Закон в целом можно
рассматривать как еще один шаг вперед в вопросе оборота земли в России. Поэтому
неслучайно, что это первый закон, принятый новым составом Государственной Думы
после декабрьских выборов в парламент. Проект Закона был принят депутатами Думы
прошлого созыва еще два года назад. Совет Федерации отклонил тогда
законопроект, отправив его на доработку в согласительную комиссию. В редакции
согласительной комиссии документ был принят Государственной Думой 23 января
2004 г.
Итак, прейдем
к рассмотрению основных изменений, внесенных Законом.
Прежде
всего, отменен прямой запрет на ипотеку сельскохозяйственных угодий из земель
сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых
земельных участков личных подсобных хозяйств. Однако по-прежнему не допускается
ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной
собственности. Кроме того, в отношении земельных участков изменился сам предмет
ипотеки. Теперь предмет ипотеки составляют любые земельные участки, не
исключенные из оборота или не ограниченные в обороте на основании федерального
закона.
Теперь
не запрещается составление и выдача закладной, если предметом ипотеки являются
земли сельхозназначения. Также дополнен порядок
ипотеки земельных участков, на которых имеются здания или сооружения, принадлежащие
залогодателю: земельные участки сельхозназначения с
имеющимися на них объектами недвижимости могут быть переданы в залог только вместе
с этими объектами. Норма сформулирована следующим образом: "Если на закладываемом
земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся
здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке,
или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости,
принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека
такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно
связанных с ним объектов недвижимости".
Несмотря
на то, что законодатель снял запрет на ипотеку сельхозземель,
тем не менее, специфика этих земель потребовала введения и определенных
механизмов их защиты. Так, запрещено обращение взыскания на заложенный
земельный участок из состава земель сельхозназначения
до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом
времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и
переработанной сельскохозяйственной продукции. Данное требование действует до 1
ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства
или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата. Это
означает, что у фермера, вовремя не заплатившего по кредиту, не будут "отбирать"
землю в разгар сезона сельхозработ и продажи
продукции. Еще одно нововведение, защищающее залогодателя сельхозземель:
распространение на любые земли сельскохозяйственного назначения нормы о порядке
предоставления судом отсрочки при обращении взыскания на заложенное имущество.
Другие
изменения имеют самостоятельное значение и заслуживают особого внимания.
Стало
возможным передавать в залог право на аренду земельного участка. Закон "Об
ипотеке" дополнен нормой, согласно которой арендатор (гражданин или
юридическое лицо) может отдать арендные права земельного участка в залог в
пределах срока договора аренды. Правда, для этого необходимо согласие
собственника земельного участка (п. 6 ст. 1 Закона).
Изменения
произошли и в порядке оценки земельного участка при его ипотеке. Теперь оценка
земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством,
регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации (п. 7 ст. 1 Закона).
При
этом залоговая стоимость земельного участка устанавливается по соглашению
залогодателя с залогодержателем.
Норма
об обязательном приложении к договору об ипотеке земельного участка копии плана
(чертежа границ) этого участка сохранилась в прежней редакции.
В
России имеется 406 млн. га земель сельскохозяйственного назначения, в Тихорецком районе их более 113 тыс. га. До внесения
изменений в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» земли указанной категории не
могли быть заложены.
Если
земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу,
арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в
залог в пределах срока договора аренды земельного участка, но только с согласия
собственника земельного участка.
Залоговая
стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке,
устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. К договору об
ипотеке, земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного
приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим
комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.
Обращение
взыскания на заложенный земельный участок во внесудебном порядке не
допускается.
Если
предметом ипотеки является земельный участок из состава земель
сельскохозяйственного назначения, суд при наличии уважительных причин вправе
отсрочить его реализацию на срок до одного года. При этом закон устанавливает
правило, согласно которого обращение взыскания на заложенный земельный участок
из состава земель сельскохозяйственного назначения не допускается до истечения
соответствующего периода сельскохозяйственных работ, т.е. до 1 ноября, если
договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.
Внесение
изменений в указанный федеральный закон, бесспорно, окажет регулирующее
воздействие на формирование оборота земли и повышение эффективности её
использования. Внесенные в закон изменения ускорят процесс формирования
аграрного кредитного рынка и тем самым смягчат проблемы, связанные с
недостатков финансовых средств у сельскохозяйственных товаропроизводителей.
Оценка
земельного участка может быть установлена в договоре об ипотеке не ниже его
нормативной цены. Нормативная цена земли - это особый вид платы за землю. Она
представляет собой показатель, характеризующий стоимость участка определенного
качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок
окупаемости. Нормативная цена земли применяется при покупке и выкупе земельных
участков, при передаче земли в собственность, передаче по наследству, дарении,
а также при получении под залог банковского кредита.[3]
Следует,
однако, иметь в виду, что ни отечественный, ни зарубежный методический опыт
определения цены земли в современных российских условиях точного и надежного
результата не обеспечивает.
