Оглавление

Введение_______________________________________________________ 3

Глава 1. Становление института недвижимости В Россиии и за рубежом    8

1.1. История развития регистрации прав на недвижимое имущество в России_____________________________________________________________ 8

1.2. Анализ регистрации недвижимости за рубежом_______________ 21

Глава 2. Порядок регистрации недвижимости_____________________ 29

2.1. Органы, осуществляющие регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним_________________________________________________ 29

2.2. Порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним  36

2.3. Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав____________________________________________ 44

Глава 3. Судебная практика_____________________________________ 49

3.1. Отказ в регистрации или иски по отношению к регистрационной службе____________________________________________________________ 49

3.2. Приостановление регистрации_____________________________ 53

Заключение____________________________________________________ 62

Список источников и литературы_______________________________ 67

Введение

С развитием рыночных отношений в нашей стране вполне естественно связано и возникновение разного рода проблем, в том числе и правового характера, разрешением которых, по мере возможности и необходимости, занимались и занимаются законодатели.

Так, в процессе формирования рынка недвижимости, возникла потребность во введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на нее. Можно выделить несколько причин ее возникновения.

Во-первых, юридические лица, приобретавшие в процессе приватизации недвижимость в частную собственность, хотели получить доказательство данного факта от ее бывшего собственника – государства.

Во-вторых, нехватка оборотных финансовых средств у приватизированных предприятий или их собственников вызывала потребность в банковском кредитовании. В свою очередь, банковским или иные кредитным учреждениям в обеспечение предоставляемых кредитов требовались серьезные гарантии. Как правило, они требовали в залог недвижимое имущество и, как следствие, правоустанавливающие документы на него.

21 июля 1997 года был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту - Закон), который подробно регламентирует порядок проведения регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, а также полномочия органов осуществляющих государственную регистрацию.

Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - законодательство о государственной регистрации прав) формируется с середины 90-х гг. Ранее данного нормативного материала в российском законодательстве просто не было, его появление связано с проводимой в стране экономической реформой. До принятия комментируемого Закона нормативными актами функции регистрации возлагались, как правило, либо на исполнительные органы местных советов народных депутатов,[1] либо на земельные органы.[2]

На сегодняшний день законодательство о государственной регистрации прав представляет собой законодательные и иные нормативные акты, регулирующие отношения по поводу возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимость (см. ст.2 Закона и комментарий к ней). Под действие комментируемого Закона не подпадают отношения, в которых объектом выступает такое недвижимое имущество, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, а также космические объекты (см. также комментарий к ст.1 Закона).

Основным актом, регулирующим отношения, связанные с государственной регистрацией прав, является комментируемый Закон, который был принят на основании и во исполнение ст.131 ГК. Гражданский кодекс устанавливает требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество - возникновение, переход, ограничение и прекращение - подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре.

Итак, законодательство именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимое имущество. То есть государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права на землю, жилище, здания и другую недвижимость, приобретаемые лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации договора. Только после государственной регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы - право владеть и пользоваться арендованным имуществом и т. д.

Отношения по поводу государственной регистрации на федеральном уровне наряду с законодательными актами могут регулироваться нормативными указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить Закону и иным федеральным законам. Федеральное Правительство вправе принимать постановления, содержащие нормы, посвященные государственной регистрации, но только в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами либо указами Президента Российской Федерации.

В связи с тем, что на Министерство юстиции Российской Федерации возложена задача по разработке методических материалов по вопросам практики ведения государственной регистрации прав, следует остановиться на ведомственных нормативных актах, принимаемых Минюстом России.

Актуальность исследование правового режима регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним заключается в следующем:

Во-первых, отношения по государственной регистрации сложились совсем недавно, а, следовательно, интересны для исследования;

Во-вторых, государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним – один из важнейших гражданско-правовых институтов направленных на защиту интересов собственников, участников сделок с недвижимостью и государства.

В третьих, интересна для исследования сложившаяся судебно-арбитражная практика.

Целью данной дипломной работы является рассмотрение основ регистрации прав на недвижимое имущество.

В соответствии с поставленной целью задачами работы будет рассмотрение следующих вопросов:

-         рассмотреть историю развития регистрации прав на недвижимое имущество в России;

-         дать анализ регистрации недвижимости за рубежом;

-         раскрыть сущность и правовую природу регистрации прав на недвижимое имущество;

-         охарактеризовать объекты государственной регистрации;

-         раскрыть порядок проведения государственной регистрации прав;

-         проанализировать основания для отказа и приостановления государственной регистрации прав;

-         выявить некоторые проблемные вопросы практики применения государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Исследование этого вопроса изучает ряд авторов: Романец О. более полно уделил внимание государственной регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом и некоторым проблемам правоприменения; Скворцов О.Ю. рассмотрел регистрацию сделок с недвижимостью, правовое регулирование и судебно-арбитражную практику; Чубаров В.В. рассматривает проблемные вопросы государственной регистрации и ряд других авторов, которые будут указанны в работе.

В заключение работы подвести итоги проделанному исследованию.

В работе будет проанализирован весь массив законодательства посвященного государственной регистрации сделок с недвижимостью (как действующего, так и ранее действующего) научные труды и исследования (О.Н.Садиков, В.В. Витрянский, М.И. Брагинский) комментарии к действующему законодательству (П.В.Крашенниников, А.М. Эрдлевский, А.Ю. Кобалкина и др.), периодические издания.

Глава 1. Становление института недвижимости В Россиии и за рубежом

1.1. История развития регистрации прав на недвижимое имущество в России

Развитие в России рыночных отношений и появление класса собственников недвижимого имущества предопределили введение в современном гражданском праве института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Закон о регистрации определяет государственную регистрацию как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государство, допуская частную форму собственности на недвижимость, не устраняется от регулирования соответствующих общественных отношений, а наоборот, усиливает свою роль в таком регулировании. Еще Д. И. Мейер отмечал, что «в тесной связи с приобретением права стоит вопрос о признании его со стороны общественной власти»[3].

В русском гражданском праве признание прав со стороны органов власти носило название "укрепление вещных прав". Отмечая "важность для общества возможности знать о вещной связи между лицом и объектом, знать о моменте установления вещного права", Г. Ф. Шершеневич определял укрепление вещных прав как «публичное, при средстве органов общественной власти, гласное утверждение соединения права с известным субъектом». Подживая значение такого действия, он указывает на то, что «укрепление вещных прав делает вполне достоверным и всем известным вещное право в момент его установления»[4]. По мнению Д. И. Мейера, укрепление права есть «установление внешнего знака, свидетельствующего о существовании права»[5].

История укрепления вещных прав в России заслуживает внимания. Приобретение земельных участков частными лицами по гражданско-правовым сделкам долгое время не вызывало интереса общественной власти в лице князя. Покупатель мог принять владение либо один на один, либо в присутствии свидетелей. В последнем случае передача сопровождалась обрядами, целью которых было сохранить в памяти присутствующих воспоминание о передаче недвижимости. Только с XVI в. публичная власть в России начинает участвовать в процедуре передачи поземельной собственности. Площадные подьячие записывали акты о продаже, дарении, мене в книги приказа, после чего приобретающее лицо считалось собственником вотчины или поместья. В приказах, являвшихся местом укрепления вещных прав, хранились дела о переходе земель, содержащие информацию о составе имений и сделках с ними.

Во времена Петра I установился иной порядок, имевший преимущественно фискальные цели (кстати, именно Петру I мы обязаны появлением в отечественном гражданском законодательстве термина «недвижимое имущество»: его Указ о единонаследии 1714 г. этим термином сгладил различие между вотчинами и поместьями). Если при существовавшем раньше порядке площадные подьячие были частными лицами, то с 1701 г. укрепление прав осуществляют официальные лица — крепостные писцы, работающие под началом надсмотрщика в Палате крепостных дел. Но и этот порядок не был лишен недостатков. Один из существенных недостатков крепостного порядка отметил Г. Ф. Шершеневич: «...не было определенности в моменте перехода вещного права»[6].

Рассмотрим более подробно порядок регулирования имущественных отношений по поводу недвижимости в дореволюционной России. Защиту имущественных интересов подданных Российской империи, регулирование их имущественных отношений в гражданском обороте обеспечивал отдел гражданского права дореволюционной России, который был известен как отдел имущественных прав.

По объекту имущественные права в этом отделе делятся на несколько категорий, из которых необходимо, выделить важнейшие: права вещные и права обязательственные. Под вещным правом традиционно понимают непосредственное господство лица над вещью. Таким образом, уже из самого определения вещного права следует, что для осуществления вещного права субъект права не нуждается в содействии какого-либо другого лица, ибо объектом вещного права является вещь. В обязательственном же праве отношение лица к вещи возникает при посредстве другого лица, имеющего на вещь вещное право. Субъект обязательственного права не получает никаких прав на вещь, а получает только право требовать лично у другого лица совершения или несовершения тех действий, которые составляют обязанность другого лица и которые поставят субъекта обязательственного права в известное выгодное для него отношение к вещи.

Объектом обязательственного права является не вещь, как в случае вещного права, а действие одного или нескольких заранее известных лиц. В вещном праве обязанным субъектом являются все так называемые третьи лица, ибо нарушить вещное право может каждый, кто станет в такое отношение к вещи, являющейся объектом вещного права, которое будет находиться в противоречии с той властью, которой наделен субъект вещного права. Вещное право защищается против абсолютно любого третьего лица, таким образом, по способу защиты оно входит в категорию так называемых абсолютных прав. В обязательственном праве защита возможна только относительно заранее определенного лица, которое одно только и может нарушить его, следовательно, обязательственное право можно назвать относительным.

Вещные права в дореволюционной России включали: право собственности, право пользования чужой вещью, юридическое владение. Владение по истечении десятилетней давности превращалось в право собственности.

В современном русском языке слово "собственность" занимает столь прочное место, что вызвало удивление, когда не сразу удалось найти это слово в "Толковом словаре живого великорусского языка" В. Даля издания 1880— 1882 гг.[7] Имущество, пожитки и богатство в русском языке называли словом "собь". Именно в комментарии к этому понятию мы и находим слова "собственность" как определение имения и всякой вещи, как чьего-нибудь личного достояния; "собственник" как определение "владетеля, владельца, владателя, обладателя, полного хозяина и господина вещи"; словосочетание "право собственности" как определение безусловного владения чем-нибудь навсегда. Поясняя значение слова "недвижимость", В. Даль характеризует его как "свойство и состояние недвижимого", приводя следующие примеры: "недвижимое имение, деревня, земля, вотчина, дом, все непереносное, крепкое месту".

По объему власти, предоставляемой субъекту прав, право собственности является самым обширным и полным из всех гражданских прав. Власть собственника находит препятствие к своему безграничному распространению только там, где закон в интересах общего блага не поставил ей предел в виде специальных и точно указанных ограничений. Этому положению русского гражданского права созвучно положение ч. 2 п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации 1994 г. о том, что гражданские права могут быть ограничены на основании Федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В русской теории гражданского права (как и в современной гражданско-правовой теории) было принято делить способы приобретения права собственности на первоначальные и производные. К первоначальным способам относятся такие, когда право собственности на недвижимость устанавливается впервые, а если и не первоначально, то независимо от существующего на нее права другого лица. При производных способах право собственности устанавливается на основании права предшественника.

