Содержание

1... Теоретическая часть. 3

1.1     Закон РФ “Об оценочной деятельности”. 3

1.2     Общая характеристика методов оценки недвижимого имущества. 3

1.2.1 Доходный подход. 4

1.2.2 Общая характеристика затратного подхода. 4

1.2.3 Сравнительный подход. 5

1.3     Метод анализа сравнительных продаж при оценке стоимости недвижимости  6

2. Аналитическая часть. 11

2... Решение задач. 21

Задача 1. 21

Задача 2. 22

Задача 3. 24

Литература. 26

 

1      Теоретическая часть

1.1       Закон РФ “Об оценочной деятельности”

Оценка бизнеса – сложный, многоступенчатый процесс, связанный с качественной и количественной оценкой, как самой фирмы, так и хозяйственных процессов, движением активов и внешних связей [4, с. 11].

На сегодняшний день в России деятельность оценщиков на федеральном уровне регламентируется соответствующим Федеральным законом от 29.07.98г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

В законе дано определение оценочной деятельности. Под ней понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.08.99 г. № 932 уполномоченным органом по контролю осуществления оценочной деятельности в РФ назначено Министерство имущественных отношений Российской федерации.

Еще одним из главных законодательных актов, которые необходимо соблюдать являются "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности", утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 г. № 519. Согласно этому постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности было возложено на Министерство Имущественных Отношений Российской Федерации.

Федеральный закон от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки. В этом законе даны понятия оценочной деятельности, как деятельность субъектов оценочной деятельности направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости, определены понятия субъектов оценочной деятельности и объектов оценки. Определены права Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов, кроме этого определены права и обязанности оценщика, требования к лицензированию оценочной деятельности.

 

1.2       Общая характеристика методов оценки недвижимого имущества.

Все известные основные методы оценки зданий, сооружений, ма­шин, оборудования и др. объектов базируются на доходном, сравнитель­ном и затратном подходах.

                1.2.1 Доходный подход

Доходный подход заключается в том, что текущая стоимость оцениваемых объектов рассчитывается как совокупность будущих доходов от их использования. В процессе оценки зданий и сооружений, при реализации доходного подхода возникает необходимость прогноза воз­можного чистого дохода непосредственно от эксплуатации зданий и сооружений. Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости основан на предположении, что стоимость объекта недвижимости равна текущей стоимости будущих доходов от владения, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества. Информация о возможном чистом доходе служит ос­новой для применения методов дисконтирования доходов и прямой ка­питализации [3, с. 97].

В качестве чистого дохода при использовании данного подхода обычно берется арендная плата. И в качестве текущей стоимости рассматривается текущая стоимость арендной платы и здания по окончании срока аренды. Таким образом для определения текущей стоимости объекта используется следующая формула:

 , где

Е — средняя арендная плата по истечении каждого года (периода);

S_n — ожидаемая стоимость здания по истечении n лет аренды.

При использовании данного метода могут применяться две ставки дисконта: одна — для определения текущей стоимости аннуитета, вторая — для определения текущей стоимости здания после аренды. Это вызвано тем, что данные доходы имеют разную степень риска.

                1.2.2 Общая характеристика затратного подхода.

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Затратный подход основывается на сравнительном анализе, который позволяет определить затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению [6, с. 91].

Этапы оценки недвижимости затратным подходом.

1.        Расчет полной восстановительной стоимости зданий.

2.        Расчет общего накопленного износа зданий, как суммы физического, функционального и внешнего старения.

3.        Расчет остаточной стоимости зданий, как разницы между полной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа.

4.        Оценка стоимости земельного участка, как незастроенного, с учетом варианта его наиболее эффективного использования.

5.        Расчет стоимости объекта недвижимости, как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости строений.

где – стоимость объекта;

– восстановительная стоимость (стоимость замещения); 

И – сумма износа;

– стоимость земельного участка.

                1.2.3 Сравнительный подход

Сравнительный подход используется для оценки объектов на тех сегментах рынка недвижимости, где имеется достаточная база надежных данных о недавних сделках купли-продажи или аренды. Сравнительный подход особенно полезен тогда, когда существует активный рынок сопоставимых объектов недвижимости. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают: физические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи. Действенность такого подхода снижается в случае, если сделок было мало, если момент и совершения и момент оценки разделяет продолжительный период времени; если рынок находится в неустойчивом состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей [4, с. 79].