Особенно
сложная ситуация сложилась с оценкой земельных участков. Отечественные
методические разработки базируются в основном на стоимостной оценке вложенного
в земельный участок капитала, почти не учитывают его рентообразующие
возможности и совершенно не принимают во внимание реальное поведение как
продавцов, так и покупателей земельной собственности, объем и структуру спроса
и предложения и т.д. Не учитываются также такие определяющие размер ренты
факторы, как вариабельность возможного хозяйственного использования участка,
экономическая состоятельность окружающей данный участок
социально-демографической среды как носителя покупательного спроса, рабочей
силы, конкурентных отношений и т.д.
Подобный
методический подход и определил очень низкие величины так называемой
нормативной цены земли. По нормативным госрасценкам
сегодня распродаются богатейшие черноземы Краснодарского и Ставропольского
краев, Ростовской, Воронежской, Волгоградской и ряда других располагающих
высокопродуктивными землями областей страны. При подобной ценовой политике и
системе налогообложения блокируется ипотечная форма кредитования и выключается
главнейший элемент рыночного регулирования земельных отношений, деформируется
рыночный механизм ценового саморегулирования, причем не только в аграрной
сфере, но и во всей производственно-экономической структуре страны.
Распоряжение
участком при приобретении его на публичных торгах ограничено: владелец не
вправе менять назначение участка (в отдельных случаях, предусмотренных
земельным законодательством РФ, такое возможно). Продажа и приобретение на
публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков
осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в
отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.
Если
предметом ипотеки является предприятие
в целом, как единый имущественный комплекс, то в состав заложенного
имущества включаются полученные доходы предприятия, приобретенное им имущество,
долги, приобретенные предприятием в период ипотеки, а также принадлежащие предприятию
как юридическому лицу права требования, патента и другие исключительные права и
обязанности этого предприятия, которые переходят к покупателю с момента
государственной регистрации права собственности на приобретенное имущество.
Состав имущества, передаваемого в ипотеку предприятия, и оценка его стоимости
определяются на основе полной инвентаризации имущества
предприятия. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого
аудитора о составе и стоимости имущества предприятия являются обязательными
приложениями к закладной.
Ипотекой
предприятия может быть обеспечено денежное обязательство, сумма которого
составляет не менее половины стоимости активов предприятия. Предприятие, в
отношении которого возбуждено уголовное дело о банкротстве либо принято решение
о его ликвидации или реорганизации, не подлежит передаче в ипотеку.
Ипотекой
предприятия может обеспечиваться денежное обязательство, подлежащее исполнению
не ранее чем через год после заключения договора ипотеки. Если ипотекой
предприятия обеспечивается денежное обязательство с менее продолжительным
сроком исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по
неисполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с
момента заключения договора ипотеки.
Залогодатель
вправе продавать, сдавать в аренду, распоряжаться иным образом имуществом,
вносить изменения в состав имущества предприятия, переданного в ипотеку, если
это не влечет уменьшения общей стоимости активов предприятия и не нарушает
условий договора ипотеки. Реорганизация, передача предприятия в залог,
совершение сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества
предприятия, допускаются только с согласия залогодержателя.
В
случае нарушения залогодателем своих обязательств, непринятия мер по
обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования
имущества, что может привести к неплатежеспособности предприятия или к
уменьшению стоимости заложенного имущества, залогодатель вправе обратиться в
обычный или арбитражный суд с требованием о введении ипотечного контроля за
деятельностью залогодателя.
Взыскание
на заложенное имущество предприятия в случае неисполнения залогодателем обязательства,
обеспеченного ипотекой предприятия, может быть обращено только по решению
обычного или арбитражного суда во всех случаях, независимо от того, кто является
залогодержателем.
Ипотека
жилых домов и квартир, включающая ипотеку части жилого дома, квартиры,
состоящей из одной или нескольких изолированных комнат, имеет свои особенности.
В частности, не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых
домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, не распространяются
на гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые
домики и другие строения и помещения, так как они не предназначены для
постоянного проживания, эти объекты могут быть предметом ипотеки на общих основаниях.
Договор
об ипотеке, предметом которого являются жилой дом или квартира, находящиеся в
собственности гражданина, может быть заключен только непосредственно с
собственником жилья, за исключением случаев, установленных законодательством РФ
(при опеке и попечительстве).
Жилой
дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной
организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента
государственной регистрации договора купли - продажи жилого дома или квартиры.
Организация
процесса обращения взыскания является одним из основных вопросов при решении
судьбы ипотеки. Несмотря на положительные изменения в законодательстве по
данной проблеме, она все еще является одной из наименее разработанных как в
законодательном, так и в "исполнительном" плане.
Часть
первая Гражданского кодекса РФ внесла определенные изменения в правовое
регулирование института залога. Залоговый кредитор традиционно имел
преимущественное право перед другими кредиторами на удовлетворение своих
требований из стоимости заложенного имущества. Однако это право не является
безусловным. Как более ранний закон "О залоге" (1992г.), так и первая
часть ГК РФ содержат оговорку, что преимущественное право залогового кредитора
действует за изъятиями, предусмотренными законом.
В
соответствии со ст.64 части первой ГК в случае ликвидации юридического лица
залоговый кредитор является кредитором третьей очереди. Ранее, во вторую
очередь, удовлетворяются требования граждан в связи с причинением вреда их
жизни или здоровью, требования по оплате труда и по авторским договорам. Такой
же порядок действует и в случае банкротства индивидуального предпринимателя.