Законодательство дореволюционной России предусматривало такие первоначальные способы приобретения права собственности, как овладение, приращение, давность.

Овладение есть способ приобретения права собственности посредством захвата никому не принадлежащей вещи с намерением распоряжаться ею как своей собственной. Таким образом, для овладения как способа приобретения права необходимо три условия: во-первых, чтобы вещь была бесхозяйной, т. е. чтобы она не была объектом чьего-либо права собственности; во-вторых, чтобы было установлено фактическое господство над вещью — захват и, в-третьих, чтобы захват был совершен с намерением распоряжаться вещью как своей собственной. Относительно второго условия следовало иметь в виду, что не все бесхозяйные вещи могли быть объектом завладения. Так, недвижимость, если она не принадлежала никому и в течение десяти лет никто не просил об утверждении в правах на нее, считалась собственностью государства.

По современному российскому гражданскому законодательству бесхозяйная вещь сначала принимается на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, а затем, если она не признана по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности (п. 3 ст. 225 ГК РФ).

Приращение есть такой способ приобретения права, при котором собственник главной вещи, присоединяя к ней дополнительную вещь, даже составляющую собственность другого лица, приобретает на эту вещь право собственности. К такому способу относится застройка, т. е. возведение нового здания или сооружения. На лице, построившем объект недвижимости для себя, лежит обязанность оплаты материалов, использованных для строительства.

В современном российском гражданском праве существуют такие первоначальные способы приобретения права собственности, как возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (ст. 219 ГК РФ) и переработка (ст. 220 ГК РФ).

По русскому гражданскому праву спокойное, бесспорное и непрерывное владение вещью как своей собственной превращает это владение по прошествии земской давности (10 лет) в право собственности. Для того чтобы десятилетнее владение привело к возникновению права собственности, необходимо было соблюсти следующие условия. Во-первых, чтобы владение было не простым держанием, а было бы юридическим владением, т. е. чтобы вещью обладали с ясно выраженным намерением обращаться с ней как со своей собственной, и, во-вторых, чтобы владение было бесспорно, спокойно и непрерывно. Бесспорность владения понималась в том смысле, что никто через суд не предъявлял на него притязаний. Что же касается признаков спокойности и непрерывности, то русское законодательство не содержало по этому поводу каких-либо указаний, а в теории общепризнанная позиция на этот счет не установилась. Наибольшее распространение получила точка зрения, в соответствии с которой непрерывность и спокойствие считаются нарушенными в том случае, если у владельца не было преемства во владении, если владелец отказывался от намерения распоряжаться вещью как своей собственной или лишался возможности господствовать над вещью. По сложившейся судебной практике давность владения не прерывалась, если нарушенное владение было восстановлено по иску о восстановлении нарушенного владения.   

Приобретательная давность — известный современному российскому гражданскому праву первоначальный способ приобретения права собственности. Лицо — гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее недвижимым имуществом как своим собственным в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (ст. 234 ГК РФ).

К числу производных способов возникновения права собственности русское законодательство относит передачу. Передача — чаще всего встречающийся способ приобретения права собственности. При передаче уже существующее право собственности на недвижимость и сама недвижимость передаются другому лицу, вследствие чего это лицо и становится субъектом права собственности.

Современники отмечали, что законодательство о передаче весьма неясно и противоречиво. В теории также не существовало общепризнанного взгляда на передачу. Одни ученые утверждали, что для передачи существенным моментом является фактическая передача вещи или ввод во владение ею, другие же, наоборот, не считали это необходимым.

Обращая внимание на неопределенность момента возникновения права при нотариальной системе, Г. Ф. Шершеневич указывал, что этот момент «можно по некоторым основаниям отнести: а) к утверждению старшим нотариусом представленного ему акта; б) к вручению старшим нотариусом выписки лицу, к которому переходила недвижимость; в) к вводу во владение или же, наконец, г) к отметке в реестре крепостных дел о совершенном вводе»[8]. Именно потому И. А. Покровский называл реестры крепостных дел «несовершенным суррогатом поземельных книг»[9].

В. Максимов, рассматривая проблему с практической точки зрения, ссылался на судебную практику, которая «….придерживалась того взгляда, что право собственности недвижимые вещи приобретается при помощи перехода от одного лица к другому в момент окончательного совершения договора, т. е. в момент утверждения акта старшим нотариусом»[10]. Таким моментом был момент внесения утвержденного акта в реестр крепостных дел.

Акт (договор) о купле-продаже недвижимости, называемый купчей крепостью, должен был быть совершен младшим нотариусом.

Под куплей-продажей (как и в современном российском праве) понимали договор, в силу которого одна сторона обязалась передать вещи в собственность другой стороне, а другая — уплатить первой условленную сумму денег. Существенными условиями договора выступали договоренности о предмете и цене. Вещь могла быть предметом купли-продажи только в том случае, если ее отчуждение не запрещено законом. Недвижимость должна быть свободной от запрещений, продаваемая вещь должна находиться у продавца на праве собственности. В самом акте, помимо условий о предмете и цене, должно было указываться, кому предстоит оплатить пошлину за переход права собственности на недвижимость. Несоблюдение установленной формы договора купли-продажи недвижимости "лишало договор силы".

Акты, совершаемые в дореволюционной России младшим нотариусом, именовались нотариальными, а утвержденные старшим нотариусом — крепостными. Выписка из книги младшего нотариуса в течение года должна была представляться на утверждение старшего нотариуса того окружного суда, в округе которого находится недвижимость.

Обратим внимание на то, что современное законодательство о государственной регистрации не устанавливает срока, в течение которого после подписания подлежащего государственной регистрации договора он должен быть представлен на государственную регистрацию. Установление такого срока, на наш взгляд, является целесообразным. Учитывая, что государственной регистрации подлежит переход права собственности на основании сделки, а в установленных Законом случаях — и сама сделка, целесообразно закрепить в законодательстве, во-первых, срок подачи документов для государственной регистрации перехода права после возникновения соответствующих оснований и, во-вторых, срок подачи документов для регистрации сделки после подписания договора сторонами.

Законодательство дореволюционной России предусматривало следующую процедуру ввода во владение. После утверждения акта старшим нотариусом (отметим, что для всех актов о переходе права на недвижимое имущество в России требовался крепостной порядок) он выдавал выписку из крепостной книги, в которую заносились утверждаемые старшим нотариусом акты. Эта выписка подавалась в Окружной суд, в округе которого находилось недвижимое имущество, а Окружной суд выдавал исполнительный лист, на основании которого судебный пристав производил ввод во владение, т. е. в присутствии покупателя и свидетелей зачитывал акт укрепления права за новым владельцем и затем составлял вводный лист. Совершение ввода во владение отмечалось на самом акте укрепления и об этом сообщалось старшему нотариусу, который делал отметку в реестре крепостных дел. Как мы уже отмечали, ввод во владение не имел существенного значения для перехода права, несмотря на то, что в законодательном порядке он не был отменен.

Позиция русской судебной практики, согласно которой ввод во владение недвижимостью не является существенным и необходимым условием передачи, косвенно находит подтверждение в законодательстве того периода, в соответствии с которым в случае если имение продано двум лицам, то право собственности приобретает тот из покупателей, чья купчая совершена раньше. С другой стороны, такой взгляд судебной практики на передачу находит подтверждение и в обязанности старшего нотариуса после внесения акта в реестр крепостных дел немедленно уведомить земскую или городскую управу о переходе права собственности другому лицу с указанием наименования недвижимого имущества, фамилий и званий прежнего и нового владельцев.

Старший нотариус не только утверждал акты о недвижимом имуществе, но и вел крепостные книги, реестры крепостных дел и указатели. Нотариальные акты, которыми устанавливались права на недвижимое имущество, превращались после утверждения их старшим нотариусом в акты крепостные. После утверждения акта о переходе права собственности на недвижимое имущество в реестр крепостных дел вписывались: 1) имя, отчество и фамилия приобретателя, а по желанию, для более точного определения его личности — его звание и место жительства; 2) вид акта, в силу которого право собственности перешло к приобретателю, с указанием времени утверждения акта, номера и страницы его в крепостной книге.

Старший нотариус в дореволюционной России не только утверждал акты, но и вносил в реестр крепостных дел отметки об ограничениях права собственности на недвижимое имущество, таких как залог, право пожизненного владения, право пользования, сервитут, запрет отчуждать имущество. Акты, ограничивающие право собственности, после утверждения их старшим нотариусом отмечались в реестре крепостных дел.

Старший нотариус после внесения акта в реестр крепостных дел сообщал в Сенатскую типографию сведения о содержании акта о переходе или ограничении права собственности на имения для публикации в Сенатских объявлениях.

Собственник имущества, его поверенный или наследник имели право получить выписки из крепостной книги и реестра крепостных дел. В таких выписках содержалась информация обо всех отметках, внесенных в реестр. Право получать справки и выписки из реестра крепостных дел имели лица, в пользу которых в реестре имелись отметки об обеспечении их требований, например, залогодержатели. Посторонние лица имели допуск к реестру не иначе как с согласия собственника. Исключения из этого правила допускались в установленных законом случаях для: 1) должностных лиц судебного ведомства и для должностных лиц административных ведомств; 2) для частных лиц, когда право получения справки или копии предоставлялось судебным определением. Как видим, доступ к информации, содержащейся в крепостной книге, был весьма ограничен.

В прибалтийских губерниях дореволюционной России ведение крепостных книг было регламентировано наиболее подробно. Крепостными книгами называли установленные для укрепления прав публичные книги. Представляют интерес структура и состав крепостных книг и реестров к ним. Крепостная книга состояла из подлинных актов и документов, на основании которых имело место укрепление прав на недвижимое имущество. Крепостные книги составлялись на каждый год, причем укрепленные в течение года акты и документы подшивались по порядку их утверждения в тетради, которые по истечении года переплетались в книги вместе с двумя алфавитными указателями, составленными по названиям недвижимого имущества и по фамилиям собственников.

Укрепление прав осуществлялось по территориальному принципу, т. е. в крепостные книги вносилось укрепление лишь на то недвижимое имущество, которое находится в округе Крепостного отделения. Этот принцип действует и в современной российской регистрационной системе: учреждение юстиции по регистрации прав действует в пределах регистрационного округа, создаваемого, как давило, в границах, совпадающих с границами административно-территориальных единиц (ст. 1 Закона о регистрации).

