Содержание

Введение.............................................................................................................. 3

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) методом сделок......................... 4

Технология реализации метода сравнительного анализа продаж............ 7

Задача............................................................................................................... 10

Заключение...................................................................................................... 13

Литература....................................................................................................... 15

Введение

Метод сделок (или метод продаж) — один из трех основных методов оценки предприятия из совокупности методов оценки предприятия-аналога или сравнительного (рыночного) подхода. Этот метод — частный случай метода рынка капитала и основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций (цен) сопоставимых предприятий или анализе цен приобретения предприятий целиком. Цена акций принимается по результатам сделок на мировых фондовых рынках.

Выбор сопоставимых предприятий осуществляется, как и в методе рынка капитала, исходя из сходных предприятий по отрасли, продукции, диверсификации продукции (или услуг), жизненному циклу, географии, размеров, стратегии деятельности, финансовым характеристикам (рентабельности, темпам роста и пр.).

Финансовый анализ и сопоставление показателей осуществляется так же, как и в методе рынка капитала. Финансовый анализ необходим для определения сопоставимого предприятия и приемлемого оценочного мультипликатора.

Выбор и вычисление оценочных мультипликаторов из-за недостатка данных о сделках (продажах) ограничивается. Обычно используются мультипликаторы Цена/Чистая прибыль (Цена/Прибыль) или Цена/Балансовая стоимость.

Главное отличие метода сделок (продаж) от метода рынка капитала заключается в том, что первый определяет уровень стоимости контрольного пакета акций, позволяющего полностью управлять предприятием, тогда как второй определяет стоимость предприятия на уровне неконтрольного пакета.

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) методом сделок

Метод сделок является одним из методов сравнительного подхода к оценке предприятия(бизнеса).

Сравнительный метод основан на принципе замещения — покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.

Сравнительный подход в основном используется там, где имеется достаточная база данных о сделках купли-продажи.

Основные преимущества сравнительного подхода:

1. Оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи аналогичных предприятий. Цена определяется рынком, а оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом.

2. Оценка основана на ретроинформации и, следовательно, отражает фактические результаты производственно-финансовой деятельности предприятия.

3. Цена фактически совершенной сделки максимально учитывает ситуацию на рынке, а значит, является реальным отражением спроса и предложения.

Вместе с тем сравнительный подход имеет ряд существенных недостатков: игнорирует перспективы развития предприятия в будущем; получение информации от предприятий-аналогов является довольно сложным процессом; оценщик должен делать сложные корректировки, вносить поправки, требующие серьезного обоснования, в итоговую величину и промежуточные расчеты.

Таким образом, возможность применения сравнительного подхода зависит от наличия активного финансового рынка, доступности финансовой информации и наличия служб, накапливающих ценовую и финансовую информацию.

Сравнительный (рыночный) подход включает в себя три основных метода: метод рынка капитала, метод сделок и метод отраслевых коэффициентов.

Отбор компаний для сравнения производят по следующим критериям: принадлежность к той или иной отрасли, региону; вид выпускаемой продукции или услуг; диверсификация продукции или услуг; стадия жизненного цикла, на которой находится компания; размеры компаний, стратегия их деятельности, финансовые характеристики.

Метод сделок (или метод продаж) — частный случай метода рынка капитала, основан на анализе цен купли-продажи контрольных пакетов акций компаний-аналогов или анализе цен приобретения предприятий целиком. Цена акций принимается по результатам сделок на мировых фондовых рынках. В основе этого метода лежит определение мультипликаторов на базе финансового анализа и прогнозирования. Финансовый анализ и сопоставление показателей осуществляются так же, как и в методе рынка капитала.

Как и в методе рынка капитала, при использовании данного метода необходимо вносить поправки к стоимости предприятия, полученной с помощью мультипликаторов, на неоперационные активы, на избыток (недостаток) собственных средств, на страновой риск.