1.3       Метод анализа сравнительных продаж при оценке стоимости недвижимости

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на инфор­мации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравне­нии оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оцен­ке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Не­достаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает ис­ключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оцен­ки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе исполь­зуется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке не­движимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости ана­логичной полезности. [2.c.187]

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оценивае­мым, проданные относительно недавно. 2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-анало­гам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог срав­нивается с оцениваемым объектом.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристи­ках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопостави­мых аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-анало­гов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недви­жимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбивка рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

Сходные объекты по:

• назначению использования;

• качеству;

• передаваемым правам;

• местоположению;

• физическим характеристикам. Сходные субъекты по:

• платежеспособности;

• возможностям финансирования;

• инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

• сроке окупаемости;

• независимости субъектов сделки;

• инвестиционной мотивации.

В частности, необходимо отслеживать следующие моменты. [2.c.189]

Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офис­ных зданий - от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке зна­чительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рын­ка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использо­ваться для сравнения, если покупатель и продавец:

• находятся в родственных отношениях;

• являются представителями холдинга и независимой дочерней компа­нии; • имеют иную взаимозависимость и взаимо заинтересованность;

• сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

• занимаются продажей имущества умерших лиц;

• занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенного имущества и т.д.

Инвестиционная мотивация определяется:

• аналогичными мотивами инвесторов;

• аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

• степенью износа здания.

Например, покупка здания для организации в нем офиса не может ис­пользоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными. [2.c.190]

Объект, степень износа которого составляет более 80%, не может быть использован по своему профилю без проведения капитального ремонта. Поэтому покупка здания с износом более 80% происходит с иной мотива­цией по сравнению с покупкой здания с меньшим износом. В первом слу­чае - это, как правило, покупка прав на строительство нового объекта.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

1) права собственности на недвижимость;

2) условия финансирования;

3) условия и время продажи;

4) местоположение;

5) физические характеристики.

1) Права собственности.

Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, поскольку и полное пра­во собственности определяется при рыночной арендной плате и доступ­ном текущем финансировании.

2) Условия финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) не­обходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответству­ющая поправка к цене данной сделки.

3) Условия продажи и время продажи.

Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и нало­гообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а так­же условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рас­сматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном слу­чае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь. [2.c.191]

Время продажи - один из основных элементов сравнения сопостави­мых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени. 4) Местоположение - необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

5) Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и дру­гие характеристики, на которые также вносятся поправки.

Единицы сравнения.

Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имею­щихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физи­ческая единица (например, цена за 1 м²), либо экономическая. '

На различных сегментах рынка недвижимости используются различ­ные единицы сравнения.

Единицы сравнения земли:

• цена за 1 га;

• цена за 1 сотку;

• цена за 1 м².

Единицы сравнения застроенных участков:

• цена за 1 м² общей площади;

• цена за 1 фронтальный метр;

• цена за 1 м² чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

• цена за 1 м³.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитали­зации. [2.c.192]

2. Аналитическая часть

Характеристика рынка недвижимости Хабаровского края

В постановке задачи проводимой работы по оценке масштабов развития жилищного рынка и жилищного строительства в России на период до 2010 года необходимо было проанализировать существующие тенденции изменения цен на вторичное жилье за период 1998-2004 г. С этой целью в рамках выполненной работы был произведен сбор данных, характеризующих динамику изменения состояния вторичного рынка жилья за 1998 -2004 гг.

Выбор городов для анализа был обусловлен следующими факторами:

- необходимостью представить каждый из федеральных округов;

-                      выбором регионов с хорошими экономическими показателям развития;

-                    получить информацию по городам преимущественном с населением более 500 тыс.человек;

- необходимостью представить оба сегмента городов, где цены на рынке жилья котируются в рублях и в долларах США;

- наличием развитого строительного сектора в регионе;

- наличием финансовых и /или ипотечных институтов в сфере недвижимости;

- наличием достоверных источников информации о рынке жилья в регионе;

- финансовыми возможностями проекта и приоритетами? установленными спонсором исследования.

Особенностью рынка недвижимости России в целом и в Хабаровск в частности сегодня, является отсутствие возможностей получения достоверной информации о ценах и объемах сделок. В связи с отсутствием в органах регистрации необходимых инструментов для оценки состояния этого рынка. Поэтому анализ ценового состояния и динамика рынка производится на основе мониторинга цен предложения собираемых в СМИ, электронных базах данных и в брокерских компаниях на рынке недвижимости.

