Землепользователь Арутюнян обратился к своим соседям по дачному кооперативу «Лидер» Лесенко и Малашкиной с просьбой об установлении в отношении их участков сервитута для прокладки через их территории водопровода. По утверждению Арутюняна, иным образом обеспечит его участок водой не предоставляется возможным.

Лесенко дал свое согласие, но с условием, что Арутюнян ежегодно будет передавать ему часть своего урожая.

Малашкина же отказалась дать свое согласие на установление сервитута, сославшись на то, что водопровод «эстетически не вписывается в дизайн принадлежащего ей участка и будет мешать ей любоваться садом».

Каким образом следует разрешить спор?

Что собой представляют земельные сервитуты? Каков порядок их установления?

Решение

Ст.  23.  Земельного кодекса РФ устанавливает два вида сервитута частный и публичный. В нашем случае – это частный сервитут, так как основания, по которым он устанавливается не попадает под основания для публичного сервитута да и требование об его установлении выдвигает физическое лицо в личных интересах. Итак, частный сервитут.

Рассмотрим его более подробно.

Данная разновидность сервитута регулируется гражданским законодательством.

Под  сервитутом понимается право собственника недвижимости (в данном случае - земельного участка) требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка), предоставления права ограниченного пользования соседним участком.

Сервитут может устанавливаться, как это предусмотрено ст. 274 ГК РФ  для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника земельного участка прав владения, пользования и распоряжения им. Сервитут устанавливается по соглашению заинтересованных сторон и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае не достижения соглашения об установлении сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, обремененный им. Однако он не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения пользования которым установлен сервитут.

Сервитут может быть прекращен по требованию собственника земельного участка ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен, В случаях же, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться по его прямому назначению, собственник вправе потребовать по суду прекращения сервитута.

Итак, можно сделать следующий вывод: требования землепользователя Арутюнян правомерны и законны. Следовательно, он для защиты своего права может обратиться в суд и добиться проведения водопровода в судеюном порядке. Что касается доводов Лесенко и Малашкиной, то требования Лесенко не отвечают требованиям соразмерности – половина годового урожая – чрезмерное требование. Что касается Малашкиной, то ее заявления относительно  того, что водопровод «эстетически не вписывается в дизайн принадлежащего ей участка и будет мешать ей любоваться садом», не несут правовой значимости и судом приниматься во внимание не будут.

Следовательно, судебное решение должно быть принято в пользу Арутюняна и ему должно быть разрешено провести водопровод через земельные участки соседей, т.е. фактически ему должен быть предоставлен частный земельный сервитут.

Задача 2.

Для расширения территории муниципального рынка администрацией района было принято решение об изъятии земельных участков граждан, принадлежащих им на праве постоянного (бессрочного) пользования. Не согласившись с этим, группа граждан обратилась в суд с требованием о признании такого решения незаконным и о его отмене, так как оно нарушает их право на землю, и, кроме того, лишает возможности пользоваться жилыми домами, расположенными на этой земле.

Решите дело.

Какие органы вправе принимать решение об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд? Каков порядок изъятия земель у собственников и иных землепользователей для государственных и муниципальных нужд?

Решение

Сначала разберем теоретические вопросы, а потом уже, исходя из имеющейся информации, разрешим дело.

В настоящее время нормы Гражданского и Земельного кодексов РФ содержат противоречие по вопросу о том, в чьих полномочиях находится право изъятия земельных участков для муниципальных нужд.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ.

Однако, согласно Земельному кодексу РФ изъятие земельных участков для муниципальных нужд отнесено к полномочиям органов местного самоуправления, в том числе путем выкупа земельных участков.

В Земельном кодексе указана процедура изъятия земельных участков и процесс уведомления об этом собственников земли. Федеральный Закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ»[1] также относит изъятие земельных участков для муниципальных нужд к вопросам местного самоуправления».

Что касается оснований изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, то ст.49 ЗК РФ указывает следующие основания:

1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;

2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:

объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

объекты использования атомной энергии;

объекты обороны и безопасности;

объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;

линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;

автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов.

Порядок изъятия земель для государственных и муниципальных нужд предусмотрен гражданским законодательством (ст.279-283 ГК РФ).

Земельный участок может быть изъят у гражданина, которому земельный участок, принадлежит на праве постоянного пользования для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.

Гражданин, которому земельный участок, принадлежит на праве постоянного пользования должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения пользователем такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Решение государственного органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Пользователь земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

Выкуп для государственных или муниципальных нужд части земельного участка допускается не иначе как с согласия собственника.