Эксперт-оценщик не ошибется в оценке стоимости предприятия, если хорошо усвоит соотношение между контрольной и неконтрольной долями собственности и следующие три правила.

1. Стоимость контрольного пакета акций (или стоимость предприятия в целом) определяется:

а) методом сделок;

б) методом дисконтированного денежного потока (предполагается, что денежный поток находится на уровне контрольного пакета);

в) методом накопления активов;

г) методом рынка капитала с добавлением премии за контрольный пакет (30-40%).

2. Стоимость неконтрольного пакета акций (или одной акции) для открытого акционерного общества определяется методом рынка капитала. Эту стоимость можно также получить методом сделок, методом накопления активов и методом дисконтирования денежных потоков, сделав скидку на неконтрольный пакет (20-25%).

3. Стоимость неконтрольного пакета акций (или одной акции) для закрытого акционерного общества или неконтрольных долей других предприятий, акции которых не продаются на открытых фондовых рынках, определяется методом рынка капитала с вычетом скидки на недостаточную ликвидность активов предприятия (30-40%), а также методом сделок, дисконтированных денежных потоков, накопления активов, сделав скидки на неконтрольный характер пакета (20-25%) и на недостаточную ликвидность активов (30-40%).

Технология реализации метода сравнительного анализа продаж

При реализации метода анализа продаж эксперты-оценщики используют обычно следующую технологию: на первом этапе выявляют недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем секторе рынка, на втором этапе проверяют достоверность информации о сделках;

на третьем - вносят поправки к цене сопоставимых объектов с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. Ниже рассматриваются этапы оценки при реализации метода анализа продаж объектов недвижимости.

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости на соответствующем рынке.

Источниками информации о недавних продажах сопоставимых объектов могут быть: собственный архив эксперта-оценщика; банки данных риэлторских фирм; банки данных нотариальных контор и территориальных комитетов Госкомимущества, где осуществляется регистрация сделок купли-продажи и ведется реестр собственников объектов недвижимости; публикации в периодической печати о состоявшихся сделках купли-продажи объектов недвижимости и т. д.

При анализе недавних продаж объектов недвижимости необходимо удостовериться, что сопоставимый объект имеет тот же физический возраст, тот же участок земли под объектом, те же финансовые условия сделки и пр.

Этап 2. Проверка информации о сделках.

Данные о сделках, собранные экспертом-оценщиком, должны быть проверены и подтверждены продавцом, покупателем либо брокером или оценщиком, которые сопровождали данную сделку. Подтверждение цены сделки необходимо, чтобы убедиться в величине фактической цены сделки, поскольку часто на "вторичном" рынке в договоре купли-продажи указывается заниженная цена, а фактическая цена сделки не указывается, а она, как правило, гораздо выше. Уменьшение цены сделки в договоре купли-продажи объясняется большой госпошлиной и значительными ставками налогообложения дохода со сделок с недвижимым имуществом. Проблема "двойной цены" -государственная проблема. В некоторых странах она решается введением законодательного акта, по которому муниципальные органы управления имеют приоритетное право на покупку объектов недвижимости, представленных к продаже. Если муниципальные органы управления обнаруживают, что сделка купли-продажи объекта недвижимости осуществляется по цене ниже рыночной, муниципалитет принимает решение о покупке данного объекта по этой заниженной цене.

Особенно тщательно необходимо проверять цены по сделкам купли-продажи двумя сторонами, тесно связанными взаимными интересами, например между родственниками, головной и дочерней фирмами и т.д.

Этап 3. Внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым объектом и каждым из сопоставимых объектов.