В реестре крепостных книг каждый объект недвижимого имущества имел свой отдел. Каждый отдел реестра получал особый, присвоенный недвижимости в реестрах к прежним публичным книгам, номер (крепостной номер), который сохранялся за недвижимостью и в случае закрытия одного из ранее открытых отделов. В отделы реестр вносились все касающиеся недвижимости отношение (собственности, пользования и др.) и установленные в отношении этой недвижимости ограничения, а также изменения и прекращения прав и ограничений. В отделы реестра вносились записи двух видов: статьи и отметки. Статьями называли все записи об укрепленных на недвижимость юридических отношениях и правах, а также об изменении или прекращении таких записей. В виде отметок записывались: 1) объявление собственника недвижимости несостоятельным должником; 2) обращение взыскания на недвижимое имущество; 3) судебные определения об обеспечении исков; 4) требования административных органов и лиц, наделенных законом соответствующими полномочиями; 5) жалобы на определения начальников Крепостных отделений — впредь до разрешения жалобы в установленном порядке; 6) с согласия собственника все, что могло бы быть внесено в виде статьи, впредь до устранения препятствий, делающих окончательное укрепление невозможным. Объявление собственника несостоятельным должником служило препятствием для укрепления всяких прав, каким бы образом они ни были установлены (добровольно или принудительно). Отметки, названные выше в п. 2 и 3, в случаях, когда судебные определения об обеспечении иска последовали по спору о праве собственности на недвижимость, препятствовали укреплению любых добровольно установленных собственником прав на эту недвижимость. Во всех остальных случаях отметки не являлись препятствием к дальнейшему производству укреплений, но сохраняли старшинство по времени и давали этому праву обязательную силу в отношении тех приобретателей недвижимого имущества, права которых укреплены позже названных отметок.

Каждый отдел реестра состоял из заглавия и четырех частей. В заглавии указывались: 1) крепостной номер; 2) название объекта недвижимого имущества; 3) место нахождения недвижимости.

Первая часть отдела состояла из двух граф. В первую графу первой части отдела вносились следующие записи: 1) о составе недвижимости; 2) о принадлежностях недвижимости; 3) об установленных сервитутах и поземельных повинностях; 4) обо всех вновь присоединяемых к имению участках; 5) о площади имения. Во второй графе первой части отдела указывали участки, отделяемые от имения посредством продажи или иным способом, с указанием их площади, а также факты прекращения записанных в первой графе поземельных повинностей и сервитутов.

Вторая часть отдела состояла также из двух граф. Первая графа второй части отдела содержала следующую информацию: 1) о собственнике недвижимости; 2) об основаниях владения; 3) о сумме, за которую приобретено имение, если она указана в договоре. Кроме того, в этой графе указывалась "общность имущества супругов". Во вторую графу второй части вносились следующие записи: 1) отметки об объявлении собственника несостоятельным должником; 2) отметки об обращении взыскания на недвижимое имущество; 3) судебные определения об обеспечении исков, если они касались обеспечения права собственности; 4) установленное договором или завещанием запрещение отчуждать недвижимость и некоторые другие.

В первую графу третьей части отдела вносились отметки: 1) об обременяющих недвижимость вещных правах, кроме тех, что указывались во второй части; 2) о судебных определениях об обеспечении исков; 3) требования административных органов; 4) принесение жалоб на Действия начальника Крепостного отделения. Во вторую графу третьей части отдела вносились записи об изменениях и прекращениях обременении недвижимости.

Четвертая часть отдела содержала подробную информацию о закладных правах, если недвижимость была заложена. Эта часть отдела содержала пять граф, в которые, в частности, вносили некоторые из рассмотренных выше отметок, если они касались возникновения, изменения или прекращения залоговых отношений.

Каждая запись в отделе реестра состояла из текста и указания года крепостной книги-журнала и номера, под которым внесена в журнал просьба о производстве записи. Текст записи содержал: 1) указание на акт, на основании которого произведено укрепление; 2) вид права. Запись содержала информацию о дате ее производства и подписывалась начальником Крепостного отделения и секретарем.

В современной России государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется путем внесения соответствующих записей в ЕГРП, который содержит информацию об объектах недвижимого имущества, существующих и прекращенных правах на них и их обременениях (ограничениях), а также сведения о правообладателях.

1.2. Анализ регистрации недвижимости за рубежом

В зависимости от предмета регистрации все существующие в мире системы регистрации можно разделить на две большие группы. В титульных системах регистрации объектом регистрации являются права. В актовых системах регистрации объектом регистрации являются сделки. Важное значение имеют еще два фактора: обязательность регистрации и ее газовое значение. Существенным фактором является роль государства в системе регистрации. Как отмечает швейцарский нотариус М. Mepлотти, «во всем мире признается и считается естественным, что служба «Земельной книги», т.е. регистрация, поставлена под контроль судей или администрации, а иначе -министерства юстиции».[11]

Система регистрации прав принята в Германии, Австрии, Швейцарии, Эстонии и некоторых других странах. Регистрация осуществляется путем внесения записи в поземельную книгу. Отличительный признак этой системы состоит в том, что внесение записи в поземельную книгу имеет следствием возникновение права. Главный принцип системы регистрации — "без. регистрации нет права".[12]

Консенсуальная система существует во Франции и в Италии. Предметом регистрации являются не вещные права, а правоустанавливающие документы. По общему правилу регистрация правоустанавливающих документов не является обязательной, хотя из этого правила есть исключения (например, во Франции обязательна регистрация договора аренды на срок более 12 лет). Для перехода права собственности достаточно договора. Соглашение о предмете сделки и его цене по закону является достаточным для перехода права собственности. Возникновение права собственности не зависит от внесения записи в реестр.

Система традиции предполагает достаточным для перехода права собственности нотариально удостоверенной сделки или завладения. Право собственности возникает без внесения записи в реестр.

Система Торренса получила распространение в Австралии, Новой Зеландии, Канаде и в ряде африканских стран. Эта система близка к системе регистрации прав: регистрации подлежат права и обременения. Переход права собственности осуществляется по заявлению продавца.

Англо-американская система регистрации сделок оставляет внесение записи в реестр на свободное усмотрение сторон. Эту систему правильнее было бы назвать системой учета документов, поскольку регистрация является технической операцией. Собственником становится последний добросовестный покупатель. Переход права собственности происходит в результате заключения договора и вступления во владение. В США покупатель восстанавливает цепочку предшествующих документов на приобретение недвижимости. Сделка может быть признана недействительной, если какие-то лица, входящие или не входящие в цепочку сделок, могут предъявить права на данную недвижимость. Недостаточность законодательных средств компенсируют адвокаты или страховые компании, которые специализируются на проверке прав продавца. В настоящее время в США развивается система страхования риска утраты собственности.[13]

В Болгарии, как и в дореволюционной России, регистрацию актов, совершаемых по поводу недвижимости, осуществляет нотариус. Право собственности возникает с момента государственной регистрации. В силу должностных полномочий независимо от наличия заявления нотариус обязан зарегистрировать акты, на основании которых происходит переход права собственности или возникают иные вещные права. Запись о таких актах производится в регистрационных книгах, которые представляют собой подшивку актов, определяющих правовой режим недвижимости. Сведения о сделанных записях носят открытый характер, правки о них могут выдаваться устно или письменно.

Обратим внимание еще на одно обстоятельство: регистрация в Болгарии может быть произведена без заявления заинтересованного лица, в силу должностных полномочий нотариуса.

В Венгрии регистрацию недвижимости осуществляет соответствующее территориальное земельное управление. Условием перехода права собственности является внесение записи о новом собственнике в реестр недвижимого имущества. Реестр недвижимости состоит из раздела о собственности, поземельной книги, карты территории, на которой расположена недвижимость, и архива. В разделе о собственности фиксируются сведения о недвижимом имуществе, данные о личности собственника или владельца, пользовании и об ограниченных правах. Поземельная книга в Венгрии имеет две части: в одной регистрируются земельные участки, в другой — все иные объекты недвижимости. Этот опыт представляется интересным.

В Польше ведение поземельных книг отнесено к компетенции районных судов. Здесь действует общий принцип системы регистрации — без регистрации нет права. Представляет интерес положение польского законодательства об ответственности за нарушение требования обязательности регистрации права собственности на недвижимость. Если новый собственник затягивает подачу заявления, cyд вправе наложить на виновного штраф. Российскому законодательству такая ответственность неизвестна. Возможно, со временем опыт польского законодателя пригодится и в России.

Обращает на себя внимание еще одно правило, установленное польским законодательством: при совершении нотариального акта, касающегося недвижимости, нотариус обязан в семидневный срок со дня совершения акта переслать выписку из указанного акта в районный суд по месту нахождения недвижимости для внесения записи в поземельную книгу.

В Чехии регистрация недвижимости и связанных с ней прав осуществляется местными органами — управлениями по ведению кадастра Чешского управления геодезии и картографии. По общему правилу права на недвижимость возникают с момента внесения соответствующих записей в кадастр недвижимости. Регистрация недвижимости в кадастре недвижимости производится в следующих формах: внесение записи, отметка или примечание, для каждой из которых Законом предусмотрен специальный порядок. При этом право собственности и другие вещные права регистрируются только в форме внесения записей.

В Чехии решение управления по ведению кадастра об отказе в регистрации можно обжаловать в вышестоящую организацию — Чешское управление по ведению кадастров.

В Югославии регистрация прав на недвижимость проводится в поземельных книгах, которые ведутся на основе земельного кадастра. Ведение земельных кадастров относится к компетенции республиканских и общинных органов власти. Поземельные книги ведут общинные суды, в которых действуют специализированные отделы по поземельным книгам. В поземельную книгу вносятся сведения о собственниках недвижимости и носителях права распоряжения. Специальный раздел поземельной книги предназначен для регистрации ограниченных вещных прав (ипотека, сервитут) и иных обременении недвижимости. Представляют интерес следующие особенности ведения поземельной книги. Для облегчения работы с поземельной книгой предусмотрены два реестра — вещный и личный. Первый реестр предназначен для объектов недвижимости, второй — для правообладателей. Другой особенностью ведения поземельной книги является наличие вспомогательной книги, в которой в хронологическом порядке указаны документы, ставшие основанием для внесения регистрационных записей. Такие реестры и дополнительная книга позволяют лучше ориентироваться при обращении к поземельной книге в случае необходимости поиска информации по объекту недвижимости, субъекту права или правоустанавливающему документу.               

В Италии поземельную книгу ведет особое должностное лицо — хранитель поземельной книги. Хранитель ведет несколько книг, предназначенных для регистрации отдельных действий, например книгу записи судебных решений. Обязательной регистрации в поземельной книге подлежат договоры о передаче права собственности на недвижимое имущество, договоры аренды недвижимого имущества на срок более десяти лет и некоторые другие договоры, которые получают силу в отношении третьих лиц после совершения соответствующей записи. Информация, содержащаяся в поземельной книге, является доступной для любого лица: по запросу заявителя должностное лицо, ответственное за хранение и ведение поземельной книги, обязано предоставить копию записи в поземельной книге, а кроме того, в рабочие часы он должен предоставить поземельные книги тому, кто захочет с ними ознакомиться.

В Швейцарии запись в реестре недвижимости презюмирует действительность сделки и служит решающим доказательством положения вещей. На такой записи основывается презумпция наличия у лица прав и его добросовестность. Более того, в случае включения записи в реестр могут защищаться права и недобросовестного приобретателя. В гражданском законодательстве закреплен принцип публичной открытости реестра недвижимости. Однако на практике получить доступ к информации, содержащейся в реестре, можно, лишь обосновав свой интерес. Простое любопытство не считается "оправданным интересом".

В Германии принцип внесения вещных прав реализован путем ведения поземельной книги земельным судом по месту нахождения объекта недвижимости.[14]

Поземельная книга состоит из листов (страниц). Одна такая страница содержит сведения обо всех земельных участках, принадлежащих одному собственнику и находящихся в районе действия поземельной книги. Каждый лист поземельной книги состоит из пяти частей: надписи, описи состояния и трех разделов. Надпись содержит информацию об участковом суде, который ведет поземельную книгy, районе поземельной книги и номере листа (например, Участковый суд Potsdam, поземельная книга района Werder, лист 12345).