Статья 49 ЗК РФ предусматривает, что земельный участок может быть изъят у его пользователя и иными способами. К иным способам можно отнести изъятие участка при условии предоставления взамен другого участка в соответствии с п. 3 ст. 281 ГК РФ с зачетом его стоимости в счет выкупной цены. В любом случае на государственном или муниципальном образовании будет лежать обязанность предоставить пользователю участка соответствующую компенсацию в соответствии с конституционным принципом, предполагающим в качестве обязательного условия для отчуждения предварительное равноценное возмещение (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ).

Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с пользователем участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные пользователю изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с пользователем ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если пользователь не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления пользователю участка уведомления об изъятии земельного участка.

В нашем случае администрация района поступила неправомерно: во-первых, нет оснований, перечисленных в ст. 49 ЗК РФ для изъятия земельного участка, во-вторых, не соблюден порядок изъятии земельных участков, прежде всего, это касается заблаговременного уведомления о предстоящем изъятии, о выплатах. Следовательно, суд должен отменить незаконное решение администрации района.

Задача 3.

Частному предпринимателю Зюрину на праве аренды был предоставлен участок в центре города для размещения на нем торговых палаток. Когда срок договора аренды истек, Зюрин обратился в администрацию Центрального района с заявлением о продлении договора. Предпринимателю было отказано в связи с тем, что изменился порядок заключения договора аренды для подобных целей, а именно: договор будет заключен с лицом, победившем в конкурсе на право заключения договора аренды.

Считая отказ неправомерным, Зюрин обратился в суд с иском о понуждении администрации к заключению договора.

Решите дело.

Охарактеризуйте права и обязанности сторон по договору аренды земли.

Каковы способы защиты земельных прав арендатора?

Решение

Ст.621ГК РФ предусматривает преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Его суть в следующем: арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Следовательно, Зюрин будет иметь преимущественное право только, если он будет соответствовать условиям конкурса, то есть при соблюдении прочих равных условиях.

Права и обязанности сторон по договору аренды земли закреплены в ст. 22 ЗК РФ.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за  некоторыми исключениями.

Размер арендной платы определяется договором аренды.

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков.

Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Можно выделить следующие способы защиты земельных прав арендатора:

−         признание права на земельный участок в судебном порядке;

−         восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения;

−         признание недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления;

−         возмещение убытков.

Список литературы

1.       Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Принят Государственной Думой 21 октября 1994 г. – М., 2005.

2.       Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Принят Государственной Думой 22 декабря 1995 г. – М., 2005.

3.       Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 07.03.2005) / Правовая система Консультант.

4.       Федеральный Закон от 28.08.1995 № 154-ФЗ (ред. от 08.12.2003) «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» / Правовая система Консультант.

5.       Витрянский В.В., Суханов Е А Защита права собственности Сборник нормативных актов и материалов арбитражной практики с научно-практическим комментарием М , 1992.

6.       Гражданское право. Том. 1. Учебник. Издание шестое, переработанное и дополненное / Под. ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К.. – М.: ООО «ТК Велби», 2002. –  776 с.

7.       Гражданское право. Том.1. Учебник. / Под. ред. Суханова Е.А., – М.: БЕК, 2002. –  786 с.

8.       Гражданское право. Том.2. Полутом 1. Учебник. / Под. ред. Суханова Е.А., – М.: БЕК, 2003. –  704 с.

9.       Ерофеев Б.В. Земельное право России: учебник /Б. В. Ерофеев; отв. ред. Н. И. Краснов. - 9-е изд., перераб.. - М.:Юрайт-Издат, 2004.- 655 с.

10.  Земельное право / Под ред. С.А. Боголюбова. – М.: Проспект, 2003. – 400 с.

11.  Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный). / Под. ред. Садиков О.Н. – М.: Юридическая фирма Контракт; Инфра. М., 1997. –  XXII. – 778 с.

12.  Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (Крассов О.И.) - Юристъ, 2002.

13.  Краснова И.О. Земельное право: Элементарный курс. – М.: Юристъ, 2003. – 270 с.

14.  Крассов О.И. Земельное право: Учебник. – М.: Юрист, 2000. – 624 с.

15.  Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. – М.: Юристъ, 2002. – 782 с.

16.  Соловьев А.А. Земельное право: Конспект лекций. – М.: Приор-издат, 2003. – 176 с.

17.  Станкевич Н.Г. Вещные права на землю: Монография. – Гродно: ГрГУ, 2003. – 160 с.

18.  Сырых Е.В. Земельное право. Учебник. М.: Юридический Дом"Юстицинформ". – 2005. – 517 с.

[1] Федеральный Закон от 28.08.1995 № 154-ФЗ (ред. от 08.12.2003) «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» / Правовая система Консультант.