Основным критерием для оценки качества такой информации является охват максимально возможного количества предложений на рынке и наличие инструментов, способных отсеивать в таких программах дублирующую информацию, чтобы избежать многократного учета одних и тех же объектов и данных.

Информация представленная по 22 городам позволяет нам с достаточной степенью точности отслеживать динамику изменения цен на жилищных рынках этих городов.

Для анализа рынка важным показателем является реальный оборот жилья, но эту информацию получить практически невозможно, поэтому в этом исследовании мы будем пользоваться расчетами не высокой степени точности, но они позволяют произвести общую оценку оборота на рынках жилья представленных городов.

Необходимо отметить различные уровни информационной обеспеченности информацией и использованными данными в различных субъектах Российской Федерации. К тому же, для обеспечения непрерывности исследуемого параметра стоимости 1 квадратного метра жилья на анализируемом отрезке времени, зачастую требовалась компиляция данных из нескольких информационных источников. Одним из условий расчета показателя стоимости 1 квадратного метра жилья на вторичном рынке региона являлось требование репрезентативности выборки проводимого исследования - не менее 20 % от оценки всего объема предложения жилья по региону (хотя по большинству представленных регионов эта цифра превышает 80%).

В регионах, где для оценки стоимости жилья используется расчет в рублях, были проведены перерасчеты и в валютном (долларовом) эквиваленте с учетом курса валют на анализируемый период времени.

Данные по исследуемым городам представлены по алфавитному списку в порядке следования названий федеральных округов РФ.

Факторы влияющие на ценообразования

·        Уровень, миграция населения;

·        Экономическая активность; занятость населения, наличие их эффективно работающих производственных и иных бизнес предприятий;

·        Наличие и объем инвестиций приходящих извне;

·        Эффективность местной администрации и политическая стабильность;

·        Развитость инфраструктуры (культурные, образовательные центры, экология, перспективы региона);

·        Развитость коммуникаций; удаленность от экономических центров, наличие транспортных коммуникаций;

·        Наличие в регионе сырьевых, энергетических или иных природных ресурсов;

·        Наличие рыночной конкуренции застройщиков и градостроительная политика;

·        Механизм предоставления земельных участков и его прозрачность, влияние на конкурентность;

·        Стоимость сырья и энергоресурсов для строительства;

·        Наличие и стоимость рабочей силы.

Динамика изменения средней стоимости 1 кв.м. в долларах на рынке вторичного жилья группы городов с высокими ценами на жилье в России

График 2.5.

 Общая ценовая ситуация по городу Хабаровску

Перечень городов по субъектам и территориальным округам РФ

1.3.1	1.3.2                      Округ РФ / Субъект РФ	Областной центр	Численность, тыс. человек	Используемая в регионе валюта оценки жилья
	Дальневосточный округ
22	Хабаровский край	Хабаровск	620	Доллары

Сводная таблица изменения цен по анализируемым городам.

Таблица 3

1.3.3

1.3.4                      Округ РФ / Субъект РФ

Областной центр

Численность, тыс. человек

Используемая в регионе валюта оценки жилья

$/ кв.м.

% роста в 04 г.

min цена

Дата min

Цена в 07.98

% сниж 07..98/ min

% роста с min после кризиса уровня цен

% 07.98/ 12.04

% 07.98/ 12.98

4

Хабаровский край

Хабаровск

620

Доллары

594

34

294

05/00

383

-23

102

55

-15

$/кв.м. – средняя стоимость 1 квадратного метра

“Min цена” – минимальная цена за 1 кв.м. зафиксированная после кризиса

“Дата min” - дата, когда было отмечено минимальное снижение цены за 1 кв.м.

“% сниж. 07..98/ min” – процент снижения стоимости 1 кв.м. в период с июля 1998 года до минимальной стоимости

“% роста с min” – процент изменения стоимости 1 кв.м. с минимального значения по декабрь 2004 года

“% 07.98/ 12.04” – динамика изменения стоимости 1 кв.м. в период с июля 1998г. по декабрь 2004 г.

“% 07.98/ 12.98” - динамика изменения стоимости 1 кв.м. в период с июля 1998г. по декабрь 1998 г.

Рейтинг снижения цен городам в % в период с июля 1998 г. до минимального значения в анализируемом городе

Таблица 2

1.3.5	1.3.6                      Округ РФ / Субъект РФ	Областной центр	Численность, тыс. человек	Используемая в регионе валюта оценки жилья	Цена в 07.98	Min цена	Дата min	% сниж. 07..98/ min
22	Хабаровский край	Хабаровск	620	Доллары	383	294	05/00	-23

“Min цена” – минимальная цена за 1 кв.м. зафиксированная после кризиса

“Дата min” - дата, когда было отмечено минимальное снижение цены за 1 кв.м.