В описи состояния подробно описываются земельные участки, причем для каждого участка заводится отдельный лист. При описании земельных участков используют данные, предоставленные кадастровой службой, — границы участка, вид использования (застроенная площадь, свободная земля), местонахождение (адрес), размер.     

Кроме стандартной поземельной книги в Германии существуют и другие виды регистрационных книг, которые построены по образцу поземельной книги. Эта книга регистрации приватизированного жилья и поземельная книга Для регистрации долевой собственности, в которых регистрируются, например, гаражи для личного автотранспорта и квартиры, находящиеся в частной собственности, книга регистрации строительных объектов для записи права их Наследования и книга регистрации строений и зданий, существующих в новых федеральных землях (территория бывшей ГДР) в результате деления объектов недвижимости на землю и постройки. В старых федеральных землях (территория бывшей ФРГ) все постройки являются составляющей частью земельного участка и принадлежат собственнику данного участка. В перспективе и в новых федеральных землях будет установлен общепринятый порядок и книга регистрации зданий и строений потеряет свои значимость.

История создания системы регистрации прав на недвижимое имущество в Японии уходит корнями в XIX век, когда в 1886 г. впервые был принят Закон о регистрации. По этому Закону устанавливалось, что органом, осуществляющим регистрацию, будет мировой суд. Система регистрации, созданная по примеру Германии для придания регистрации статуса юридического действия, должна была обеспечить соблюдение принципа справедливости. При регистрации все регистрационные записи по каждой недвижимой вещи, являющейся объектом прав, помещались в отдельный раздел. Регистрация устанавливалась в качестве необходимого условия совершения оборота недвижимости, и без регистрации оборот недвижимости после принятия Закона не происходил.

В 1899 г. в Японии был принят новый Закон о регистрации недвижимости, который упростил процедуру регистрации. В старом Законе важное значение придавалось удостоверяющим документам: предусматривалось обязательное предоставление правоустанавливающих документов, например, договора купли-продажи, включение их копий в реестр и т. д. В отличие от прежнего порядка в новом Законе допускается неподача правоустанавливающих документов, а в случае их подачи — возврат документов сторонам после завершения регистрации. Таким образом, происходит дистанцирование от реальных отношений и сведение процедуры в основном к одной подаче документов. Удостоверительная надпись о совершении регистрации стала использоваться для установления правообладателя при следующей подаче заявления о регистрации.

В современной Японии регистрацию прав на недвижимость осуществляют регистрационные палаты. Регистрационной палатой, осуществляющей действия по регистрации недвижимости, считается управление юстиции или региональное бюро Министерства юстиции Японии, а также их филиалы или отделения, в чьем ведении находится территория, на которой расположена недвижимость. В ходе реформы системы в 1950 г. система кадастрового учета была переведена из налоговых управлений в ведение управлений юстиции, подконтрольных Министерству юстиции. Таким образом, управления юстиции стали органами унифицированного управления системой регистрации недвижимости в широком смысле. С 1960 г. кадастровые сведения заносятся не в земельные книги, а в титульные разделы реестров недвижимости, что фактически означает объединение реестров недвижимости и земельных книг. Нельзя не отметить рациональный подход японцев к организации системы регистрации недвижимости.

В Японии, в отличие от Германии, здания являются самостоятельными объектами недвижимости, отдельными от земельных участков, на которых они расположены. В соответствии с законом зданием признается строение, прочно связанное с земельным участком. Это требование является недостаточным, и в связи с этим установлены Критерии признания зданий, которые отражают цели системы регистрации недвижимости и принятое в обществе понимание. К таким критериям отнесены: 1) прочная связь с земельным участком (физическая связь и долговечность); 2) обладание крышей и наружными стенами или подобными им элементами (изолированность от внешнего воздуха и др.); 3) состояние, позволяющее использовать по назначению; 4) способность быть предметом сделок.

Сегодня с уверенностью можно сказать, что развитие системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в России будет более эффективно, если при ее совершенствовании учитывать не только отечественную практику, но и опыт зарубежных стран.

Глава 2. Порядок регистрации недвижимости

2.1. Органы, осуществляющие регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним

С 1 января 2005 г. вступила в силу новая редакция ст. 9 Закона[15], продиктованная изменениями системы и структуры федеральных органов исполнительной власти и перераспределением полномочий между Российской Федерацией и ее субъектами, отраженными в Федеральном законе от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ.[16]

Согласно абз. первому п. 1 ст. 9 государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.

Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314[17] была утверждена новая система и структура федеральных органов исполнительной власти. Данным Указом были образованы новые федеральные органы исполнительной власти, в том числе - Федеральная регистрационная служба, находящаяся в ведении Министерства юстиции РФ.

По общему правилу, установленному п. 4 данного Указа, федеральная служба является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в установленной сфере деятельности, а также специальные функции в области обороны, государственной безопасности, защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации, борьбы с преступностью, общественной безопасности. Федеральную службу возглавляет руководитель (директор) федеральной службы. Федеральная служба в пределах своей компетенции издает индивидуальные правовые акты на основании и во исполнение Конституции РФ, федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов Президента РФ и Правительства России, нормативных правовых актов федерального министерства, осуществляющего координацию и контроль деятельности службы. Федеральная служба не вправе осуществлять в установленной сфере деятельности нормативно-правовое регулирование, кроме случаев, устанавливаемых указами Президента РФ или постановлениями Правительства России.

Правовой статус и компетенция Федеральной регистрационной службы конкретизирован в Указе Президента РФ от 13 октября 2004 г. N 1315 "Вопросы Федеральной регистрационной службы", которым было утверждено Положение о ней.[18]

Несмотря на то, что данный документ вступил в силу с 19 октября 2004 г., необходимо иметь в виду, что Федеральным законом от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ предусмотрено поэтапное (до 1 января 2005 г.) введение системы органов по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Впредь до осуществления предусмотренных указанным Федеральным законом мероприятий, связанных с деятельностью органов по государственной регистрации, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют учреждения юстиции по регистрации прав.

Согласно вышеуказанному Положению Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также выполняет иные функции, не связанные с государственной регистрацией прав на недвижимость и сделок с ней (регистрация общественных объединений и политических партий, правоприменительные функции и функции по контролю и надзору в сфере адвокатуры и нотариата).

Росрегистрация подведомственна Минюсту России.

Основными задачами Росрегистрации в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются обеспечение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и управление территориальными органами Росрегистрации.

Росрегистрация осуществляет следующие полномочия:

1) осуществляет государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним в случаях и порядке, установленных законодательством РФ;

2) координирует работу по созданию органов по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и осуществляет правовой контроль их деятельности;

3) обеспечивает соблюдение правил ведения ЕГРП, а также создание и функционирование системы ведения указанного реестра в электронном виде;

4) осуществляет иные полномочия, установленные федеральным законодательством.

Таким образом, Федеральная регистрационная служба, наряду со своими территориальными органами, непосредственно осуществляет государственную регистрацию в случаях, предусмотренных настоящим Законом (см. ниже), и одновременно осуществляет организационные и координационные функции во вверенной сфере. В первом случае полномочия Росрегистрации установлены в п. 3 ст. 9, а во втором - в ст. 10 Закона.

Федеральная регистрационная служба самостоятельно осуществляет государственную регистрацию прав на предприятия как имущественные комплексы, объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа (линейные сооружения - объекты недвижимого имущества, являющиеся сложными или неделимыми вещами), и сделок с ними, - согласно абз. второму п. 1 ст. 9. В остальных случаях (применительно к иным, нежели вышеуказанным, объектам) государственная регистрация осуществляется по месту нахождения данных объектов в пределах соответствующего регистрационного округа органом по государственной регистрации - территориальным органом Федеральной регистрационной службы.

По смыслу пункта 2 новой редакции ст. 9 органы по государственной регистрации действуют на основании общего положения, утверждаемого федеральным органом исполнительной власти в области юстиции - Министерством юстиции России. В свою очередь, структура органов по государственной регистрации и принципы их размещения на территориях регистрационных округов определяются федеральным органом в области государственной регистрации - Федеральной регистрационной службой.

Пункт 3 ст. 9 содержит исчерпывающий перечень полномочий регистрирующих органов. В свою очередь, организационные и координационные полномочия федерального регистрирующего органа - Росрегистрации, как уже отмечалось, отражены в ст. 10 Закона.

С 1 января 2005 г. пункты 4 и 5 ст. 9 действуют в новой редакции. Пункт 4 устанавливает, что регистрирующие органы (Росрегистрация и ее территориальные органы) вправе осуществлять только деятельность, предусмотренную настоящим Законом, если иное не установлено законодательством РФ. Хотя федеральный законодатель применительно к закону в ст. 3 отказался от понятия "законодательство", трактуемого ранее в широком смысле (как совокупность всех нормативных правовых актов), в рассматриваемой норме оно употребляется именно в этом значении. Как уже было отмечено выше, Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) занимается не только государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Помимо этого, она осуществляет регистрацию общественных объединений и политических партий, правоприменительные функции и функции по контролю и надзору в сфере адвокатуры и нотариата (Указ Президента РФ от 13 октября 2004 г. N 1315 "Вопросы Федеральной регистрационной службы").

По смыслу пункта 5 ст. 9 Росрегистрация и ее территориальные органы при выполнении своих полномочий, установленных в п. 3 ст. 9, используют печать с изображением Государственного герба РФ и со своим наименованием.

В соответствии со ст. 1 Федерального конституционного закона от 25 декабря 2000 г. N 2-ФКЗ "О Государственном гербе Российской Федерации"[19] Государственный герб Российской Федерации является официальным государственным символом РФ.

Государственный герб РФ представляет собой четырехугольный, с закругленными нижними углами, заостренный в оконечности красный геральдический щит с золотым двуглавым орлом, поднявшим вверх распущенные крылья. Орел увенчан двумя малыми коронами и - над ними - одной большой короной, соединенными лентой. В правой лапе орла - скипетр, в левой - держава. На груди орла, в красном щите, - серебряный всадник в синем плаще на серебряном коне, поражающий серебряным копьем черного опрокинутого навзничь и попранного конем дракона.

Статья 2 указанного Закона допускает воспроизведение Государственного герба РФ без геральдического щита (в виде главной фигуры - двуглавого орла с атрибутами, перечисленными выше), а также в одноцветном варианте. Согласно ст. 4 Государственный герб РФ воспроизводится на документах общегосударственного образца, выдаваемых федеральными органами государственной власти. Государственный герб РФ помещается на печатях федеральных органов государственной власти, иных государственных органов, организаций и учреждений, на печатях органов, организаций и учреждений независимо от форм собственности, наделенных отдельными государственно-властными полномочиями, а также органов, осуществляющих государственную регистрацию актов гражданского состояния. Таким образом, положения п. 5 ст. 9 комментируемого закона непосредственно коррелируют с положениями Федерального конституционного закона "О Государственном гербе Российской Федерации".