Если речь идет об очередности удовлетворения требований кредиторов не в связи с
ликвидацией юридического лица, то такая очередность установлена Гражданским
процессуальным кодексом (ГПК). В этом случае залоговый кредитор получает
удовлетворение после удовлетворения требований первой и второй очереди. К
требованиям первой очереди в соответствии с ГПК относятся требования: по взысканию
алиментов; вытекающие из трудовых правоотношений; об оплате оказанной
адвокатами юридической помощи; о выплате авторских и изобретательских
вознаграждений; о возмещении вреда, причиненного увечьем или иным повреждением
здоровья; в связи со смертью кормильца. К требованиям второй очереди ГПК
относит требования: по налогам и неналоговым платежам в бюджет; органов
государственного страхования по обязательному страхованию; по возмещению
ущерба, причиненного преступлением или административным правонарушением
государственным предприятиям, учреждениям, организациям, колхозам, иным
кооперативным организациям, их объединениям, другим общественным организациям.
ГК в
рассматриваемую группу отношений введена конструкция сервитута. Согласно
ст.274 части первой ГК под сервитутом понимается право ограниченного
пользования чужим земельным участком. Роль, отведенная сервитуту в ипотечных
отношениях, сводится к следующему. При залоге земельного участка без
одновременного залога расположенных на нем строений, обращение взыскания на
заложенный участок не распространяется на расположенные на нем строения, и
залогодатель сохраняет все принадлежавшие ему ранее права на них. Однако в силу
принципа: "Земля следует судьбе расположенного на ней строения",
право пользования сооружениями невозможно отделить от права пользования
земельным участком (его конкретной частью), на котором они расположены. В связи
с этим в силу норм гражданского законодательства возникает сервитут, т.е.
залогодатель сохраняет ограниченное право пользования чужим земельным участком,
конкретнее - той его частью, которая необходима для использования здания или
сооружения в соответствии с его назначением. Что касается конкретного объема
данного сервитута, то в соответствии с п.4 ст.340 части первой ГК он должен определяться
по соглашению залогодателя с залогодержателем, а в случае спора дело решает
суд.
Взыскание
на предмет ипотеки может быть обращено только по решению обычного или
арбитражного суда. При удовлетворении
требований залогодержателя за счет предмета ипотеки по решению обычного или
арбитражного суда предмет ипотеки реализуется путем продажи с публичных торгов
специализированной организацией, имеющей соответствующую лицензию Минюста России.
Начальная продажная цена предмета ипотеки определяется решением суда, обычного
или арбитражного, либо нотариально удостоверенным соглашением залогодержателя и
залогодателя, без обращения в судебные органы. Лица, желающие принять участие в
публичных торгах, вносят задаток в размере 10% начальной продажной цены
предмета ипотеки. Предмет ипотеки передается лицу, предложившему на торгах
наивысшую цену. Специализированная организация выдает свидетельство о
приобретении заложенного имущества покупателю, который с момента
государственной регистрации приобретает право собственности на предмет ипотеки.
Часть
первая ГК вводит изменения также в порядок обращения взыскания на заложенное
имущество. Ст.349 части первой ГК допускает два варианта обращения взыскания на
заложенное имущество: по решению суда и без обращения в суд. В одних случаях
обращение взыскания возможно только по решению суда, в других - обращение
взыскания по решению суда действует как общее правило, если стороны не избрали
иной порядок.
По
общему правилу обращение взыскания на заложенное имущество производится по решению
суда. Однако стороны вправе договориться об обращении взыскания на заложенную
недвижимость без судебного решения. К такому соглашению, согласно ст.349,
предъявляются два требования: оно должно быть удостоверено нотариально и
заключается после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет
залога.
Единственный
случай, когда в самом договоре о залоге может быть оговорен бесспорный порядок
обращения взыскания на заложенное имущество - это залог с передачей заложенного
имущества залогодержателю: в соответствии с п.2 ст.349 взыскание на заложенное
имущество может быть обращено в порядке, установленном в договоре о залоге,
если законом не предусмотрен иной порядок.
Наконец,
в ряде случаев взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по
решению суда. Это случаи, когда:
- для
заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица
либо органа;
-
предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую,
художественную или иную культурную ценность;
-
залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно.
Первый
случай имеет особое значение при залоге государственного имущества, если одной
из сторон в договоре выступает предприятие, владеющее имуществом на праве
хозяйственного ведения. Такое предприятие обязано заручиться согласием
собственника: если речь идет о недвижимом имуществе, то это императивное
требование ст.295 части первой ГК.
Поскольку
для залога государственного имущества всегда необходимо согласие
соответствующего органа Госкомимущества РФ, то обращение взыскания на
заложенное госимущество возможно только по решению суда.
Наконец,
следует затронуть вопрос о реализации заложенного имущества путем передачи его
в собственность залогодержателю. Такой способ реализации заложенного имущества
противоречит самой идее залога. Конструкция залога исходит из того, что
залогодержатель в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) обеспеченного
залогом обязательства приобретает не собственно предмет залога, а право
получить удовлетворение из стоимости предмета залога, который с этой целью
реализуется. В случае же, когда стороны соглашаются на передачу заложенного
имущества в собственность залогодержателя, по сути дела имеет место отступное,
предусмотренное ст.409 части первой ГК, но не реализация прав залогодержателя.