“% сниж. 07..98/ min” – процент снижения стоимости 1 кв.м. в период с июля 1998 года до минимальной стоимости

Рейтинг динамики изменения цен по городам в период с июля 1998г. по декабрь 2004 года

Таблица 3

1.3.7	1.3.8                      Округ РФ / Субъект РФ	Областной центр	Численность, тыс. человек	Используемая в регионе валюта оценки жилья	Цена в 07/98	Цена в 12/98	% 07.98 – 12.98
17	Хабаровский край	Хабаровск	620	Доллары	383	327	-15

“% 07.98/ 12.04” – динамика изменения стоимости 1 кв.м. в период с июля 1998г. по декабрь 1998 г.

Рейтинг изменения цен по городам в % с июля 1998г. по декабрь 2004 г.

Таблица 4

1.3.9	1.3.10                 Округ РФ / Субъект РФ	Областной центр	Численность, тыс. человек	Используемая в регионе валюта оценки жилья	Цена в 07.98	Цена в 12.04	Рост цен в % 07.98 – 12.04
3	Хабаровский край	Хабаровск	620	Доллары	383	594	55

“% 07.98/ 12.04” – динамика изменения стоимости 1 кв.м. в период с июля 1998г. по декабрь 2004 г.

Рейтинг изменение цен по городам в % с минимального значения после кризиса по декабрь 2004 г.

Таблица 5

1.3.11	1.3.12                 Округ РФ / Субъект РФ	Областной центр	Численность, тыс. человек	Используемая в регионе валюта оценки жилья	Min цена	Дата min	Цена в 12.04	% роста с min после кризиса уровня цен
19	Хабаровский край	Хабаровск	620	Доллары	294	05/00	594	102

“Min цена” – минимальная цена за 1 кв.м. зафиксированная после кризиса

“Дата min” - дата, когда было отмечено минимальное снижение цены за 1 кв.м.

“% роста с min” – процент изменения стоимости 1 кв.м. с минимального значения по декабрь 2004 года

Рейтинг изменения цен по городам в % с декабря 2002 г. по декабрь 2004 г

с учетом и без учета снижения курса доллара.

Таблица 6

1.3.13	1.3.14                 Округ РФ / Субъект РФ	Областной центр	Численность, тыс. человек	Используемая в регионе валюта оценки жилья	$/ кв.м.	% роста в 04 г.	% роста в 04 г. с учетом сниж. доллара	C учетом инфляции курса рубля и доллара
5	Хабаровский край	Хабаровск	620	Доллары	594	34	24	8

Общий анализ

Приведенные таблицы и графики свидетельствуют об общей сходности тенденций по городам представленным для анализа. Падение цен, которое началось в 1995-1996 годах усугубленное кризисом 1998 года продолжилось вплоть до 1999 года в городах где падение цен после 1998 года было более значительно в размере 50-60% и до 2000 года, по городам, где снижение было менее резким в размере 23%-50%.

При этом в городах с рублевыми котировками цен на жилье цены более резко снизились (табл.1.). И в то же время рост цен начался быстрее уже с весны 1999 года. В других городах это снижение продолжалось до середины 2000 года (табл.1). При этом важно отметить, что наименьшее снижение цен с 29 до 40% было именно в самых крупных по населенности мегаполисах Москва, Московская область, Санкт-Петербург.

Необходимо отметить непрерывный рост цен в течение 3-4,5 лет во всех городах. Количество городов, где цены начали свое снижение было бы больше, если бы не снижение курса доллара по отношению к нашей национальной валюте в 2004 году (табл. 6).

Необходимо отметить еще одну тенденцию, в большинстве городов произошло превышение до кризисных цен (табл. 4). Показательными также являются пропорции роста цен с периода, в котором снижение цен достигло минимума (точка перегиба) и начался рост, результатом которого является увеличение стоимости на 102%.

Интересной тенденцией рынка является продолжение роста цен в 2004 году. Большинство аналитиков основываясь на неблагоприятных оценках экспертов в отношении снижения стоимости энергетических и сырьевых ресурсов прогнозировали стабилизацию цен на рынках жилья. Это не произошло благодаря сохранившейся благоприятной конъюнктуре, а также из-за снижения стоимости доллара по отношению к рублю.