После утверждения Президентом РФ новой системы и структуры федеральных органов исполнительной власти (Указ от 9 марта 2004 г. N 314)[20] правоприменительные функции в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним были закреплены за Федеральной регистрационной службой (Росрегистрацией), положение о которой было утверждено Указом Президента РФ от 13 октября 2004 г. N 1315. В свою очередь, за Министерством юстиции РФ, согласно вышеупомянутому документу и Положению о нем, утвержденному Указом Президента РФ от 13 октября 2004 г. N 1313 "Вопросы Министерства юстиции Российской Федерации"[21], закрепили, помимо прочего, и осуществление функций по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Новая система и структура федеральных органов исполнительной власти подтолкнула законодателя внести изменения в ст. 10, которые вступили в силу с 1 января 2005 г. Согласно новой редакции федеральный орган в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация):

·        координирует и контролирует деятельность органов по государственной регистрации;

·        обеспечивает соблюдение органами по государственной регистрации Правил ведения ЕГРП, а также создание и функционирование системы ведения ЕГРП в электронном виде;

·        разрабатывает и издает методические материалы по вопросам практики ведения государственной регистрации прав органами по государственной регистрации;

·        назначает и освобождает от должности государственных регистраторов, возглавляющих территориальные подразделения органов по государственной регистрации;

·        обеспечивает обучение и повышение квалификации работников органов по государственной регистрации;

·        осуществляет государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества в случаях, установленных комментируемым Федеральным законом;

·        осуществляет иные установленные законодательством полномочия.

Особенности компетенции Росрегистрации как органа, осуществляющего не только организационные и координационные полномочия, но и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним нашли свое отражение в ст. 9 Закона и Положении о ней, утвержденном Указом Президента РФ от 13 октября 2004 г. N 1315[22].

2.2. Порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Как отмечается в юридической литературе, с процессуальной стороны государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним выражается в соответствующем административном производстве, т.е. комплексе процессуальных действий, обеспечивающих законное и обоснованное рассмотрение и разрешение индивидуальных административных дел[23].

Существует деление стадий процедуры государственной регистрации на обязательные и факультативные. К обязательным относятся следующие стадии:

·         прием (предоставление) документов, необходимых для осуществления государственной регистрации;

·         правовая экспертиза документов и проверка законности сделок с недвижимостью;

·         установление отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации;

·         внесение соответствующих записей в ЕГРП;

·         совершение надписей на правоустанавливающих документах, выдача свидетельства о государственной регистрации права или решения об отказе в ней.

К факультативным стадиям относятся:

·         приостановление государственной регистрации;

·        обжалование отказа в государственной регистрации права на недвижимое имущество или сделок с ним.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

·         акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

·         договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

·         акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

·         свидетельства о праве на наследство;

·         вступившие в законную силу судебные акты;

·         акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

·         иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

·        иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. [24]

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

Прием (предоставление) документов, необходимых для осуществления государственной регистрации, - первая стадия процесса государственной регистрации. Приведенное двойное наименование стадии (прием и предоставление) отражает ее двоякую сущность: с одной стороны, для инициации и последующего продолжения процесса государственной регистрации необходимо действие заявителя-правообладателя, заключающееся в предоставлении документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. С другой стороны, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан принять представленные заявителем документы, соответствующие требованиям законодательства. Более детально данная стадия регламентирована в ст. 16 Закона.

На стадии правовой экспертизы документов и проверки законности сделки орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, изучает представленные для государственной регистрации документы с целью установления юридического факта, являющегося основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество. Изучение документов проводится на предмет их подлинности и достоверности, на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент и в месте их издания. При проверке законности сделки проверяется соответствие ее действующему законодательству. Закон не содержит изъятий из общего правила и в отношении каких-либо сделок, в том числе совершенных в нотариальной форме. Все сделки подвергаются правовой экспертизе и проверке законности.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется учреждением юстиции по регистрации прав.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в предыдущем пункте, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.[25]

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав, установленный настоящей статьей, должен быть доступен для ознакомления заинтересованными лицами.

Первая стадия - прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям ст.18 Закона. Входящая регистрация таких документов производится с обязательным приложением документа об оплате регистрации. В приеме документов на регистрацию может быть отказано по следующим основаниям:

а) к комплекту представленных для государственной регистрации документов не приложен документ об оплате регистрации;

б) на государственную регистрацию прав представлены документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (ст.18 Закона).

При этом для целей отказа в приеме документов на регистрацию под серьезными повреждениями документа следует понимать повреждения, не позволяющие полностью прочесть его текст. Иные основания для отказа в приеме документов на регистрацию Законом не предусмотрены. Незаконный отказ в приеме документов на регистрацию равнозначен уклонению от государственной регистрации и может быть обжалован в судебном порядке (п.5 ст.2 Закона). Первая стадия завершается внесением должностным лицом записи о приеме документов на регистрацию и выдачей заявителю расписки в получении документов на государственную регистрацию с их перечнем, а также с указанием даты их представления. Расписка является доказательством принятия документов на государственную регистрацию прав.[26]

Вторая стадия - проведение правовой экспертизы - заключается в установлении отсутствия оснований для отказа в государственной регистрации или ее приостановления (ст.19, 20 Закона). Вторая стадия завершается переходом к внесению записей в Реестр либо отказом в государственной регистрации или ее приостановлением.

Третья, заключительная стадия, состоит во внесении записей в Реестр, в совершении надписей на правоустанавливающих документах и выдаче удостоверений о произведенной государственной регистрации прав. Следует заметить, что указанной норме говорится об удостоверениях, в то время как ст.14 Закона предусматривает выдачу свидетельств о государственной регистрации прав. Поскольку ст.14 посвящена непосредственно удостоверению государственной регистрации прав, следует применять содержащееся в ней название удостоверяющего государственную регистрацию документа - свидетельство.[27]

Инициатива в проведении государственной регистрации ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может принадлежать как правообладателям, так и приобретающим указанные права лицам. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным ст.16 Закона для регистрации договоров и сделок. При этом обязательно уведомление правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).

Государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. Регистрация по инициативе правообладателя в этом случае Законом не предусмотрена.

Регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации в Реестре ранее возникших прав на данный объект.

Государственная регистрация прав должна быть произведена не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Неосуществление государственной регистрации прав в течение месячного срока следует рассматривать как уклонение соответствующего органа от государственной регистрации.

Статья 14 Закона предусматривает два способа удостоверения государственной регистрации прав в зависимости от объекта регистрации: свидетельство о государственной регистрации прав и специальную регистрационную надпись на документе. Свидетельство выдается для удостоверения проведенной государственной регистрации, возникновения и перехода прав на недвижимое имущество. Специальная регистрационная надпись на документе, выражающем содержание сделки, совершается для удостоверения государственной регистрации договоров и иных сделок.[28]

Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Реестра. При этом формы свидетельства о государственной регистрации, введенные отдельными субъектами РФ и администрациями городов до установления единой формы свидетельства, признаются юридически действительными. Очевидно, этот же принцип должен применяться в отношении формы регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Регистратор прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это должностное лицо, возглавляющее учреждение юстиции по регистрации прав. Регистратор прав назначается на должность и освобождается от нее органом, уполномоченным Правительством РФ (Минюстом РФ), по согласованию с органами исполнительной власти субъектов РФ.

Государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного ими лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Если права возникают на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации подается лицом, права которого возникают на основании указанных актов.[29]

Ст.16 Закона предусматривает разный порядок подачи документов на регистрацию в отношении сделок, требующих и не требующих обязательного нотариального удостоверения (ст.16 Закона). Круг сделок, требующих обязательного нотариального удостоверения, определен в п.2 ст.163 ГК - это сделки, обязательность нотариального удостоверения которых установлена в законе, и сделки, нотариальная форма удостоверения которых предусмотрена соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок этого вида нотариальная форма не требовалась. При регистрации прав, вытекающих из сделки, не требующей нотариального удостоверения, заявления о государственной регистрации прав подают все стороны сделки. Из п.4 ст.16 Закона следует, что заявление должно подаваться физическим лицом лично с предъявлением документа, удостоверяющего личность, а представителем юридического лица - с предъявлением учредительных документов, документов, удостоверяющих личность представителя и подтверждающих его полномочия действовать от имени юридического лица. Хотя это прямо не указано в Законе, заявление может подаваться и представителем физического лица с предъявлением документов, удостоверяющих его личность и подтверждающих полномочия. В случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда (п.3 ст.551 ГК). При регистрации прав, вытекающих из нотариально удостоверенной сделки, для регистрации достаточно заявления одной из сторон сделки.

При получении заявления на регистрацию прав должностное лицо органа юстиции вносит об этом запись в книгу учета документов и выдает заявителю расписку в получении документов с указанием их перечня и даты представления. Государственная регистрация должна быть проведена в месячный срок с момента принятия заявления и необходимых для регистрации документов (п.3 ст.13 Закона). Моментом регистрации сделки и наступления юридических последствий регистрации прав считается день внесения в Реестр записи о сделке или праве (п.7 ст.16 Закона).[30]

2.3. Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав

К принципам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует отнести и принцип достоверности содержащихся в государственном реестре сведений. Ст. 18 способствует реализации данного принципа, устанавливая требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав.

В обобщенном виде такие требования сформулированы в п. 1 ст. 18 Закона: документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

При этом сведения, которые необходимо внести в ЕГРП об объекте недвижимости (в зависимости от вида объекта недвижимого имущества), о виде права, о правообладателе (стороне сделки, лице, в пользу которого ограничиваются (обременяются) права или чьи права ограничиваются (обременяются), указаны в п. 6 ст. 12 Закона.

В соответствии с п. 2 ст. 18 Закона фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их места жительства должны быть написаны полностью, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их места нахождения.

Приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены (п. 3 ст. 18 Закона), в том числе подтверждены подписью лиц (лица), например участников сделки, подписавших документ.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, документы, составленные на нескольких листах, должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью. Если такое требование к конкретным документам, составленным на нескольких листах, в законодательстве Российской Федерации отсутствует, заявителям, тем не менее, целесообразно их прошить, пронумеровать и скрепить печатью и (или) подписью с указанием количества листов в документе. Однако если последнее заявителем не соблюдено, такое обстоятельство не может являться основанием для отказа в приеме документов, приостановления государственной регистрации, отказа в государственной регистрации (ст. 18-20 Закона).

В случае, если на государственную регистрацию был представлен документ (документы), имеющий подчистки, приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в нем исправления, документ, исполненный карандашом, а также документ с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать его содержание, он согласно п. 3 ст. 18 Закона не подлежит приему на государственную регистрацию.

Поскольку в Законе, в том числе в его ст. 18, не указан порядок отказа в приеме таких документов, а в соответствии со ст. 2 Закона уклонение от государственной регистрации может быть обжаловано заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав вправе, проинформировав об этом заявителя в ходе приема документов, незамедлительно приостанавливать государственную регистрацию (п. 1 и 2 ст. 19 Закона).

План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества - соответствующей организацией (органом), осуществляющим учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества.

При наличии спора между органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, и правообладателем уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в ЕГРП на основании вступившего в законную силу судебного акта. Последнее полностью корреспондирует с законодательно установленным запретом на отказ в государственной регистрации прав на земельный участок при наличии судебного спора о его границах (ст. 20).