Лица,
проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма
или договора аренды жилого помещения, не подлежат выселению при реализации
заложенного жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до заключения договора
об ипотеке договор найма или договор аренды жилого помещения сохраняет силу.
Ипотека
может быть установлена в обеспечение обязательств, предусмотренных ст.2 ФЗ «Об
ипотеке», содержание которой представлено ниже.
Обязательства,
обеспечиваемые ипотекой:
-
по кредитному
договору;
-
по договору займа;
-
иного обязательства, в
том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом
договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Обязательства,
обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником,
если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном
законодательством РФ о бухгалтерском учете.
В
соответствии со ст.337 ГК РФ залогом должны обеспечиваться все требования кредитора-залогодержателя,
возникшие к моменту их предъявления. В ст.3 ФЗ «Об ипотеке» эти требования
выделены.
Требования,
обеспечиваемые ипотекой:
-
уплата залогодержателю
основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой
обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке;
-
уплата кредитору
(заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными
средствами), если ипотека установлена в обеспечение исполнения кредитного
договора или договора займа с условием выплаты процентов;
-
уплата (если договором
не предусмотрено иное) залогодержателю сумм, причитающихся ему:
-
в возмещение убытков
и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки
исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой
обязательства;
-
в виде процентов за
неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных
обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
-
в возмещение судебных
издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания недвижимости на
заложенное имущество;
-
в возмещение расходов
по реализации заложенного имущества.
Если
договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования
залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за
счет заложенного имущества.
2. Закон об ипотеке и его место в системе
законодательства
Наиболее важным в регулировании отношений в сфере ипотеки, безусловно,
является Федеральный Закон от 16 июля 1998 года №
102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принятый Государственной
думой 24 июня 1997 года и одобренный Советом Федерации 9 июля 1998 года,
действующий в Российской Федерации с 22
июля 1998 года.[4]
Рассмотрим его место в системе законодательства об ипотеке и
соотношение с другими нормативно-правовыми актами.
Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не
отменяет норм Гражданского кодекса РФ, регулирующих залог, Закона "О
залоге", отдельных Указов Президента России и постановлений Правительства
РФ, так или иначе касающихся регулирования залоговых правоотношений. В абз. 1 п. 2 ст. 79 Закона "Об ипотеке"
отмечается, что со дня введения в действие Закона "Об ипотеке" нормы
Закона РФ "О залоге" подлежат применению к залогу недвижимого
имущества (ипотеке) лишь постольку, поскольку они не противоречат настоящему
Федеральному закону. Между тем, в какой части подлежат применению нормы Закона
"О залоге", законодатель не указывает. Следовательно, сам правоприменитель должен решать: противоречит ли
определенная норма Закона "О залоге" Закону "Об ипотеке"
или нет. На мой взгляд, такая позиция законодателя усложняет положение правоприменителя, который уже устал от неиссякаемого
потока законотворчества.[5]
Еще более затрудняет правоприменение
редакция Закона "Об ипотеке", в которой говорится, что впредь до
приведения в соответствие с настоящим Федеральным законом федеральных законов и
иных правовых актов Российской Федерации и федеральные законы и иные правовые
акты Российской Федерации применяются в части, не противоречащей настоящему
Федеральному закону.[6]
Не совсем ясно, однако, действуют ли Основные положения о
залоге недвижимого имущества - ипотеке,
одобренные Правительством РФ 22 декабря 1993 года.
21 июля 1997 года принят и действует ФЗ "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 122-ФЗ. Согласно п. 2 данного
закона такой вид залога, как ипотека, подлежит государственной регистрации.
Если учесть, что закон № 122-ФЗ вступил в
силу 31 января 1998 года, то здесь, собственно, и не кроется существенных
противоречий. Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции
в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке,
установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним и осуществляется по месту нахождения имущества,
являющегося предметом ипотеки.
Законодатель допускает и п. 3
ст. 339 ГК РФ подтверждает последующую
ипотеку, но также с обязательной ее госрегистрацией.
Данная норма права корреспондирует со ст. 342
ГК РФ, разрешающей последующий залог, если он не запрещен предшествующими
договорами о залоге.
Основания возникновения ипотеки
мало чем отличаются от основания возникновения залога вообще. В Законе
"Об ипотеке" говорится, что по договору о залоге недвижимого имущества
(договору об ипотеке) одна сторона -
залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой,
имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по
этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой
стороны - залогодателя преимущественно
перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными
федеральным законом.[7]
В ГК, в Законе "О
залоге" и Законе "Об
ипотеке" законодатель не ограничивает круг лиц, могущих быть залогодателями.
В роли залогодателя могут выступать и должник по обязательству, обеспеченному
ипотекой, и всякое другое лицо, в том числе и не участвующее в этом обязательстве
(третье лицо). Данное положение в общих чертах соответствует смыслу ст. 335 ГК РФ "Залогодатель".