Можно наблюдать парадоксальную ситуацию: цены в рублях не изменились или даже уменьшились, а цены в долларах – возросли. Очень хорошо иллюстрирует эту тенденцию таблица 6.

При этом необходимо не забывать, что в прошлом 2004 году была высокая составляющая в инфляции нашей национальной валюты (12%) и инфляция доллара по отношению к рублю (7,34%). Поэтому можно сказать, что реальный рост цен не так уж велик, а явился всего лишь попыткой населения, прежде всего, эффективно сберечь свои накопления от инфляции.

Прогноз

Необходимо отметить еще одну тенденцию при анализе последней таблицы 6. Это, высокие темпы роста цен в больших по населенности жилых массивах, а также большие темпы роста цен в городах, где рост цен начался значительно позже по сравнению с другими городами в списке. То есть периоды роста и снижения цен для различных по размеру населения, экономическому развитию городов, по датам начала и окончания этих периодов аналогичен, а по продолжительности этих периодов почти одинаков, независимо от амплитуды снижений и увеличений цен. Это свидетельствует на наш взгляд о том, что любой город не может существовать как независимая рыночная система так или иначе имея более дешевую рабочую силу, более дешевое жилье и другие ресурсы он включается в общий рыночный механизм России и конкурируя создает экономические инструменты притока средств в регион, а соответственно создает механизмы приводящие к росту цен. Поэтому в городах, где рост цен начался позже, позже и закончится их рост, но как рост, так и падение цен в процентном соотношении в ближайшем будущем будут более резкими в малых городах, и более консервативными, меньшими по амплитуде в крупных экономически устойчивых мегаполисах. Прежде всего, в силу большего притока финансовых средств в эти города и высокой степени диверсификации экономики города и региона.

Исходя из сегодняшней экономической и политической ситуации для представленных городов, с большой степенью вероятности можно спрогнозировать сценарий роста цен в течение следующего 2004 года, при значительном росте цен в первой половине года и снижении этих темпов роста во второй половине.

Можно отметить основные факторы, которые будут оказывать влияние на дальнейший рост цен:

-                    Стабильность высоких цен на нефть и доходность ресурсодобывающих отраслей экономики;

-                    Высокий уровень доходности и простоты процесса для инвестирования в недвижимость. А также как способ понятный, доступный и менее рискованный для сохранения накоплений, чем ценные бумаги, банки и сохранение в валюте, особенно долларах:

-                    Отсутствие необходимых объемов строительства жилья (спрос превышает предложение)

-                    Рост накоплений населения и улучшение самого качества жилья, отделочных материалов, используемых для ремонта, и в целом качества городской жизни;

-                    Темпы развития системы ипотечного кредитования и других систем финансирования процессов приобретения жилья, снижение стоимости кредитов;

-                    Политическая стабильность;

-                    Рост стоимости строительных материалов и энергоносителей;

-                    Приток инвестиций в экономику России

-                    Развитость экономики городов и их независимость от ресурсодобывающих отраслей;

-                    Развитие окружающей инфраструктуры и транспортных коммуникаций городов; Отсутствие сдерживающих рост цен факторов (рыночных налогов на недвижимость).

2      Решение задач.

Задача 1

Определить стоимость недвижимости, рыночная стоимость которой в настоящее время равна $25000, если известны срок и ежегодный рост стоимости (ставка). Срок составляет 3 года, ставка процента – 8%.

Решение.

Схема 1. Иллюстрация условий задачи 1.

Рассчитаем будущую стоимость недвижимости используя функцию денежной единицы – будущая стоимость единицы.

Тогда FV = S(1+r)ⁿ, где

FV – будущая стоимость недвижимости;

S – текущая стоимость недвижимости;

r – ставка процента;

n – срок.

Подставим исходные данные в эту формулу:

FV = 25000·(1+0,08)⁶ = 25000·1,59385 = 39846,25.

Таким образом, стоимость недвижимости через 8 лет составит $39846,25.

Ответ: $39846,25

Задача 2

Владельцы дома решили произвести капитальный ремонт своего здания. Стоимость ремонтных работ растет на 8% в год. Какую сумму следует ежемесячно откладывать владельцам дома на специальный счет в банке, приносящий доход по номинальной годовой ставке, равной 12%, если текущая стоимость ремонтных работ $6000, период времени, в течении которого владельцы дома будут откладывать на ремонт составляет 4 года.

Решение.

a) Определим сумму, которую владельцам дома необходимо накопить через 4 года, для этого определим будущую стоимость строительных работ.