Правоустанавливающие и иные необходимые для государственной регистрации документы представляются в подлинниках (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления) с приложением копий. После проведения государственной регистрации подлинные экземпляры документов возвращаются правообладателю.

Верность копий документов может быть удостоверена нотариусом или организацией, выдавшей документ. Если на государственную регистрацию представлены незаверенные копии указанных документов (например, договора), работник органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, принимающий документы, должен сделать на них надпись об их соответствии подлинникам с указанием даты, фамилии, инициалов лица, сделавшего надпись (а также заявителя), которая заверяется подписями названного работника органа, осуществляющего государственную регистрацию прав (территориального агентства), и заявителя.

Вместо копий документов на государственную регистрацию могут быть представлены дополнительные (вторые) подлинные их экземпляры, предназначенные для хранения в делах правоустанавливающих документов.

Копии актов органов государственной власти, органов местного самоуправления, а также копии судебных актов и актов, вынесенных органами, наложившими арест, должны быть заверены в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

Представляемые для государственной регистрации документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в Реестре (см. к ст.12 Закона). В частности, представляемые документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. Так, нотариальное удостоверение предусмотрено, например, для договора об ипотеке (п.2 ст.339 ГК), договора ренты (ст.584 ГК). Доверенность на представление документов для государственной регистрации от имени юридического лица должна сопровождаться приложением печати этого юридического лица (п.5 ст.185 ГК).

В п.2 ст.18 Закона устанавливаются требования к изложению содержания документов, представляемых на государственную регистрацию прав. Представляемые документы должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса мест жительства должны быть написаны полностью. Необходимо заметить, что "забракованными" по вышеуказанным критериям могут оказаться и документы, выданные государственными или муниципальными органами (например, БТИ). В этом случае заявитель вправе требовать от выдавшего документ органа возмещения убытков, если таковые возникнут в связи с отказом в приеме документов для регистрации.[31]

Существенное значение имеет и физическое состояние документов. Так, не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ (орган, ведающий земельными ресурсами и землеустройством), а планы другого недвижимого имущества - соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества (например, органы технической инвентаризации и жилищные органы).

В случае, если отсутствуют или не закончены работы по кадастровому учету земельного участка (отсутствует кадастровый номер, не установлены границы, не определено местоположение объектов недвижимости и коммуникаций на участке), государственная регистрация прав осуществляется при наличии плана участка, составленного на основании данных, имеющихся на момент государственной регистрации прав в органе кадастрового учета, в том числе натурного описания границ. До присвоения объекту недвижимого имущества кадастрового номера может использоваться условный номер, позволяющий однозначно идентифицировать указанный объект. Уточненные границы и площадь земельного участка могут быть внесены в Реестр без повторной регистрации при наличии согласия правообладателя (правообладателей) участка. Такое согласие должно быть дано в письменной форме. Если письменное согласие правообладателя отсутствует, то внесение в Реестр уточненных границ и площади земельного участка может быть признано недействительным в судебном порядке.[32]

Все документы, кроме актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником. После государственной регистрации прав подлинники документов подлежат возврату правообладателю.

Глава 3. Судебная практика

3.1. Отказ в регистрации или иски по отношению к регистрационной службе

Процедура государственной регистрации может окончиться отказом органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

К таким основаниям, в частности, относится несоответствие требованиям действующего законодательства представленных на государственную регистрацию прав документов по форме или содержанию. Данное несоответствие устанавливается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в ходе проведения правовой экспертизы представленных документов.

Перечень оснований для отказа в регистрации является закрытым. Это подтверждает и судебная практика.

Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Москомрегистрация) отказал закрытому акционерному обществу "Техноткани" (ЗАО "Техноткани") в государственной регистрации прав собственности на производственные объекты недвижимости в г. Москве. Отказ мотивирован тем, что в представленном для регистрации договоре о выкупе арендованного предприятия "Московская фабрика технических тканей" отсутствуют сведения, позволяющие точно определить, какая конкретно недвижимость была передана в собственность организации арендаторов.

ЗАО "Техноткани" обратилось в арбитражный суд с иском к Москомрегистрации о признании недействительным данного отказа и об обязании зарегистрировать право собственности на вышеуказанные объекты, в обоснование своих требований ссылаясь на то, что приватизировало указанное имущество, о чем свидетельствуют договор купли-продажи арендованного имущества, заключенный с Госкомимуществом России, и свидетельство о собственности на приватизированное предприятие.

Суд удовлетворил исковые требования, исходя из того, что отказ Москомрегистрации, по поводу которого возник спор, нарушает права истца и не соответствует Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку отсутствовали основания, предусмотренные ст. 20 Закона, для отказа в государственной регистрации прав истца, о чем свидетельствовали материалы дела.[33]

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованными лицами в суде. При этом такое заинтересованное лицо вправе требовать возмещения причиненных незаконным отказом в регистрации убытков. Для доказательства причиненных убытков необходимо доказать существование причинной связи между ущербом и отказом органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в регистрации.

Например, Федеральный арбитражный суд Уральского округа по проверке в кассационной инстанции законности решений и постановлений арбитражных судов субъектов Российской Федерации, принятых ими в первой и апелляционной инстанциях, в составе: председательствующего, судей, рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Уральской регистрационной палаты и Фуфаева Александра Леонидовича на решение от 26.07.04 г. и постановление апелляционной инстанции от 26.08.04 г. Арбитражного суда Свердловской области по делу N А76-9369/04 по иску ООО "Спецтехстрой" к Учреждению юстиции Уральской регистрационной палате, 3-и лица: ООО "Иско-ЛТД", Фуфаев А.Л., о признании незаконным отказа в регистрации права собственности.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, их представители в судебное заседание не явились. Процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено. Ходатайств не поступило.

ООО "Спецтехстрой" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Учреждению юстиции Уральской регистрационной палате, 3-и лица: ООО "Иско-ЛТД", Фуфаев Александр Леонидович, о признании незаконным отказа N 4242 от 14.05.04 г. в регистрации права собственности на однокомнатную квартиру N 31, расположенную в г. Екатеринбурге по ул. Курчатова, 30а.

Решением от 26.07.04 г. исковые требования удовлетворены. Отказ Учреждения юстиции Уральская регистрационная палата в государственной регистрации права собственности на квартиру N 31, расположенную в г. Екатеринбурге по ул. Курчатова, 30а, признан недействительным. На Уральскую регистрационную палату возложена обязанность произвести регистрационные действия в течение 7 дней.

Постановлением апелляционной инстанции от 26.08.04 г. решение оставлено без изменения.

Ответчик - Уральская регистрационная палата - в кассационной жалобе просит решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Заявитель полагает, что судом нарушены нормы материального права: ст.ст. 16, 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст.ст. 25 , 27, 55 ФЗ "Об исполнительном производстве".

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке ст.ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, что ответчик письмом от 14.05.04 г. N 4242 уведомил истца об отказе в государственной регистрации права собственности на однокомнатную квартиру N 31, расположенную в г. Екатеринбурге по ул. Курчатова, 30а.

В качестве оснований для отказа ответчик указал на следующее: спорная квартира находится под арестом, наложенным постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного специализированного подразделения судебных приставов г. Екатеринбурга от 29.01.03 г., и определением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 04.03.04 г.; правоустанавливающие документы, приложенные истцом к своему обращению, выданы лицом, не уполномоченным распоряжаться данным объектом недвижимого имущества.

Обращаясь в арбитражный суд с требованием о признании недействительным данного отказа, ООО "Спецтехстрой" ссылалось на нарушение ответчиком положений ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и то, что объект недвижимого имущества был передан по акту приема-передачи за месяц до наложения ареста. Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявленные требования, исходили из того, что к моменту рассмотрения дела определением от 27.05.04 г. Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга отменил арест на квартиру N 31, принятый в качестве обеспечительной меры.

Кроме того, суд указал, что постановление судебного пристава-исполнителя было принято по заявлению ООО "Спецтехстрой", сделанному в ходе производства по иному арбитражному делу, которое окончено, и обеспечение утратило свою силу (п. 4 ст. 96 АПК РФ).

Между тем данные выводы суда нельзя признать достаточно обоснованными в силу следующего. Частью 3 статьи 15 АПК РФ предусмотрено, что принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными. В нарушение указанных требований, судом первой инстанции дана ненадлежащая правовая оценка обстоятельствам дела.

Так, согласно тексту постановления судебного пристава-исполнителя, арест на спорное имущество наложен в рамках сводного исполнительного производства, которое в порядке, предусмотренном ст. 23 ФЗ "Об исполнительном производстве" не прекращалось. Таким образом оснований для вывода о том, что обеспечение утратило свою силу у суда не имелось.

Суд оставил без внимания тот факт, что на момент рассмотрения заявления о государственной регистрации определение о применении обеспечительных мер Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга отменено не было. В связи с этим суд не дал надлежащей оценки правомерности действий Уральской регистрационной палаты в силу норм об обязательности судебных актов. При таких обстоятельствах решение и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении арбитражному суду следует устранить отмеченные недостатки и разрешить спор в соответствии с действующим законодательством.

Руководствуясь ст.ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение от 26.07.2004 г. и постановление апелляционной инстанции от 26.08.2004 г. Арбитражного суда Свердловской области по делу N А76-9369/04 отменить. Дело передать в первую инстанцию того же суда.[34]

3.2. Приостановление регистрации

В соответствии с требованиями п.1 ст.19 Закона, при возникновении у регистратора прав сомнений в наличии оснований для государственной регистрации и необходимости истребования в связи с этим дополнительных сведений и документов, регистратор в письменном виде должен известить об этом заявителя без принятия решения о приостановлении сроков государственной регистрации. В письме регистратор должен предупредить заявителя о том, что в случае, если дополнительные сведения не будут представлены в течение месячного срока регистрации, в государственной регистрации будет отказано.

По решению государственного регистратора регистрация может быть приостановлена в соответствии с п. 1 ст. 19 Закона, в частности, в случае непредставления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из документов, необходимых для проведения государственной регистрации в установленных законодательством Российской Федерации случаях (п. 2 ст. 17 Закона).

В соответствии с п. 2 ст. 19 Закона государственная регистрация прав может быть приостановлена по решению государственного регистратора не более чем на месяц при направлении представленных документов на подтверждение их подлинности, о чем государственный регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителя, указав основания принятия такого решения. Таким образом, в описанной ситуации максимальный срок, который может пройти с момента принятия документов на государственную регистрацию и до момента государственной регистрации в ЕГРП или отказа в государственной регистрации, не может превышать двух месяцев (если государственная регистрация была приостановлена в последний день срока, в течение которого должно было быть рассмотрено заявление).

Например, Федеральный арбитражный суд Уральского округа по проверке в кассационной инстанции законности судебных актов арбитражных судов Российской Федерации, принятых ими в первой и апелляционной инстанциях, в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области "Уральская регистрационная палата" на постановление апелляционной инстанции от 12.11.2004 г. Арбитражного суда Свердловской области по делу N А76-12920/04-57-368 по заявлению закрытого акционерного общества "Юста" к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области "Уральская регистрационная палата" о признании недействительным ненормативного акта.