Пункт 1, статьи 1 Закона об ипотеке представляет договор об
ипотеке как договор о залоге недвижимости (недвижимого имущества). Одна
сторона которого – залогодержатель,
являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой и имеющий право
получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому
обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества, другой стороны –
залогодателя. Сходное определение залога даёт и ГК (ст. 334).
Итак, есть две стороны одного договора – должник и кредитор.
Причём это может быть обязательство,
вытекающее из договора купли-продажи, аренды, подряда, займа, кредитного
договора и иного, не ограниченного федеральным законом (ст.2 Закона “Об
ипотеке”). Те же стороны по взаимному согласию заключают на взаимовыгодных
условиях договор о залоге недвижимого имущества, принадлежащего должнику или третьему лицу (ст. 1 Закона “Об
ипотеке”). Должник по основному договору (или третье лицо в нём не участвующее,
но представляющее недвижимость для залога) становится залогодателем (п.2 ст.335
ГК), а кредитор – залогодержателем (п.3 ст.335 ГК). Заложенное недвижимое
имущество являет собой предмет залога (предмет ипотеки). Сущность ипотечного
правоотношения заключается в том, что распоряжаться предметом залога может
только залогодатель, поскольку именно он является собственником заложенного
имущества. Установлению данного правила при этом виде залоговых отношений есть
и другие объективные причины, которые мы рассмотрим чуть позже. Залогодержатель
же, приобретая залоговое право на имущество из договора об ипотеке, не
приобретает тем самым права распоряжения этим имуществом. Специфика его права
состоит в том, что он может ограничить собственника в пределах распоряжения им
данным имуществом. Проявляется это в том, что залогодатель, по общему правилу
может распоряжаться предметом залога только с согласия залогодержателя, если
иное не установлено федеральным законом, договором об ипотеке или не вытекает
из содержания закладной. Залогодатель сохраняет права пользования заложенным
имуществом – это следует из самой сути ипотеки и любое условие договора об
ипотеке, ограничивающее это право ничтожно (ст.29 Закона “Об ипотеке”), за ним
сохраняется право извлекать из данного имущества плоды и доходы (п.2 ст.29
Закона “Об ипотеке”).
Пункт 1 статьи 37 предоставляет залогодателю право отчуждать
заложенное по договору об ипотеке имущество другому лицу путём продажи, дарения,
обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества
или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или
иным способом, но, как уже упоминалось, лишь с согласия залогодержателя. А, вот
пункт 3 той же статьи Закона “Об ипотеке“ закрепляет право завещать заложенное
имущество и все условия договора об ипотеке, ограничивающие это его право,
называет ничтожными. Также залогодатель вправе без согласия залогодержателя
сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное
безвозмездное пользование (п.1 ст.40 Закона “Об ипотеке”), совершать перезалог
(последующую ипотеку) заложенного имущества в обеспечение другого обязательства
того же или другого должника тому же или
иному залогодержателю (ст.143 Закона “Об ипотеке”). К обязанностям залогодателя
относятся: недопущение ухудшения заложенного имущества и уменьшение его
стоимости сверх того, что называется нормальным износом (п.2 ст.29 Закона “Об
ипотеке”); содержание и ремонт заложенного имущества (ст.30); страхование
заложенного имущества (ст.31); принятие мер по предохранению заложенного
имущества от утраты и повреждения (ст.32); защита заложенного имущества от
притязаний третьих лиц (ст.33) и др.
Из самого смысла договора ипотеки залогодатель получает
основную сумму, обеспеченную ипотекой полностью или в части, предусмотренной
договором об ипотеке (ст.3 Закона “Об ипотеке”). В той же статье предусматриваются
следующие случаи выплат сумм, обеспеченных ипотекой:
-
в возмещение убытков в качестве неустойки
(штрафа, пени), вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного
ненадлежащего исполнения обеспеченное ипотекой обязательства;
-
в виде процентов за неправомерное пользование
денежными средствами, предусмотренных
обеспеченным ипотекой обязательством или федеральным законом; в
возмещение возможных судебных издержек и расходов по реализации заложенного
имущества.
Закон предоставляет залогодержателю право на удовлетворение
своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой из страхового
возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества (п.3 ст.31 Закона
“Об ипотеке”):
-
выступать в суде по защите заложенного
имущества всеми способами,
предусмотренными законом без специальной доверенности в случае, если сам
залогодатель не предпринимает необходимых действий по защите собственного
имущества (п.2 ст.33);
-
вправе проверять по документам и фактическое
начисление, состояние и условие содержания заложенного имущества, тем самым,
осуществляя необходимый контроль (п.2 ст.34 Закона “Об ипотеке”);
-
требовать досрочного исполнения обеспеченного
ипотекой обязательства при ненадлежащем обеспечении залогодателем сохранности заложенного
имущества. Это о субъектах ипотечного правоотношения.
Закон очень твердо оговаривает одно из главных условий
ипотеки как залога всякого недвижимого имущества: имущество, на которое
установлена, ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Это правило также корреспондирует с абз. 2 п. 1 ст.
338 ГК РФ. Между тем в ГК РФ имеется оговорка относительно движимого
имущества: "заложенные товары в обороте не передаются
залогодержателю".