По аналогии с задачей 1, FV = S(1+r)ⁿ, где (1+r)ⁿ из приложения 2, составит 1,46933.

FV = 6000·(1+0,08)⁴ = 00·1,46933 = 4701,856. Таким образом, для проведения ремонта владельцам дома необходимо иметь на счете $4701,856.

Мы предполагаем, что владельцы дома будут ежемесячно вносить одинаковую сумму денег, исходя из этого рассчитаем сколько денег накопится на счете за год.

б) На рисунке прямая разбита на 12 отрезков, соответствующих месяцам года, по условиям задачи владельцы дома каждый месяц вносят определенную сумму (A), (предполагаем, что сумма вносится в конце месяца – обычный аннуитет) и на эту сумму каждый месяц начисляется 1% (12% / 12 месяцев).

S

Схема 2. Иллюстрация задачи 2 для одного года.

Исходя из этого, рассчитаем, какая сумма S будет на счете в конце года.

, где

FVA – будущая стоимость аннуитета,

A – величина аннуитета.

Таким образом FVA = S = (A·(1+0,01)¹²-1)/0,01, где ((1+0,01)¹²-1)/0,01= 12,682. Отсюда S=12,6825A.

в)  На данном рисунке представлена ситуация по годам, в конце каждого года на счете накапливается сумма S, которая образуется из ежемесячных взносов и начисления процентов на них (см. пункт б). А сумма на счете в конце пятилетнего периода (пункт а))  должна составить $4701,856.

Схема 3. Иллюстрация задачи 2 для пяти лет.

4701,856

Определим сумму S, которую необходимо вкладывать в банк каждый год, чтобы через 4 года получить $4701,856. Воспользуемся формулой определения будущей стоимости аннуитета.

Тогда ,

где ((1+r)ⁿ-1)/r = ((1+0,12)⁴ -1)/0,12 = 6,35285 (из приложения 4).

S = 4701,856 / 6,35285 = 740,1176,

A = S / 12,68245 = 740,1176 / 12,6825 = 58,36

Таким образом сумма взноса должна составлять $58,36.

Другой способ решения задачи это рассматривать в качестве периода месяц, тогда число периодов составит 12·4=48, ставка процента – 1%, и необходимо определить размер месячного аннуитета, если сумма через 4 года должна составить $4701,856.

Ответ: $58,36

Задача 3

Организация выдала своему работнику ссуду под покупку квартиры, рыночная стоимость которой равна $100000. Требуется определить, какую сумму ежегодно работник будет возвращать организации, и какова инвестиционная стоимость квартиры для работника, если ссуда составляет $45000, срок погашения ссуды 2 года, а ставка процента – 8%.

Схема 3. Иллюстрация условий задачи 3.

 В данной задаче выплата ссуды производится два раза одинаковыми суммами (т.е. мы имеем дело с аннуитетом). На конец второго года стоимость ссуды составит: 45000·(1+0,1)² = 46300.

И так как , то .

S = 46300 / 2,1 = 22885,7, где 2,1 из Приложения 3, при ставке процента равной 8% и периоде в два года.

Инвестиционная стоимость - стоимость собственности для конкретного инвестора. Так как инвестором в данной задаче выступает работник фирмы, то инвестиционная стоимость для него будет складываться из собственных и заемных средств и начисленных процентов. Величина процентов равна сумме выплат по ссуде за вычетом основной суммы долга, т.е. % = 2·22885,7 – 45000 = 771.4 Таким образом, инвестиционная стоимость = 100000+45000 + 771.4 = $145771.4

Литература

1.                 Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», М.: Кремль, 29 июля 1998 г., ФЗ № 135.

2.                 Асаул А. Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПб.: Гуманистика, 2003.

3.                 Валдайцев С. В. Оценка бизнеса: Учебник.-М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2003.

4.                 Григорьев В. В., Островская И. М. Оценка предприятий. Имущественный подход. Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 1998 г.

5.                 Григорьев В. В., Федотова М. А. Оценка предприятия: теория и практика (учебное пособие). М.:ИНФРА – М., 1996 г.

6.                 Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка бизнеса.- СПб.: Питер, 2002 г.

7.                 Козырев А. Н. Оценка интеллектуальной собственности, 1997 г.

8.                 Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Учебное пособие. Под ред. Абдулаева Н. А. М.: Изд-во «ЭКМОС», 2002 г.

9.                  Федотова М. А., Уткин Э. А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ». Изд-во «ЭКМОС», 2000 г.