В судебном заседании присутствовали представители:

ЗАО "Юста": Исаев Ю.В. - генеральный директор, протокол от 18.11.2003 г. N 2;

ЮУРП: Мотина И.И. - представитель, доверенность от 20.01.2005 г. N 03/05.

Процессуальные права и обязанности разъяснены.

Отводов составу суда не заявлено.

В судебном заседании Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области "Уральская регистрационная палата" в порядке ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявило ходатайство об изменении своего наименования на Главное управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области. Ходатайство судом удовлетворено.

Иных заявлений и ходатайств не поступило.

ЗАО "Юста" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области "Уральская регистрационная палата" (далее - Учреждение юстиции) о признании недействительным уведомления от 07.07.2004 г. N 36/15-16221 о приостановлении государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости (автозапрвочные станции), расположенные в г.Екатеринбурге, автодорога "Объездная".

Решением от 14.09.2004 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 12.11.2004 г. решение от 14.09.2004 г. отменено, ненормативный акт Учреждения юстиции в форме уведомления от 07.07.2004 г. N 36/15-16221 о приостановлении государственной регистрации признан недействительным.

Учреждение юстиции с постановлением апелляционной инстанции от 12.11.2004 г. не согласно, просит его отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. Обжалуя судебный акт, заявитель ссылается на неправильное применение судом апелляционной инстанции ст.ст. 17, 28 ФЗ РФ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Законность судебных актов проверена в порядке ст.ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Учреждение юстиции уведомлением от 07.07.2004 г. N 36/15-16221 сообщило ЗАО "Юста" о приостановлении государственной регистрации права собственности на АЗС N 1 и АЗС N 2, расположенные по адресу: г. Екатеринбурга, автодорога "Объездная".

Основанием приостановления регистрации явилось то обстоятельство, что Учреждением юстиции направлен запрос в Главное финансовое управление Свердловской области с целью предоставления сведений о наличии правопритязаний на данные объекты недвижимости, поскольку на основании решения от 21.02.2002 г. арбитражного суда Свердловской области государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи от 20.09.1999 г. отменена. Запрос направлен для возможности реализации прав Главного финансового управления Свердловской области по обращению взыскания на имущество ЗАО "НВК Инвест".

По мнению ЗАО "Юста", уведомление от 07.07.2004 г. N 36/15-16221 о приостановлении регистрации права нарушает его права и законные интересы, не соответствует ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

Исходя из указанной нормы, основаниями для принятия арбитражным судом решения о признании акта государственного органа недействительным являются одновременно как несоответствие акта закону или иному правовому акту, так и нарушение актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции ошибочно исходил из того, что регистрация права правомерно была приостановлена в соответствии с требованиями ст. 19 ФЗ РФ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с возникновением у регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации.

Отменяя решение и удовлетворяя требование о признании ненормативного акта недействительным, суд апелляционной инстанции правильно указал, что ЗАО "Юста" обратилось в Учреждение юстиции с заявлением о регистрации перехода права собственности на основании вступившего в законную силу решения oт 15.04.2004 г. Арбитражного суда Свердловской области по делу N А76-4289/04-10-124, которым удовлетворены требования ЗАО "Юста" к ЗАО "НВК-Инвест" с государственной регистрации перехода к ЗАО "Юста" права собственности на имущественные комплексы АЗС N 1 и АЗС N 2, расположенные по адресу: г. Екатеринбург , автодорога "Объездная".

В силу п. 1 ст. 16 ФЗ РФ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Вступившие в законную силу судебные акты являются одним из оснований для государственной регистрации прав (п. 1 ст. 17 ФЗ РФ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") и являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации согласно ч. 1 ст. 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что у регистратора не могло возникнуть сомнений в существовании оснований для регистрации права, поскольку права ЗАО "Юста" подтверждены вступившим в законную силу судебным актом, являющимся обязательным для исполнения на всей территории Российской Федерации.

Учитывая, что оспариваемым ненормативным актом нарушено право заявителя на получение в установленный срок свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество (п. 3 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), и акт не соответствует ст. 19 указанного закона, суд апелляционной инстанции обоснованно признал недействительным уведомление регистратора Учреждения юстиции от 07.07.2004 г. N 36/15-16221 о приостановлении регистрации права в силу ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу изложенного, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что постановление апелляционной инстанции от 12.11.2004 г. Арбитражного суда Свердловской области отмене или изменению в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Постановление апелляционной инстанции от 12.11.2004 г. Арбитражного суда Свердловской области по делу N А76-12920/04-57-368 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.[35]

В случае, если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Основанием для отложения (приостановления) государственной регистрации ипотеки по решению государственного регистратора также является несоответствие договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям законодательства.

Например, Федеральный арбитражный суд Уральского округа по проверке в кассационной инстанции законности решений и постановлений арбитражных судов субъектов Российской Федерации, принятых ими в первой и апелляционной инстанциях,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ОАО "Промстройбанк России" в лице Регионального филиала в г. Ревде на определение от 10.12.99 Арбитражного суда Свердловской области по делу N А76-10598/99 по иску ОАО "Производственно-торговая компания "Юст" к ОАО Промстройбанк России" в лице Регионального филиала в г. Ревде, 3-е лицо: ОАО "Славянка-М" о признании договора недействительным.

В судебном заседании принял участие представитель истца Замалиева Э.А. по доверенности от 03.01.2000.

Представители других лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы участвующие в деле лица извещены надлежащим образом.

Представителю истца права и обязанности разъяснены.

Отводов составу суда не заявлено.

Ходатайств не поступило.

ОАО "Производственно-торговая компания "ЮСТ" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ОАО "Промстройбанк России" в лице Регионального филиала Промстройбанка в г. Ревде, 3-е лицо: ОАО "Славянска-М" о признании недействительным договора об ипотеке недвижимого имущества.

Определением суда от 10.12.99 производство по делу приостановлено на основании п. 1 ст.81 АПК РФ до рассмотрения дела N 2-303 в Ленинском райсуде г. Ревды.

ОАО "Промстройбанк России" в лице Регионального филиала г. Ревды с определением не согласно, просит его отменить, производство по делу прекратить.

Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на неприменение судом ст.ст. 11, 98 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", п. 5 ст. 87 АПК РФ, п. 1 ст. 85 АПК РФ, полагая что с момента признания банка банкротом иск надлежало оставить без рассмотрения. Кроме того, спор не подлежит рассмотрению в арбитражном суде, поскольку собственником здания является физическое лицо.

Проверив в порядке ст.ст. 162, 171, 174, 179 АПК РФ законность судебного акта, суд кассационной инстанции оснований к его отмене не нашел.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст.81 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до принятия решения по другому делу.

Как следует из материалов дела, ОАО "Производственно-торговая компания "Юст" обратилось с жалобой на действия нотариуса по незаконной регистрации договора ипотеки от 18.09.97, которая принята судом к производству (дело N 2-3033).

Такие обстоятельства свидетельствуют об имеющихся у арбитражного суда основаниях предусмотренных п. 1 ч. 1 ст.81 АПК РФ для приостановления производства по настоящему делу.

Ссылки заявителя на нарушение судом ст.ст. 11, 98 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", п. 5 ст.87 АПК РФ, п. 1 ст.85 АПК РФ не принимаются, как не относящиеся к настоящему предмету спора.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст. 174, 175, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Определение от 10.12.99 Арбитражного суда Свердловской области по делу N А76-10598/99 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.[36]

Заключение

Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Должны быть зарегистрированы.

Хотя российская система регистрации недвижимости переняла некоторые положения систем регистрации Германии и Испании, но опирается она прежде всего на Гражданский кодекс РФ, имеет свою специфику, свои особенности, которые могут меняться только при изменении не только Закона о регистрации, но и Гражданского кодекса РФ. Со вступлением Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в силу введена единая процедура регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вне зависимости от вида недвижимости и субъекта Федерации, на территории которого она находится. Уже 5 лет ведется работа по созданию соответствующего Единого государственного реестра. Все это в конечном счете позволит сделать рынок недвижимости России прозрачным, во многом подрубить корни мошенничества в сфере оборота недвижимого имущества.

Значение государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней состоит в том, что она: представляет собой акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ; является единственным доказательством существования зарегистрированного права; проводится на всей территории России по установленной указанным Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По своей правовой природе регистрация - это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных оснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных в п.1 ст.8 ГК РФ.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним призвана обеспечить законность и публичность гражданского оборота такого имущества.

Однако на практике существуют некоторые проблемные вопросы, связанные с государственной регистрацией (особенности регистрации прав на объект незавершенного строительства, регистрация права ипотеки и аренды и т. п.).

Новое изложение ст. 9 Закона о регистрации закрепляет процессуально-процедурные особенности осуществления государственной регистрации, схожие с институтом подсудности. Росрегистрация, т.е. федеральный орган, находящийся в Москве, непосредственно осуществляет регистрацию прав и сделок с предприятиями и объектами недвижимости, расположенными на территории более чем одного округа. Прочие действия находятся в компетенцию территориальных органов в месте нахождения объектов недвижимости.

В связи с тем что финансирование регистрирующих органов будет осуществляться за счет средств федерального бюджета, государственная пошлина за государственную регистрацию прав и плата, взимаемая за предоставление информации и выдачу копий договоров, подлежат зачислению в федеральный бюджет. Закон о размерах государственной пошлины еще не принят, и до его принятия за государственную регистрацию вместо пошлины будет взыскиваться плата. Размер, порядок взимания и зачисления платы в обоих случаях подлежат установлению Правительством РФ.

Правовые изменения затронули источники регулирования правоотношений, возникающих при государственной регистрации. К указанным источникам при соблюдении определенных условий добавлены также акты Минюста РФ.

Не до конца определен правовой статус методических рекомендаций, издаваемых Росрегистрацией. По расположению в тексте нормы Закона о регистрации такие рекомендации подлежат включению в состав правовой основы государственной регистрации, чего не скажешь после анализа полномочий органа, их издающего (подп. "в" п. 4 Указа Президента РФ от 09.03.2004 N 314[37]).

В любом случае рекомендации Росрегистрации обязательны для исполнения территориальными органами Службы.

Далее, Законом сохранено условие о том, что зарегистрированные переход и ограничение (обременение) права на предприятие являются основанием для внесения соответствующих "автоматических" записей о переходе и ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса, в Единый государственный реестр прав по месту нахождения такого объекта. Созданная Законом схема потребует от Службы немедленных действий по разрешению, причем весьма детальному, вопросов о передаче информации о регистрации указанных перехода и обременения (ограничения) прав на предприятие в целом от Службы к ее территориальным органам по месту нахождения объектов, входящих в состав предприятия.

В свою очередь, вопрос об обмене информацией между регистрирующими органами в случае изменения состава предприятия остается открытым.

Кроме того, Законом подтверждено наступление ответственности не только территориальных органов, но и Службы как федерального органа за своевременность и точность записей, за полноту и подлинность выдаваемой информации, а также за необоснованный отказ и уклонение от государственной регистрации прав. За точность данных, своевременность их предоставления об объектах недвижимого имущества по-прежнему отвечают организации по учету соответствующих объектов.