Следует обратить внимание еще на один важный момент, вытекающий
вновь из абз. 3 п. 1 ст. 1 Закона. Речь пойдет о
словах: "владение" и "пользование". Залогодатель, отдавший
недвижимость в залог, уже не может быть полным собственником, поскольку из так
называемой триады собственности: владение, пользование и распоряжение выпадает
право распоряжаться имуществом. Об этом необходимо помнить не только юристу,
аудитору, финансисту и бухгалтеру, но и каждому предпринимателю. Лицо, отдавшее
свое имущество в залог (движимое и недвижимое), имеет ограниченное (усеченное)
право на это имущество. Однако и залогодержатель, оставивший у себя на время
предмет залога, и третье лицо также имеют ограниченные права на заложенное
имущество. Эти лица владеют (причем временно) предметом залога и могут пользоваться
им, но не вправе распоряжаться заложенным имуществом.
Как видим, нормы Закона "Об ипотеке" дублируют
правовые нормы о залоговых правоотношениях Гражданского кодекса. Закона "О
залоге". О соотношении положений Закона с общими правилами о залоге в Законе
"Об ипотеке" сказано следующее: к залогу недвижимого имущества, возникающему
на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств,
соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об
ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе
Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях,
когда указанным кодексом или Федеральным законом "Об ипотеке" не
установлены иные правила.
Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений,
квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку,
поскольку их оборот допускается федеральными законами.
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства
по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе
обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре,
причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу Закона "О бухгалтерском учете", а также
согласно абз. 2 ст. 2 Закона "Об ипотеке"
обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету
кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке,
установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.
Как и залог движимого имущества, ипотека обеспечивает уплату
залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному
обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной
договором об ипотеке.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора
или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату
кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом
(заемными средствами).
Кроме того, если договором не предусмотрено иное, ипотека
обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
1) в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки
(штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего
исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими
денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством
либо федеральным законом;
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных
обращением взыскания на заложенное имущество;
4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества
(данное положение корреспондирует со ст. 337 ГК РФ).
Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том
объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества,
если договором не предусмотрено иное.
Вместе с тем в правилах об обеспечении обязательств ипотекой
законодателем предусмотрено исключение. Например, если в договоре об ипотеке
указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой,
обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму,
не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на:
- возмещении судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением
взыскания на заложенное имущество;
- возмещении расходов по реализации заложенного имущества.
Как видим, в правилах о залоге недвижимого имущества, в ГК
РФ, а также в Законе "О залоге" законодатель использует диспозитивную
норму: если иное не предусмотрено в договоре. Это подтверждает стремление
законодателя не только упростить взаимоотношения участников ипотеки, но и в
полной мере обеспечить демократичный принцип договорного права России - свободу
граждан и юридических лиц при заключении договора.
Закон "Об ипотеке" предусматривает, что ипотекой
могут быть обеспечены также и другие дополнительные расходы залогодержателя.
Так, в случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об
ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного
по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и (или) охрану либо
на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом
налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких
необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.
Другой немаловажный вопрос, какое имущество может быть предметом
ипотеки? Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ и ст. 5 Закона "Об ипотеке" предметом ипотеки могут быть земельные
участки (за исключением указанных в ст. 63 Закона), предприятия, здания,
сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской
деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из
одной или нескольких изолированных комнат; воздушные и морские суда внутреннего
плавания и космические объекты. При этом вся недвижимость, непосредственно
связанная с землей, может быть предметом ипотеки при соблюдении правил,
предусмотренных ст. 69 "Ипотека предприятий, зданий или сооружений с
земельным участком, на котором они находятся" Закона "Об
ипотеке".[8]
Следует иметь в виду, что в соответствии с п. 3 ст. 5 Закона
"Об ипотеке" вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной
вместе с принадлежностями, как единое целое, если иное не предусмотрено договором.
Между тем часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения
его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом
ипотеки.
Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются
к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды),
поскольку иное не установлено Законом и не противоречит существу арендных
отношений.
Законом допускается ипотека имущества, принадлежащего, залогодателю
как на праве собственности, так и на праве хозяйственного ведения.
По общему правилу ипотека имущества, изъятого из оборота,
имущества, на которое в соответствии с Законом не может быть обращено взыскание,
не допускается, равно как и ипотека имущества, в отношении которого в установленном
федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо
приватизация которого запрещена.
Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение
которого требуется согласие, или разрешение, другого лица или органа, такое
же согласие, или разрешение, необходимо для ипотеки этого имущества.
Решение о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной
собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимается
Правительством Российской Федерации или правительством (администрацией)
субъекта Российской Федерации.
Как уже отмечалось, предметом ипотеки может быть право
аренды, но только с согласия арендодателя, если Законом или договором аренды не
предусмотрено иное.
В соответствии с п. 5 ст. 6 Закона "Об ипотеке"
залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица,
выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий,
на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе
или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом
данного залога.
Согласно правилам Семейного кодекса РФ, а также правилам ГК
РФ допускается ипотека имущества, находящегося в общей собственности либо в
общей долевой собственности.