В цену сопоставимого объекта эксперт-оценщик вносит поправки в той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого. Это делается для того, чтобы определить цену, за которую мог быть продан сопоставимый объект, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый. В процессе корректировки фактических продажных цен сравниваемых объектов поправки делаются от сопоставимого объекта к оцениваемому При этом эксперт-оценщик должен отвечать на вопрос: "За какую цену был бы продан объект недвижимости, имей он те же характеристики, что и оцениваемый объект?" Если сопоставимый жилой дом расположен в городской зоне, менее опасной с экологической точки зрения, чем оцениваемый жилой дом, и это различие в экологии оценивается на рынке в 15 тыс. долл., то фактическая продажная цена последнего должна быть уменьшена на 5 тыс. долл. Наоборот, если сопоставимый объект уступает оцениваемому, фактическая продажная цена должна быть увеличена до той величины, за какую сопоставимый объект был бы продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого объекта.

Особенность внесения поправок состоит в том, что различия в характеристиках объектов оцениваются с точки зрения типичного покупателя. Поэтому поправка по какой-либо характеристике стоит не обязательно столько, сколько было затрачено на создание (или ликвидацию) этой характеристики. Например, если затраты на покраску дачи составили ) 000 долл., а дача в результате этого улучшения существенно преобразилась так, что типичный покупатель готов будет заплатить за покраску 2000 долл. Таким образом, правильная величина поправки должна составить 2000 долл.

Задача

1.Необходимо оценить производственное здание

Площадь здания 500 м²

Объем здания 1500 м²

Стоимость 1 м³ аналогичного производственного здания в ценах 1984 года составляет 25 рублей в ценах 1969 года

Индекс перевода от цен 1969 года в цены 1984 года – 1,17

Индекс перевода от цен 1984 года к ценам на 1 марта 2005 года = 41,5

Определите восстановительную стоимость производственного здания?

2. Физический износ оцениваемого здания составляет 45%

Определите сумму физического износа?

3. Функциональный износ оцениваемого здания составляет 20%

Определите сумму функционального износа?

4. Внешний износ оцениваемого здания составляет 5%

Определите сумму внешнего износа?

5. Определите рыночную стоимость оцениваемого производственного здания?

6. На сберкнижку помещается 1000 рублей под 12% годовых на 5 лет. Какова будет стоимость вклада по истечении 5 лет?

7. Какую сумму надо откладывать ежегодно в течении 5 лет, чтобы по истечению 5 лет приобрести комнату за 15000 долларов? Текущая процентная ставка составляет 6 %.

8. Ежегодный доход акционера составляет 500 рублей. Предполагается, что еще 3 года он будет получать такой доход. Рассчитать текущую стоимость акций, если текущая процентная ставка составляет 9%.

9. Здание цеха поставлено на баланс по первоначальной стоимости 100000 рублей. Годовая амортизация 1,2 %.

Рассчитать стоимость амортизационных отчислений в конце 5 года.

Ответ:

1. Индексные методы оценки применяются главным образом при определении восстановительной стоимости. В общем виде соответствующая модель описывается следующим образом:

С = Со х I, где:

С - искомая стоимость объекта оценки;

Со - базовая стоимость объекта, например, его первоначальная балансовая или полная восстановительная стоимость, содержащаяся в статистическом отчете о результатах предыдущей переоценки основных фондов;

I - индекс (цепочка индексов) изменения цен по соответствующей группе машин или оборудования за период между датами оценки и предыдущей переоценки основных фондов.

При индексе цен 1969 года к 1984 года - 1500*1,17 = 2550

При индексе цен 1984 года к 2005 года - 1500*41,5 = 62250

2. Уровень физического износа основных средств определяется через коэффициент износа (КИ) по формуле:

Сумма амортизации

КИ = ------------------------------------------------------------.

Первоначальная стоимость основных средств

С показателем коэффициента износа связан другой показатель состояния основных средств - коэффициент годности основных средств (Кг), который определяется по формуле:

Остаточная стоимость основных средств

Кг = ---------------------------------------------------------.