В заключение можно лишь высказать сожаление, что в Правительстве РФ не нашел своего разрешения вопрос по передаче документов разделов Единого государственного реестра прав на постоянное хранение в государственные архивы (п. 4 ст. 12 Закона о регистрации). Между тем скоро эта проблема может заслонить собой все остальные, т.к. активное накопление бумажной документации и невозможность полноценной переработки содержащейся в ней информации в электронную форму перерастет в острую нехватку помещений с соответствующими условиями хранения, что, в свою очередь, ставит под угрозу само существование системы регистрации.

Другим недостатком является отсутствие детального урегулирования особенностей прав и обязанностей иных, помимо регистраторов, должностных лиц Росрегистрации как государственных служащих, а также четкой и прозрачной схемы прекращения деятельности учреждений юстиции и передачи их полномочий территориальным органам Службы.

Перспективы развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним во многом определены Федеральной программой поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В 2003 году завершился первый этап ее реализации, в Правительство Российской Федерации представлен отчет о результатах выполнения программных мероприятий. В следующем году мы должны заложить основы для выполнения ее второго этапа.

Однако развитие системы не должно связываться только с этой программой, поскольку в нее заложено решение, в основном технических и методических проблем. Главная же проблема остается нерешенной. Уже в течение нескольких лет мы ведем речь о создании единой системы регистрации прав на недвижимость Минюста России. Тем не менее каких-либо позитивных видимых сдвигов или результатов в этом направлении мы так и не добились. По существу, эта работа по-настоящему так и не началась, вопрос просто завяз в бесконечных согласованиях и разговорах о трудностях в его решении.

Такое положение считаю недопустимым. Совершенно очевидно, что в существующем положении система регистрации дальше полноценно развиваться не может, она перестает соответствовать современным требованиям и условиям жизни.

Нам необходимы кардинальные решения, способные вывести ее на новый уровень, сделать ее в полном смысле этого слова единой для всей страны, оперативной и доступной для каждого человека.

Однако решение далеко не всех вопросов, связанных с созданием эффективной и адекватной современным условиям правовой базы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зависит от воли и желания сотрудников и руководства Минюста. Подчас приходится сталкиваться с махровыми проявлениями ведомственности и местничества, хотя деклараций общего характера о приверженности к правовым подходам решения спорных вопросов и приоритетности общественных интересов явный переизбыток.

Список источников и литературы

Нормативные правовые акты

1.     Конституция Российской Федерации. Принята Всенародным голосованием 12 декабря 1993 года // Российская газета. №237. 25.12.1993г.

2.     Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (с изменениями от 30 июня 2003 г., 29 июня, 3 октября, 21, 29 декабря 2004 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 44. Ст. 4147.

3.     Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1. Ст. 16.

4.     Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ. // Собрание Законодательства Российской Федерации. 1994. № 32.Ст. 3301.

5.     Водный кодекс Российской Федерации от 16 ноября 1995 г. №167 – ФЗ // Российская газета. 1995. 23, 25 ноября.

6.     Лесной кодекс Российской Федерации от 29 января 1997 г. № 22 – ФЗ // Российская газета. 1997. 4 февраля.

7.     Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (часть I). Ст. 14.

8.     Федеральный конституционный закон от 25 декабря 2000 г. N 2-ФКЗ "О Государственном гербе Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации от 25 декабря 2000 г., N 52 (часть I), ст. 5021

9.     Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" // Собрании законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. Ст. 3591.

10.            Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 августа, 2 ноября, 29, 30 декабря 2004 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594

11.            Федеральный закон от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации от 30 августа 2004 г. N 35 ст. 3607

12.            Указ Президента РФ от 13 октября 2004 г. N 1315 "Вопросы Федеральной регистрационной службы" // Собрании законодательства Российской Федерации от 18 октября 2004 г. N 42 ст. 4110.

13.            Указ Президента РФ от 20 мая 2004 г. N 649 "Вопросы структуры федеральных органов исполнительной власти" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2004. N 21. Ст. 2023.

14.            Указ Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314 "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти" // Собрание законодательства Российской Федерации от 15 марта 2004 г. N 11 ст.945.

15. Указ Президента РФ от 13 октября 2004 г. N 1313 "Вопросы Министерства юстиции Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации от 18 октября 2004 г. N 42 ст. 4108

16.            Указ Президента РФ от 3 сентября 1997 г. N 981 "Об утверждении перечней государственных должностей федеральной государственной службы" // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 36. Ст. 4129.

17.            Послание Президента РФ В.В.Путина Федеральному Собранию РФ от 16 мая 2003 г. // Российская газета. 2003. 7 мая. N 93.

Научная литература

18.  Афонина Е.И. Вопросы квалификации незаключенной и недействительной сделки. Форма и государственная регистрация сделок // Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. N 4. 2002.

19.            Гражданское право России. Часть первая: учебник / Под ред. З.И. Цыбуленко. М., 2000.

20.            Гражданское право: Учеб.:В 3 т.Т.2-4-е изд., перераб и доп. / Отв.ред. А.П.Сергеев, Ю.К.Толстой.М., 2004.

21.            Дмитриев А.В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании. // «Законодательство», ноябрь 2000г., № 11.

22.            Киндеева Е.А. Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки ( новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). М., 2004.

23.            Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (постатейный)/Отв. ред. Ткач А.Н. ЗАО Юстицинформ, 2005.

24.            Крашенинников П.В. Жилищное право. Изд.3-е переработанное и дополненное. М., 2004.

25.            Кузнецов А.В., Герман Г. Сравнительно-правовой анализ российской и германской государственной регистрации прав на недвижимость//Юридический мир. 2000.N 1.

26.            Максимов В. Практический курс нотариата. М., 1912.

27.            Мейер Д. И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2000.

28.            Михольская В.В. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней//Юридический мир. 2002. N 7. С. 57.

29.            Основные институты гражданского права зарубежных ст Сравнительно-правовое исследование / Рук. авт. колл. В. В. Залесский Норма, 2000.

30.            Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. Изд. 3-е. М.: Статут, 2001.

31.            Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"/Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. 2-е изд., испр. и доп. М.: Спарк, 2001.

32.            Развитие небюджетного нотариата в России: квалифицированная помощь и защита прав граждан и юридических лиц / Под ред. Б. Я. Лившица. М.: Издательский дом "ОСТ-МЕДИА", 2000.

33.            Романец О.. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом; некоторые проблемы правоприменения. // Хозяйство и право, 1998 г, № 7.

34.            Скворцов 0. Ю. Регистрация недвижимости и сделок с ней. // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 1999 г., № 11

35.            Толковый словарь живого великорусского языка. Т. 4. По изд. 1882 г. М.: Русский язык, 1991.

36.            Шабалин В.Г., Самохина О.Н., Шамонова Е.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Образцы типовых договоров с практическими комментариями. М., 2005.

37.            Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001.

Судебная практика

38.            Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 1 февраля 2005 г. N Ф09-20/05ГК // Текст постановления официально опубликован не был

39.            Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 ноября 2004 г. N Ф09-3914/04ГК // Текст постановления официально опубликован не был

40.            Постановление ФАС Московского округа от 22 мая 2002 г. N КГ-А40/3133-02 // Справочная правовая система «Гарант»

41.            Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30 марта 2000 г. N Ф09-368/2000ГК // Текст постановления официально опубликован не был

---

[1] Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". // Ведомости РСФСР. 1991. N 28. Ст.959.

[2] Указ Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993г. О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость". // САПП РФ. 1993. N 50. Ст.4868

[3] Мейер Д. И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2000. С. 287.

[4] Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001. С. 189.

[5] Мейер Д. И. Указ. соч. С. 287.

[6] Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 192.

[7] См.: Толковый словарь живого великорусского языка. Т. 4. По изд. 1882 г. М.: Русский язык, 1991. С. 253.

[8] Шершеневич Г. Ф. Указ. соч. С. 194.

[9] Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. Изд. 3-е. М.: Статут, 2001. С.201.

[10] Максимов В. Практический курс нотариата. М., 1912. С. 108—109.

[11] Развитие небюджетного нотариата в России: квалифицированная помощь и защита прав граждан и юридических лиц / Под ред. Б. Я. Лившица. М.: Издательский дом "ОСТ-МЕДИА", 2000. С. 98.

[12] А.В. Дмитриев. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании. // «Законодательство», ноябрь 2000г., № 11.

[13] См.: Основные институты гражданского права зарубежных ст Сравнительно-правовое исследование / Рук. авт. колл. В. В. Залесский Норма, 2000. С. 226—258.

[14] Кузнецов А.В., Герман Г. Сравнительно-правовой анализ российской и германской государственной регистрации прав на недвижимость//Юридический мир. 2000.N 1. С. 42.

[15] Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 августа, 2 ноября, 29, 30 декабря 2004 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594

[16] Федеральный закон от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации от 30 августа 2004 г. N 35 ст. 3607

[17] Указ Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314 "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти" // Собрание законодательства Российской Федерации от 15 марта 2004 г. N 11 ст.945.

[18] Указ Президента РФ от 13 октября 2004 г. N 1315 "Вопросы Федеральной регистрационной службы" // Собрании законодательства Российской Федерации от 18 октября 2004 г. N 42 ст. 4110.

[19] Федеральный конституционный закон от 25 декабря 2000 г. N 2-ФКЗ "О Государственном гербе Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации от 25 декабря 2000 г., N 52 (часть I), ст. 5021

[20] Указ Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314 "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти" // Собрание законодательства Российской Федерации от 15 марта 2004 г. N 11 ст.945.

[21] Указ Президента РФ от 13 октября 2004 г. N 1313 "Вопросы Министерства юстиции Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации от 18 октября 2004 г. N 42 ст. 4108

[22] Указ Президента РФ от 13 октября 2004 г. N 1315 "Вопросы Федеральной регистрационной службы" // Собрании законодательства Российской Федерации от 18 октября 2004 г. N 42 ст. 4110.

[23] Михольская В.В. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней//Юридический мир. 2002. N 7. С. 57.

[24] Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета, 30 июля 1997г. №33

[25] Романец О.. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом; некоторые проблемы правоприменения. // Хозяйство и право, 1998 г, № 7.

[26] Скворцов 0. Ю. Регистрация недвижимости и сделок с ней. // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 1999 г., № 11

[27] Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета, 30 июля 1997г. №33

[28] Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"/Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. 2-е изд., испр. и доп. М.: Спарк, 2001. С. 47.

[29] Скворцов 0. Ю. Регистрация недвижимости и сделок с ней. // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 1999 г., № 11

[30] Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (постатейный)/Отв. ред. Ткач А.Н. ЗАО Юстицинформ, 2005.

[31] Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета, 30 июля 1997г. №33

[32] Скворцов 0. Ю. Регистрация недвижимости и сделок с ней. // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 1999 г., № 11

[33] Постановление ФАС Московского округа от 22 мая 2002 г. N КГ-А40/3133-02 // Справочная правовая система «Гарант»

[34] Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 ноября 2004 г. N Ф09-3914/04ГК // Текст постановления официально опубликован не был

[35] Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 1 февраля 2005 г. N Ф09-20/05ГК // Текст постановления официально опубликован не был

[36] Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30 марта 2000 г. N Ф09-368/2000ГК // Текст постановления официально опубликован не был

[37] Указ Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314 "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти" // Собрание законодательства Российской Федерации от 15 марта 2004 г. N 11 ст.945