3. Обращение взыскания на имущество, заложенное по
договору об ипотеке
Реальное исполнение ипотечных
обязательств невозможно без применения норм обращения взыскания на заложенное
имущество. Понятно, что далеко не всегда ипотека влечёт взыскание на предмет
залога. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований
залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего
исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Причём взыскание
накладывается при неисполнении обязательства должником по обстоятельствам, за
которые он отвечает. Нельзя обращать взыскание на заложенное имущество, если
обязательство не было исполнено должником по причинам, связанным с действием непреодолимый
силы.
Обращение взыскания на
имущества, заложенное по договору об ипотеке, осуществляется по решению суда,
арбитражного суда в соответствии с ГК РФ. Действительно, общим правилом,
регламентирующим порядок обращения взыскания на заложенное имущество, является
положение, согласно которому требования залогодержателя удовлетворяются из
стоимости такого имущества по решению суда.[9]
Однако гражданским
законодательством предусмотрен один случай, когда залогодержателем взыскание на
заложенное имущество может быть обращено без предъявления иска в суд.
Удовлетворение требования залогодержателя за счёт заложенного недвижимого
имущества без обращения в суд допускается на основании нотариально
удостоверенного соглашения залогодержателя и залогодателя, заключённого после
возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.[10] Можно выделить здесь три существенных обстоятельства.
Во-первых,
такое соглашение будет правомерным лишь в том случае оно если заключено
залогодателем и залогодержателем после того, как должником в установленный срок
не исполнено или ненадлежаще исполнено обязательство,
то есть когда у залогодержателя появляются правовые основания для обращения
взыскания на предмет ипотеки. “Следовательно, - отмечает В.В. Витрянский, - всякое условие в договоре о залоге о праве залогодержателя
на внесудебное обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество
признаётся юридически ничтожным, как, впрочем, и любое соглашение об этом,
заключённое до установленной даты исполнения должником обязательства”.[11]
Во-вторых, ГК РФ предъявляет
особые требования к форме соглашения залогодержателя и залогодателя о
внесудебном обращении взыскания на недвижимое имущество: такое соглашение
должно быть нотариально удостоверено, в противном случае оно будет считаться
ничтожным (п.1 ст.165 ГК РФ).[12]
В-третьих, соглашение об
обращении взыскания на заложенную недвижимость может быть оспорено сторонами
такого соглашения. Соглашение может быть признано недействительным по иску
любого лица, чьи права нарушены указанным соглашением, например предшествующими
залогодержателями или собственником имущества.
Очевидно, что в заключении
такого соглашения заинтересованы обе стороны договора об ипотеке, так как
залогодержатель получает возможность удовлетворить свои требования к должнику
без лишних проволочек, а залогодатель - избежать судебных издержек. Но таких
сознательных должников в природе не так уж много. Так что при неисполнении или
ненадлежащем исполнении должником обеспеченного ипотекой обязательства кредитору
прямая дорога в суд.
Нормы ГК РФ существенно изменили
порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Ранее статьёй 28 Закона РФ
“О залоге” допускалось обращение взыскания на заложенное имущество в бесспорном
порядке на основании исполнительной надписи нотариуса, что чревато большим риском,
так как при получении нотариальной надписи никакой проверки обоснованности
требований залогодержателя, их основательности и наличия возможностей погашения
долга без обращения взыскания на заложенное имущество не производится.
В ГК РФ предусмотрены три группы
случаев, когда взыскание на предмет залога может быть обращено исключительно по
решению суда.
Во-первых, это случаи, когда для
заключения договора об ипотеке требовалось согласие или разрешение другого лица
или органа.
Во-вторых, когда предметом
залога является имущество, имеющее значительную историческую или иную
культурную ценность для общества. Эта же норма содержится и в проекте закона об
ипотеке.
В-третьих, если к моменту, когда
у залогодержателя появляются основания реализовать своё право на обращение взыскания
на заложенное имущество, залогодатель отсутствует и определить место его
нахождения невозможно.[13]
Исходя из смысла статей 246 -
247 ГК РФ если предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей
собственности, и кто либо из его собственников не даёт письменного согласия на
удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке, взыскание на
такое имущество также может быть обращено только по решению суда.
Согласно ст. 255 ГК РФ при
обращении взыскания на долю в общем имуществе кредитор вправе требовать продажи
должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене,
соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи
средств в погашение долга, так как они имеют преимущественное право покупки доли
должника. В случае их отказа от её приобретения обращение взыскания и
реализация доли должника в праве общей собственности осуществляется в общем
порядке. Естественно, что эти правила не относятся к случаям обращения
взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома в связи
с обращением взыскания на квартиру в этом же доме.
Взыскание на заложенное
имущество может быть обращено залогодержателем и в следующих случаях: нарушения
залогодателем правил о последующем залоге и распоряжении заложенным имуществом;
невыполнения залогодателем обязанностей по страхованию; непредставлением
залогодателем документов и необеспечения условий для
проверки наличия, количества, состояния и условий хранения заложенного
имущества, но только если залогодатель не удовлетворит требований
залогодержателя о досрочном исполнении обязательства. В обращении взыскания на
заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение
обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований
залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного
имущества.