Первоначальная стоимость основных средств

Сумма физического износа 6225

0*45% = 28012

3. сумму функционального износа = 62250 * 20% = 12450

сумму функционального износа = 2550*20% = 510

4. сумму внешнего износа = 62250 * 5% = 3112,5

сумму внешнего износа = 2550*5% = 127,5

5. Рыночная стоимость оцениваемого производственного здания, рассчитанная затратным подходом составила 105824,5 рублей

6. Стоимость вклада по истечению 5 лет будет равна 1600 рублей

1000*12% = 120 рублей

120*5 = 600 рублей

1000 + 600 = 1600 рублей

7. 15 000 – сумма ежегодных накоплений за 5 лет с учетом суммы процентов по вкладу

11540 – накопительная сумма вклада за 5 лет без учета процентов по вкладу

Таким образом нужно откладывать сумму в размере 2308 рублей.

8. Текущую стоимость акций равна 500*100/9 = 5556 рублей при такой стоимости акции акционер еще три года будет получать доход в размере 500 рублей.

9. Первоначальная стоимость цеха – 100000 рублей

годовая норма амортизации 1,2 %

Период	Остаточная стоимость	Амортизационные отчисления
1	98800	1200
2	97614	1185,6
3	96442,6	1171,4
4	95285,2	1157,4
5	94141,7	1143,5

Таким образом стоимость амортизационных отчислений равна 1143,5 рублей.

Заключение

Как и в методе рынка капитала, при использовании данного метода необходимо вносить следующие поправки к стоимости предприятия, полученной с помощью мультипликатора.

1. Поправка на неоперационные (непроизводственные) активы, то есть на стоимость активов, непосредственно не участвующих в производственном процессе.

2. Поправка на избыток или недостаток собственных средств.

3. Поправка на страновой риск (рыночная премия за риск для собственного капитала). В России по разным оценкам страновой риск различается. По оценке фирмы «Делойт и Туш» он составляет 7%; среднеарифметическое значение этой премии для европейских развитых стран — 4,3 %. Данная поправка применяется лишь для оценки зарубежных предприятий в России.

Эксперт-оценщик не ошибется в оценке стоимости предприятия, если хорошо усвоит соотношение между контрольной и неконтрольной долями собственности (см. рис. 5.2) и следующие три правила.

Правило 1. Стоимость контрольного пакета акций (или стоимость предприятия в целом) определяется:

а) методом сделок;

в) методом накопления активов;

г) методом рынка капитала с добавлением премии за контрольный пакет (30-40 %).

Правило 2. Стоимость неконтрольного пакета акций (или одной акции) для открытого акционерного общества определяется методом рынка капитала. Эту стоимость можно также получить методом сделок, методом накопления активов и методом дисконтирования денежных потоков, сделав скидку на неконтрольный пакет (20—25 %).

Правило 3. Стоимость неконтрольного пакета акций (или одной акции) для закрытого акционерного общества или неконтрольных долей других предприятий, акции которых не продаются на открытых фондовых рынках, определяется методом рынка капитала с вычетом скидки на недостаточную ликвидность активов предприятия (30—40 %), а также методом сделок, дисконтированных денежных потоков, накопления активов, сделав скидки на неконтрольный характер пакета (20-25%) и на недостаточную ликвидность активов (30-40%).

Литература

1. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций. М., Филинъ, 1997.

2. ГК РФ (Часть I и II).

3. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. М., ИНФРА-М, 1997.

4. Демонт Г.М., Келли Р.Э. Руководство по оценке бизнеса. М., РОО, 1994.

5. Дж.К.Ван Хорн. Основы управления финансами. М., ЮНИТИ, 1996.

6. Единые стандарты профессиональной практики оценки (США). В сб. Проблемы оценки недвижимости и бизнеса в экономике переходного периода. М., РОО, 1994.

7. Есипов В., Махавикова Г., Терехова В. Оценка бизнеса. – СПб: Питер, 2001.

8. Ковалев А.П. Как оценить имущество предприятия. М., Финстатинформ, 1996.

9. Ковалев А.П. Оценка стоимости имущества промышленного предприятия. Учебное пособие. М., «Станкин», 1995.

10. Козырев А.Н. Оценка интеллектуальной собственности, 1997.