Законом предусмотрен случай
когда должник нарушил иное, не обеспеченное ипотекой, обязательство. В этом
случае на заложенное имущество может быть обращено взыскание при
недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения
предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом. Залогодержатель,
оставивший за собой заложенное имущество, обязан удовлетворить требования
кредиторов, пользующиеся преимуществом перед его требованием, из стоимости заложенного
имущества в размере, не превышающем его стоимость. Органы, наложившие арест на
недвижимое имущество, обязаны в трёхдневный срок направить заверенную копию
решения о наложении ареста в учреждение юстиции по регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
Заключение
В результате проделанной работы
была рассмотрена сущность ипотеки в гражданском праве Российской Федерации.
При рассмотрении данного вопроса
были решены следующие задачи:
-
Рассмотрены общие положения об ипотеке;
-
Рассмотрен закон об ипотеке и его место в
системе законодательства;
-
Описаны особенности процесса обращения взыскания
на имущество, заложенное по договору об ипотеке.
Предметом ипотеки является недвижимое имущество, то есть
материальная, индивидуально определённая вещь, прочно связанная с землёй,
перемещение которой в принципе невозможно без определённого ущерба ей (общее определение
предмета ипотеки). То есть объектом ипотечного права является вещь.
При установлении ипотеки путём заключения договора в нём
обязательно указывается его предмет и надлежащая оценка. Ипотека следует за
имуществом, независимо от права собственности на него, поскольку, как
упоминалось выше, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его
в аренду и иным образом им распоряжаться. Это право следует из смысла ипотеки и
может ограничиваться только законом, договором или волей залогодателя. Следовательно,
неразрывная связь залогодержателя с вещью безусловно присутствует, чего нельзя
сказать в отношении господства над ней.
Значение ипотеки трудно переоценить. И как способ получения
необходимых кредитов (как, например, при строительстве или покупке жилья это
едва ли не единственный законный путь), и в качестве защиты прав и законных
интересов кредиторов, гарантии возврата долга залогодателю должником. Предметы
ипотеки, описанные в данной работе, с успехом могли бы выполнять эти две
функции посредством своей наличности, действенности и ценности в современном
гражданском обороте.
Список литературы
1.
Конституция Российской Федерации. Принята всенародным
голосованием 12 декабря 1993 года (в ред. от 25.07.2003). – Справочная система
Гарант 2004.
2.
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября
1994 года N 51-ФЗ (ред. от 21.07.2005). – Справочная система Гарант 2004.
3.
Федеральный
закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ (ред. от
30.12.2004). – Справочная система Гарант.
4.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним»
от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ (ред. от 30.12.2004). – Справочная система
Гарант.
5.
Распоряжение «Об Основных положениях о залоге
недвижимого имущества – ипотеке» от 22 декабря 1993 г. N 96-рз. – Справочная
система Гарант.
6.
Братусь С.Н. Гражданское
право России. - М.: Юристъ, 2004.
7.
Братусь С.Н. Иоффе О.С.
Гражданское право. - М.: Юристъ, 2004.
8.
Витрянский В.В. Залог в
гражданском праве. - М.: Инфра-М, 2004.
9.
Гражданское право. Учебник. Часть 1. / Издание третье,
переработанное и дополненное. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ПРОСПЕКТ,
2005.
10.
Залесский В. В. Гражданское право: учебник для вузов. -
М.: Филинъ, 2004.
11.
Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Под ред. проф.
О. Н. Садикова //СПС “Консультант - плюс” 2004.
12.
Малевин Н.С. Современные
проблемы ипотеки в РФ. – М.: Юристъ, 2004.
[1] Гражданское
право. Учебник. Часть 1. / Издание третье, переработанное и дополненное. Под
ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ПРОСПЕКТ, 2005. – с.344.
[2] Гражданский
кодекс Российской Федерации. Ч.1. 30 ноября 1994 года
N 51-ФЗ. - Справочная система Гарант.
–ст.131.
[3]
Залесский В. В. Гражданское право: учебник для вузов. - М.: Филинъ,
2004. – с.262
[4] Малевин Н.С. Современные проблемы ипотеки в РФ. – М.: Юристъ, 2004. – с.38
[5] Витрянский В.В. Залог в гражданском праве. - М.: Инфра-М, 2004. – с. 76.
[6]
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года N
102-ФЗ (ред. от 05.02.2004). – Справочная система Гарант. – ст.79. п.2.
[7]
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года N
102-ФЗ (ред. от 05.02.2004). – Справочная система Гарант. – ст.1.
[8] Малевин Н.С. Современные проблемы ипотеки в РФ. – М.: Юристъ, 2004. – с.93.
[9] Гражданское
право. Учебник. Часть 1. / Издание третье, переработанное и дополненное. Под
ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ПРОСПЕКТ, 2005. – с.361.
[10] Гражданский
кодекс Российской Федерации. Ч.1. 30 ноября 1994 года
N 51-ФЗ. - Справочная система Гарант.
– ст.349 п.1
[11] Витрянский В.В. Залог в гражданском праве. - М.: Инфра-М, 2004. – с. 115.
[12] Гражданский
кодекс Российской Федерации. Ч.1. 30 ноября 1994 года
N 51-ФЗ. - Справочная система Гарант.
– ст.165. п.1
[13] Малевин Н.С. Современные проблемы ипотеки в РФ. – М.: Юристъ, 2004. – 110.